Главная --> Публикации --> Итоги прошедшего ii форума московских риэлторов Рекордный рост жилищного строительства обеспечили сельские застройщики Ритейлер выращивает торговые центры на продажу Щедрый подарок города получил "ингеоком" Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость

Mirax Group согласовала со столичными властями новую концепцию комплекса Вертикаль, предусматривающую увеличение общей площади объекта со 118 тыс. до 165 тыс. кв. м, говорится в сообщении Mirax. Жилая часть комплекса составит 66,41 тыс. кв. м вместо запланированных 53 тыс. кв. м, подземная парковка будет увеличена с 400 до 650 машиномест, еще 22,9 тыс. кв. м придутся на коммерческие площади. Все нежилые площади, свыше 27 тыс. кв. м жилья и 506 машиномест, будут переданы инвестору, говорится в постановлении московского правительства #228-ПП О мерах по завершению строительства жилого высотного дома на Ленинском проспекте, вл. 111/2 от 3 апреля этого года. В управляющей компании Новое кольцо Москвы (создана правительством Москвы для реализации программы по застройке города высотными зданиями) подтвердили наличие этого документа. Достроить объект, вернуть городу и собственникам почти 40 тыс. кв. м жилья и при этом выйти 'в ноль' по рентабельности нереально, объясняет причину изменения концепции член совета директоров Mirax Group Максим Темников. Если бы город не согласился на увеличение площади Вертикали, потери Mirax составили бы $60-80 млн, уточнил он.

Mirax Group согласовала с московскими властями новый проект строительства высотки Вертикаль на Ленинском проспекте, которую компания достраивает вместо прежних девелоперов Товарищества застройщиков и Спецвысотстроя. Чтобы сделать проект рентабельным для Mirax, чиновники согласились увеличить общую площадь комплекса почти на 40% до 165 тыс. кв. м. Но вернуть вложенные в завершение строительства комплекса более $200 млн компания сможет только за счет продажи всех нежилых помещений.

Вертикаль один из объектов программы Новое кольцо Москвы, которая предполагает строительство в городе до 2015 года до 200 высотных зданий. Строительство комплекса, расположенного по адресу Ленинский проспект, вл. 111/2, началось в 2002 году. Первоначально девелопером проекта была компания Конти, но через год она переуступила права на объект ЗАО Товарищество застройщиков, а генеральным соинвестором строительства стало ЗАО Спецвысотстрой. Но московские власти были недовольны скоростью реализации проекта (к январю 2006 года комплекс был построен менее чем на половину) и расторгли с ними инвестконтракт. Спустя девять месяцев недостроенный объект был выставлен на конкурс за $21,6 млн, однако ни один из крупных игроков рынка не согласился участвовать в торгах из-за того, что прежние инвесторы успели продать 39 тыс. кв. м жилых площадей из 66,41 тыс. кв. м. Весной этого года чиновникам удалось уговорить Mirax Group достроить Вертикаль, а в мае дочка Mirax компания Строймонтаж-Капитал подписала инвестконтракт с мэрией.

Mirax Group, основанная в 1994 году, входит в пятерку крупнейших девелоперов Москвы. Портфель проектов компании в России, на Украине и во Франции около 5,5 млн кв. м. Самые известные проекты башня Федерация в ММДЦ Москва-Сити, Миракс Плаза и др. Капитализация компании $4 млрд. 90% акций у Сергея Полонского, 10% у Артура Кириленко.

Комментариев ЗАО Товарищество застройщиков и Спецвысотстроя вчера получить не удалось: их телефоны не отвечали.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел и в целом одобрил концепцию развития территории общественно-делового района на Малой Охте, соинвесторами которого выступают ОАО Газпром нефть и администрация города.

Завершить строительство и сдать скандальный объект Mirax планирует в конце 2008 года. Общий объем инвестиций в достройку Вертикали, по оценкам компании, превысит $200 млн. Господин Темников уточняет, что квартиры в комплексе будут продаваться из расчета $6-7 тыс. за 1 кв. м, тогда выручка от реализации квартир в комплексе составит $162-189 млн. Прибыли от продажи жилья мы не получим, подтвердил господин Темников, уточнив, что вывести проект на рентабельность компания рассчитывает за счет продажи всех нежилых площадей. Заместитель гендиректора Дон-Строя Тимур Баткин и старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский оценивают стоимость продажи 1 кв. м коммерческих площадей в $5-7 тыс., а одного машиноместа в паркинге $45 тыс. Получается, что выручка Mirax Group от продажи нежилых помещений в Вертикали может составить $135-180 млн, а общая выручка от реализации проекта $300-350 млн. После изменения концепции компании рентабельность проекта может оказаться на уровне 30-40%, согласен коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов.

По словам главного архитектора, которые приводит Интерфакс, в целом члены Градсовета согласились с необходимостью развития территории на Охте, что касается высотного акцента, то он здесь тоже возможен, но нужно еще раз посмотреть пространственное и масштабное соотношение этого объекта с основным пространством Hевы.

Сегодня был сложный Градсовет, выступило небывалое количество его членов и большинство из них все-таки согласилось с тем, что необходимо развивать эту территорию, необходимо здесь строить и создавать архитектурную доминанту. Строительство возможно с учетом тех условий, которые были высказаны членами совета, - сказал главный архитектор Петербурга Александр Викторов, подвод итоги заседания. Он подчеркнул, что на сегодняшнем совете рассматривалась именно концепция строительства общественно-делового района Охта центр. Сегодня, конечно, решение принимать сложно, но мы должны развивать город, мы обязаны считаться с желанием и города, и бизнеса развиваться, -отметил Викторов.

В ходе заседания представители архитектурной компании RMJM представили концепцию строительства района, а также результаты трех визуальных анализов влияния высотной доминанты на архитектурный облик города. Рецензент концепции, член Градостроительного совета, доцент Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Владимир Линов заявил, что поддерживает выделение городом именно этой территории для создания общественно-делового центра, поскольку она охватывает промышленные районы, а их реконструкция - одна из первоочередных задач нового Генплана города.

В свою очередь вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров отметил, что Газпром сегодня является третей крупной компанией в мире, и любой город был бы рад получить штаб-квартиру такой компании. Будет Газпром строить высотное здание на Охте или не будет, эту территорию мы все равно должны развивать. Если говорить о высоте, то я скажу, что изначально Газпром вышел к нам с предложением просто о строительстве своего офиса, но власти города сказали, что так не будет, что надо развивать всю территорию и что здесь должны быть и объекты спорта, культуры, торговли, - отметил вице-губернатор.

Первый в городе общественно-деловой район Охта центр будет построен в Красногвардейском районе Петербурга. Главным элементом района станет высотное здание - уникальный объект, который станет архитектурной доминантой современного Санкт-Петербурга. Площадь здания составит около 100 тыс. кв.м. Проект строительства общественно-делового района будет реализован совместно администрацией города и ОАО Газпром нефть. 51% стоимости Охта центра будет профинансирован компанией Газпром нефть, 49% - администрацией Санкт-Петербурга. Заседание Градостроительного совета стало завершающим в цикле обсуждений проекта Охта центр. Проект был представлен Общественному совету Санкт-Петербурга, Законодательному собранию, представителям архитектурной общественности города, членам совета по сохранению культурного наследия Петербурга, администрации Красногвардейского района, администрации Петербурга и представителям СМИ.

С момента окончания международного архитектурного конкурса, на котором была выбрана предварительная концепция проекта, он претерпел существенные изменения: архитекторы компании RMJM представили целостный план застройки всех трех зон общественно-делового района. Он включает в себя обширные парковые пространства, культурные и спортивные комплексы, музей современного искусства и театрально-концертный зал. Офисы Газпрома и его дочерних структур займут 16% общей площади района. 35% площадей будут отведены под общественные функции, остальные 49% - под бизнес-центры. Общая площадь территории - 71,4 га. Hа заседании Градостроительного совета обсуждались вопросы транспортного и инженерного обеспечения Охта центра, а также размещения высотного объекта на его территории. Этот вопрос вызвал активную дискуссию. Ряд членов совета выразили сомнения в правомочности размещения высотного объекта. При этом, по словам заместителя председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Виктора Полищука, место по пространственной организации и исторической ретроспекции может иметь высотные характеристики, здесь должен быть доминирующий акцент.

7 сентября состоялось официальное открытие первого универсального спортивного стадиона городского значения на территории района Строгино СЗАО. Первый символический удар по мячу нанес мэр столицы Юрий Лужков. Как сказал на церемонии открытия стадиона столичный градоначальник, теперь жителям Строгино будут завидовать москвичи из других районов, «однако эта зависть будет короткой, поскольку мы в Москве везде строим спортивные объекты». Мэр отметил, что в каждом дворе должна быть небольшая спортивная площадка. Он пожелал побед «всем, кто будет заниматься на этом стадионе».

В Строгино открыт стадион «Янтарь». Стадион построен компанией «Сити-XXI век» в рамках реализации программы «Строгино-XXI век».

Стадион расположен в Строгинской пойме (между Проектируемым проездом, 54-33 и береговой линией поймы), откуда открывается прекрасный вид на Москву-реку, Серебряный бор и на удивительные по своей красоте памятники архитектуры XVIII века деревни Троице-Лыкова с перспективой на Крылатское и Московский государственный университет.

Инициатором строительства данного объекта в рамках реализации комплексной программы московского правительства по развитию и благоустройству района выступила компания «Сити-XXI век». Префектура Северо-Западного округа поддержала инициативу, поскольку в округе с населением 120 тыс. человек долгое время наблюдалась острая нехватка спортивных объектов. Сооружение стадиона обошлось инвестору в 7 млн. долларов, причем, как отметил руководитель компании «Сити-XXI век» В.Алексеев, эти вложения были сделаны до того как компания начала получать отдачу от реализации коммерческой части проекта — строительства жилого комплекса «Лазурный блюз» (средняя стоимость квадратного метра — $1200).

При строительстве стадиона были применены последние технологические разработки в области строительства спортивных объектов. На стадионе установлено покрытие последнего, четвертого поколения, соответствующее мировым стандартам. Неоспоримыми преимуществами такого покрытия являются устойчивость к экстремальным нагрузкам, возможность использования даже при низкой температуре воздуха, высокая устойчивость к износу, а также невысокие затраты на уход. Кроме этого, искусственное покрытие обеспечивает равномерный и нейтральный отскок мяча, что особенно важно для профессиональных футболистов.

В комплекс открытых спортсооружений вошло футбольное поле классического размера — 105х68 м, вокруг которого уложены беговые дорожки длиной 400 метров, спортивные площадки для занятий волейболом, баскетболом, теннисом и трибуны для зрителей на 500 мест. В крытой части стадиона расположены тренажерный зал, восстановительный центр и административные помещения. Стадион подключен к городским инженерным сетям.

Второй очередью строительства стадиона станет возведение Центра фигурного катания Елены Чайковской и водного центра, а также нескольких жилых комплексов на берегу Строгинской поймы.

Стадион, как первая очередь многофункционального спортивного комплекса, построен для нужд города — он будет служить площадкой для игр на первенство Москвы и тренировок футбольной команды «Строгино», в которой занимаются более 300 местных ребят разных возрастных групп. Это сооружение войдет в число спортивных объектов Москвы, рекомендованных для проведения городских и российских соревнований. Стадион — первый объект спортивного назначения, построенный компанией «Сити-XXI век» совместно с генеральным подрядчиком, компанией «Мосзарубежстрой», в рамках реализации комплексной программы «Строгино-XXI век» по решению Правительства Москвы.

Итак, власти пытаются любыми судьбами добиться от людей добровольного отчисления положенных по закону налогов в бюджет. Москвичи же кровными доходами делиться не намерены. Ввиду того, что доказать получение денег практически невозможно, налоговики пытаются прибегнуть к старым добрым методам. А именно, призвать соседей сигнализировать, или попросту стучать на тех, кто сдает квартиру рядом с ними. Как заявил сегодня глава ФНС Михаил Мокрецов, его ведомство будет стремиться в обязательном порядке осуществлять контроль за доходами тех, кто имеет в собственности по 2-3 квартиры и сдают их в черную, не уплачивая налоги. Но, поскольку технически осуществить это довольно сложно, ФНС взывает к общественности. Мы очень рассчитываем на помощь сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, которые сдают квартиру, - отметил М.Мокрецов.

Ледовый дворец появится в Строгино к 2005 году, сообщил на пресс-конференции префект Северо-Западного административного округа столицы Виктор Козлов. Во дворце спроектированы две ледовые арены с трибунами на 1500 мест, водный центр с двумя бассейнами для взрослых и детей, а также спортзал размером 42х44 метра для занятий футболом, волейболом и баскетболом. Кроме того, в Ледовом дворце разместятся боулинг-клуб на восемь дорожек, фитнес-центр и кафе. Недалеко от дворца будет построен автомобильный паркинг на 300-400 машино-мест. Общая площадь комплекса составит около 29 тысяч кв. метров. Ледовый дворец разместится на пересечении улиц Маршала Катукова и Таллинской. От находящегося рядом Строгинского бульвара к Ледовому дворцу пройдет современная пешеходная зона с кафе, магазинами и детскими площадками.
Сдавать квартиру в Москве дело не только прибыльное, но и сложное. Не только москвичи, имеющие излишек жилплощади, желают заработать на росте аренды, но и власти столицы. Налоговые органы уже давно спят и видят, как бы заставить арендодателей поделиться частью доходов, то есть, заплатить налоги. Однако граждане, как не странно, не желают расставаться с 13 проц ежегодного дохода от сдачи собственной квартиры. Если средняя цена однушки на окраине составляет сейчас 700 долларов, то в год ее хозяин в среднем получает 8,4 тыс долл. 13 проц от этой суммы тысяча с лишним долларов. Немало даже для неплохо по российским меркам зарабатывающего москвича, а если квартиру эту сдает пенсионер, то без труда можно посчитать, сколько среднестатистических пенсий вмещает налог.

Что ж, ситуация для съемной квартиры обычная. Не всегда хозяину удается с первой попытки найти подходящего жильца, не всегда жильцу удается найти устраивающее его жилье. Менять постояльцев такая квартира может довольно регулярно. Со всеми вытекающими последствиями в виде постоянно шастающих по лестничной клетке незнакомцев, а то и выселением со скандалом. Однако бизнес свой арендодатели не легализуют несмотря на то, что в их квартиру уже зачастила милиция, а состояние мебели и другого имущества резко ухудшается.

В первую очередь, налоговики делают ставку на актуальную для всех жителей многоквартирных домов проблему коллективной безопасности. Действительно, если в доме пять подъездов и 22 этажа по четыре квартиры на каждом, совсем не безразлично, кто живет рядом. А вдруг соседка с виду старушка-божий одуванчик, погнавшись за приварком к пенсии, сдала квартиру пособникам чеченских террористов? С виду вроде бы милые люди, а может они хранят в этой квартире мешки со взрывчаткой? Соседи должны знать, кто живет рядом, - заявил в этой связи М.Мокрецов. - И вряд ли их может устраивать ситуация, когда в соседней квартире люди меняются каждые три месяца.

На деле все решается гораздо проще и на честном слове. Арендатор и арендодатель находят друг друга, обычно с помощью риэлтора. Если все ОК, то они договариваются, посредник получает комиссию, а будущий жилец единовременно выплачивает сумму, эквивалентную тройному размеру месячной платы. Две трети хозяину квартиры: плата за месяц вперед плюс страховка от неуплаты или порчи имущества. Треть риэлтору в качестве вознаграждения за содействие. И таким образом, по неофициальным данным риэлторских агентств, ежемесячно в Москве сдается порядка сотни тысяч квартир. А по данным органов регистрации жилья, владельцами двух и более квартир являются порядка 120 тыс москвичей. В целом, эксперты считают, что на столичном рынке аренды ежегодно крутятся около 4 млрд долл в год. Соответственно, сумма налогов, уплаченных владельцами жилья, должна ежегодно составлять более 12 млрд рублей. Реальные же сборы в 2006 г были значительно ниже всего 217 млн. рублей. Эту сумму мытарям удалось собрать с тех 6 тыс арендодателей, кто внял-таки призыву заплатить налоги и спать спокойно и заключил договор с жильцами. Убытки бюджета, как мы видим, огромны.

Между тем, все спорные вопросы легче было бы урегулировать с помощью договора, в котором прописаны все условия сдачи. Жильцы были бы спокойны, что их не выкинут в любую минуту, владелец квартиры получил бы некую гарантию сохранности имущества, а также того, что постояльцы внезапно съедут, не заплатив за аренду. Однако такой договор подразумевает уплату налога. В соответствии с Налоговым кодексом, до 30 апреля текущего года арендодатель обязан отчитаться перед ФНС по полученным в предыдущем году доходам. А до 15 июля 13 проц от сумм, полученных в прошлом году, нужно отдать государству.

В принципе, власти, если пожелают, могут устроить показательный процесс над кем-то из пойманных граждан. Если вина владельца квартиры будет доказана, то ему придется заплатить, кроме 13 проц налога, штраф за его своевременную неуплату в размере от 20 до 40 тыс рублей и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ /на сегодня это 10 проц годовых/. Это за один год, а если за три /дальше налоговики, по закону, копать не имеют права/, то сумма получится весьма внушительной. Конечно, доказать сам факт передачи денег довольно сложно, особенно, если оба и съемщик, и хозяин квартиры откажутся его подтверждать. Ведь вполне возможно, что человек заселил на пустующую площадь родственника, знакомого, или кого-то, с кем находится в близких отношениях. Получается, что мытари, вместо того, чтобы заниматься своими прямыми обязанностями, вынуждены будут ворошить грязное белье россиян, на которых кто-то из соседей донес. Возможно, не по факту, а просто из личной неприязни. Такое среди наших граждан, измученных бытовухой и постоянной нехваткой денег, увы, не редкость.

ФНС взывает к бдительности соседей уже не первый раз. В последний раз подобные призывы были озвучены нынешней зимой. И, это, похоже, уже начинает приносить первые плоды. По данным ГУВД, только за два месяца текущего года в столице выявлено около тысячи граждан, получающих нелегальный доход от сдачи жилья. При этом специальных проверок не проводилось - все сдатчики квартир попались в результате рейдов участковых милиционеров. Участковые, в свою очередь, как правило, работают именно по сигналам соседей. Помогли правоохранительным органам и налоговики, предоставившие ГУВД базу в 45 тыс квартир, которые, по информации УФМС, могут сдаваться нелегально.

По мнению участников рынка, такие идеи, если они, конечно, найдут реальное воплощение, действительно могут привести к тому, что сами владельцы сдаваемых квартир побегут в налоговую. Тем более, что налоговое бремя можно снизить достаточно зарегистрироваться, как ПБОЮЛ, и можно с любых доходов уплачивать всего 6,5 проц годовых. Но все равно это приведет к росту цен на аренду, которая сейчас остается фактически единственной возможностью для небогатых граждан пожить в отдельной квартире. Ведь снимают жилье не только гастарбайтеры, но и сами москвичи: молодые семьи, например, не хотят сосуществовать с родителями. Всем им придется раскошелиться из-за того, что властям понадобилось улучшить собираемость налогов. В среднем, по оценке аналитиков рынка, цены на аренду вырастут на 15-20 проц. В них войдет не только 13 проц собственно налога, но и компенсация хозяину за потерянное в беготне по инстанциям и собирание справок время. Ведь процедура декларирования доходов в налоговой очень непроста частные предприниматели это знают. Те же, кто, несмотря ни на что, решит по-белому не работать, тоже поднимут плату: за дополнительный риск.

Но тут есть одна закавыка: дело в том, что, если посторонний живет бесплатно, тогда он опять-таки является выгодоприобретателем. Ведь цены на аренду в Москве известно, какие, и по-хорошему, с этой выгоды жилец на халяву должен заплатить налог. В ФНС уже высказывали мысль, что могут обращаться в суд, дабы тот доказал, что арендатор получил доход в материальной форме, и предложил последнему пополнить бюджет государства. Эта инициатива, пока только теория. Но если до такого дойдет на практике, понятно, что снимающему жилье будет проще переложить ответственность на хозяина, заявив куда следует, что он жил в этой квартире такое-то количество времени и платил арендодателю такую-то сумму. То есть, опять таки в дело вступает старый добрый принцип настучи на ближнего своего. Иначе, чего доброго, придется раскошелиться самому.



Главная --> Публикации