Главная --> Публикации --> Скидки и бонусы как двигатель продаж Экспорт цен Далеко от москвы Почему даже крупные корпорации нарушают градостроительное законодательство Рецепт удешевления строительства нашли на дороге

Офисы вслед за жильем
В начале 2007 г. на рынок офисных помещений вышел первый бизнес-центр класса А Славяновский (общая площадь 7000 кв. м), девелопером которого выступила корпорация Перспектива. Перед его сдачей эксперты сомневались в том, что в городе найдется достаточное количество желающих снять кабинеты по 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Сомнения были развеяны, когда все помещения наполнились арендаторами, среди которых Lufthansa и МДМ-банк. Хотя по последней системе офисной классификации, принятой четверкой ведущих брокерских агентств столицы, Славяновский не подходит под категорию А, поскольку имеет несколько собственников.

Пермь Рынок коммерческой недвижимости Пермского края перешел от количественного роста к качественному. Объекты класса А перестали быть раритетом. Но если в отдельных сегментах появление высококлассных объектов логичный этап развития, то в других быстрый скачок вперед.

До конца 2007 г. в Перми планируется сдача около 50 000 кв. м офисных площадей. Ожидается ввод в эксплуатацию торгово-административного комплекса на периферийной ул. Лодыгина, 9, и офисного здания класса В на аналогичной ул. Гайдара, 8б. Готовится к открытию БЦ Южный площадью 22 300 кв. м, который возводит компания Стройиндустрия.

На 2007 г. запланирована сдача еще двух объектов класса А. Это БЦ Авангард на ул. 25 Октября и БЦ Парус на перекрестке ул. Островского со стремительно развивающейся ул. Революции. Площадь первого составит 4500 кв. м, второго 5500 кв. м. Насчет классности Паруса пермские аналитики к единому мнению также не пришли здание, расположенное на оживленном перекрестке, не имеет парковочных мест, кроме тех, что расположены вдоль фасада.

Параллельно со строительством новых бизнес-центров в городе происходит реконструкция существующих офисных зданий. К началу 2008 г. должна закончиться реконструкция дома быта Агат на ул. Тургенева. До конца 2007 г. к сдаче планируется бизнес-центр Серго на ул. Орджоникидзе (одно из бывших зданий военного института ВКИУ).

Финансово-строительная компания приступает к строительству 20-этажного высотного бизнес-центра Green Plaza класса В+ на территории бывшего спортивного клуба на оживленной ул. Куйбышева. По сообщению компании, площадь объекта составит 45 500 кв. м Предполагается, что в нем разместятся торговые площади, офисы, спортивный клуб с 25-метровым бассейном и трехуровневая подземная автопарковка на 286 мест. Инвестиции в проект составят примерно $73-80 млн.

ФГ Ермак запланировала реконструкцию принадлежащего ей офисного центра ПКТБ Химаш стоимостью $10 млн. В результате реконструкции площадь помещений вырастет с 8000 до 20 000 кв. м.

Активными игроками на рынке недвижимости становятся инвестиционные компании. ИГ Витус ведет строительство бизнес-центра на ул. Клары Цеткин. Группа также хочет построить еще одно здание рядом с принадлежащим ей перепрофилированным под БЦ бывшим проектным институтом. В планах компании площади перед речным причалом, где сейчас расположены торговый центр Речник и магазин Садовод, ранее приобретенные Витусом. Здания скорее всего будут снесены. Концепция нового комплекса еще не определена, будет он офисным или торговым, компания еще не решила.

По данным Перспективы, в конце июня 2007 г. покупка офиса в административном центре класса А обходилась покупателю в среднем в 140 000-150 000 руб. за 1 кв. м. На классы В и С в Перми были установлены более демократичные цены. 1 кв. м в конце II квартала можно было приобрести за 65 000-75 000 руб. и 40 000-50 000 руб. соответственно.

Объем новых офисных помещений в городе растет, но дешеветь кабинеты отнюдь не собираются. Эксперты называют основной причиной роста цен в сегменте офисной недвижимости подорожание на рынке жилья. Скачок цен на квартиры с IV квартала 2006 г. по I квартал 2007 г. способствовал повышению цен и на офисные помещения. Это обусловлено тем, что предложение офисной недвижимости на 50% состоит из помещений, расположенных в жилых домах, и постоянно пополняется за счет новостроек. Высокие цены на рынке готового и строящегося жилья логично приводят к подорожанию перепрофилированных под кабинеты жилых этажей. А уже следом за ними дорожают и офисы, расположенные в бизнес-центрах, говорит аналитик Перспективы Регина Давлетшина.

По словам генерального директора компании MVM Андрея Ярославцева, офисов не хватает в центре города. В Перми не хватает помещений, которые подходили бы, например, для банков. Это площади по 200-400 кв. м на первых этажах домов, отмечает он. А по мнению председателя правления Экопромбанка Андрея Туева, в ближайшее время число банковских организаций в регионе может вырасти примерно в два раза. По данным Главного управления Центробанка по Пермскому краю, на 1 января 2007 г. в регионе работали 68 кредитных организаций.

Игорь Голубев, директор центра Недвижимость для бизнеса корпорации Перспектива, говорит, что по сравнению с прошлым годом возрос спрос на качественные офисные помещения, в особенности на площади величиной от 300 до 800 м. Изменился статус арендаторов, возрос интерес со стороны иногородних компаний. При грамотном продвижении и соотношении цена качество срок экспозиции офисов на продажу составляет в среднем 1-3 месяца, срок поиска арендатора не превышает месяца. Это оптимальные сроки экспозиции для сбалансированного рынка, отмечает эксперт.

По словам коммерческого директора АН Респект Алексея Ананьева, компании чаще арендуют помещения, нежели покупают. Ставки аренды растут очень медленно, совсем не так, как цена продажи офисов. Арендовать офис сейчас экономически выгоднее, нежели покупать. К тому же многие компании, особенно иногородние, предъявляют высокие требования к помещению. Но офисы, которые отвечают этим требованиям, не продаются, их можно только арендовать отмечает Ананьев.

Ярославцев соглашается, что офисы в центре города быстро поглощаются рынком и в ближайшее время спрос на них со стороны коммерческих организаций будет неудовлетворен.

Рынок торговой недвижимости продолжает пополняться качественными площадями. Среди объектов, планирующихся к сдаче в течение 2007 г., вторая очередь ТЦ Колизей. Третью планируется построить и сдать в эксплуатацию в 2009 г. Общая площадь всех трех очередей ТЦ составит примерно 95 000 кв. м. Общая сумма инвестиций в возведение Колизея составит около $150 млн. Девелопером проекта выступает Финансово-строительная компания.

Диспропорции торговли
На рынке торговой недвижимости, как и в сегменте офисных площадей, с начала 2007 г. происходит активный рост цен. За первое полугодие он составил 45%, средняя цена 1 кв. м установилась на уровне 63 000 руб. Как и в случае с офисами, эксперты склонны винить в подорожании магазинов рынок жилой недвижимости. Средняя ставка аренды на торговые помещения установилась на уровне 720 руб. за 1 кв. м, рост с начала года составил 5-10%. Наиболее активный рост отмечен на торговые помещения, расположенные в центральных районах города, в среднем цена здесь увеличилась на 60-70%. По отдаленным от центра районам рост стоимости составил 25%, это наименьший показатель за первое полугодие 2007 г.

На рынке все активнее действуют иногородние игроки. Седьмой континент возводит торгово-развлекательный центр Шоколад площадью более 20 000 кв. м. Основным арендатором в нем станет гипермаркет Наш.

Завершается строительство второй очереди гипермаркета Семья на пл. Революции (девелопер УК ЭКС). Ее площадь составит 70 000 кв. м, размер инвестиций в проект $40 млн.

Также в Перми возможно строительство гипермаркета Спортмастер площадью 10 000 кв. м, сообщили представители торговой сети. Общая площадь всех новых торговых центров, которые появятся в 2007-2008 гг., по подсчетам экспертов, составит более 150 000 кв. м.

По словам Ярославцева, приход иногородних операторов положительная тенденция на рынке. Как правило, они приводят якорных арендаторов и создают поток покупателей в торговом центре, говорит он. С планами по приходу в Пермь наконец определилась IKEA. Шведская сеть приобрела участок в Кондратово, неподалеку от торгового центра Metro Cash Carry. В пресс-службе губернатора Пермского края ранее сообщали, что IKEA подыскивала участок площадью 45-60 га. Дата начала строительства пока не определена, срок возведения объекта 15-18 месяцев.

По мнению Андрея Ярославцева, причина нынешних и будущих проблем торговой недвижимости кроется в том, что большинство ТЦ открывается в центральном районе города. Существует два варианта развития событий. Либо потребители привыкнут ездить в центр за покупками и проблем с наполняемостью ТЦ не возникнет. Либо люди будут выбирать магазины ближе к дому, и тогда начнется серьезная борьба за арендаторов, от которой пострадают торговые центры, расположенные в центральной части Перми, говорит Ярославцев.

На фоне динамичного ввода новых площадей уже сейчас возникают проблемы заполнения существующих и строящихся торговых объектов. Спрос на качественные торговые площади в Перми превышает предложение. Что касается востребованности площадей, то успешность объекта напрямую зависит от грамотности концепции, хорошей парковочной зоны, верного расчета целевой аудитории и пула арендаторов, соответствующего аудитории. При соблюдении этих требований проблем с заполнением площадей не возникает, говорит Голубев.

Компания Норма, владеющая сетью магазинов Норман-Виват, собирается создать логистический центр площадью 30 000 кв. м на базе имущественного комплекса Велта (бывший велосипедный завод). Но если склад Мая работает на рынок, предоставляя услуги ответственного хранения, то логистический центр Нормы будет обслуживать внутренние потребности компании.

Проблемы складов
Склады традиционно являются в Перми наиболее неразвитым сегментом рынка. Чуть ли не самым крупным складским комплексом является терминал Пермрыба площадью 20 000 кв. м компании Май.

Новый комплекс будет организован в виде регионального логистического центра, о намерении софинансировать проект объявила краевая администрация. Площадь предполагаемого комплекса может составить 100 000 кв. м, объем инвестиций 3 млрд руб.

Проблему нехватки качественных складов понимают все участники рынка и представители властей. В конце апреля 2007 г. по инициативе губернатора края Олега Чиркунова в Перми прошел круглый стол, в работе которого приняли участие пермские логистические операторы, а также представители среднего и крупного бизнеса. Компания РК. Логистика представила на суд участников концепцию создания в регионе логистического центра. По ее мнению, край нуждается в общем крупном информационном комплексе, который бы координировал и предоставлял логистические услуги.

По мнению Алексея Ананьева, проект вполне оправдан. Логистический бизнес не приносит высоких прибылей, поэтому за высокое качество склада оператор попросит высокую цену и сможет сократить срок окупаемости объекта, говорит он. По оценкам Андрея Ярославцева, хороший уровень доходности для логистического бизнеса может составлять 15-20% в год.

Активным игроком в логистическом бизнесе намерена стать компания Линия 7, которая занимается продажей продуктов питания. Линия 7 в течение пяти ближайших лет планирует вложить 1,5-2 млрд руб. в строительство логистических центров класса А на территории Пермского края и Республики Удмуртии. За счет этих средств будет построен логистический центр площадью 50 000 кв. м, а также нескольких региональных складов общей площадью 20 000 кв. м. Сейчас Линия 7 заканчивает строительство первого в Перми склада категории А площадью 3000 кв. м.

Лидируют по количеству номеров гостиничный комплекс Урал (420 номеров), Прикамье (150 номеров) и Амакс Премьер-отель (140 номеров). Еще несколько гостиниц располагают фондами до 70 номеров, а оставшиеся две трети отелей имеют в своем распоряжении от трех до 10 апартаментов.

Под брендом Hilton
Гостиничный бизнес Перми находится в чуть лучшем состоянии, чем логистический. В последнее время в городе было построено несколько современных гостиниц. Емкость рынка индустрии гостеприимства, по оценкам аналитиков, составляет 4500-4600 номеров.

Возможности привлечения международных операторов рассматривают и девелоперы, которые только планируют строить отели. Финансово-строительная компания заявила о планах по строительству рядом с Колизеем гостиницы 4 звезды на 198 номеров. Изучает возможность строительства гостиницы рядом с гипермаркетом Семья УК ЭКС. А ГК Ренова намерена построить вблизи здания краевой администрации гостиницу в 25 этажей за $60-70 млн (включая реконструкцию окрестных зданий дореволюционной постройки).

Интерес к пермскому рынку проявляют международные операторы. Отель Plaza Олимпия на ул. Мира через пару месяцев будет переименован в Hilton. Франчайзинговый договор на использование бренда с соответствующим оператором владельцы уже заключили.

Цены на недвижимость в Америке упадут, и глубина падения будет значительной с таким пугающим прогнозом выступил бывший глава Федеральной резервной системы Алан Гринспен.

Конкурентами гостиниц могут стать апартаменты. Уже две компании УК Вилс и Стройиндустрия проявляют интерес к этому рынку. Правда, Вилс только планирует начать работу, а Стройиндустрия уже возводит первый в Перми доходный дом, ориентированный на бизнес-туристов.
Америку ждет падение цен на недвижимость. Рынки покрыты пеной, из которой может появиться большой пузырь с таким пугающим прогнозом выступил бывший глава Федеральной резервной системы Алан Гринспен. Падение цен на рынке недвижимости может усугубить ипотечный кризис в Америке, который уже спровоцировал проблемы с ликвидностью в европейском финансовом секторе.

В интервью Financial Times экс-глава ФРС заявил, что уже сейчас стоимость объектов недвижимости в США на 2 3% ниже максимума, на котором показатель находился в недавнем прошлом.

По оценкам господина Гринспена, дальнейшее снижение цен в процентах будет выражаться как минимум крупным однозначным числом Снижение цен на рынке недвижимости, вероятно, будет более существенным, чем ожидало большинство наблюдателей, констатирует господин Гринспен.

По оценкам Гринспена, дальнейшее снижение цен в процентах будет выражаться как минимум крупным однозначным числом. Но не удивлюсь, если падение будет выражено двузначным числом, пугает экс-руководитель Федеральной резервной системы. Сейчас очень сложно предсказать, насколько глубоким может быть обвал.

По мнению Алана Гринспена, развитию экономики способствовала эйфория на рынке, а замедлению темпов роста страх. Эйфория приводит к образованию пузырей, и эти пузыри не сдуваются, пока лихорадка не проходит, делает вывод господин Гринспен.

Американский ипотечный кризис потянул вниз все международные торговые площадки. Обвалились фондовые индексы Англии, Франции, Германии и Азии. Биржи в России тоже отреагировали на события в США довольно нервно.

Падение цен на рынке недвижимости может усугубить ипотечный кризис в Америке, который уже спровоцировал проблемы с ликвидностью в европейском финансовом секторе. Ипотечные брокеры столкнулись с кризисом неплатежей. Фонды, вкладывавшие деньги в ценные бумаги с ипотечным покрытием, оказались на грани краха.

Алан Гринспен, один из самых уважаемых финансовых консультантов мира, пока избегает пугающего участников рынка термина пузырь. По словам господина Гринспена, на рынке недвижимости образовалась пена. Действующий руководитель Федеральной резервной системы Бен Бернанке также старается вычеркнуть из своего словаря слово пузырь.

Крупные инвесторы начали выводить деньги из российских активов и вкладывать их в американские казначейские бумаги, чтобы застраховаться от растущих рисков.

В такой ситуации дефолты ипотечных брокеров, работающих с заемщиками с низким уровнем надежности, дадут старт кампании по переоценке рисков, считает господин Гринспен.

Но Алан Гринспен признает, что пена это просто эвфемизм. Пена хорошее определение для множества пузырей на региональных рынках, говорит экс-глава ФРС. Все эти пузыри превращаются в один большой пузырь.

Бену Бернанке приходится сложнее, чем Алану Гринспену.

На текущей неделе 18 сентября члены Федеральной резервной системы проведут заседание, на котором будет принято решение по ставке рефинансирования. Участники рынка прогнозируют, что финансовые власти США снизят ставку. Прогнозы по масштабам снижения начинаются от 0,25%.

Удвоение ставки в период 1994 1995 годов остановило зарождавшийся бум на рынке акций, но, когда ФРС остановилась, акции взяли свое, приводит пример Алан Гринспен.

Нужно быть осторожнее и не снижать процентную ставку слишком быстро, советует своему преемнику господин Гринспен. Риск роста инфляции сейчас выше, чем раньше. В то же время экс-руководитель Федеральной резервной системы констатирует, что постепенный рост процентной ставки в США не может сдуть пузырь.

Кому доступно жилье
22 проекта получат поддержку в рамках нацпроекта Доступное жилье. Кроме Большого Домодедова, это Конная Лахта и Северная долина в Петербурге (Главстрой Олега Дерипаски), А101 Вадима Мошковича и Рублево-Архангельское Сулеймана Керимова в Подмосковье.


В распоряжении Ведомостей оказалось письмо помощника президента РФ Игоря Шувалова (возглавляет спецкомиссию по взаимодействию с регионами в сфере строительства жилья) первому вице-премьеру и председателю совета директоров Газпрома Дмитрию Медведеву, в котором он просит помочь компании Василия Анисимова Coalco. Просьба связана с проектом Большое Домодедово. Это крупнейший проект жилищного строительства на территории Московской области, он предусматривает возведение 12 млн кв. м жилья, говорится в письме (ранее заявлялось меньше 10,8 млн кв. м). Одним из ключевых вопросов <...> является вопрос газоснабжения проекта (разработка комплексной схемы газоснабжения с участием представителей ОАО Газпром, получение лимитов и технических условий для газоснабжения проектируемых микрорайонов), пишет Шувалов. По итогам проведенного совещания по вопросам развития рынка доступного жилья с руководством Московской области <...> прошу Вас оказать содействие в получении от ООО Мострансгаз технических условий на проектирование и строительство газораспределительной станции производительностью 200 000 куб. м/ч и получении от ОАО Газпром лимитов на потребление природного газа в объеме 1,58 млрд куб. м в год.

1,832 трлн руб. должно быть потрачено на эти проекты, в том числе на инженерную инфраструктуру 256 млрд руб.

52,2 млн кв. м жилья должно быть построено за 10 лет в рамках этих проектов, а до 2010 г. около 6 млн кв. м.

Все поручения [по этому письму] даны, работа ведется, лаконичен представитель Газпрома. Источник в Coalco рассказал, что компания давно ведет переговоры по проекту Большое Домодедово со всеми партнерами. Комплексная схема электроснабжения уже разработана РАО ЕЭС России, и сейчас идет процесс получения техусловий на электроснабжение первой очереди. Техусловия по газоснабжению первой очереди будут, по его словам, получены в ближайшее время. А комплексная программа газоснабжения будет готова в следующем году. Первая очередь проекта предусматривает начало строительства в 2008 г. 300 000-400 000 кв. м жилья.

Письмо датировано 22 мая 2007 г., а уже 24 мая Медведев в своей резолюции поручил председателю правления Газпрома Алексею Миллеру рассмотреть вопрос и принять необходимые решения (официально список компаний участников проекта Доступное жилье был сформирован 22 июня, см. врез).

Получить комментарии подмосковных чиновников не удалось. Участие в нацпрограмме существенно помогает развитию проекта, признает представитель PR-департамента Coalco Development Алексей Жиров.

Правительство рекомендовало РАО ЕЭС и Газпрому при подготовке инвестпрограмм учитывать потребности участников программы Доступное жилье в первую очередь. Тем не менее больше ни один участник в администрацию президента с такими просьбами не обращался только губернатор Московской области Борис Громов по поводу Большого Домодедова, говорит один из разработчиков нацпроекта. Менеджер Газпрома подтверждает, что от других участников монополия таких писем не получала.

Опыт прокладки первого участка трассы Москва--Петербург на условиях государственно-частного партнерства предполагается применить при создании платной магистрали на всем протяжении от одной российской столицы до другой. Вчера г-н Левитин сообщил, что Минтранс отказался от первоначального намерения разбить оставшуюся часть трассы на пять концессионных участков: Участок от 58-го до 650-го км будет позднее выставлен на конкурс одним лотом.

Другие строители Доступного жилья тоже рассчитывают на господдержку. Директор по связям с общественностью Главстроя Иван Слепцов говорит, что пока никаких преференций компания не получила: На последнем заседании Росстроя нас попросили представить информацию о проектах мы представили. Мы рассчитываем получить помощь в развитии инфраструктуры и транспортных сетей. Директор департамента общественных связей УК Масштаб (реализует проект А101) Евгений Редькин напоминает, что компания подала заявку на финансирование из федерального бюджета транспортной сети и инфраструктуры. Виктор Новичков, PR-директор Терра-девелопмент (девелопер Рублево-Архангельского), говорит, что компания ведет переговоры по подключению газа и электроэнергии, но в какой стадии они находятся, не уточняет.
17 сентября при личном участии губернатора Московской области Бориса Громова и и.о. министра транспорта Игоря Левитина были утверждены условия конкурсов по двум автодорожным концессиям: участку новой скоростной магистрали Москва--Санкт-Петербург (которая пойдет параллельно существующей) между 15-м и 58-м км, и соединительной автомагистрали от МКАД в районе транспортной развязки с улицей Молодогвардейская до федеральной автодороги М-1 Беларусь (этот проект известен также как объезд города Одинцово). Прием заявок на оба конкурса начнется после официальной публикации условий 24 сентября. Итоги первого (предварительного) этапа конкурсов намечено подвести к 24 декабря этого года. А победителей г-н Левитин пообещал назвать на Всероссийском транспортном форуме, который состоится в Сочи в мае 2008 года. Губернатор Громов приветствовал вчера первый шаг к созданию скоростной магистрали: Очень много разговоров шло практически несколько десятилетий, и вот наконец мы сдвинули дело с мертвой точки.

Г-н Левитин сообщил, что максимальная плата за проезд по будущему скоростному участку утверждена из расчета 3 руб./км. Однако, подчеркнул он, конкурсная комиссия будет благосклонна к тем инвесторам, которые предложат установить как можно более низкую плату.

Первый участок, выставляемый на конкурс сейчас, должен будет иметь до десяти полос, обеспечивая движение автотранспорта со скоростью 150 км/час, с наружным освещением на всем своем протяжении. Участок включен в перечень проектов, реализуемых при государственной поддержке за счет средств инвестиционного фонда России. В ценах 2006 года, включая НДС, инвестфонд готов отпустить на эту стройку 18,297 млрд руб. Частный инвестор должен изыскать еще как минимум 20,081 млрд руб. Таким образом, в ценах 2006 года общие затраты на реализацию этого проекта утверждены в размере 38,378 млрд руб. Правда, прогноз на 2010 год, когда участок должен быть сдан в эксплуатацию, дает (в ожидаемых к тому времени ценах) гораздо большую стоимость проекта -- 54,933 млрд рублей.

Второй проект, объявленный вчера, предусматривает строительство дороги шириной не менее шести полос, дублирующей наиболее загруженный участок Можайского шоссе (федеральной трассы М-1 Беларусь). Г-н Левитин пообещал, что график реализации этого проекта будет синхронизирован со строительством дублера Кутузовского проспекта в Москве на средства столичной мэрии. Добравшись по будущей платной дороге до МКАД и миновав ее через модернизированную Молодогвардейскую транспортную развязку, автомобилисты смогут проехать до комплекса Москва-Сити без пересечения с внутригородскими транспортными потоками.

В условиях конкурса ничего не говорится об особых правах инвестора на коммерческое использование придорожной полосы. По словам г-на Левитина, Минтранс провел предварительные переговоры по этому поводу с властями областей, через которые пройдет трасса Москва--Петербург. И губернаторы выразили готовность проявить понимание к запросам будущего победителя конкурса. Г-н Громов конкретизировал это обещание, заявив, что на территории Московской области в пределах придорожной полосы (ширина которой не была точно определена) он готов разрешить инвестору строительство не только заправок и торговых предприятий, но и жилья.



Главная --> Публикации