Главная --> Публикации --> За неделю жилая недвижимость в сочи подорожала на 30% Риелторы меняют руководство Тайны обмена Апгрейд панели Московские квартиры. переоценка ценностей?

Вложиться по-новому
Безусловно, всех участников рынка волнуют перспективы частных инвесторов. Инвестиционные покупки всегда составляли значительную долю именно на элитном рынке. Сейчас цены достигли небывало высокого уровня, и наблюдается коррекция (пусть и в меньшей мере, чем в других секторах рынка). Насколько интересна элитная жилая недвижимость частному инвестору в настоящее время?

То, что в Москве и ближнем Подмосковье есть дорогое, очень дорогое и сверхдорогое жилье, ни у кого не вызывает сомнения. Но всегда ли оно подпадает под определение элитного? Насколько цена соответствует качеству в этом секторе рынка? Каковы перспективы элитных новостроек и насколько интересны предложения на этом рынке для частного инвестора? Все эти вопросы прозвучали на круглом столе, организованном в начале июня издательским домом Коммерсантъ и риэлтерской компанией Tweed. Свои ответы давали представители крупнейших риэлтерских агентств, работающие в сфере элитной недвижимости.

Александр Шаталов, Intermark Savills, партнер:
Я хочу напомнить историю с домом Коперник. В свое время цена квадратного метра была выставлена на уровне $20 тыс., и мы рассматривали этот дом как инвестиционно непривлекательный продукт, считали, что это цены для конечного потребителя. А сейчас можно говорить о том, что люди, купившие квартиры по таким ценам, неплохо заработали на этом вложении. В последнее время на рынке появляются мегапроекты в сфере элитной недвижимости. В отличие от клубных домов из 20-30 квартир для таких жилых комплексов важна скорость реализации. Там, наверное, усредненная цена будет в целом меньше, и в том числе эти проекты будут очень интересны с точки зрения инвестирования на начальных этапах. Поэтому, я считаю, инвестиционный потенциал элитного рынка далеко не исчерпан. Вопрос в том, чтобы грамотно выбирать себе продукт инвестирования. Это первое. А второе вопрос инвестиционной стратегии. Краткосрочная покупка это достаточно рискованный вариант поведения на рынке. Другое дело долгосрочные инвестиции. Все понимают, что в перспективе, даже если произойдут какие-то краткосрочные коррекции, квартира будет только дорожать. Конечно, при том условии, что вы купили ее в правильном месте.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
Я бы не спешила говорить об остановке роста цен на элитном рынке. Я знаю застройщиков, которые намерены поднимать цены уже в ближайшее время на 15-20%. Именно в ближайшее время летом, не дожидаясь высокого сезона. Это стратегически правильно: покупатели должны привыкнуть к высоким ценам, чтобы к тому времени, когда начнется сезон, новый уровень уже казался привычным. Что касается частного инвестора: если раньше ему нужна была доходность в размере 100% в год, то сейчас он отлично чувствует себя при доходности 30%. В городском сегменте уже нет варианта покупки квартиры по заведомо сниженной цене на начальном этапе строительства. Многие застройщики ставят сразу отсекающие цены, соответствующие этапу окончания строительства. Если кто-то купит хорошо, нет квартира простоит до завершения строительства. И все же существуют инвестпакеты на начальных стадиях, пусть и небольшие. При таком варианте инвестиционные покупки выгодны, причем именно в элитной сфере. В бизнес-классе также существуют инвестпакеты, значительно большие по метражу, которые охотно выкупают, например, банковские структуры. Но они же с легкостью выбрасывают их на рынок в случае необходимости, так что инвестиционная покупка в бизнес-классе значительно более рискованное предприятие.

С отделкой или без?
Квартиры в Москве в подавляющем большинстве сдаются без отделки. Элитный сектор не исключение. Покупатель, готовый потратить $20 тыс. и более за квадратный метр жилья, получает голые бетонные стены и полы. Это в лучшем случае зачастую квартиры вообще покупаются по картинке. Это чисто российская особенность, и вполне закономерно, что она вызывает недовольство у клиентов, знакомых с западной практикой продажи квартир. С другой стороны, при нынешнем высоком спросе и практике продаж на ранней стадии строительства квартиры просто не имеют шанса дожить до отделки, даже если застройщик поставит перед собой такую цель. Где же выход из этой ситуации?

Наталья Пронина, заместитель директора отдела исследований компании Knight Frank LLC:
Передо мной лежит свежая аналитика по элитному рынку. На первичном рынке элитного жилья в январе рост цен составил 4,5%, в феврале порядка 7%, в марте 4%, апрель 0,5%, май 0,4%. В принципе я соглашусь с тем, что уже говорили коллеги: если на массовом рынке у нас идет коррекция, то на элитном рынке просто застройщики выбирают другую политику. Инвесторы сейчас практически не вкладываются, цены рассчитаны уже на желающих приобрести квартиру для собственного пользования. И, несмотря на это, цены не снижаются, они очень медленно, плавно держатся на одном уровне либо растут. Я думаю, что летом будет продолжаться затишье на уровне 0,5-1% в месяц, а осенью мы увидим плавный выход на 2, 2,5, 3% в месяц. Мы все знаем, что 2006 год у нас был просто достаточно высоким по росту цен если не ошибаюсь, рост цен составил 96%. Остановка связана с тем, что уже выбран процент прибыли за 2007 год.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
Я соглашусь с тем, что мы придем постепенно к западным стандартам. Но это не может получиться одномоментно, вдруг. Необходима адаптация рынка. И сделать это довольно просто. Пускай идут продажи на начальной стадии, а те квартиры, которые не продаются с самого начала, надо отдавать под отделку. Естественно, их стоимость будет повышаться со временем, а покупатели будут иметь выбор купить дешевле и делать ремонт самостоятельно или въехать в готовые апартаменты. Кроме того, застройщик даст шанс людям, которые купили квартиру первыми, не жить годами в ужасе от того, что их соседи еще десять лет будут стучать молотками. Вы сможете говорить при продаже первому же клиенту, что вне зависимости от продаваемости дома через три-четыре года все будет построено, ремонты закончатся, лифты не будут обиты картоном, что везде будут нормальные холлы и т. д. Это решит проблему в корне и удовлетворит тех, кто хочет получить более дорогой законченный продукт.

Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank LLC:
На Западе не принято сравнивать качество строительства дома, там нет таких понятий, как высота потолка, толщина перекрытий, качество инженерных систем. Там покупатель смотрит прежде всего на уровень отделки квартиры, до которого в России еще пока, к сожалению, не дошли. У большинства зарубежных специалистов, которым мы показываем лучшие объекты на Остоженке и в других районах, с точки зрения архитектуры и инженерии претензий нет. Но их приводит в шоковое состояние вид выставленных на продажу квартир без отделки. И если мы хотим все-таки приближаться к западным стандартам, то должны уже появляться дома с хорошим уровнем отделки. И застройщики, у которых снижается уровень доходности, обязательно придут к этому, они будут вынуждены повышать уровень ликвидности своих объектов с помощью отделки.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
У меня очень большие сомнения, что наш рынок в ближайшие 10-15 лет придет к сдаче квартир с отделкой. Даже самый лучший застройщик, по моему мнению, не в состоянии обеспечить покупателям ту отделку, которую они бы хотели видеть в своих квартирах. В настоящий момент вкус нашего потребителя настолько разнообразен, что, отделывая квартиры, застройщик несет большие риски по неликвидности своего объекта и долгой его реализации.

Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed:
Теоретически это хорошо звучит, а на практике? Кто гарантирует качество отделки, соответствующее запросам покупателя элиты? Я знаю примеры, когда клиент отказывался от квартиры, которая его абсолютно устраивала, только из-за ужасного качества отделки. Насколько должна быть выше цена за квадратный метр объекта с ремонтом относительно объекта без ремонта? Вот в этом весь вопрос.

Элитные муравейники
Еще несколько лет назад элитными городскими объектами считались исключительно клубные дома на 20-30 квартир. Сейчас ситуация изменилась, и в качестве элитных позиционируются проекты, рассчитанные на несколько сотен жильцов. Насколько правомерно такое расширение понятия элитности?

Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty:
Я согласна с Ириной Могилатовой. Наш рынок, может быть, и готов съесть такой продукт, но в минимальном масштабе. Я не думаю, что это будет массовая тенденция, которая будет воплощена в жизнь в ближайшие годы в Москве. Наши клиенты любят все эксклюзивное. Еще они любят занимать своих жен на долгие годы ремонтами в купленных квартирах. Даже покупая готовые квартиры, как правило, все начисто переделывают, вкладывая огромные деньги. Это реальность нашего рынка.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
 Да, укрупнение проектов объективная тенденция. И связано это с тем, что площадок становится все меньше и меньше, бедная Остоженка уже вся распродана. Девелоперы, естественно, хотят заработать больше и не могут позволить себе такую роскошь, как строительство маленького клубного дома. Сейчас мы с полным правом говорим о том, что крупные проекты также могут быть элитными. Количество квартир в элитных домах будет увеличиваться.

Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank LLC:
Я могу рассказать, откуда возникла эта традиция ставить знак равенства между элитным и клубным домом. Она возникла в послекризисном 1998 году, когда у застройщиков просто не было средств, чтобы строить крупные объекты. Это с одной стороны. С другой и покупателей не нашлось бы на крупные элитные проекты. За два года после кризиса на Остоженке было построено около 800 квартир, это небольшой объем. И застройщики вместе с риэлтерами создали этот миф: элитный дом значит маленький. Точнее, это не миф, а очень грамотный маркетинговый ход.

Евгений Юр, руководитель отдела городской недвижимости компании Paul`s Yard:
Конечно, при желании мы можем называть элитным домом все, что не панель. На самом деле, если уж говорить о продукте VIP-класса, все-таки его не может быть много. Не может дом такого уровня подходить в одинаковой степени ста жильцам. Люди, которые пытаются купить что-то индивидуальное, все равно будут стремиться к неповторимости. Rolls-Royce нельзя собирать на конвейере.

Эллина Фадеева, генеральный директор компании Контакт элитная недвижимость:
 Мне кажется, дело именно в том, что площадок становится все меньше, а особняки закончились. При прочих равных условиях малоквартирный дом, конечно же, удобнее для жизни. Вернемся к вопросу об отделке: наверное, проще пережить ремонты, когда у тебя пять соседей, а не сто. Но тенденция к укрупнению есть, с этим не поспоришь.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость:
Критериев элитарности для загородного дома, пожалуй, больше, чем для городской квартиры. Если в городе еще можно мириться с огрехами вида из окон, то для загорода место и окружение первый и главный критерий. На втором месте наличие развитой инфраструктуры. Вы можете построить замечательный поселок на 60-м километре Новорижского шоссе, но ни о какой элитности речи быть не может именно из-за отсутствия необходимой для жизни инфраструктуры. Это должно быть все то же, что и в городе: школа и детский сад, фитнес-центры, рестораны, супермаркеты и т. д. И не просто школа должна быть, а несколько, с разными специализациями, чтобы была возможность выбора. В-третьих, конечно, поселок должен быть охраняемый. Четвертое архитектурная целостность, которая для загорода еще важнее, чем для города. Поэтому поселки, которые формируются путем продажи участков земли без подряда, вряд ли можно считать элитными. Ни о каком единстве архитектуры в них речи быть не может. И на десять человек с нормальным вкусом обязательно придется один, который поставит трехметровый забор желтого цвета. Пятое это все-таки инновации. И в технологиях, и в инженерии. Центральное кондиционирование, подогреваемые полы, подогреваемые входы, подогреваемые крыши все то, что мы называем системами умного дома. Это относится и к материалам. Ну нельзя построить элитный дом из пеноблоков! И наконец, размер участка минимум 30 соток, площадь дома минимум на четыре спальни независимо от состава семьи и гараж минимум на три машины. Если суммировать все эти характеристики, не так уж много окажется у нас настоящей элиты за городом. И не так уж много мест, где можно строить поселки высокого уровня.

Все дело в инфраструктуре
Кто бы спорил с тем, что загородные дома (именуемые коттеджами, хотя правильнее называть их виллами) у нас уже научились строить на высоком уровне. Но вот окружение, недостаток социальной инфраструктуры не позволяют в большинстве случаев считать жизнь за городом по-настоящему комфортной. И многие люди по-своему решают проблему загородного проживания в дополнение к городской квартире покупают элитные дачи.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:
Хотелось бы обратить внимание на тенденцию, которая явно проявляется в последнее время: спрос на такой вид недвижимости, как дальняя дача. Соответственно, появляется и предложение. Сегодня покупатели загородной недвижимости делятся на две категории. Первая это те, кто хочет жить за городом постоянно. Для них предел 15 км от МКАД, дальше ездить просто физически невозможно. Но даже на небольшом расстоянии возникают проблемы. Тимур Сайфутдинов правильно сказал, что главная проблема это инфраструктура. Возить ребенка в школу даже с Рублевки малореально. То есть, конечно, можно, но бедные дети будут просто жить в машине. И поэтому появляется вторая категория клиентов те, кто не желает расставаться с городским образом жизни, при этом выезжая на дачу на выходные. Естественно, если нет необходимости каждый день ездить в город, загородный дом может находиться гораздо дальше от Кольцевой автодороги до 60 км и даже 100 км. Плюсом отдаленности является лучшая по сравнению с ближним Подмосковьем экология. Я думаю, со временем будет активно развиваться эта тенденция строительство дальних дач элитного уровня.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
Тимур имеет в виду, что, кроме Рублевки, элитных поселков пока нигде быть не может. Но уже появились проекты, которые теперь могут конкурировать с Рублевкой. Пусть это будет 20-й километр Осташковского шоссе отнюдь не лучший вариант в плане транспортной доступности, зато феноменальное место, окруженное лесом и водой. Или возьмите Дмитровку. Последние три года девелоперы пытаются построить там высокую элиту, поскольку это единственное направление, где есть большая вода. Да, пока не очень получается, но там уже строится хороший бизнес-класс. Что касается других направлений, то Новорижское шоссе явно претендует на элитарность. Хорошие перспективы у Калужского, Киевского шоссе.

Москва
Брюсов пер., д. 19
Молочный пер., д. 1
Монолит (ул. Косыгина, д. 19)
Купер Хаус (Бутиковский пер., д. 3)
Бутиковский пер., д. 5

Топ-10 элитных объектов
Участники круглого стола путем консенсуса определили 5 лучших городских домов и 5 лучших загородных поселков в элитном сегменте. При этом рассматривались только те объекты, которые находятся в продаже в настоящее время. Вот какой получился список.

В мае-июне цены на загородную недвижимость, как отмечают участники рынка, выросли незначительно, но в мае покупатели недвижимости, как и ее продавцы, вообще не очень активны. Цены на большинство загородных поселков остались неизменными, но наиболее востребованные предложения подорожали на 1-7%. Новых значительных проектов на рынке не появилось, исключения несколько небольших поселков и проект Промсвязьнедвижимости по застройке земли за Зеленоградом, который, впрочем, предполагает в большей степени многоэтажную застройку.

Подмосковье
Ландшафт (Рублево-Успенское ш.)
Санаторий Барвиха" (Рублево-Успенское ш.)
Чехово (Новорижское ш.)
Миллениум (Новорижское ш.)
Пирогово (Осташковское ш.)
На загородном рынке месяц застоя. Те, кто торопился приобрести дом к началу летнего сезона, уже это сделали, те же, кто не торопится с покупкой, уехали в отпуска на майские праздники и отложили важные покупки на потом.

Мнения участников рынка
Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК Конти:
Загородный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост, так как в прошлом году этот сегмент рынка остался недооцененным. Так, в мае загородная недвижимость выросла на 2-5%.

Среди актуальных тенденция этого сезона рост количества сделок по покупке домов и участков, совершающихся с использованием ипотечного кредитования. Все больше кредитных организаций начинают предоставлять кредиты на покупку коттеджей и земли, а менталитет российских покупателей постепенно меняется в сторону нормального отношения к кредитам.

На рынке загородной недвижимости в мае начале июня никаких значимых событий или потрясений не произошло. Тенденции к росту или падению цен не наблюдалось, новых громких проектов анонсировано не было. В мае активность покупателей на рынке загородной недвижимости была достаточно низкой. Многие риэлтеры отмечают, что количество показов в этот период заметно сократилось. Скорее всего, это связано с тем, что большинство клиентов разъехалось в отпуска на майские праздники.

Иван Потапов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard:

Цены на загородную недвижимость за май и начало июня практически не изменились. На рынке загородного жилья замечен повышенный интерес к поселкам на дальних расстояниях. Главные их преимущества экологически чистая местность, тишина, покой, широкий простор, который позволяет побыть наедине с природой и отвлечься от суетных дней мегаполиса. Что касается дороги, то пробки образуются как раз при выезде из столицы, поэтому основная сложная часть пути все равно располагается на ближнем расстоянии от Москвы.

Алина Андреева, пресс-секретарь компании Комстрин:

Поселки на дальних расстояниях предлагают состоятельным покупателям большие наделы земли, большие площади домов. В дальних поселках, рассчитанных на состоятельных людей, есть все: рестораны, бары, магазины, прогулочные зоны, пляжи, яхт-клубы, горнолыжные спуски, теннисные корты, вертолетные площадки и т. д.

Помимо того что поселки на дальних расстояниях ниже по стоимости, такие поселки рассматриваются покупателями с небольшими доходами как возможность жить на природе вне зависимости от времени года. Покупатели же с высоким достатком рассматривают поселки на дальних расстояниях как временное жилье для отдыха, как возможность уединиться на природе и вывезти свою семью на лето и в праздничные дни.

Думаю, что поселки на дальних расстояниях будут очень востребованы в будущем. Спрос на экономкласс всегда был и в ближайшее время будет только увеличиваться. Уже сейчас к проектам загородного жилья на дальних расстояниях есть живой интерес. К тому же места в ближайшем Подмосковье уже не имеют былой заповедной красоты такую природную исключительность покупатели могут найти себе в поселках, расположенных далеко от Москвы.

Потребность в коттеджных поселках на дальних расстояниях есть у покупателей разного достатка. Одни выбирают для себя недорогой дом с лесом, прудиком и такой вариант находят далеко от столицы. Другие, имея в собственности и квартиру в Москве, и дом на Рублевке, покупают себе еще один коттедж как можно дальше от столицы, чтобы вместе с семьей отдыхать здесь, на лоне природы.

В мае 2007 года общий объем предложения объектов загородной недвижимости увеличился на 6% и составил свыше 22 тыс. домов. Средняя стоимость 1 кв. м объекта, предлагаемого на рынке в мае (вне зависимости от категории объекта первичный или вторичный), составила $224 При этом спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться в мае по сравнению с апрелем почти на 10%. Это можно объяснить и тем, что спрос в этом сегменте в текущем году активизировался гораздо раньше обычного, а также тем, что к началу летнего периода желающие приобрести загородную недвижимость, как правило, в большинстве своем уже стараются реализовать свои планы.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:

В мае загородный рынок наконец начал расти, причем быстро. Количество обращений возросло втрое, вслед за покупателями оживились и продавцы. Умные уже подняли цены где-то на 20%, некоторые переборщили и повысили ценник на 50%. Уже второй год мы наблюдаем смещение сезонных пиков активности. В этот раз причиной стала стагнация городского рынка, а число сделок по крупным земельным наделам также возросло. Прошедшие выставки в Канне (MIPIM) и Вене (Real Vienna) показали и доказали, что денег на рынке вращается много, а вот с конкурентными идеями дело обстоит хуже. Поэтому, как всегда, в выигрыше будут те, кто предлагает самые передовые проекты европейского уровня.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость:

Для рынка городской недвижимости лето это традиционный период затишья, а для рынка загородной недвижимости это время период активных продаж. Хорошая погода способствует желанию покупателей посмотреть будущее загородное жилье. Таким образом, в летний период на загородном рынке спрос увеличивается.

Мария Разоренова, специалист аналитического отдела управляющей компании Северо-Запад:

Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group:

За май цены на различные объекты загородного рынка выросли в среднем на 5-10%. Соответственно, поселки дачного типа сейчас пользуются большим спросом, а значит, и цены на них поднимаются сильнее. Рынок загородного жилья активно развивается начинаются продажи в новых поселках, строятся новые объекты. В качестве примера можно привести тот факт, что в мае на рынок вышло шесть новых поселков Троица на Новорижском шоссе, Новоборовское на Киевском, Усадьба Аксаково и Яхромские горки на Дмитровском, Красный Огорок на Щелковском и Генеральские дачи на Ильинском.

Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен. В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом.

В мае 2007 года застройщики продолжали отслеживать и делать выводы, как сезонное мартовское повышение цен сказалось на динамике продаж в их поселках.

Каждый покупатель квартиры и каждый застройщик частного дома может рассчитывать на то, что государство вернет ему 1 млн руб. в качестве налоговой льготы. Более того, если деньги на приобретение недвижимости взяты у банка, то приобретателю светит еще вычет по ипотечным процентам. Как, сколько и за что получают имущественный налоговый вычет, изучала Евгения Дмитриева.

Самый высокий спрос пришелся на коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, то есть на рынке востребованы домовладения стоимостью до $400 тыс., поэтому развитие данных сегментов рынка видится наиболее целесообразным в 2007 году.

Но и этот возвращаемый государством миллион не из тех, которые приносят на блюдечке с голубой каемочкой. На какие-либо деньги от государства может рассчитывать лишь тот покупатель, который сначала деньги государству заплатил. В данном случае в виде подоходного налога. То есть лишь те строители и приобретатели квартир, которые исправно уплачивают подоходный налог, могут рассчитывать не просто на 1 млн руб. в качестве бонуса, а на возврат тех средств, которые уходят из заработной платы в качестве подоходного налога.

Не на блюдечке
Теоретически государство в соответствии с Налоговым кодексом возмещает полную стоимость покупки жилой недвижимости. А практически потолок возвращаемой суммы 1 млн руб. То есть если вы купили квартиру за 500 тыс. руб., вам столько же и вернут. А если за $1 млн или дороже все равно получите тот же самый потолочный 1 млн руб. Впрочем, для Москвы, Петербурга и многих крупных городов первый вариант чисто теоретический: квартир дешевле 1 млн руб. там не водится.

Сразу или частями
Также можно выбрать, получить имущественный вычет по купленному жилью в налоговой инспекции или в организации, где вы работаете. В первом случае сумму вернут на расчетный счет, а во втором случае работодатель не будет удерживать с доходов налог до тех пор, пока имущественный вычет не используется до конца. Например, вы купили квартиру и у вас есть право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Если ваша заработная плата составляет, к примеру, 100 тыс. руб. в месяц, вы освобождаетесь от подоходного налога на шесть лет и четыре месяца.

При этом возврату в размере миллиона подлежат лишь те средства, которые отчислялись с момента покупки квартиры. Например, недвижимость была приобретена 1 апреля 2007 года. Несмотря на то что и до этого момента гражданин уплачивал подоходный налог, вернут ему лишь ту сумму, которая набежит за следующие после покупки годы. Немногие из наших сограждан зарабатывают такие деньги, чтобы за один год вернуть удержанный государством подоходный налог размером в миллион рублей, особенно учитывая высокую долю серых зарплат. Легко подсчитать, что для этого годовой доход (причем исключительно белый) должен составлять не менее 7,7 млн руб. (около $300 тыс.) В том случае если имущественный вычет не может быть получен сразу, его остаток переносят на последующие налоговые периоды. Кстати, имущественный налоговый вычет является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования без ограничения количества лет.

На то, чтобы рассмотреть документы, инспекторам отводится 30 дней. А затем они должны выслать соответствующее уведомление на дом. Эту бумагу надо будет отнести в бухгалтерию компании-работодателя. Если у налогоплательщика несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, по окончании налогового периода он может подать декларацию в налоговую инспекцию, чтобы воспользоваться вычетом из доходов, полученных от других работодателей.

Однако документы, подтверждающие право на вычет, в любом случае придется относить в налоговую инспекцию, так как именно налоговики будут решать, имеете вы право на вычет или нет. Кроме того, заявить в инспекцию об имущественном вычете можно будет только после того, как окончится год, в котором жилье было куплено. Налоговым вычетом можно воспользоваться и на доходы за прошедшие годы с момента подачи заявления на право использования вычета, если недвижимость была приобретена за несколько лет до предоставления в налоговую инспекцию такого заявления. То есть для людей, которым хочется получить весь миллион сразу, можно пропустить несколько лет и получить вычет одним платежом.

Откладывать использование вычета больше чем на три года после покупки квартиры не стоит: в таких случаях сотрудники налоговых инспекций часто отказывают в использовании имущественного вычета. Если вы хотите вернуть налог без лишних споров, не затягивайте с походом в налоговую инспекцию.

Кстати, для получения вычета необходимо заранее позаботиться об открытии банковского счета, в противном случае налоговая инспекция не сможет вернуть средства налогоплательщику. Практика выдачи денег на руки налогоплательщику отсутствует. Таким образом, своевременность возврата сумм налога зависит от самого налогоплательщика.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением. При этом каждый из собственников имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доли собственности: по 250 тыс. руб. Но если доли собственности не выделены (квартира или жилой дом находятся в общей совместной собственности), то имеется возможность распределить имущественный вычет между собственниками в любых пропорциях по их усмотрению. Так, если квартира приобретена супругами в общую совместную собственность без выделения долей, то они могут принять любое решение. Например, правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (у которого есть доходы, облагаемые по ставке 13%, или у которого такие доходы больше).

Надо разделить по справедливости
Если жилье приобрели несколько собственников, то порядок, в котором имущественный вычет предоставляется в этом случае, зависит от того, какое право собственности на квартиру у ее владельцев. Если новая квартира находится в общей долевой собственности, то имущественный вычет распределяется между владельцами. Причем только между теми из них, на кого выписаны документы, подтверждающие оплату жилья. Естественно, вычет делится пропорционально долям собственников. А вот когда жилье приобретено в общую совместную собственность, владельцы вправе сами решить, как распределить между собой имущественный вычет. Возможно даже, что весь вычет достанется одному человеку. Поэтому в заявлении на вычет необходимо указать, как имущественный вычет распределяется между собственниками жилья. Разумеется, общая сумма вычета при этом не может превышать 1 млн руб.

Квартиры в новостройках, как правило, продаются без отделки, и владельцам приходится изрядно потратиться на ремонт жилья. Так вот, если стоимость квартиры не дотягивает до 1 млн руб. (такое теоретически возможно, например, в очень дальнем Подмосковье), то вы можете включить в сумму расходов на приобретение недвижимости стоимость израсходованных материалов. Только в договоре на покупку жилья должно быть указано, что оно продается без отделки. Тогда стоимость израсходованных материалов относится к затратам, связанным с приобретением квартиры. Естественно, все расходы должны быть тщательно задокументированы.

Сначала стулья
К сожалению, вернуть деньги, уплаченные за квартиру в строящемся доме, можно только после того, как закончатся строительные работы. Если налогоплательщик приобретает по инвестиционному договору квартиру, которая в собственность будет оформлена через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов на дом, воспользоваться правом на вычет будет возможно только после оформления квартиры в собственность.

Общество взаимного кредита
При покупке недвижимости не важно, обременена такая недвижимость залогом или нет. То есть имущественный вычет можно получить и с ипотечной квартиры. Более того, если покупатель приобрел квартиру с привлечением ипотечного кредита, то помимо вышеуказанного налогового вычета у него есть право на получение налогового вычета в размере процентов, начисленных за использование кредитных средств. То есть существует возможность уменьшить размер процентов, которые выплачиваются банку за пользование кредитом. Надо прийти в банк и получить подробную выписку по суммам: сколько в месяц выплачивается в качестве погашения основного долга, сколько проценты. Исходя из этих расчетов и устанавливается размер возможной компенсации. Конкретные суммы зависят от величины кредита, сроков и т. д., но, как правило, есть возможность уменьшить ставку на 2-3%.

Если же вы строите дом самостоятельно, то на истраченные суммы также можно уменьшить налогооблагаемый доход. Бюджет возместит расходы на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, достройку дома и т. д.

Пенсионер, не получающий иного дохода, кроме пенсии, не вправе воспользоваться имущественным вычетом, вследствие того что он распространяется только на доходы, облагаемые налогом, а пенсия налогом не облагается.

Ни кроватей, ни умывальников
На практике налогоплательщики могут столкнуться с тем, что их ожидания, связанные с получением указанного вычета, не оправдаются только потому, что ими не были учтены все требования Налогового кодекса. Для того чтобы избежать лишних разочарований, покупателям жилья необходимо помнить следующее. Во-первых, вычет не предоставляется, если вы приобрели земельный участок или нежилое помещение. Во-вторых, если квартира приобретается в собственность несовершеннолетнего родителями, то получить вычет за такую квартиру родители не смогут, несмотря на то что они потратили деньги на приобретение жилья. Подать заявление на вычет может только покупатель, в собственность которого недвижимость оформляется. И наконец, воспользоваться вычетом можно только один раз если вы, к примеру, продали квартиру и купили другую, новые льготы вам не грозят.

Но оплата приобретенной квартиры или дома не всегда производится непосредственно денежными средствами, поэтому с проблемами могут столкнуться те лица, которые используют для оплаты векселя. Может возникнуть проблема с получением имущественных вычетов в случаях, когда сделка купли-продажи квартиры совершена между лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства и свойства. Кроме того, из представляемых в налоговый орган документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, в подавляющем большинстве случаев нельзя сделать однозначный вывод о наличии родственных отношений между продавцом и покупателем. Очевидно, что мать и ее замужняя дочь чаще всего имеют разные фамилии. Зато в случае, если продавец и покупатель случайно окажутся однофамильцами, у них могут возникнуть проблемы. В этом случае они должны будут документально подтвердить, что родственниками не являются.

Следует понимать, что если жилой объект приобретается несколькими лицами, то они смогут заявить имущественный вычет только при условии, что каждый из налогоплательщиков самостоятельно оплатил свою долю, что должно быть подтверждено документально. При этом налоговое законодательство не делает никаких исключений для супругов, детей и родителей. То же самое касается ситуации, когда квартира приобретается в долевую собственность супругами, а оплата за нее внесена только одним из них. Аргументы, сводящиеся к тому, что у супругов общий семейный бюджет и т. п., налоговым законодательством не принимаются во внимание. Целесообразно произвести оплату квартиры или иного жилья таким образом, чтобы платежные документы были оформлены на каждого из собственников (в соответствии с распределением долей), имеющих потенциальное право заявить имущественный вычет. Особенное внимание на этот момент следует обратить тем, кто производит оплату путем перечисления денежных средств с расчетного счета.

Договор купли-продажи квартиры или жилого дома, подтверждающий право собственности на данный объект.

Какие документы нужно иметь, чтобы получить налоговый вычет
Заявление в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой предоставить вычет.

Справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ.

Акт приемки-передачи построенного объекта недвижимости (если приемлемо).

Кредитный договор (если приемлемо).
В августе столичный рынок недвижимости поставил очередной рекорд по росту цен на московские квартиры. Риэлтеры говорят о пятипроцентном росте, причем и на рынке вторичного жилья, и на рынке типовых и элитных новостроек. Аренда квартир тоже резко подорожала. Риэлтеры ожидают, что в сентябре темпы роста цен на столичное жилье снизятся.

Платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам; банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца; товарные и кассовые чеки; акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В августе цены в районах точечной застройки выросли в среднем на 5%. Например, на панельные дома на ул. Ивана Бабушкина в августе цены поднялись с $1200 до $1350 за кв. м, и их по-прежнему покупают. На ул. Героев Панфиловцев рост цен за прошедший месяц составил 5%. В какой-то степени это было связано с продажей прав инвестирования проекта первоначальными инвесторами «Интеко» и СУ-155 группе компаний ПИК и компании «Жилстройиндустрия». Новые инвесторы сразу же подняли цены и не ошиблись — число покупателей не убыло.

НОВОСТРОЙКИ

Квартиры в нетиповых домах в августе дорожали теми же темпами. Осенью эта тенденция продолжится, причем темпы роста, скорее всего, возрастут. Агентство недвижимости МИАН, генеральный риэлтер возводимого компанией «Интеко» на Ломоносовском проспекте комплекса «Университетский квартал», также собирается повышать цены. По словам руководителя маркетингового отдела МИАН Андрея Жингана, «в ближайшее время средняя цена возрастет с $1,65 тыс. за кв. м до $2 тыс. и будет повышаться в дальнейшем по мере реализации проекта». Компания «Дон-строй» с 1 сентября подняла цену почти на 10%. Собственно, цифры в прейскурантах остались те же, только они теперь означают не доллары США, а евро.

В районах массовой застройки цены возросли еще больше. Так, в «Кутузове» (комплекс на Можайском шоссе за МКАД, прежнее название — «Трехгорка») на одно- и двухкомнатные квартиры цена возросла с $700 до $750 за кв. м. Это объясняется не только ростом рынка, но и рекламной кампанией. Причем за две недели ее проведения «лицо» проекта, Михаил Кутузов, изменилось: полководец теперь смотрит с транспарантов уже не одним, а двумя глазами.

Как и в прошлом году, форсированный рост цен на вторичном рынке начался еще летом. В августе он достиг своего пика — 5% в месяц. Прежде всего, цены выросли на квартиры в центре, на западе, северо-западе и севере Москвы. Там же было отмечено максимальное количество сделок. В принципе это самые дорогие районы Москвы, что, конечно, сказалось на стоимостных показателях рынка. Дело в том, что риэлтеры в своих оценках оперируют средней ценой 1 кв. м в заключенных за отчетный период сделках. Если в них преобладали дорогие квартиры (как в августе), средняя цена московских квартир начинает расти.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Часть риэлтеров полагает, что осенью этот дисбаланс может привести к взрывному росту цен, однако большинство придерживается другой точки зрения: рост цен сохранится, но его темпы снизятся. Сергей Елисеев считает, что потенциальные продавцы вернутся со своих дач и из отпусков и каталог предлагаемых к продаже квартир резко увеличится. В то же время покупателей станет меньше — просто потому, что в последние два года они предпочитают выбирать квартиры именно летом, когда у них имеется свободное время. Оформление заключенных в июле-августе сделок произойдет уже осенью, когда и будет зафиксирован очередной рекорд роста цен. К реальным показателям роста цен, он, скорее всего, отношения иметь не будет.

Не только это обстоятельство повлияло на показатели роста рынка. По словам руководителя отдела маркетинга компании «Инком-Недвижимость» Сергея Елисеева, летом резко сократилось количество предлагаемых на продажу вариантов. «В августе в базе данных риэлтерских агентств находилось менее 15 тыс. квартир, выставленных на продажу,— говорит он.— Это минимальный уровень за последние два года. При этом количество заявок на приобретение квартир было в два-три раза выше».

Хорошая новость для арендодателей, плохая — для потенциальных арендаторов: ставки растут. На дешевые квартиры (до $500 в месяц) рост, начиная с июля, составлял около $50 в месяц. Больше всего подорожали «однушки». Однокомнатную квартиру недалеко от метро, в доме с чистым подъездом и стандартным набором мебели Made in USSR дешевле $350 сейчас найти крайне сложно. Примерно так же, то есть на $50 в месяц, дорожают и квартиры более дорогого сегмента рынка — до $1500 в месяц.

АРЕНДА



Главная --> Публикации