Главная --> Публикации --> Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость Как не заплатить лишних налогов при сдаче квартиры в аренду От инвестторгов - к земельным аукционам Дом под снос выставят на торги за 420 млн руб. Ипотека идет на третий круг

Так получается, что жара приходит в Москву летом так же неожиданно, как и снегопады зимой. Городские департаменты и окружные префектуры и летом 2007 г. не отошли от привычной практики разводить руками и оправдываться, что жары не ждали. Зоны отдыха, куда стремятся москвичи летом, относятся к ведению префектур административных округов и являются муниципальной собственностью. Но увы, для властей районов, располагающих таким богатством, как парки и другие площадки с естественной зеленью и водоемами, пляжный отдых горожан не является вопросом стратегической важности.

Жара, накрывшая столицу еще до начала лета, погнала москвичей к пляжам и вообще любым мало-мальски подходящим лужам в черте города. Утомленные солнцем горожане активно заполняли лесопосадки и газоны, примыкающие к освежающей воде. Но купаться в этом году можно только на территории каждой четвертой из действующих зон отдыха.

Заплыв с удобствами
Самая популярная зона отдыха находится на территории полуострова Серебряный бор там растет сосновый лес, а по берегам Москвы-реки, омывающей курортную территорию в черте города, располагаются песчаные пляжи. Уникальное место для мегаполиса.

В российской столице насчитывается 438 водоемов. Только протяженность Москвы-реки в черте города составляет 75 км, а длина остальных малых рек 260 км, такие цифры назвал Владимир Плясунов, начальник московской городской поисково-спасательной службы Главного управления МЧС России по г. Москве на пресс-конференции, посвященной обеспечению безопасности на водных объектах и подготовке городских пляжей к летнему периоду 2007 г. Всего в городе с 14-миллионным населением 62 зоны отдыха, включая пляжи, расположенные на территории Московской области, но относящиеся к Москве (Пирогово, Хлебниково, Рублево и др.). По одной более чем на 200 000 человек.

Здесь работает лодочная станция. Летом открыты кафешки и другие точки питания. Есть санитарная зона с туалетами, душевыми кабинами и раздевалками. Организован Солярий это огороженный участок пляжа с деревянным настилом, где можно отдохнуть с комфортом на лежаках. Вход в воду через мини-пирс.

В настоящее время Серебряный бор имеет статус особо охраняемой природной территории Памятник природы Серебряный бор. Его площадь составляет 328 га, а общая протяженность границ около 10 км. С севера на юг Серебряный бор простирается в среднем на 1,45 км, а с запада на восток на 2,6 км. Самые популярные пляжи № 2 (ул. Таманская) и № 3 (4-я линия Серебряного бора). Территория пляжей обустроена, отведено специальное место для купания детей, есть причалы для частных маломерных судов.

Также на территории Серебряного бора функционирует несколько стихийных пляжей, один из них носит название Молодежный, в народе нудистский. Но инфраструктуры на таких пляжах никакой нет, за исключением волейбольной площадки (вблизи Молодежного). Коробейники продают пиво по цене примерно в пять раз дороже, чем в супермаркетах.

Пляж № 3 живописнее. На территорию пляжа подведена вода, установлены душевые кабинки, раздевалки, несколько волейбольных площадок, открытый теннисный корт, спортивно-оздоровительный центр с тренажерным залом, детский городок, детская купальня. Летом работает прокат спортинвентаря, скутеров, катамаранов. Нет проблем с питанием. У входа на пляж бесплатная автостоянка. Пляж № 1 (1-я линия Серебряного бора) тоже обустроенный.

У жителей ЮЗАО популярностью пользуется зона отдыха Тропарево (ул. Академика Виноградова). На пляже есть кабинка для переодевания, туалет. Для любителей активного отдыха устроены волейбольные площадки и футбольное поле. Для совсем маленьких посетителей зоны отдыха есть отдельная площадка с песочницами, лабиринтами, качелями. Работают детские игровые автоматы и аттракционы, несколько кафе, организован прокат лодок и катамаранов.

Район Строгино практически остров, омываемый Москвой-рекой, но современных организованных пляжей, за исключением зоны отдыха в границах яхтенного порта Строгино, на его территории пока нет. Большая часть побережья Строгинской поймы стихийные зоны отдыха или заброшенные пляжи, от которых сейчас остались немногочисленные раздевалки, скамейки, кое-где волейбольные площадки. Похоже, что районные власти все-таки готовились к пляжному сезону, так как имеющиеся постройки покрашены, но на большее, видно, не хватило или сил, или средств. Лодочную станцию, расположенную при въезде в Строгино, активно обживают любители серфинга.

В Зеленограде работают три пляжа: Озеро Черное (6-й микрорайон), Школьное озеро (10-й микрорайон) и Большой городской пруд (Центральный проспект).

Пляж Химки-2 (Никольский тупик) на правом берегу Химкинского водохранилища располагает кафе, рестораном, детской и спортивной площадками, в службе проката можно арендовать спортивный инвентарь, лодки и катамараны. Рядом яхт-клуб и причал для маломерных судов.

В ЗАО модное место для летнего отдыха Super Beach на берегу Гребного канала. Для организации пляжа был завезен мелкий песок, а волейбольная и футбольная площадки покрыты специальным травяным ковром. На берегу водоема есть тренажерный зал, тир, искусственная скала для скалолазания. Имеется даже бассейн с чистой водой. Уникальная услуга открыт косметический салон. Территория приспособлена для проведения корпоративных мероприятий.

Зона отдыха Рублево (Мякининское шоссе) за пределами города в бухте Живописной известна своими песчаными пляжами. Территория благоустроена, работает медпункт, на лодочной станции есть прокат лодок, водных велосипедов, катамаранов. При въезде в зону отдыха находится автостоянка.

Все зоны отдыха, где купаться запрещено, бесплатны для посетителей. Городские пляжи работают на платной основе. Например, в Серебряном бору цена входа на территорию организованных пляжей колеблется от 50 до 500 руб. (Солярий). В зоне отдыха Рублево в будни посещение пляжа обойдется в 20 руб. для взрослых и в 5 руб. для детей и пенсионеров. В выходные дни взрослые проходят на пляж за 30 руб., а дети и пенсионеры за 10 руб.

Жители ВАО для отдыха на природе облюбовали Терлецкий лесопарк и расположенный на его территории каскад из пяти прудов на реке Серебрянке. Но длительное время территория вокруг водной акватории не благоустраивалась, поэтому купаться там запрещено.

Сезон открыт
Пляжный сезон в столице традиционно длится с 1 июня по 31 августа. К его открытию готовятся разные службы города. Например, Роспотребнадзор берет пробу воды на предмет ее соответствия требованиям санитарных норм по физико-химическим показателям и выносит вердикт, будет разрешено в водоеме купание или зона отдыха, где находится пруд, будет функционировать в режиме купаться запрещено.

Ставки аренды спортивного инвентаря на территории разных пляжей отличаются. Например, на территории пляжа № 2 в Серебряном бору 1 час игры в настольный теннис и бадминтон обойдется в 200 руб., аренда волейбольной площадки в 500 руб., прокат лодки в 300 руб. В зоне отдыха Рублево прокат водного велосипеда на 1 час стоит 200 руб., а лодки в два раза дороже. В Тропарево на лодке можно покататься за 90 руб., а на катамаране за 100 руб. в течение 30 минут.

Кроме того, проводятся радиационная оценка песка, исследование почвы, отбор проб воды из питьевых фонтанчиков и открытых водоемов. Согласно правилам на обустроенных пляжах обязательно должны быть также стенды с правилами поведения на воде, медпункт, пост милиции, спасательная станция.

Будет ли заключение положительным, зависит не только от качества воды, но и от наличия инфраструктуры (это подача в зону отдыха питьевой воды, работа душевых кабин, наличие раздевалок и туалетов, лежаков, скамеек, игровых площадок для детей, точек питания и др.).

В связи с аномально жаркой погодой все поисково-спасательные службы были переведены на усиленный вариант дежурства. Исходя из статистических данных, если в течение нескольких дней температура воздуха выше 25 градусов, начинается лавинообразное посещение водоемов, и в таком случае определяются планы действий для спасателей, говорит Плясунов.

По словам Владимира Плясунова, в настоящее время в Москве работают 23 поисково-спасательные станции и один водолазно-спасательный отряд, кроме того, в каждом административном округе есть поисково-спасательные отряды, целью которых является профилактика и предотвращение несчастных случаев на воде. В этом сезоне приступили к исполнению службы на воде 415 человек, к услугам спасателей 62 катера, по 3-4 лодки на станцию. Время работы зон отдыха регламентировано: они открыты с 9.00 до 21.00.

Изначально Роспотребнадзор по г. Москве назвал в числе разрешенных к купанию 13 зон отдыха. В САО купание разрешено в зонах отдыха Академические пруды, Водный стадион, Левобережье, в СЗАО это Серебряный бор 2, Серебряный бор 3, Химки-2, в ЮЗАО Тропарево, в ЗАО Рублево, Мещерское, в ВАО Озеро Белое, в Зеленограде Большой городской пруд, Озеро Черное, Школьное озеро.

Перед началом сезона правительство Москвы выпускает постановление, где по результатам заключений проверяющих организаций определяется список зон отдыха. Постановлением Об организации летнего отдыха и обеспечении безопасности населения на водоемах города в 2007 г. определены 18 зон отдыха с купанием (13 из них в черте города) и 44 без купания.

Кроме того, Роспотребнадзором приняты в эксплуатацию пять зон отдыха без купания: Битца (ЮАО), пруды Лебедянский, Черкизовский (ЮЗАО), Оленьи пруды, Путяевские пруды (ВАО). Проведены обследования в зонах отдыха Серебряно-Виноградный пруд и Кусково (санитарное состояние акваторий и прилегающей территории удовлетворительное), а также в зонах отдыха без купания Лефортово, Люблино, Кузьминки (ЮВАО). По итогам проверки последние зоны отдыха в эксплуатацию не приняты.

Но позже на сайте департамента появилась поправка, в соответствии с которой по состоянию на 31 мая 2007 г. в зонах отдыха Академические пруды, Водный стадион, Динамо, Левобережье, Тропарево купание запрещено (качество воды водоемов не соответствует требованиям СанПиН 2.1.5.980-00 Гигиенические требования к охране поверхностных вод).

Пляжная перспектива
Учитывая большой интерес жителей города к отдыху на природе, правительство Москвы постановлением от 15 января 2002 г. за № 24-ПП О Схеме размещения спасательно-оздоровительных комплексов на территории г. Москвы и внесении изменений и дополнений в постановление правительства Москвы от 24 августа 1999 г. № 780 утвердило городскую целевую программу Создание спасательно-оздоровительных комплексов на воде со сроком реализации до 2010 г. Программа предусматривает строительство новых и реконструкцию старых спасательных станций с преобразованием их в спасательно-оздоровительные комплексы на воде (СОК), включающие спасательную станцию, пляж, лодочную станцию, учебный, оздоровительный и культурный центры, центры проекта и торговли, а также технический центр и центр безопасности.

Купаться запрещено на Патриарших и Чистых прудах, в Калитниковском, Новоспасском, Останкинском, Борисовских, Кузьминских прудах, в водоемах ПКиО Красная Пресня, в зоне отдыха Строгинская пойма, озере Бездонное и др. Хотя в жаркие дни горожане плещутся в любых мало-мальски подходящих лужах прямо рядом с табличками Купание запрещено!.

На территории зоны отдыха открыт прокат лодок, катамаранов, гидроциклов, организуются прогулки на катере с капитаном. Водные развлечения включают катание на банане, надувном круге. Есть детский развлекательный комплекс с мини-зоопарком, а также площадка командных игр (пейнтбол и др.). Для владельцев маломерных судов построена охраняемая стоянка на воде, рассчитанная на 50 судов длиной от 5 до 15 м, у причалов, оснащенных сервис-колонками для подачи воды и электричества непосредственно к судну. На территории яхт-клуба открыты ресторан, клубы вейк-борда и аквабайка.

Один из участников программы ГУП Берега Москвы. Организация предлагает полный комплекс услуг по постройке и последующей эксплуатации причальных сооружений. Яхтенный порт Строгино первый яхт-клуб на Москве-реке в черте города, оборудованный на уровне европейских стандартов. Проект реализован при поддержке префектуры СЗАО г. Москвы, департамента природопользования и ГУ ГО и ЧС по г. Москве.

На плавучей платформе находятся ресторан, бассейны с системой очистки и подогрева воды, вдоль которых располагаются шезлонги, душевая, два туалета, кабинки для переодевания. По словам Соловьева, плавучую платформу можно установить на любом водоеме. Это хороший и экономически выгодный путь решения проблемы отдыха в столице, отмечает он. Конструкция полностью автономна, необходимо только подключение электричества.

ГУП Берега Москвы разработан проект искусственного пляжа на понтоне. По словам Дмитрия Соловьева, замгендиректора ГУП, заказчик проекта стоимостью примерно 500 000 евро частная компания.

Программа по благоустройству пляжной зоны и очистке водоема будет реализована на Терлецких прудах. В ходе реконструкции намечено изменить береговую линию прудов, установить фонтан, и после многолетнего перерыва москвичи смогут купаться в водоеме.
Тысячелетие Казани, которое без преувеличения можно назвать блестящим инвестиционным проектом татарстанских властей, привлекло в столицу республики инвесторов коммерческой недвижимости. Но объем построенных там объектов оказался больше потребностей рынка.

Реконструирован, очищен и оборудован душевыми кабинами, туалетами, лежаками и прочей инфраструктурой Пляжный комплекс Бич Клаб вблизи ст. м. Водный стадион на Химкинском водохранилище. Сам пляж поделен на две части: общую, ориентировочно на 1500 отдыхающих, и VIP-зону на 500 человек. Для тех, кто подходит к пляжу на собственных яхтах и катерах, оборудован специальный причал.

Арендаторы торговых комплексов Казани начали покидать насиженные места в поисках покупательских потоков. Рамстор намерен выехать из казанской Меги (проект шведской IKEA), Бананамама перебралась из ТЦ Грани в торговый квартал XL. Ожидается, что из переживающего не лучшие времена торгового центра Южный в скором времени уйдет и Гроссмарт. Прецедентов могло быть и больше, если бы не одно но, на которое обращает наше внимание Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости столичной компании Penny Lane Realty: операторы часто входили в казанские проекты в качестве якорных соинвесторов, то есть приобретали площади, реализовать которые теперь непросто.

Инвесторов Кольца не пугает насыщение рынка. К следующему августу они расширят торговый центр, а через год откроют еще один, на месте ресторана Акчарлак

А по данным Министерства торговли и внешнеэкономического сотрудничества РТ, учитывающим не только объем качественных торговых помещений, но и супермаркеты, магазины различных форматов, а также площади розничных рынков, если в 2005 году на 1 тыс. жителей в Казани приходилось 776,2 кв. м торговых площадей, то в 2006 уже 811 кв. м.

Такие капризы ритейлеров, которые в других городах наперегонки занимают квадратные метры торговых центров, жалуясь на дефицит вакантных площадей, объясняются тем, что в Казани у них есть выбор. Аналитики утверждают, что рынок торговой недвижимости тут перегрет. Столица Татарстана занимает первое место в России по обеспеченности торговыми метрами. По оценке международной консалтинговой компании Colliers International, сейчас в городе на 1 тыс. жителей приходится 217 кв. м торговой недвижимости, тогда как в Москве этот показатель составляет 150 кв. м, в Екатеринбурге 163, в Нижнем Новгороде 161 кв. м.

Понастроили
Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000−летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет Бахетле, вторая очередь торгового комплекса Сити­центр, торговые кварталы XL и Караван, вторая очередь ТЦ ГУМ, торгово­развлекательный комплекс Тандем. В 2005 году тут открыла свою первую региональную Мегу и IKEA, сюда вышли такие киты ритейла, как OBI и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово­офисный центр Сувар-Плаза, молл Парк Хаус, многофункциональный комплекс Корстон, торгово­развлекательный комплекс Кольцо.

Но местные компании не прекращают инвестировать в торговую недвижимость. Они считают, что город в ней по-прежнему нуждается, а ротация арендаторов торговых центров естественный процесс, который не должен внушать опасений.

Хорошо или плохо?
Заместитель министра торговли и внешне-экономического сотрудничества Республики Татарстан Олег Власов избыток торговой недвижимости считает не отрицательным, а скорее положительным фактором. Конкуренция выгодна для потребителя, обосновывает свое мнение чиновник. Конечно, какая-то часть торговых сетей может уйти. Более сильные, гибкие потеснят слабых. Останется тот, кто смотрит чуть дальше, лучше оказывает услуги, избирательно подходит к ценам на свою продукцию. Цена, культура обслуживания, инфраструктура, географическое расположение вот основные показатели, по которым сегодня выбирают торговый комплекс.

По подсчетам консалтинговой компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, сейчас в столице республики действуют 28 торгово­развлекательных центров. По мнению Алексея Могилы, тысячелетие Казани сыграло с девелоперами злую шутку. Накануне празднования власти привлекли в столицу республики множество компаний, не учитывая, что событие, к которому приурочили открытие большинства комплексов, хотя и грандиозное, но все же разовое. В условиях повседневной жизни рынок торговых площадей оказался перенасыщенным. Для крупного города-миллионника аналитики считают достаточным их объем в 700 тыс. кв. м. Казань же эту планку уже перешагнула: объем имеющихся торговых площадей здесь оценивается более чем в 1 млн кв. м.

Отчасти с ним соглашается и заместитель генерального директора компании Единая арендная система (сервейинговая компания, в управлении которой находится около 300 тыс. кв. м недвижимости) Андрей Гируцкий. Считая перенасыщение города торговыми площадями фактом, он отмечает, что, тем не менее, многие федеральные сети продолжают проявлять интерес к Казани. Так, известный немецкий продавец бытовой техники, компания MediaMarket, изучала казанский рынок и подумывала выйти на него. Но для нее не нашлось площадки необходимого размера. По различным оценкам, в Казани сейчас остаются невостребованными от 200 до 550 тыс. кв. м. Но, как правило, это помещения от 50 до 200 кв. м, а вот торговые площади в 7−10 тыс. кв. м, которые интересны якорям, все еще в дефиците.

Рамстор съезжает с казансокй Меги. Аналитики предсказывают, что ротация арендаторов ждет целый ряд казанских торговых центров.

Выгодные отличия
Похоже, что казанский рынок переживает не перенасыщение как таковое, а последствия непродуманного строительства в зоне риска оказались проекты, которые построены без учета современных стандартов и проведения маркетинговых исследований. Каковы же эти стандарты?

Примечательно, что и арендные ставки в торговых комплексах не снижаются. В современных торговых объектах, по словам генерального директора управляющей компании Сити­Центр (торговые центры XL, Сувар-Плаза и Сити­центр) Леонида Рахимова, за 1 кв. м платят от 700 до 1100 долларов (около 20−30 тыс. рублей) в год.

Пресыщенных казанцев уже трудно заманить в храмы торговли лишь набором малоизвестных якорных арендаторов, соглашается директор отдела арендных отношений и недвижимости компании DOMO Сергей Журавлев. Жители столицы Татарстана, говорит он, предпочитают сегодня совершать покупки там, где проходят акции и праздники, где есть зоны отдыха (кинотеатр, игровые салоны, кафе) и представлены известные якоря. Андрей Гируцкий добавляет, что интересный торговый формат может заставить покупателя ехать даже на другой конец города. В качестве примера удачной концепции здесь называют Мегу, Тандем и Парк Хаус. Так, по словам Леонида Рахимова, шведы, инвестировав в свой проект около 200 млн долларов, ежегодно имеют отдачу в размере не менее 50 млн.

Отвечая на этот вопрос, Дмитрий Баранов, главный аналитик фирмы Mall Management (управляющая компания моллов Парк Хаус), говорит, что в условиях большой насыщенности торговыми площадями наиболее уверенно чувствуют себя ТЦ, имеющие сбалансированную концепцию. Торговый центр, поясняет собеседник, представляет собой имитацию торговой улицы, а группа торговых центров, расположенных по соседству, по сути, то же самое. В этих условиях особенно опасна одноликость арендаторов. Каждый торговый центр должен иметь свои отличия: это может быть брэнд, которого нет у конкурента, либо диверсификация профиля развлекательный, гостиничный бизнес. Надо создать для потребителя оптимальную возможность выбора.

Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое простран-ство в них на 70−90% формируется исключительно из крупных операторов (якорей), занимающих площадь не менее 1,5−3 тыс. кв. м каждый. Если в качестве ритейл-парка рассматривать большой торговый центр площадью 100−150 тыс. кв. м, расположенный на крупной магистрали, имеющий удобные подъездные пути и парковки, то его шансы стать территорией низких цен довольно высоки. Олег Власов отмечает, что в ситуации, когда концентрация торговых предприятий на оживленных магистралях становится избыточной, стоит думать о развитии такого формата, как магазин у дома. Как правило, такие магазины обслуживают жителей одного квартала.

Казанские участники рынка о поиске собственной изюминки не забывают. Например, Леонид Рахимов рассказывает, что торговый центр XL к концу этого года станет дисконтным. Туда придут такие марки, как Zolla, s. Oliver, Calvin Klein, Аdidas. В Сити­центре будут сосредоточены магазины отделочных материалов, хозяй­ственных товаров. Сувар-Плаза останется комплексом класса premium. Помимо уже заявленного дисконтного магазина, Леонид Рахимов планирует освоить форму outlets стоковых магазинов крупных одежных ритейлов. Казани нужны специализированные торговые точки по продаже мебели, товаров для дома, отделочных материалов, считает он. Например, почему бы не открывать ритейл-парки? Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома, игрушками.

Современный тренд в развитии торговой недвижимости, считает Дмитрий Баранов, торговые центры большого формата. По прогнозам Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, к 2008 году объем торговых площадей в Казани увеличится еще на 243 тыс. кв. м. Девелоперская компания Meinl European Land (Австрия) уже инвестировала более 90 млн евро в строительство торгово­развлекательного комплекса Парк Хаус. В дальнейшем планируется построить еще два объекта примерной стоимостью 25 млн евро. Парк Хаус делает ставку на рост числа жителей района, который сейчас активно застраивается. Торговые улицы здесь скоро смогут составить конкуренцию торговым коридорам центра города.

Авангард на распродаже
Первыми жертвами перегрева рынка коммерческой недвижимости в Казани, по словам Сергея Журавлева, становятся торговые центры, которые открылись самыми первыми, в начале века. В то время вопросы концепции ТЦ и качества представленных в них якорей не были актуальными. Зато сегодня по своей инфраструктуре и привлекательности они сильно уступают новым центрам. Леонид Рахимов прогнозирует, что такие объекты скоро пойдут с молотка. До конца этого года, по его мнению, сменить владельцев могут 2−3 казанских ТЦ. Кандидатов он не называет, но можно предположить, что речь идет, например, о торговом центре Южный, который сегодня держится только на паре брэндов и близости с ГУМом, расположенным в самом центре города. Интересно, что такие объекты находят покупателей, и новые хозяева сохраняют их профиль, а иногда даже увеличивают объем площадей. Так произошло, например, когда ПИФ Коммерческая недвижимость под управлением ИК Тройка Диалог приобрел торговые центры Модная семья и Торговый квартал ‘‘Караван’’. Сделки были заключены с компанией DOMO в июле 2006 года. Фонд передал эти центры в долгосрочную аренду бывшему собственнику. В декабре 2006 года открылась вторая очередь торгового центра Модная семья, у него появились якорные арендаторы магазин бытовой техники и электроники DOMO и гипермаркет игрушек Бегемот. В ТЦ Караван появился третий этаж под названием Дорогая мебель в центре. Увеличивая размеры торгового объекта, собственники стараются привести старые торговые центры в соответствие с требованиями рынка.
Что новенького?

В третьем квартале этого года девелоперская компания ЗАО Система-Галс намерена ввести в эксплуатацию расположенный по соседству с Кольцом торговый комплекс Детский мир площадью 20,6 тыс. кв. м. В конце прошлого года много говорилось о переговорах между владельцами Кольца и Системой­Галс о возможной продаже объектов. Но, как заявил журналу Эксперт Волга Айрат Хайруллин, ни покупать Детский мир, ни продавать Кольцо он не собирается. И добавил: торговый центр не имеет проблем с привлечением арендаторов их больше, чем позволяют наши возможности.

К августу 2008 года будет введена вторая очередь открытого в ноябре 2006 года в центре Казани торгово­развлекательного комплекса Кольцо, принадлежащего владельцам татарстанского агрохолдинга Красный Восток братьям Хайруллиным. Ее площадь составит 40 тыс. кв. м, предполагаемый объем инвестиций 1,3 млрд рублей. Вторая очередь будет включать парковку на 500 машин, административные площади в 19 тыс. кв. м. Но это не все: Хайруллины приобрели бывший ресторан Акчарлак в Казани и провели конкурс эскизных проектов на его застройку под еще один многофункциональный комплекс.

По мнению Алексея Могилы, ситуация с торговыми метрами в Казани не критическая. Рынок потребления еще подтянется, уверен он, разница между доходами населения и объемом товаров и услуг нивелируется. Юлия Никуличева, заместитель директора московской компании Jones Lang LaSalle, такой оптимизм поддерживает, тем более что реальные доходы населения, говорит она, растут в городах­миллионниках на 20−30 процентов в год.

По словам Олега Власова, речь может идти об увеличении присутствия имеющихся в Казани ритейлеров: в 2007 году запланировали открыть свои новые магазины Магнит, Бахетле, собирается расширить свою сеть Техносила.

Эксперт одной из четырех ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости позвонил в редакцию и заявил, что пора менять представление об индикаторах офисного рынка, которые публикуются в рубрике Ориентиры. Ведь с конца 2006 г. в Москве вроде действует новая классификация, принятая Московским исследовательским форумом. Остальные три компании с готовностью отозвались на предложение прислать индикаторы, рассчитанные по нормам новой классификации, но вместо ожидаемого сводного мнения четверки предоставили четыре принципиально разные таблицы.

Пожалуй, только этот фактор и удерживает сегодня инвесторов на казанском рынке торговой недвижимости.

После обработки четырех таблиц стали наглядно видны расхождения между компаниями, а также позиция на рынке и стиль работы каждой из них. Самой быстрореагирующей стала Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), которая оказалась сторонником срочного перехода на новую классификацию. Видимо, для нее не очень важно, что сейчас в ее таблице отражены лишь два показателя ставки аренды и размер эксплуатационных расходов, которые дают не очень-то полную картину происходящего. Наверное, остальное приложится со временем. Впрочем, показатели по общему объему площадей, прогнозы по их приросту и остальные индикаторы в новых классах В+ и В- никто из консультантов, кроме Jones Lang LaSalle (JLL), подсчитать не успел. А JLL сумела пересчитать по новым стандартам все офисы классов В+ и В-, воспользовавшись тем, что предоставляет индексы только раз в квартал. Консервативными и осторожными оказались Colliers International (Colliers Int.) и CB Richard Ellis / Noble Gibbons (CB RENG): они ограничились А- и В-классом, как и прежде, не отразив в таблицах ни В+, ни В-. Зато краснеть не приходится: все графы в таблицах заполнены. Colliers Int. оригинально оправдала свои показатели тем, что объединяет подвиды В+ и В- в сводной колонке В. Разделять же, например, доли вакантных площадей на классы B+ и B- не показательно. К тому же индексы Colliers Int. должны соответствовать материалам, которые ее аналитики подготавливают для квартальных отчетов, где пока фигурируют только классы А и В. CB RENG честно призналась, что ей просто не хватило ресурса собрать все индексы, разбив сегмент В на две составляющие. Но зато класс А в таблицах обеих компаний это A new, как и у JLL. То есть все те здания, которые подходят под категорию А в соответствии со стандартами классификации 2006 г. Четверка все-таки успела пересчитать заново здания класса А, которых в Москве не так уж много. Здесь опять отличилась CW/SR, сосчитав и новые, и старые бизнес-центры класса А и выделив из них категорию А new.

О том, что в конце 2006 г. собирался консилиум исследовательского форума, эти данные напоминали весьма отдаленно. Призыв Давайте идти в ногу со временем! оказался преждевременным. Пустые графы в таблицах консультантов, конечно, логично объяснить тем, что пересчитывать заново все офисы А- и В-класса по новым стандартам процесс трудоемкий и долгий. Пока пересмотрено лишь 60% зданий класса В. Но гораздо больше изумляет факт, что консультанты не смогли выработать согласованную друг с другом позицию. Новая классификация принята, однако каждый подсчитывает показатели офисного рынка так, как будто ни консилиума аналитиков, ни новых стандартов не существует. Картина напоминает лебедя, рака и щуку.

Владелец утверждает, что здание класса А, в то время как одна из компаний четверки, не имеющая отношения к проекту, уверяет, что это комплекс категории В+. Вопрос спорный. Особенно когда офис расположен в Подмосковье. Для области отдельной классификации не существует. Поэтому любой деловой центр оценивается там по тем же меркам, что и в столице. Но как быть с главной характеристикой объектов недвижимости местоположение, местоположение, местоположение? Хотя, с другой стороны, если для подмосковного городка новое здание тянет на полноценный класс А по сравнению с теми офисами, которые строились там до сих пор? Или свежий пример комплекс на ул. Двинцев. Консультанты, приставленные к проекту, дают офису высший балл. Остальные подмечают скептически, что в районе Марьиной Рощи здание в лучшем случае класс В+.

Теория, кажется, все больше отдаляется от практики. Например, удастся ли теперь консультантам убедить девелоперов и владельцев бизнес-центров, особенно новостроек, что их здание относится к В+, а не к В или к А new вместо А? Получится ли у владельца, в свою очередь, убедить в том или ином статусе своего офиса потенциального арендатора? Ведь как часта ситуация, когда консультант, продающий здание на рынке, позиционирует его как класс А, будучи заодно с инвестором. А вот конкурирующие фирмы не дают тому же бизнес-центру оценку выше В+ или В. И все это несмотря на существующую классификацию. Взять хотя бы пример с известным бизнес-центром Country Park в Химках.

Нужна ли рынку такая жесткая классификация, которая в новом исполнении детализирует и ужесточает требования к инженерным системам, конструктивным характеристикам, формам собственности и управления зданием, решать игрокам. Например, в Нью-Йорке все проще: классом люкс считается офис, расположенный в лучшем месте и при этом сдающийся по самой высокой цене. Но московские консультанты обычно объясняют свой подход к классификации в столице тем, что рынок еще молод и нуждается в жестких рамках. Однако в секторе самих консультантов наблюдается в последнее время диссонанс, который вводит в заблуждение остальных игроков. К середине лета четыре ведущих консультанта обещают классифицировать заново абсолютно все здания в Москве. Будем надеяться, что они договорятся хотя бы между собой.
Прошлый год закончился рекордными цифрами: $13,2 млрд инвестиций было направлено в проекты коммерческой недвижимости Московского региона и примерно $12,3 млрд в города России. Аналитики считают, что большая часть из этих денег поглощена сектором торговой недвижимости. Складской сектор тоже не отстает. Темпы роста сохранятся в 2007 г.

Хотя эксперты говорят, что по новой классификации местоположение уже не будет решающим фактором для определения статуса офиса. Теперь гораздо важнее технические и конструктивные особенности здания. А место повлияет лишь на уровень арендных ставок. Помнится, противоположный пример был с бизнес-центром Новосущевский, девелопер которого упорно настаивал на своем имидже создателя офисов класса В. Тем временем сторонние эксперты по многим параметрам, в том числе по расположению здания, давали комплексу высшую оценку.

Оборот розничной торговли за I квартал 2007 г. увеличился на 13,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, поэтому ритейлеры озабочены поиском все новых и новых помещений для торговли. Не меньший подъем наблюдается последние два года в секторе складских помещений и логистики. За 2006 г. заметно выросли масштабы логистических проектов нормальной практикой уже стали комплексы по 300 000 кв. м, по данным аналитиков. К концу 2006 г. предложение качественных складов только в Московской области выросло до 2,5 млн кв. м, новых складов возведено на 700 000 кв. м. И девелоперы заявили, что в 2007 г. собираются построить еще 1,4 млн кв. м.

Если разобраться в структуре инвестиций, станет ясно, что средства в новые торговые помещения и склады вкладывают не только профессиональные девелоперы. Активные ритейлеры давно сами освоили и то и другое девелоперское искусство.

Регионы не отстают. В Екатеринбурге крупный терминал Чкаловский (на 250 000 кв. м) возводит местная корпорация Абак. Компания Урал-контейнер вместе с администрацией Екатеринбурга и области учредили Евроазиатский международный транспортно-логистический центр. Проект должен замкнуть международный транспортный коридор Берлин Варшава Минск Москва Нижний Новгород Екатеринбург Омск Новосибирск Иркутск Пекин. Здесь на 53 га разместится не менее 80 000 кв. м хранилищ. Любопытен и пример самарской компании Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском. Ей принадлежит торгово-развлекательный центр с одноименным названием в Самаре, и в начале 2006 г. она начала строить еще и логистический комплекс класса А площадью 100 000 кв. м за $46 млн. Склады эти предназначены для сдачи в аренду, но 20% площадей компания собирается оставить для себя.

Все эти тенденции как в складском, так и в торговом секторе не являются показателями только одного рынка. Торговля и логистика всегда были тесно связаны. Теперь наблюдается такая картина, когда ритейлеры тянут за собой в регионы девелоперов складов вместе с логистическими операторами и задают темп и стандарты работы местным игрокам. В свою очередь, профессиональные девелоперы и логисты, ощущая высокий спрос со стороны ритейлеров, пытаются обеспечить их всеми возможными хранилищами. Среди крупных подмосковных проектов конца 2006 начала 2007 г. проект компании Евразия Логистик Северное Домодедово на 360 000 кв. м, вторая и третья фазы логистического парка Крекшино общей площадью 145 000 кв. м, которые строит РосЕвроДевелопмент. В этом терминале компания BMW Russland Trading уже арендовала 12 500 кв. м площадей, а компания Монблан 14 000 кв. м. Строится комплекс класса А от Ghelamco в 30 км от МКАД на Дмитровском шоссе.

IKEA построила в 2003 г. за $40 млн склад в подмосковном Солнечногорске свой первый в России дистрибуторский центр. Площадь объекта составила 60 000 кв. м.

Но качественных складов и распределительных центров в российских городах все еще не хватает. Тем временем торговые операторы туда приходят и энергично развивают свои розничные сети. При этом у каждого российского ритейлера есть свои жесткие стандарты по хранению продукции, а у зарубежных планка требований к этим вопросам еще выше. Потому купцы часто самостоятельно возводят склады и сами же выступают в них в роли логистов. Например, так делает IKEA или торгово-производственные компании вроде Danon и Coca-Cola.

Собственные склады в регионах есть у Эльдорадо. Один из новых проектов Эльдорадо крупнейший складской комплекс площадью 250 000 кв. м в Новосибирске, который, по прогнозам, станет главным распределительным центром компании в России и позволит ей на 15-20% увеличить продажи бытовой техники. Объем инвестиций в терминал планируется в размере $125 млн. У Пятерочки вообще глобальные планы потратить $200 млн на строительство складов в регионах. Такая же политика у X5 Retail Group. Не отстают от них O'Key, Castorama, Auchan. Для таких компаний на зарубежном рынке есть специальный термин Big Box Retailers.

У Danone есть производственно-складской комплекс в Чехове Московской области, в Тольятти. А мировой лидер по производству напитков Coca-Cola в этом году нашла еще одно место для своего производства на юге России. В Кулешовской промзоне (Азовский р-н Ростовской обл.) она построит производство мощностью до 500 млн л безалкогольных напитков в год. Оно станет одним из самых крупных в Восточной Европе. Можно представить, сколько хранилищ потребуется для такого количества продукции. До этого Coca-Cola успела открыть 11 заводов в Москве, Санкт-Петербурге и других городах (общий объем инвестиций около $1 млрд).

Правда, консультанты все еще спорят, включать эти склады в общие статистические обзоры рынка площадей или нет, ведь такие склады вроде бы не поступают на открытый рынок, а строятся для себя. С другой стороны, их возведение снижает серьезное давление на общий рынок: крупным ритейлерам уже не нужно искать площади, которые можно арендовать. А объемы им нужны немаленькие.

Многие фармдистрибуторы строят специализированные хранилища самостоятельно. Например, компания Протек построила под Сергиевым Посадом производство за $50 млн. На 1 января 2007 г. компания располагала 145 000 кв. м, из которых в собственности находилось 80 000 кв. м. СИА-Интернейшнл год назад заявила о планах возвести фармзавод в московском районе Тушино за $10 млн.

Так или иначе эксперты прогнозируют, что бум торговли будет продолжаться еще лет пять. Так что современные склады на любой вкус, развитая сеть дистрибуторских центров, новые транспортные коридоры по всей России, железнодорожные и автомобильные товарные потоки, которые обслуживают словно сошедшие с рекламных плакатов крепкие ребята в красивых униформах, у игроков рынка впереди.

Однако у ритейлеров уже возникли трудности в сфере складской логистики. Развитие складов или хабов напрямую зависит от их схем работы в регионах. Многие торговые компании работают в городах по франшизе. Например, если московский ритейлер сам приходит в региональный город, то это один уровень работы со складскими помещениями. Если же он продает франшизу какой-нибудь местной компании, то уже она на свое усмотрение будет выбирать местного или столичного девелопера или же искать какой-нибудь существующий склад. Стандарты качества в первом и во втором случае могут оказаться разными. Особенно сложно зарубежным ритейлерам: запросы к помещениям у них высокие, а уровень помещений и профессионализм региональных франчайзи их порой разочаровывают.



Главная --> Публикации