Главная --> Публикации --> Не путайте аванс и задаток Как инвестировать в землю Новая высотка москвы не дотянется до сталинских Магазин с большой дороги Цены на жилье в киеве: повтор московского сценария?

Сегодня в столице существует 203 гостиницы на 68,4 тыс. койко-мест. В соответствии с недавно принятым постановлением московского правительства № 323 О генеральной схеме размещения гостиниц в Москве до 2010 года, через три года в столице будет построено 353 гостиницы. Их общее количество увеличится более чем в два раза до 556 штук, а номерной фонд почти в три раза (до 186 тыс. мест). Такого еще не было, пожалуй, не только в Москве, но и в любой другой столице мира. Около 10% новых объектов относятся к пятизвездочным гостиницам, еще 20% к четырехзвездочным или три с плюсом, а остальные 70% приходятся на эконом- и туристический класс.

К 2010 году московские власти обещают построить в столице 353 гостиницы. Но все равно это не в состоянии удовлетворить спрос, ведь в последние годы, когда шли снос и модернизация старых объектов, новых койко-мест вводилось чуть больше, чем ликвидировалось.

В классе люкс да, а вот потребность в трехзвездочных гостиницах удовлетворится на 30%. Чтобы полностью насытить спрос в данном сегменте, надо построить еще как минимум 80 отелей. Оптимальным вариантом для мировых столиц считается наличие 12 гостиниц на 100 тыс. человек. У нас пока этот показатель равен пяти. В Париже и Лондоне, на которые нам прежде всего необходимо ориентироваться, очень хорошо развит сегмент именно двух- и трехзвездочных отелей. Причем Париж занимает третье место в мире по дешевизне номеров эконом-класса (84 евро), а в классе четыре звезды восьмое место (151 евро). В Москве же современных дешевых гостиниц от двух звезд и ниже пока вообще нет, и речь об их строительстве пока не идет. Ведь такие объекты может строить только город, так как частный инвестор в этот бизнес еще долго не придет.

Удовлетворит ли это существующую потребность?

Жилье отбивается инвестором в течение года, офисы и торговые помещения не более двух лет, гостиницы высокого класса 6 7 лет, эконом-класса 10 лет и более. Поэтому, несмотря на огромный спрос, все отельные проекты рассматриваются как более рискованные по сравнению с другими секторами недвижимости. Чтобы оправдать риски, инвестору нужно закладывать более высокую ставку доходности будущего объекта. Именно поэтому наиболее привлекательным является верхний сегмент гостиничного рынка четырех- и пятизвездочные отели.

Почему?

По данным Hotel Consulting Development Group, в 2005 году загрузка отелей четырех-пяти звезд составляла 72,69%, а в 2006 году 70,24%. Тем не менее в начале 2006 года британское отделение компании Deloitte провело исследование, где Москва заняла второе место в Европе по заполняемости после Стамбула (72% и 75% соответственно). На третьем месте оказался Тель-Авив (68%). С другой стороны, на 10% выросла загрузка трехзвездочных гостиниц здесь показатель мог бы быть и выше, если бы цена предлагаемых услуг соответствовала их качеству.

А не слишком ли много в Москве дорогих гостиниц?

В постановлении 323 есть серьезные стимулы для вовлечения в гостиничный бизнес все большего количества игроков. В частности, префектов обязали выдавать предварительные техусловия на присоединение к сетям, помогать в подготовке заключений по затратам на инженерные сети, на освобождение участков и т. д. Город также готов возмещать инвесторам затраты по кредитам в размере 2/3 от ставки ЦБ, освобождать небольшие отели от оплаты долевого участия в строительстве инженерных сетей, снизить плату за выкуп права аренды земли и арендную ставку на период строительства и первые три года эксплуатации гостиницы. Трудно представить себе что-либо подобное в любом другом сегменте недвижимости.

Как столичные власти будут стимулировать строительство отелей?

А никто и не говорит, что все будет просто. Каждый участок, указанный в Генеральной схеме, должен будет пройти градостроительную проработку, а это 17 обязательных и 36 предварительных согласований. Поэтому часть площадок может отсеяться, но они будут заменяться другими. Все пятна под застройку поделены на четыре группы. Первая участки, не имеющие правообладателей, предназначенные для продажи на торгах, либо с неопределенными границами. Вторая площадки, закрепленные за компаниями, отобранными в 2004 году на конкурсной основе для разработки предпроектной документации, проектирования и последующего строительства. Третья существующие отели, подлежащие реконструкции или сносу. Четвертая объекты, на которых их правообладатели (собственники, арендаторы, инвесторы) занимаются разработкой предпроектной документации, проектируют или строят гостиницы.

Как-то не верится, что все будет так просто и гладко

Документ предписывает оказывать поддержку застройщикам по увеличению номерного фонда в установленном порядке и не допускать, особенно при реконструкции действующих объектов, перепрофилирования и уменьшения вместимости гостиниц. Эти благие пожелания могут столкнуться с трудностями, так как мы с вами хорошо знаем, что такое установленный порядок бесконечные согласования и разрешения. Кроме того, современные номера просто обязаны быть больше, чем совковые, не будут рассчитаны на 4 8 койко-мест, а вместо этого получат современный санузел. Это скорее всего приведет к сокращению количества вводимых мест.

Какие еще сложности возникнут при реализации постановления?

За последние три-четыре года количество приезжающих из России в наш город не только не уменьшилось, но заметно возросло. А все потому, что люди едут в Нарва-Йыэсуу (или, как привыкли называть его россияне, в Усть-Нарву) отдыхать и отлично знают, что получат здесь именно то, на что рассчитывают: свежий сосновый воздух, чистое море и прекрасное обслуживание, рассказывает Сергей Горлач. Несмотря ни на какие политические передряги, бушующие в высших сферах

Наиболее значимые гостиницы, введенные в эксплуатацию в 2005 2006 годах
В эстонском городе Усть-Нарва стоимость недвижимости за последние годы возросла в три раза благодаря умелой маркетинговой стратегии городской управы, сделавшей ставку на привлечение иностранных инвестиций.

Аура духовной элитарности всегда витала над знаменитым Гунгербургом, впоследствии переименованным в Усть-Нарву, а ныне в Нарва-Йыэсуу. Летом здесь, в сравнительной близости от столицы империи, принимал целебные хвойно-морские и воздушные ванны едва ли не весь петербургский высший свет. Потом был период, когда казалось, что Нарва-Йыэсуу вот-вот если не полностью исчезнет с лица земли, то уж во всяком случае превратится в медвежий угол на северо-востоке Эстонии. Дома ветшали, дороги приходили в негодность, парковые аллеи зарастали диким кустарником. Хотя и поныне 30% частных домов (а это примерно четверть всего городского жилого фонда) принадлежит россиянам преимущественно петербуржцам и жителям Ленинградской области.

Сергей Горлач знает, о чем говорит. Ведь он, член городской управы Усть-Нарвы, занимается вопросами инвестирования в масштабах всего региона Ида-Вирумаа северо-востока Эстонии, прилегающего к российской границе.

Ближе к окраине города, где некогда располагались экзотические коттеджи международного молодежного лагеря Noorus, разворачиваются работы по возведению первой очереди курортно-делового центра. Комплекс будет состоять из трех соединенных между собой зданий десяти-, шести и четырехэтажного. Здесь планируется SPA-отель на 220 номеров, конференц-центр с четырьмя залами общей площадью 4700 кв. м, апартаменты для круглогодичного проживания, двухэтажная автопарковка. Чуть поодаль, ближе к берегу, откроется ночной клуб. Строительство финансирует российская компания Termak Real Estate, которая, по словам ее представителя в Эстонии Артура Пярноя, инвестирует в этот объект несколько десятков миллионов долларов.

Реанимация города
С возрождения элитного духа и вознамерился начать реанимацию Усть-Нарвы Андрес Ноормяги, перебравшийся из управы таллинского района Ласнамяэ в кресло мэра тихого городка с населением чуть больше 3 тыс. человек. Уже разработана детальная планировка территории, на которой планируется строительство муниципальных домов, где могли бы жить и творить писатели и художники. Для реализации этой задачи создано некоммерческое объединение, в которое вошли представители нескольких творческих союзов Эстонии, а также Санкт-Петербургского гуманитарного университета. Однако творчество творчеством, но любой город, особенно такой небольшой, нуждается в экономических инвестициях. Ведь до сих пор Усть-Нарва могла предложить гостям всего один большой магазин, с трудом дотягивающий до титула супермаркет, пару-тройку торговых точек поменьше, один отель с рестораном, несколько кафе под открытым небом в сезон, а для развлечения прокат водных мотоциклов.

Оценить по достоинству
Что же заставляет активизироваться предпринимателей, которые до сих пор предпочитали занимать выжидательные позиции? Совершенно очевидно, что Нарва-Йыэсуу, уникальный курорт с сосновым бором и морским воздухом, с семикилометровым чистейшим песочным пляжем, рано или поздно будет по достоинству оценен ближайшими соседями. И не только с Востока (многие из них и раньше чувствовали себя здесь как дома), но и с Запада (на территории Евросоюза не так много подобных мест, пригодных как для летнего, так и для зимнего отдыха). В пользу этого соображения говорит хотя бы такой факт: за три последних года стоимость квадратного метра жилья и земли в Усть-Нарве возросла почти в три раза темпы, которых не знает даже Таллин с его окрестностями.

Неподалеку от бывшего Noorus, ближе к центру города, в казалось бы навечно покинутой девятиэтажной коробке из красного кирпича начались подготовительные работы по обустройству еще одного SPA-отеля. Развернуть полномасштабную реконструкцию и отделку планирует зимой 2007−2008 годов фирма с эстонским капиталом Egeria Kinnisvara OU.

Таллин Нарва-Йыэсуу

К наиболее серьезным проблемам таких курортных мест, как Нарва-Йыэсуу, можно отнести отсутствие объектов развлечений, которые могли бы успешно конкурировать с летним променадом. Опыт городов Пярну и Юрмалы показывает, что одной из таких фишек осенне-зимнего сезона может стать аквапарк. Объявленный мэрией конкурс привлек немало фирм. В конце концов были отобраны два варианта, предложенные специалистами из Испании и Латвии. Оба проекта выставили в мэрии для широкого ознакомления и всенародное жюри выбрало латвийский, который, по его мнению, более надежен в инженерном плане и полнее учитывает особенности прибалтийского ландшафта. Окончательное решение пока не принято, поэтому название победившей компании не оглашается. Однако в мэрии Нарва-Йыэсуу уверены, что новый аквапарк среди вековых сосен в двух километрах от берега моря будет возведен не позднее 2009 года. Сотрудники мэрии оптимистично полагают, что после реализации всех заявленных инвестиционных планов город отнимет у латвийской Юрмалы лавры главного курорта Прибалтики.

Обязательные условия
По словам руководителя отдела инвестиций компании Пересвет-Девелопмент Сергея Баранова, для того, чтобы можно было говорить о внешнем привлечении денежных средств для реализации проекта, у девелопера должен быть распорядительный документ, инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка.

Объем возводимых объектов недвижимости в Москве сегодня бьет все мыслимые рекорды. Бытует мнение, что проблема финансирования девелоперских проектов - вопрос вторичный, основной вопрос - поиск площадки подходящей для строительства. Однако, как выяснила корреспондент Интерфакс-Недвижимость, найти источник финансирования девелоперского проекта на ранней стадии сложнее, чем площадку.

Среди прочих условий эксперт компании КомСтрин выделил такие, как хорошая репутация девелопера, кредитная история и раскрученный бренд. Но, разумеется, девелопер, который хочет привлечь банковские средства для финансирования своего проекта, должен уже иметь некоторую часть собственных средств, - утверждает эксперт. По словам представителя компании КомСтрин, эта часть может составлять от 5 до 30% от стоимости проекта.

Помимо этого, по словам эксперта компании КомСтрин, есть необходимый перечень условий, необходимых для привлечения средств банков для проекта. Прежде всего, - подчеркнул эксперт, - это наличие бизнес-плана по проекту, который предлагается для кредитования. Сюда входит экономическая модель - возможные расходы, прибыли и риски, юридическая модель - необходимый перечень документов для возможности строительства, концептуальная модель - маркетинговые преимущества, анализ проекта.

Как считает финансовый директор компании М.О.Р.Е.-Московская недвижимость Сергей Егоров, классической является ситуация, когда девелопер финансирует проект до разрешения на строительство за счет собственных средств, а после привлекает заемное финансирование.

И в самом деле, банки, опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость, готовы кредитовать девелоперов на этих условиях. Для того, чтобы мы стали рассматривать заявку девелопера, застройщик должен уже иметь все необходимые для строительства документы, - утверждает старший банкир отдела недвижимости и туризма Европейского Банка Реконструкции и Развития (ЕБРР) Сергей Гутник. - Помимо этого мы запросим наличие от 20 до 30% собственных средств от стоимости проекта. Но, по словам С.Гутника, первоначальная сумма, которую требует банк, зависит от самого объекта. Например, если это торговый комплекс, то мы попросим предъявить в районе 30% средств. Если же речь идет о строительстве гостиницы, то мы запросим уже больше 30% от стоимости проекта, - комментирует ситуацию специалист ЕБРР.

Поэтому до получения разрешения на строительство 90% девелоперских проектов финансируется за счет собственных средств, и лишь 10% финансируется за счет привлечения банковских кредитов, - констатирует С.Егоров из М.О.Р.Е.-Московская недвижимость. Председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин отмечает: Мало какие банки финансируют проекты на ранней стадии и не только на ней, так как для финансирования проектов надо иметь влияние на застройщика.

В банк за кредитом
И вот почему. Как утверждает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, получение банковских кредитов для многих застройщиков пока малореально. По его словам, это связано с низкой капитализацией компаний и недостаточным уровнем их активов.

В то же время, старший аналитик Paul's Yard Владимир Кудрявцев утверждает, что если у застройщика хорошая репутация и отлаженные деловые связи, то он сможет получить требуемые дополнительные средства даже на стадии, когда строительство еще не началось. Достаточно, чтобы был готов и согласован сам проект.

По его словам, вложение средств в проект на ранней стадии возможно, если в банке и фирме-девелопере один учредитель. Таким образом можно контролировать финансовые потоки и ход строительства, - считает И.Кузин. - Банкам же неинтересно тратить свои ресурсы на такой контроль и вкладывать деньги в строительство.

На самом деле, - уточняет С.Гутник (ЕБРР), - есть два варианта. Банк может получать проценты за выдачу кредита или же инвестировать в долевой капитал. В таком случае мы получаем до 30% всей прибыли. По его словам, этот процент обусловлен высокими рисками. Вы поймите, мы же можем вложить большие суммы в проект и все потерять, - объясняет эксперт.

Договоренности с банком могут быть 50/50, как один из вариантов, - рассуждает пресс-секретарь компании С-Холдинг Оксана Басова.

Свобода выбора
После того, как разрешение на строительство получено, перед девелопером открывается целый ряд возможностей для привлечения инвестиций. Существуют два основных вида банковского финансирования, - говорит эксперт компании Система-Галс, - долговое и финансирование при помощи инструментов, предполагающих использование собственного капитала.

Что же касается процентных ставок, то, как утверждает пресс-секретарь компании КомСтрин Алина Андреева, обычно кредит дается на срок от 1 года до 10 лет с процентной ставкой от 10% до 22% годовых. Однако, как заверили в компании Система-Галс, средняя ставка по кредиту может быть и меньше. Став публичной компанией, - утверждает эксперт компании Система-Галс, - мы обеспечили себе, в том числе, лояльность со стороны банков. Теперь средневзвешенная ставка по кредитам у нас не превышает 10%.

Среди вариантов смешанного финансирования, предлагаемых банками, - продолжает эксперт, - можно назвать конвертируемые облигации, сделки РЕПО, проведение дополнительной эмиссии акций (для публичных компаний).

Как пояснил эксперт компании Система-Галс, к долговым инструментам относятся непроектные кредиты, синдицированные кредиты, проектное финансирование, Еврооблигации, CLN (кредитные ноты), MTN (среднесрочные евроноты).

Однако все эксперты, опрошенные агентством, сошлись во мнении, что наиболее эффективный способ привлечения инвестиций - это IPO. По мнению члена правления городского ипотечного банка, IPO позволяет не только нарастить капитализацию компании, но и позволяет привлечь ресурс по наиболее эффективной стоимости.

С девелоперами, которые приходят в банк с проектами, требующими значительных капиталовложений, банкиры обращаются строго. Видимо поэтому, как отметил С.Баранов (Пересвет-Девелопмент), наряду с банальным кредитованием, в последнее время на рынок недвижимости выходят так называемые бизнес-ангелы - частные инвесторы, способные финансировать проекты как раз на ранней стадии, когда девелопер не способен предоставить требуемый пакет документов для кредитной организации. По словам С.Баранова, такие вложения, несомненно, относятся к высокрисковым, но результат таких вложений - высокие доходы.

Продать долю или весь проект
Как один из вариантов привлечения инвестиций эксперты называют продажу доли в проекте или же весь проект целиком. Сложившаяся практика говорит о том, что проекты продаются в основном на двух стадиях, - утверждает С.Баранов из Пересвет-Девелопмент. - В первом случае компания выиграла конкурс и предлагает проект к продаже. Во втором случае компания произвела все необходимые предпроектные и проектные разработки и готова переуступить проект на стадии выпуска ордера на строительство.

Яркий пример, иллюстрирующий это утверждение - компания Система-Галс. По словам экспертов этой компании, в ходе IPO было привлечено $432 млн. Доходы от размещения акций инвестируются в проекты компании и ее развитие, - отмечает эксперт компании Система-Галс.

Как уточняет С.Егоров (М.О.Р.Е.-Московская недвижимость), наибольшая добавочная стоимость создается на этапе до выхода разрешения на строительство, поэтому часть девелоперов, которые не могут или не хотят привлекать долговое финансирование продают проекты на ранней стадии. Но, как отмечает специалист, одновременно эта стадия - до получения разрешения на строительство - самая рискованная.

При этом, как считает В.Кудрявцев из Paul's Yard, продавать долю в проекте на ранней стадии - значит получить меньше прибыли, но при этом и застраховать себя от дальнейших рисков, связанных с судьбой проекта.

Поэтому компании, которые уверенно чувствуют себя на рынке стремятся к девелопменту полного цикла, - заключает С.Егоров из М.О.Р.Е.-Московская недвижимость.

Для того, кто продает, рисков нет, - объясняет С.Баранов, - а риск покупателя - это риск получения недостоверной информации о проекте, а также непрофессиональной проработки проекта.

Можно инвестировать в сметную документацию застройщика. Но это неудобный и практически неиспользуемый вариант, т.к. разрешенный объем составляет всего 10% от активов фонда, и есть сложности с оформлением такого актива на ЗПИФ, - поясняет генеральный директор компании КапиталЪ Роман Шемендюк.

Привлекаем управляющие компании
Эксперты утверждают, что довольно эффективный способ привлечения дополнительного финансирования в строительный проект - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Если застройщик крупный и может позволить выпустить облигационный заем с регистрацией проспекта эмиссии - фонд может инвестировать до 30% своих активов в эти облигации, - утверждает Р.Шемендюк. Но, отмечает он, вероятнее всего, что застройщик который может себе это позволить, обладает достаточной финансовой устойчивостью и не будет привлекать средства таким образом именно для финансирования ранних стадий девелопмента.

Однако, по словам ведущего юриста юридического управления компании IMAC Евгения Жука, классическая схема инвестирования в строительные проекты через ЗПИФН несколько иная. На первом этапе инвестор-пайщик формирует ЗПИФН путем внесения денег или земельных участков. Затем управляющая компания заключает договор на строительство объектов на этом участке. А после завершения строительства объекта он передается в фонд и реализуется, что приносит прибыль пайщикам, то есть девелоперу.

Трудности перевода
Однако при всем разнообразии финансовых инструментов, найти средства на новый проект не так-то просто. С трудностями сталкиваются как девелоперы, так и сами банки. Как пояснил начальник департамента кредитования и инвестирования АКБ Электроника Валерий Нестеров, чуть ли не главной проблемой финансирования девелопмента на ранней стадии является отсутствие у девелоперов четкого бизнес-плана, подкрепленного договорной базой, подтверждающей состоятельность проекта и сроки его реализации.

Также фонд может инвестировать средства в акции АО, ЗАО или, скорее всего, в доли ООО, являющейся либо застройщиком, либо специальной компанией создаваемой под конкретный проект. Деньги фонда в этом случае могут быть использованы этой компанией на финансирование ранних стадий девелопмента, - говорит начальник отдела развития компании КапиталЪ Дмитрий Иванов. Однако, как уточняет эксперт, при этом следует учитывать, что ООО должно заниматься определенными видами деятельности, относящихся к строительным процессам, а максимальная доля активов фонда, которая может быть вложена в такое ООО - 30% от общего объема фонда.

Но и сам строительный бизнес непрозрачен. Как отмечают специалисты банка DeltaCredit, не всегда понятно, кто стоит за каким проектом.

Помимо этого, продолжает финансовый директор компании М.О.Р.Е.-Московская недвижимость Сергей Егоров, практически невозможно просчитать риски. По его словам, есть объективная сложность оценки рисков со стороны финансирующих организаций. В качестве примера С.Егоров приводит отсутствие официальной методики расчета компенсационных платежей городу за инфрастуктуру, что не позволяет на начальной стадии проекта рассчитать его эффективность.

В апреле прошла выставка Строительство и ремонт. Березники2007, организованная выставочным центром Пермская ярмарка. В ней приняли участие около 40 компаний, в том числе 30 пермских. Инициатором проведения мероприятия выступила администрация Березников. Как пояснила руководитель отдела по связям со СМИ и рекламе Анна Строкан, у администрации большие планы, нацеленные на развитие отрасли, там хотели бы подстегнуть интерес к территории строителей, производителей стройматериалов и игроков смежных сегментов.
Рынок пуст

По словам экспертов из банка DeltaCredit, финансирование коммерческой недвижимости в России - это непрозрачный и закрытый бизнес. Нет никакой гарантии, что при смене, например, московской власти права на землю не будут отняты. - Поясняют специалисты банка. - Привлекать банковские кредиты в девелоперские проекты на ранней стадии могут себе позволить только группы компаний, у которых одновременно есть и банк и строительная компания.
Рынок недвижимости в Березниках начал развиваться динамичнее: сказываются отложенный спрос и активное распределение земли под застройку. Дополнительный импульс может дать расселение жителей аварийного района.

В основном предложение формируется за счет вторичных квартир. По данным аналитического отдела строительной группы Камская долина, на 8 июня средняя цена жилья на вторичном рынке составляла 16,7 тыс. рублей за кв. метр. Отметим, что в отличие от Перми ажиотажного роста цен в 2006 году в Березниках не наблюдалось. За 2006й и первый квартал 2007го они выросли на 7,6% (в среднем по Пермскому краю только за 2006 год поднялись на 80%, в основном за счет Перми).

Стимулировать развитие рынка действительно необходимо. Как в большинстве вторых городов, строительство здесь только начинает выходить из аута конца 90−х начала 2000−х. Рынок первичной жилой недвижимости в Березниках находится в стадии формирования, в продаже имеются единичные новые квартиры, отмечает руководитель экспертноаналитической группы Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Сказано дипломатично. Если жестче, то в прошлом году в городе введено всего 12 тыс. кв. метров жилья 0,07 кв. метра на жителя. Это в 3,5 раза меньше, чем в среднем по Пермскому краю (0,25 кв. метра) и в 14 раз меньше европейской нормы (1 метр на человека в год). Мало того, шесть из 12 тыс. метров принесло индивидуальное жилищное строительство. Значит, на свободный рынок попали только оставшиеся 6 тыс. метров. Это один (!) построенный многоквартирный дом площадью 4,4 тыс. кв. метров и вторая очередь другого дома на 1,6 тыс. кв. метров.

и пустотой привлекателен
Между тем количество сделок и число игроков (как агентств недвижимости, так и кредитнофинансовых организаций) растет. В Пермском аналитическом центре перечисляют причины: фактическое отсутствие первичного рынка жилья (предложения единичны), наличие крупных экспортноориентированных производств (сотрудники которых получают неплохую зарплату), значительный массив ветхого и изношенного жилья, а также развитие общепринятых финансовых инструментов (кредит, ипотека).

О рынке коммерческой недвижимости можно рассказать в двух строках. Сданных новостроек нет. Объекты торговой недвижимости представлены магазинами советской постройки (ЦУМ, Универсам1, Униваерсам-2) и помещениями на первых этажах жилых домов. Средняя цена метра торговой недвижимости, по данным на начало июня, около 20 тыс. рублей, аренда 800 рублей в месяц. Под офисы, как правило, используются квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилые помещения. Причем, как отмечает Ирина Трубинова, информации по планирующемуся строительству специализированных офисных зданий в Березниках нет.

Спрос мог бы оставаться отложенным еще долго, если бы не активная позиция местных властей в части распределения земельных участков. Только за 2006 год проведено 24 аукциона. Всего с октября 2005го, когда стартовала процедура аукционов, продано 40 участков под строительство жилья (из них 30 индивидуального) общей площадью 128 тыс. кв. метров, 181 участок под нежилую застройку общей площадью 239 тыс. кв. метров.

Налицо большой отложенный спрос на жилье, созданный дисбалансом между скудным предложением и относительно высокими доходами населения. То же можно сказать и о торговой недвижимости. Оборот розничной торговли вырос в 2006 году на 45%, что сформировало потенциальный спрос на первичные торговые помещения.

Оживляется и жилищное строительство. Пермская строительная группа Камская долина, сдав первый дом в 2006м, строит второй: ввод запланирован на вторую половину года. Жилье строят еще одна компания из Перми трест Строймеханизация, местные игроки ООО Дизайн-Строй и ООО Стройальянс. А финансовая группа Ермак и группа Российский индустриальный альянс (обе из Перми, возводят крупнейший в городе ТЦ) анонсировали строительство четырех пятиэтажных домов суммарной площадью 30 тыс. кв. метров.

Отложенного спроса вкупе с активным распределением земли оказалось достаточно для того, чтобы привлечь на рынок внешних игроков и вызвать на нем инвестиционный всплеск. Заметнее всего он оказался в сегменте торговой недвижимости. В городе ведется строительство четырех торговых центров суммарной площадью 34,5 тыс. кв. метров. О том, что помещения в них будут пользоваться спросом, говорят хотя бы цены: 40 45 тыс. рублей за метр, по информации Пермского аналитического центра. Это вдвое выше, чем на существующие объекты.

Поможет ли несчастье?
Дополнительный импульс развитию рынка, как ни парадоксально, дала знаменитая авария на ОАО Уралкалий. В ее районе сохраняется опасность оседания почвы. Проживающих в 29 домах решено переселять. Если геологическая ситуация не позволит тянуть с переселением, его проведут быстро: жители при помощи субсидий и жилищных сертификатов купят квартиры на вторичном рынке и в немногочисленных новостройках. С точки зрения развития рынка недвижимости, это плохой вариант. Специалисты Пермского аналитического центра дают прогноз: Свободной жилой недвижимости в городе не так много. Даже учитывая возможный всплеск предложений на рынке вторичного жилья, изза паники при экстренном развитии ситуации скачка цен на безопасную (находящуюся на максимально безопасном удалении от эпицентра аварии) недвижимость не избежать.

Застройщики уверены: спрос сдерживается отсутствием предложения, рынок ежегодно может поглощать в несколько раз больше первичного жилья, чем построено в прошлом году.

Инвесторы, скорее всего, найдутся. Несколько крупных игроков, например Камская долина, Стройпанелькомплект, Пермский завод силикатных панелей, уже выразили интерес.

Но если геологи дадут добро, авария обернется благом для стройкомплекса: деньги, выделяемые бюджетами на переселение, можно будет вложить в строительство нового жилья. Тем более что и подходящий проект существует. Как рассказали в администрации, основным ресурсом для дальнейшего развития города является активное освоение правобережной его части микрорайона Усольский. Принятая проектом планировки схема позволяет застраивать территорию района очередями жилых кварталов в комплексе с необходимыми объектами обслуживания, инженерными и транспортными коммуникациями. В соответствии с генеральным планом и проектом планировки Правобережного района на первую очередь предусматривается строительство 300 тыс. кв. метров жилья. Активно идет поиск инвесторов для застройки территории.



Главная --> Публикации