Главная --> Публикации --> До конца года в москве откроется 15 крупных торговых центров Строить таунхаусы целыми поселками придумали в россии Зарубежная ипотека Брокерский брак Классификация коммерческой недвижимости. складские и торговые помещения

Центральный округ столицы хуже всего обеспечен парковками - здесь находится лишь четверть необходимых округу машино-мест. Самый высокий показатель на северо-западе столицы - 47%. Всего же в Москве насчитывается чуть менее 1 млн парковочных мест - это лишь 38% от необходимого.

По прогнозам экспертов, к 2010 году величина городского автопарка может достигнуть 4 млн транспортных средств, а к 2015 году - 5 млн. И это официальные данные - по неофициальным количество машин в городе растет еще быстрее. В такой ситуации проблема парковочных мест становится очень острой.

Застройщики говорят, что правило это в целом выполняется. В домах бизнес-класса и элитных строятся подземные парковки, иногда даже из расчета две машины на семью. В панельных домах подземные гаражи не строятся, но, как правило, на придомовой территории тот же застройщик строит наземные крытые автостоянки из быстровозводимых конструкций. Это полноценные автостоянки с крышей, въездом и выездом, охраной.

В последние годы строительство парковок рядом с новыми домами стимулируется административными мерами. Еще в 2000 году были утверждены Нормы и правила проектирования и застройки Москвы, согласно которым в перечень обязательных элементов придомовой территории входят гостевые автостоянки. В домах эконом-класса одно машино-место должно приходиться на 5-6 квартир, в домах повышенной комфортности - на 0,75-1 квартиру.

Новые паркинги будут в любом случае дороже, чем ракушки, но другого выхода нет - в городе не хватит земли, чтобы предоставить каждому по недорогому гаражу, да еще рядом с домом. Постепенно все ракушки в городе будут ликвидированы. Уже сегодня право их установки предоставляется лишь гражданам льготных категорий.

Инвесторы заинтересованы в увеличении количества машино-мест - гаражи повышают спрос на жилье. Однако построить желаемое количество стоянок удается не всегда. Причина этого - ограниченная территория застройки. В правительстве Москвы признают, что нехватка парковочных мест связана с дефицитом земельных участков. Ситуация осложняется тем, что московские дворы оказались неприспособленными к тому, чтобы принять большое количество автомобилей. Проблему усугубляют вездесущие пеналы и ракушки. Изобретение удобное и недорогое, но сегодня ракушки так расплодились, что блокируют движение во дворах.

Сейчас в Москве выделено 100 земельных участков для строительства гаражей-стоянок по данной программе. К концу года в центре Москвы планируется построить 5 народных гаражей, и они уже раскуплены. Под дальнейшее развитие программы в центре подобрано еще 28 участков.

Власти делают ставку на строительство так называемых народных гаражей - современных многоуровневых комплексов, которые должны прийти на смену уродцам-ракушкам. Программа Народный гараж существует довольно давно - москвичам предоставляется возможность самим профинансировать строительство многоэтажных гаражей. Город обязуется найти автовладельцам подходящий земельный участок, а также берет на себя затраты на разработку проектно-сметной документации.

Сегодня город ищет любую возможность снизить себестоимость машино-места: в частности, внедряет новые технологии - смартпаркинги. По расчетам департамента транспорта и связи, в городе необходимо построить таких модульных вертикальных конструкций на 120-130 тысяч машино-мест. Диковинные на вид парковки уже стали появляться в некоторых районах Москвы.
Генеральная прокуратура взяла под свой контроль внедрение новых форм управления жильем. В первую очередь это касается выбора так называемых управляющих компаний.

Город делает все возможное, чтобы снизить стоимость машино-места в народном гараже - сейчас она на 30-40% ниже рыночной, то есть такой гараж продается фактически по себестоимости. Планируется, что к 2010 году каждое третье машино-место в городе будет построено в рамках программы Народный гараж. Отказ от прибыли в рамках программы был принципиальной позицией московских властей. Правда, на некоторые обстоятельства не может повлиять даже городское правительство - например, на тот факт, что земля в столице очень дорогая, что и определяет во многом итоговую стоимость парковочных мест.

- Поводом для реагирования стало обращение Федеральной антимонопольной службы, которая проверила, как соблюдаются конкурентные условия при выборе управляющих компаний, - рассказала корреспонденту РГ начальник управления по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Генпрокуратуры Лариса Коптева.

Первый заместитель Генпрокурора Александр Буксман направил в регионы письмо с предложением принять меры к усилению прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства при управлении многоквартирными домами.

- В результате в адрес органов местного самоуправления и управляющих компаний было внесено 67 представлений и объявлено 7 предостережений о недопустимости нарушений закона должностными лицами, - сообщила начальник управления Генпрокуратуры.

К такой проверке уже подключились прокуратуры нескольких регионов - Москвы, Ростовской и Тверской областей.

Наиболее типичное - отсутствие альтернативы при выборе управляющей компании. Так таганрогское муниципальное унитарное предприятие ЖЭУ разослало жильцам бюллетени заочного голосования, в которых значилось только оно. Естественно, что победителем такого конкурса стало это предприятие.

В Жилищном кодексе есть специальный раздел, посвященный управлению многоквартирными домами. Жильцы могут делать это самостоятельно, через ТСЖ или кооператив, либо заключить договор с управляющей компанией. Дело это новое, отсюда и многочисленные нарушения, выявленные проверяющими.

- Многие граждане не ходят на общие собрания и относятся снисходительно к тому, что кто-то ставит за них подписи. А ведь за них принимаются очень важные решения, в том числе связанные с управлением материальными ценностями, - прокомментировала эту ситуацию Лариса Коптева. - Люди не осознают свою ответственность за судьбу дома, в котором живут.В результате возникают предпосылки для злоупотреблений.

Еще одно распространенное нарушение, граничащее с преступлением, - подделка подписей в протоколах общих собраний. В этом были уличены руководители двух столичных управляющих компаний, обслуживающих дома на улице Академика Миллионщикова. Они расписались за жильцов домов, отсутствовавших на общем собрании, и фактически фальсифицировали итоги голосования. В результате этой историей теперь занимается милиция.

По данным минрегиона, на сегодняшний день лишь 13 процентов жильцов многоквартирных домов выбрали управляющую компанию, а товарищества собственников жилья (ТСЖ) созданы всего в 7 процентах домов. Такую низкую результативность эксперты связывают не столько с леностью и безразличием наших граждан, сколько с трудностями, которые заложены в Жилищном кодексе и ряде подзаконных актов. О том, что законодательство в этой части требует корректировки, говорилось и на недавнем Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья.

По словам представителя Генпрокуратуры, это далеко не полный перечень нарушений, которые обнаружили прокуроры. Действия ФАС и прокуратуры оказались на редкость своевременными. Пока нарушения в этой сфере не приняли тотальный характер, но это благодаря тому, что реформирование ЖКХ идет очень и очень медленно.

По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Владимира Смоленского, когда на местные власти возложили обязанности по проведению собраний собственников для определения способа управления многоквартирными домами, то не учли коренного расхождения интересов государства и общества, с одной стороны, и местной власти - с другой. Терять рычаги управления территорией, терять денежные потоки в виде коммунальных платежей для местного самоуправления крайне болезненно. Именно здесь - экономическая основа нарушений, вскрываемых антимонопольной службой и прокуратурой.

Идеально, когда ТСЖ заключает договор с понравившейся ей управляющей компанией и следит через свое правление и ревизионную комиссию за правильным использованием средств согласно утвержденному общим собранием бюджету, решает, возобновить ли на новый срок сотрудничество с этой компанией. Но, как видим, таких товариществ пока немного, а домом необходимо управлять ежедневно, постоянно следить за его состоянием. Так вот, если способ управления не выбран, то закон гласит, что местное самоуправление обязано провести открытый конкурс по выбору управляющей компании для многоквартирного дома. Но местные самоуправления, невзирая на правительственное постановление о проведении открытых конкурсов, предпочитают проводить так называемые собрания собственников в форме заочного голосования, на которых проталкивают решение о заключении договора с нужной управляющей компанией.

Если вы боитесь оказаться причиной нанесения материального или - того хуже - физического ущерба окружающим людям, то эту ответственность готова взять на себя страховая компания. Страховщики на этот случай предлагают множество продуктов. Например, для врачей, нотариусов или строителей особо актуально страхование профессиональной ответственности. Страховщики готовы также застраховать ответственность и владельцев домашних животных.

По нашим сведениям, сейчас готовятся поправки в Жилищный кодекс, которые позволят свести к нулю заинтересованность местных властей в чрезмерной опеке собственников жилья, а также изменения в Правила проведения конкурса по выбору управляющей организации для многоквартирного дома.

Ценовые факторы
Страховая сумма, то есть максимальная выплата, которая будет произведена в случае наступления страхового случая, определяется по соглашению сторон. Так же, как это обычно бывает и при добровольных видах страхования. Не вдаваясь в подробности, можно сказать, что страховая сумма должна быть сопоставима с суммой максимально возможного вреда, который теоретически может быть причинен потенциальным клиентом - потребителем этого продукта, - говорит Владимир Каменский.

Но самый актуальный вид, по словам самих же страховщиков, - страхование гражданской ответственности владельцев жилых помещений перед третьими лицами. Сюда, например, входит ущерб, который может быть причинен при проведении работ по отделке, ремонту, переустройству и перепланировке, что достаточно часто является поводом для претензий со стороны соседей. Во всех этих и многих аналогичных случаях страховщик возместит ущерб, причиненный по вине клиента. Вообще, этот вид страхования включает в себя много продуктов, имеющих общий фундамент. Все они направлены на защиту имущественных интересов физического лица при наступлении его гражданской ответственности, то есть обязанности возместить причиненный вред. Особенности этих продуктов выражаются в том, для каких ситуаций они предназначены, - рассказывает директор департамента имущественного страхования Московской страховой компании Владимир Каменский.

Масштаб последствий
Для определения величины ущерба при страховании гражданской ответственности жильца страховщику необходимо получить ряд документов от компетентных органов, в частности ДЕЗа и ЖЭКа. Далее уже с учетом калькуляции, составленной специалистами страховщика или ремонтных фирм, и определяется та сумма, на которую нанесен ущерб.

Тариф же, то есть стоимость страховки, зависит от степени риска. Если говорить про страхование ответственности при эксплуатации жилья, то здесь будут иметь значение год постройки здания, вид перекрытий, этажность здания, состояние коммуникаций и т.д. Для разных ситуаций (продуктов) разрабатывается тарифная сетка, в которой большинство этих факторов стараются учесть. Надо сказать, что применительно к страхованию ответственности это сделать не так просто в силу того, что статистика практически отсутствует. Здесь уже работают квалификация и фантазия андеррайтера, - отмечает Владимир Каменский.

Случаи из жизни
У страховщиков уже накопился некоторый опыт по урегулированию ситуаций. Один из таких примеров рассказал директор управления страхования имущества и ответственности физических лиц, заместитель руководителя департамента массовых видов страхования компании Росгосстрах Александр Блайвас. Владелец квартиры застраховал свою ответственность, связанную с эксплуатацией данной квартиры на значительную сумму. Примерно через 10 месяцев в его квартире случился пожар. Во время тушения пожара пострадали 10 квартир, расположенных ниже. Сумма ущерба была настолько значительна, что, не имея данного полиса, клиент долго не смог бы выплатить пострадавшим все суммы. Страховая компания же полностью покрыла все расходы, - говорит Александр Блайвас.

По словам директора центра страхования ответственности компании РОСНО Галины Гуляевой, в случае причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц страховое возмещение рассчитывается как заработок, которого лишилось потерпевшее лицо в результате потери трудоспособности, расходы на лечение и приобретение лекарств.

Стандартные исключения
Напомним, что страховщик по своей природе рисковать не любит и, прежде чем принять вашу ответственность на себя, все тщательно изучит. Например, в случае аварийного состояния эксплуатируемого объекта и коммуникаций, находящихся в нем, страховая компания, скорее всего, договор заключать откажется. Договор страхования гражданской ответственности физического лица не является публичным договором, поэтому страховщик может отказаться от его заключения, если считает, что вероятность наступления страхового случая очень велика. Может оказаться, что страховая сумма сильно занижена и размер убытка будет слишком высоким, выходящим за рамки экономического обоснования данного продукта. И, наконец, существует субъективная оценка агента или андеррайтера, если клиент не внушает доверия, - подчеркивает Владимир Каменский.
Крупнейший уральский город Пермь может похвастаться хорошими темпами развития рынка недвижимости. По мнению экспертов, он отстает от московского всего на 10-11 месяцев, полностью повторяя столичные колебания. И с мая месяца заметного роста цен на рынке не наблюдается. Эксперты в раздумьях: ждать ли падения цен или это затишье перед новым осенним витком?

Никто, к сожалению, не застрахован от обычной бытовой невнимательности, которая приводит к серьезным последствиям. Один из страховых случаев наступил по вине страхователя, который делал ремонт, из-за чего в соседней квартире появились трещины. Общий объем выплат составил 150 тысяч рублей, - рассказывает Галина Гуляева. В другом случае из-за несрабатывания клапана подачи воды в стиральную машину было повреждено водой сразу две квартиры. На подобных примерах хорошо видно, во сколько обходится халатность, невнимательность и случайность.

В середине XIX века в Перми развивается пароходство, а с ним и судостроение. На вновь построенный механический и литейный завод, на котором делали речные буксиры, съезжаются рабочие. Уже к 1868 году в городе насчитывалось 19 556 человек. В XX веке Пермь переживает настоящий строительный бум. Строят авиамоторный, химический, агрегатный, велосипедный, телефонный, домостроительный заводы, табачную фабрику. Появляются ГЭС, ТЭЦ, полиграфический комбинат, швейная фабрика, предприятия пищевой промышленности.

Все начиналось с завода
Датой рождения Перми, как и многих других уральских городов, считается день основания медеплавильного завода. Это произошло недалеко от устья реки Егошихи, впадающей в Каму, 4 мая 1723 года. По распоряжению Екатерины II вокруг завода начали строить город, и уже в 1764 году здесь появился Петропавловский собор, а рядом с ним здания для наместников, губернатора, вице-губернатора, присутственные места, квартиры для чиновников.

Пермь протянулась почти на 70 км вдоль реки Камы и занимает территорию в 799 кв. км, уступая только Москве. Почти половина всех городских земель парки и скверы, под жильем 24 200 га. Численность населения около миллиона человек. Пермь разделена на семь административных районов: Дзержинский, Индустриальный, Кировский, Ленинский, Мотовилихинский, Орджоникидзевский, Свердловский.

Сейчас в Перми работают около 150 предприятий, находится флот Камского речного пароходства, в городе 13 железнодорожных станций. Аэропорт Большое Савино международный: у него свои таможенная и пограничная службы. Самолеты летают в 88 городов России, СНГ и дальнего зарубежья.

Так, аналитики строительной группы Камская долина считают, что в Перми стабилизация цен на жилье возможна только на уровне 60 тыс. руб. за метр. Такое состояние рынка может продлиться до середины 2008 года, после чего вновь начнется стадия роста. В подтверждение своей позиции эксперты приводят анализ цикличности пермского рынка жилья, который показывает, что в долгосрочной перспективе в течение последних шести лет происходит рост, а в среднесрочной замедление роста, которое продлится вплоть до полной остановки. Затем вновь начнется рост. Поневоле вспоминается знаменитое высказывание одного из аналитиков рынка недвижимости: Цены растут, но с отрицательным трендом

Прогнозы: это не падение, а замедление роста!
Сейчас в городе, по разным данным, почти 40 тыс. кв. м недостроенного жилья. А цены почти не отстают от московских. Но в начале лета среди пермских риелторских компаний началось брожение: на рынке недвижимости было зафиксировано падение цен. По данным специалистов Пермского аналитического центра, в четырех из семи районов города уровень цен снизился. К примеру, в Индустриальном районе цены на вторичную недвижимость упали в среднем на 10%, в Свердловском на 6%, в Орджоникидзевском на 5%. Главной причиной падения цен эксперты называют неплатежеспособность населения. Семьи, которые могли купить квартиры за чистые деньги, сделали это уже давно; те, кто смогли купить жилье по ипотеке, тоже купили. Платежеспособный спрос, по сути, исчерпан отсюда и падение цен. Вопрос в другом: насколько глубоким будет это падение?

На вторичном рынке стоимость квадратного метра (в тыс. руб.), в однушке в Дзержинском районе 58,13, в Индустриальном 57,86, в Кировском 48,74, в Ленинском 67,74, в Мотовилихинском 58,01, в Орджоникидзевском 46,28, в Свердловском 60,19 соответственно.

Жилая недвижимость: равнение на столицу
По данным пермской Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости на 30 июля 2007 года, на первичном рынке средняя цена за метр в однушке 53,07 тыс. руб., в двушке 50,47, а в трешке 50,77 тыс. руб. По районам цены варьируются весьма заметно, так, стоимость квадратного метра (в тыс. руб.) в однокомнатной квартире в Дзержинском районе 54,42, в Индустриальном 51,60, Кировском 41,34, Ленинском 74,41, Мотовилихинском 54,74, Орджоникидзевском 39,22, Свердловском 55,7 В двухкомнатной квартире квадрат обойдется на 2-3 тыс., а в трехкомнатной на 3-4 тыс. руб. дешевле, чем в однокомнатной.

Но есть и исключения. Так, например, однокомнатную квартиру в самом центре города с евроремонтом, мебелью, джакузи и кондиционером предлагают арендовать за 23 тыс. руб. в месяц. Или другой вариант однушка в Дзержинском районе без дополнительных благ 27 тыс. руб. в месяц. Есть и исключения другого полюса. Так, в Мотовилихинском районе однокомнатную квартиру отдадут в съем за ежемесячную плату в 4200 руб.

Цены на аренду квартир колеблются от 9 до 12 тыс. руб. в месяц за однушку. По данным пермских агентств, однокомнатную квартиру в Дзержинском районе можно снять в среднем за 9052 руб., в Индустриальном за 9963 руб., в Кировском за 5955 руб., Ленинском за 10 905 руб., Мотовилихинском за 9230 руб., Орджоникидзевском за 5071 руб., Свердловском за 9219 руб.

Что до аренды, в среднем в Дзержинском районе ставка колеблется от 120 до 1600 руб. за квадрат, в Индустриальном от 150 до 818, в Ленинском от 455 до 1000, в Мотовилихинском от 200 до 1250, в Кировском от 166 до 833, в Орджоникидзевском от 500 до 900 и в Свердловском от 110 до 1000 руб. Согласитесь, цифры для московского сознания немыслимо низкие; впрочем, как отмечалось, например, на проходившей в Перми конференции Коммерческая недвижимость: от проекта до объекта, наибольшая активность инвесторов в регионах направлена сейчас (и эта тенденция будет сохраняться) именно на коммерческую недвижимость. Потому имеет смысл ожидать в Пермском крае масштабного коммерческого строительства, а следовательно, появления объектов международного уровня (а не усредненных административно-торговых). И, разумеется, соответствующего изменения цен и арендных ставок.

Коммерческая недвижимость: активный рост
Цены на продажу административно-торговых помещений так же, как и на жилые помещения, различаются в зависимости от района города. По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости (на 30.07.2007), различаются они следующим образом. В Дзержинском районе цена продажи квадратного метра офисных помещений 72,07 тыс. руб., в Индустриальном 47,91, в Кировском 42,02, в Ленинском 90,12, в Мотовилихинском 59,84, в Свердловском 63,71, в Орджоникидзевском 47,6 соответственно.



Главная --> Публикации