Главная --> Публикации --> Как не заплатить лишних налогов при сдаче квартиры в аренду От инвестторгов - к земельным аукционам Дом под снос выставят на торги за 420 млн руб. Ипотека идет на третий круг Как защитить интересы дольщиков?

Рост цен на кипрскую недвижимость составляет 10−15% в год. Это меньше, чем в России, но больше, чем во многих европейских странах. Сдавая в аренду собственный дом на Кипре, можно заработать 5−6% годовых. По словам директора по развитию агентства Зарубежная недвижимость Валентины Нагиевой, хранение средств на депозитах приносит доход 3,3−3,5% годовых. Согласно данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), за период с ноября 2005 года по октябрь 2006−го средний уровень инфляции на Кипре составил 2,3%, что ниже так называемого критерия стабильности цен (2,8%). По данным компании Belle Fleur, средние темпы инфляции останутся прежними в ближайшие месяцы. Кстати, Кипр чуть ли не единственная из девяти стран претендентов перехода на евровалюту, которая соответствует так называемому Маастрихтскому критерию инфляции.

Недвижимость на Кипре дешевле, чем в большинстве стран Западной Европы,а эксплуатационные расходы относительно невысокие, поэтому инвестиции в нее довольно выгодное вложение средств.

Всемирный интерес
Толчок к росту цен кипрская недвижимость получила в результате вступления в Евросоюз в 2002 году. За несколько лет цены на курортах острова выросли примерно в два с половиной раза. Следующий виток специалисты обещают в 2008 году после введения на Кипре евровалюты.

По словам представителя компании Belle Fleur Максима Оськина, банки Кипра предоставляют кредиты в различной валюте, в зависимости от пожеланий клиента. В настоящее время большое число кредитов выдается в швейцарских франках, так как эта валюта наиболее устойчива по отношению к доллару или евро. Сейчас ставка по кредитам в швейцарских франках составляет 3,25% годовых.

Российские граждане также приняли участие в скупке кипрской недвижимости, а значит, поспособствовали росту цен. Если сравнивать интерес россиян к Кипру лет десять назад и сегодня, можно сделать вывод, что он немного упал, говорит Максим Оськин. Но при этом Кипр по-прежнему находится в списке стран, чья популярность среди наших соотечественников очень высока. Главная причина недвижимость Кипра все еще достаточно доступна, если сравнивать, к примеру, с той же Францией или Италией. И если раньше дом на Кипре был прерогативой в основном зажиточного класса, то теперь ситуация изменилась. В настоящее время позволить себе купить кипрскую недвижимость может представитель среднего класса.

Среди покупателей недвижимости на Кипре много иностранцев. Из стран Евросоюза люди перебираются на остров на постоянное место жительства. По некоторым расчетам, уже в ближайшее время население Кипра удвоится за счет притока иностранцев.

Недавно правительство решило превратить Кипр в элитный остров. Строятся 15 гольф−клубов, пять яхт-клубов, повсеместно казино и дорогие отели. По замыслу правительства, сооружение инфраструктурных объектов должно повысить стоимость недвижимости (цены вырастут и на покупку, и на аренду).

Кипрские законы вообще лояльны по отношению к иностранцам, поскольку страна живет за счет туризма и недвижимости. Приобретение недвижимости с целью ведения бизнеса разрешается, если это выгодно для кипрской экономики. Все зависит, во-первых, от того, в какую отрасль поступят вложения, во-вторых, от их объема, в-третьих, от личности потенциального инвестора, поясняет Оськин. Так, например, сфера оптовой и розничной торговли, услуг и промышленный сектор открыты для иностранных инвесторов: здесь доля их участия в проектах может доходить до 100%. А в секторе туризма максимально допустимое участие иностранцев в проекте только 49%. Это касается строительства и покупки гостиниц, жилых комплексов, вилл и т.д..

При покупке недвижимости она оформляется в собственность, которая гарантированно защищена законодательством Кипра. Иностранцам разрешено приобретать в собственность квартиру, дом с земельным участком или участок под строительство. Размер надела в любом случае не может превышать два донума (2675 кв. м), в особых случаях три донума. Перечислять деньги на покупку недвижимости необходимо со своего счета в кипрском банке. Открыть такой счет очень просто. Средства должны поступать из-за рубежа. Происхождение денег объяснять не надо, но если потенциальный покупатель разыскивается, например, Интерполом, то сделка будет приостановлена.

Инвестиции под защитой
Заявления о намерении инвестировать в недвижимость обычно рассматриваются Центральным банком Кипра. Он имеет право отказать в покупке недвижимости, если обнаружит, например, криминальное происхождение денежных средств. Если иностранное участие в проектах предположительно превышает 50% или сумма инвестиций составляет более 1,5 млн долларов (750 тыс. кипрских фунтов), то заявления рассматриваются Министерством торговли, промышленности и туризма Кипра. В агентстве Зарубежная недвижимость советуют воздержаться от приобретения недвижимости на Северном Кипре: там много недобросовестных продавцов.

Ассортимент
Приобретая жилую недвижимость на Кипре, россияне отдают предпочтение объектам стоимостью 100−500 тыс. долларов. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в коттеджных комплексах. Комплексы, как правило, состоят из 10−15 двухэтажных домов, выполненных в едином архитектурном стиле и расположенных в тихом месте. Как правило, каждая вилла имеет индивидуальный бассейн (общие бассейны прерогатива многоквартирных домов). Неподалеку обычно находится множество ресторанов, магазинов, таверн и т.д. Стоимость дома в малоэтажном комплексе от 250 тыс. долларов.

По словам Максима Оськина, россияне могут воспользоваться кредитом в любом банке Кипра. Кредит можно получить прямо в Петербурге, в филиале кипрского банка. Как рассказывает управляющая департаментом зарубежной недвижимости компании Гайот Ирина Пашковская, на Кипре достаточно просто оформить ипотечный кредит. Стандартные условия рассрочка до 25 лет, ставка LIBOR+1,75%, размер первого взноса 30%. Главное условие доход заемщика должен превышать ежемесячные выплаты по кредиту в три раза. Справку о доходах можно выписать себе самостоятельно, взяв необходимую сумму заработка с потолка, никто проверять и не подумает.

Многоквартирные дома, которые предлагаются покупателям, как правило, расположены в престижных районах, близко от моря. В таких домах есть бассейн, крытая стоянка для автомобилей, видеодомофон, подсобные помещения. Цены от 100 тыс. долларов и могут превысить 1 млн долларов. Самая дешевая жилая недвижимость объекты вторичного рынка, квартиры-студии площадью 50 кв. м в кондоминиумах на побережье. Самая дорогая виллы, выполненные по индивидуальному проекту, но расположенные в комплексной застройке. Их стоимость от 300 тыс. долларов. По данным Зарубежной недвижимости, средняя цена квадратного метра нежилых объектов 6 тыс. долларов. Например, небольшое кафе-шоп стоит 690 тыс. долларов. Есть возможность купить готовый бизнес кафе, ресторан, магазин. Помещение в этом случае обычно берут в аренду.

Также вниманием пользуются мезонеты (таунхаузы) двухэтажные дома для двух и более семей с индивидуальным входом и прилегающим участком. В комплекс обязательно включается бассейн с лежаками и душем, зеленая зона с автоматической системой полива, автостоянка. Стоимость такого дома от 250 тыс. долларов.

По словам Валентины Нагиевой, спрос на недвижимость рождает спрос на землю, которая постоянно растет в цене, влияя, в свою очередь, на стоимость строящихся объектов. Наиболее привлекательные районы острова интенсивно застраиваются, и мест, пригодных для строительства, остается все меньше. Тем не менее застройка на острове ведется достаточно активно. Как рассказывает Ирина Пашковская, строится много комплексов, в состав которых входят виллы. Как правило, это клубное жилье под конкретного заказчика. Строительство длится год-полтора. Основной материал бетон, но в отделке принято использовать натуральный камень, мрамор.

Киприоты предпочитают недвижимость в горах, наши около моря. Они и подняли цены на нее, говорит Валентина Нагиева. Цены на кипрскую недвижимость зависят от места гораздо сильнее, чем от площади. Поэтому самые дорогие объекты расположены у моря и имеют выход к пляжу, комментирует Ирина Пашковская. Средняя цена жилья в Лимассоле 2180 евро за квадратный метр, в Ларнаке 2300 евро, а в Пафосе 3 тыс. евро.

Российские риэлтеры не советуют клиентам самостоятельно заниматься строительством на Кипре. Причина своеобразный подход местных властей к вопросам застройки. Каждый земельный участок, прежде чем на нем разрешат строительство, проходит несколько этапов экспертизы. Первый этап археологический, рассказала Ирина Пашковская. Поэтому мы, например, выбрали Пафос. Район считается сельскохозяйственным, для археологов там работы немного.

Безусловно, виллы, возведенные по индивидуальным проектам где-нибудь на Пафосе, стоят недешево 200−700 тыс. кипрских фунтов. Но есть комплексы попроще, расположенные в менее престижных местах. Там можно приобрести виллу по цене от 130 тыс. фунтов. Вся жилая недвижимость в новостройках сдается с отделкой, укомплектованными кухнями и ванными комнатами. При желании можно заказать еще и меблировку.

Содержание жилья
Недвижимость стоимостью до 100 тыс. фунтов не подлежит налогообложению, от 100−250 тыс. фунтов облагается налогом в размере 0,2%, от 250−500 тыс. фунтов 0,3%, свыше 500 тыс. фунтов 0,35%. Чистая прибыль от бизнеса облагается 20−процентным налогом, если сумма менее 40 тыс. фунтов (около 80 тыс. долларов), и 25−процентным, если прибыль выше.

По данным компании Гайот, приобрести строящийся объект можно на любом этапе: удорожания в период строительства не происходит. Расчет с застройщиком производится постепенно, пока возводится объект. Первый взнос 25% стоимости, остальную сумму можно вносить, например, ежеквартально. Также возможен кредит на приобретение строящейся недвижимости.

Перспективы
Рост цен на кипрскую недвижимость, по словам Максима Оськина, подчиняется общей тенденции: спрос превышает предложение так же, как и по всей Европе. По данным компании Гайот, к началу 2008 года цены поднимутся на 15%. Затем, с 1 января 2008 года, Кипр перейдет на евровалюту, что обычно сопровождается подорожанием недвижимости. Кроме того, отмечают в компании Зарубежная недвижимость, в 2008 году на острове будет введен НДС на землю это добавит минимум 15% к существующим ценам. Специалисты единодушно прогнозируют дальнейший рост стоимости. По мнению Максима Оськина, после перехода на евро цены могут увеличиться на 30−40%, вплотную приблизившись к общеевропейскому уровню. До этого осталось полгода.
"Рискнуть и сэкономить?" или "Заплатить и спать спокойно?" - эти два вопроса в противовес гамлетовскому "Быть или не быть?" наиболее полно отражают сегодняшнюю жизнь среднестатистического россиянина. Что нам проблемы принца датского, когда деньги, как всегда, "либо начинают заканчиваться, либо кончают начинаться", а надежность во всех сферах жизни дорогого стоит! Обратимся к нашей традиционной теме - рынку недвижимости - и попробуем в рамках одной узкой темы найти ответы на поставленные вопросы.

Ежегодно необходимо уплачивать в местный бюджет коммунальный налог от 30 до 150 фунтов, в зависимости от размеров дома. В сумму налога включены расходы на уличное освещение, вывоз мусора и прочее. Дважды в год выплачиваются взносы на обслуживание площадей общественного пользования. В зависимости от типа жилья и местоположения они могут составлять 350−400 фунтов в год. Деньги поступают владельцу комплекса на уборку территории, обслуживание бассейнов, садов и других объектов. Подобные расходы на содержание виллы обходятся дороже 1−1,5 тыс. фунтов. Коммунальные платежи за виллу, на которой проживают четыре-пять человек, составляют примерно 700−800 фунтов в год.

Ваше нежелание вполне естественно и абсолютно понятно, но тем не менее платить придется: авансовый договор, который вы в свое время заключили с продавцом, недвусмысленно указывает на это обстоятельство. Само собой разумеется, что любой нормальный человек просто вынужден экономить свои деньги, в том числе и за оформление, в любом пункте, где это только возможно.

Допустим, вы покупаете квартиру. Допустим, квартира достаточно дорогая, а денег в обрез. Допустим, деньги за оформление сделки должны уплатить вы. И, наконец, допустим, что делать этого вам совершенно не хочется.

Следующий пункт расхода - услуги Москомрегистрации по регистрации сделки и внесению вас в реестр собственников - вам тоже сократить не удастся. Стоят они на фоне всего прочего недорого (в среднем за регистрируемый в общем порядке договор 600 - 900 рублей), и экономия, даже если бы она и была возможна, все равно оказалась бы крайне незначительной.

Скажем прямо, возможностей немного. Вряд ли сотрудники банковского депозитария, куда вы принесете деньги за приобретаемую квартиру для дальнейшего их помещения в ячейку, сделают вам скидку. Так что приготовьтесь к тому, что долларов 50 (как минимум) банку заплатить придется. Единственная (и вполне осуществимая) возможность сэкономить на этой операции - переложить материальную ответственность за проверку закладываемых купюр (до 0,2% от общей суммы) на плечи продавцов. Мол, хотите - проверяйте, а я и так знаю, что деньги нефальшивые, восемь раз проверял.

Для начала разберемся, стоит ли даже ради масштабной цели (вы не забыли? - мы пытаемся экономить!) действовать в обход нотариуса. Самым действенным способом разрешения такого рода вопросов является составление списка со всеми "плюсами" и "минусами" каждой из возможностей.

Единственная возможность для сбережения внутренних денежных резервов - в обход нотариуса заключить так называемый "договор на коленке", то есть договор в простой письменной форме. В противовес нотариальному оформлению с взиманием госпошлины - до 1,5 % от суммы договора - простая письменная форма обойдется вам примерно 500 рублей. Вот об этой форме экономии мы и поговорим сегодня предметно.

Правовая проверка.

Итак, плюсы нотариального оформления.

Проверка сопутствующих сделке обстоятельств.

В силу того, что nobless oblige ("положение обязывает"), нотариус обязательно проверит, учтены ли при сделке все правовые тонкости и не нарушают ли продавцы (да и покупатели тоже) каких-либо статей законодательства. То есть, приняты ли во внимание интересы несовершеннолетних, третьих лиц и так далее. Возможностей нарушения законодательства - по незнанию или по злому умыслу - очень много, и скорее всего вашей фантазии не хватит на то, чтобы вообразить себе хотя бы одну треть из них.

Нотариус убедится в том, что стороны правильно понимают последствия, наступающие после подписания договора. Чтобы не получилось так, как у одной из моих приятельниц, когда бывшая владелица купленной ею квартиры подала в суд заявление о расторжении сделки, мотивируя свое недовольство тем, что подписывала договор купли-продажи, чистосердечно полагая остаться прописанной а этой квартире. Ну, чистосердечно не чистосердечно, не знаем, а вот судебная тяжба продолжается уже не первый месяц.

Нотариус проверит дееспособность сторон - а это крайне важно для вас как для покупателя. Ведь не хотите же вы в дальнейшем оказаться без квартиры, если любящий родственник одного из ваших продавцов докажет суду, что его любимый дядюшка или внучатый племянник уже восемнадцать лет как болеет вялотекущей шизофренией и отвечать за свои поступки (равно как и за подписи в договоре купли-продажи) не может.

Установление личности.

В общем, нотариус обязан проверить абсолютно все обстоятельства, сопутствующие сделке и постарается исключить любую возможность для того, чтобы кто-то из подписывающих сторон имел возможность опротестовать сделку.

Первый и последний. Госпошлина.

Казалось бы, такое простое действие - заглянуть в паспорт и сравнить фотографию с оригиналом, а также фамилию, указанную в паспорте, с фамилией в договоре купли-продажи. Вы удивитесь, если узнаете, сколько человек остались без квартиры только потому, что не сделали этого! Представьте, такие случаи встречаются чаще, чем хотелось бы.

Теперь разберемся с плюсами и минусами договора в простой письменной форме. Здесь все то же самое, только с точностью до наоборот.

Ее размер составляет примерно 1 - 1,5% от суммы, указанной в договоре. Именно поэтому большинство покупателей недвижимости предпочитает прописывать в договоре сумму, существенно меньшую реальной (то есть по оценке БТИ). И именно поэтому обычно говорят о рисках покупателя: при расторжении сделки суд обяжет ему вернуть только ту сумму, что указана в договоре.

Минусов - множество.

Единственным плюсом этой формы договора является возможность указать в нем истинную, коммерческую стоимость квартиры и не платить госпошлину.

Никто не станет утруждать себя и выяснять, насколько законна ваша сделка - вся ответственность за это лежит на вас.

Никто не несет ответственности за сделку, заключенную "на коленке". Никто: ни органы регистрации, помогающие в составлении такого договора, ни юристы-консультанты, ни, наконец, милиция, УБЭП и ФСБ.

В обоих последних случаях юрист (если вы такового наймете) вас, конечно, проконсультирует, но если он ошибется или чего-то недосмотрит, то отвечать все равно будете вы.

Никто не проверит правовую сторону вопроса - подобная проверка тоже ваша проблема.

Говорит Наталия Сафронова, юрист Корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

И вот тут мы подходим к главному вопросу: можно ли подписать договор купли-продажи так, чтобы, с одной стороны, хотя бы немного сэкономить, а с другой, чувствовать себя защищенным?

Единственное, что можно посоветовать тем, кто заключает договор "на коленке": не полагаться на удачу, составляя его по общей схеме. Если по каким-либо причинам вы все-таки решили заключить договор в простой письменной форме, то лучше обратиться в надежную риэлторскую фирму, где не только помогут в составлении самого договора, но и постараются исключить возможные риски. Наша компания, например, не ограничивается простой разработкой и составлением договора. Мы осуществляем весь объем работ, необходимый для обеспечения надежности наших клиентов; проводим юридическую экспертизу приобретаемой квартиры (ее историю, юридический и финансовый статус и т.д.), проверяем сопутствующие сделке обстоятельства, ее правовую сторону. Более того, на приобретаемую квартиру мы выдаем гарантийный полис, полностью защищающий человека от возможности потерять купленное жилье".

"Каждая из двух форм заключения договора купли-продажи - простая письменная и нотариальная - имеет свои плюсы. Нельзя однозначно сказать, какая из них лучше. И хотя нотариально заверенный договор более надежен, но тем не менее некоторые продавцы и покупатели заключают договор в простой письменной форме. Обычно помощь в составлении таких договоров оказывают юристы Москомрегистрации, однако никакой ответственности за результат сделки они, в отличие от нотариусов, не несут. И именно поэтому результатом сделок, заключенных в обход нотариуса, могут стать различные серьезные неприятности - вплоть до потери купленной квартиры.

Для того они и существуют!

Таким образом, с помощью риэлторской фирмы можно решить некоторые вопросы, вынесенные в начало статьи. И если вопрос "Быть или не быть?" так и остается открытым, то вопрос экономии и надежности разрешить возможно: чтобы не подписать себе приговор, всего лишь подписывая договор, лучше переложить ответственность за результат сделки на профессионалов.


Увеличить


Цены на новостройки не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?

Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г. По данным ирн.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. м стоит $4078.

Специальные цены
Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил Ведомостям глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра ирн.ru, в 2006 г. цены в среднем выросли на 100%. Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит, говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.

Снижение цен на первичном рынке официально признает только Главстрой примерно на 2% за полгода. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский говорит, что его компания не меняет ценники с начала года. Коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов указывает, что продажи компании по объемам привлеченных средств не изменились, а цены растут на 2-3% в месяц. Неофициально крупный застройщик признает, что продавать жилье стало труднее, поэтому новые объекты он выставляет уже по более низкой цене.

Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская указывает на стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке; всего, по ее данным, выставлено 60 000 квартир. Эксперты корпорации Инком приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 г. составил, по данным Инкома, 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты Из рук в руки: если в конце сентября 2006 г. предлагалось 1320 квартир дешевле $150 000, то на конец июня 4421.

В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту Ведомостей предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% в корпорации Баркли, 10% в Дон-Строе, 7% в группе компаний ПИК. Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли Летнее предложение со специальными условиями, сообщила пресс-служба Дон-Строя. Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня СУ-155 вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент 8% годовых.

Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: Дон-Строй рекламирует квартиры в комплексе Измайловский по $2750 за 1 кв. м, а Капитал Груп в доме на Дмитровской по $300 Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в Доме на Беговой (Дон-Строй) активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. м с $4700 до $380 Сейчас цена повышена до $4300, но продажи идут вяло, указывает собеседник Ведомостей.

Инвесторы не сдаются
Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя ирн.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20-30%, оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации Инком Лидия Гречина 20%, указывая, что, по самым грубым подсчетам, около 10 000 квартир на рынке сейчас продают спекулянты.

По информации Агента 002, в 2006 г. было зарегистрировано около 60 000 квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 г. всего 20 000.

Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК ПИК, Московский индустриальный банк, Московский капитал.

Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от $3 млн до $10 млн по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба МИАН Агентство недвижимости. Сумма может достигать и $50 млн, добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.

Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.

Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления Московского капитала Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса. Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве практически не занимается.

Девелоперы не боятся
Стагнация может ударить по строителям. В 2006 г. введено 5,276 млн кв. м жилья, из них социального 1,87 млн кв. м. Средняя площадь квартиры 60 кв. м, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, порядка 56 000 (в пять раз больше, чем инвесторы).

По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене, полагает Побединская. Но жилье экономкласса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы стоят насмерть, ожидая своих прибылей.

У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка, объясняет руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша. Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме, говорит гендиректор ДС Риэлти Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $150 млн). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации Главстрой Артур Маркарян.

Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме Дон-Строя указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. Сроки экспозиции немного увеличились если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось, признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?

Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.

Таким образом, у застройщиков есть третий путь строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 г. с 294 млрд до 348 млрд руб. примерно на $2 млрд. Девелоперы активно выпускают облигации. Если за 2005 г. облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 г. на 19,1 млрд руб., а в 2007 г. уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема, сообщает аналитик по долговым обязательствам банка Зенит Яков Яковлев.

Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК Регион, указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004-2005 гг. они составляли 12-15% годовых, то сейчас 9,0-9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10-11,5% годовых).

Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит нервозности со стороны клиентов-девелоперов в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет, отмечает он. Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам из-за стагнации не изменилось. Банк не планирует снижать темпы кредитования и повышать процентную ставку. Один из членов правления ВТБ рассказал, что совместные проекты с девелоперами банк рассчитывает с дисконтом в 30-40%: банк изначально ориентируется на пессимистичный сценарий, а цены и продажи пока не упали до такого уровня, чтобы менять условия кредитования, повышать проценты.

Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30-40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний, считает Ермак. У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости, резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.

Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК Антанта-Капитал Андрей Верхоланцев. В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. 1,8), Дон-Строя (порядка 1,7), Mirax Group (около 2), говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков Зенита и Банка Москвы, по итогам 2006 г. долги ПИК составили $878 млн, а выручка $1,576 млрд, Дон-Строя $250 млн и $700 млн, Mirax Group $400 млн и $551 млн, СУ-155 $481 млн и $1,099 млрд соответственно.

Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка Траст Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 г., а цены сильно упадут. Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%, предполагает он.
Рекорды роста побьют в этом году ставки аренды на качественные офисы, ежегодно поднимающиеся не более чем на 15%. По итогам I квартала 2007 г. базовая арендная ставка площадей класса А и В, по данным Jones Lang LaSalle (JLL), уже подорожала на 8,3%. Москва теперь наряду с Парижем и Лондоном является одним из самых дорогих для арендаторов офисов европейских городов.

Переживут
Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели поднакопить жирок, поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают. Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться покупатель сразу же появится, уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 г., для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.

По данным RRG, в строящихся бизнес-центрах Подмосковья в районе МКАД минимальная арендная ставка (без НДС и эксплуатационных расходов) составляет около $400 за 1 кв. м. Правда, уточняет Коротаев, это касается не всех направлений: на Рублево-Успенском шоссе стоимость аренды может превышать $1000 за 1 кв. м. По оценкам RRG, суммарная площадь офисных помещений, расположенных в непосредственной близости или за чертой МКАД, в ближайшее время превысит 1 млн кв. м.

По данным JLL, в конце I квартала 2007 г. Москва заняла второе место в Европе по уровню максимальных базовых ставок аренды. Они достигли $1300 за 1 кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС). Доля вакантных площадей сохраняется традиционно низкой: в классе А 1,5%, в классе B 4,5%, отмечают аналитики Colliers International.

Активный рост арендных ставок наблюдается в столице с конца 2006 г. Сейчас мы уже можем говорить о том, что это тенденция и она сохранится, утверждает Елена Денисова, замдиректора отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. Теперь ставки в $1000 за 1 кв. м класса А уже никого не удивляют, причем речь в данном случае идет не о кремлевской зоне, а об удаленных от центра офисах, которые суперзданиями никто не назовет, вторит коллеге Константин Лосюков, директор отдела по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.



В столице с начала 2007 г. поднялся верхний порог сделок с недвижимостью. По $1500 за 1 кв. м просят не только за такие объекты, как Военторг, расположенные в непосредственной близости от Кремля, но и за Four Winds Plaza на Б. Грузинской, и за Башню на набережной в Москва-Сити в районах, славящихся плохой транспортной доступностью и недостатком мест для парковки. Несмотря на эти минусы, шока у арендаторов такие цены уже не вызывают, говорит Лосюков.

Аналитики объясняют это тем, что владельцы офисных помещений пользуются моментом и задирают цены. Дефицит, о котором так много упоминали, и рост спроса на качественные офисы больших площадей сделали свое дело. Как долго продлится такое положение вещей и когда наконец ставки стабилизируются, эксперты сказать затрудняются. Возможно, это буря перед затишьем, размышляет Денисова.

В I квартале 2007 г., отмечает Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, на рынок было выведено 117 800 кв. м новых офисов это на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Предложение не успевает за спросом, по-прежнему сохраняется практика задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию, констатирует Елена Енарьева, начальник департамента маркетинга проектов Системы-Галс. Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в первом полугодии 2007 г. оценивается на уровне 510 000 кв. м (офисы класса А 5%, класса В 95%), приводит данные Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. Таким образом, говорит она, в столице сейчас насчитывается примерно 5,8 млн кв. м высококлассных офисных помещений (класс А 0,84 млн кв. м, класс B 5 млн кв. м).

Актуальные арендные ставки для лучших помещений сейчас составляют $1200-1500 за 1 кв. м. Дорожает все, в том числе и эксплуатационные расходы, добавляет Денисова. Эксперты говорят, что дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от нескольких факторов как макроэкономических (пресловутых цен на нефть), так и внутрирыночных, а именно активности застройщиков по вводу в эксплуатацию новых объектов.

Появляющиеся на рынке площади почти сразу поглощаются арендаторами либо покупателями. В I квартале 2007 г. были совершены сделки по аренде и покупке офисов общей площадью 541 500 кв. м аналитики JLL называют это рекордом для обычно самого спокойного периода года. Только Газпромстрой приобрел 102 000 кв. м в строящемся БЦ Mirax Plaza. Тенденция ранних продаж будет усиливаться, прогнозирует Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. То же самое эксперт говорит и про децентрализацию офисного рынка. По его мнению, его будущее это увеличение доли бизнес-центров в районе МКАД до 30%.

То, как выводятся на рынок новые объекты, позволяет говорить, что в ближайшие год-полтора дефицит преодолен не будет. Значит, цены будут стабильно прирастать, обозначает грустную перспективу для арендаторов Лосюков.

Девелоперы продолжают заявлять проекты крупных офисных и многофункциональных центров в районе МКАД. Центрами притяжения или якорями для формирования и развития деловых зон здесь являются аэропорты, крупные логистические терминалы и загородные поселки, отмечает Енарьева. В последнее время наблюдается явный рост количества заявленных проектов за пределами МКАД и на МКАД (преимущественно на западе и северо-западе), соглашается Коротаев. Своеобразной новинкой сезона, по его словам, можно считать строительство бизнес-центров в подмосковных городах. Новое строительство ведется или планируется, в частности, в Клину, Мытищах, Серпухове, Чехове, Электростали, Видном, Коломне, Щелкове.

Ограничение московскими властями строительства новых офисов в ЦАО, кажется, прошло почти незамеченным для рынка, говорит Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Он объясняет такое спокойствие тем, что интерес арендаторов смещается в направлении от центра к МКАД.

Конкуренция на рынке труда и острая нехватка квалифицированной рабочей силы заставляют работодателей задумываться о том, чтобы их сотрудникам было в офисе удобно и комфортно, обозначает новую тенденцию Денисова. Сейчас, арендуя помещение, владельцы бизнеса уже смотрят не только на экономическую составляющую, т. е. на величину арендных ставок, но все большее внимание уделяют транспортной доступности, наличию вместительной парковки, инфраструктуры и т. п. С течением времени правильная концепция, в обязательном порядке включающая все вышеперечисленное, будет становиться определяющей при выборе офисных площадей, прогнозирует Денисова. Пока что определяющим фактором спроса на офисы является их дефицит, отмечает Ирина Флорова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. В перспективе, говорит она, на спрос будет влиять не только стремление работодателей удержать квалифицированный персонал, но и маятниковая миграция. В связи с нереально высокими ценами на жилье в столице горожане покупают квартиры в Подмосковье, но продолжают работать в Москве. Следовательно, арендаторами будут востребованы районы, прилегающие к станциям метро, имеющим выход к железнодорожным путям сообщения.

Процесс освоения удаленных от центра территорий идет по принципу чем дальше, тем лучше, заявляет Коротаев. По его словам, крупные компании, подыскивая помещения для бэк-офисов, уже не проявляют столь живого интереса к районам ТТК, предпочитая располагаться ближе к окраинам и даже за городской чертой. Помимо возможности арендовать большие площади по невысоким арендным ставкам свою роль здесь играет и постепенное изменение менталитета офисных работников. Перспектива ежедневной поездки на работу в корпоративном автобусе от конечной станции метро отпугивает все меньше и меньше сотрудников, уверяет Коротаев.

Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, рассказывает, что на рынке у некоторых гигантов витают идеи вывезти персонал в регионы там и аренда стоит дешевле, да и ситуация с транспортом не столь критична, как в столице. Если даже Конституционный суд перевели в Петербург, почему какой-нибудь компании не разместить свой офис, скажем, в Самаре или Нижнем Новгороде, тем более если у нее в этих городах уже расположено производство? размышляет Лосюков. Некоторые крупные компании, чтобы минимизировать свои издержки на содержание офиса, могут переводить свои подразделения в регионы и размещать их там, но широкомасштабным это явление вряд ли станет здесь все зависит от рода их деятельности, дает более осторожную оценку Денисова.

Дороговизна офисных помещений в престижных районах и ухудшающаяся транспортная ситуация в городе заставляет компании все активнее искать варианты перевода бэк-офисов за пределы Садового кольца и дальше за МКАД, подытоживает Лосюков.



Главная --> Публикации