Главная --> Публикации --> Ритейлер выращивает торговые центры на продажу Щедрый подарок города получил "ингеоком" Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость Как не заплатить лишних налогов при сдаче квартиры в аренду От инвестторгов - к земельным аукционам

-Комплекс обязательно надо делать, – убежден Геннадий Лебедкин, руководитель проекта создания комплекса и реконструкции павильона. – В 2004 году исполняется 70 лет со дня рождения Гагарина, в 2006 году – 45 лет со дня его полета в космос, в 2007 году – 50-летие запуска первого искусственного спутника Земли. Кроме того, мы рассчитываем заинтересовать мэрию Москвы участием в ежегодном Международном астронавтическом конгрессе. Россия с 1956 года участвует в нем, но ни разу не принимала его у себя. А это 50 стран-участников и около 10 тысяч делегатов.

Павильон «Космос» на ВВЦ, сейчас функционирующий как «Садовый центр» с саженцами, семенами и рассадой, может превратиться в современный культурно-деловой и развлекательный комплекс. Ракету отреставрируют, самолет уберут. Деньги на строительство есть, осталось найти средства на проектирование.

По проекту на территории павильонов «Космос» (№ 32) и «Машиностроение» (№ 34) создадут единый выставочно-рекреационный комплекс с интеллектуальным, выставочным, образовательным и развлекательным центрами. Интеллектуальным центром комплекса станет инвестиционный технопарк, включающий в себя бизнес-инкубатор малых инновационных предприятий. Технопарк займет пристройку – помещение нынешнего здания автосалона, примыкающего к павильону. Купольный зал (высотой около 70 метров) собираются поделить на два уровня: на нижнем расположат аттракционы на базе тренажеров из Центра подготовки космонавтов и гиперформатный кинотеатр стандарта IMAX с экраном высотой 20 метров, а в верхней части устроят «космический ресторан» с окнами-мониторами на сферическом потолке. Часть выставочной экспозиции будет размещена на первом этаже бывшего павильона «Машиностроение», часть – под открытым небом.

Проектировщики подсчитали, что на их работу уйдет 4–5 месяцев и 60 миллионов рублей. Потом – полтора года реконструкции, на нее надо 50 миллионов долларов. Примерно через два года начнется формирование экспозиции.

Как значится в бизнес-плане, частыми гостями здесь должны стать родители с детьми и молодежь 12–20 лет – примерно 150 тысяч человек в месяц, а это обеспечит немалую выручку. В среднем за посещение тренажеров посетитель заплатит 15 долларов, за посещение кинотеатра – 10 долларов. Предполагаемый срок окупаемости проекта – 8 лет.

– Не уверен, что мы сумеем восстановить прежнюю экспозицию в полном объеме. Выставочную часть пополним новыми экспонатами. Ракету – ту, что сейчас стоит, – отреставрируем. А самолет, точно, уберем. Это уже вчерашний день, – считает Лебедкин. – За счет развлекательной части весь проект должен будет окупаться.

Яхтинг как фишка
Несколько лет назад понятие элитная недвижимость ассоциировалось с объектами вторичного рынка в лучших районах города: в центре Петербурга и на Петроградской стороне, на Каменном и Крестовском островах, в старых кварталах Васильевского острова, а также на набережных. Именно поэтому строительство новой элитной недвижимости начиналось с копирования исторических зданий, которые вписываются в архитектурный облик города. С годами требования и представления об элитной недвижимости серьезно изменялись. Сегодня уже никого не удивишь наличием в элитных жилых комплексах фитнес-центра, бассейна, зимнего сада, современных телекоммуникаций и т.д., чего раньше попросту не существовало, говорит Наталья Луговская, директор по продажам компании Петербургская Недвижимость.

– Единственный вопрос – отсутствие денег. Концепция лежит на согласовании в правительстве. Переписка с влиятельными структурами длится уже полгода. Восемь крупнейших банков России и два зарубежных подписали договоры об инвестировании, но лишь под готовый проект. Так что полсотни миллионов долларов найти будет легче, чем сейчас полсотни миллионов рублей.
Петербургские строители продолжают поиск изюминок, способных привлечь дополнительное внимание к их элитным проектам. Одной из главных таких изюминок может стать близость яхт-клуба. Такие проекты пока единичны, что связано, прежде всего, с особенностями береговой линии Петербурга. Но в ближайшем будущем, очевидно, эта ниша будет активно осваиваться.

Этим, кстати, петербургский рынок в очередной раз показывает свое отставание от московского, на котором строители периодически практикуют нестандартные маркетинговые ходы, чтобы привлечь внимание покупателей. К примеру, Дон-Строй разместил футбольное поле на территории Алых парусов, Капитал Групп строит яхт-клуб для жилого комплекса Город яхт на берегу Химкинского водохранилища, концерн Крост сделал на крыше 41-этажного комплекса Олимпия-2 вертолетную площадку. А корпорация Mirax Group создала на территории жилого комплекса Золотые ключи - 2 частный зоопарк площадью более 2 га (вся территория комплекса 10 га). В нем будут обитать 10 видов копытных животных (ламы, маралы, пятнистые олени), водоплавающие и хищные птицы (утки, лебеди, фазаны, совы, филины, журавли, аисты), а также еноты-полоскуны и белки.

А вот каких-то особых фишек питерские девелоперы покупателям элитной недвижимости пока не предлагают.

Пристань на заказ
В настоящее время есть несколько заявленных проектов, где планируются причалы, рассказывает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург. Например, Stella Maris планирует построить пирс для яхт и катеров в своем новом жилом комплексе на Динамо, а Компания Еврострой заявила такую же функцию в своей Олимпийской деревне, корпорация Строймонтаж свой проект Sky Towers. Есть несколько заявленных проектов в Курортном районе, в Солнечном и Зеленогорске, на берегу Финского залива. Сложность подобных проектов связана с тем, что Финский залив в этом месте очень мелкий. Тем не менее, мы как консалтинговая компания рекомендовали нашему заказчику сделать глубокий ров и построить пристань под яхты. Вопрос, конечно, затратный, но повышает экономику проекта и статус самого дома. Если дом расположен на берегу, то целесообразно объединить его с функцией яхтинга.

А чем особенным привлечь покупателя в Северной столице? Живя на море, пускай это всего лишь Финский залив, невольно думаешь о яхте. Именно тягу к морю используют ряд девелоперов для того чтобы привлечь покупателей к своим объектам. Реализованных проектов пока нет, но планы существуют.

Не ближе ста метров
Поселков непосредственно на берегу Финского залива нет и быть не может: водоохранная зона составляет 100 метров. Кроме того, необходимо определиться с тем, что мы понимаем под морем. Акватория Финского залива в окрестностях Петербурга со времен Петра не зря зовется маркизовой лужей. Жители города всегда использовали побережье для отдыха, близкого к дачному. Старые поселки, расположенные в курортных зонах пригородов Петербурга, не предполагали строительства причалов и сооружений для судов. Только в городе и на южном побережье Финского залива с прежних времен сохранились четыре яхт-клуба.

Известны случаи и строительства причалов от обратного. Как рассказывает генеральный директор ООО Невский Альянс Александр Чупраков, рядом с домом на Петровском острове на берегу реки Ждановки, который был построен его компанией, пришлось уже после окончания строительства возводить причал для яхт: После того как жильцы обжились, они попросили сделать причал. А с учетом того, что наша компания обслуживает этот дом, мы пошли им навстречу. Теперь там небольшой причал, к которому вполне могут причалить яхты среднего размера. В итоге ценность жилья стала больше.

Строительство поселков, ориентированных на яхтсменов, для Петербурга и области является делом абсолютно новым, рассказывает Ольга Астахова, директор департамента загородной недвижимости корпорации Адвекс. Недвижимость. На побережье залива нет объектов застройки, которые можно характеризовать как поселки у моря. Пока ни один из операторов, действующих на этом рынке, не выразил желания реализовать подобный проект. Но так как потенциальные клиенты подобного товара на рынке появились, можно ожидать и появления таких объектов.

В условиях современного развития водных видов спорта у потенциальных клиентов появился интерес к домам, расположенным на территориях, непосредственно примыкающих к берегу. Но строительство поселков, ориентированных на потребителей такого дополнительного аспекта загородной жизни, как яхтинг, для Петербурга и области является делом абсолютно новым. Пока ни один из операторов, действующих на этом рынке, не озвучил желания вписаться в подобный проект. Но, так как потенциальные потребители подобного товара на рынке появились, то можно ожидать и появления таких объектов.

Освоение Ладоги
Как признают эксперты, на сегодняшний день стало актуально не только местоположение дома и его современная техническая оснащенность, но и среда обитания, которая бы обеспечивала возросшие потребности новых покупателей. И если не удается использовать Финский залив, то наличие спроса подтолкнет любителей водных видом к Ладожскому морю. И хотя строительство коттеджных поселков на западном берегу, особенно в Приозерском районе, уже началось, объем потенциального земельного рынка здесь явно недооценен. Ведь такой водный объект, как Ладожское озеро почти море! должен быть привлекателен именно для любителей водных видов спорта и отдыха. Традиционно подобным времяпрепровождением жители Петербурга и занимались на многочисленных озерах, расположенных на Карельском перешейке, со временем переходя от байдарок и водных лыж к байкам и скутерам. Поэтому большинство старых дачных поселков и садоводств периода 90-х годов возникали именно по берегам озер и рек на севере ЛО.

Как отмечают эксперты, основной проблемой для строительства подобных объектов является невозможность выделения земли вдоль побережья Финского залива и достаточно высокая плотность уже имеющейся застройки. Таким образом, поселки на большой воде могут появиться в Ленинградской области в достаточной удаленности от города по направлениям к Выборгу и вдоль южного побережья Финского залива. Строительство в черте самого города жилых домов с придомовой береговой линией и, как вариант использования, строительством причала возможно (кроме островов) в южной части города. Там еще остались территории, где вдоль залива не расположены промышленные, складские или иные коммерческие предприятия, которые препятствуют освоению земель в качестве предоставляемых под жилую застройку. Возможно, при намыве новой береговой линии на Васильевском острове, там будут выделены участки и под строительство домов, а не только под прогулочные набережные и дороги.

Земля вода
Желая освоить берег моря, строители сталкиваются с неизбежными бюрократическими проблемами. Прибрежная зона по законодательству Российской Федерации является рекреационной. В ней могут размещаться только те постройки, которые предназначены для проведения досуга граждан. Это кафе, рестораны, санатории, станции серфинга. Строительство любого яхт-клуба предполагает создание всей инфраструктуры. А как признают участники рынка, бюрократии при получении разрешений и согласований в таких случаях не меньше, а возможно и больше, чем при строительстве самого жилья. Это длительный процесс, который занимает от года до полутора лет, что влечет за собой удорожание всего проекта. Кроме того, существует нехватка законодательной базы для проведения проектов, связанных с водой, например для организации заправок водного транспорта на воде. Из-за проблем в законодательстве бумаги кочуют из кабинета в кабинет, не получая необходимых резолюций.

Если мы под загородными домами понимаем индивидуальные дома, то надо признать, что у собственников, которые сумели купить (или арендовать) землю по первой линии вдоль водного объекта, может возникнуть желание построить причал для своего судна (если есть судно и водный объект судоходен!). В случае своего горячего желания и наличия такого хобби, как яхтинг, домовладелец вряд ли станет рассматривать вопрос экономической целесообразности, просто потому, что и свой дом он строил не для извлечения прибыли, а для отдыха и жизни с семьей или друзьями. В силу своей эксклюзивности, подобные строения достаточно дороги, так же, как и сами суда, считает Ольга Астахова.

Во всем мире все чаще совмещаются самые разные формы застройки: например, дома и яхтинги, дома и гольф-клубы. Подобный симбиоз обеспечивает увеличение капитализации проекта в целом. Петербургские девелоперы считают, что дорогая недвижимость Северной столицы будет развиваться в этом направлении.

Кроме того, по мнению самих яхтсменов, в ряде случае яхт-клуб и жилой дом становятся конкурентами друг другу. Совмещение жилого строения и марины действительно сложная задача, говорит Анна Лебедева, генеральный директор ООО Маринетек Раша. Но у марины есть водная составляющая, а есть еще наземная, техническая. Проблема в том, где хранить и обслуживать эти суда. Наземная часть, конечно, сложно совместима с жилым строительством. А водная почему бы нет? Она может быть дополнительной парковкой не на земле, а на воде.

Права аренды
Ныне Серебряный Бор остров, но стал он им только в 1937 году, когда в числе огромного объема гидротехнических работ был прорыт канал Хорошевское спрямление своего рода продолжение канала имени Москвы, запущенного в эксплуатацию в том же году.

Собственный дом в городе, но при этом в хорошем природном окружении модель обустройства жизни, близкая многим покупателям дорогой недвижимости. Такую возможность в полной мере предоставляет лишь одно место в Москве Серебряный Бор.

Серебряный Бор как территория поселения обладает набором характеристик, способным успешно конкурировать с любым загородным коттеджным поселком. Здесь действительно не слышно города, а если учесть, что в Бору сотня с небольшим участков, то его вполне можно считать престижным коттеджным поселком, только расположенным внутри большого города.

История Серебряного Бора как дачного места начинается в XIX веке, когда большие территории пригородов Москвы стали нарезаться на участки и сдаваться под дачи. В сталинскую эпоху Бор был также дачным местом, но именно тогда приобрел статус как особое место: слова дача в Бору очень коротко и емко характеризовали социальный статус человека.

Схемы перехода прав на недвижимость здесь касаются домов. После продажи строения происходит переоформление прав аренды земли на нового владельца. Получается, что заурядный дачный домик может стоить несколько миллионов долларов, поскольку покупается он, по сути, в качестве приложения к хорошему участку с деревьями.

Поскольку Серебряный Бор относится к территории Москвы, собственности на землю здесь нет. Она оформляется в аренду, краткосрочную или долгосрочную. Последнюю могут получить не все. В пожизненную аренду, в частности, из людей, имевших в Бору дачи еще со времен СССР, участки получили семьи героев (например, Чкаловы знаменитому летчику дачу выделил когда-то лично Сталин).

В советское время на отдельных домах были вывески. Например, British Embassy, DACHA. Сейчас вывесок нет, большинство посольских дач ушло, однако здесь, как и раньше, снимают дома не только отечественные функционеры и предприниматели, но и представители иностранных организаций, имеющие достаточный для этого бюджет. Аренда дома может обойтись в $500-600 тыс. в год (и даже больше). Кстати, известен случай, произошедший сезона два назад, когда состоятельный клиент, желавший снять в аренду дачу за $30 тыс. в месяц, ничего себе не нашел: по такой цене в Бору недвижимости нет уже давно.

Особые цены
Несмотря на закрытость рынка, некоторые данные о его состоянии существуют. Так, можно смело предполагать, что вряд ли можно в Бору купить что-либо дешевле $3-4 млн. А ценой $10-15 млн за качественный дом на удачном участке вряд ли в этом месте кого-то можно удивить. Бор в каком-то смысле является уникальным местом: здесь понятие рыночной цены не вполне действует. Недвижимость, покупаемая не как необходимость, а как дорогая прихоть, может стоить любых денег.

Кстати, именно из-за наличия леса владельцам недвижимости в Бору не грозят последствия реализации крупных московских дорожных проектов. Как известно, в настоящее время идет строительство моста через Москву-реку, который станет составной частью Краснопресненского проспекта новой городской магистрали, связывающей центр Москвы с Новорижским шоссе. Мост, идущий под острым углом к берегу реки, приходит на северную сторону как раз около Серебряного Бора. Когда он будет пущен в эксплуатацию, выхлопы от движения, возможно, станут неким обременением для экологии части Бора, прилегающей к Бездонному озеру. Но владельцев домов защитит от транспортного шума и пыли именно лес.

Впрочем, здешняя недвижимость своих денег стоит. Заметим, что из примерно 300 га Серебряного Бора, обладающего статусом особо охраняемой природной территории, 200 га занимает лес. На территории искусственное озеро Бездонное, ранее именовавшееся просто Бездонкой. По одной из версий, здесь раньше был карьер, который решили залить, но вода уходила в некие карстовые пустоты, и полноценное озеро получилось только после того, как его соединили небольшим проливом с Москвой-рекой.

Еще одним участником серебряноборского рынка иногда называют правительство Москвы. Собственно, московские власти всерьез игроками здесь не являются, просто пользуются местом, где удобно отдыхать и проводить мероприятия. Так, на Таманской улице расположен дом приемов АФК Система хорошо продуманный комплекс строений на большом участке земли.

Игроки
Игроков на микрорынке Серебряного Бора немного. Один из них компания Мосдачтрест, которая владеет здесь частью домов и сдает их в аренду. Стоит отметить, что эта организация владеет множеством объектов загородной недвижимости почти во всех стародачных поселках и специализируется как раз на сдаче в аренду, причем иногда (для дружественных себе и городским чиновникам клиентов, хотя бывают и исключения) за довольно небольшие деньги. Говорят, были прецеденты, когда Мосдачтрест продавал что-то из своей недвижимости, но опять же по случаю. Вряд ли в ближайшем будущем компания станет расставаться с золотыми активами Серебряного Бора.

За высоким забором
Бесполезно звонить риелтерам, чтобы купить домик в Бору. Продажи проходят среди своих
Как комплекс участков со строениями Серебряный Бор представляет собой весьма пеструю картину. Здесь представлены все виды загородной недвижимости: обыденные советские дачные домики, все более ветшающие год от года, относительно скромные коттеджи, достаточно крупные строения, наконец, целые усадебные комплексы, расположенные на больших (иногда больше гектара) участках, включающие по несколько домов и различные службы. Правда, есть одна общая черта почти всех объектов высокие (по три и более метра) заборы, идущие почти непрерывно вдоль всех улиц и проездов.

Сейчас основным игроком по скупке недвижимости Бора стала компания ЛУКОЙЛ, глава которой Вагит Алекперов, очевидно, намерен создать здесь качественный VIP-оазис. Специалисты по недвижимости топ-класса утверждают, что под заказ ЛУКОЙЛа работает некая профессиональная команда, которая знает все строения Бора и особенности их владельцев наперечет и умудряется отслеживать все объекты, могущие попасть в продажу. Таким образом, на небольшой территории сформирована некая брокерская монополия, не первый год удачно собирающая объекты. По разным оценкам, компания уже успела скупить (причем не жалея средств) более 40% дачных участков Серебряного Бора. Кроме того, ЛУКОЙЛ распоряжается пляжами. В Бору их, как известно, три. Первый находится вообще на другом берегу Москвы-реки, но тем не менее называется Серебряноборским. К хозяйству ЛУКОЙЛа относятся первый и второй (платный пляж Поместье). Будет ли компания стремиться к обладанию третьим, нудистским, пока неизвестно. Расчеты показывают, что непрофильный бизнес приносит компании порядка $20-22 млн в год. Плюс, надо полагать, нематериальные дивиденды: нужных людей всегда можно пригласить пообщаться по поводу жизни в Бору.

Пикантность ситуации в том, что, завладев дачей в Бору, надо ее еще и сохранить. Мест, подобных Серебряному Бору, в Москве нет, а найти нарушения в оформлении строительства, соответствии дома всем требованиям, которые только могут действовать, несложно. Поэтому бывали ситуации передела и отъема серебряноборской собственности. В итоге неудивительно, что чужие здесь не ходят.

После появления у старой недвижимости новых владельцев начинаются переделки домов и новое строительство. На начало июня различные строительные работы были отмечены примерно на пяти-шести участках Бора. Для сравнения: старосоветское обличье сохраняют еще полтора-два десятка домиков, иначе говоря порядка 15-20% всех дач Бора. Запас недвижимости пока остается.

Владельцы недвижимости стараются соблюдать природную уникальность Бора. Хотя есть и обратные прецеденты. Например, особняк бывшего командующего Московским военным округом генерала Игоря Пузанова, построенный прямо на территории водоохранной зоны Бездонного озера. Но, надо полагать, в будущем подобных прецедентов удастся избежать.

Экологи против застройщиков
Серебряный Бор не зря относится к особо охраняемым природным территориям. Это территория крайне широкого биологического разнообразия, причем как животного, так и растительного мира. Здесь обитают более сотни зверей, в том числе ушастая сова, зимородок, заяц (беляк и русак), ястреб-тетеревятник. Проходя по лесной территории Бора, можно видеть птиц, которых обычный городской житель без альбома-определителя просто не опознает. В дополнение к этому порядка 230 видов растений, среди которых есть редкие, применяемые в фармацевтике. Кстати, усилиями экологов в районе Бездонного озера проложена прогулочная (идет по мосткам) тропа с объяснительными стендами что-то вроде музея природы.

В окружении Серебряного Бора есть несколько коттеджных поселков. Один из них, почти завершенный проект Silverplace, находится поблизости от территории Бора и расположен недалеко от берега Москвы-реки. Правда, в ходе продаж позиционировался он как собственно Серебряный Бор видимо, на том основании, что он находится уже с серебряноборской стороны от моста через Хорошевский канал.

Что любопытно, в Бору нет ряда коммуникаций, в частности канализации и системы очистных сооружений. И тогдашние высокие чиновники и министры пользовались обычными деревенскими туалетами. Кстати, сегодня владельцы дорогих домов пользуются септиками, в результате чего вынуждены прибегать к услугам ассенизаторов. По поводу коммуникаций можно также отметить, что существует, но, насколько известно, пока не реализуется проект газификации Серебряного Бора, противниками чего, понятно, будут выступать экологи.

Новостройки в окрестностях Серебряного Бора также имеют отношение к этой территории, поскольку вид на Бор является хорошим способом продвижения объектов. Застройщики, осваивавшие площадки по проспекту Маршала Жукова и Карамышевской набережной, всегда отмечали особое свойство будущих квартир: с видом на Серебряный Бор. Также хорошие видовые возможности у домов, расположенных с другой стороны Бора в Строгине, как, например, жилые комплексы Лазурный блюз-2 на улице Твардовского, вл. 14 или Янтарный город в микрорайоне 14-14а Строгина. Из ныне реализуемых проектов максимальными видовыми возможностями в отношении Серебряного Бора обладает жилой комплекс Континенталь группы компаний Конти. Для владельцев квартир в высокой башне Алых парусов Серебряный Бор можно включить в городскую панораму скорее в том числе.
Еще каких-то 3 - 4 года назад банкирам такое и не снилось - спрос на ипотечные программы растет, словно на дрожжах. Но в то же время огромное число россиян по-прежнему не имеют своего угла. Заглядывая в будущее, аналитики уверяют: к 2010 году количество выданных займов на жилье вырастет в десятки раз по сравнению с нынешними показателями. Так что шансы людей наконец-то обзавестись своим углом многократно повышаются. Но просто прийти в банк и подписать договор для этого мало. Что же нужно знать людям, впервые собирающимся воспользоваться ипотекой?

Другой конфликтный поселок Речник. С завидным постоянством за уничтожение этого поселка борются органы Росприроднадзора. Заместитель главы этого ведомства Олег Митволь неоднократно объявлял, что поселок Речник мешает провести генеральную прочистку Москвы-реки, основной водной артерии города. Аргументы против этого высказывал директор ФГУП Канал имени Москвы Андрей Дугинский: если провести такую операцию, уровень воды поднимется на 40 м и будет затоплено полгорода. Речь, надо полагать, идет не об экологии, а опять же о земле. Просто сотка в Крылатском (опять же арендная) стоит не менее $30 тыс. Правда, злые языки говорят, что у господина Дугинского в Речнике есть дача и он просто боится за сохранность картошки в подвале.

В СМИ уже появляются объявления о знакомстве с далеко идущими планами, где молодые люди выдвигают будущей половине условие иметь положительную кредитную историю. Поверьте, это также немаловажно. Чем подмоченнее будет у вас кредитная репутация - постоянно задерживали прежние платежи, скажем, - тем на меньшую сумму вы можете рассчитывать. А в иных случаях вообще откажут. Поэтому если в ваших планах есть желание купить квартирку в кредит, то о кредитной истории придется задуматься уже сейчас.


Береги кредитную историю смолоду
Для начала, конечно, неплохо бы прикинуть свои финансовые возможности. Помните, что один из главных условий выдачи кредита - нормальный доход, часть которого вы сможете вносить в качестве ежемесячных платежей. В раздумьях над тем, какую сумму вам выдать, банкиры большинства кредитных организаций используют простое правило - чтобы после выплаты всех ежемесячных взносов у вас оставалось не менее трети дохода. Так что вам же будет лучше, если на вас и вашей семье не будет больше никаких других кредитов.

Обращайте пристальное внимание на дополнительные комиссии. Порой они здорово удорожают кредит.

Государство нам поможет?
Следующий этап - подбор банка. Наверняка друзей и товарищей у вас, которые уже брали ипотечные кредиты, не счесть. Вот и начните спрашивать у них. И Интернет вам в помощь - любой уважающий себя банк подробно выкладывает все условия на своих сайтах. Там же обычно существуют и ипотечные калькуляторы - программы, способные примерно прикинуть, на какую сумму вы можете полагаться.

- Это не совсем так, - размышляет начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна КАМИНСКАЯ. - При кредитовании по ставке ниже 9% (в валюте) у клиента возникает материальная выгода. А это обязывает оплатить налоги.

Но и без них ипотека - удовольствие достаточно дорогое. Ведь если взять сегодня такой кредит под средние 10% годовых, то через 15 лет переплатить придется больше чем вдвое. Правда, и сама квартирка за это время нехило в цене поднимется. Но все равно: почему банкирам еще раз не снизить ставки, ведь выгода, казалось бы, обоюдная - клиент экономит деньги, банк получает новых заемщиков?..


Осторожно: первоначальный взнос отсутствует
Банков, которые предоставляют сегодня кредиты без первоначального взноса, день ото дня становится все больше. И, с одной стороны, это очень даже неплохо - далеко не каждая российская семья способна сегодня с ходу найти 10 - 30% от цены квартиры. И программы, отменяющие первоначальные взносы, заметно увеличили число заемщиков. Однако не стоит забывать, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше будет ежемесячный платеж, а это очень серьезная финансовая нагрузка на семейный бюджет.

- Одна из важнейших проблем на рынке не ставки, а низкий уровень доходов населения, - убежден директор дирекции андеррайтинга банка Глобэкс Олег СЕМКИЧЕВ. - Из-за небольших зарплат, высокой стоимости жилья и далеко не низкими процентами по кредитам ипотекой пользуется ограниченное количество населения. Однако в ближайшие несколько лет на этом рынке наступит время активных социальных программ, реализуемых банками совместно с государством. Они включат в себя различные льготные условия - низкие проценты, компенсацию по которым банкам обеспечат за счет госбюджета. Кроме того, активное развитие получит ипотека имущественных прав и ломбардное кредитование по ипотеке.

* Потери права собственности на квартиру. Очень распространенный вариант. Сидите вы в новой квартирке, а тут появляется некий дядька, который только что с зоны откинулся и предъявляет права на жилплощадь или ее часть. И вдруг оказывается, что он был временно выписан из квартиры, но никак не вычеркнут из списков собственников. Страховая компания в этом случае покупает вам другое гнездышко.

*Утрата самого жилья.

* Утрата трудоспособности заемщика.


Для чего банкирам страховка
Однако часть собственных денег вам все же понадобится. Большинство банков при оформлении ипотеки требуют застраховаться от трех рисков.


Калькулятор КП
Допустим, вы собрались купить однокомнатную квартирку в Москве стоимостью 150 тысяч долларов. Денег на первоначальный взнос у вас нет, поэтому вы оформляете ипотеку без первоначального взноса на 15 лет и ставке 9,5% годовых. К чему вам нужно готовиться:

Удовольствие это не из дешевых. Обычно тарифы в зависимости от возраста, здоровья, количества членов семей, а также юридической чистоты квартиры (количество ее перепродаж) варьируются от 0,7 до 1,5% от стоимости квартиры. Зато, случись что, вы будете уверены, что появившиеся проблемы решат за вас, а вы не останетесь на улице и без жилья.

Важно!
Процентную ставку можно снизить

за рассмотрение кредитной заявки (единовременная) - 200 долларов;
страховка - около 1500 долларов в год;
средний ежемесячный платеж - 1566 долларов.

Как уверяет Олег Семкичев из банка Глобэкс, пока эту услугу предоставляет ограниченное число банков, и в дальнейшем можно ожидать увеличения числа таких кредитных организаций.

Одной из последних новинок на рынке ипотечного заимствования стало рефинансирование кредитов. Что это такое? Вспомните, что еще лет пять - семь назад одолжиться у банка на квартирку было возможно процентов под 20 годовых. И люди обречены переплачивать оговоренную сумму в течение всего срока договора. Хотя нынешняя ставка почти в два раза ниже. Выбраться из этой кабалы и помогает рефинансирование. Работает это так: банк А, предоставляющий такую услугу, попросту выплачивает досрочно все ваши долги банку Б, в котором вы когда-то оформляли ипотеку. С этого момента вы будете должны уже банку А. Но отныне будете переплачивать не 20% годовых, а, скажем, 10 - 12%.



Главная --> Публикации