Главная --> Публикации --> Сад, который цветет на крыше Москвичей ждут проблемы с гаражами Желающие купить квартиру в кредит смогут пользоваться услугами ипотечных брокеров бесплатно Архитекторы не торопятся с новыми проектами детских садов и школ На рынке недвижимости открылась ниша для заработка интеллектом

AFI Development (до апреля 2007 г. называлась Donkamill Holdings Limited) создана в 2001 г. для управления российскими активами холдинга Льва Леваева в недвижимости. 71,2% принадлежит Africa Israel Investments, 9,7% Nirro Group (контролируется гендиректором дочки AFI Development Стройинком-К Александром Халдеем). Портфель проектов составляет 4,7 млн кв. м. Прибыль компании в 2006 г. $111,9 млн. Капитализация на 15 мая $6,4 млрд.

Лев Леваев начал тратить средства, полученные его AFI Development в ходе IPO в Лондоне. Компания приобрела за $243 млн у фирмы Placon бизнес-парк Косинская плаза (116 000 кв. м) недалеко от метро Выхино. Еще $60 млн она заплатит за право строительства четвертой очереди многофункционального комплекса Тверская плаза (91 000 кв. м) рядом с Белорусским вокзалом.

Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев считает сумму сделки адекватной. Объект, говорит он, находится в промзоне, а в подобных бизнес-центрах ставки аренды могут составлять $150-300 за 1 кв. м в зависимости от площади помещений: Они рассчитаны на тех, кто хочет существенно снизить свои издержки на аренду офиса.

В начале мая AFI Development продала на LSE 19,1% своих акций (в виде GDR) за $1,4 млрд. Эти средства компания начала тратить. Вчера она сообщила, что приобрела две российские компании, владеющие несколькими офисами (116 000 кв. м) и земельным участком (10,8 га) на Косинской улице. Сумма сделки $243 млн, других подробностей в сообщении нет. В самой компании от комментариев отказались. Представители двух консалтинговых фирм уверены, что речь идет о бизнес-парке Косинская плаза фирмы Placon (управляющее подразделение ГК Plaza Сonstruction). По словам одного из них, этот проект выставлялся на продажу примерно по такой цене, он имеет именно такую площадь и территорию. Кроме того, на этой улице просто нет других объектов для покупки, добавляет он. Сотрудник Placon сделку не подтвердил, но и не опроверг, сообщив, что сейчас объект снят с продажи.

Помимо офисов, AFI Development планирует построить на этой территории торговый комплекс площадью 70 000 кв. м. Гендиректор DTZ Дэвид О'Хара считает, что на его строительство необходимо потратить примерно $1300 за 1 кв. м ($91 млн за все).

Косинская плаза не первый проект AFI Development, купленный у Placon. Ранее она приобрела офис Plaza H2O (9000 кв. м) на Павелецкой набережной. Сумма сделки составила $26,6 млн.

Тем не менее партнеры хотят на этой территории построить к 2011 г. многофункциональный комплекс Тверская плаза IV площадью 91 200 кв. м, из которых 63 200 кв. м составят офисы класса А, 2900 кв. м торговые площади и 25 000 кв. м подземная парковка. Общий объем инвестиций в проект, согласно оценке Jones Lang LaSalle, $187,7 млн, после окончания строительства его цена вырастет до $358,9 млн.

Во вчерашнем сообщении также говорится о завершении переговоров о покупке 50% в кипрской компании. Речь идет о 50% кипрской компании Beslaville Management, которой принадлежит фирма ООО Желдоруслуги. На эту компанию зарегистрирован земельный участок площадью 0,2 га и восемь зданий общей площадью более 2000 кв. м на Грузинском Валу. В меморандуме AFI Development говорится, что продавцом выступит российская Сат Девелопмент, а сумма сделки составит $60 млн, которые будут выплачены двумя равными траншами (второй после получения разрешения на строительство от мэрии Москвы). Связаться с гендиректором Сат Девелопмент Андреем Есионовым вчера не удалось. Опрошенные участники рынка об этой компании ничего не знают.

Городской ипотечный банк (ГИБ, дочка Morgan Stanley) имел на 1 января 2007 г. активы в размере 3,343 млрд руб., капитал свыше 1 млрд руб. В 2006 г. выдал более $300 млн ипотечных кредитов. Дельтакредит имеет активы в размере 12,837 млрд руб., капитал 1,1 млрд руб. В 2006 г. выдал ипотечных кредитов на $550 млн.

Что строит Лев Леваев
Текущий портфель проектов AFI Development составляет 3,2 млн кв. м. По оценке Jones Lang LaSalle, его стоимость $3,6 млрд. Он потребует инвестиций на $6,6 млрд. Самые крупные проекты 1,2 млн кв. м офисов и торговых площадей в Кунцеве, 596 000 кв. м жилья в Одинцове, а также смешанная застройка в Перми (208 500 кв. м) и Волгограде (114 900 кв. м).
Рост жилищного строительства и ипотечного кредитования в Новосибирске привлекает специализированные московские банки. Вчера о начале работы в регионе объявили Городской ипотечный банк и Дельтакредит.

Новосибирский кредитно-кассовый офис ГИБ возглавила бывший менеджер Новосибирсквнешторгбанка Юлия Уваренко. По ее словам, банк будет кредитовать по ставкам от 11,9% годовых в рублях и от 9,5% в долларах. Первоначальный взнос составит от 15% стоимости квартиры, а срок кредита до 25 лет. Партнерами ГИБ в Новосибирске стали Русь-банк и Росгосстрах. Уваренко заявила, что банк намерен выйти в лидеры новосибирского ипотечного рынка уже к концу 2007 г.

Как рассказал член правления ГИБ Игорь Жигунов, открыть кредитно-кассовый офис в городе банк побудил большой объем рынка ипотеки в Новосибирской области в 2006 г. он составил около $330 млн. Это почти 20% от объемов ипотечного кредитования Сибирского округа (около $1,6 млрд) и больше, чем по всему Дальневосточному округу. Кроме того, в Новосибирске хорошая динамика темпов ввода жилья: в 2005 г. 530 000 кв. м, в 2006 г. 850 000 кв. м, а в 2007 г. ожидается порядка 1 млн кв. м, добавляет он.

Новосибирское представительство Дельтакредита возглавил координатор программ ЕБРР в Сибирском регионе Александр Горбушин. Он рассказал, что ставка по ипотечному кредиту составит от 11% годовых в рублях и от 9,5% в долларах, срок кредита до 25 лет. Банк предоставит клиентам максимально короткие сроки рассмотрения заявки от 24 часов, уверяет Горбушин.

Дельтакредит претендует на 10% местного рынка ипотеки, сказала вице-президент по развитию бизнеса банка Алла Цытович. Кредитовать новосибирцев банк планирует на $6-8 млн в месяц. Ранее ипотечные программы Дельтакредита в Новосибирске представляли местные банки Левобережный, Новосибирский муниципальный банк и Сибконтакт. По данным Цытович, они выдавали 70-100 кредитов в месяц на $1-2 млн.

По данным обладминистрации, в Новосибирской области ипотечные кредиты выдают около 20 банков, в среднем ставка составляет 12-14,5% годовых.

В представительстве ГИБа пока работают три сотрудника, Дельтакредита пять. ГИБ планирует привлекать менеджеров, имеющих опыт работы в банковской сфере, говорит Уваренко. А Дельтакредит ориентируется на специалистов из смежных сфер, считая банковских сотрудников слишком консервативными в общении с клиентами, отмечает Цытович.

Альфа-Банк кредитует до $500 000
В феврале 2007 г. на новосибирском рынке появился еще один крупный игрок Альфа-банк. По словам директора ипотечного центра Натальи Макаровой, средняя сумма кредита в Новосибирске составляет $60 00 Кредиты выдаются для покупок на вторичном рынке на срок от пяти до 20 лет по ставке от 9,3% в долларах и 10% годовых в рублях. Максимальная сумма до $500 000.

По данным участников рынка, сейчас на новосибирcком рынке ипотеки лидируют Сбербанк, Сибконтакт, Собинбанк и Новосибирское агентство ипотечного жилищного кредитования, на долю которых приходится более половины выданных кредитов. По данным Главного управления ЦБ по Новосибирской области, в 2006 г. банки выдали населению на покупку жилья кредитов на 10,1 млрд руб., в том числе на 8,5 млрд руб. ипотечных. В 2005 г. объем жилищных кредитов едва превысил 2,5 млрд руб.

В мае стало ясно, что на рынке жилья наступила нешуточная стагнация. Уже понятно, что остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года.

Столичная недвижимость продолжает дешеветь. Наиболее заметно теряют в цене однокомнатные квартиры в хрущевках и девятиэтажных панельных домах старой постройки. Но сейчас и в новостройках квартиры продаются с хорошими скидками. Стоит ли ждать дальнейшего падения цен на квартиры и откладывать покупку квадратных метров?

В мае снижение продолжилось, а его темпы ускорились. Так, по результатам мониторинга рынка жилья информационно-аналитического агентства RWAY, только за вторую неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1.7%. На рынке жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) средние цены предложений вторичного рынка за неделю стали меньше на 0.7%. Цена квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу (дома из монолита и кирпича), снизилась за неделю на 1.7%. Заметное снижение цен на квартиры такого класса связано в первую очередь со снижением цен в объявлениях некоторыми владельцами трех- и многокомнатных квартир в Центральном и Западном административных округах, - отмечает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. - В целом итоги первых двух недель мая говорят о том, что процесс снижения цен на московском рынке жилья устойчиво продолжается.

По данным аналитического центра ирн, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0.5% - с $4218 до $4195 за квадратный метр. Это, казалось бы, незначительное снижение. Однако в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0.5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1.5%, - считает Олег Репченко.

Особенно заметно подешевели однокомнатные и многокомнатные квартиры в панельных домах. Однокомнатные квартиры в условиях ажиотажного спроса в 2006 году были явно переоценены из-за большого спроса, вызванного их ценовой доступностью. Низкий спрос на многокомнатные квартиры в таких домах определяется неудобной планировкой. Маленькие площади не соответствуют современным представлениям о комфортном проживании. По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, с начала года цена предложения на однокомнатные квартиры в таких домах снизилась на 1.5%, а в сегменте многокомнатных квартир цена предложения снизилась более чем на 2.4%. Сегодня средняя цена предложения на квартиры в панельных домах старой застройки составляет в среднем по Москве $4050 за кв. м, причем цены на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, ниже на 10%, - рассказывает Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости Домострой. - Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа, расположенные, как правило, в 5-этажных домах. Они имеют общую площадь около 20 кв. м, жилую - 14 кв. м. В них нет полноценного санузла, а в кухне, площадь которой 2-3 кв. м, помещается только плита. Цены на такие квартиры начинаются от $85 тыс. По сравнению с декабрем 2006 года объем предложения в этом сегменте увеличился на 20%, что, в свою очередь, повлияло на время экспозиции, которая увеличилась до 2-2.5 месяцев.

Самые дешевые
По данным директора по маркетингу Группы компаний Конти Юрия Синяева, максимальное падение цен на квартиры продемонстрировало переоцененное в 2006 году панельное жилье типовых серий. Цены на него падали примерно на 0.2-0.4% в месяц. Районы - аутсайдеры по ценам - северо-восток, восток и юго-восток.

Риэлторы приводят и конкретные примеры. Так, по словам заместителя гендиректора Московского агентства недвижимости Светланы Габуевой, если в марте заявленная цена типовой однокомнатной квартиры в панельной пятиэтажке по ул. Байкальской (м. Щелковская) составляла $130 тыс., сейчас эта квартира предлагается за $120 тыс. с торгом. А в сентябре прошлого года подобные квартиры предлагались по цене $140-145 тыс.

По наблюдениям Александра Тимофеева, генерального директора МТ Девелопмент, с начала 2007-го жилье плохого качества подешевело в среднем на 10-15%. Если брать за некий эталон классическую небольшую однушку в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее стоимость зимой была $150-160 тыс., сейчас ее предлагают за $130-135 тыс. (при этом курс доллара сейчас ниже), - говорит он. - Процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться - переоцененное низкокачественное жилье потеряет часть стоимости, в то время как дорогое нагонит отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом.

Имеющая место сегодня корректировка цен указывает на постепенное смещение спроса от дешевого панельного в пользу более качественного монолитного и кирпичного жилья, - подытоживает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Конечно, стоимость жилья и сумма, на которую оно подешевело, зависят и от района. По данным Андрея Скопцова, замдиректора агентства недвижимости Статус, руководителя департамента продаж, наиболее энергично (на 15-20%) цены упали на квартиры в отдаленных спальных районах, таких, как Чертаново, Люблино, Гольяново и т.п. Например, сейчас однокомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме в Чертанове стоит $120 тыс., однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке в Люблине продается за $110 тыс., столько же стоит и однушка на первом этаже панельной девятиэтажки в Гольянове.

Самое заметное снижение - на квартиры в эконом-классе. Как объясняет Юрий Синяев, это связано с тем, что покупателям при быстрой оплате предлагаются различные скидки, беспроцентные рассрочки и другие преференции. Вместе с тем политика застройщиков сегодня определяется по-прежнему разработанной бизнес-стратегией и потребностями компании. Конечно, если у застройщика есть определенные проблемы и для решения первоочередных задач ему в срочном порядке не хватает определенной суммы денег, можно объявить скидки и в более короткие сроки по заниженным ценам реализовать собственные проекты, - говорит от. - Однако для сильных игроков рынка такое поведение на сегодняшний день не актуально.

Получите скидку
Цены на новостройки тоже снижаются, хотя и не так явно. Но, как подметил Олег Репченко, весной продавцы стали пересматривать содержание у.е. Если в период ажиотажа под у.е., или долларом, нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ, - отмечает он. - А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры.

Чем больше будут снижаться цены на квартиры на вторичном рынке, тем на большие скидки смогут рассчитывать покупатели квартир в новостройках. Уже сейчас рынок недвижимости охватила некоторая нервозность. Многие девелоперы стали усиленно стимулировать спрос, предлагая бонусы и скидки, - утверждает Александр Тимофеев. - Проведение подобных акций связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года, и теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу.

Но и в более дорогом сегменте сегодня можно купить жилье со скидкой. Так, по данным Ольги Денисовой, в последние месяцы компаниями-застройщиками проводятся сезонные акции по стимулированию продаж. Например, в компании Домострой для покупателей квартир в жилом комплексе Адмирал и Гарибальди предоставляется при 100%-ной оплате бонус в размере 3-7% от стоимости. А купить квартиру по минимальной цене по-прежнему возможно только на нулевой стадии строительства. Так, например, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме на ул. Новогиреевская, владение 5, составляет $149 258, уточняет Ольга Денисова.

А если клиент остановил свой выбор на квартире, а выкладывать требуемую продавцом сумму не спешит, справедливо рассчитывая на скидку? Как объясняет Андрей Скопцов, сегодня клиенты диктуют свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели предлагают продавцу резко понизить цену (до 20 %). При падении цен это поведение вполне оправданно.
Ростовский строительный концерн Вант построит два жилых комплекса бизнес-класса общей стоимостью $135 млн в Новороссийске и Таганроге. Риэлторы отмечают здесь повышение спроса на жилье этого уровня.

Покупательский каприз
В условиях стагнации рынка поведение покупателей меняется. У людей больше нет необходимости торопиться с покупкой недвижимости, как это было в прошлом году в период скачкообразного роста цен и ажиотажа, теперь они имеют возможность для более долгого и тщательного выбора, - говорит Юрий Синяев. - Кроме того, в последнее время потенциальные клиенты, ожидая дальнейшего снижения цен, не торопятся покупать жилье. Соответственно увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир. А клиенты выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры.

Новороссийск и Таганрог новые рынки для концерна. По данным компании, до этого Вант ввел 500 000 кв. м жилья в Ростове, Батайске, Азове, Туапсе и Сочи, еще 60 объектов в ЮФО в процессе строительства.

ОАО Строительный концерн Вант создан в 2001 г., учредители физические лица. В состав концерна входят компании с функциями заказчиков-застройщиков, строительно-монтажные фирмы, предприятия стройиндустрии и стройматериалов, агентство недвижимости. Компании принадлежит более 35 башенных кранов, более 50 грузовых автомобилей. Оборот не разглашается.

Комплекс Новый век в Новороссийске займет около 1,2 га, рассказал Ростов. Три 16-этажных каркасно-монолитных дома с подземной двухуровневой парковкой на 150 машин, магазинами и офисами на первых двух этажах. 15-й и 16-й этажи два двухуровневых пентхауса с террасами. Всего 276 квартир (примерно 17 000 кв. м). Позднее планируется построить деловой и развлекательный центры. Комплекс Александровский в центре Таганрога построят на участке 0,2 га: пятиэтажный дом бизнес-класса с мансардой (30 квартир площадью 53-191 кв. м) плюс торгово-офисное здание.

Оба новых проекта на стадии согласования, говорит начальник маркетингового отдела Ванта Сергей Ростов, строительство планируется начать летом этого года.

Строительство жилья в Новороссийске на подъеме, говорит руководитель отдела капстроительства мэрии Новороссийска Сергей Пожидаев. В 2006 г. сдано 86 700 кв. м многоэтажного жилья (с учетом индивидуального строительства 167 900 кв. м), в I квартале 2007 г. 27 800 кв. м (47 300 кв. м), а по итогам года планируется построить около 100 000 кв. м (180 000 кв. м). Все квартиры продаются до ввода в эксплуатацию, поэтому Пожидаев полагает, что и в новом комплексе они будут востребованы.

Стоимость проекта Новый век оценивается в $120 млн, Александровского в $15 млн. По информации Ростова, Вант вложит 30%, остальные деньги привлекут по договорам долевого участия.

Рост цен в Таганроге за 2006 г. составил в среднем 30-50%, говорит менеджер АН Стимул-Юг Владимир Кабицкий, в зависимости от готовности дома цены колеблются от 23 000 руб. до 42 000 руб. за 1 кв. м. Покупатели обращают внимание на качественные характеристики домов, отмечает гендиректор АН Гранд Роман Калиниченко. Популярности новому комплексу может добавить наличие автопарковки или гаражей, добавляет он.

Наличие спроса на жилье бизнес-класса констатировали риэлторы новороссийских Риэлт Групп, Новации, КПА Пилар. Все они также отмечают рост цен на новостройки. По данным гендиректора Риэлт Групп Дмитрия Пономарева, за 2006 г. новостройки подорожали на 25-35%. А к концу I квартала 2007 г. цены выросли еще на 5%, добавляет директор Новации Сергей Николаев. Гендиректор КПА Пилар Татьяна Зайцева говорит, что сейчас новостройки в центре в среднем продаются по 40 000 руб. за 1 кв. м.



Главная --> Публикации