Главная --> Публикации --> Цена страховки квартиры и дачи растет Оао ржд проехало мимо аэропорта сочи Итоги прошедшего ii форума московских риэлторов Рекордный рост жилищного строительства обеспечили сельские застройщики Ритейлер выращивает торговые центры на продажу

До 4 июля - дня икс, когда Международный олимпийский комитет назовет столицу зимней Олимпиады-2014, осталось уже совсем чуть-чуть. Вчера с символического цветочного календаря, открытого в Сочи напротив Морского вокзала за 100 дней до голосования МОКа, был оторван уже 51-й лепесток.

Олимпийские амбиции российских чиновников набирают с каждым днем все больше оборотов. И хотя Олимпийские игры-2014 состоятся еще совсем не скоро и даже не определен город, в котором они будут проводиться, российские чиновники ведут себя так, как будто дело в шляпе и Сочи уже победил. Министр экономического развития и торговли Герман Греф, например, на днях заявил, что строительство всех олимпийских объектов будет завершено уже в 2013 году, то есть ровно за год до открытия Олимпиады.

Наша задача - завершить все работы по подготовке объектов за год до начала Олимпиады, чтобы они прошли все испытания к моменту проведения Олимпийских игр, - заявил на днях глава Минэкономразвития Герман Греф на очередном заседании координационного совета по реализации ФЦП Развитие Сочи как горноклиматического курорта. И в том, что эта задача будет выполнена, у министра практически нет сомнений. Ведь только за один 2007 год будет, по его словам, реализовано 170 мероприятий программного плана ФЦП, в частности будет завершено проектирование 13 олимпийских объектов и 23 объектов инфраструктуры. И это только то, что собирается сделать федеральный центр за счет казны. А ведь еще и частный бизнес начинает подтягиваться к этой гонке по строительству. По данным Грефа, его участие на сегодняшний день уже оценивается в более чем 3 млрд. рублей.

Тем временем в Москве у чиновников, ответственных за развитие Сочи и подготовку города к Олимпиаде, амбиций с каждым оторванным лепестком становится все больше. И хотя ранее многие из них клялись, что Федеральная целевая программа (ФЦП) развития города не будет прекращена даже в случае поражения Сочи в борьбе за право принять Олимпиаду 2014 года, у стороннего наблюдателя уже может возникнуть ощущение, что чиновники практически не сомневаются в победе.

Напомним, что соперниками легендарного российского курортного города Сочи являются австрийский Зальцбург и южнокорейский Пхенчхан.
Сегодня мы публикуем долгожданный закон о резервировании земли для государственных и муниципальных нужд. Ожидается, что он внесет порядок в такое склочное дело, как изъятие земли у собственника ради строительства какого-либо объекта. Правда, о собственно изъятии будет толковать другой закон (он еще разрабатывается). Но первая фаза изъятия - это резервирование, о чем, собственно, и толк.

Так что, подвел итог министр, набранный темп работ позволяет рассчитывать, что они будут завершены с опережением графика. Я думаю, мы можем выйти к финишу примерно на год раньше. Мы сможем подготовить все объекты за год до начала Олимпиады, - пообещал глава Минэкономразвития напоследок.

Самое интересное - как раз насчет обреченности жить в халупе без права. Поскольку статус резервирования может продолжаться долго, то у собственника возникает дилемма: либо сидеть и ждать в надежде на переезд, пока крыша окончательно протечет, либо все-таки заняться ремонтом. Закон на этот счет говорит, что все улучшения собственник производит на свой риск.

Итак, государство в лице центральной власти или местного органа объявляет, что на таких-то землях будет построено то-то. С этого момента земли оказываются зарезервированными. Что это означает? С ними нельзя проводить сделки, чтобы не было спекуляций, а главное, нельзя ничего на земле улучшать (и саму землю, и строения на ней модернизировать). Правда, государство может и раздумать, статус резервирования снять, а собственнику по идее компенсировать причиненные неудобства. Если не раздумает - землю выкупят. По какой цене? Механизм будет определен уже другим законодательным актом.

Другой серьезнейший вопрос - какая нужда является государственной? Если помните, именно на этом строилась интрига конфликта в Южном Бутове: адвокаты потерпевших настаивали, что строительство жилья не является госнуждой, минэкономразвития их поддерживало - нельзя просто так ломать дома ради строительства других домов. И ссылалось на нормы Земельного кодекса, где под госнуждой понимались дороги, трубы, рельсы и аэропорты вкупе с объектами обороны, но никак не многоэтажки. Причем было известно, что за признание муниципальных потребностей государственными шла серьезная борьба. Содержание государственных или муниципальных нужд в законодательстве не раскрывается, - говорит г-н Бочаров. - Однако это никакого значения не имеет при определении допустимости изъятия или резервирования земель - все случаи и основания поименованы в Земельном кодексе. Таким образом, с точки зрения минэкономразвития, ничего не изменилось. Вероятно, только практика покажет, так ли это.

Значит ли это, что он все-таки сможет добиться у суда повышенной компенсации, или такая формулировка закрывает подобную возможность? Как пояснил корреспонденту РГ начальник отдела земельного законодательства минэкономразвития Михаил Бочаров, лазейка и в самом деле существует. Только собственнику придется доказать, что без улучшения жить было совершенно невозможно. Данный пассаж означает возможность возмещения убытков только тем лицам, которые действовали добросовестно и (или) в состоянии крайней необходимости, произвели улучшения, которые были вообще-то запрещены, - поясняет он. Вероятно, на практике собственник чего-то добьется, если только докажет, что без ремонта на него упала бы крыша.

В минэкономразвития и тут не видят проблемы. По словам г-на Бочарова, проработка инвестиционных проектов занимает порой долгие годы, так, БАМ строили 30 лет. Более того, г-н Бочаров сетует, что из закона ушла норма (она была в первом чтении) о возможности повторного резервирования. В то же время в минэкономразвития сожалеют, что закон не прописал основания, по которым срок резервирования может быть установлен ниже предельного. Видимо, констатирует г-н Бочаров, ставка сделана на то, что местные власти не будут действовать себе во вред (держать землю, когда строить особо нечего, зато землицу можно продать и получать с нее налоги).

В законе также бросается в глаза такая норма, как очень большие сроки, отпущенные на режим резервирования. Если речь идет о чьей-то земле, максимум - 7 лет, а если земля государственная (муниципальная) - даже 20! И ведь все эти годы собственник висит в воздухе, а ничья земля оказывается исключенной из оборота. При том, что вовлечение земли в оборот долгое время декларировалось как мощный источник пополнения казны.

Городской ипотечный банк, открывший в мае первый филиал в Новосибирске, намерен за счет партнерства с агентствами недвижимости закрепиться на Новосибирском рынке ипотеки. Банк решил делегировать им часть своих функций по квалификации заявок и сбору документов заемщика.

Ну и самое интересное - это компенсации. О них в законе ничего не сказано. И не должно быть сказано, уверены в минэкономразвития. Существует общий порядок (57-я статья Земельного кодекса), по которому орган власти, вынесший решение, ограничивающее права на землю, обязан возместить убытки, причиненные данным ограничением. При этом обязанность доказывания размера убытков лежит на истце, - говорит г-н Бочаров. Иными словами, это вам придется идти в суд (соответственно тратиться на адвокатов) и доказывать, что вы хотели продать участок, а вам не позволили, в результате чего вы не сумели, скажем, открыть собственный бизнес на вырученные средства. Как говорят эксперты, доказать сие будет крайне сложно, и ситуация упростится лишь после появления значительного числа прецедентов, которые сформируются после неоднократных походов в суды разных инстанций.

Это экономит время рассмотрения заявок на кредит и минимизирует процент отказов банка, потому что через брокеров к нам приходят стопроцентные будущие заемщики, говорит начальник управления региональной сети ГИБ Алексей Бочкарев.

Городской ипотечный банк (ГИБ, дочка Morgan Stanley) специализируется на ипотечном кредитовании. В 2006 г. выдал более $300 млн ипотечных кредитов под 11,9% годовых на срок до 25 лет. Активы на 1 января 2007 г. 3,343 млрд руб., капитал свыше 1 млрд руб. По данным Новосибирского агентства ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК), в 2006 г. объем ипотечного кредитования в Новосибирске составил около 10 млрд руб.

Риэлторы считают сотрудничество с ГИБ перспективным. Выгода для агентства недвижимости в том, что ГИБ предлагает очень привлекательные для заемщика условия кредита, которым может воспользоваться большое количество клиентов, говорит гендиректор Алтаир центра Александр Терехов. Ускорение процесса получения кредита повышает лояльность клиента и к банку, и к агентству.

ГИБ работает с 10 новосибирскими агентствами Алтаир центр, Дельфин, Жилфонд, Ипотечный брокер, Корона, Русский фонд недвижимости, Столица, Любимый город, Любимый город Центральное, Эрайвл. Сейчас доля кредитов, выдаваемых с участием агентств недвижимости, составляет 40%, а к концу года ее планируется увеличить до 70% и довести объем ипотечных кредитов до 270 млн руб., говорит Бочкарев. ГИБ выдает ипотечные кредиты под 11,9% годовых на срок до 25 лет.

Вице-президент банка Сибконтакт Александр Лубенец считает, что планы по заявленному ГИБ объему кредитов реальны, но это не позволит банку занять сильные позиции на рынке ипотечного кредитования Новосибирской области, где есть такие мощные игроки, как Сбербанк, Урса Банк и банк КИТ-Финанс. Все они выдают кредитов свыше 100 млн руб. в месяц, говорит банкир. Москоммерцбанк также совершает 70% ипотечных сделок в Москве и Петербурге через посредничество брокеров. Такую же политику банк будет выстраивать и в Новосибирске, говорит Елена Морозова, замдиректора местного филиала, открытого на прошлой неделе. Некоторые риэлторские и брокерские агентства осуществляют проверку заемщика через свои службы безопасности еще до подачи документов в банк и облегчают банку борьбу с невозвратами, обеспечивая чистый кредитный портфель, отмечает Морозова.

Это новая для Новосибирска схема работы ипотечных брокеров с банком, добавляет гендиректор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров. С использованием ипотеки сейчас проходит 50% сделок и агентство заинтересовано в системной работе с банками, сказал Александр Чемеркин, гендиректор новосибирского агентства недвижимости Жилфонд, ставшего партнером банка. Он отметил упрощенный подход ГИБ к подтверждению доходов. Так, кредитный продукт под названием ломбард предполагает подтверждение ежемесячного дохода заемщика его собственным письменным заявлением без прeдоставления справки по форме 2-НДФЛ или иных документов.

СФО на третьем месте
По данным ЦБ РФ, по итогам 2006 г. и I квартала 2007 г. Сибирский федеральный округ находится на третьем месте по объемам ипотечного кредитования после ЦФО и ПФО. Так, на 16 мая 2007 г. в СФО было выдано кредитов на $1,620 млрд. В Новосибирской области было выдано кредитов на $803 млн.
Очередной земельный скандал в уральской столице: в самом центре Екатеринбурга застройщик вытесняет с территории владельца небольшого особнячка. Власть от конфликта устранилась, что провоцирует новые войны.

Она считает работу через брокеров-риэлторов более эффективным каналом продвижения услуг по сравнению с традиционной рекламой, требующей внушительных затрат.

Генеральным планом развития Екатеринбурга вплоть до 2025 года эта территория предусмотрена под многоэтажную застройку объектами культурно бытового и иного назначения. Земля передается мэрией строителям при обязательном условии компенсации затрат за снос ранее расположенных там строений. Сносить их необходимо. Отселять людей, предоставляя им другое жилье, или компенсировать деньгами, если сами жильцы того пожелают. Главное - договориться.

Очищение огнем
Участок между улицами Хохрякова - Малышева - Сакко и Ванцетти - Радищева - во всех смыслах золотое дно для застройщиков. Он находится в самом центре Екатеринбурга, где сотка стоит не одну тысячу долларов.

Застройщик тоже не собирается отказываться от своих планов. Предлагали владельцу дома солидные деньги, чтобы он поскорее съехал. Дом уже не однажды полыхал, но не сгорел весь, потому что каменный. Со двора каким то неведомым образом пропал автомобиль. По всем этим фактам возбуждались дела, велось следствие, которое, однако, ни к чему не привело.

С Валерием Д., проживающим с семьей на улице Сакко и Ванцетти, строителям сходу договориться не удалось. Переезжать куда-то из центра города он не хочет. Готов сам на пару с соседом вписаться в городской план застройки этого района: то есть возвести на месте дома современное здание, как того требует время и постановление главы города.

Инкогнито с бульдозером
Сосед Валерия тоже имеет право бессрочного пользования земельным участком под своим домом. В один день дом снесли подчистую, до фундамента, 12 неизвестных молодцев с мощной техникой. В Ленинском РУВД по этому поводу тоже было возбуждено дело, но оно никак не может закончиться. Сосед несколько раз обращался к главе города с просьбой предоставить ему землю, на которой стоял его дом, в собственность. Ответ получил отрицательный и, как сам считает, немотивированный. Ни кадастровой карты, ни плана участка он от мэрии не дождался.

Упорный домовладелец не сдавался. Однажды строители появились у его дома с тяжелой техникой, намереваясь рыть траншею под теплотрассу по его территории. Он вышел на агрессоров с помповым ружьем.

- Мы наемные работники, кто нас нанял, не знаем.

Точно такая же ситуация у самого Валерия. Он, добиваясь правоустанавливающих документов на землю и не получив их в положенный срок, подал иск в Арбитражный суд, требуя привлечь за бездеятельность в качестве ответчика главу города. Тяжбы - что у одного, что у другого - длятся уже не один год. Не по разу они выигрывали иски в судах, приставам выдавались на руки исполнительные листы, администрации города указывалось на недопустимость неисполнения решений судов. Но порядок на злополучной (опечатанной, кстати, городским Госархстройнадзором) площадке до сих пор не наведен. Земля вот уже почти два года находится под арестом, и никакие работы на ней, пока суды не закончатся, вестись не должны. Но ведутся. Буквально на днях корреспондент РГ убедился в этом сам, прибыв на место военно-земельных действий. Пломба на воротах участка была сорвана, внутри работал мощный бульдозер, который выкорчевывал из земли фундамент дома соседа Валерия. Никаких документов, разрешающих такие работы, у механизаторов не оказалось. Они твердили одно:

- За то время, что мы с тобой торгуемся, мы уже сорок домов отселили. И тебя отселим!

Деньги решают все
Через пять минут после нашего появления на объект примчался наряд милиции из Ленинского РУВД. Милиционеры арестовали бульдозер и забрали с собой всех участников противостояния. Однако это временное затишье. Валерий утверждает, что представитель застройщика обмолвился:

- Владелец особняка получил от нашего предприятия официальное предложение о компенсации в два миллиона долларов. Таким образом, стоимость одного квадратного метра площади этого здания составила бы 15 тысяч долларов. Это неслыханная сумма для нашего города. Однако он отказался, и мы прервали переговоры. Сейчас в соответствии с решением суда спорный участок исключен из застройки.

Нам же генеральный директор компании-застройщика сообщил следующее:

- Мне об этом конфликте известно. О поджогах и угрозах я, правда, ничего не знаю, зато знаю об откровенном вымогательстве со стороны домовладельца. Он имеет право на компенсацию со стороны застройщика и, видимо, решил выжать из своей собственности максимум возможного. Такой случай, к сожалению, далеко не единичный в городе. Господ собственников, выставляющих непомерные требования, похоже, не заботит, что своими действиями они тормозят жилищное строительство в нашем городе и что миллионы рублей, правдами и неправдами выжатые ими из застройщиков, ложатся на себестоимость строительства и выплачиваются в итоге из карманов жителей.

Мы обратились за комментариями к замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимиру Крицкому. Он оказался в курсе происходящего:

Михаил Жабреев,
заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области:

Странная ситуация: власть планирует стройку, выбирает застройщика и предлагает ему самому договариваться с собственниками жилья, идущего под снос, и земли. То есть - умывает руки, санкционируя бесконтрольные отношения в борьбе застройщиков и владельцев строений. Чем это заканчивается, очевидно, наверное, уже всем: да здравствует анархия!
комментарий

По сложившейся сегодня практике администрация выносит решение о предоставлении земли застройщику, которая застройщику еще не принадлежит. Зная, что это земля, на которую имеет право гражданин, администрация тем самым оставляет гражданина наедине с огромной машиной - строительной организацией. Если сторонам сразу договориться не удается, у застройщика появляется искушение воспользоваться не совсем законными, жесткими методами, чтобы выжать собственника с земельного участка.

- До гармонии в отселении владельцев строений или пользователей земельных участков, действительно, далеко. Здесь сталкиваются интересы различных сторон: это сегодняшний пользователь земельного участка, администрация города и официальный застройщик, которому эта земля должна отойти. Интересы у всех разные. Владелец участка нацелен на то, чтобы дороже его продать или воспользоваться правом, предоставленным ему законом, самому построить на своей территории объект, который отвечает генеральному плану данного населенного пункта. Интерес администрации города - чтобы город быстро преображался, становился лучше. Застройщику важно вложить в покупку земельного участка минимальные деньги и получить максимальную выгоду от продажи построенного здания. В каждом случае необходимо найти компромисс. В силу нескольких обстоятельств достичь его сегодня бывает крайне сложно.

Чтобы здесь что то кардинально изменилось, нужны существенные поправки в самой налоговой основе нашего государства. За рубежом, как известно, бюджетообразующие налоги - на имущество, на недвижимость, у нас - с оборота (НДС) и с дохода. Правительство страны заявило, что

С другой стороны, собственник земельного участка может держать его в своих руках сколь угодно долго: у нас земельный налог уплачивается от кадастровой стоимости земли, а не от рыночной. Суммы это небольшие.

Но и у города есть возможность влиять на ситуацию при помощи денег. По Налоговому кодексу ставки земельного налога устанавливаются представительным органом местного самоуправления, то есть городской Думой. Надо установить для определенных случаев использования земли повышенную ставку земельного налога. Если человек не способен будет платить за дорогие участки в центре города или просто большие участки большие налоги, он вынужден будет сам от них освободиться. Этим можно воспользоваться.

1 января 2009 года будет осуществлен единовременный переход на налог на недвижимость, который объединит земельный налог и налог на имущество. Следствие этого - переход на единый налог и на землю, и на недвижимость, которая находится на ней. Кадастровая стоимость, а следовательно, налог на недвижимость, будет постепенно расти, налоги с оборота - снижаться.



Главная --> Публикации