Главная --> Публикации --> Рекордный рост жилищного строительства обеспечили сельские застройщики Ритейлер выращивает торговые центры на продажу Щедрый подарок города получил "ингеоком" Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость Как не заплатить лишних налогов при сдаче квартиры в аренду

Регионы, начавшие выбор площадок для будущих лас-вегасов сразу после принятия федерального закона о регулировании игорного бизнеса, теперь должны готовить заявки в минфин. Любопытно, что выход постановления почти совпал с важнейшей датой в реформе игорного бизнеса - 1 июля.

Старт созданию четырех игорных зон в России дает постановление правительства РФ, которое сегодня публикует РГ.

Скажем, в Москве к 1 июля 2007 года останется 22 казино из 49 действующих в настоящее время и 322 зала игровых автоматов из 82 Закон поэтапно вводит субъекты игорного бизнеса в новые условия правового регулирования и уже на первом этапе реализации решает проблему сокращения числа игорных заведений в городах, - комментирует глава Комитета Госдумы по экономической политике, предпринимательству и туризму Евгений Федоров. Так что выжить и работать легально смогут немногие заведения.

Поясним, закон о регулировании игорного бизнеса был принят в прошлом году по инициативе президента России. Предполагается, что ситуация должна кардинально поменяться в два этапа. Сначала с 1 июля 2007 года вступят в силу ограничения, которые способствуют чистке рядов игорного бизнеса. Активы организатора игорного заведения должны быть не менее 600 миллионов рублей, минимальный размер казино - 800 квадратных метров, зала игровых автоматов - 100 квадратных метров, количество игровых автоматов не может быть менее 50, а возрастной ценз для посетителей и работников - 18 лет. Для прошедших это испытание сроки всех лицензий на игорный бизнес истекут к 1 июля 2009 года, после чего компании должны будут прописаться в одной из четырех зон. Или уйти в подполье.

Но есть и еще один аспект. Также до 1 июля регионы имеют право принять собственные законы о запрете игорного бизнеса. То есть закрыть еще до 1 июля 2009 года и те заведения, что соответствуют нормам федерального закона. Такой парад неприятия игорного бизнеса провели более 30 регионов. Скажем, в Санкт-Петербурге принят закон О мерах по реализации Федерального закона..., который запрещает с 1 января 2008 года деятельность залов игровых автоматов на территории города. Аналогичный запрет введен в Подмосковье. Депутатов даже не смутило, что в результате регион потеряет 90 процентов налоговых доходов от игорного бизнеса. Есть и другие примеры. Губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский выступил за постепенное решение, отметив, что с вступлением в силу закона о регулировании игорного бизнеса регион лишается 700 миллионов рублей. В целом поиск замены выпадающим доходам - тяжкое бремя для большинства территорий.

А играть в подполье, по опросам ВЦИОМ, готов лишь каждый четвертый из нынешних клиентов казино и игровых залов.

Но вопрос, как часто бывает в нынешние времена избыточной ликвидности, лежит в иной плоскости: сможет ли нынешняя градостроительная практика обеспечить возведение игорных зон до 1 января 2009 года, как того требует закон? Во всяком случае авторитетный Институт экономики города дал на это отрицательный ответ. Суммировав сроки всех пяти этапов создания игорных зон, аналитики института пришли к заключению, что весь процесс займет 41 - 44 месяца. Прогнозы на тему, сможет ли сжать эти сроки мощный административный ресурс губернаторов, едва ли могут быть подкреплены достаточной фактурой.

Как бы то ни было, великолепной четверке надо браться за создание зон. Это, конечно, дело техники, да и главы регионов демонстрируют энтузиазм. Приморский край выбрал для строительства игорной зоны мыс Черепаха на берегу Тихого океана (город Артем) в 80 километрах от Владивостока и в 40 километрах от международного аэропорта. Размещение игорной зоны даст толчок развитию туристической отрасли и экономики края в целом, - уверен губернатор Сергей Дарькин. А идущие в лидерах процесса Ростовская область и Краснодарский край - совладельцы одной зоны площадью 2 тысячи гектаров - уже сообщили, что объем инвестиций в инфраструктуру игорной зоны в Ростовской области и Краснодарском крае составит 60 миллиардов рублей. Ростовская область и Кубань будут вкладывать в развитие зоны равные средства. За счет региональных бюджетов будут строиться дороги и системы водоснабжения. Другая инфраструктура будет создаваться за счет компаний с государственным участием, в частности, РАО ЕЭС России и Газпрома.

Досье РГ
Четыре игорные зоны будут построены на территории Алтайского и Приморского краев, Калининградской области, а также в Ростовской области и Краснодарском крае (на паритетных началах). Эти территории были определены вступившим с силу с 1 января 2007 года Федеральным законом О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр....
Московское правительство одобрило проект «Пром Сити».

А всем без исключения главам территорий придется решать социальные проблемы, порождаемые зонированием. Недавно в Ростове-на-Дону состоялась акция протеста работников игорного бизнеса. Они хотели привлечь внимание к высвобождаемым 15 тысячам персонала закрываемых с 1 января 2008 года казино и залов. Любопытно, что власти области - будущего хозяина зоны не стали ждать до 2009 года и вычистили весь нынешний бизнес на азарте. А в Москве все работники этого обреченного на скорое отселение бизнеса и вовсе составляют армию в 150 тысяч человек.

До сих пор земля, занимаемая промышленными предприятиями, находилась в их бессрочном пользовании. Однако вступивший в действие Земельный кодекс обязал промышленников с 1 января будущего года либо заключить с государством договор аренды земли, либо выкупить ее в собственность. Федеральные законодатели предложили рассчитывать выкупную цену земли путем перемножения земельного налога на региональный коэффициент, ограничив его максимальный размер для каждого субъекта РФ. Но даже такая дифференцированная система привела к перекосам. В промышленных районах страны -- например таких, как изобилующий дешевой землей Урал, -- предпринимателям придется платить за участки под заводами цену, значительно превышающую ее рыночную стоимость. В регионах с самой дорогой землей -- Москве и Санкт-Петербурге -- сложилась обратная ситуация. Рыночная стоимость земли в центре столицы превышает 10 млн долл. за гектар, однако закон делает цену на участки фиксированной и ограничивает ее 30 ставками земельного налога (порядка 720 тыс. долл. за тот же самый гектар). Столь радужная для потенциальных покупателей перспектива уже привела к массовой скупке спекулянтами акций московских предприятий с целью их искусственного банкротства ради последующего перевода в собственность земельных участков. В беседе с корреспондентом газеты «Время новостей» автор проекта «Пром Сити Москва», депутат Мосгордумы Ирина Рукина, пояснила, что капитализация всех предприятий, расположенных вокруг Садового кольца, составляет сейчас 1--2 млрд долл., а рыночная цена занимаемой ими земли превышает 15 млрд. Подобная разница цен делает уничтожение московских предприятий крайне выгодным бизнесом для спекулянтов.

Столичные власти хотят опередить земельных спекулянтов или по меньшей мере минимизировать потери городского бюджета от приватизации земельных участков по правилам, предлагаемым федеральным центром. На заседании во вторник столичное правительство в спешном порядке одобрило проект «Пром Сити Москва» и намерено вплотную приступить к его реализации до начала 2004 года. Напомним, что этот проект, предусматривающий создание на окраинах Москвы новых промышленных зон по территориально-отраслевому принципу, направлен в первую очередь на защиту столичных предприятий от поглощения непрофильными компаниями, в основном инвесторами -- застройщиками жилья. В своем докладе первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев заявил, что проект «позволит городу вырвать инициативу из рук таких структур, как компания «Росбилдинг», и других земельных спекулянтов». По словам г-на Толкачева, на первом этапе предусматривается выделение 80 га в Северном округе столицы для перевода туда из центра нескольких предприятий легкой промышленности.

Учитывая лоббистские способности ведомства Германа Грефа, столичные чиновники не решились отдать земельный спор на откуп депутатам Госдумы, которым предстоит выбирать один из двух противоположно направленных законопроектов. В мэрии Москвы решили опередить спекулянтов и самостоятельно продать землю под предприятиями в центре города по квазирыночной цене через успешно применяемую в столице схему выкупа инвестором права реализации инвестиционного проекта. В соответствии с вчерашним решением столичного правительства, вывод предприятий предполагается осуществлять за счет инвесторов, заинтересованных в застройке освобождающихся площадей. Более того, инвесторы должны будут заплатить не только за перебазирование, но фактически за создание новых современных производств. На вчерашнем заседании Юрий Лужков, отметив изношенность фондов промпредприятий в историческом центре города, подчеркнул, что их вывод должен обязательно сопровождаться полным техническим перевооружением за счет инвестора. Правда, пока таких инвесторов-альтруистов мэрии найти не удалось.

Впрочем, спасая столичную промышленность, дающую 25% налоговых поступлений в городской бюджет, мэрия Москвы сумела договориться с федеральными властями и внесла в Госдуму разработанные совместно с Минимущества РФ поправки в Земельный кодекс. В соответствии с этим законопроектом, по фиксированным ценам должны выкупаться лишь земли непосредственно под корпусами заводов и фабрик, а остальная территория подлежит выкупу по рыночной стоимости. Однако не успели депутаты Госдумы рассмотреть эти поправки, как с альтернативным документом выступило Министерство экономического развития и торговли. Под давлением Российского союза промышленников и предпринимателей МЭРТ, напротив, предложило снизить максимальную выкупную цену земли с 30 ставок земельного налога до 20, а также ограничить возможности регионов в формировании ставок аренды.

При Сталине в этом районе были снесены постройки Златоустинского монастыря и четыре приходские церкви из девяти, включая национальный шедевр - церковь Успения на Покровке. Среди сохранившихся первенствует другой шедевр - церковь Архангела Гавриила, или Меншикова башня, в Архангельском переулке, 15-а.


Обозревая старую Москву после 16 лет капитализма, замечаешь, что восточная четверть центра (исключая Китай-город) сохранила свою старину лучше других частей. Сегодня мы осматриваем местность между Мясницкой, Маросейкой и Покровкой в черте Бульварного кольца.

Однако затишье бывает тревожным, и забвение имеет обратную сторону. Дом Веневитинова пустует, реставрация то начинается, то прекращается. Давно отселены палаты XVII века в другом конце Кривоколенного переулка ( 9), известные по имени старинного владельца доктора Христиана Ладо. Несколько лет назад Москва уступила оба памятника федералам, чьи управленческие схемы оказались крайне неэффективными. В том же многострадальном переулке частично отселены и ищут инвестора палаты Голицыных (10), где реставраторы раскрыли следы замечательного убранства XVII и XVIII веков.

Новейший вандализм пришел сюда в 1996 году, когда внезапно были снесены классицистический дом Зайцевых в Лубянском проезде, 11 и предпоследний сохранявшийся корпус Златоустинского монастыря в глубине монастырского квартала. Все дальнейшие посягательства встречали отпор. Желание префектуры ЦАО снести знаменитый дом Веневитинова (Кривоколенный переулок, 4) было предано гласности в 1999 году (Известия возвращались к этой истории 24.06.05). Спустя пять лет (см. 23.09.04) активисты движения Москва, которой нет и местные жители отстояли сохранившийся фрагмент стены церкви Успения - сегодня его можно увидеть в интерьере ресторана на Покровке, А в прошлом году то же движение выставляло пикет в защиту доходного дома Хвощинских (Большой Златоустинский, 13), не дав исключить его из списка памятников (28.04.06).

Тем временем жилой дом архитектора обнаружился рядом со школьным (Малый Златоустинский, 3), и это не единственное открытие в окрестностях. Стали известны палаты адмирала Ипата Муханова, командира личного фрегата Петра I, в том же переулке, 10, строение 3 (во дворе). Знаменитый дом Дружеского ученого общества - штаб масонов Новикова, квартира молодого Карамзина - фрагментарно сохранился в объеме бывшей фабрики Феррейна (Кривоколенный, 12).

Отселен и собственный дом Матвея Казакова, в котором помещалась архитектурная школа мастера (Малый Златоустинский, 1). Известия писали о планах московского правительства и Архитектурного института разместить здесь музей Казакова (31.10.2005) и о встречном плане общества Динамо взять памятник себе (25.09.2006). Существует виза Юрия Лужкова: Не допустить потери музея Казакова, но музей не учрежден, дом остается без хозяина и разрушается на глазах.



Вообще, реставраторы все чаще появляются в этих местах для исследований, но все реже - для производства работ. Премьеры новой архитектуры, к счастью, столь же редки в здешней плотной среде. Тем внимательнее нужно относиться к новым проектам. Известен по крайней мере один - офис ЗСАО Лексгарант на месте флигеля в охранной зоне мухановских палат (Малый Златоустинский, 10, строение 2). Флигель, заявленный, но так и не включенный Москомнаследием в число памятников, снесен осенью 2005 года. Распоряжение мэра, разрешающее снос и новое строительство, вышло позже московского 40-го закона, запретившего строить в охранных зонах памятников вне режима регенерации. Однако четыре этажа и более двух тысяч квадратных метров нового офиса не похожи на регенерацию снесенного флигеля. Строительство фактически началось на днях. Между тем мухановский двор зелен, и сюда приходят с детьми жители нескольких кварталов. Предъявленная застройщиком разрешительная документация не полна. Словом, точка может стать горячей.

Столица Германии, в отличие от большинства европейских мегаполисов, не имеет единого центра. Во-первых, в качестве наследия разделения остались Западный и Восточный центры Берлина, соответственно, площадь Зоо и Александер-плац. Во-вторых, к этим двум центрам уже приравнена Потсдамер-плац (тоже как центр города). И, наконец, в-третьих, каждый мало-мальски крупный район Берлина норовит объявить именно свой центр главным и единственно центральным для отдельно взятых жителей района. Такой полицентризм обязательно нужно учитывать, заводя речь о берлинском рынке недвижимости.

Покупку недвижимости в Берлине аналитики Евросоюза называют самой надежной инвестицией. Но горячиться не стоит: местный рынок более чем неоднороден от роскошных многомиллионных вилл до пустующих, заброшенных мертвых кварталов.

С арендой жилья ситуация еще сложнее. Квартиры, так же как офисы и магазины, дорожают от краев внутригородских округов к их середине, и при этом ни в какое сравнение не идут с ценой аренды на зеленых окраинах города. Приблизительные цены на аренду среднестатистического жилья в престижных центрах Берлина: двух-трехкомнатные квартиры в старых домах модного востока стоят от 200 до 300 евро в месяц, огромная пятикомнатная в реконструированном здании 800 евро. А если ограничить поиски непрестижными районами, то можно уложиться во вдвое меньшую сумму. Естественно, цены постепенно растут примерно на 2% в год (средняя цифра по городу и близлежащим окрестностям). Еще один, казалось бы, парадокс: аренда в городах к востоку от Берлина при этом становятся только дешевле. Но к этому феномену мы еще вернемся.

От каждой окраины к каждому центру растут, например, цены на коммерческую недвижимость германской столицы. Кстати, и от центра к центру цены тоже варьируются: самый дорогой на данный момент Восточный центр Берлина. Сейчас в моде улицы, окружающие Александер-плац, и именно здесь сосредоточена культурная и туристическая жизнь города. Это район самых посещаемых магазинов, кафе и галерей и здесь же коммерческая недвижимость самая дорогая в Берлине. К примеру, на не самой людной улице этой части города можно снять помещение под кафе площадью около 70 кв. м в среднем за 2 тыс. евро в месяц. А если отойти на 100 метров, к оживленному перекрестку, платить придется как минимум втрое дороже.

Ну, а если не ориентироваться на метро, ценовой разброс будет еще шире. На курортных озерах Берлинской земли, таких как Тегелер-Зее, Ван-зее, Шлахтензее, Груневальдзее, Мюггельзее и Руммельсбургер Зее, строят элитные, очень дорогие для Германии дома. Так, например, виллы на Ванзее могут стоить и миллион, и полтора миллиона евро.

Почему мы начали именно с аренды, а не с покупки? Дело в том, что в Германии вообще нет, если угодно, традиции покупки и строительства собственного жилья, зато есть сложившаяся традиция аренды. Это, впрочем, не означает, что берлинскую недвижимость никто не покупает. Так, на недавно проведенный опрос о том, как видят свой дом жители германской столицы, подавляющее большинство ответило одинаково: идеальное жилье для сегодняшнего берлинца это дом с садом на юго-западе города. Еще 30% респондентов предпочли квартиру, причем женщины согласны на жилплощадь в 75 кв. м, а мужчины оказались более требовательными, в качестве оптимальной назвав площадь в 100 квадратов. Что до цен, то в зеленой зоне (в пределах досягаемости наземного метро, так называемого S-Bahn) дом в среднем будет стоить 210 тыс. евро, на востоке города 180 тыс. евро. В самых престижных точках города цена может зашкалить до 410 тыс. евро.

Опустевшие дома стоят, служа убежищем местному андеграунду. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома ничтожно малы. Вообще, мертвые города одна из самых больших проблем Берлинских земель. Государству пришлось принять программу сноса пустующего и ветшающего жилья. 22 тыс. квартир уже снесли, 150 тыс. предназначено к сносу. Города, опустевшие более чем на 30%, будут объединять или попросту ликвидировать.

В то время как на участке между Одером и Эльбой больше миллиона домов и вовсе стоят пустыми и продаются за бесценок: гэдээровское жилье, во-первых, не соответствует современным стандартам, а во-вторых, подкачала и местная инфраструктура. По сути, ее не для кого обустраивать: все более-менее активное население давно перебралось отсюда на Запад. После падения Берлинской стены большинство заводов и фабрик Ostie (сленговое название восточных немцев) были признаны нерентабельными либо не отвечающими экологическим требованиям. Соответственно, работы не стало. Кстати, процесс переселения на Запад до сих пор еще не закончен, несмотря на то что страна стала единой уже 17 лет тому назад. По прогнозам аналитиков, к 2030 году Восток покинут еще 360 тыс. жителей.

Законы Германии относительно покупки жилья иностранцами, даже не членами Евросоюза, достаточно либеральны. Здесь нет положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран. Можно покупать все, включая памятники архитектуры. Дополнительные расходы при покупке недвижимости невелики: земельный налог составляет 3,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 3-5% от цены покупки.

Те же аналитики Евросоюза единогласно утверждают при этом, что на сегодняшний день не существует более выгодной и надежной инвестиции, чем в недвижимость в Берлине. За 2006 год такие вложения принесли 15% прибыли, притом что цены выросли лишь на 2-3%. К уже упоминавшемуся 2030 году, согласно прогнозам, цены вырастут в 4 раза.



Главная --> Публикации