Главная --> Публикации --> Дом под снос выставят на торги за 420 млн руб. Ипотека идет на третий круг Как защитить интересы дольщиков? Французская сеть заинтересовалась олимпиадой в россии Московское правительство хочет строить дороги на крышах домов

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в столице Урала открылось 26 новых офисных зданий, их общая площадь составила 121 000 кв. м. В текущем году должны быть сданы 15 деловых центров, в связи с этим ожидается пополнение офисов класса А и В до 184 000 кв. м, класса С до 2,95 млн кв. м.

Девелоперы Екатеринбурга больше не хотят строить простые офисные здания. В составе бизнес-центров появляются апарт-отели, конгресс-центры, выставочные комплексы.

Их первыми признаками маркетологи УК СТМ называют появление проектов, ориентированных на определенную категорию арендаторов или покупателей, увеличение масштабов объектов, выход на рынок новых игроков с большими финансовыми возможностями. Одной из отличительных черт текущего этапа развития рынка, говорят в СТМ, является усложнение структуры строящихся многофункциональных центров.

По словам председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максима Афанасьева, сейчас больше 40% арендаторов не удовлетворены своими офисами. Однако найти новые качественные помещения не удается из-за существующего на рынке дефицита. Застройщики зачастую не уделяют должного внимания качеству помещений, для них главное сдать необходимое количество квадратных метров, объясняет вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев. Девелоперы, однако, наблюдают качественные изменения рынка офисов.

Из всех комплексов, находящихся на стадии строительства, 58% имеют в составе торговые площади, 47% общепит, 12% гостиницу, 12% спортивно-развлекательные зоны.

По их данным, бизнес-центры занимают сейчас 45% от общей площади всех реализуемых офисных проектов. На долю смешанных объектов приходится уже более трети всех площадей 38%. МФК с тремя и более основными направлениями занимают 17%.

С коллегами согласны в управляющей компании Red: Включая в состав бизнес-центров выставочные площади, конгресс-холлы и апарт-отели, девелоперы пытаются повысить их конкурентоспособность. Red, например, в возводимом им БЦ Палладиум предусмотрел современный конгресс-центр, ресторан и фитнес-центр, а в БЦ Сенат конференц-зал и ресторан.

Около трех лет назад наиболее распространенными были офисно-торговые комплексы. Современная тенденция строительство масштабных многофункциональных зданий, отмечают в СТМ. Как отдельное направление они выделяют увеличение числа смешанных проектов торгово-офисных, офисно-складских, офисно-гостиничных.

У самой высокой башни квартала Екатеринбург-Сити с условным названием Урал будет 70 этажей. Две другие Татищев и Де Генин будут иметь 50 и 40 этажей соответственно. Площадь торговой галереи Екатерининский бульвар составит 15 500 кв. м. Площади бизнес-парка Демидовский двор будут возводиться в две очереди и составят 55 500 кв. м. Все здания соединит общий переход, будет организована подземная парковка на 5500 машино-мест.

Но самая сложная структура у делового квартала Екатеринбург-Сити, который реализует Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). По данным пресс-службы УГМК, строительство должно начаться уже в этом году. Первым объектом станет башня Исеть 47-этажное здание класса А с апарт-отелем. Оно расположится рядом со строящейся гостиницей 5 звезд Hyatt еще одним проектом УГМК, формально самостоятельным, но архитектурно вписывающимся в общую концепцию делового квартала.

В Уральской палате недвижимости считают, что по итогам года офисы подорожают больше, чем жилье. Арендные ставки в качественных бизнес-центрах сейчас составляют 1100-2600 руб. за 1 кв. м в месяц. В офисах класса С ставки находятся на уровне 700-800 руб. за 1 кв. м в месяц.
Дефицит парковок и гаражных мест проблема любого мегаполиса. Решают ее по-разному. В Нью-Йорке и Токио популярны механизированные стоянки, смахивающие на гигантские этажерки. В Риме любят строить многоуровневые подземные паркинги, над которыми разбиты сады и детские площадки. Рядом с основными транспортными узлами Берлина много перехватывающих комплексов, где можно оставить машину на любой срок. Какой из этих вариантов подойдет Москве? Да никакой, отвечают столичные девелоперы.

Цена продаж офисной недвижимости, по данным Уральской палаты недвижимости, за январь апрель 2007 г. выросла в Екатеринбурге на 10% и составила в среднем 77 776 руб. за 1 кв. м. В центре покупатели готовы были отдавать за 1 кв. м 94 793 руб.

Разрыв между спросом и предложением на парковки и гаражи в столице огромен. Только у москвичей около 3,5 млн легковых автомобилей. А ведь в город регулярно заезжают и жители Подмосковья. Всем им никак не уместиться на 1,5 млн парковочных мест. По мнению аналитика консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Андрея Малкова, чтобы справиться с ситуацией, в каждом московском округе нужно ежегодно строить не менее 70 000 машино-мест. Однако, по данным департамента градостроительной политики, развития и реконструкции, их строится в разы меньше. В прошлом году, например, в самых передовых округах возвели 25 000 мест, а в отстающих лишь 7000.

Учитывая ситуацию с парковкой, вернее, полное отсутствие таковой, я давно не пользуюсь машиной.
Рекс Стаут
Окно к смерти

Дело в том, что никто толком не понимает, какие же именно автостоянки нужны москвичам. Большинство подсмотренных у иностранцев форматов на нашей почве не приживается. Остается уповать на отечественную инженерную и экономическую мысль. Кое-какие интересные варианты уже наклевываются.

Вот где, казалось бы, простор для частного предпринимательства. Однако большинство девелоперов связываться с гаражно-парковочным бизнесом не спешит. Те, кто строит жилье, последние два года обязаны возводить дома с парковками из расчета одно машино-место на квартиру. Но этим они обычно и ограничиваются. В отдельно стоящие паркинги или многоуровневые гаражные комплексы вкладываются единицы. Причем часто неудачно. Слишком часто.



Странный спрос

Угадать, какой проект окажется сверхприбыльным, а какой принесет одни убытки, нелегко. В январе столичный департамент имущества продал на конкурсе 13 муниципальных машино-мест в паркинге самого обычного 16-этажного дома в Новогирееве в среднем за $100 000 каждое. В апреле в жилом комплексе Гранд Парк на Хорошевском шоссе застройщики Интеко, МФС-6 и Миэль сумели продать около 100 машино-мест по 1,5 млн руб. каждое. В комплексе Камелот парковочные места разлетаются по $150 000.

75% автовладельцев Центрального округа паркуются где придется
40% на столько многоэтажные наземные паркинги дешевле подземных

По данным руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, средние цены на машино-место в Москве колеблются в районе $40 00 Это слишком дорого. Генеральный директор девелоперской компании Лафер Валерий Шахов говорит, что даже в пределах Садового кольца наши граждане не готовы покупать парковку за $20 00 Что же говорить о скромных жителях окраин.

Зато в жилом комплексе Елена на проспекте Вернадского большая часть боксов за $70 000-80 000 пустует. Так бывает в домах, которые находятся на грани между экономическим и бизнес-классом, объясняет гендиректор риелторской компании Салон недвижимости Армон Вера Лукина. В том же округе на улице Анохина есть похожее здание, построенное по сборно-монолитной технологии. И хотя автоместа здесь еще дешевле по $26 000-30 000, они, по словам представителей компании Медиа Шторм, тоже простаивают.

Все не то
Одно время с подачи московских властей в районах пытались распространить так называемые обвалованные гаражи, похожие на те, что популярны в Риме. Но строить их очень дорого. Как рассказал бывший сотрудник Московского института гаражного строительства (МИГС), который разрабатывает проектные предложения для гаражей, строить такой паркинг меньше чем на 100 мест невыгодно. В некоторых проектах МИГСа цена одного подземного машино-места доходит до €100 00 Особенно дорого рыть землю в центре, где много коммуникаций. Иногда перекладка одной оптоволоконной линии обходится в $1 млн.

Быть может, люди предпочтут арендовать, а не покупать парковочные места? Опрошенные SM эксперты полагают, что арендные ставки в гаражных комплексах спальных районов скоро вырастут с нынешних $200 до $300 в месяц. Но подземные стоянки жилых домов не резиновые, и их все равно не хватит. А отдельно стоящие форматы непопулярны.

Пробовали повторить немецкий опыт строить перехватывающие подземные стоянки рядом со станциями метро. Первая такая стоянка на 637 машино-мест уже возведена на бюджетные 350 млн руб. на площади Гагарина. Места в ней будут сдаваться из расчета 4800 руб. в месяц. Выходит, окупаться она будет около 10 лет. Город себе такое может позволить, частные инвесторы нет. Лучше бы просто сделали въезд в центр платным, как в Швеции, ворчит директор департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит Андрей Лукьянов. Не нравится ему и то, что парковками частным компаниям разрешат лишь управлять, не отдавая их в собственность.

Не пошли и механизированные этажерки. Прошлой осенью городская администрация выпустила распоряжение о создании на территории города Москвы системы механизированных парковок на конкурсной основе. Предполагаемая цена места в таких парковках не должна превышать $10 00 Но проблема в том, что сначала должен развиться сектор компаний, производящих и поставляющих данное оборудование. А пока наших узкопрофильных гаражных девелоперов можно по пальцам пересчитать это Базис, Инконика, Исик Плюс, Инвест-Паркинг, Лафер и Паркинг-15 Они опасаются первыми влезать в столь технически сложные и труднопросчитываемые проекты. А вдруг москвичам не понравится парковаться методом вертикального взлета?

Генеральный директор компании Базисстрой Анатолий Рябский признается, что его гаражные проекты в Марьине и Люблине сильно затянулись. Отдельно стоящие паркинги Базиса на 1000 машин строятся уже по три года каждый. Места в них стоят от $15 000 до $18 00 Недорого по московским меркам. Но в Марьине они раскуплены лишь на 60%, в Люблине на 10%.

Но самый печальный опыт у строителей многоярусных парковок. Москва буквально заполонена долгостроями. Комплекс на улице Краснодарской после долгих и мучительных четырех лет строительства удалось заполнить автомобилями лишь на 70%. На улице Полбина вот уже семь лет из земли торчат только сваи потенциального многоярусника. На паркинге у Марьинского моста, рядом с Борисовскими прудами, объявление о продаже мест висит уже года три.

По мнению Олега Иванова, руководителя компании Исик Плюс, застраивающей многоярусниками Юго-Восточный округ, прибыль можно получить от небольших паркингов на 200 мест. Средний проект принесет $1 млн за 2,5 года. Но саму Исик Плюс постигла неудача в Кузьминках. Компания выиграла участок на городском тендере. Но местные жители восстали против гаража: они хотели видеть вместо него детскую площадку. С желающими купить места в будущем гараже у нас проблем не было. Но из-за возражений местных жителей горадминистрация пообещала нам другую площадку. Мы попали в нелепую ситуацию перед участниками кооператива, а со стороны районных властей встретили полное равнодушие, жалуется Иванов.

Свою ошибку Рябский видит в том, что построил слишком большие комплексы. На окраинах просто нет такого числа состоятельных автовладельцев. Но в центре хорошее место и не получишь. Компания Лафер возвела свой многоуровневый комплекс на 649 мест как раз в центре, на улице Бакунинской. Строительство началось в 1999 г., а продать все места удалось лишь к концу 2003 г. Боксы продавались по $20 000-25 00 В собственность объект до сих пор не оформлен. С местом не повезло, вздыхает гендиректор Лафера Валерий Шахов. Вокруг промзона.

Для российских потребителей место в гаражной многоэтажке непонятный вид собственности, добавляет Элина Занина, замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль. В паркингах со свободной внутренней планировкой у владельцев нет ощущения собственного гаража, который россияне десятилетиями привыкали использовать не только как машино-место, но и как склад.

Понятно, почему банки неохотно дают кредиты под такое строительство. Оценить степень ликвидности и окупаемости многоуровневого изолированного комплекса практически невозможно, говорит директор по кредитованию корпоративных клиентов Альфа-банка Наталия Грязнова.

Компания Паркинг-155, входящая в известный строительный холдинг СУ-155, разработала свой формат дешевой многоэтажной автостоянки на 5-6 уровней. Каркас здания будет возводиться из металлоконструкций отечественного производства и облицовываться профлистами. Здание рассчитано на 800 машино-мест. Автомобили будут заезжать на каждый этаж по пандусам. Сами этажи будут представлять собой помещения открытой планировки, просто разлинованные на отсеки для автомобилей. Подобные объекты строить на 40% дешевле, чем подземные паркинги, и примерно на 20% чем монолитные или кирпичные комплексы.

Стоящие варианты
Если основная проблема в дороговизне, то инвесторам пора снижать цену своих многоэтажек. Как говорят сами игроки, себестоимость строительства вполне возможно снизить с $10 000 до $5000 на машино-место. Ведь существует много вариаций многоярусного паркинга. На взгляд Олега Иванова из Исик Плюс, сэкономить можно хотя бы за счет минимизации ограждающих конструкций, когда в здании используются стены из панельных блоков вместо монолитной технологии. Цена снижается и за счет того, что убираются пандусы, а въезды организуются через этажи. Из расчета $5000 за место можно возвести наземный паркинг с монолитными или железобетонными перекрытиями, который по периметру здания будет обнесен простой сеткой.

Сергей Тюрин, заместитель генерального директора компании MosCityGroup, которая строит за $150 млн пятиуровневый комплекс на 875 мест на Павелецкой площади, говорит, что парковки близ крупных торговых или офисных центров гарантированно будут рентабельными.

Другой вариант выхода из положения так называемые трансформеры, то есть автостоянки в составе торговых, офисных и многофункциональных центров. Если материнское здание расположено в центральной части города и на аренду машино-мест в нем введена почасовая оплата, то такой паркинг может приносить владельцам несколько миллионов рублей в неделю (паркинг в ТЦ Атриум, например, приносит 4 млн руб.).

Жалко только, что она всегда будет забита. Средний столичный гипермаркет посещает 20 000-30 000 человек в день. И проводят они там по несколько часов. Даже если все рассядутся в машины по трое-четверо, толкотня все равно получится ужасная.

Неудивительно, что строящихся и проектирующихся трансформеров в Москве сейчас сколько угодно. Компания Стройинком-К, подконтрольная Льву Леваеву, взялась за проект реконструкции площади Тверской Заставы, в которую собирается инвестировать $180-280 млн. Здесь появятся пятиуровневый подземный торговый центр и 16-этажная офисная башня. В проект включена многоуровневая подземная стоянка на 1410 мест. Еще один пример будущий торгово-развлекательный центр под Пушкинской площадью, который строят правительство Москвы и турецкий холдинг MNG. Городу принадлежит в проекте около 25%, турки планируют вложить порядка $80 млн. Парковка под бронзовым Пушкиным рассчитана на 1000 машино-мест.

По данным корпорации Перспектива, общий объем рынка офисных помещений Перми составляет примерно 800 000 кв. м. В 2006 г. построено и сдано в эксплуатацию 25 000 кв. м офисных площадей, на 2007-2008 гг. запланировано около 70 000 кв. м.

Большинство новых крупных офисных комплексов будут построены в центре города, в престижном Ленинском районе. Но, несмотря на озвученные девелоперами планы, насыщение офисного рынка наступит не ранее чем через два-три года, прогнозируют аналитики. За I квартал 2007 г. цены на кабинеты выросли уже на 14,6%, и рост продолжается.

Инвесторы, которых привлекает высокая доходность данного сегмента, заявили массу проектов, которые начнут реализовываться в ближайшее время. Девелоперы активно взялись за освоение наиболее дорогого и престижного Ленинского района Перми. Одним из самых крупных и громких проектов является БЦ Соборная площадь. Этот проект предполагает реконструкцию одного из бывших помещений военного института на Комсомольском проспекте, на берегу реки Камы (всего ВКИУ занимал около 60 000 кв. м).

Доходность инвестиций в офисную недвижимость растет. По данным корпорации Перспектива, средняя стоимость цены предложения на рынке офисной недвижимости выросла за 2006 г. на 20% и достигла 47 500 руб. за 1 кв. м. В 2007 г. рост цен ускорился: только в течение I квартала 1 кв. м офисных площадей подорожал на 14,6%.

Еще один проект начала ИГ Витус. Группа является одним из основных собственников 14-этажного здания бывшего проектного института по адресу: ул. Ленина, 50, где сейчас располагаются офисы. По этому же адресу девелопер намерен построить новое 20-этажное офисное здание. Детали проекта не разглашаются, как и сроки начала работ. Витус объясняет заминку тем, что пока не улажены вопросы с землей. К тому же ранее пожарная служба пыталась приостановить эксплуатацию существующего 14-этажного здания из-за того, что к нему почти невозможно подъехать. Очевидно, девелоперу придется решать вопрос о строительстве новых подъездных путей к строящемуся офисному центру.

Девелопер, негосударственный пенсионный фонд Стратегия, приобрел в одном из зданий 10 000 кв. м и планирует вложить в его реконструкцию более 750 млн руб. В результате должен появиться шестиэтажный офисный центр класса А. По плану работы должны закончиться уже в 2007 г. В 2008 г. девелопер намерен заняться облагораживанием прилегающего к Соборной площади парка и реконструкцией спуска на набережную Камы.

По общему признанию опрошенных Ведомостями экспертов, все строящиеся офисные здания, особенно классов А и В, будут востребованы арендаторами и покупателями. Сейчас на рынке их явно не хватает, в основном кабинеты предлагаются в зданиях еще советской постройки. Пока острой конкуренции за качественные площади среди арендаторов нет, говорит генеральный директор MVM Андрей Ярославцев.

Еще один проект, реализуемый в центре Перми, строительство административного здания на пересечении улиц Максима Горького и Кирова. Площадь пятиэтажного здания должна составить 3800 кв. м. Проектом предполагается строительство большой подземной стоянки из расчета шесть-семь машино-мест на 100 арендаторов. Заказчиком выступает компания Пермь-Билдинг Лтд. Организация уже нашла инвесторов для реализации проекта, но их имена пока не разглашаются.

По данным компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), на конец 2006 г. общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивался на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет. В 2007-2008 гг. в городе ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса.

Новая штаб-квартира строится и для городской администрации и Пермской думы. Нынешнее помещение мэрии не вмещает все ведомства, к тому же часть здания находится в аварийном состоянии. По словам главы Перми Игоря Шубина, новое здание администрации города будет построено за счет средств частных инвесторов. В качестве компенсации они получат нынешнее четырехэтажное здание мэрии в историческом центре Перми по адресу: ул. Ленина, 2 По мнению Андрея Ярославцева, этот обмен нельзя назвать крайне привлекательным. Здание администрации старое, с неудобными планировками, рядом мало парковочных мест, считает гендиректор MVM. Пока инвесторов не нашли, но архитектурный проект нового здания уже готов. Переезд не будет далеким новое здание для власти расположится на той же ул. Ленина, только в ее начале, в доме 2а. Мэрия Перми и городская дума займут в общей сложности 25 000 кв. м. Прогнозировать, как инвестор использует старое здание администрации, в Перми не берется ни один эксперт. Наиболее очевидным вариантом Ярославцев называет размещение в нем офисного центра.
Ростов-На-Дону При устойчивом спросе на офисные площади заполняемость новых бизнес-центров Ростова оставляет желать лучшего. Местные компании оказались не совсем готовы к высоким арендным ставкам, а ростовские бизнесмены предпочитают купить офис, чем его арендовать.

Наиболее устойчивый спрос на небольшие офисы площадью 30-70 кв. м, говорит Сосницкий. Но такие офисы в дефиците, в основном на продажу выставляются площади от 100 кв. м, добавляет Хмель, исключение БЦ Белый слон (общая площадь 7200 кв. м, класс В) на ул. Текучева, где строительный концерн Единство предлагал офисы от 25 кв. м. По словам начальника отдела маркетинга и рекламы Единства Ларисы Маховой, Белый слон к концу лета будет сдан в эксплуатацию, а офисные площади были распроданы еще в прошлом году. Весной 2007 г. площади перепродавались по цене 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м, говорит риэлтор АН Квартал.

Ростовские бизнесмены по-прежнему предпочитают покупку офисных помещений аренде, констатируют опрошенные Ведомостями риэлторы. Значительную долю составляют спекулятивные сделки офисы покупают частные инвесторы для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Спрос на покупку офисов стимулирует рост цен, за первое полугодие 2007 г. средняя цена на офисную недвижимость выросла с 55 000 руб. до 65 000 руб. за 1 кв. м, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Цены продаж за шесть месяцев повысились на 15-20%, подсчитывает замдиректора АН Парус Максим Хмель.

В БЦ Ростовский (общая площадь около 17 000 кв. м, класс С, ул. Греческого Города Волос) располагаются офисы от 22 кв. м, комплекс планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале 2007 г., говорится в материалах Ростстройинвеста (входит в ГК Мир Комвек). Помещения менее 200 кв. м компания предлагает только на 13-м этаже по цене 65 000 руб. за 1 кв. м, офисы более 200 кв. м можно купить на 7-15-м этажах по 60 000 руб. за 1 кв. м.

Единство предлагает офисы и на первых этажах строящихся жилых комплексов Смычка, Семигор, Андреевский вал, говорит Хмель, в январе они продавались по 60 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цены доросли до 80 000 руб. за 1 кв. м. По такой цене продаются маленькие помещения на первых этажах с отдельным входом, офисы от 100 кв. м можно купить по 65 000-70 000 руб. за 1 кв. м, уточняет Махова. Общий объем офисов, расположенных в жилых комплексах Единства, более 5000 кв. м, добавляет она.

Если в секторе продаж спрос на офисы вдвое превышает предложение, то в секторе аренды ситуация обратная. По оценке замначальника отдела коммерческой недвижимости АН Нирлан Светланы Аксеновой, предложение по аренде офисов превышает спрос в 5-6 раз. Поэтому ставки аренды не растут, говорит риэлтор коммерческого отдела АН Альтаир Ксения Осипова. Аксенова считает, что с начала года арендные ставки, наоборот, снизились на 18-20%. В центре города офисы сдаются по 700-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в приближенных к нему районах по 450-500 руб. за 1 кв. м в месяц, ближе к окраинам по 350 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает Осипова.

Растет спрос на покупку офисов в спальных районах города: банкиры, риэлторы, страховщики, строители осваивают все новые окраинные микрорайоны, открывая здесь филиалы и допофисы, поясняет Сосницкий. Поскольку бизнес-центры и административные здания здесь практически отсутствуют, то спрос удовлетворяется за счет первых и вторых этажей жилых домов, которые переводят в статус нежилого фонда, констатирует эксперт. По его данным, в начале года квартиры под офисы можно было купить по 40 000-45 000 руб. за 1 кв. м, сейчас они подорожали до 55 000-60 000 руб. за 1 кв. м. Квартира с выходом во внутренний двор, а не на проходную улицу обойдется дешевле 35 000-40 000 руб. за 1 кв. м. Спрос на эти квартиры со стороны компаний, не ориентированных на работу с клиентами и на прямые продажи, новая тенденция, отмечает Сосницкий.

У строящихся БЦ Гедон (общая площадь 14 000 кв. м, класс В+, Буденновский пр-т) и Clover house (площадь офисных помещений 16 200 кв. м, класс В+, ул. Текучева) перспективы лучше, говорят риэлторы. По данным Сосницкого, в Clover house арендовано более половины площадей, в основном офисы снимают региональные представительства московских компаний, ставки аренды $40-45 за 1 кв. м в месяц.

Арендодатели не слишком удачно расположенных БЦ идут на уступки арендаторам например, в Купеческом дворе сдается офис площадью 120 кв. м за 100 000 руб. в месяц (около 835 руб. за 1 кв. м в месяц), но желающих его арендовать пока не нашлось, говорит Хмель.



Главная --> Публикации