Главная --> Публикации --> Как инвестировать в землю Новая высотка москвы не дотянется до сталинских Магазин с большой дороги Цены на жилье в киеве: повтор московского сценария? В москве разрешили приватизировать дворы

Напомним, в основу программы Народный гараж заложено строительство многоэтажных гаражей-стоянок за счет средств города с привлечением средств жителей. Возведение цивилизованных паркингов планировалось как альтернатива ракушкам металлическим пеналам, которыми заставлены московские дворы. Планировалось, что уже в 2007 году три таких паркинга построят в Центральном, Северо-Западном и Юго-Западном округах. После ввода в эксплуатацию права собственности на машино-место оформляются каждому из участников программы. Всего же в столице определен перечень из 70 участков, отведенных под строительство многоэтажных гаражей-стоянок, по 17 из которых уже разработаны акты разрешенного использования территории градостроительного объекта для осуществления строительства.

Москвичи потеряли интерес к правительственной программе Народный гараж. Как рассказали в горячей линии Народный гараж, если полгода назад количество звонков достигало тысячи в день, то сегодня едва набирается сотня. Неугомонные граждане продолжают отстаивать допотопные ракушки и сегодня суды завалены делами о незаконном сносе тентовых конструкций.

В мэрии сетуют на то, что автопарк города, находящийся в личном пользовании москвичей, уже превысил отметку 2,5 млн. единиц, и ежегодно это число увеличивается в среднем на 200 тыс. автомобилей. Пропорционально этому росту, как грибы после дождя, в московских дворах вырастают и ракушки, которых, по данным мэрии, в настоящее время в административных округах насчитывается около 350 тысяч. Часть из них установлена без соответствующих разрешений органов исполнительной власти. Напомним, договор аренды с управами москвичами до недавнего времени оформлялся на три года, после чего подлежал пролонгации. Сейчас проводить пролонгацию управы отказались. Каждая управа в настоящее время проводит встречи с населением и обсуждает с ним детали программы Народный гараж. Изначально было заявлено, что против народной воли застройка жилых кварталов проводиться не будет.

Чиновники крайне агрессивно настроены против частных гаражей, нестройными рядами основавшихся на магистралях, коммуникациях и дворовых площадках. Ракушки городу не нужны, - комментирует начальник управления гаражного строительства департамента градостроительной политики и развития г. Москвы Юрий Припаньковский. Это крайне неэффективное использование земли.

По словам общественников, районные управы незаконно сносят легкие гаражи, привлекая для этого дешевую рабочую силу нелегальных мигрантов. Вместо уничтоженных ракушек владельцам выплачивается символическая компенсация, не покрывающая и части стоимости мест в многоуровневых гаражах. Главная проблема в том, что нам не дают альтернативы, - комментирует лидер общественного движения Свобода выбора Вячеслав Лысаков. Пусть дадут территорию за адекватные деньги! Нам предлагают арбузятники - площадки, посыпанные щебнем и огороженные сеткой за баснословные деньги.

Однако, Народный гараж с самого начала не понравился жителям Москвы. Сама идея коллективных паркингов, может быть, и не самая плохая, но цена! Как сообщили в горячей линии Народный гараж, примерная стоимость машиноместа площадью 32 кв. метра будет составлять 5 8 тыс. у.е. Копить на такой гараж даже с московской зарплатой (1-1, 5 тыс. у.е.) придется пару лет. Несмотря на то, что районные управы еще не успели обсудить принципиальные положения по проектам, тотальный снос народных ракушек уже пошел по стране. Это спровоцировало многочисленные протесты, жалобы и митинги, активнее всех начало действовать небезызвестное своими социальными акциями общественное движение Свобода выбора.

Но правозащитники не намерены сдаваться без боя. По словам Лысакова, сейчас Свобода выбора готовит иски по защите конкретных людей. Кроме того, группа собирается объединиться с другими социально пострадавшими бутовцами и дольщиками.

Власти и не скрывают, что примерно так все и происходит. По словам Ю.Припаньковского, никаких отношений с общественными организациями они не поддерживают. Всем занимаются управы, которые контактируют напрямую с жителями. Если жители будут за будем строить, будут против- не будем строить, - говорит он . Название народный означает, что он будет дешевле коммерческого гаража на 30-40% и будет продаваться по себестоимости. А так он может быть и дорогим, и дешевым.

Аналогичная ситуация наблюдается и на окраинах, где, казалось бы, места больше. Как рассказали в управе Новокосино, изначально речь шла о двух участках под народные гаражи на территории района. Сейчас стало ясно, что застройка не представляется возможной. После экспертизы стало ясно, что внутриквартальная застройка не выдерживает требований по инженерным коммуникациям и инсоляции (световому режиму). Поэтому сейчас в Новокосино пытаются реализовать программу Народный гараж через плоскостные стоянки. Идею люди поддерживали, - говорят в управе. Но изначально говорили, что все будет по доступным ценам около 3 тыс. у.е., а в связи с ростом цен в строительстве все это вылилось в совершенно непомерную сумму. В это же время в управе подтвердили, что снос ракушек продолжается: Но мы стараемся все делать в рамках закона.

Самое интересное, что программа Народный гараж в это время близка к провалу. Дело не только в том, что народ не готов платить по $8 тыс. за стоянку возле дома. Со временем выяснилось, что строительство народных гаражей не везде возможно по техническим требованиям. Например, как рассказали в управе района Арбат, согласно первоначальному плану, под гараж планировалось задействовать три участка. По одному участку жители категорически против, - рассказывает специалист управы Любовь Кузнецова. По двум другим Москомприроды выдала отрицательное заключение (план предусматривал застройку зеленого массива с многолетними деревьями), поэтому на Арбате застройка производиться не будет.

У нас по-прежнему инвестор и девелопер тождественные понятия. Или уже что-то начинает меняться?

Понятно, что обеспечить все 2.5 миллиона автомобилей в мегаполисе гаражами невозможно. А поэтому спрос на гаражи всегда будет превышать предложение, а, соответственно, цены на них будут расти. А поэтому возможность взамен снесенной ракушки получить гараж по себестоимости на самом деле предложение очень хорошее. Да и внешний вид наших московских дворов не будут портить безобразные по своей архитектуре ракушки.
Инвесторов, которые хотят вложить свои средства в российскую недвижимость, в первую очередь в коммерческую, на рынке больше, чем подходящих для этого проектов или объектов. О трудной проблеме выбора и о перспективах инвестиционных сделок Ведомости беседуют с Андреем Закревским, старшим вице-президентом российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank.

И почти все они объявили о мегапроектах. Создается впечатление, что анонсировать проекты меньше чем в $1 млрд в Москве некий моветон.

В России, где рынок развивался иначе, чем в Европе, гибрид инвесторов с девелоперами возник поневоле. Ведь для того, чтобы получить деньги со стороны на реализацию проекта, нужно иметь опыт, репутацию, наработанную годами. Риск слишком велик проекты-то миллионные. Россия еще не доросла до периода развитого девелопмента. У нас образовалось большое количество финансово-промышленных групп, которые накопили огромные ресурсы. И сейчас многие из них выбрали для себя недвижимость как средство диверсификации портфеля.

Насколько доходный?

А зачем меньше? Люди ориентируются на определенную доходность, привлечение солидных финансовых партнеров, которых интересует долгосрочный денежный поток. Зарубежные инвесторы хотят вложить деньги надолго и не волноваться, куда их вкладывать через год. Крупный российский бизнес, сырьевые монополисты, у которых есть свободные средства, тоже приходят к такому пониманию вещей: они в производство инвестировали, на Запад инвестировать пока сложно, поэтому остается только недвижимость. Сейчас это самый доходный инструмент на рынке.

Нормальные инвесторы предпочитают вкладывать в готовый продукт, а не в девелоперский полуфабрикат. Но у нас все больше инвестиционных сделок на ранних стадиях девелопмента. Почему?

Сейчас уровень доходности в проектах недвижимости зависит от стадии вхождения инвестора в проект. В случае разделения рисков с девелопером доходность может достигать 20%, а в случае покупки готовых объектов как бизнеса (т. е. заполненных арендаторами) уровень доходности лежит в промежутке от 7% до 10%.

Значит, формирующаяся тенденция инвестиций в девелопмент от безысходности?

Западные инвесторы на самом деле больше любят готовые объекты, так как это снижает их риски. Но желающих вложить деньги в российскую недвижимость становится все больше, а готовых проектов, которые можно приобрести, пока очень мало. В такой ситуации нужно принимать решения очень быстро. Поэтому инвесторы вынуждены приобретать проекты на ранних стадиях, когда они еще не готовы. Остальным финансовым институтам, в том числе западным, приходится делать то же самое. Потому что в противном случае они останутся без выбора. Если вы ждете слишком долго, вы рискуете остаться ни с чем.

То есть улучшение инвестиционного климата здесь ни при чем?

Скорее это брак по расчету. Банки вынуждены сотрудничать с девелоперами. Когда другие инвесторы хотят забрать у них самые лакомые кусочки, они лучше примут соломоново решение и сами доделают то, во что вложили деньги. Примером такого альянса может служить недавнее соглашение между Дойче банком и австрийской компанией Strabag.

Девелоперы, сознавая свое преимущество, могут предлагать инвесторам не всегда выгодные для них условия. Нехватка готовых объектов позволяет им чувствовать себя уверенно и играть по собственным правилам. Это нынешняя позиция девелоперов, и она успешна. Но все условно, и ситуация может измениться в любой момент.

У каждого рынка есть свои особенности. На Западе, например, экономические законы эффективно работают не потому, что их соблюдают по велению совести, а потому, что все привыкли жить и работать по таким правилам. Каждый знает, что должен делать в той или иной ситуации. В России таких правил нет.

Сейчас это так. Хотя два-три года назад никто не мог себе представить, что возможен такой поворот. Что девелоперы смогут выбирать, с кем они хотят работать. Некоторые инвесторы по нескольку лет наблюдали за рынком, тщательно отсеивали проекты, которые можно купить. Время шло, и, пока они думали, выбирая наиболее подходящие варианты, в этот сегмент пришли крупные сырьевые и финансовые холдинги, которые действовали по принципу бери и покупай. Именно тогда зарубежные инвесторы поняли, что, занимая выжидательную позицию, они вообще могут остаться без объектов для вложений. Потому что тогда придет Базэл, Ренова, АФК Система и другие компании, которые умеют управлять рисками и доводить проекты до логического завершения. Если игра стоит свеч, стоит рискнуть, чтобы потом заработать больше. Такая стратегия оправдана в России. И западным инвесторам, которые хотят здесь работать, приходится с этим мириться.

Получается, сейчас каждый думает о себе и не готов идти на компромисс?

Да. Это закон цепной реакции. Инвесторы поняли, что медлить нельзя, надо действовать и как можно быстрее. Доходность инвестиций в этот сегмент оправдывает возможные риски.

Значит, в этом году можно смело ожидать еще больший рост инвестиционных сделок?

Московский рынок недвижимости становится местом, где сталкиваются интересы крупных многопрофильных холдингов и небольших, но профессиональных девелоперов. Они вынуждены конкурировать между собой, хотя силы изначально у них неравные. Постепенно активы будут консолидироваться, а крупные игроки вытеснять более мелких. Это закономерный процесс развития рынка, и изменить его невозможно.

Столичные девелоперы стали говорить, что для рынка недвижимости плохо, когда на нем так много непрофильных денег.

Справка о компании
Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Лондоне более 100 лет назад. Совместно со своим стратегическим партнером компанией Newmark насчитывает 165 офисов более чем в 37 странах мира и объединяет свыше 5300 специалистов.

Биография
Андрей Закревский родился в 1973 г. в Риге. Окончил Московский государственный университет коммерции по специальности мировая экономика. С 1994 по 1998 г. работал на фондовом рынке, занимался вопросами вывода российских компаний на международную арену. С 1998 по 2001 г. работал в АФК Система. В 2001 г. перешел в девелоперскую компанию Система-Галс, где до осени 2006 г. занимал должность вице-президента по стратегии и развитию компании, участвовал в подготовке IPO на Лондонской фондовой бирже. С ноября 2006 г. назначен на пост старшего вице-президента международной консалтинговой компании Knight Frank в России и СНГ.

С 1 июля вступит в силу указание Центрального банка России о раскрытии эффективной процентной ставки по кредитным программам. Подразумевается, что клиентам будет проще разобраться в условиях, на которых они занимают у банка деньги. Банкиры согласны с вводимой практикой, но не все к 1 июля будут технически готовы к новому порядку работы с физическими лицами.

В2006 г. общий объем операций с недвижимостью с участием Knight Frank превысил $36 млрд. Годовой доход компании за этот период составил $500 млн.

Банкам выгоднее типовые договоры, выгоднее тиражировать свои продукты, а не индивидуально пудрить мозги гражданам

Эффективная процентная ставка (ЭПС) включает в себя различные платежи, ложащиеся на заемщика. Требование о раскрытии ЭПС поможет разобраться в реальной стоимости занимаемых средств.

Плата за услуги нотариальных контор, страховых компаний, консультантов не относится к стоимости кредита. Поэтому мы попросили отложить введение в силу указания ЦБ и пересмотреть метод подсчета ЭПС, подчеркнул президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. Банки, как пионеры, всегда готовы. Это не первое для нас распоряжение, которое вводится в форсированном темпе. Мы считаем, не нужно ускорять процесс в ущерб банкам. И клиентам не станет проще понять значение ЭПС.

Если все банки будут выполнять рекомендации ЦБ, появится единый показатель, по которому потребитель сможет сравнивать банковские продукты. Однако предложенный Центральным Банком России перечень комиссий и дополнительных платежей, включенных в расчет ЭПС, а также требования к доведению информации до заемщика не устраивает Ассоциацию российских банков.

Банки должны раскрывать ЭПС в договоре или иным способом, но до получения кредита. Центробанк взял за основу систему расчета ЭПС, много лет успешно используемую в международной практике.

Свою позицию ЦБ выразил в декабре 2006 года. Как считает директор Департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексей Симановский: Прошло достаточно времени, чтобы банки подготовились к новым условиям. Не думаю, что сейчас стоит давать отсрочку. Степень готовности банковского сообщества по расчету ЭПС гораздо выше, чем в январе, когда вышли соответствующие распоряжения. Более 90% банков готовы к новым правилам.

В тех случаях, когда банк заранее предлагает клиенту график платежей, никаких вопросов новые нормы не создадут. Сложности могут возникнуть лишь в тех случаях, когда невозможно заранее вычислить график платежей. Например, в случае с использованием кредитных карт, когда сумма и срок кредита могут быть подсчитаны лишь после получения кредита. Для этих случаев Центробанком предусмотрен механизм вычисления ЭПС.

Для тех банков, кто работает по европейским нормам, ничего не изменится. Кроме того, мы лишь даем рекомендации нормативные документы Банка России не являются законом. Гонимых банков не будет. Наше внимание к этим вопросам будет мягким, обещал представитель ЦБ.

Суровость российских законов смягчается регулятором (Центробанком), который отслеживает их реализацию, перефразировал Гарегин Тосунян афоризм Салтыкова-Щедрина. Банкам выгоднее типовые договоры, выгоднее тиражировать свои продукты, а не индивидуально пудрить мозги гражданам.

Проблемы есть, но их можно решить, считает Гарегин Тосунян. Планировалось, что документ войдет в силу через три месяца после того, как будет опубликован. Но нам не дали трех месяцев документ был подписан 10 июня. Поэтому у ряда банков будут технические сложности, например, с переналадкой программного оборудования. Однако если Банк России не станет штрафовать тех, кто не подготовился к выполнению рекомендаций с 1 июля, то проблем не возникнет.

Поправка к закону о банках и банковской деятельности, обязывающая банки указывать ЭПС с учетом различных платежей, скорее всего, будет принята Думой до начала летних каникул, уверен первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев.

Чиновники убеждены: вопрос ЭПС должен регулироваться законом. Банк России пошел на умную хитрость. Составлять из однородных кредитов единый портфель банк сможет лишь в том случае, если указана ЭПС. Тем банкам, которые не хотят указывать ЭПС, придется обсчитывать каждый кредит отдельно.

Основная проблема заемщиков заключается в том, что они недостаточно внимательно читают договоры. В то же время социологические опросы показывают: каждый десятый россиянин считает, что взятый кредит можно не возвращать.
Отель Советский, выкупленный на прошлой неделе структурой Шалвы Чигиринского у московских властей, стал предметом судебного спора. Арендатор гостиницы ООО Отель 'Советский' утверждает, что объект находится под арестом и московские власти не имели права выставлять его на торги. Если итоги аукциона отменят, господин Чигиринский потребует вернуть $63 млн, уплаченные за объект подконтрольным ему ООО Советский Лимитед.

Ко мне в приемную все реже приходят обманутые вкладчики, и все чаще обманутые заемщики. Если после 1 июля в банке вам откажутся предоставить ЭПС, будьте осторожны! предостерег чиновник.

В департаменте имущества ничего не знают о решениях суда. По словам пресс-секретаря департамента имущества Москвы Натальи Быковой, судебные приставы до сих пор не предоставили московским властям оригинала определения ФАС Московского округа. Корреспондент Ъ, правда, легко обнаружил на сайте суда ссылку на этот документ. После получения всех необходимых документов департамент воспользуется своим правом обжаловать решение арбитража, сообщила госпожа Быкова.

Выставлять объект на аукцион специализированному государственному унитарному предприятию (СГУП) по продаже имущества Москвы запретил Федеральный арбитражный суд Московского округа по ходатайству ООО Отель 'Советский', которое с 1991 года арендует проданное здание на Ленинградском проспекте под гостиницу и ресторан Яръ. Вчера заместитель гендиректора ООО Алексей Куликов рассказал Ъ, что такое решение суд принял 13 июня. Месяцем раньше на основании постановления судебного пристава Федеральная регистрационная служба внесла запись об аресте объекта.

Отель Советский был построен в 1911 году. Общая площадь здания свыше 18 тыс. кв. м, из которых 14 тыс. кв. м приходится на гостиницу. На оставшихся площадях располагаются ресторан Яръ и театр Ромэн. Финансовые показатели деятельности не разглашаются. По оценкам экспертов, чистая выручка ООО Отель 'Советский' составила около $10 млн.

Торги, на которых отель Советский на Ленинградском проспекте достался подконтрольному Шалве Чигиринскому ООО Советский Лимитед, СГУП по продаже имущества Москвы провело 19 июня. Структура предпринимателя предложила за объект $63 млн при стартовой цене $46 млн. Господин Чигиринский был заинтересован в покупке объекта: по соседству с Советским у также принадлежащей бизнесмену компании СТ Девелопмент находится площадка, где планируется построить гостиничный комплекс на 700 номеров. В компании рассчитывают на синергию двух площадок.

Право преимущественного выкупа не действует с начала 2002 года, соглашается адвокат коллегии адвокатов Юков, Хренов и партнеры Алексей Гуров. По его словам, организатор торгов в извещении должен был указать, что объект находится под запретом. Официальный представитель Шалвы Чигиринского говорит, что никаких упоминаний об таком обременении объекта в извещении не было. В противном случае компания не участвовала бы в торгах, отметил он.

Судебные споры между департаментом и ООО Отель 'Советский' начались пару лет назад. Тогда ООО заявило о своих правах на первоочередной выкуп гостиницы. По договору с департаментом имущества такое право у ООО есть, утверждает Алексей Куликов. Властей претензии арендаторов удивили. По закону О приватизации государственного и муниципального имущества продажа активов города возможна лишь на аукционе, утверждает Наталья Быкова.



Главная --> Публикации