Главная --> Публикации --> Далеко от москвы Почему даже крупные корпорации нарушают градостроительное законодательство Рецепт удешевления строительства нашли на дороге Втб, unicredit и deutsche bank предоставят нашим ипотечным банкам оборотный капитал Осенние тенденции: квадратный метр дорожать не торопится

Сокол несет двойную нагрузку. Во-первых, здесь трасса раздваивается - Ленинградское шоссе уходит направо, Волоколамское -налево. Во-вторых, здесь же Ленинградку пересекают Балтийская улица и ул. Алабяна - тоже очень оживленные и проблемные из-за светофоров на перекрестке. Как собираются распутать этот клубок проблем строители и что получат от них в подарок москвичи к новому году?

Ленинградское шоссе, известное среди московских автомобилистов непролазными пробками, уже очень скоро перестанет быть проблемной зоной, обретя 18 полос движения. К новому году планируется завершить реконструкцию трассы в районе станции метро Сокол, после чего будет открыто сквозное бессветофорное движение по Ленинградскому тоннелю как в сторону области, так и в сторону центра. Развязка на Соколе - это ключевой пункт во всем проекте реконструкции Ленинградки. Он же одновременно - самый сложный и масштабный участок

Теперь старый тоннель разбирают практически полностью для того, чтобы заменить новым. В его основание будет заложен метр железобетона, все сборные конструкции заменят монолитными. К тому же он будет на два метра шире. Вслед за этим тоннелем на Соколе будет построен еще один. Только идти он будет перпендикулярно первому. Он соединит улицы Балтийскую и Алабяна. Причем последняя со временем будет расширена и станет крупной самостоятельной трассой, по ширине сравнимой с Ленинградским и Волоколамским шоссе. В перспективе она должна будет пройти по эстакаде над железнодорожной станцией Красный Балтиец и соединиться с улицами Космонавта Волкова и Большой Академической. Эта новая дорога будет находиться как раз посередине между Третьим и Четвертым транспортными кольцами, играть роль их дублера и станет разгружать северные сектора обеих кольцевых магистралей.

Реконструкцию решили начать с Ленинградского тоннеля, по которому движение шло направо, в сторону Войковской и Вечного вокзала. Сам тоннель уже давно устарел. Он слишком узок для идущего по нему потока транспорта и, как следствие, был вечно перегружен. К тому же надежность его конструкций, выполненных по старым советским стандартам, при нынешней загрузке оставляет желать лучшего. Его бетонное основание слишком тонко, а лежит оно на пропитанных водой грунтах. Наконец, в старом тоннеле не было даже необходимой по всем правилам полосы безопасности. Поэтому любой сломавшийся автомобиль или мелкая авария делали его практически непроходимым.

Сотрудники ГИБДД даже были вынуждены поставить здесь дополнительный пост. Кстати, сам факт создания нового поста для того, чтобы ограничить рвение любителей быстрой езды, для Москвы - случай уникальный. Обычно гаишникам, напротив, приходится разгребать пробки для того, чтобы ускорить движение. Но, как видно, сегодня ситуация в городе постепенно меняется.

И хотя Ленинградский тоннель откроется к новому году, а развитие улицы Алабяна - дело более отдаленного будущего, первые плоды реконструкции видны уже сегодня: Ленинградка стала разгонной при движении в область. После того, как строители закончили и открыли первый тоннель в рамках большой Ленинградки - от ст. метро Динамо до ст. метро Аэропорт, - скорость движения на шоссе резко повысилась. Кое-кому на столь коротком участке удавалось разогнаться до ста километров в час и более.

Например, тоннель на Соколе закрывали постепенно, по частям - для того, чтобы водители не испытали шок при полном изменении схемы движения. Подготовка к его закрытию шла больше месяца, а само закрытие происходило в три этапа. Сначала были закрыты все развороты в районе станции метро Сокол. Через неделю - прямой проезд с Балтийской на Алабяна. Потом перекрыли половину тоннеля - ту его часть, по которой машины шли из центра в сторону области. И лишь затем тоннель был закрыт полностью.

Скоростное движение по реконструируемой Ленинградке в самый разгар работ было бы невозможно без умелых действий проектировщиков. Они не только грамотно проработали проект реконструкции, но и схемы движения на время работ. Именно благодаря этому скорость на Ленинградке не снизилась.

Пришлось также изменить все маршруты общественного транспорта, которые пересекали Ленинградское шоссе. Часть троллейбусов была пущена до разворота в районе Петровского дворца. За счет этого их маршрут стал длиннее примерно на полтора километра. Но главное - ни один маршрут не был отменен: их количество осталось прежним.

Для бесперебойного движения по Ленинградскому шоссе было очень важно, чтобы число полос в период реконструкции не сократилось. Строители сумели расширить дороги за счет тротуаров и таким образом компенсировать перекрытые участки. Сейчас в сторону области по Ленинградскому проспекту работают восемь полос: три по Волоколамскому направлению и пять - на Ленинградском шоссе.

Отрадно, что, проявляя заботу об автомобилистах, в правительстве Москвы, не забыли также и о тех, кто живет поблизости от Ленинградской трассы и вовсе не обязательно ездит на машине. Несмотря на то, что эстакады строить значительно дешевле, чем углубляться под землю, мэр Москвы Юрий Лужков с самого начала поставил перед проектировщиками условие: на новой Ленинградке не должно быть эстакад на высоте 3 - 4 этажей. Безусловно, надземные эстакады стоят дешевле, но спокойствие жителей сочли более важным.

Наконец, о закрытии разворотов на Соколе и возможных затруднениях на время реконструкции водителей начали предупреждать заранее. Еще до начала работ по всему городу были развешены щиты, которые не только сообщали о дорожных работах, но и предлагали оптимальные пути объезда. Например, при движении из области реконструируемый участок лучше объезжать через ул. Константина Царева, ул. Панфилова, по Безымянному проезду и через Ходынское поле. Далее водители могут сами выбрать, куда им ехать - на Третье транспортное кольцо или на Ленинградский проспект. Зато при движении из центра в область ничего объезжать не надо, потоку что светофоров на этом направлении нет уже сейчас.

Строители здесь не работают по ночам, но и днем они постарались защитить окрестные районы от лишних раздражителей. Для этого в домах, выходящих фасадами на Ленинградский проспект, уже ставятся стекло-пакеты, снижающие уровень шума в квартирах.

Но, даже подземная стройка, какой бы аккуратной она ни была, при таком масштабе не может быть полностью бесшумной.

Как утверждают опрошенные RBC daily участники банковского рынка, в ближайшее время на рынок ипотеки могут выйти сразу несколько новых участников, способных предложить клиентам гораздо лучшие условия кредитования покупки жилья. Главные опасения «старожилов» рынка связаны с тем, что «новички», в основном мелкие банки, будут выдавать кредиты без получения первоначального взноса покупателя, составляющего сегодня порядка 30% от стоимости недвижимости. Эта схема довольно рискованна для крупных банков, и последовать по пути агрессивных мелких банков традиционные игроки не смогут. Правда, представители банковского сообщества утверждают, что новая схема будет выгодна клиентам лишь на первый взгляд: банки вынуждены будут компенсировать свой риск за счет увеличения процентных ставок по кредитам, но сделают это завуалированно. По мнению представителей банковского сообщества, ипотечные кредиты с нулевым первым взносом будут копировать существующее потребкредитование, когда выяснить реальный годовой процент можно лишь после детального изучения предложения.

Кроме того, окрестные дома выиграют и от реконструкции коммуникаций, проложенных под шоссе. Строители обновляют газовые и канализационные трубы, системы водоснабжения и теплотрассы. Например, чугунный водопровод между станциями метро Динамо и Аэропорт был проложен еще в тридцатые годы минувшего века. Сейчас он полностью переделан. Причем для этого пришлось заказывать такие же чугунные трубы во Франции: сегодня таких труб в России не выпускают.
В банковских кругах опасаются массового выхода на рынок ипотеки новых игроков, которые смогут существенно изменить условия ипотечного кредитования в России.

Однако такая политика довольно рискованна для банков. «Тридцатипроцентный первый взнос является некоей страховкой от двойного кризиса, а именно от одновременного падения цен на рынке жилья и потери клиентом способности погашать кредит, – говорит Александр Колошенко. – В нашем банке первоначальный взнос составляет 30%. При потере клиентом способности погасить кредит он должен самостоятельно продать квартиру и вернуть банку кредит. Если кредит составляет 70% стоимости квартиры, то при таком кризисном развитии событий велика вероятность того, что даже при падении цен на рынке клиент сможет продать квартиру, погасить долг, и ему еще и останется». То есть, если кредит составляет 100% покупаемого жилья, а в стране вдруг случился финансовый кризис, из-за которого клиент оказался не способен выплачивать кредит, а также упали цены на рынке жилья, денег от продажи квартиры заемщику на погашение кредита не хватит. Тогда взыскание может быть обращено на какое-то другое имущество. Впрочем, у предусмотрительного заемщика другого имущества может и не оказаться. В любом случае банк довольно сильно рискует, выдавая кредиты без первоначального взноса. По мнению Александра Колошенко, банки, которые готовы пойти на такой риск, рассчитывают на рост рынка недвижимости, цены на котором увеличиваются на 20-25% в год.

«В ближайшее время должен начаться массовый выход на рынок ипотеки новых игроков, – сказал RBC daily начальник управления по обслуживанию физических лиц «Райффайзенбанка» Александр Колошенко. – Для того чтобы попасть на этот, в общем-то устоявшийся, рынок, банкам придется предложить что-то новое своим клиентам. Насколько мне известно, некоторые банки хотят предложить клиентам нулевой первый взнос». Сейчас наиболее распространенным является первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры. Однако уже сегодня есть банки, у которых он несколько ниже. Так, Московский кредитный банк предлагает клиенту оплатить 20% от стоимости квартиры (речь идет о минимальной величине первоначального взноса – он может быть и больше). Еще один характерный пример – Национальный резервный банк (НРБ), у которого по ряду программ первоначальный взнос и того ниже. Например, авансовый платеж по кредитному продукту «Молодежный» может составлять 10% и 5% от стоимости приобретаемой квартиры. «Предложение НРБ с пятипроцентным первым взносом говорит о том, что на рынке наметилась тенденция к снижению размера авансового платежа, – сказал RBC daily руководитель отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Максим Силаев. – Со временем на рынке появятся предложения и с нулевым первым взносом».

Впрочем, не все участники рынка считают, что события будут развиваться именно по такому сценарию. «Повышать ставки по кредитам в условиях тенденции к их снижению банки вряд ли будут, – считает Максим Силаев. – Скорее всего, они пойдут на этот риск без каких-либо дополнительных премий, ради того чтобы получить долю рынка». Такие кредиты с высокой долей вероятности смогут найти своего потребителя – в первую очередь, это будут молодые, хорошо зарабатывающие люди, которые не имеют накоплений на первый взнос, но способны выплачивать ежемесячные платежи. В этом случае традиционным игрокам российского ипотечного рынка действительно придется подвинуться – либо снижать первоначальный взнос. Впрочем, аналитики считают, что до нуля взнос все-таки не упадет. «В большинстве стран первоначальный взнос есть, – говорит Дмитрий Лепетиков. – Его величина может быть любой, но как факт он существует».

Правда, понятно, что страховкой подобная «надежда» быть не может: риск падения цен все равно существует. И этот риск банкам придется каким-то образом компенсировать. По мнению г-на Колошенко, это будет сделано за счет повышенных процентных ставок. Однако просто так повысить процентную ставку сейчас банки не смогут, поскольку ее отличие от средней будет очевидно. По словам Александра Колошенко, банки, скорее всего, применят ту же технологию, которая используется сейчас при потребительском кредитовании. Банк предоставляет кредит с нулевым первым взносом и декларирует фиксированные ежемесячные платежи. «Если посчитать процент по такому кредиту, глаза на лоб полезут, – утверждает собеседник RBC daily. – Ставки доходят до 55% годовых». По мнению экспертов, политика снижения первоначального взноса за счет повышения ежегодных выплат малоперспективна. «Кредит, полученный на условиях нулевого первоначального взноса, но под более высокий процент, менее выгоден для клиента, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Надо учитывать и тот факт, что основными потребителями ипотечных кредитов являются представители верхнего слоя среднего класса. Эти люди хорошо умеют считать и понимают, что выгоднее заплатить сразу 20-30%, чем в течение десяти лет платить высокую процентную ставку. Эта схема имеет мало шансов на массовое развитие, хотя нельзя исключить, что отдельные банки к ней прибегнут».

За недолгие годы своего существования столичный рынок элитного жилья не настолько сформировался и окреп, чтобы можно было с легкой уверенностью подразделять дома с самыми дорогими квадратными метрами на определенные классы. Если шесть лет назад почти любой кирпичный дом именовался «элитным», то теперь обязательные составляющие престижного жилья меняются день ото дня. В итоге в умах не только покупателей, но и застройщиков возникла некоторая путаница. Иначе как объяснить тот факт, что практически каждый второй монолитный дом стремятся зачислить в «высшую лигу». Разумеется, одни строительные материалы, используемые при возведении здания, не могут влиять на определение уровня дома. К ним должны прилагаться и другие атрибуты «элитарности». И они, естественно, есть. Это и малоэтажность, и гостевые парковки, и конкретное место в городе, и вооруженная видеокамерами охрана, и, конечно, инфраструктура.

С развитием рынка элитного жилья все чаще возникают споры о том, что считать таковым. К этому вопросу М2 обращалась недавно. Продолжая разговор на злободневную тему, редакция решила выяснить, что подразумевается под понятием «инфраструктура элитного жилья». Имеется ли в виду строго установленный перечень услуг, или в каждом конкретном случае задача решается отдельно? На что могут рассчитывать покупатели, приобретая более чем дорогие апартаменты? Насколько обещания застройщиков и риэлторов соответствуют действительности?

Очевидно, что споры на актуальную тему утихнут не скоро. Оно и понятно. Согласитесь, монументальная и отчасти помпезная архитектура «Алых парусов» или «Воробьевых гор» ассоциируется в умах москвичей именно с престижностью и элитарностью в отличие от невысокого и невзрачного домика в центре Москвы. Правда, оглянувшись на европейский рынок недвижимости, мы увидим, что здесь считаются элитными именно небольшие жилые здания.

Однако, как выяснилось, перечислить некий непременный, однозначный, классифицирующий, «фирменный» набор услуг нереально. Ведь под данными обозначениями практически все инвесторы, застройщики и риэлторы понимают разные вещи. Тем не менее специалисты рынка недвижимости, рассуждая о возможной инфраструктуре элитного жилья, все же предпочли подвергнуть престижные по своему статусу дома некоей классификации. В понимании большей части риэлторов, действительно элитными могут считаться только так называемые клубные малоквартирные дома. Остальные постройки, именуемые жилыми комплексами, следует относить к бизнес-классу или же «домам повышенной комфортности».

Итак, если взять за рассмотрение инфраструктуру небольшого дома, то она разнообразием не балует. Тут по сути и перечислять особенно нечего. Элитарность определяется прежде всего местоположением. Малоквартирные дома клубного типа строятся только в центре Москвы. Особенно ими изобилует улица Остоженка, которую в последнее время называют не иначе как «Золотая миля». Впрочем, и во многих тихих переулках ЦАО нет-нет, да и наткнешься на маленький, уютный, почти дворянский особнячок.

Меньше, да лучше

По мнению экспертов, в элитном доме число мест на стоянке должно в два раза превышать количество жильцов. Плюс необходим гостевой паркинг. Если условия все же позволяют обустроить гараж, то в по-настоящему элитном жилье он превосходит самые смелые ожидания покупателей апартаментов. В последнее время получили распространение двухуровневые гаражи, в которых хозяева квартиры могут поставить машину своего гостя прямо над собственным транспортным средством. В любом случае строители «элитки», расположенной в центре, пытаются выжать максимум из минимума предоставленной им площади. Кстати, чем выше класс дома, тем лучше в нем организовано свободное пространство.

Безусловно, такой дом экипирован по последнему слову техники. В нем предусмотрена система центрального кондиционирования и пожаротушения, приточно-вытяжная вентиляция, автономная теплостанция, охрана и бесшумный лифт. Суперсовременная отделка, выделенная линия для интернета и высокие потолки — само собой разумеющееся. Однако подземная стоянка, например, гарантирована далеко не всегда. Оно и неудивительно. Ведь свободного места в центре не так уж и много. Территория элитного дома, расположенного здесь, в любом случае будет ограничена. Причем дом часто строится не с нуля, а всего лишь подвергается реконструкции. Понятно, что в постройке, скажем, XIX века соорудить дополнительное помещение для гаража практически невозможно. Открытый паркинг по емкости редко превышает 10 машиномест. Подобный расклад некоторым образом ограничивает спрос покупателей на жилье такого рода. И все же желающие поселиться именно в клубном доме находятся всегда.

В большинстве случаев инфраструктура клубных домов на этом заканчивается. Скорее всего здесь не будет ни фитнес-центров, ни бассейнов, ни салонов красоты, ни прачечных. Ведь ежемесячное содержание, скажем, бассейна или фитнес-центра, рассчитанного лишь на шесть или десять семей, влетит, что называется, в копеечку. По большому счету это просто нецелесообразно. Покупатель, способный приобрести квартиру стоимостью $4–7 тыс. за 1 кв. м, просто не нуждается в общем месте для занятий спортом или салоне красоты, не говоря уже о сауне и кинозале. У него наверняка имеется своя обслуга, стилист, домашний кинотеатр, личный тренер и платиновая карта закрытого VIP-клуба. Да и вряд ли уважаемым членам общества захочется ежедневно плавать вместе с немногочисленными соседями.

Одиночное плавание

Звание в комплекте

Хотя, конечно, бывают и исключения. Если члены всех семей хотят непременно поддерживать свою физическую форму, они могут оборудовать в одном из свободных помещений на цокольном этаже небольшой тренажерный зал. В любом случае назначение этих комнат определяется решением собрания жильцов. Так, например, во многих домах устраивают общий холл с барной стойкой. Здесь владельцы квартир принимают гостей и общаются друг с другом.

Вместе с тем «муравейники» отличает от «элитки» совершенно другой набор предоставляемых жильцам услуг. В первую очередь «козыри» появляются за счет большой свободной площади. Кроме обязательной подземной стоянки, охраны, центрального кондиционирования и теплоснабжения, скоростного лифта и выделенной линии интернета здесь организуют фитнес-центр, кафе, прачечную, магазин и салон красоты. Учитывая то, что подобные комплексы в большинстве своем возводятся на окраинах столицы, застройщикам есть где развернуться. На прилегающей к дому территории найдется место и для детских площадок, и для больших фонтанов, и для маленьких сквериков, и даже для собственной конноспортивной базы.

Огромные жилые комплексы, бесспорно, претендуют на некую элитарность. Девелоперов понять просто: те же высотки — новое слово в жилищном строительстве Москвы. Соответственно у них пока есть возможность продавать в общем-то обычные квадратные метры по «элитным» ценам. Для этого достаточно провести шумную и масштабную рекламную кампанию.

С экономической точки зрения насыщенность инфраструктурой не целесообразна. Каждый застройщик определяет для себя наиболее приоритетные направления. При этом если чему и уделяется повышенное внимание, так это, скажем, классу продовольственного магазина (если он предусмотрен в жилом комплексе). Его уровень должен непременно соответствовать статусу дома, и наиболее вероятно, что будет открыт супермаркет известной торговой сети.

В очень редких случаях будущие жильцы могут сами решить, что они хотели бы видеть в своем доме. По крайней мере их всегда предупреждают о тех структурах, которые могут появиться в комплексе «по просьбе трудящихся». Причем обслуживать фитнес-центр или бассейн в густонаселенном доме гораздо легче, чем в клубном. Большому количеству жильцов значительно проще в складчину оплачивать предоставляемые им услуги независимо от того, пользуются они ими или нет. Опять же здесь не приходится говорить о едином перечне инфраструктуры. В любом случае нет, наверное, ни одного жилого комплекса, где было бы сосредоточено все, о чем только можно мечтать. В этом есть своя прелесть: покупатели выбирают не только месторасположение дома и архитектуру, но и комплект удобств, дополнительные услуги и разрекламированный престиж.

До тех пор пока инвесторы, застройщики и риэлторы не придут к единому мнению относительно характеристик элитного жилья, каждый сам волен решать, что он приобретает за свои деньги. Вот только с мировой практикой нашим «революционным» воззрениям спорить трудно. А престиж — он у каждого времени свой.

Правда, обладателям перечисленных выше благ следует быть готовым к тому, что соседи из близлежащих домов смогут воспользоваться всей инфраструктурой их комплекса. Ведь только «свои» жильцы кассу, как говорится, не сделают. Кроме того, чем больше услуг, тем выше и коммунальные платежи. В большом доме, рассчитанном на 150–200 квартир, поддержание и эксплуатация элементов инфраструктуры в расчете на одного жильца обойдутся дешевле. Однако должен ли заниматься этими подсчетами владелец элитной недвижимости?

Совершенство, достигнутое создателями Green House, складывается из целого комплекса факторов. И важнейший из них — ландшафт. Когда находишься на территории комплекса, не ощущаешь, что поблизости расположены такие оживленные магистрали, как Можайское и Рублевское шоссе. Жемчужина благоустроенного парка — природное озеро, подпитываемое ключевыми источниками. Для любителей занятий спортом созданы все условия: футбольное поле, беговые и велосипедные дорожки, конноспортивный клуб, бассейн с 25-метровой олимпийской дорожкой и теннисный корт. Для детей оборудована современная игровая площадка.

Анастасия Винникова
Менеджер отдела продаж компании «Юниформстрой»
Что такое элитный дом, лучше всего рассмотреть на конкретном примере. Green House имеет все шансы быть признанным будущими поколениями, как памятник истории XXI века. И за свои архитектурные достоинства, и потому, что в нем жили представители законодательной ветви российской власти — верхней палаты Федерального собрания: Совет Федерации приобрел в здании 110 квартир для своих членов. Помимо них, жильцами двух первых корпусов дома 11 по улице Кутузова стали семьи работников администрации президента и звезд спорта.

Холлы Green House оснащены скоростными лифтами фирмы Otis, бронированные двери квартир отделаны ценными породами дерева. Телекоммуникационные услуги жильцам предоставляет корпорация «Комкор», обеспечивающая во всех квартирах прием 100 кабельных и 14 общедоступных телеканалов. В комплексе действует своя телефонная подстанция, а в каждой квартире есть выход в интернет по выделенной оптоволоконной линии. Оборудован кинотеатр.

Green House остается элитным даже в мелочах: какой элемент отделки ни возьми, все — самое лучшее, самое надежное, самое престижное. Здание отделано натуральным кирпичом, коридоры и лифт-холлы — венецианской штукатуркой теплых, солнечных тонов, огромные холлы — гранитом и итальянским мрамором. Высокие потолки расширяют пространство, создают ощущение устремленности ввысь, а завершают композицию холлов скульптуры работы Льва Кербеля и картины современных художников.

Прелести дома Green House по достоинству оценены уже сегодня. В мае жилой комплекс Green House признан победителем конкурса «Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства за 2002 год» в номинации «Жилые здания и комплексы повышенной комфортности». Также финансово-строительная компания «Юниформстрой» стала дипломантом конкурса «Лучший реализованный проект в области городского строительства», проведенного в рамках выставки «Инвестиции – Строительство – Недвижимость – REALTEX 2003».

Тепло в квартирах обеспечивают итальянские биметаллические радиаторы фирмы Global, а качественную воду — автономный тепловой пункт с многоуровневой системой очистки воды.

Второе: инфраструктура элитной недвижимости, будь то детская игровая комната или мойки для лап собак, как правило, при выборе жилья является не менее важным фактором, чем расположение дома или планировка квартир. Покупатели элитного жилья сами хотят решать вопрос о «начинке» дома, устанавливать перечень услуг и в целом определять уровень своего нового жилья.

Владимир Вашлаев
Руководитель отдела по связям с общественностью компании Blackwood:
— Первое, что нужно отметить: сегодня застройщики и риэлторы тесно сотрудничают не только на этапе продажи здания, но и на стадии его проектирования. Грамотно выполненный проект дома значительно повышает его уровень и в дальнейшем, безусловно, будет являться залогом высокого спроса на квартиры в этом доме.

Нецелесообразно и нерентабельно помещать в одном комплексе все возможные услуги, поэтому, безусловно, более правильным будет отталкиваться от предпочтений покупателей и выбирать наиболее приоритетные направления инфраструктуры в новом доме.

Если говорить об инфраструктуре клубных домов, то риэлторы, консультируя застройщиков при разработке проекта дома, в первую очередь ориентируются на будущих покупателей, учитывают их пожелания, чтобы построенный дом полностью соответствовал их личным представлениям о том, каким он должен быть. К примеру, клиенты могут считать, что некоторые услуги, такие, как сигарная или оружейная комнаты, излишни, а прачечной или химчисткой они, наоборот, пользовались бы с огромным удовольствием.

А что касается инфраструктуры, то любой жилой комплекс класса А обладает полным ее набором априори. Кроме того, следует отметить, что люди уже не желают жить в просто элитном доме. Они хотят знать и видеть, чем он отличается от подобных ему объектов. На рынке появился выбор, и конкуренция заставляет застройщиков искать какие-то новые, свежие решения.

Павел Здрадовский
Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
— На сегодняшний день российский рынок элитного жилья переживает вторую стадию своего развития. Акценты определения критериев элитности того или иного объекта постоянно изменяются в прямой зависимости от скорости развития рынка. Если еще 5–6 лет назад элитным считался любой вновь построенный дом, под завязку набитый различными опциями инфраструктуры, то сегодня на первое место выходят такие понятия, как «адекватность окружения» и «месторасположение». Сегодня именно жильцы, а не дом определяет класс комплекса. Именно поэтому многие покупатели заранее интересуются, к какому социальному слою принадлежат их будущие соседи.

Ирина Жарова-Райт
Директор отдела продаж элитной недвижимости компании «Интермарк»:
— Прежде всего хотелось бы несколько прояснить ситуацию с двухуровневыми гаражами в элитных домах. В элитных домах двухуровневые гаражи с лифтовым подъемником ставятся от безысходности, а не для престижа. Машина гостя, а не члена семьи вообще не допускается в гараж без согласования с ТСЖ. Достойный тому пример — элитный дом в Б. Афанасьевском пер., 32.

Например, изюминкой элитного жилого комплекса, расположенного по адресу: ул. Машкова, 1, стали отдельные 4-этажные апартаменты в форме яйца Фаберже. Таких проектов нет нигде в России, поэтому он обоснованно привлекает к себе внимание потенциальных покупателей.

Своих клиентов мы консультируем и даем определенные рекомендации в зависимости от категории дома.
Последние 15 лет на риелторов государство практически не обращало внимания. Но баснословные прибыли прошлого года, видимо, не прошли незамеченными и в высших кругах. И теперь на рынке недвижимости грядут перемены, как для профессионалов, так и для простых граждан.

Также хотелось бы упомянуть еще один элитный дом — в Сеченовском пер., 3, — по нашему мнению, превосходный образец клубного дома, где в гостиной-салоне всегда можно попить чаю, устроить детский праздник, а то и выкурить сигару, так как не всем это позволено дома. Стоимость обслуживания в подобного рода домах составляет от $3 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м.

Так было всегда. Потом был принят Федеральный закон №214 О долевом строительстве, который московские застройщики из лимона превратили в лимонад, сумев мало того что его не исполнить, так еще и цены поднять с его помощью в два раза. Шум был великий, но от повторения в течение полутора лет мантры Закон не работает, ибо он слишком суров к застройщикам и девелоперам получился странный эффект. Общественность сконцентрировалась на следующей мысли: если закон не работает, значит, все новостройки продаются незаконно. Мысль не сильно свежая, но громко озвученная, на что федеральные власти не могли не среагировать.

Россия живет не по законам, а по понятиям для рынка недвижимости эта банальная истина верна, как нигде больше. Негласные правила игры риелторы установили довольно давно, после кризиса 1998 года. Никто никогда не произносит их вслух, но всегда подразумевалось, что, к примеру, платить налоги надо по минимуму; можно и нужно указывать заниженную цену в договоре; покупать можно только на условиях продавца; застройщику положено верить на слово; никаких штрафных санкций насчет срыва сроков строительства в договоре не указывать и так далее.

Векселя наказуемы
На прошлой неделе арбитражный суд Москвы вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой продается примерно половина квартир в московских и подмосковных новостройках. Дело было возбуждено против ЗАО МИАН, входящего в четверку крупнейших московских продавцов новостроек. Суд признал, что использование вексельной схемы позволило компании и аффилированным с ней юрлицам уклоняться от уплаты налогов.

Проверка ФАС, затеянная прошлой осенью, не выявила ценового сговора среди застройщиков, но, видимо, проверяющие нашли много чего другого. Что неудивительно: в любой российской компании что-нибудь при желании найти можно. Проблемные места риелторов и застройщиков к тому же известны широкой публике. В частности, про вексельную схему рассказывали любому человеку, прикинувшемуся покупателем. Да и пресса полна заметками на эту тему. Это не единственный конфликт риелторов с законом, но именно векселя стали первой мишенью, которую поразили власти с помощью налоговых органов.

Позиция разумная, особенно учитывая опыт ЮКОСа, однако совершенно очевидно, что это сигнал для перемены правил игры на рынке недвижимости, говорят в один голос специалисты. Государство четко вывело вексельную схему в разряд нелегальных, а значит, 50% всех участников рынка должны срочно пересмотреть свои договора с дольщиками, ежели не хотят оказаться в суде.

В пресс-релизе, посвященном этому событию, руководство группы компаний МИАН сообщает, что компания выступает истцом по делу о налоговых претензиях в сумме около миллиарда рублей против ответчика ФНС. Группа считает претензии необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке. Компания отказалась комментировать для СМИ информацию, находящуюся в исключительно правовом поле.

Как отличить такую схему от других? Очень просто: вам предлагают заключить так называемый предварительный договор на покупку квартиры, параллельно купить векселя компании (причем не обязательно строительной). Собственник раньше подробно рассказывал о вексельных схемах, предупреждая, что они очень рискованны.

Что это меняет для непрофессиональных участников рынка? Потенциальным покупателям новостроек лучше отказаться от покупки квартиры с помощью вексельной схемы, потому что велика вероятность потерять и деньги, и право на квартиру. Иски, которые вчиняет ФНС, способны разорить даже самую мощную строительную и девелоперскую компанию, не говоря уже о риелторских, которые априори мельче.

Продажи на рынке новостроек и так сейчас идут крайне вяло недаром застройщики начали дотировать ипотечные ставки, однако при этом все равно используется вексельная схема. Это судебное дело, получив резонанс, может и вовсе остановить продажи новостроек в привычном для риелторов виде. И если начало года ознаменовалось тем, что на продажу не выставлялись квартиры на этапе котлована, то теперь застройщикам потребуется время, чтобы либо модернизировать вексельную схему, либо переходить на продажи по 214-му закону. Он, в частности, предусматривает возможность продажи жилищных сертификатов, которые компания выпускает под конкретный дом, однако ни как их выпускать, ни как регистрировать, не знает пока никто.

Но самой сложной остается ситуация у тех покупателей, которые уже ввязались в подобную покупку. Дело в том, что на них не распространяется действие Закона о защите прав потребителей, они являются инвесторами, ссудившими под вексель денег компании. Компания после выплаты штрафов и санкций в пользу государства может обанкротиться, и держателям векселей, скорее всего, ничего не достанется из ее активов: их очередь, что называется, пятая. И им даже не удастся пополнить ряды обманутых дольщиков, разве что предварительно доказав в суде, что такой договор им был навязан, а их намерения были совсем иными как у добронамеренных покупателей.

На самом деле хотелось бы верить, что в итоге всех этих перетрясок и призывов жить по закону рынок недвижимости станет прозрачнее и понятнее, а понятия приблизятся к закону.

Утверждения же о том, что работать по 214-му закону неимоверно трудно, опровергаются опытом регионов, где застройщики продают жилье по договорам долевого инвестирования. И банки охотнее работают по закону, и жилье более доступно покупателям в регионах более 50% нового жилья продается по ипотеке, в Москве же эта доля составляет в лучшем случае 20%.



Главная --> Публикации