Главная --> Публикации --> Ваша квартира — это ваш капитал! Строительство новых жилых комплексов-миллионников вблизи городов поможет сбить цены на жилье Хотите воспользоваться ипотекой? учитесь считать Инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести до 40% годовых В нижнем запахнет “арбат престижем”

В настоящее время, по данным компании Vesco Realty, структура предложения первичного рынка московской недвижимости выглядит следующим образом: 25% - котлованная стадия, 45% - строительные работы на разных этапах, 20% - готовое предложение и около 10% - проекты. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, наибольшее количество объектов, находящихся на котлованной стадии строительства, находятся в бизнес-классе. В то время как доля проектов класса де люкс и эконом на котлованной стадии постепенно сокращается, - замечает она.

Самый популярный способ инвестирования в недвижимость - покупка новостройки на стадии котлована с последующей продажей квартиры в построенном доме - в Московском регионе больше не работает. Предложение новостроек на нулевом уровне заметно сократилось: в ситуации падающего рынка застройщики не спешат делиться прибылью с частными инвесторами. В результате доходность операций по инвестированию в новостройки сократилась для частников с прошлогодних 70--80 до 20%.

Для частного инвестора все это плохие новости. По мнению начальника аналитического отдела компании Новый город Натальи Ветлугиной, больше 15--20% теперь ему не заработать. Кроме того, на инвестициях в новостройки можно теперь и погореть. Застройщик, начав продажи, может неадекватно оценить рынок, а в дальнейшем, осознав, что продажи не идут, попросту снизить цену, - замечает Ветлугина. В результате те, кто купил квартиры на ранней стадии строительства по первоначальной цене, понесут убытки.

Более того, достаточно много объектов выходит на рынок с чистовой отделкой квартир, чего не наблюдалось уже много лет. Зато это позволяет застройщикам получить дополнительную маржу. В частности, по такой схеме пошли в ГК МИАН, предлагая готовые квартиры в жилых комплексах Коперник и Режиссер.

Наверняка подобные расспросы возникают у иностранцев, да и в семьях соотечественников по возвращении из Москвы. Из наиболее ярких мест Белокаменной они непременно называют Кремль, Красную площадьЧто еще?

Однако желающим преумножить капитал деваться особо некуда: фондовый рынок падает, доллар тоже, депозиты традиционно не покрывают инфляцию. Тем, кто продолжает считать недвижимость лучшим объектом инвестиций, специалисты советуют переключиться на загородную недвижимость. В первую очередь стоит обратить свое внимание на коттеджные поселки эконом-класса, - считает руководитель салона загородной недвижимости Резиденция компании Инком-Недвижимость Антон Архипов. По его словам, частные инвесторы, вложившиеся в строительство коттеджей в мае 2005 года, за прошедшее время смогли заработать до 100% чистой прибыли, что сопоставимо с доходами, полученными от инвестирования в городскую недвижимость. По словам Ветлугиной, вложившись в этот рынок сегодня, можно заработать до 30% годовых. Однако эксперты единогласно предупреждают о больших рисках. Очень много зависит от выбора конкретного объекта, и вероятность прогореть значительно выше, чем при инвестициях в городское жилье, - уверена Ветлугина. Дело в том, что рынок загородного жилья перенасыщен неликвидными объектами, поэтому покупку необходимо делать очень обдумано. Особенно важно узнать планы местных властей относительно нового строительства: нередки случаи, когда рядом с построенным поселком муниципалитет разрешает построить завод или крупный склад. Снизить ликвидность могут и застройщики-конкуренты: при наличии поблизости уже раскрученного поселка покупатели предпочитают дома именно в нем.
Когда кто-то возвращается из Парижа, его непременно спрашивают: Поднимался на Эйфелеву башню? Сходил в Лувр? Заглянул в Нотр-Дам? Как там Тауэр, Британский музей, восковые фигуры мадам Тюссо? вопросы тем, кто побывал в Лондоне. Прадо, Сантьяго Бернабеу, сады Сабатини и Королевский дворец это уже по поводу посещения Мадрида. Ватикан, Колизей Рима. Карлов мост, Кремль, Вацлавская площадь Праги.

Мы живем в городе, которому по официальным летописным источникам восемь с половиной веков, а по археологическим исследованиям и того больше. В последнее время Москва похорошела, приобрела действительно столичный лоск и по праву заняла достойное место среди мировых мегаполисов. Иностранная речь на улицах и площадях воспринимается как явление вполне обыденное. Ведь если нам, россиянам, интересно посмотреть мир и мы с удовольствием пользуемся любой возможностью отправиться в зарубежные страны, то вполне уместно обратное: почему бы и у себя не принять гостей из Америки, Европы, Азии. Только при более внимательном рассмотрении этого процесса все глубже задумываешься: а что мы можем показать такое необыкновенное немцам, американцам, китайцам, арабам? Да и чем сейчас удивить российских провинциалов из Владивостока, Омска, Екатеринбурга, Краснодара?

Когда мне предстояло встретить друзей из заграницы, проблема представить им знаковые объекты российской столицы встала настолько остро, что пришлось обратиться к истории и собственной дочери, которой нет и семнадцати лет (среди будущих гостей ее сверстница). Получился своего рода диалог поколений.

Что бы там ни говорилось, а на первом месте среди символов столицы всегда был Кремль. С него она и начиналась, поддержала разговор дочь. Стало быть это топографический и исторический центр. Из учебников известно, что его стены и башни из красного кирпича, которыми мы можем любоваться и теперь, сооружены в 1485 1495 годы. Да, в течение последующих столетий они неоднократно укреплялись, частично перестраивались. И уже в наше время периодически реставрируются. Но что бы ни было Кремль всегда останется самым главным для нас памятным местом. Никогда не забуду первые свои ощущения от его соборов, колокольни Ивана Великого, Царь-пушки, Царь-колокола

Прежний маршрут посещения Москвы для жителей СССР был стандартным: вокзал Красная площадь ГУМ-ЦУМ ВДНХ. К этому набору двадцатилетней давности добавлялись Новый Арбат, Воробьевы горы, Новодевичий монастырь, со знанием дела ответствовал я. Все диктовалось существовавшими приоритетами и искусственным противостоянием центр периферия: на москвичей смотрели чуть ли не как на особое сословие, которое и живет-то за счет пскопских и прочего простого люда. У них там все есть, с этим отправляли в путь-дорогу родню. А это означало, что вернуться надо было с подарками, и никого не обидеть чтобы всем сестрам по серьгам досталось. А вот потом и поделиться впечатлениями можно: что видел, где побывал.

Не буду также оспаривать значимость Красной площади. Она по-прежнему главная государственная площадка, где устраиваются массовые мероприятия парады, демонстрации, спортивные состязания, музыкальные фестивали. Смущает только теневой оттенок соседство с погостом и Мавзолеем, куда в основном в будние дни, надо отдать ему должное, все идет народ. Другое дело, что тут свою роль сыграли споры: вынесут тело вождя и перезахоронят или нет. Так что это в том числе и прощание с эпохой, с иллюзиями

А у меня восторженные ассоциации потихоньку стираются, и на смену им приходят другие: как родители вылавливали детей после Кремлевской елки, когда вы в стужу ходили по кругу по Соборной площади, а мы выкрикивали ваши имена. Но это в качестве лирического отступления. Согласен, что этому месту суждено быть главным на долгие годы все-таки здесь расположена резиденция президента страны, он принимает глав других государств. Оружейная палата, Алмазный фонд, другие уникальные музеи. Все самое важное происходит в Кремлевском дворце. И имидж главности не так давно подкрепили ритуальными действиями показательными выступлениями конного полка, подразделениями президентской охраны.

Не один Новый год мы встречали на Красной площади, а в этом еще и катались на коньках на искусственном катке. Иногда ее превращают в настоящее тусовочное место, где молодежи весело. У нее есть и продолжения: Васильевский спуск и Манежка. В сторону Москвы-реки во время Масленицы устраиваются торговые ряды, проходят рок-концерты, масса интересных акций. Иностранцам, что живут в Балчуге (а раньше в огромной гостинице Россия), думаю, было забавно смотреть на какие-то балаганные действа русских, но зато демократично все. Мне было лет пять, когда мы подошли к огромному котловану, внизу которого работали мощные экскаваторы. Стояли на смотровой площадке, а ты нам рассказывал, что возводят настоящий подземный город. Тогда я мало что понимала, и ты повел нас с братом в штаб строительства, чтобы показать макеты. Удивилась, что там нас приветливо встретили, усадили, напоили чаем и что-то указкой водили по стендам, игрушечным домам. Тогда-то не знала, что мой папа именно про все стройки пишет, и про эту тоже. А когда в Александровском саду забили цветные фонтаны, мне показалось, что все родители привели к ним своих детей. И хотя ты до сих пор ворчишь, что это не русло Неглинки, и речка словно повернула вспять, и скульптуры не из этой оперы, а мозаичное дно напоминает санатории Пицунды, и прочее бур-бур-бур здесь всегда многолюдно.

Удивительно, что все иностранцы восхищаются площадью, окружающими ее зданиями Исторического музея, ГУМа, собора Василия Блаженного, Спасской и Никольской башнями. Считают за честь походить по ее брусчатке. После реконструкции Средних торговых рядов прибавится на этом участке коммерческой составляющей, но никуда не деться такова тенденция.

Давай продолжим наше путешествие. Думаю, сейчас мало кого удивишь супермагазинами и ГУМ, и ЦУМ, многочисленные столичные пассажи ориентированы на богатого покупателя. Из провинции людям ходить туда незачем, а иностранцы и у себя все необходимое приобретают, причем порой в два раза дешевле. Тогда отправляемся дальше. Символом возрождения новой России так громко заявлялось ранее и о том, что это культовое сооружение воплощает русскую национальную идею! стал храм Христа Спасителя. На месте женского Голутвинского монастыря по проекту архитектора Константина Тона не один десяток лет возводился собор, взорванный в 1931 году большевиками. Фундамент переоборудовали под открытый бассейн Москва, в мороз от воды шли испарения на целый квартал. Слава богу, нынешним городским властям удалось хоть в какой-то степени реабилитироваться перед верующими. Величия у этого места не отнять, хорошая идея проложить мост к храму

Из окон Университета бывшая площадь имени 50-летия Октября смотрелась уныло. Рядами стояли туристические автобусы ЛАЗы (венгерские Икарусы тогда еще не доминировали на столичных дорогах), а посередине огромный камень с надписью, что здесь будет сооружен памятник. Слава богу, что планам не суждено было реализоваться. Площадь ожила. И внизу, и наверху неплохо. Хотя в проект Манежки внесены существенные коррективы она не стала семиуровневой в подземной части и приподнялась на лишние метры вверх, пузырь закрыл прекрасные видовые характеристики Александровского сада.

Это незаживающая рана в сердцах столичной интеллигенции: ее протесты так и не были услышаны, видимо, власть придержащим изменило чувство меры, вкус. Согласен, что Циклоп, как его прозвали в народе, так и не прижился в московской исторической среде, одиноко ему на острове. А вот стрелку Водоотводного канала, Болотный остров ждут перемены. Русло канала перекроют, спустят воду, сделают подземные автостоянки, торгово-развлекательный комплекс и далее возведут элитные кварталы. Проекты интересные. Надеюсь, не стыдно будет перед остальным миром за столицу. К слову, по программе освоения подземного пространства мы должны здорово углубиться и в какой-то степени догнать другие мегаполисы: уже вовсю идут работы у Белорусского и Павелецкого вокзалов, преобразования коснутся Лубянской, Пушкинской, Смоленской площадей, бывшей площади Маяковского, Нового Арбата Но пока говорить о том, что они станут знаковыми для Москвы местами, рановато.

но он соединяет святое место с кондитерской фабрикой, с памятником-гигантом работы Зураба Церетели. Петр Первый не больно-то жаловал Москву, ставку сделал на Северную Пальмиру. А тут в самом центре выросла громадина с выпученными глазами!

А они и не должны создаваться как визитные карточки города, если только их сооружение не приурочено к мировым событиям Олимпиаде, скажем. Лужники открылись полвека назад, к 1980 году арена обновилась, потом сделали реконструкцию и надстроили козырек И все! К слову, Лужа никак теперь не избавится от образа огромной барахолки. Та же участь постигла спорткомплекс Олимпийский, не говорю уж о стадионе Динамо, который ждет передел его развернут по оси и территорию Петровского парка превратят в современную развлекательную зону. Спорт поселится на Тушинском аэродроме. Чего там только не предусмотрено: стадион Спартак, центр технических видов спорта, водно-спортивные сооружения Специально для этого даже расконсервируют станцию метро на действующей ветке. Если бы Москва не уступила право на проведение Олимпиады, то уверен на сто процентов мы были бы свидетелями грандиозных сооружений, и не только спортивных. А так

Ты согласен, что с Воробьевых гор Москва как на ладони? И смотровая площадка остается культовым местом. Жаль, что других нет (пока на Останкинской телебашне не восстановили). Поблизости целый студенческий город. И там все драйвовые состязания организуются то гонки на авто, мотоциклах, то чемпионат по сноуборду, то еще что-нибудь экзотичное. Город внизу тоже впечатляет. Например, Лужники по-особому смотрятся. Снизу стадион и стадион. А тут летающая тарелка. Но все равно ей чего-то не хватает. Той же раздвижной крыши, которую обещали достроить. Вот была бы изюминка! А так спорткомплекс местного масштаба! И даже новые стадион Локомотив, Ледовый дворец на Ходынке (кстати, когда ему дадут имя и избавят от не совсем приятной привязки к местности?), спортивный зал Динамо в Крылатском, там же Конькобежный дворец не масштабные, не мировые. Чтобы ах, супер, такого нет нигде в мире!

Не скажи. Отнюдь не случайно Лужков взялся за Царицыно. Когда за границей бродишь по подобного рода оазисам в центре мегаполиса, завидуешь. И Коломенское с церковью Вознесения Господня, занесенной ЮНЕСКО в список мировых сокровищниц не стало местом паломничества тех же иностранцев. Недоделана, да простят меня патриоты-москвоведы, эта благодатная местность. Принята правительством Москвы программа реконструкции Коломенского, но там много будет новоделов, в том числе отели, хозяйственные постройки, автостоянки, а еще планируется проложить под музейным комплексом самый длинный в стране, а то и в Европе, тоннель. Как-то неуютно становится от некоторых перемен, честно.

Но все равно гигантское строительство развернулось в СИТИ. Одна моя подруга как-то звонит мне по мобильному: представляешь, реально стою возле небоскребов! Где-где, рядом с башней Федерация! Ты брал интервью у главного архитектора Москвы (зафиксируй факт, что читаю твои материалы внимательно), и он вспоминает, как его сокурсники по МАрхИ, которые распределялись в другие города, приезжали в столицу и сразу шли на Новый Арбат. Восхищались: мол, у вас тут настоящий Запад! Быть может, уместна параллель, что именно в СИТИ сейчас реализуется проект по зарубежным образцам? Деловая часть выводится на отдельную территорию. Часть ее насытят и торгово-развлекательной инфраструктурой: магазинами, кафе, кинотеатрами, детскими площадками, аквапарком. Там будет самая просторная площадь, где можно будет просто отдохнуть в окружении высоток. Для кого-то это и есть настоящий кайф! То есть время спокойных Коломенского, Кусково, Сокольников, ВДНХ, где простор и тишина, проходит. Новое поколение выбирает

Ты еще забыл про то, что мы живем в северной столице. И зима у нас мертвый сезон. Какой сумасшедший захочет проводить долгое время на улице, любуясь городскими красотами. Поэтому появление Гостиного Двора стало знаковым: целая площадь в историческом центре позволяет интересно проводить досуг там устраиваются показы мод, светские рауты, балы, выставки. Не обязательно уходить под землю, чтобы не мерзнуть зимой: атриумы во дворах, над старинными улочками, пешеходными зонами тоже могут стать отличительной чертой российской столицы. И начать стоит с пешеходного туристического маршрута Золотое кольцо Москвы иностранцев прибавится. Вдоль маршрута обустроить кафешки, бутики, магазины с сувенирной продукцией. Только не пускать все на самотек, как сделали это на Арбате, где все в кучу свалилось и не поймешь, для чего делалась эта пешеходная зона.

В Царицыно ситуация несколько иная, там все надо оживлять и восстанавливать практически из руин, и от новоделов никак не уйти в силу исторических причин. Там создается комплекс, учитывающий и музейную, и развлекательную составляющие. Он в моем восприятии будущее место для экскурсий, отдыха. Пока настороженно отношусь к изменениям в Измайловском парке. Уникальный памятник, но с территории надо выводить массу сторонних предприятий, а это обычно затягивается надолго и размывает замечательную идею. Что касается других парков, то вряд ли парк Горького, Сокольники или Фили смогут удивить. В их ряду особняком стоит Лефортово: там затевалось что-то интересное с участием немецких инвесторов, Военная академия вроде бы соглашалась передислоцироваться и освободить Анненгоф, московский Версаль на Яузе Но требуются, видимо, масштабные маневры, финансово и организационно пока не подкрепленные. Кстати, малые реки столицы тоже могли бы стать оригинальной транспортной артерией города. До Амстердама или Венеции им далеко, но по той же Яузе плыть на небольшом суденышке не менее приятно, чем по Москве-реке на многоместном теплоходе. И потом сколько еще столичных речушек можно выпустить из трубопроводов и облагородить их русла!

В самой богатой деревне страны тоже есть староста. Соседи по Жуковке доверили бывшей сотруднице советского Минздрава Татьяне Дергачевой защищать их права. Богатым есть за что бороться. Активной застройкой окрестностей жителей Жуковки давно не удивишь, но с прошлого года началась настоящая лихорадка.

О Москве говорить можно часами. Приятно, что есть куда повести гостей. Показать интересные места. В связи с этим мне запомнился один твой детский вопрос, когда мы шли из Третьяковки по Лаврушинскому переулку: а Лужков мост назвали в честь мэра? Я тогда ударился в историю местности, говорил про здешние заливные луга, болота (и слово балчуг оттуда), почему появился Водоотводной канал и образовался остров А затем поймал себя на мысли, что это здорово, когда нынешнее поколение связывает с именем столичного градоначальника происходящие перемены, считая его преобразователем. И если во времена правления Ивана III появилась Красная площадь, при Иване Грозном вознесся Покровский собор, сталинский период ассоциируется с семью остроконечными высотками, подземными дворцами-станциями метро, брежневская эпоха с вставной челюстью Москвы, Калининским проспектом (Новым Арбатом), то в послужном списке Юрия Михайловича объектов, ставших знаковыми для столицы, множество. И их перечень, уверен, будет продолжен.

После уроков пошли с Пандорой подышать свежим лесным воздухом, а лес, оказывается, вырубили и вместо него шикарные дома строят.
Сью Таунсенд
Страдания Адриана Моула

Реликтовые сосны, благодаря которым и прославился целебный воздух Рублевки, вырубаются, а на их месте вырастают все новые офисы и развлекательные центры. Дачный участок летчика-полярника Марка Шевелева достался компании Найслэнд, которая собралась строить культурно-спортивно-оздоровительно-развлекательный торговый офисный административный комплекс. Все и сразу. Это просто последний день Помпеи. Все компании бросились реализовывать свои проекты, возмущается Дергачева. Она и сама пострадала: к ее домику прижалось новое здание банка. За последние полгода жители Рублевки провели уже 15 публичных слушаний по строительным инициативам. Но их решения носят рекомендательный характер, и чиновники норовят пропускать их мимо ушей.

Понятно почему. Районам полтора года осталось быть хозяевами земли. С 2009 г. эти полномочия перейдут поселениям такова логика муниципальной реформы. Ничего не поделаешь типичный эффект Артюхова. Этот министр природных ресурсов в последние дни работы успел подписать целую пачку лицензий на недропользование.

Хозяев подмосковных коттеджей и дач ждут плохие времена. У кого-то под боком появится новый складской комплекс, кому-то доступ к реке перекроет яхт-клуб, а иным достанется завод на месте грибного леса. К строительному буму прибавляется чиновничий. Районные власти спешат распределить участки между инвесторами.

увеличить

Город Жданова
Воскресенский район. 60 км от Москвы. Среди припаркованных у администрации села Белоозерского машин ржавая шестерка главы поселения Андрея Жданова едва ли не самая скромная. Личной финансовой неустроенностью Жданов гордится: у нас нет коррупции. Поселок пока оазис. Жданов фигура популярная, на выборах главы поселения он получил в 5 раз больше голосов, чем ближайший конкурент.

Вместо того чтобы обрадоваться, глава Белоозерского восстал против светлого будущего. Представленный на публичные слушания проект поразил его. По сравнению с генпланом советских времен количество мест в школах уменьшили вчетверо, в детских садах вдвое, больничный комплекс и детский парк ликвидировали, перечисляет Жданов. Из-за новостроек число жителей вырастет с 14 000 до 30 000 человек, но инфраструктура останется прежней, так что условия жизни резко ухудшатся. Каменные джунгли построить, продать и убежать, а ты живи потом во всем этом, винит застройщиков Жданов. Гендиректора БелозерскСтроя Александра Лефеля такая реакция удивляет: Проект социально значимый, большой, в области таких единицы, его реализация, как нам казалось, всем выгодна. Впрочем, умывает руки бизнесмен, конфликт не в нас, а во взаимоотношениях местных и районных властей.

Но высокий рейтинг не прибавляет власти. Еще в советские времена Белоозерскому обещали большое будущее: окруженное предприятиями авиационной оборонки село должно было превратиться в наукоград. О планах напоминает большое незастроенное поле напротив поселковой администрации. В 1990-е гг. было не до массового строительства, но пару лет назад районные власти доверили превращение поселка в город БелозерскСтрою, дочернему предприятию московского холдинга СУ-53 Мосводоканалстрой. Девелопер вышел со смелым предложением: 400 000 м2 жилья, 4000 квартир по $800-1000 за 1 м2 с первоначальным взносом от $3000, и все это в часовой доступности от центра Москвы. Не об этом ли мечтал Дмитрий Медведев, рассказывая о доступном жилье?

Будь у Жданова право влиять на распределение земли, не пришлось бы ему превращаться в районного диссидента. Число мест в школах и детсадах согласовали бы напрямую с застройщиком. В 2009 г. такая возможность появится, да поздно БелозерскСтрой уже получил всю свободную от застройки землю поселка.

С главой Воскресенского района Жданову не повезло. Избранного в 2003 г. Юрия Слепцова ветерана Афганистана, знакомого с губернатором Громовым, белоозерский глава называет диктатором. Любое возражение увольнение, описывает Жданов районную вертикаль власти. На публичных слушаниях, напоминавших митинг, 420 жителей поселка единогласно провалили спущенный из Воскресенска проект. Однако вскоре планы БелозерскСтроя обсуждались уже на областном градостроительном совете и с другим протоколом публичных слушаний. Там было написано одобрить, возмущается Жданов. Он обвинил районную администрацию в подлоге, но пока все суды проиграл. Районный купили, областной тоже, но Верховный суд уже не купят, сжимает кулаки Жданов. В отличие от меня эти ребята ничего не делают, парирует Слепцов. Его первый заместитель Александр Кравцов вообще считает, что в Белоозерском должны сказать спасибо районным властям за то, что нашли инвестора.

Как только жители окрестных деревень узнали об НПЗ, они сколотили инициативную группу, от имени которой составили письмо главе района Слепцову. Попытки выяснить, почему разрешили строить НПЗ рядом с деревнями и лесным массивом, ни к чему не привели. В районной администрации лишь рассказывают, что Воскресенский нефтеперерабатывающий завод создаст 800 рабочих мест и станет крупным донором для бюджета. Какие 800 рабочих мест, у нас избирателей по деревням всего 54 Они что, таджиков хотят завезти? удивляется староста.

Степанщино и его обитатели
Очутиться в городе, в котором не хватает больниц и школ, еще полбеды. Куда хуже никуда не переезжая, оказаться в промзоне. Именно это случится с жителями деревни Степанщино, также расположенной в Воскресенском районе. В феврале они увидели в местной газете напечатанное мелким шрифтом сообщение о том, что рядом с ними на землях разорившегося совхоза будет построен нефтеперерабатывающий завод. Для нефтяников место удобное: рядом Новорязанское шоссе, вдоль которого идет нефтепровод, на который и собирается сесть НПЗ. Недалеко развязка трассы Москва-Урал и железная дорога. Но местные выгоду инвестора не оценили. Узнав о приезде корреспондента SM, староста Степанщина Татьяна Гнездинова организовала целый митинг. Рванет так, что вокруг ни одной деревни не останется. Сразу все на воздух взлетит. Нефтепровод и газопровод все рядом, говорит житель соседнего дачного поселка Свистягино Владимир Силин. Ему можно верить: подполковник в отставке Силин в свое время тушил пожар на Чернобыльской АЭС. После трагедии чернобыльцам дали участки в зеленой зоне Свистягино, как раз чтобы поправляли здоровье на свежем воздухе. Перед тем как строиться, все тщательно проверили. Посмотрели розу ветров, почву это единственное чистое место здесь, вспоминает Силин.

Сергей Мирошников, директор департамента, отвечающего в Минрегионразвития за местное самоуправление, предупреждает, что и после 2009 г. прямой демократии в вопросе землеотвода не наступит, особенно если речь идет о крупных объектах. Голосованием решать вопрос, строить дорогу или завод, нельзя, подчеркивает чиновник. Другое дело, что поселковую власть, которая гораздо ближе к обывателю, уже невозможно будет поставить перед фактом. Если уж областному бюджету так нужен завод, придется доказать, почему именно здесь.

Руководить сопротивлением собирается Алексей Пупанов, глава сельского поселения Фединское, куда входит и село Степанщино. Вот только похвастаться успехами в борьбе с высшей властью он не может. Недавно Воскресенск, который, как и район в целом, возглавляет Слепцов, отнял у Фединского 200 га земли под них уже найдены инвесторы. В случае с НПЗ кроме районных чиновников селянам будут противостоять и мощные лоббисты: судя по данным СПАРК, за проектом по строительству завода стоит Татнефть.

Правда, и опыт не всегда помогает. Вице-президент столичной риелторской компании Бест-Недвижимость Михаил Гороховский явно не наугад выбирал себе дом в подмосковных Ватутинках заповедной зоне всего в 15 км на юго-запад от Москвы. Теперь жалуется: Рядом с моей дачей построили огромный таможенный терминал и кучу заводов по производству мороженого, кирпича, стекла. На первый взгляд промышленное строительство в таких местах выглядит странно. Жилая недвижимость дороже всего: если что-то и построят рядом с коттеджным поселком, так другой такой же. Но тогда не появлялись бы регулярно проекты, подобные бизнес-парку Riga Land: на 7-м км Новорижского шоссе, где сотка стоит $26 000, построят 120 000 м2 офисов, магазинов и ресторанов. Жители соседних супердорогих домов поставлены перед фактом. Подобные объекты выгодны хотя бы за счет масштабов, ну а строительство завода лоббирует не застройщик, а компания-владелец, заинтересованная в том, чтобы ее производство располагалось поближе к мегаполису и желательно рядом с хорошей дорогой.

О чем молчат риэлторы
Но пока самоуправление в России не состоялось, надеяться надо на себя. Покупателям дома в Подмосковье следует внимательно изучить местность. Не просто пройти по поселку, но и посмотреть, что в округе. Если лес нормальный, то вряд ли его будут вырубать. А если рядом просматриваются пустыри непонятного назначения лучше не рисковать, советует Олег Репченко из ирн.Ru.

Никто никогда вам все не скажет, признает и Наталья Ветлугина, замдиректора агентства недвижимости Новый город. Настоящий кошмар для продавца падение цен на выставленные участки. Именно это происходит, когда рядом с престижными особняками растут многоэтажки. Это сразу же отражается на цене. Народ не любит покупать коттеджи, перед которыми такая застройка, жалуется Ветлугина. Чтобы не попасть впросак, советует она, надо получить доступ к плану развития территории, который должен быть в каждом районе. В любом случае не стоит верить красивым плакатам о нетронутом уголке природы и всего в 10 км от МКАД.

Развитая дорожная сеть привлекательна не только для жилья, но и для промзон, рассуждает Гороховский. Если в советские времена предприятия вырастали вокруг железных дорог, то сейчас благодаря развитию грузовых автоперевозок вдоль шоссе. Районы вблизи новых магистралей вокруг Москвы можно, по мнению Гороховского, считать рискованными для покупки жилья. Например, к 2012 г. планируется построить на расстоянии 50-80 км от Москвы Центральную кольцевую автодорогу (ЦКАД). Район уже получил задание из области зарезервировать под этот проект землю, подтверждает замглавы Воскресенского района Кравцов. И все же самые опасные места Подмосковья Гороховский не называет. Мне еще работать, говорит он.

Между тем, застройщики и банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, активно продвигают эту идею среди населения. И действительно, цифры статистики говорят о том, что ипотека в России развивается стремительными темпами. Согласно данным, озвученным во вторник на заседании круглого стола Фонда Институт экономики города, если в 2005 г число сделок составляло всего 3 проц от общего объема на вторичном рынке, то в 2006 г этот показатель вырос вдвое. Однако этот рост можно сопоставить с ростом числа продаж китайских автомобилей в России. По сравнению с почти полным отсутствием в прошлые годы, китайский автопром, придя на наш рынок, сразу дал взлет в несколько сотен процентов. Но в абсолютных величинах эта цифра все равно крайне мала, и в реальности китайский автомобиль на улицах, к примеру, Москвы можно увидеть нечасто.

А если дом уже куплен? Остается только сожалеть, как Владимиру Силину, живущему в далеком от элитных поселков Свистягине. Прошлой осенью в Воскресенском районе сотку можно было купить всего за $1000-120 Силин уверен, что из-за строительства НПЗ цены еще больше упадут. Кому захочется ехать сюда, если здесь завод? задает риторический вопрос ветеран Чернобыля. Сам он поддаваться панике и продавать дом не собирается: Жалко терять то, что построил, я в него весь свой чернобыльский запас вложил. Дрожу, с таким настроением, признается Михаил Гороховский, он ждет очередных новостей рынка недвижимости, ведь не все окрестные поля пока застроены заводами. Перед российским землеотводом все равны.
Ипотека для россиян является сейчас чем-то вроде Политбюро для советских людей все знают, что это такое, но в жизни мало кто видел. С самых высоких трибун звучат призывы расширить и углубить проникновение ипотечного кредитования в массы, поскольку это единственный реальный способ решить жилищную проблему. Однако нацпроект Доступное жилье буксует, во многом из-за того, что граждане не спешат воспользоваться для решения квартирного вопроса этим обычным для жителей большинства стран средством. Почему? Ответ на этот вопрос лежит на поверхности. Первая причина: народ слишком мало, несмотря на усилия журналистов, знает об ипотеке и попросту боится связываться с банками. Вторая не в привычках нашего человека просчитывать свою жизнь на столь долгий срок /10-20, а то и более лет/. За годы рынка менталитет пока не успел перестроиться на западный манер, да и вера в появившуюся в последние годы стабильность не сильна. И, наконец, третья причина, она же главная: у людей просто нет денег. Например, средний ежемесячный взнос за ипотеку в столице составляет 1-1,5 тыс долл в месяц, а это для большинства граждан непосильно.

По словам президента Фонда Надежды Косаревой, этот рост обусловлен несколькими основными факторами. Прежде всего, макроэкономическими: уменьшением инфляции и ростом реальных доходов населения. Третья причина законодательные изменения, благоприятствующие развитию ипотеки и сделавшие ее удобной как застройщикам и банкирам, так и потенциальным клиентам. Все это в совокупности привело к тому, что объем ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, превзошел аналогичный показатель 2005 г в 6,2 раза. А это, в свою очередь, 2,4 раза больше, чем было запланировано на 2006 г, сообщила Н.Косарева.

Но вернемся к ипотеке. По словам экспертов, принявших участие в заседании, стабильность, наблюдающаяся сегодня на столичном рынке жилья, свидетельствует об установлении взаимосвязи между спросом и предложением. А это, в свою очередь, напрямую влияет на рост ипотеки.

В Москве же, по словам К.Апрелева, роста цен, подобного тому, что был в прошлом году, не ожидается. Платежеспособный спрос здесь упал, а предложения появилось больше. Сейчас на столичный рынок выходят спекулятивные квартиры, которые в свое время были приобретены с инвестиционными целями. Интерес к покупке, между тем, падает, поскольку после гигантского скачка цен люди предпочитают подождать удешевления.

Но и ипотека влияет на рынок недвижимости, равно как и сам рынок влияет на нее. Широко распространено мнение о том, что ипотечное кредитование поднимает цены на квартиры. Дескать, доступная ипотека увеличивает спрос, за которым не успевают объемы предложения. Это утверждение опроверг вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, если такое влияние и есть, то весьма опосредованное. Собственно, сама ипотека не является ключевым фактором подорожания на рынке жилья. Гораздо большее значение имеет рост цен на энергоносители и увеличение доходов в различных секторах экономики. Наиболее энергично, по данным Фонда, ипотека развивается сейчас в регионах, где доходы населения стремительными темпами приближаются к московским. Но в таких регионах резко увеличиваются и цены на жилье, ведь растущий спрос сталкивается с ограниченными объемами предложения качественных объектов, отвечающих потребностям сегодняшнего дня.

Кстати, о потребностях. Как отметила Н.Косарева, россиянам пока не свойственно здраво определять, какое жилье они смогут потянуть реально. Поэтому, отвечая на вопрос, удовлетворяет ли их обеспеченность жилплощадью, они начинают фантазировать, например, о том, что хотели бы жить в квартире бизнес-класса огромного метража. И никто не задумывается, что в реальности на такое жилье они никогда не заработают, мало того, не будут в состоянии его содержать. На Западе, который живет в рынке уже не первое столетие, граждане привыкают мыслить ценовыми категориями уже с пеленок. Поэтому они не мечтают о роскошных особняках, если могут лишь снимать апартаменты на окраине. И да, они довольны этими апартаментами, если за свои деньги получают оптимальное в данном ценовом сегменте предложение. В России же то жилье, которое мы можем получить, исходя из наших средств, вполне сносного качества. Но радует то, что в последнее время россияне перестали гнаться за пресловутыми метрами, обращая больше внимания на другие, не менее важные характеристики жилья. Многие застройщики даже вернулись к строительству квартир меньшего метража, поскольку они более востребованы. Все это, по мнению эксперта, говорит о том, что рынок входит в стадию зрелости.

И вообще, по мнению эксперта, непосредственное влияние ипотеки на конечную цену жилья невелико хотя бы потому, что ее доля на рынке, несмотря на взрывной рост, пока мала. В 2006 г среднестатистическая семья могла приобрести стандартное жилье, используя ипотечный кредит, лишь в шести субъектах Российской Федерации. Это Камчатка, Тюменская и Калининградская области, а так же Еврейский, Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Как видим, в первую очередь речь идет о сырьевы регионах, где зарплаты высоки, а цены на недвижимость пока ниже московских. Калининград же и Камчатка получают деньги от прямых контактов с зарубежьем, поскольку напрямую связаны с Европой и Азией. Жилье же там, как мы понимаем, тоже по сравнению с московским стоит вполне вменяемых денег. В целом по России за последние два года число семей, имеющих возможность приобрести соответствующее их потребностям жилье, увеличилось на 10 проц с 9 проц в 2004 г до 19 проц в 2006-м.

Что касается перспектив рынка ипотеки, то участники обсуждения пришли к выводу, что время покупки жилья с помощью ипотечного кредита с инвестиционными целями прошло. Роста на 100 проц в год больше нет и вряд ли будет, а аренда приносит лишь 3-4 проц годовых, что не отбивает затрат. Сейчас проще положить деньги на банковский депозит под 8 проц годовых, а то и рискнуть с помощью ПИФов, где доходность еще выше.

Еще один признак этой зрелости быстрое удешевление переоцененных ранее квартир. В период резкого взлета цен, в 2006 г, потребители скупали все, что попало а вдруг еще сильнее подорожает, тем самым способствуя дальнейшему росту цен. Так и получалось, что однушки в панельных домах уходили по цене чуть ли не 200 тыс долл за квартиру, а цена метра в Сокольниках, всегда считавшихся элитным районом, лишь на 50 долл превышала стоимость того же метра на Преображенской площади. Сейчас, когда рынок утих, происходит обратная переоценка. То, что стоит своих денег, снижается в цене медленно, низкокачественное жилье дешевеет быстро. В перспективе, по мнению участников дискуссии, опережающими темпами будут падать цены на упомянутое плохое жилье и элитку. Исходя из этого банки, выдающие ипотечные кредиты, должны уделять особое внимание секторам, где удешевление наиболее вероятно. Иначе у них есть риск получить в залог стремительно дешевеющую и низколиквидную квартиру.

В свою очередь, ипотека не оказывает серьезного влияния на стоимость жилья. Удорожание будет примерно равно официальному уровню инфляции. Очередной резкий скачок возможен лишь в том случае, если объем предложения на рынке не увеличится, зарплаты не вырастут, а экономическая ситуация в стране и мире не претерпит никаких изменений, считают участники обсуждения. Как мы понимаем, на деле такой вариант выглядит почти фантастическим. Особенно в том, что касается отсутствия новых предложений. Уж строить-то у нас не перестанут, даже при том, что прибыльность застройщиков снизилась из-за роста себестоимости и снижения цен.

В целом стабилизирующийся рынок положительно влияет на развитие ипотеки. Реальный спрос, хоть и снизился, все равно присутствует, предложение тоже, цены находятся под контролем. Значит, в перспективе ипотечное кредитование будет развиваться по нарастающей, пусть и не на 100 проц в год. Ведь первоначальный спрос давно выбран, т.е. все, кто хотели взять кредит, сделали это еще до подорожания. И даже те, кто планировал ввязаться в ипотеку через пару-тройку лет, поддавшись ажиотажу, поспешили зафиксировать для себя стоимость, пока цены не выросли еще больше. Теперь взявшие кредит понемногу его выплачивают, а те, кто не решился на это, ожидают снижения цен. Будет ли оно пока под вопросом.



Главная --> Публикации