Главная --> Публикации --> Стоит ли ипотечным заемщикам экономить на страховании жизни Лот из объектов недвижимости юкоса продан за рекордную сумму Столько в подмосковье будет стоить межевание земли За неделю жилая недвижимость в сочи подорожала на 30% Риелторы меняют руководство

Олег Дерипаска стал инвестором одного из самых перспективных проектов на московском рынке коммерческой недвижимости делового центра Москва-Сити. Он купил у группы Гута 38% акций компании Сити, осуществляющей управление проектом.

Олег Дерипаска продолжает скупать активы в сфере девелопмента. Предприниматель примет участие в реализации амбициозного проекта московских властей строительстве делового центра Москва-Сити. Структуры господина Дерипаски купили 38% управляющей компании Сити. Акции продала группа Гута. Олег Дерипаска собирается сосредоточиться на инфраструктурных проектах Сити.

Олегу Дерипаске интересно в первую очередь развитие инфраструктуры, которое осуществляется за счет средств города. Это прежде всего строительство дорог, автостоянок, электросетей и коммуникаций. Представители господина Дерипаски сказали газете ВЗГЛЯД, что пока предприниматель не намерен наращивать долю в проекте до контрольной.

Проект считается перспективным, так как в центре Москвы запрещено строить офисы

К концу строительства первой очереди будет полностью введено в эксплуатацию мини-метро от станции Александровский сад до Москва-Сити через станцию Киевская, построена дорожно-транспортная инфраструктура и транспортный терминал, обслуживающий пассажиров скоростной транспортной системы из аэропорта Внуково.

В материалах, размещенных на сайте Сити, указано, что к 2009 году на территории Москва-Сити будут функционировать 19 высотных многофункциональных комплексов общей площадью около 4 млн квадратных метров.

В проект Москва-Сити уже вложили средства крупные инвесторы. В их числе Елена Батурина, Лев Леваев, братья Шалва и Александр Чигиринские, ИПГ Евразия и Северстальтранс. Проект считается перспективным, так как в центре Москвы запрещено строить офисы. Помещения в деловом центре на Краснопресненской набережной будут расти в цене.

Стоимость доли в Сити, которую выкупили структуры Олега Дерипаски, по оценкам экспертов, составляет порядка 90 млн долларов. Вторым крупным акционером Сити выступает Норильский никель, владеющий 47%. В группе Гута отказались рассказать газете ВЗГЛЯД об условиях сделки.

Состав и доли других акционеров не изменились. В пятницу, как и было запланировано, состоится собрание акционеров, заметила госпожа Орехова. По ее словам, Базэлу интересен опыт управления и строительства крупных проектов, таких как Москва-Сити.

Официальный представитель Сити Наталья Орехова рассказала газете ВЗГЛЯД, что сделку совершили структуры, близкие к Базовому элементу.

По неофициальной информации, на собрании акционеров ОАО будет переизбран совет директоров компании, в который могут войти представители Олега Дерипаски.

Нам, в свою очередь, интересно развитие собственных проектов с участием новых акционеров. В частности, компания Strabag может поучаствовать в строительстве нашего участка №20 площадью 180 тыс. квадратных метров, подчеркнула представитель Сити.

Другая часть строительного бизнеса Олега Дерипаски сосредоточена в проектах подконтрольной ему корпорации Главстрой. Компания господина Дерипаски реализует ряд проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Один из крупнейших строительство новых жилых кварталов в Приморском районе Санкт-Петербурга.

Как сообщала ранее газета ВЗГЛЯД, компания Олега Дерипаски Rasperia Trading приобрела за 1,6 млрд долларов 30% акций австрийской корпорации Strabag. Эта компания выступает генеральным подрядчиком строительства офиса Северная башня в рамках проекта Москва-Сити. Не исключено, что после вхождения бизнесмена в капитал управляющей компании, Strabag будет привлечена и к другим подрядам.

Постановление Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве даже в ходе обсуждения в мэрии вызвало нарекания, в том числе и у городских законодателей, однако глава департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев уверял, что такой акт нужен как хлеб. Именно этот документ, по его словам, не позволит обезоружить городские организации, контролирующие землепользование, поскольку обяжет владельцев и арендаторов участков оформлять в столичном управлении Федеральной регистрационной службы и в Роснедвижимости не только свои права, но и ограничения на использование земли.

Строительный концерн Олега Дерипаски оценивает объем инвестиций, необходимых для реализации данного проекта, в 2 млрд долларов.
Столичные власти в очередной раз подтвердили, что будут цепляться буквально за каждый метр городской земли в процессе ее передачи в частные руки. Пережив не без потерь -- как материальных, так и репутационных -- первые тяжбы с претендентами на земельные участки в черте МКАД и прогнозируя еще множество конфликтов в связи с предстоящим оформлением в собственность ТСЖ землеотводов под многоквартирными домами, чиновники начали изобретать нормативные акты, которые смогут стать дополнительными аргументами в судах. Вчера московское правительство уже приняло специальное постановление, вводящее ряд ограничений на использование частниками земельных участков, если таковые будут признаны необходимыми для нужд общегородского значения. А как показал затянувшийся конфликт в Южном Бутове, признать стратегически необходимыми для развития города можно не только пустыри и лесополосы, но и давно обжитые территории.

В принципе подобные ограничения прав землепользователей и арендаторов, по словам г-на Дамурчиева, существовали и до сих пор. Но они фигурировали лишь в основных условиях договоров, -- пояснил он, -- и легитимность подобных договорных обязательств была сомнительной. Именно это и послужило основанием многочисленных судебных разбирательств, в которых городу было сложно доказать свое приоритетное право на землю. Поднимая ограничительные нормы до уровня общегородского нормативного акта, чиновники надеются прибавить весомости своим заявлениям в дискуссиях, в том числе и судебных, с оппонентами.

В зависимости от потребностей столичных властей и типа, к которому будет отнесен тот или иной земельный участок, предполагается ввести три основных вида ограничений. В частности, проект постановления предусматривает запрет приватизации, ограничение или изъятие из оборота земли, зарезервированной городским правительством. Это могут быть участки, оказавшиеся, например, на территории строящихся и проектируемых линий метро или технических зон строящихся и проектируемых объектов, земля в пределах историко-культурных, санитарно-защитных и особо охраняемых природных зон. Владельцы же участков, в границах которых расположены объекты культурного наследия, равно как и собственники или арендаторы земель природных зон могут быть ограничены в ведении хозяйственной деятельности. Такими ограничениями могут быть запрет строительства и реконструкции, обязательства по особому уходу за территорией. Кроме того, разработанный департаментом земельных ресурсов города документ обязывает собственников, землевладельцев и пользователей городской землей обеспечить возможность прохода через их территорию городских служб в случае необходимости ремонтных работ или проведения коммуникаций.

Определять, какие именно участки должны быть отнесены к публичным сервитутам или зонам общего пользования, департамент земельных ресурсов опять же предлагает постановлениями московского правительства, но после проведения общественных слушаний. Правда, г-ну Дамурчиеву пришлось признать, что механизм проведения подобных слушаний по земельным вопросам и учета их результатов не прописан ни в федеральном, ни в муниципальном законодательстве. И, следовательно, легитимность их результатов может быть оспорена. Но даже этот вариант, не дающий стопроцентной гарантии от возможных судебных разбирательств, чиновников устраивает больше нынешнего status quo.

Однако ограничения в использовании явно не прибавят весомости стоимости земли. Пока из-за отсутствия в столице земельного рынка купли-продажи говорить о разнице цен на участки с обременением и без оного довольно сложно. Но по аналогии с рынком городской аренды земли можно судить, что подобные обременения правами третьего лица могут существенно сбить цену на участок. Как пояснили Времени новостей в Научно-практическом центре профессиональных оценщиков, сейчас стоимость права аренды земельного участка в центре Москвы оценивается до 50 млн долл. за гектар, а такого же размера участка около МКАД -- до 300 тыс. долл. В случае же если власти накладывают на землю обременение, цена может упасть минимум в два раза, а порой -- и на порядок. Все зависит от того, какого рода ограничения прописаны в документах -- самым невыгодным с точки зрения столичных бизнесменов считается наличие высоковольтных линий электропередачи.

В беседе с корреспондентом Времени новостей г-н Москвин-Тарханов признал, что он опасается трудностей, которые могут возникнуть в связи с резервированием земли. И масштабы возможного конфликта весьма ярко иллюстрируют события в Южном Бутове. Однако депутат все же надеется, что после создания четкой нормативной базы поводов для судебных разбирательств будет меньше хотя бы потому, что люди будут проинформированы заранее о возможных обременениях. Это защита города и правила игры для всех, -- считает он.

А вот депутатам Мосгордумы такие механизмы, не предусматривающие контроля со стороны представителей законодательной власти, похоже, показались не слишком удачными. Даже городские единороссы, склонные обычно к положительной оценке предлагаемых мэрией объективно необходимых и вынужденных ограничений, вдруг начали высказывать опасение по поводу негативных последствий применения подобных административных рычагов. Руководитель фракции Единой России в Мосгордуме Андрей Метельский рекомендовал департаменту земельных ресурсов готовить юридически безупречные документы с обязательным соблюдением интересов собственников. А по мнению также представляющего партию власти председателя комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаила Москвина-Тарханова, одного нормативного документа, затрагивающего права на землю частных лиц и хозяйствующих субъектов, будет недостаточно. Будут судебные иски об ущемлении этих прав, возможны также претензии на возмещение ущерба и упущенную выгоду, -- считает он. -- Поэтому для закрепления наших позиций в случае судебного конфликта городу необходимы развитые правила землепользования, в частности городские законы о правилах землепользования и застройки.

По мнению строителей, в следующем году рост цен на московском рынке недвижимости составит 19%.

Ждать, пока законодатели раскачаются и создадут полноценную нормативную базу для землепользования, в мэрии не намерены. Постановление, подготовленное департаментом земельных ресурсов, было принято вчера в целом, причем мэру столицы Юрию Лужкову документ показался даже недостаточно жестким. По его мнению, отдельные запреты должны быть предусмотрены и для ТСЖ. Градоначальник не решился обвинять товарищества собственников жилья в жлобстве, как это было с жителями Южного Бутова, однако заявил, что ТСЖ сейчас демонстрируют собственничество, доведенное до абсурда. Мы не позволим перерезать общие дворы заборами, ведь тогда туда не сможет проехать пожарная машина, пройти человек, там нельзя будет проложить коммуникации и провести необходимые аварийные работы, -- грозил г-н Лужков. Территории ТСЖ, по его мнению, должны ограничиваться метром от периметра дома, а все остальное будут контролировать городские управы. Кроме того, мэр считает целесообразным прислушаться к замечаниям председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина, который предложил ограничить в пользу города право использования подземного пространства под частными участками и прибрежные зоны города.

Как сообщили RBC daily в департаменте, рост цен коснулся практически всех жилых объектов, строительством которых занимается компания. Так, с 10 сентября средняя стоимость квартир в жилом комплексе «Олимп» выросла с 1490 до 1600 долларов за квадратный метр. «Динамика продаж за последнее время показала, что квартиры в жилом комплексе «Олимп» пользуются повышенным спросом у покупателей. Это позволило нам поднять цены наиболее ликвидных его квартир на 60–150 долларов за квадратный метр», – сказал начальник перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов. Помимо этого, с 1 сентября ДИПС уже увеличил стоимость квадратного метра квартир в ЖК «Наука», ЖК «Серебряный бор», Куркино, на 5–20 долларов в зависимости от районов. Повышение цен вызвано нынешней ситуацией на столичном рынке недвижимости. «Средняя стоимость квадратного метра в Москве с начала года выросла на 19% и вплотную приблизилась к отметке в 1300 долларов. Этот показатель является абсолютным максимумом на московском рынке недвижимости с 1995 года. При этом рост цен в категории монолитно-кирпичных домов (большинство объектов департамента) составлял 16%», – отметил Андрей Куприянов, руководитель группы маркетинга ДИПС. По его словам, минувшее лето показало, что такого понятия, как мертвый сезон, для московского рынка недвижимости не существует.

На этой неделе представители Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) – значимого игрока на московском рынке недвижимости – собрали пресс-конференцию, на которой заявили о повышении цен на наиболее ликвидные квартиры в жилом комплексе «Олимп». Таким образом, с 10 сентября цены на элитные квартиры комплекса выросли на 60–150 долларов за квадратный метр. А с 1 сентября департамент повысил цены на квартиры на всех других своих объектах в среднем на 30 долларов за квадратный метр. Как говорят в департаменте, причиной этого решения стал тот факт, что спрос на первичное жилье в Москве вне зависимости от того, элитное оно или типовое – слишком велик. По оценке ДИПС, только за оставшиеся неполные четыре месяца 2003 года цены на недвижимость в Москве вырастут на 8%, а за следующий год – минимум на 19%, что объясняется ростом платежеспособности населения. Правда, руководители департамента сами признаются, что в долгосрочной перспективе удорожание столичной недвижимости будет связано скорее с дефицитом первичного жилья. Не исключено также, что через десять лет из-за недостатка инженеров и проектировщиков столичная строительная отрасль столкнется с кадровым кризисом, в результате которого строительство 5 млн квадратных метров новостроек, необходимых городу ежегодно, физически невозможно будет осуществить.

В департаменте предполагают, что рост цен на московском рынке недвижимости до конца 2003 года может составить порядка 8% от сегодняшнего показателя. Также говорят о том, что в будущем году цены будут повышаться нынешними темпами. «Рынок недвижимости в Москве настолько большой, что, сколько бы жилья здесь не построили, покупатели квартир «съедят» все и по любым ценам, – говорит Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС. – Учитывая, что сам рынок с точки зрения ценообразования по большому счету еще не до конца сформирован, устанавливать цену можно будет достаточно просто: захотел я построить дом и продавать там квартиры по 5 тысяч долларов за метр, я найду возможность (при том, что дом расположен в правильном месте) для того, чтобы продавать квартиры в нем по 5 тысяч долларов». Однако коллега г-на Леонова по департаменту считает, что это утверждение слишком категоричное. «Понятно, что если этот показатель подпадает под рыночные ожидания, то можно говорить о том, что такой проект будет успешен. Все будет зависеть только от того, в какой срок будут возвращены инвестиции, потраченные на его реализацию», – отмечает Андрей Куприянов.

Одной из причин бурного роста цен на недвижимость стало затяжное снижение курса доллара. Оно «спровоцировало» ту часть населения, которое располагало определенными накоплениями для приобретения квартиры. «Со стороны продавцов, начиная от владельцев квартир на вторичном рынке и заканчивая девелоперами и инвесторами на первичном, возникла ответная реакция: они внесли коррективы в ситуацию на рынке, резко повысив цены», – сообщил на пресс-конференции руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов. Кроме того, у роста цен есть и другая подоплека. «Последние два-три года существенно меняется качественный состав столичных новостроек. На рынке нового жилья сегодня преобладает монолитное домостроение – в отличие от панельного оно более качественное и дорогое. При этом заканчивается освоение некогда дешевых районов Москвы для застройки, что сказывается на увеличении цены реализации объектов на первичном рынке и служит причиной для роста цен на рынке вторичном», – отмечает Андрей Куприянов. По его словам, экономический подъем и политическая стабильность, которые способствовали появлению обширной категории населения, чья сумма накоплений позволяет приобрести квартиру, также сыграли на руку продавцам. Показательная тенденция последнего времени: если на долю однокомнатных квартир еще в конце 2002 года приходился 21% сделок, то на сегодня этот показатель снизился до 14%. Специалисты говорят, что этот спад вызван значительным ростом интереса покупателей к трехкомнатным квартирам.

Интересно, что при этом даже в самом ДИПС признают реализацию вышеупомянутых планов нереалистичной хотя бы по техническим причинам. По словам Евгения Леонова, уже через несколько лет отрасль столкнется с серьезным дефицитом квалифицированных кадров. В первую очередь, по его словам, не хватает инженеров, прежде всего специалистов по коммуникациям. Впрочем, по прогнозам многих экспертов, строительный бум в Москве закончится гораздо раньше, и причиной станет вовсе не нехватка специалистов, а банальное затоваривание рынка.
Рынок загородной недвижимости уверенно растет. В настоящее время насчитывается около 380 коттеджных поселков, 220-250 из которых находятся на стадии реализации. В 2006 году Госкомиссии были сданы более 45 организованных коттеджных поселков бизнес- и премиум-категорий. Общее предложение домовладений в строящихся поселках бизнес- и премиум-класса в 2006 году составило порядка 4,5 тыс. объектов (включая непроданные объекты 2005 года) или примерно 2,1 млн. кв. м общей площади.

По оптимистичным прогнозам экспертов, ажиотажный спрос на московское жилье будет сохраняться еще несколько лет. «Сегодня в Москве сколько квартир строится, столько и продается», – сказала RBC daily Елена Енарьева, ведущий маркетолог строительной компании «Система-Галс». В департаменте говорят, что эта тенденция сохранится. Это связано с тем, что средний размер площади, приходящейся на одного жителя в столицах европейских стран, составляет не менее 35 квадратных метров на одного человека, в то время как в Москве этот показатель – около 23 квадратных метров. По расчетам ДИПС, для того, чтобы Москва приблизилась по обеспеченности жильем к ведущим европейским странам, а предложение на рынке недвижимости начало превышать спрос, городу необходимо порядка 60 млн квадратных метров жилья – при том, что численность постоянных жителей столицы не будет расти. Это означает, что строители хотят увеличить и без того бешеные темпы перестройки Москвы. Правда, как уже писала RBC daily, строители и риэлторы намеренно делают излишне оптимистичные прогнозы с тем, чтобы снять сливки с раздувающегося на рынке недвижимости «пузыря».

В 2007 году должно завершиться строительство еще 40-50 поселков, среди которых Остров Барвиха, Остров Истра, Рублево-Архангельское, Плещеево. Кроме этого, в проекте еще 12 объектов.

Минимальная цена коттеджа начинается от 150 тысяч долларов

Значительная доля коттеджей приходится на южное, северо-западное и западное направления - 15-16% по каждому, - комментирует Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. - Увеличение количества коттеджных поселков наблюдается на всех основных направлениях - Новорижском, Дмитровском, Минском, Ильинском шоссе. Исключение составляет юго-запад Подмосковья, вклад которого незначительно уменьшился с 15% в 2006 году до 13% в текущем году.

По оценкам аналитиков МИАН-агентство недвижимости, в I квартале 2007 года объем предложения объектов загородной недвижимости составил в среднем около 13,3 тыс. объектов. По сравнению с концом 2006 года (IV квартал) произошло снижение объема предложения на 4%. По мнению экспертов это обусловлено уменьшением предлагаемых к продаже объектов в январе и феврале текущего года. В тоже время по отношению к аналогичному периоду прошлого года отмечается рост 12%.

Что касается таунхаусов, то объем предложения этой категории жилья в I квартале 2007 по сравнению с концом 2006 года сократился на 3% и составил в среднем 132 объекта. Заметно снизилась доля объектов по юго-восточному направлению - с 13% в IV квартале 2006 года до 6% в I квартале 2007 года. В тоже время увеличилась доля предложений таунхаусов на западе Подмосковья. Эксперты объясняют такую ситуацию увеличением предложения таунхаусов в поселках Ивановское, Ясная поляна, Потапово.

Рублевка по уровню предложения уже давно отстала от Новой Риги, - добавляет Наталия Курашова, PR-директор компании Renaissance Realty. - Здесь наблюдается острый дефицит свободных земель, что, в частности, создает предпосылки для развития вторичного рынка. Однако, все же основной спрос в элитном сегменте, как и год назад, приходится на Рублево-Успенское направление.

Архитектурные решения
На сегодняшний день на рынке встречаются все типы предложения - от участков без подряда до домов с чистовой отделкой. Но на первичном рынке все-таки предложений коттеджей под ключ еще очень мало, хотя и намечается тенденция к росту.

Относительно недавно на рынке появился еще один формат бизнес-жилья, сочетающий в себе преимущества коттеджа и городской квартиры - лейнхаус. В Подмосковье строится поселок лейнхаусов - Ильинка, расположенный на 11 км. Ильинского шоссе. Здесь удачного соседствуют живописная природа и участки от 2 до 7 соток вместе с индивидуальным проектом дома площадью не менее 250 кв. м.

Наибольшей популярностью сегодня среди покупателей пользуются классицизм, модерн, американо-канадский и североевропейский стили, - отмечает Тимур. - Если говорить строго, то речь идет о синтезе архитектурных направлений. Удачным промером может служить поселок Павлово, выполненный в классическом стиле, где четко прослеживается западная концепция постройки, комплексности поселения, размещения инфраструктуры.

Пока девелоперы не рискуют выводить на рынок полностью готовые под ключ поселки, так как для этого нужны большие инвестиции и большие деньги, объясняет генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов. Чаще всего строительство домов под ключ практикуется в элитном сегменте - цена на такой коттедж начинается от 2 млн. долларов.

Цены
На данный момент минимальная цена коттеджа в нижнем ценовом сегменте начинается от 150 тысяч долларов, а максимальная в люксовом коттеджном посёлке может достигать 10-12 млн долларов и выше. Коттедж с отделкой под ключ стоит приблизительно на 30% дороже, чем коттедж с чистовой отделкой.

На выбор архитектурного решения, по мнению специалистов, влияет ландшафт. Архитекторам, несмотря на свободу, полученную благодаря широкому выбору используемых в строительстве материалов, приходится учитывать подмосковный климат, который хотя и незначительно, но влияет на конструкцию коттеджа.

Наиболее интенсивный рост стоимости земельных участков в 2006 году был отмечен на северном и северо-западном направлении - около 72-75%. Наименьшую динамику темпов роста демонстрировало северо-восточное направление - около 55%. Рост цен на объекты загородной недвижимости в I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта.

Рост цен на рынке загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости от направления. На участки средний рост цен составил 55-75%, на коттеджи бизнес-класса - 15-30%, в сегменте эконом-класса - 35-45%.

Число поселков продолжает увеличиваться, как за счет расширения географии застройки (повышается удаленность от Москвы), так и за счет освоения менее престижных направлений. Вместе с этим наблюдается и уплотнение поселков. Оно выражается в увеличении количества домов без изменения общей площади поселка.

В этом году на рынке коттеджных поселков можно выделить несколько интересных тенденций.

Вместе с тем помимо развитых Рублево-Успенского и Новорижского направлений продолжается активная застройка по Калужскому, Дмитровскому и Киевскому шоссе, а также началось строительство по ряду других менее престижных направлений: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское. Всего в этом году строится на 35 поселков больше чем в предыдущем.

По результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного аналитическим центром ирн.ru, число поселков строящихся за 35 км. от МКАД в 2007 году возросло. В тоже время организованная застройка до 35 км. от МКАД по сравнению с 2005-2006 гг. продолжает снижаться. Это говорит о постоянном расширении географии строительства коттеджных поселков и постепенном снижении количества привлекательных участков под строительство новых поселков около МКАД.

Также в политике компаний-застройщиков в этом году прослеживается более профессиональный подход к распределению земли. В 2007 году средняя площадь поселков, участков и домов, по сравнению с 2006 годом, практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка. Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются более рационально нарезать участки под коттеджи.

Наряду с этими факторами, в 2007 году по сравнению с 2006 годом очень значимо увеличилось количество операторов этого сегмента рынка. Число работающих компаний поднялось на 37% (со 110 до 151). При увеличении числа строящихся объектов и расширении географии рынка это вполне логично и закономерно.



Главная --> Публикации