Главная --> Публикации --> Под крылом самолета Противоречия культур Цена страховки квартиры и дачи растет Оао ржд проехало мимо аэропорта сочи Итоги прошедшего ii форума московских риэлторов

В этом деле могут помочь ипотечные брокеры

Банки снижают процентные ставки по ипотеке. Это стало уже если не нормой жизни, то обычным явлением: то один, то другой банк громогласно объявляет о том, что ставки по его кредитным программам на летний период будут ниже на 0,5-1%, чем раньше. Правда, в большинстве случаев доброта финансово-кредитных учреждений тянет как раз на 0,5%: снижать ставки больше никто не спешит. В конце концов, зачем делать это, если даже лидеры рынка проявляют в этом вопросе осторожность.

Чтобы не быть голословными, возьмем весьма стандартную ситуацию.

Как отмечают эксперты, конечно, отсылка к сезонному фактору в данном случае - хорошая мина при плохой игре. На деле к улучшению условий кредитования для заемщика банки подталкивает не любовь к теплой погоде, а два куда более злободневных фактора. Первый из них заключается в том, что летом интерес потенциальных клиентов к ипотеке снижается (сказывается спад деловой активности плюс время отпусков, то есть дополнительных расходов). Второй - в том, что клиенты научаются все лучше считать, а подсчеты, проведенные перед получением ипотечного кредита, способны доставить удовольствие только заемщику с хорошо развитыми мазохистскими наклонностями. Людей попроще они просто могут повергнуть в шок.

Правда, у этой медали есть и обратная, более приятная сторона. В случае взятия ипотечного кредита заемщик может быть с большой долей вероятности уверен, что скрытых комиссий не будет. В конце концов, ипотека - не экспресс-кредитование, при котором заемщик не склонен мелочиться и внимательно изучать кредитный договор. Здесь человек влезает в кабалу не на год, и даже не на три, а минимум на 10-15 лет, поэтому для него принципиально важным становится каждая тысяча рублей, которую он будет обязан переплатить банку. Финансовые структуры это понимают, поэтому все возможные дополнительные комиссии обычно прописывают с предельной четкостью. Обычно речь идет о комиссии банка за выдачу кредита (обычно порядка 0,8-1% от суммы кредита), плате за страхование жизни и трудоспособности заемщика (в среднем 0,5-1% от суммы кредита ежегодно). Клиент обязан уплатить и за страхование от риска повреждения недвижимости (0,2-1,5% от суммы кредита ежегодно) и риска утраты права собственности на жилье (титульное страхование) - 0,3-0,5%. Кроме того, обычно предусматривается и плата за независимую оценку недвижимости. Правда, в этом случае комиссия невелика и составляет в среднем 100-150 долларов.

Человек хочет взять в долг у банка на покупку жилья 100 тыс. долларов на срок 17 лет под ставку в 10% годовых. В этом случае ему придется ежемесячно выплачивать банку свыше 1000 долларов в погашение кредита. В результате по истечении искомых 17 лет человек обязуется вернуть банку немногим более 200 тыс. долларов - то есть, в два раза больше, чем он брал. Совершенно очевидно, что по мере возрастания суммы кредита, будет возрастать и размер переплаты. Причем в геометрической прогрессии.

Как же, скажет читатель, кредитование для клиентов брокерских фирм в банках, возможно, и льготное, зато человеку по определению придется выплатить брокеру определенную и весьма значительную сумму за его услуги. Это и в самом деле так. Однако расчеты показывают: если банки кредитуют по льготной ставке (обычно минус 0,5-1% по сравнению со ставкой для обычного клиента), то брокерская комиссия обычно отбивается за первые три с небольшим года обслуживания кредита. А дальше наступает реальная экономия средств - конечно в сравнении с условиями обслуживания кредита на обычных условиях.

Понятно, что у многих - да что греха таить, у большинства - россиян нет иного способа улучшить свои жилищные условия, как взять ипотечный кредит в том или ином банке. Поэтому чем причитать о грабительских условиях кредитования, лучше поискать ответ на вопрос - нельзя ли хоть как-то уменьшить размеры бедствия, и сделать ипотеку полегче, как это обещает в своей новой рекламной наружке Райффазенбанк. Можно, говорят эксперты, и, как ни странно, в этом деле могут помочь ипотечные брокеры. Во всяком случае, работа с ними теперь сулит клиенту не только реальное сокращение временных издержек, но и кредитование по льготным ставкам в самом банке.

Германская компания Garbe основана в 1965 г. Бернардом Гарбе. Специализируется на планировании, строительстве, продаже и сдаче в аренду объектов коммерческой и жилой недвижимости, а также складских терминалов и логистических центров в транспортных узлах Германии и Европы. Финансовые показатели компании не раскрываются. По информации нижегородской администрации, GWCC входит в концерн Garbe, разрабатывает и реализует проекты сооружения складских терминалов и логистических центров.

Ипотечные брокеры не исключают, что в перспективе банки будут идти и на новые уступки для клиентов, приходящих к ним через специализированные кредитно-брокерские фирмы. Например, уже сейчас идут переговоры о том, что комиссию брокерам за услуги должны платить не клиенты, а банки, которым поставляются заемщики. Или же банки должны хотя бы частично финансировать эту комиссию, которая в случае с ипотечными кредитами обычно составляет 0,5-1%. Готовы ли российские финансово-кредитные структуры к такому шагу, покажет время. Однако, как подчеркивают специалисты, на Западе такой расклад не является исключением из правил. Там очень часто крупные банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, не только берут на себя оплату услуг брокеров, но и предоставляют тем же самым клиентам льготные условия кредитования - то есть, немного снижают для них ставку по кредиту или исключают из договора пункт об уплате каких-либо комиссий.
Немецкая Garbe World Cargo Center (GWCC) построит мультимодальный логистический центр в Нижнем Новгороде. Соглашение о строительстве терминала класса А на участке вблизи аэропорта Нижнего Новгорода подписали 19 июня губернатор Валерий Шанцев и исполнительный директор GWCC Маркус Вольф.

Наша задача оказать концерну содействие в оформлении необходимых документов, решить технические вопросы. Срок строительства подобного центра составляет 1,5-2 года, поэтому необходимо сократить подготовительный период, сказал Шанцев. По словам губернатора, участие в этом проекте примет ОАО Российские железные дороги (РЖД). Это позволит использовать железнодорожный, автомобильный, авиационный и водный транспорт, подчеркнул он. Один из сотрудников облправительства на условиях анонимности говорит, что это соглашение рамочное и сроки реализации проекта в нем не оговорены. Чиновник областного мининвестиций Нижегородской области также на условиях анонимности сообщил, что GWCC будет сама и владеть терминалом, и эксплуатировать его, вопрос участия Нижегородской области в качестве собственника комплекса не обсуждался.

Исполнительный директор GWCC Маркус Вольф на встрече заявил, что инвестиции в такой терминал европейского класса А составляют от 35 млн до 40 млн евро. Центр расположится на участке примерно в 9 га, а площадь складских залов составит от 45 000 до 50 000 кв. м, приводятся его слова в пресс-релизе.

Директор по продаже логистических услуг нижегородской дистрибуторской компании Алиди Михаил Миллер считает, что спрос на услуги класса А в Нижнем сравнительно невысок: учитывая близость Нижнего Новгорода к Москве, компании предпочитают обеспечивать поставки, минуя остановку в Нижнем. Преподаватель кафедры управления цепями поставок Высшей школы экономики Петр Терентьев, напротив, предполагает, что компании, торгующие, например, аудио-, видео- и бытовой техникой, или фармацевтические сети будут заинтересованы создать в Нижнем региональные распределительные центры. Это всего 420 км от Москвы, но цена аренды палетто-мест здесь будет ниже, уверен он. Терентьев считает, что появление мультимодального терминала будет способствовать развитию аэропорта Нижнего Новгорода: ряд компактных розничных товаров выгодно доставлять авиатранспортом, а московские аэропорты перегружены. По мнению пресс-секретаря Поволжской логистической ассоциации Дмитрия Читалова, мультимодальный логоцентр в Нижнем позволит замкнуть на себя уже существующие и будущие потоки генеральных грузов по Транссибу, автомагистрали М7 (Москва Нижний Новгород Казань Уфа) и Волге, идущие с востока и юга.

По мнению директора нижегородского филиала ЗАО Русская логистическая служба Артура Радзюля, срок окупаемости проекта составит не менее пяти лет.

Маркус Вольф на встрече заявил, что до 2010 г. GWCC построит центры, подобные нижегородскому, в каждом российском городе-миллионнике.

Планы построить логистический терминал вблизи нижегородского аэропорта губернатор Валерий Шанцев обнародовал еще в конце 2005 г. Среди потенциальных инвесторов чиновники называли, в частности, Росевродевелопмент, Российско-Азиатскую инвестиционную компанию.

Вслед за Нижним Новгородом московская девелоперская компания Мегаполис-Девелопмент намерена строить элитный жилой комплекс в Саратове. Она подписала соглашение с министерством инвестиционной политики Саратовской области и приступит к работам осенью.

Губернские склады
По данным администрации, в Нижегородской области насчитывается около 360 000 кв. м складских площадей, около 70% из них расположены в областном центре. В Нижнем Новгороде 84% складов и складских комплексов находятся в заречной части города, где сосредоточена большая часть промышленных предприятий, 16% в нагорной, в которой расположен административный центр.

МД-Саратов приступит осенью к строительству микрорайона Лебяжье озеро (два дома на 398 квартир общей площадью 42 100 кв. м) в Саратове в районе городского парка (ул. Чернышевского, Второй и Четвертый Вакуровские проезды), рассказал главный архитектор проекта Юрий Ткаченко. В комплекс войдут три подземных паркинга на 220 машиномест, помещения общественного пользования, благоустроенная зеленая зона, предусмотрена система контроля доступа на территорию. Общая площадь участка под застройку 2,2 га.

Девелоперская компания Мегаполис-Девелопмент создана в октябре 2006 г. с целью реализации в регионах инвестпроектов в области недвижимости, в том числе в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Волгограде. В Саратове создано дочернее предприятие МД-Саратов. По данным Академии конъюнктуры промышленных рынков, в Саратовской области в 2006 г. построено 805 000 кв. м жилья, в 2007 г. планируется построить 982 000 кв. м. В Нижегородской области в 2006 г. построено 815 000 кв. м, в 2007 г. планируется построить 920 000 кв. м.

Общий объем инвестиций в проект составит 1,28 млрд руб., из них 80 млн руб. на развитие инженерной инфраструктуры, подтвердил министр инвестиционной политики Александр Жандаров.

Сейчас МД-Саратов заканчивает оформление прав (частично аренда и собственность) на земельный участок для первой очереди строительства, добавил руководитель инвестиционных проектов Мегаполис-Девелопмента Владислав Проценко. Завершить строительство планируется через 18 месяцев, говорит гендиректор МД-Саратов Олег Сидоров. Построить весь комплекс планируется за 3-4 года, сказал Проценко.

Весной 2007 г. Мегаполис-Девелопмент вышла на нижегородский рынок. В апреле было начато строительство двух (9- и 17-этажного) домов в микрорайоне Верхние Печеры по ул. Лопатина (застройщик Фонд региональных инвестиционно-строительных проектов, дочка Мегаполис Девелопмента). Объем инвестиций $21,6 млн. В августе 2007 г. компания начнет строительство второго комплекса (два дома по 72 квартиры) по ул. Деловая-Родионова (застройщик ФФК-Печеры, тоже дочка Мегаполис Девелопмента). Общий объем инвестиций $16,3 млн. Оба комплекса располагаются в зонах застройки повышенной комфортности, где стоимость жилья составляет порядка $2000 за кв. м, говорит директор Нижегородского центра независимой экспертизы Татьяна Романчева. По такой цене будут продаваться квартиры в строящемся рядом жилом комплексе Подсолнухи, уточнил гендиректор компании-застройщика Гарантия-Строй Сергей Фадеев. А компания Жилстрой-НН продает жилье в комплексе Медвежья долина на Деловой-Родионова по 50 000-55 000 руб. за кв. м и уже сейчас есть много желающих на его покупку, отметила коммерческий директор компании Ольга Сажина.

В Саратове всего два места, подходящих для элитной застройки, Набережная Космонавтов и городской парк, считает Дмитрий Смирнов, гендиректор московской компании Синекс-недвижимость (строит элитный комплекс стоимостью 350 млн руб.). Поэтому площадка Мегаполис-Девелопментом выбрана удачно, говорит он. С ним согласен гендиректор саратовской ДСК Сим Михаил Захаров. Оба застройщика считают, что сегодня в Саратове практически нет элитной недвижимости. По словам Смирнова, есть предложения эконом-класса до 50 000 руб. за 1 кв. м. По предварительным расчетам Сидорова, цена на квартиру в Лебяжьем озере 45 000-60 000 руб. за кв. м. А Захаров уточняет, что средняя цена по городу 25 000 руб. за кв. м.

Саратовские стройки
Московская компания Синекс-недвижимость в июне 2006 г. купила участок площадью 1,2 га в центре Саратова и начала строительство элитного комплекса стоимостью 350 млн руб. Роснефтегазстрой намерен построить в городе 18-этажный комплекс площадью 200 000 кв. м. Объем инвестиций $120 млн. А осенью 2006 г. ГК Пересвет-групп приобрела на аукционе участок площадью 22,1 га в Новосоколовогорском районе. Жилой микрорайон площадью 272 000 кв. м планируется сдать в конце 2013 г.
На примере элитного коттеджного поселка Пирогово архитекторы показывают, в каких домах должны жить богатые люди.

Застройщик столкнется с довольно жесткой конкуренцией: только по вторичному рынку здесь существует около 450 предложений, полагает Романчева.

В поселке можно купить не только готовый дом, но и участок под застройку. Цены не разглашаются, но, по словам архитекторов, речь идет об очень больших суммах. Тем не менее дальнейшее строительство обставляется множеством условий. Например, на Завидкином мысу, выдающемся далеко в акваторию водохранилища, разрешается строить лишь так называемые домики яхтсменов. Все они должны быть не выше двух этажей и размером

Архитекторы проектируют жизнь, но может ли обычный человек существовать в том мире, который нравится архитектору, я не уверена, говорит архитектор Александра Павлова, руководитель одного из ведущих московских архитектурных бюро Проект Меганом. Я знаю, что в частных домах некоторых моих коллег нормальные люди находятся на грани потери сознания. Мы стремимся вычистить пространство, а это подходит не для всех. Тем не менее архитекторы во всем мире уверены, что лучше знают, какое жилье нужно человеку. Знаменитый американский зодчий Фрэнк Ллойд Райт не стеснялся внезапно нагрянуть к заказчикам, вселившимся в его очередной шедевр, чтобы проверить, той ли посудой пользуются жильцы, что предусмотрел архитектор. В этом смысле поселок Пирогово на берегу Пироговского водохранилища любопытное явление на рынке загородной недвижимости. Вот уже несколько лет здесь пытаются установить непривычные еще для России нормы уважающей природу эко-архитектуры.

Похоже, поэтика простой архитектуры, более характерной для голландских пейзажей, становится популярна и в России

8×5 метров только такие скромные габариты соразмерны ландшафту и не испортят вида. Согласитесь, довольно неожиданный размер для дома обладателя яхты.

Судя по тому, что мыс быстро застраивается, поэтика простой архитектуры, более характерной для голландских пейзажей, становится популярной и в среде российских владельцев дорогой загородной недвижимости. Домики на мысу

Параллельно архитекторы учат заказчика жить в каркасном доме, наслаждаться видом конструкций, ценить ощущение воздуха и не забивать пространство, приучают его к тому, что простая фанера один из самых правильных отделочных материалов, потому что светлая и натуральная, а тонкие линии швов между листами хорошо организуют пространство.

Впрочем, на выставке был и пример того, как можно исхитриться и обойти некоторые ограничения. Это проект для большой семьи, которая хочет жить на Завидкином мысу, но не готова поместиться в предлагаемое небольшое пространство. Архитектору пришлось проектировать один дом, состоящий из трех 8×5, соединенных стеклянными переходами. Таким образом, визуальная однородность застройки будет сохранена.

построили себе генеральный директор холдинга Объединенные кондитеры Артем Кузнецов, президент группы компаний IBS Анатолий Карачинский, издатель газеты Из рук в руки Леонид Макарон

Впрочем, в Пирогове все не так строго есть тут предложения и других масштабов, и сложной пространственной организации. Например, на выставке можно было рассмотреть проект дома на две семьи, созданный для участка в глубине территории, в небольшом овражке. Сюда либо вселятся люди, предпочитающие нечасто встречаться друг с другом, либо они научатся этому уже в процессе проживания. Потому что длина двухэтажного дома равна

Все эти строгости и ограничения дошли до нас еще со времен великого Ле Корбюзье (1887-1965), который высказал идею о том, что дом это машина для жилья, после чего спроектировал здание с квартирами, в которых высота потолка составляет 2,2 метра. Но люди не только продолжают в них жить по сей день, но и гордятся своей причастностью к модернистскому эксперименту, приноравливаются к его условиям.

Стекло тоже интересная тема. Еще в конце 40-х архитектор Мис ван дер Роэ построил в штате Иллинойс Стеклянный дом особняк, в сущности представляющий собой просто стеклянный ящик. Единое пространство дома было полностью открыто в окружающий сад, в единственном непрозрачном объеме в центре здания размещался санузел. С тех пор сплошное остекление общественных зон частного дома вроде стало общим местом, однако в России до сих пор господствовала прямо противоположная идея: максимально закрыться, отгородиться от окружающего мира. Теперь же, гуляя по Завидкиному мысу, можно заглянуть в стекло входной двери и сквозь дом полюбоваться видом на водохранилище. И это при том, что какие-либо заборы на территории отсутствуют. Такой образ жизни предполагает активное общение: поселок становится своего рода клубом.

180 метрам, а ширина всего Здание представляет собой два построенных по коридорной системе жилых блока, которые разделены большим двусветным залом со стеклянной крышей.



Главная --> Публикации