Главная --> Публикации --> Власти определили приоритеты в предоставлении жилья Стоит ли ипотечным заемщикам экономить на страховании жизни Лот из объектов недвижимости юкоса продан за рекордную сумму Столько в подмосковье будет стоить межевание земли За неделю жилая недвижимость в сочи подорожала на 30%

История застройки и особенности районов
Новороссийск относительно молодой город. Датой его основания можно считать 1838 год, когда была реконструирована отвоеванная у Оттоманской империи крепость Суджук‑кале, переименованная в Новороссийское укрепление. Постепенно застроили берега Цемесской бухты, появился порт, а в 1848 году на Торговой площади возвели адмиралтейство.

Новороссийск третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: он является воротами Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье.

Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского хребта. Интересно, что местные жители называют Восточный округ той стороной (в отличие от западной части бухты, которую называют этой стороной) или Зацемесской стороной. Тут есть железнодорожный вокзал и ряд важных инженерных сооружений, во многом определяющих облик Новороссийска. Например, из центра города хорошо видна расположенная здесь девятиэтажная башня элеватора, который в 1890‑х годах был самым крупным не только в России, но и во всей Европе. Рядом с башней трубы цементных заводов, построенные еще раньше, во времена пресловутого Стандарта. Словом Стандарт сейчас называют район новороссийских трущоб недалеко от промзоны в восточной стороне. Здесь преобладает старый жилищный фонд: квартиры в общих дворах, нередко с удобствами на улице Такие рабочие кварталы возвели в конце позапрошлого столетия на деньги акционерного общества Русский стандарт, развернувшего массовую кампанию по привлечению дешевой рабочей силы в Новороссийск. Там же, рядом с общежитиями, находился офис самой фирмы и промзона одноименного нефтеперерабатывающего завода. С тех пор Восточный округ известен как промышленный район.

Рассказывая об истории застройки, следует сразу упомянуть планировку города как исторической его части, так и современной. Современный Новороссийск состоит из четырех округов: Центрального, Восточного, Приморского и Южного. Центральный и Приморский округа находятся на западной стороне бухты и немного вытянуты вдоль реки Цемес. На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Кстати, цены на жилье здесь самые высокие.

Новороссийск совершенно непохож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыха. В первую очередь Новороссийск город для бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. Цены на квартиры здесь растут стабильно, но элитного жилья и коттеджных поселков строят мало. А вот сегмент складской и производственной недвижимости развит неплохо, значительные успехи наблюдаются и в девелопменте офисных центров.

Самый молодой и наиболее благополучный с экологической точки зрения округ Южный. В него вошли 3‑й, 7‑й, 9‑й, 14‑й микрорайоны и поселки Алексино, Мысхако, Широкая Балка. Там расположены городской пляж и Суджукская коса любимые места отдыха населения.

В последнее время центр города уступает лидерство по росту цен и спросу на рынке жилой недвижимости Южному округу и смежным с ним микрорайонам, в которых имеется развитая инфраструктурная сеть, а до моря из любой точки можно добраться за десять минут.

Одной из особенностей Новороссийска, не характерной для других приморских городов, является то, что девелоперы не возводят жилья на набережной. На ней до сих пор преобладает старый фонд, из новых строений появились только офисные центры и склады. Вероятно, это объясняется тем, что бора ураганный норд-ост, дующий здесь в холодное время года, нередко приводит к разрушениям. Набережная, развернутая как раз на северо-восток, страдает больше всего.

Жилой комплекс Южный берег в 15‑м микрорайоне, проект московской компании ПИК, пример застройки, аналогов которому в Южном регионе пока не существует. Наряду с монолитными домами здесь появятся школа, дет-ский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Открывающийся вид на море и виноградники Мысхако добавляет Южному берегу престижности.

Жилая недвижимость: первичный рынок
Дома сооружают преимущественно в Южном и Центральном округах. По итогам 2007 года в эксплуатацию должны сдать 385 тыс. кв. м жилья. Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке примерно в равных объемах. В большинстве случаев у новых жилых объектов отсутствуют названия, что для Москвы и Краснодара сейчас стало уже редкостью.

В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО Группа компаний ПИК (преимущественно в Южном округе), УССТ-4, ООО Стройзаказчик, ТСЖ Воин, компания Земстрой, ООО Марк, ООО Строительно-инжиниринговая компания Выбор, ООО Строительная компания Юго-Запад, ООО Южное товарищество.

Кроме него именами собственными наделены жилой комплекс Черноморская Ривьера, а также объекты точечной застройки Венеция, Ника, Корона и Парус. В последнее время девелоперы стали обращать внимание на использование в строительстве материалов, устойчивых к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра.

Еще один значительный сегмент рынка недвижимость бизнес-класса. Элитный сектор в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелоперы позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен, впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в пригородах (Мысхако, Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшенной планировки в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным.

На первичном рынке преобладают квартиры экономкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв. м. Наиболее активно здания строили в районе мемориала Малая Земля, памятника Взрыв, улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социального жилья сооружают мало, несмотря на анонсированную программу Жилище. За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по возведению квартир для учителей и милиционеров.

Среди строящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса Новосити: 15‑ и 23‑этажный корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхаусы. Наличие управляющей компании и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс.

Средняя стоимость жилья экономкласса в центре города 1000 долл. за 1 кв. м, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 900 910 долл. за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса колеблются от 1500 до 3000 долл. за 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте экономкласса стоимость составляет от 720 (район Шесхариса) до 850 долл. за 1 кв. м (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка).

Существует также рынок инвестиционных перепродаж, где в основном фигурирует жилье, сданное в эксплуатацию в конце 2005 начале 2006 года, в частности квартиры в комплексе Виктория и объектах точечной застройки в Южном округе, построенные компаниями ПИК, Краснодарстройнефтегаз, УССТ-4, Стройзаказчик. На момент сдачи 1 кв. м жилплощади в таких зданиях стоил всего 750 800 долл., а сейчас уже 1200 1300 долл. Кстати, все эти дома относят к экономклассу.

Жилая недвижимость: вторичный рынок
В отличие от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Наиболее востребованы сталинки (центр, вглубь от набережной), брежневки или дома улучшенной планировки (микрорайоны южной части города).

Торговая недвижимость
Торговые помещения составляют свыше половины общей площади нежилой недвижимости в Новороссийске. Однако лишь чуть больше 50% таких объектов специально оборудованные площади (магазины, супермаркеты, торговые и торгово-развлекательные центры), а остальные предприятия размещены на рынках. Три основных рынка Центральный, Южный и Западный являются крупнейшими торговыми предприятиями города. Они находятся на территории Центрального и Южного округов, самых густозаселенных и развитых в плане инфраструктуры. Более мелкие рынки расположены в Восточном (Мефодиевский) и Приморском (Цемдолина) округах. Помимо этого есть еще 13 рынков микрорайонного значения.

В среднем по городу на вторичном рынке сейчас сформировались следующие цены за 1 кв. м: в хрущевках от 1200 до 2500 долл., в брежневках от 1400 до 2600 долл., в сталинках от 1200 до 3500 долл., в квартирах улучшенной планировки от 1500 до 3000 долл.

В Центральном округе основная часть торговой недвижимости сконцентрирована во встроенных помещениях с выходом на центральные улицы (улица Советов, улица Энгельса, проспект Ленина), а также в комбинированных торгово-офисных центрах Плаза, Венеция, Колизей. Это наиболее дорогие и престижные места для размещения таких предприятий. Из строящихся центров следует отметить Новосити. Магазины и бутики в нем планируют расположить на подземном и первом этажах и в стилобатной части. Возле комплекса построят парковку на 167 машино-мест.

Около 70% специализированных торговых площадей размещены на западной стороне Цемесской бухты. Надо сказать, в Новороссийске существует четкое разделение торгового ассортимента по округам. Так, если в Центральном в большинстве точек торгуют одеждой, обувью или продуктами питания, то в других округах продукты питания доминируют. При этом Приморский округ специализируется на продаже мебели, Восточный и Южный на торговле промтоварами.

Сетевой ретейл представлен дискаунтерами и фирменными магазинами. В Новороссийске действуют Магнит, Пятерочка, Эльдорадо, М-Видео, Высшая лига. Среди них наиболее развита краснодарская сеть Магнит, насчитывающая 18 торговых объектов. Московская Пятерочка уступает ей более чем в два раза (пять точек). Практически все фирменные магазины, такие, как ECCO, Адидас, MEXX, Gloria Jeans, Ив Роше, расположены на улице Советов и проспекте Ленина.

На главных улицах Южного и Центрального округов (проспект Дзержинского, улицы, прилегающие к Южному рынку, проспект Ленина, улица Героев‑десантников) расположено значительное количество супермаркетов и дискаунтеров.

Средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости в Новороссийске около 3000 долл. Арендные ставки колеблются от 25 до 40 долл. за 1 кв. м в месяц. Согласно генеральному плану развития города к 2008 году должны ввести в эксплуатацию 263 тыс. кв. м торговых площадей.

Кроме того, существует такая категория торговой недвижимости, как площади в торговых центрах, которые находятся в черте городских рынков. Раньше подобные комплексы называли крытыми рынками. Сейчас их все чаще делают многоуровневыми, соответствующими международным стандартам. В Новороссийске можно выделить двухэтажный Южный пассаж на рынке Южный. На текущий момент это единственный в городе действующий торгово-развлекательный центр. Торговая часть находится на первом этаже и включает 87 различных по площади магазинов.

Крупнейший на сегодняшний день проект коммерческая часть Новосити, включающая два отдельных офисных центра категории А высотой 12 и 6 этажей. Административные помещения разместят и в двухуровневой стилобатной части. Небольшая офисная часть есть также в торгово-развлекательном центре Южный пассаж. Однако на рынке преобладают помещения, выведенные из жилого фонда, и бывшие административные здания (например, в порту).

Офисная недвижимость
Современные офисы сконцентрированы в основном в центре Новороссийска и на набережной. Несмотря на возможные проблемы, вызванные климатическими особенностями города, девелоперы стараются приблизить офисы к порту, поскольку значительная часть арендаторов специализированных площадей классов А и В транспортные, логистические, крюинговые компании.

Гостиничная недвижимость
И в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости крупнейшим современным проектом является Новосити, где будут расположены два гостиничных комплекса. В последнее время появилось значительное количество частных отелей, многие из которых приписывают себе звездочки. Однако на самом деле три настоящие звезды имеют только Новороссийск (старейшая гостиница города) и Экспромт.

В среднем деловую недвижимость в Новороссийске продают по цене около 1800 долл. за 1 кв. м. Аренда площадей стоит от 15 до 30 долл. За 1 кв. м в месяц.

Большая часть логистических объектов находится в Восточном и Приморском округах. Кроме того, довольно много продуктовых складов базируется в Южном округе. В Центральном округе складской недвижимости значительно меньше, чем в других округах. Средние арендные ставки от 3 до 10 долл. за 1 кв. м в месяц.

Складская недвижимость
В Новороссийске насчитывают 62 оптовые базы, не считая портовых сооружений, где в основном арендуют контейнеры. В силу специфики портового Новороссийска старый складской фонд самый развитый сегмент коммерческой недвижимости.

Какие ваши ожидания от X Национального Конгресса по недвижимости? Может ли он повлиять на рынок недвижимости в целом?
Как вы собираетесь провести отпуск?


Большой Сервер Недвижимости провел опрос среди посетителей X Национального Конгресса по недвижимости. Мы решили узнать, каким видят Конгресс профессионалы рынка недвижимости, а также, их ожидания от Конгресса. Вторая половина опроса на отвлеченную тематику, касалась предстоящего или уже проведенного отпуска.

Карамаликов Юрий Иванович директор по бизнес - коммуникациям Миэль-недвижимость:
У Конгресса много задач: это место, где люди обмениваются опытом. Это место где мы понимаем статус компании на рынке недвижимости, волнующие их проблемы. Также, мы пытаемся понять злободневные проблемы региональных компаний и дать возможность получить ответ на актуальные вопросы от тех коллег, которые уже прошли какой-то этап развития, повысили свой уровень и могут дать консультацию, которая является актуальной для первых.
Получается хорошее выяснение отношений: мы хоти узнать у власти, какие они задачи ставят перед профессиональным сообществом, мы говорим, что нас волнует, и что делается не так.
В последнее время я стараюсь совмещать отдых с каким-то делом. Наша компания давно занимается благотворительной деятельностью, мы поддерживаем авторскую песню. В этом году я поеду в командировку на всемирный бард-фестиваль в Барселону, совмещая дело с отдыхом.

Чудинов Александр Васильевич президент, председатель совета директоров компании Адвекс-Воронеж:
Больше всего ожидаю новых знакомств. Как Конгресс повлияет на рынок недвижимости неизвестно.
Жду рождение своего внука и собираюсь посвятить это время ему.

Баксарова Людмила Николаевна - руководитель АН Партнер г.Железноводск:
Я приезжаю 5-й раз на Конгресс и каждый раз я получаю что-то новое. Здесь собираются представители компаний регионов России, и у каждого можно чему-то поучиться.
Собираемся поехать в Тайланд.

Волковский Геннадий Борисович - московский представитель CCID:
Ожидания: повышение контактов между нашими компаниями в Москве и Швейцарии. Конгресс помогает сделать рынок более цивилизованным. Компания, выходящая на рынок недвижимости России, должна быть прозрачной, публичной. Если она входит в Российскую Гильдию Риэлторов, такой компании можно доверять, если она не входит, значит, существуют какие-то проблемы.
Планирую ехать в Черногорию.

Чирков Михаил Юрьевич - директор по развитию АН Респект г. Пермь
У меня есть ощущение отсутствия ожиданий. И надежда, что что-то произойдет хорошее. На мой взгляд, самое страшное это несбывшиеся ожидания, поэтому искать позитивное лучше самому. Я получил удовольствие от бизнес - туров. Мне очень понравилась схема работы компании Русский дом.
Только что приехал из Иордании. Будет пара сплавов по горным рекам в Свердловской область (порог Ревун).

Щеблецов Виктор Владимирович - руководитель отдела МИЭЛЬ:
 Мои ожидания связаны с нашей секцией (информационные технологии и недвижимость). На мой взгляд, одним из самых важных вещей, которыми следовало бы заниматься Гильдии, это развитие информационных проектов. Это поможет развитию рынка недвижимости.
Т.к. я отец многодетной семьи, у меня традиционный летний отдых: собираюсь ехать в Керчь жить в палаточном лагере с группой единомышленников.

Муратова Ольга Николаевна - директор АН Вариант г. Братск
Ожидание услышать новости, внедрить их в жизнь, и тем самым оправдать надежды. Мои надежды это новые знакомые, новые связи, новые знания, которые нигде не печатаются. В каждом агентстве есть свое ноу-хау.
Пока что не знаю, где проведу отпуск. Закончится Конгресс, поеду домой в Братск.

Могилевский Дмитрий Петрович - генеральный директор Компании Нотра г. Волгоград
Каждый Конгресс привносит что-то новое. Я считаю, что пока РГР не является влиятельной организацией вообще, чтобы значимо и весомо влиять на рынок недвижимости. Очень надеюсь, что со временем она такой организацией станет. И прошедшие выборы нового президента-электа, который через год станет президентом должны способствовать развитию недвижимости не только в Москве и в Санкт-Петербурге, но и в других регионах. Все ожидания в будущем.
Как обычно, в Испании.

Кулемин Сергуй Александрович - генеральный директор Новоселье:
Ехал сюда, чтобы посмотреть город. Впечатление прекрасное, город хороший, замечательный. Люди такие же, как и город: приветливые, радостные. Ожидаю встретить много друзей, которые должны приехать. Получить от них большой багаж знаний, опыта, материала, который будет помогать в дальнейшей работе в моем городе Ульяновске.
Отпуск не могу себе позволить. Если позволю себе короткий отдых, проведу его в средней полосе России, недалеко от работы.

Голубева Любовь Леонидовна - президент Серпуховской Гильдии Риэлторов
 Х Конгресс открывает новые направления по продаже ипотечных кредитов и по программе Доступное жилье гражданам России. Данные вопросы сейчас актуальны. Я считаю, что специалисты рынка недвижимости смогут найти новые пути решения этих вопросов.
Летний отдых планируем провести на работе, потому что мы уже отдохнули в Италии.

Госдума уже приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Деньги фонда будут направлены на переселение людей из аварийного жилья и на капитальный ремонт тех домов, которые еще можно отремонтировать.

Как жильцам ветхого жилья получить свою долю из 250 миллиардов рублей, выделяемых государством для Фонда содействия реформе ЖКХ?

Российская газета: Юрий Павлович, известно, что больше половины жилого фонда в нашей стране требует сноса или капремонта. Уже есть списки домов, которые будут расселять и ремонтировать первыми?

На вопросы РГ отвечает один из участников разработки законопроекта, заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов.

РГ: Нужно ли предпринимать какие-то действия гражданам, чтобы деньги пошли именно на их дом?

Юрий Тыртышов: Такого списка нет. Это задача органов местного самоуправления - прописать конкретные муниципальные образования с конкретными адресами, куда будут направляться средства фонда. Есть статистические данные по регионам с указанием домов, признанных аварийными.

Когда капитальный ремонт полностью за свой счет проводит государство, в дальнейшем у собственников квартир не возникает стимула содержать дом в надлежащем порядке. Созданием фонда мы запускаем рыночный механизм, с помощью которого наконец сможем привить нашим гражданам чувство собственности и ответственности за нее. Только в этом случаем можно рассчитывать, что лифт не сломают и стены не распишут на следующий же день после ремонта, потому что там будет вложена и часть своих кровных средств.

Тыртышов: И в этом случае инициатива принадлежит муниципалитетам. Подразумевается, что фонд как бы подтолкнет многолетнюю реформу жилищно-коммунального хозяйства. Перевод отрасли на самоокупаемость продолжается не первый год, но до сих пор не все регионы отказались от бюджетных вливаний в коммуналку. Мы считаем, что надо помогать людям, а не коммунальным предприятиям.

РГ: Объем работ достаточно большой. Хватит ли на всех денег?

Я обращаю ваше внимание, что деньги из фонда планируется выделять разово для проведения капитального ремонта в одном доме один раз. В дальнейшем собственник сам должен следить за принадлежащим ему имуществом. В проекте закона четко прописано, что окончание действия закона и самого фонда - 1 января 2012 года. Часть средств - 10 миллиардов рублей - выделят уже в этом году. Оставшаяся сумма будет выделена в ближайшие четыре года.

В России сегодня аварийный фонд составляет 11,2 миллиона квадратных метров. Исходя из среднестатистической цифры - 20 тысяч рублей за квадратный метр, для того чтобы взамен разрушающихся домов построить новое жилье, нужно порядка 220 миллиардов рублей. 100 миллиардов закладываются из средств фонда. Еще 100 миллиардов - это деньги из местных бюджетов. Оставшиеся 20 миллиардов вполне могут быть получены за счет реализации земельных участков, на которых сейчас стоят аварийные дома. Указанной суммы достаточно, чтобы полностью ликвидировать аварийное жилье, зафиксированное Росстатом по состоянию на 1 января этого года.

Тыртышов: Есть механизм пополнения фонда. Планируется, что остатки на его счетах будут размещаться для получения прибыли. С другой стороны, у властей нет задачи именно из средств фонда полностью отремонтировать все дома. Проектом закона предусмотрены некоторые ограничения по направлению средств. За счет средств фонда ремонтироваться будут только многоквартирные дома и выполняться определенные виды работ. При этом обязательно должно быть софинансирование.

РГ: Правильно ли я понимаю, что дом не получит денег, если жильцы сами не скинутся?

Другая часть средств фонда - 150 миллиардов федеральных средств - пойдет на капремонт. Примерно столько же должно быть выделено из региональных бюджетов. Еще примерно 5 процентов, то есть 15 миллиардов рублей, будет вовлечено за счет жителей. По нашим оценкам, чтобы полностью решить проблему с капитальным ремонтом, нужно порядка 1,5- 2 триллионов рублей. Предоставляется возможность обеспечить за счет средств фонда порядка 30 процентов от тех средств, которые нужны. В принципе это очень много и вполне достаточно, чтобы решить наиболее сложные проблемы с капремонтом. Но это не освобождает местные власти вести дополнительную работу по наведению порядка вне деятельности фонда.

РГ: Большинство жильцов ветхих домов - люди небогатые. Кроме того, полно тех, кто и за квартиру не платит. Не получится ли так, что их долю за капремонт придется оплатить соседям?

Тыртышов: Да, но при этом в законе будут предусмотрены различные дифференцированные подходы. Сколько этих средств должно быть, этот вопрос еще будут отрабатываться. Не менее 5 процентов. Но на самом деле все будет зависеть от физического состояния дома, возможностей местного бюджета, от наличия собственных средств у жителей.

РГ: Как раз нередко члены ТСЖ вынуждены покрывать неуплату, например по тем же счетчикам за воду, своих соседей-неплательщиков.

Тыртышов: Для этого мы говорим, что граждане должны избрать форму управления своим домом, организовать товарищество собственников жилья.

РГ: А кто будет платить за тех, кто не приватизировал свое жилье?

Тыртышов: Это и есть форма самоуправления. Надо отдельно работать с такими людьми, применять к неплательщикам определенные санкции или механизм социальной защиты, которые прописаны в законодательстве. Ничего другого здесь предложить нельзя.

РГ: В жировках уже есть строка на капремонт. Эти деньги будут включаться в ту сумму, которую жильцы должны отдать на софинансирование капремонта?

Тыртышов: Если жилье муниципальное, значит, муниципалитет. Он такой же собственник, как и любой другой. Каждый должен вносить свою составляющую.

Сегодня в бюджетах всех уровней заложено порядка 140 миллиардов рублей на капитальный ремонт жилого фонда в год. Никто не освобождал муниципалитеты, бывших собственников жилья, даже если оно уже приватизировано жителями, отремонтировать его.

Тыртышов: Это отдельная программа. Средства фонда не привязаны ни к деятельности региональных властей, ни к деятельности правительства. Поэтому органы муниципальной власти не освобождаются от своей работы по капремонту по остальным домам, которые не попадут в программу.

Тыртышов: Деньги будут поступать непосредственно через субъекты РФ и далее к муниципальным образованиям на счета товариществ собственников жилья или управляющих компаний.

РГ: Не окажется ли так, что деньги фонда, как это у нас нередко бывает, уйдут в песок?

Тыртышов: Мы заставлять никого не собираемся. Мы лишь хотим таким образом стимулировать проведение капитального ремонта. Неважно, кто его выполнит - ТСЖ или управляющая компания. Сегодня уже порядка 20 процентов граждан избрали форму управления своим домом по новому законодательству. Собственники могут выбирать: либо объединиться в ТСЖ, либо передать функции по управлению своим домом управляющей компании, которую они должны выбрать общим собранием. Если они этого не сделают до 1 июля 2008 года, за них это сделает муниципалитет.
Сейчас оформление прав на недвижимость и некоторые сделки с ней в обязательном порядке регистрируются в соответствующих органах государственной регистрации. Следует ли беспокоиться и что-то предпринимать людям, чьи права на недвижимость оформлены раньше 1998 года, когда был принят такой порядок?

РГ: Означает ли это, что теперь руководство страны будет ускоренными темпами заставлять людей создавать ТСЖ?

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы. Сейчас порядок регистрации един для всех. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения закона в действие.

Раньше и сейчас
До принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на недвижимость регистрировались различными органами. Так, например, если жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года, то документы, подтверждающие права собственников, оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент. Договоры регистрировали в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали розовое свидетельство о праве собственности.

В соответствии с законом, принципом государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы являются действительными. Менять их на новые не обязательно, но, по желанию правообладателя, возможно. Можно пойти и переоформить свои старые документы на новые, т. е. пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить Свидетельство о государственной регистрации права.

Действительны ли старые документы?
У многих возникает вопрос: что делать с документами, полученными до 31 января 1998 года, действительны ли они или нужно менять их на новые?

Это документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер. Свидетельство содержит:

Что представляет собой Свидетельство о государственной регистрации права?

В каком случае перерегистрация обязательна?
При старых документах можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью. Но законом предусмотрен случай, при котором правообладателю необходимо будет переоформить документы.

данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, (условный) кадастровый номер;
вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
основание приобретенного права, т. е. указание на тот документ, который был предоставлен в качестве правоустанавливающего (например: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
ограничения зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи;
а также будет указано Ф. И. О. сособственника, если собственность общая.

Подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права требуется только перед сделкой и переходом права заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (например наследство или решение суда о признании права собственности), то регистрация ранее возникшего права не требуется. Связано это с тем, что приобретение имущества по этим основаниям не является сделкой, а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

В случае если у вас на руках документы на недвижимость, полученные до 31 января 1998 года, и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядиться недвижимым имуществом, то пройти перерегистрацию ранее возникших прав необходимо в обязательном порядке.

Если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или перехода права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В этом случае оплатить необходимо только сделку.

Сколько это стоит?
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается пошлина. Конкретные размеры пошлины за регистрацию и порядок ее уплаты установлен Налоговым кодексом РФ.

С 01 января 2007 года за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или на создаваемый на земельном участке объект недвижимости государственная пошлина составляет 100 руб.

В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав. Для юридических лиц размер пошлины при перерегистрации составит 3750 руб., для физических лиц 250 руб.

Сроки государственной регистрации
Немаловажен вопрос о сроках государственной регистрации прав. В соответствии с законом, государственная регистрация ранее возникших прав и государственная регистрация прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводится в течении месяца со дня подачи всех необходимых документов. Если продавец продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то он вместе с покупателем может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, то регистрационные действия проведут в месячный срок.

Следует отметить, что если в регистрации отказали, то государственная пошлина не подлежит возврату.

Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могли устареть. Так что желательно, чтобы наличие прав и отсутствие ограничений подтвердилось выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Только Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит точные данные о том, является ли человек собственником имущества или нет.

Регистрация ранее возникших прав позволит дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что лицо приобрело имущество незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к правопреемнику не предъявят иск об истребовании недвижимости.



Главная --> Публикации