Главная --> Публикации --> Зарубежная ипотека Брокерский брак Классификация коммерческой недвижимости. складские и торговые помещения Сша: дома от марты стюарт Все в центр!

Осенью и зимой цены будут расти по чуть-чуть
Сентября все, кто заинтересован в том, чтобы купить или продать квартиру, ждали с немалым содроганием. Рынок оживает после летнего затишья. А это означает некоторую ясность в вопросе, что будет с ценами на жилье хотя бы в ближайшей перспективе.

Прогнозы о будущем квартирного рынка Москвы в последнее время становятся все нерадостнее. Недавно и вовсе пошли разговоры о том, что в перспективе нас ждет очередной двукратный рост цен на квадратные метры (см. Ваш дом за 4 сентября). В самом ли деле все так плохо?

Сентябрь перевалил через середину, но ничего чрезвычайного пока не произошло. Да, квадратный метр в среднем по городу немного дорожает - аж на 3 - 4 доллара в неделю, а то и меньше. Но такие цифры в начале высокого сезона на рынке недвижимости говорят скорее о стабильности, чем о начале грядущих потрясений. Ведь, помимо всего прочего, цены на квартиры реагируют и на инфляцию - поэтому небольшое подорожание (в рамках 0,1 - 0,2% в месяц) на фоне стабильного рынка выглядит достаточно естественно.

Иными словами, если бы платежеспособный спрос на московские квадратные метры был действительно очень высок, это было бы уже заметно.

- Рост цен на недвижимость, скорее всего, будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции. Инфляция держится на уровне 9 - 15%. Значит, и рост цен за год составит не менее 15%, - считает Александр МЕЩЕРЯКОВ, генеральный директор ГК СУ-155.

- Окончание стагнации не означает непременно нового витка цен, - утверждает Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - Речь идет скорее о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

- До конца года ощутимых изменений в ценах на квартиры не предвидится. Стоимость будет возрастать с учетом инфляции. Сейчас спрос начал увеличиваться, но к существенному подорожанию квартир это пока не приведет.

Сходного мнения придерживается и еще один наш эксперт, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект Валерий ФИЛАТОВ:

К чему готовиться в перспективе
Долго ли, однако, продлится такая стабильность - с вялотекущим подорожанием квадратного метра на уровне инфляции или чуть выше? И не сменится ли она со временем новым витком усиленного роста цен?



Однако у подобных прогнозов есть и противники. Суть их возражений сводится к тому, что у всего есть предел. В том числе и цены на столичное жилье не могут вырастать вдвое каждые два-три года до бесконечности.

Сторонники такого прогноза исходят из маятниковой модели развития ситуации: год - полтора цены на квартиры довольно сильно растут, потом с год отдыхают, и - все по-новой. По такому сценарию московский рынок недвижимости до сих пор и развивался.

О московской квартире мечтают многие...
Между тем, по подсчетам аналитиков ирн.ru, средняя стоимость столичного жилья уже близка к этому потолку: $4 - 5 тыс. за квадратный метр примерно соответствует среднему уровню цен в крупнейших городах Европы и США. Цены на жилье бизнес-класса у нас дотягиваются до западных $7 - 10 тыс./кв. м, а в элитном секторе достигают $50 тыс./кв. м (Остоженка и Манхэттен).

В качестве естественного предела этого беспредела, по предположению специалистов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), должен выступить уровень цен на жилье в крупнейших европейских столицах. В самом деле, если у человека появляется возможность купить недвижимость в Лондоне или Париже примерно за те же деньги, что и в Москве, будет ли он так уж стремиться обзавестись именно московской квартирой?

Как показал опыт этого года, такой сценарий также маловероятен - обещанный некоторыми экспертами обвал ограничился незначительным снижением цен на квартиры в брежневских панелях и другое жилье не лучшего качества.

Исходя из этого, может напрашиваться вывод: а не обязаны ли московские цены вообще упасть? Ведь доходы у большей части москвичей все-таки недотягивают до среднеевропейских!

Советы продавцам и покупателям
Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект:

- Во-первых, в Москве существует постоянный спрос на жилье как за счет москвичей, так и за счет приезжих - так называемая шапка спроса, - комментирует ситуацию Александр МЕЩЕРЯКОВ, генеральный директор ГК СУ-15 - Во-вторых, ставшая более доступной ипотека позволила реализовать так называемый отложенный спрос. Люди перестали годами копить на квартиру и перешли к более удобной схеме - ежемесячной выплате кредитов.

Еще рекомендация покупателям - получше присмотреться к ипотечным продуктам банков. Несмотря на кризис на американском рынке ипотечного кредитования, наши банкиры продолжают снижать требования к заемщику.

- Решайте свои жилищные вопросы по мере их возникновения. Сейчас ситуация на рынке располагает к этому, рынок более-менее стабилен и предсказуем.

- В условиях штиля на рынке недвижимости мы рекомендуем клиентам задуматься над улучшением своих жилищных условий. Именно в это время можно позволить себе выбирать из широкого спектра предложений. Стабильность цен также способствует и растущему спросу на ипотечные продукты, которые становятся более доступными.

Сергей АРЗЯНЦЕВ, начальник Управления ипотечного кредитования ОАО ИНВЕСТСБЕРБАНК:

За последнюю неделю средняя цена квадратного метра в столице практически не изменилась. Если же смотреть, что происходит со стоимостью квартир в домах разного типа, то можно сделать выводы и о начале нового роста цен, и об их продолжающемся падении. Все зависит от того, какое именно жилье вас интересует. Однако все эти росты и падения по-прежнему укладываются в доли процента. Несмотря на наступившее с началом осени оживление на рынке, глобальных перемен на нем пока не наблюдается.



При возникновении неполадок в снятой квартире нужно определить, по какой причине они появились, - от этого зависит распределение расходов на ремонт и прочих сопутствующих трат.

* По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости на 17 сентября 2007 года. Без учета элитного жилья.
Я снимаю квартиру эконом-класса: мебель далеко не новая, сантехника периодически ломается, а недавно при попытке открыть дверь переломился пополам ключ. Пришлось вызывать службу для вскрытия двери, оплачивать ее услуги, потом ставить новый замок. Причем специалисты, посмотрев старый ключ, сразу сказали: это он от времени сточился. В общем, я потратил несколько тысяч рублей и теперь думаю: нельзя ли удержать эти деньги из платы за квартиру хозяйке? Как это обосновать юридически?
Михаил.

Согласно ей, арендодатель (хозяин жилья) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (в нашем случае - квартиры, оборудования, интерьера и т. д.), полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о таких дефектах.

Если поломка стала последствием скрытых дефектов, в том числе разрушительных процессов, которые уже имели место на момент сдачи квартиры внаем, то наниматель может отстаивать свои права на основании ст. 612 Гражданского кодекса РФ.

Если причиной поломки стали умышленные или небрежные действия нанимателя либо его посетителей (гостей, родственников и т. п.), то это расценивается как порча имущества, за которую несет ответственность квартиросъемщик. То есть ремонт и материалы для него обязан за свой счет оплачивать постоялец.

Арендатор (наниматель) при обнаружении недостатков вправе по своему выбору потребовать от арендодателя (собственника жилья) безвозмездного устранения дефектов, либо возмещения своих расходов на ремонт, либо непосредственно удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Квартиры в столице, независимо от их качества, даже в самых непрезентабельных районах, все равно стоят недешево. Это относится и к квартирам в панельных пятиэтажках, и к их более молодым, но основательно изношенным и морально устаревшим коллегам - девяти- и двенадцатиэтажкам.

Если имущество выходит из строя в результате естественного износа и требуется обычный текущий ремонт, то по закону он возлагается на квартиросъемщика, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ). На практике собственник квартиры и наниматель, как правило, оговаривают, что нормальное состояние квартиры и обстановки (сантехника, мебель и т. п.) поддерживает наймодатель (хозяин). Соответственно расходы нанимателя на вызов сантехника, слесаря и т. д. вычитаются из платы за наем.

Между тем панельное жилье старой застройки можно отнести к самой нижней категории эконом-класса. Именно эти дома можно условно определить в возможные кандидаты в жилье для бедных. Произойдет ли на рынке московской недвижимости заметное расслоение, когда новостройки стремительно оторвутся по цене от вторичного панельного неликвида?

Высокая стоимость даже позволяет панельному жилью 30-50-летней давности успешно конкурировать с квартирами эконом-класса в новостройках, особенно если хрущевка находится в хорошем московском районе.

Для Москвы индекс расслоения колеблется около значения два. Причем в моменты ажиотажного роста цен на квартиры его значение уменьшается. Дело в том, что дешевое жилье в первую очередь вымывается с рынка, а его стоимость растет намного быстрее, чем у бизнес-класса и элиты. В периоды стагнации и коррекции цен значение индекса, наоборот, вырастает. Дешевый неликвид, цены на который были завышены при галопирующем росте цен, откатывается по стоимости назад, а более качественное и дорогое жилье, которое не так активно поднималось в цене из-за высокой абсолютной стоимости, либо замирает в цене, либо еще некоторое время продолжает понемногу набирать в стоимости.

Хижина обойдется дяде Тому недешево
Несколько лет назад специалистами аналитического центра ирн.ru, был введен индекс расслоения цен на московскую недвижимость. За основу этого индекса был взят экономический принцип расслоения общества. Для того, чтобы получить этот показатель, нужно взять отношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных. Соответственно чем выше отношение, тем ярче выражен разрыв между верхами и низами. Чтобы сократить возможные статистические шумы, для индекса расслоения цен на жилье было взято 20% самых дорогих квартир и 20% самых дешевых.

Можно заключить, что самый дешевый сегмент жилья не будет набирать в стоимости при стабильном рынке недвижимости. Однако в моменты ажиотажного спроса и скачков цен, он будет расти не просто пропорционально остальным типам жилья, а с заметным опережением. Такую ситуацию можно было наблюдать с квартирами в пятиэтажках в период бурного роста цен в 2006 году.



Москва не Париж
Теперь осталось ответить на последний вопрос могут ли в столице появиться гарлемы, как в западных странах, особенно имеющие богатое колониальное прошлое. Там для мигрантов, которые в поисках работы хлынули в западный мир, застраивались дешевым жильем целые кварталы.

Какова же нижняя граница стоимости неликвида, будет ли оно когда-нибудь стоить тех денег, которых на взгляд обывателя оно достойно? К сожалению, дешевым оно вряд ли когда-нибудь станет, поскольку стоимость квадратного метра отражает не только уровень и класс жилья, но и цену земли, на которой оно стоит. А дефицитная столичная земля в обозримой перспективе будет стоить дорого.

Однако у российской столицы есть своя специфика. Исторически Москва застраивалась хаотично, а за годы советской власти границы между престижными и не престижными районами сильно размылись. В центре города спокойно строили те же панельные пятиэтажки и девятиэтажки, к тому же именно в старых районах города всегда было много коммунальных квартир. В результате людям было интуитивно понятно, что центр города в целом престижней окраины, но ни однородной социальной средой, ни уникальными объектами соцкультбыта это понятие подкреплено не было.

В России происходит нечто похожее. В частности, Москва уже догнала по ценам на жилую недвижимость Вашингтон и Париж, а мигранты едут на заработки в нашу столицу со всей территории бывшего СССР. Формально у Москвы вроде бы есть все предпосылки для появления бедных районов.

Средний класс и малообеспеченные москвичи будут проживать ближе к окраинам. В силу того, что в целом уровень жизни в Москве заметно выше, чем в стране, совсем нищих и полукриминальных районов в городе не должно появиться. Да и само понятие бедный москвич носит в данном случае весьма условный характер. В любом случае, чтобы сегодня приобрести даже однокомнатную хрущевку, ему надо заплатить около $ 130 тыс., а на комнату в коммуналке набрать $ 60-80 тыс.

Сегодня в Москве можно увидеть начало процесса структуризации рынка жилья. В историческом центре города открываются дорогие магазины и рестораны, строятся новые комфортабельные жилые дома, реконструируются старые. По большому счету расселены все привлекательные коммуналки. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, на процесс формирования богатых районов может уйти около 25 лет. Но вероятнее всего, заметно выделиться из общей массы, сможет только элитное жилье и приближенный к нему очень хороший бизнес-класс, в первую очередь в центре города.

Подытожим. Старое панельное жилье в ситуации стабильного рынка недвижимости будет стоить намного меньше качественного. Однако, совсем дешевого жилья в ближайшей перспективе не предвидится из-за высокой стоимости дефицитной столичной земли. Богатые районы на карте города, безусловно, обозначается, но районов, подобных американскому гарлему или арабским кварталам в силу социальных и экономических причин в Москве не возникнет.
Будущее бума в жилищном строительстве и его возможные финансовые последствия, а именно значительное снижение цены в ближайшие годы одна из самых тревожных проблем для правительств всего мира. Я мог убедиться в этом сам, общаясь с гостями симпозиума в городке Джексон-Хоул, штат Вайоминг, в местности, где по иронии домов на продажу почти нет. Ночью был слышен вой койотов и рев лосей. Но днем о недвижимости было только и разговоров.

Поэтому гастарбайтерам тяжело закрепиться в столице Москва, в отличие от того же Парижа, не создает для этого социальных условий, она не строит жилье для мигрантов. Бесплатное жилье возводится только для москвичей-очередников города, и попасть в эту категорию с каждым годом становится все сложнее.

Из всех стран лишь о Соединенных Штатах можно с высокой вероятностью говорить об окончании фазы роста. Согласно национальному индексу цен на жилье Standard Poor's / Кейса Шиллера цены на дома в США с учетом инфляции выросли с 1996по 2006г. на 86%, но с тех пор снизились на 6,5%, причем скорость снижения цен все возрастает. Это похоже на начало конца бума, хотя, конечно, в этом нельзя быть абсолютно уверенным. Видение будущего, которое представил я, было довольно медвежьим, с чем многие спорили, но в результате все остались при своем мнении.

Эта конференция давно стала важнейшим международным событием для разработчиков кредитно-денежной политики. В этом году на конференции побывали председатели и заместители председателей центральных банков 34стран мира. Большинство из этих стран переживали стремительный рост жилищного строительства начиная с 2000г., а во многих бум продолжается, по крайней мере пока. Спор шел о том, насколько долговременной тенденцией можно считать нынешний рост цен на недвижимость.

К тому же данный бум привел к появлению нескольких финансовых нововведений, которые по своей сути были интересными, но применялись слишком агрессивно, если учитывать наличие риска снижения цен. Обеспеченные закладными ценные бумаги навязывались инвесторам, для которых они были слишком рискованными. А покупателям жилья объясняли, что все будет хорошо, поскольку цены на него будут продолжать расти.

Тем не менее сторонний наблюдатель был бы поражен тем, какое значение придается возможности прекращения бума, длящегося уже 10лет. Есть ощущение, что все признают наличие значительного риска снижения цен. Долгий период роста и широко распространенное убеждение, что цены на жилье могут только расти, привели к ослаблению кредитных стандартов. Ипотечные займодатели, похоже, поверили в то, что покупатели жилья их не подведут, так как постоянный рост цен поможет им не запаздывать с выплатами по кредитам.

Массовое изъятие банковских вкладов происходит, когда люди, испугавшись, что их вклады не будут выплачены, спешно снимают деньги со счетов, чем и вызывают то самое банкротство, которого они опасались. Не случайно, что такой тип массового изъятия банковских вкладов проявился в США. Когда цены на жилье перестанут расти, недавние покупатели жилья могут потерять энтузиазм к регулярным выплатам по ипотечным кредитам, а инвесторы веру в обеспеченные ипотекой ценные бумаги.

Президент самого крупного в мире фонда облигаций PIMCO Пол Маккали заявил на конференции, что в последний месяц-два мы были свидетелями массового изъятия вкладов из системы, которую он называет теневой. Речь идет о всем разнообразии инструментов, обеспеченных заемными средствами, и институтах, возникших на волне жилищного бума. Теневая банковская система, находящаяся за пределами влияния банковских регуляторов и системы страхования банковских вкладов, подпитывала раздувание цен на жилье, помогая в предоставлении кредитов покупателям.

Но мягкая кредитно-денежная политика не объясняет всего. Необычайно низкая реальная процентная ставка федеральных фондов появилась тогда, когда жилищный бум в США был уже в полном разгаре. Согласно упомянутому национальному индексу цен на жилье уже в 2000г. цены на жилье росли почти на 10%в год а в то время Федеральная резервная система поднимала процентную ставку, которая достигла наивысшей отметки в 6,5%. Таким образом, стремительный рост цен, похоже, является в основном результатом спекулятивного импульса, начавшегося еще до срезания процентной ставки.

Вину за текущий ипотечный кризис иногда возлагают на Федеральную резервную систему США, так как ее чересчур вольная кредитно-денежная политика предположительно подпитывала предшествовавший кризису ценовой бум. И в самом деле, реальная (с учетом инфляции) процентная ставка федеральных фондов была отрицательной в течение 31месяца с октября 2002г. по апрель 2005г. С 1950г. такое случалось лишь однажды ставка была отрицательной в течение 37-месячного периода с сентября 1974г. по сентябрь 1977г. Это привело к самой высокой инфляции в США в прошлом столетии. То, что тогда стало причиной бума потребительских цен, в наше время спровоцировало мощный рост цен на жилье.

Текущее падение цен на жилье, как и прежде, четко связано со снижением спекулятивного энтузиазма среди инвесторов, что, как и прежде, во многом никак не связано с кредитно-денежной политикой. Мировым финансовым регуляторам будет нелегко остановить снижение цен и справиться с большинством последующих проблем, точно так же как вряд ли им удалось бы остановить предшествующий рост цен.

Алан Гринспэн, бывший председатель Федеральной резервной системы, недавно сказал, что теперь он верит в то, что спекулятивные пузыри являются важной движущей силой нашей экономики, но что в то же время мировые органы кредитно-денежной политики контролировать пузыри не способны. Он совершенно прав: самое лучшее, что могли сделать органы кредитно-денежного регулирования, учитывая их остальные приоритеты и задачи, это опереться на мыльный пузырь недвижимости, а не мешать его надуванию.



Главная --> Публикации