|
|
  |
Главная --> Публикации --> Лот из объектов недвижимости юкоса продан за рекордную сумму Столько в подмосковье будет стоить межевание земли За неделю жилая недвижимость в сочи подорожала на 30% Риелторы меняют руководство Тайны обмена Участвуем в цепочке альтернатив Каждый, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточного количества свободных денег, неизбежно сталкивается с понятием альтернативная сделка. Фактически это обмен через куплю-продажу. Имеющаяся квартира продается, а взамен покупается другая, получше. Обычно из таких сделок выстраиваются целые цепочки - так проще подобрать подходящие варианты. Нынешнюю стабилизацию на рынке недвижимости можно использовать с пользой для себя. Как это сделать с наименьшим риском? Однако альтернативы распадаются не только из-за роста цен. Подводные камни, которые существовали и существуют при проведении таких сделок, увы, не исчезают и при стабильной ситуации на рынке. Вот основные из них. Стабилизация цен на недвижимость играет альтернативщикам на руку: можно, найдя покупателя на свою квартиру, спокойно выбирать нужный объект из имеющихся на рынке, не опасаясь подъема цен и завышенных требований продавцов. То есть спокойно строить альтернативную цепочку. Существует масса технологических вопросов, которые достаточно просто решаются, если речь идет о подготовке к сделке одной квартиры, но создают огромные сложности при подготовке трех-четырех. Например, своевременное получение разрешения органов опеки; получение согласия на продажу квартиры супругов, находящихся за границей или в дальних длительных командировках. Отсутствие этих, необходимых для регистрации договора, документов может не раз и не два отодвигать уже назначенные сроки сделки, и ставит под сомнение ее возможность. Очень часто одним из собственников жилья оказывается капризный человек, который сегодня продает квартиру, а завтра - отказывается. И участники цепочки должны, потихоньку принимая валидол, терпеть эти капризы и уговаривать шатающегося не менять решения, либо выстраивать всю схему заново. Теряя время (три - пять месяцев, а порой до года!), деньги, потраченные на сбор документов и работу риэлторов, и веру в будущее. Закладываем старую квартиру - и покупаем новую Уйти от рисков, характерных для альтернативной цепочки, можно. Для этого надо просто сначала купить новую квартиру, а потом - продать старую. Или наоборот. Что в этом случае вы выигрываете - понятно: нужную квартиру можно выбрать без спешки и нервотрепки. Исходная квартира становится свободной, а таковую сбыть с рук проще (что при нынешнем затишье на рынке немаловажно). Альтернативные сделки непрозрачны, они дарят маклерам массу возможностей для получения скрытых комиссий. Кроме того, за сделки такого рода агентства берут комиссию на порядок выше (7 - 8%), чем за обычные (в качестве платы за риск развала сделки). Вариант 1 Возникает, правда, вопрос: а где же взять деньги, пока старая квартира не продана? На него с удовольствием отвечают банки. Ведь заложить можно не только ту квартиру, которая покупается, но и ваше старое жилье. Ипотечные программы такого рода обычно так и называются: улучшение жилищных условий (см. схему). Пока банков, предлагающих кредиты под залог старой квартиры, не так много. Подобные схемы есть у банка ДельтаКредит, Райффайзенбанка, Газпромбанка, Фора-Банка, Банка Москвы, Сосьете Женераль Восток и некоторых других. Для того чтобы принять верное решение о выборе банка и ипотечной программы, лучше обратиться за помощью к специалисту - менеджеру ипотечного направления риэлтерской компании.
Как разменяться, если денег на доплату нет Конечно, у этих схем тоже есть минусы - риски, связанные с необходимостью долго и упорно рассчитываться с банком по кредиту. Однако заключить сделку на выгодных для вас условиях в этом случае гораздо реальнее. - Опытный риэлтор всегда подскажет, как разъехаться или съехаться без доплаты. Ситуация для таких сделок благоприятна - для разъезда или съезда важен не уровень цен, а то, что они стабильны. Но стоит понимать, что риэлтор - специалист, а не волшебник. Скажем, в Москве нельзя двушку в панельной 9 - 12-этажке разменять на две однушки без достаточно большой доплаты. Но можно взамен приобрести, скажем, две однушки в Подмосковье. Почему пробуксовывает национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России, на который возлагались столь большие надежды? С таким вопросом мы обратились к депутату Государственной Думы Галине Хованской. Ольга Петровицкая, генеральный директор агентства недвижимости Новый дом: Проект посвящен в основном решению жилищных проблем пяти процентов обеспеченных граждан, доход которых позволяет взять ипотечный кредит и купить жилье. По нашим данным, около половины обратившихся за кредитами получили отказ. А многие их тех, кто был готов принять участие в программе, сами отказались от этого, узнав условия ипотечного кредитования. Ипотека недоступна большинству В качестве основного и по существу единственного инструмента решения жилищной проблемы в нацио-нальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России предложена ипотека. В стратегическом плане направление перспективное. Но сегодня при уровне инфляции 9 10 процентов банки не заинтересованы предоставлять кредиты менее чем под 12 14 процентов. В начале апреля я направила записку первому заместителю председателя правительства Российской Федерации Д. Медведеву, в которой писала, почему, на мой взгляд, национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России не в состоянии решить основную задачу повысить доступность жилья и обеспечить его комфортность. Получается, что 95 процентов населения страны проект не затрагивает. Если исключить 10 процентов, которые сами могут решить жилищную проблему, то 85 процентов граждан в той или иной степени нуждаются в помощи государства. Примерно 60 процентов граждан в стране живут в домах, требующих капитального ремонта, 25 в ветхом и аварийном жилищном фонде. Почти пять миллионов человек живут в аварийных домах, которых в стране более 80 тысяч, ежедневно рискуя здоровьем и жизнью. В записке предлагалось дополнить проект тремя блоками: о капитальном ремонте (модернизации жилищного фонда), о программе переселения граждан из ветхого и аварийного фонда и о строительстве жилья для очередников. 250 миллиардов из бюджета страны Отрадно, что государство признало свои обязательства. В своем послании президент В. Путин предложил направить из федерального бюджета 250 миллиардов рублей на капитальный ремонт и переселение людей из ветхого и аварийного фонда. Он отметил, что нельзя терпеть ситуацию, когда люди живут в трущобах. В послании говорилось и о депутатском контроле за расходованием средств, и о создании некоего фонда. Подчеркнуто, что, если не будет контроля за использованием денег, они расползутся... В статье 16 закона О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации записано, что если на момент передачи жилья в собственность граждан дом требовал капитального ремонта, то за бывшим наймодателем сохраняется обязанность произвести ремонт. Наймодателем было государство, и, естественно, оно обязано выполнить старые обязательства. По минимальным оценкам, для этого потребуется 1,3 триллиона рублей, а фактически 10 триллионов, да еще 1,5 2 триллиона на ремонт инфраструктуры. Первый самый, казалось бы, простой вариант направить деньги на персонифицированный счет собственника жилья, то есть компенсировать ему непроизведенный ремонт дома. Для этого потребовалось бы открыть счет в банке каждому собственнику. Оформление счетов работа долговременная, технически сложная, а ждать уже нельзя, дома рушатся... Другой аспект моральный. Как правило, в старых домах живут люди не самые обеспеченные, иногда имеющие долги по квартплате. Есть ли полная уверенность в том, что деньги, перечисленные на их счета, пойдут на капитальный ремонт дома? Теперь возникает вопрос: как эффективно потратить средства, выделенные на капитальный ремонт? Кто должен быть получателем денег субъект Федерации, глава муниципального образования или собственники жилья? В двух крайних вариантах есть свои плюсы и минусы. Анализируя ситуацию, приходишь к выводу: самый лучший вариант передавать деньги товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам или управляющим компаниям. Все эти схемы сейчас обсуждаются в Министерстве регионального развития РФ. Кто принимает решение Второй вариант отдать финансы местной власти или субъекту Федерации (как это делается в Москве и Санкт-Петербурге). В такой ситуации роль собственника нивелируется, и тут тоже неизбежно возникает проблема. Совершенно не однозначно, что власть направит средства именно на снос аварийного дома, а не псевдоаварийного, земельный участок под которым интересен инвестору. В этом случае собственники, проживающие в аварийном доме, будут лишены возможности контролировать действия властей. Кто принимает окончательное решение по поводу того, нужно делать капитальный ремонт или нет? Если собственники дома считают, что он необходим, то направляют решение общего собрания в орган местного самоуправления или в орган государственной власти. Это условие необходимое, но недостаточное. Далеко не любое решение общего собрания гарантия выделения бюджетных средств. Только в том случае, когда и собственники за, и власть считает, что дом надо ремонтировать, выделяются деньги. Денежные потоки под контролем Какие дома нужно ремонтировать или сносить в первую очередь? С моей точки зрения, те, которые уже были признаны либо подлежащими сносу, либо аварийными, либо уже находятся в перечне жилых зданий, где будет проводиться капитальный ремонт (как это сделано в столице). Формальный критерий дома, простоявшие 25 30 лет, где не менялись трубы, течет крыша и т.д. Разумеется, должно быть проведено инструментальное обследование специалистами, которые могут оценить состояние жилого здания. Вначале авансовый платеж на проектирование, составление сметы и т.д. Затем финансирование должно осуществляться без задержки, но с тщательным контролем каждого этапа. Считаю, что на федеральном уровне должна быть создана комиссия, куда войдут представители Счетной палаты, чтобы отслеживать целевое использование средств. На всех уровнях власти нужен жесткий контроль. Каким образом осуществлять финансирование и контроль над целевым использованием средств? Думаю, что должна быть очередность, которая зависит от объемов финансирования региона и его возможности освоения средств. Деньги направляются туда, где их смогут освоить. Кто будет контролировать работу ремонтников? Комиссия, в которую обязательно наряду с техническими специалистами, оценивающими качество капитального ремонта, войдут представители собственников дома. Без них нельзя подписывать акт о приемке работ. Без собственников не подписывать В идеале хорошо бы создать целевой фонд, куда должны поступать средства на капитальный ремонт, в том числе и внебюджетные. Конечно, нужно привлекать и возможности региональных бюджетов. У нас в стране более 24 тыс. муниципальных образований. К сожалению, 90 процентов из них дотационные. И в этом основная проблема. Все проблемы будут урегулированы постановлениями правительства РФ, определяющими процедуру, нормативными документами органов местного самоуправления либо органов государственной власти. И подготовить эти документы нужно быстро и качественно. Об этом нужно думать уже сегодня. Сейчас государство отдает старые долги. А в перспективе собственники сами будут нести ответственность за состояние своего дома, делать капитальный ремонт. И деньги на эти работы нужно собирать. Но как их сохранить, сберечь от инфляции? Речь может идти только о кредитах на льготных условиях. Разумеется, гораздо охотнее банки будут кредитовать юридических лиц. Надо возродить кооперативы, которые и могут стать такими юридическими лицами. ТСЖ не панацея Каким образом государство собирается в дальнейшем помогать собственникам делать ремонт? Покупая квартиру в строящемся доме, не стоит надеяться отпраздновать новоселье в сроки, указанные застройщиком. Мало того что эти сроки часто нарушаются застройщиком, относятся они лишь к сдаче дома госкомиссии. А процедура получения прав собственности на жилье может растянуться на годы. Самое печальное, что за исключением покупателей такое положение дел выгодно всем: и застройщикам, и чиновникам. ТСЖ не панацея от всех наших бед. Все-таки домом должны управлять профессионалы. Проблема на самом деле колоссальная, комплексная, потому что она касается каждого. Сегодня остро не хватает специалистов, профессиональных управляющих. Значит, их нужно учить, стимулировать и защищать. В том числе и от капризов собственников. И, как я считаю, чтобы урегулировать вопросы, должен быть принят федеральный закон. Дом без паспорта Чаще бывает наоборот. Дом построен, а комиссия ищет недочеты там, где их нет, - говорит директор по развитию компании Бенефит инжиниринг Ярослав Козлов. - Но, как правило, сдача решается в рабочем порядке. И здесь все зависит от отношений инвестора с местной администрацией: в случае конфликта дом может зависнуть. Например, в подмосковных Котельниках, где жилой дом был построен еще в начале прошлого года, он до сих пор не может пройти госкомиссию: администрация города отказалась подключать здание к системе водоснабжения, хотя подключение коммуникаций застройщик давно оплатил. К срокам у покупателей должно быть философское отношение, - советует директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. - В лучшем случае сроки госкомиссии и получение прав собственности сдвигаются на полгода-год, но бывает и более длительное ожидание. Александр Винокуров добавляет, что в 99% случаев застройщик объявляет в рекламе сроки сдачи значительно более ранние, чем дом на самом деле сдается госкомиссии. По правилам госкомиссия проходит сразу после завершения строительства. К этому времени, замечает старший специалист отдела оформления ОАО Пересвет-Девелопмент Ангелина Крутова, инвестор должен не только построить коробку, но и подключить свет, воду, благоустроить территорию. Если есть какие-то несоответствия по техническим нормативам, то дом не будет принят, - напоминает Крутова. Но тут специалист отдела оформления явно лукавит. Довольно часто госкомиссия принимает дом с недоделками, предписав устранить их в установленные сроки, которые, как правило, очень редко соблюдаются застройщиками, - замечает начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. Как рассказали корреспонденту Газеты сразу несколько участников рынка, в конце прошлого года в некоторых регионах чиновникам не хватало объемов построенного жилья, чтобы отрапортовать о реализации нацпроекта Доступное жилье, и госкомиссию проходили дома, где только еще строились верхние этажи. По официальным данным, в России за прошлый год было возведено порядка 50,2 млн кв. м жилья. Сколько из этих квадратных метров были реальными, а сколько - виртуальными, остается только догадываться. Юридически покупатель не имеет права жить в квартире до получения права собственности на нее. Однако в настоящее время, рассказывает Ангелина Крутова, сложилась следующая практика: покупатель подписывает с застройщиком акт приема-передачи квартиры, получает временный ордер и берет на себя обременение по коммунальным платежам, предварительно оплатив их на четыре месяца вперед. Согласно статье 153 Жилищного кодекса обязанность вносить плату за жилье и услуги ЖКХ появляется с момента заселения в квартиру. Иными словами, после того, как вы получили ключи у застройщика и подписали акт о передаче, за жилплощадь придется платить, даже не имея на нее права собственности. А вот если вы готовы с ключами и актом подождать, заставить вас платить за коммунальные услуги не могут. Причины здесь могут быть самые разные. Например, сначала к заявленному сроку не успели строители, потом госкомиссия не состоялась по каким-то причинам, а затем прошла, но были обнаружены какие-то недостатки, которые строителей обязали устранить. Тянуться это может достаточно долго. В подобных случаях, замечает гендиректор компании БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух, покупателю жилья могут дать ключи от квартиры, но делать ремонт не разрешат. Да это и невозможно, ведь нет ни воды, ни электричества, а следовательно, и лифты не работают, - добавляет заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. - Штукатурка должна сохнуть при температуре +18 градусов, но отопления нет, тепловую пушку без электричества не поставишь, а ведь климат у нас далеко не тропический. Как объясняет Лариса Патлух, после госкомиссии здание передается на баланс эксплуатирующей организации, и в доме появляются электричество, тепло, вода. Следующий этап, который может затянуться на несколько лет, - получение прав собственности на купленное жилье. Процесс разделен на несколько шагов. Прежде всего это государственная регистрация прав собственности города на недвижимость. Затем оформляются права инвесторов на недвижимость. И наконец регистрируются права непосредственных покупателей жилья. На птичьих правах При этом, замечает директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская, законодательных документов, регламентирующих сроки регистрации новостроек, нет. На практике на этот этап уходит не меньше полугода, но в основном - около полутора-двух лет. Есть дома, построенные и четыре года назад, где этот вопрос до сих пор в стадии решения, - говорит заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. Причин столь оперативного оформления прав на жилье эксперты называют достаточно много. В частности, замечает Николай Вопиловский, серьезно тормозит процесс нерасторопность сотрудников БТИ. После сдачи дома госкомиссии ведется работа по натурным обмерам и перерасчетам площадей, на что может уйти несколько месяцев. Кроме того, добавляет он, существует протокол поквартирного распределения, который является обязательным документом для новостройки. Его подписывают все инвесторы и собственники будущих квартир. А поскольку последних оказывается достаточно много, процесс подписания этой бумаги тоже занимает определенное время, - рассуждает Николай Вопиловский. Все это время владелец квартиры живет в ней без регистрации, имея на жилье лишь фактические, а не юридические права. В этот период, объясняет глава департамента правовой поддержки компании МИЭЛЬ-Новостройки Николай Вопиловский, согласно Гражданскому кодексу можно завещать еще не оформленную юридически квартиру наследнику, а также продать ее, воспользовавшись схемой переуступки прав требования. Все остальные операции с недвижимостью, например размен или залог под получения кредита, абсолютно исключены. Сегодня Москва уступает европейским столицам в масштабах освоения подземного пространства. По данным столичного Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, доля подобных сооружений в общей площади объектов, введенных в эксплуатацию за последние 5 лет, не превышает 8 процентов. В западных странах этот показатель составляет 20 - 25 процентов. Как отмечает Ольга Побединская, затягивание процесса оформления права собственности на купленные гражданами квартиры выгодно застройщику. По закону об НДС компания уплачивает налог не тогда, когда происходит фактическая продажа квартиры и получение денег, а только после регистрации права собственности владельцем данной квартиры и передачи ее другому лицу, - объясняет она. В результате чем дольше собственник не получает права на жилье, тем дольше застройщик не платит НДС. Обращения в суды вряд ли ускорят процесс регистрации, - предупреждает Ольга Побединская. - Поскольку тяжба - не менее длительная процедура. В общем, дольщику остается только набраться терпения. Дефицит земельных участков заставляет столичные власти активно искать альтернативы наземному строительству. Одним из новых направлений деятельности стройкомплекса должно стать освоение подземного пространства. Согласно концепции развития подземного пространства, которую недавно подписал Юрий Лужков, объемы подземной застройки к 2010 году должны вырасти до 1 млн. кв. метров площадей в год. Всего же за три года в Москве планируется построить не менее 2,5 млн. кв. метров объектов различного назначения. Координационный совет по вопросам освоения подземного пространства при Правительстве Москвы возглавит руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. Все это приводит к существенному удорожанию строительства и, как следствие, низкой заинтересованности со стороны инвесторов. Сегодня менее 30 процентов строящихся объектов имеют подземную часть, а ежегодный объем подземной застройки не превышает 700 тысяч кв. метров, при том что на поверхности строится почти в 10 раз больше. Эксперты указывают, что основным препятствием на пути экскаваторов традиционно становятся сложные геологические и гидрогеологические условия, наличие сооружений метрополитена, объектов ГО, инженерных тоннелей, фундаментов и т.д. Практика показывает, что под землей можно размещать самые разные объекты. Например, в новом реанимационно-хирургическом корпусе НИИ детской хирургии и травматологии на минусовом уровне расположены операционные. И никаких неудобств ни врачи, ни их пациенты в связи с этим не испытывают. По словам Константина Королевского, 70 процентов гаражей, 80 процентов складских помещений, 50 процентов хранилищ и архивов, а также 30 процентов объектов сферы обслуживания можно без проблем возводить под уже существующей застройкой, а освободившиеся наземные территории использовать более эффективно. Кроме того, подземное строительство позволяет вести работы, не затрагивая объекты природного комплекса и культурного наследия. Однако в горадминистрации уверены: тема освоения подземных недр с каждым годом будет все более актуальной для города. В конце текущего года Департамент градостроительной политики представит на рассмотрение Правительства Москвы целевую программу развития подземной урбанизации на период с 2008 по 2010 годы. По словам первого заместителя главы Департамента Константина Королевского, в документе будет предусмотрено всестороннее изучение грунтов на всей территории города. Градостроительные решения в области подземного строительства должны приниматься на основании серьезного и всестороннего анализа исходных данных. Нужно четко представлять, какие работы возможны на данном участке, в каком объеме и какие меры нужно принять, чтобы последствия внедрения в подземное пространство не стали разрушительными, говорит Королевский. По его словам, в Москве имеется огромная база данных геологических исследований. Для этих целей в городе пробурено 700 тысяч (!) скважин. Другое дело, что имеющиеся сведения нужно собрать воедино, дополнить и систематизировать. Итогом данной работы должна стать разработка специальной карты зонирования города по условиям освоения подземных пространств в зависимости от природных и техногенных факторов. На ней будет указано, что и на какой глубине можно строить, а также приведена расчетная нормативная стоимость строительства различных подземных сооружений в существующих условиях. Это поможет чиновникам принимать взвешенные градостроительные решения, а инвесторам четко представлять экономику будущих проектов. Массовые подземные сооружения - это в первую очередь паркинги под жилыми домами, гостиницами, офисными центрами и т.д. Юрий Лужков распорядился увязывать любое новое строительство, а также реконструкцию зданий в центре Москвы с сооружением подземных гаражей-стоянок. Со временем, уверены в горадминистрации, подобная практика распространится на всю территорию столицы. К 2010 году подземные паркинги должны строиться не только под объектами бизнес-класса, но также под муниципальными домами. Москомархитектура уже разработала типовой проект подобного сооружения, а Департамент жилищной политики и жилого фонда - схему финансирования его строительства. В течение ближайших трех лет освоение подземного пространства планируется вести по двум направлениям. Первое - массовое строительство объектов, в составе которых имеется подземная часть. Второе - строительство уникальных объектов общегородского масштаба, аналогичных торговому центру на Манежной площади, Лефортовскому тоннелю... Что касается уникальных объектов, то Департамент градостроительной политики уже наметил перечень из 25 участков, под которыми планируется построить многофункциональные комплексы, аналогичные тому, что действует под Манежной площадью. В него, в частности, вошли Новый Арбат, площадь между гостиницами Москва и Метрополь, Водоотводный канал, Бульварное кольцо, ВВЦ, зона станций метро Рижская, Сокол, Шоссе Энтузиастов, Варшавская, Нагатинская и т.д. Параллельно с торгово-развлекательными комплексами будут вестись работы по развитию существующей улично-дорожной сети, строиться новые тоннели и развязки. Два таких проекта уже реализуются в рамках реконструкции площадей Пушкинской и Тверской Заставы. Решить проблему парковок в центре города планируется за счет строительства крупных подземных паркингов под Тверской улицей - от Манежной площади до Триумфальной. Интерес к данному проекту проявил французский строительный гигант Vinci Group. Кроме того, Правительство Москвы намерено разместить под землей ряд муниципальных объектов, например, книго- и овощехранилища, архивы, спортивные комплексы и так далее. Иными словами, планы по освоению подземных недр уже намечены большие. Посещая недавно дворцовый комплекс в музее-заповеднике Царицыно, Юрий Лужков предложил построить на его территории большое фондохранилище, четыре этажа которого построят под землей и три - наверху. Его смогут использовать для своих нужд не только город, но также различные юридические и физические лица, собственники коллекций. Главная --> Публикации |