Главная --> Публикации --> Россию ставят на капитальный ремонт Глава росстроя: — как решить пресловутый квартирный вопрос Под крылом самолета Противоречия культур Цена страховки квартиры и дачи растет

Автомобильные пробки сильно осложняют московскую жизнь (как и жизнь в других городах). До недавних пор все надежды были на Третье транспортное кольцо, но его строительство подходит к концу, большая часть магистрали уже действует, а пробок меньше не становится. Как же бороться с заторами на дорогах? Чтобы попытаться ответить на этот вопрос, наш корреспондент отправился к разработчикам транспортной системы в Институт Генплана Москвы.

ЧТОБЫ ИЗБАВИТЬСЯ ОТ ПРОБОК, НУЖНЫ ДЕСЯТКИ МИЛЛИАРДОВ У.Е.

- В центр Москвы ведут 16 основных магистралей. Этого явно недостаточно. Каждая полоса в час пропускает около 1000 автомобилей. По норме же при наличии светофоров по полосе может проехать 850 машин, - объясняет главный инженер проекта Института Генплана Москвы Татьяна Сигаева. - Если убрать светофоры, по полосе проедет в два раза больше машин - 1600-170 Но таких дорог в Москве раз, два и обчелся: МКАД и Третье кольцо. Ко Дню города оно дойдет до шоссе Энтузиастов, а к концу года, когда войдет в строй самый дорогой его участок с Лефортовским тоннелем, будет завершено.

НУЖНО ЛИ ЧЕТВЕРТОЕ?

- Нашей мастерской, - рассказывает моя собеседница, - ведется работа по организации движения на Садовом кольце. Разговоры о том, что Садовое "пустят" в одну сторону, преждевременны. Сейчас в каждую сторону идет по четыре полосы. Статистика показывает, что дальнейшее увеличение числа полос ничего не дает. Уж больно хаотичным становится перестроение. Что же касается четвертого кольца, то польза от него, как, впрочем, от любой скоростной дороги, очевидна. Не менее очевидно и то, что еще одна кольцевая дорога нужна Москве отнюдь не в первую очередь.

Надежды на то, что Третье кольцо решит проблемы транспорта в городе, не оправдались. Недостроенное кольцо, сообщает Сигаева, оттягивает на себя всего 6 процентов от общего потока. После завершения строительства эта цифра, по мнению разработчиков, удвоится, достигнув 10-12 процентов - вместо ожидаемых 30 - 3 Но приверженцев кольцевых магистралей не смущает низкая эффективность их проектов. Сразу после завершения Третьего кольца начнется строительство четвертого и реконструкция Садового.

Чтобы решить проблему, наряду с четвертым кольцом (а может быть, вместо него) нужно построить дублеры существующих "радиусов". Проекты уже есть, а денег на все это нет. Достаточно сказать, что дублер Варшавки (его длина 17 км) обойдется в 126 млрд. руб. Третье кольцо, длина которого 35 км, стоило дешевле. Чтобы центр "задышал", нужны десятки миллиардов долларов. Сегодня таких денег город на дороги потратить не сможет.

Число машин в Москве достигло 2,5 млн. и продолжает расти. При этом существующая радиально-кольцевая схема московских улиц, сохранившаяся со времен татаро-монгольского нашествия, удобна для обороны города от вражеских полков, но не способствует проезду большого количества транспорта. По мере приближения к центру пространство сужается, уменьшается количество радиальных трасс и возникают заторы.

ПРИЕХАЛ - ПЛАТИ

Из этого следует: если мы не готовы в обозримом будущем увеличить пропускную способность московских улиц, быстро построив новые радиусы, надо ограничить въезд в центр города, вернуть его на тот уровень, который был 10 лет назад. Для этого можно воспользоваться американским опытом.

Мои знакомые, живущие в пригороде Нью-Йорка, на работу ездят на своем новеньком "Нисане" до ближайшего скоростного шоссе. Там они пересаживаются на автобус, который их забрасывает на автовокзал в самом центре города на 42-й улице. А дальше, если надо, - метро. И никого такая система не обижает. Всегда есть возможность выбора: за комфорт надо платить. И рано или поздно нам придется воспользоваться их опытом.
Северо-восток столицы стал в этом году главным ньюсмейкером на рынке новостроек. Создается впечатление, что именно в этом небольшом по площади, но, несомненно, одном из наиболее перспективных округов, и развернется грандиозное строительство новых коммерческих домов. Даже по самым пессимистичным ценовым прогнозам, они будут пользоваться очень хорошим спросом у покупателей.

В американских городах транспорта отнюдь не меньше, чем в Москве, и улицы там намного уже. Но на тротуарах и на проезжей части машины не стоят. Бесплатных парковок, мест, где можно поставить машину и уйти, в центре американских городов нет. А дальше все проблемы решает система цена - качество. Хочешь с удобством припарковаться в подземном гараже в центре - платишь 20 долларов и иди, работай в своем офисе. Жалко денег - пользуйся общественным транспортом.

Возможно, сейчас во мне говорят личные пристрастия, но я считаю, что на Северо-Востоке жить становится все более комфортно. А это понятие по сегодняшним меркам дорогого стоит. Сходить в кино или развлекательный центр? Не вопрос. Они есть практически около каждой станции метро по серой ветке, кроме разве что Бибирево и Алтуфьево, но и эти места освоят буквально до конца 2008 года.

Еще недавно клиенты, располагающие средствами, которые позволяют обзавестись жильем эконом- и бизнес-класса, лишь презрительно фыркали при одном упоминании о Северо-Восточном округе мол, не по статусу здесь жить. Теперь же тут возводятся дома, которые по характеристикам можно отнести к верхней границе бизнес-класса. Причем реализуются они даже с большим успехом, чем их более дешевые собратья.

Хочется отдохнуть на природе? Под боком Алтуфьевское направление, пока не забитое коттеджными поселками. До Пироговского водохранилища можно добраться на маршрутке. В конце концов Лосиный остров неподалеку, да и мелких парков вроде Лианозовского хватает.

Прикупить продуктов? Не считая огромного количества магазинчиков в формате у дома, жителям СВАО несложно на автомобиле или хорошо работающем общественном транспорте добраться до гипермаркетов Metro, двух Ашанов, различных хозяйственных OBI и Leroy Merlin вкупе со спортивным Decatlon, куда в последнее время зачастила вся Москва.
Судя по официальной статистике, по обеспечению жителей детскими учреждениями Северо-Восточный округ также находится в числе лидеров.

Вот тут, наверное, пришло время сказать и о некоторых отрицательных моментах. Лично у меня не всегда вызывает положительные эмоции расположение новых домов. Не раз и не два возникало ощущение, что девелоперы осваивают не лучшие участки, оставляя самые сладкие места на потом. Под сладкими в данном случае подразумеваются пустыри вблизи небольших парков, речушек, приведенные усилиями городских и окружных властей в божеский вид, к тому же находящиеся в пределах пешеходной доступности от метро.

Вам все еще не нравятся новостройки СВАО? Тогда помогите разобраться с вопросом, почему именно в этом спальном московском округе в последние два года началось массовое возведение различных бизнес-центров класса В? Если для вас это не является одним из показателей растущего авторитета района, то, вероятно, вы не слишком интересуетесь московским рынком недвижимости. Да только цены на новые дома, расположенные в хороших районах Северо-Востока неподалеку от станций метро, по-прежнему растут, несмотря ни на какие стагнации.

С одной стороны, мне по нраву этот московский округ, и у меня есть право на авторскую позицию. С другой стороны, уже надоело говорить обо всех этих стабилизациях, полпроцента сюда, полпроцента туда. В данный момент разумно покупать качественные новостройки по нормальным ценам. Поэтому и захотелось спеть дифирамбы СВАО. Достойные дома здесь действительно есть.

Любой житель СВАО с ходу назовет вам пять шесть таких мест, в особенности неподалеку от станций метро Отрадное и Свиблово. На монопольное освоение этих районов всерьез нацелилась компания ПИК, которая практически завершила открытое размещение своих акций. Теоретически это позволяет надеяться, что ее бизнес останется успешным, а полученные в ходе IPO средства будут использованы как раз на освоение принадлежащих компании интересных участков в СВАО.
Между прочим, уже сейчас самые удачные новостройки Северо-Востока продаются по $4 5 тыс. за 1 кв. м (в то время как расположенные вблизи МКАД либо в 15 20 мин транспортом от метро с трудом находят хозяев и при цене $3,5 тыс. за квадрат).

Северо-Восточный административный округ славится своей благоприятной экологической обстановкой. Тут расположены самые чистые районы Москвы: Лосиноостровский, прилегающий к парку Лосиный остров, Измайлово, примыкающее к Измайловскому парку. Нет крупных экологически вредных промышленных предприятий. Но в данных районах не ведется масштабное строительство жилых комплексов, что является причиной небольшого предложения и высоких цен на квартиры в домах на ул. Лосиноостровской, Открытом шоссе и в Измайлове.

Александр Козлов
Начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО Пересвет-Девелопмент:
Цены на первичное жилье в СВАО начинаются от $5 тыс. за 1 кв. м и варьируются в зависимости от планировки, метража, класса дома, удаленности от метро и т. д. В настоящее время интерес со стороны покупателей небольшой: сказывается общее снижение спроса на рынке недвижимости Москвы и начало сезона летних отпусков. До сентября увеличения спроса ожидать не приходится.

К наиболее престижным местам в округе следует отнести Алексеевский и Останкинский районы и застройку вдоль Звездного бульвара. Среди преимуществ СВАО можно отметить отсутствие больших индустриальных зон, при этом многие существующие промышленные территории, согласно плану генеральной реконструкции Москвы, подлежат выводу за пределы МКАД. Так, на месте деревообрабатывающего предприятия на просп. Мира уже строится многофункциональный жилой комплекс Триколор. К другим интересным девелоперским проектам в округе я бы отнес дом на просп. Мира, вл. 165 169, жилые комплексы Магнолия-парк, Мирный, Коралловые острова, высотный дом на ул. Сельскохозяйственной, вл. 16, и другие объекты.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
СВАО динамично развивающийся округ с большим количеством зеленых зон (внутри округа располагаются ВВЦ, Ботанический сад, на восточной границе находится крупный национальный парк Лосиный остров). Но для СВАО, как и для всего города, типичной является сложная транспортная ситуация (в центр ведут только две артерии: просп. Мира и ул. Шереметьевская).

Не всегда наследство приносит материальное обогащение. По закону в его состав входят не только вещи и имущественные права, но и имущественные обязанности. Наследодатель приобрел квартиру, взяв кредит в банке, но умер, не расплатившись до конца? Квартира перейдет к его наследникам, которые вместе с тем должны будут погасить заем.

Как правило, покупателями квартир в округе становятся люди, проживающие в СВАО, которые хотят улучшить жилищные условия или имеют загородную недвижимость по Ярославскому или Дмитровскому направлению. Учитывая, что в ближайшие два года эти трассы будут реконструированы и расширены, можно будет говорить и о росте интереса покупателей к этому округу.

Точнее, два выхода. Первый принять наследство вместе с долгами, второй отказаться от наследства.
Казалось бы, чего проще: пойти к нотариусу и написать заявление об отказе от наследства? Но есть свои нюансы, которые необходимо знать. Отказаться от наследства можно и до того, как наследник его принял, и после.

Примерно такая же ситуация ждет тех, кому досталось жилье с долгами по оплате коммунальных услуг: им придется оплатить все недоимки. Случаев, когда наследство способно принести головную боль, множество, но практически всегда есть выход.

В соответствии со ст. 1153 Гражданского кодекса РФ считается (пока не доказано иное), что гражданин принял наследство, если он совершил определенные действия:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследства, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Если наследник не нуждается в наследстве, то он вправе отказаться от него, не указывая никого, или в пользу других лиц. Так, например, наследник первой очереди может отказаться от своей доли в пользу наследников любой другой очереди, в том числе в пользу того иждивенца наследодателя, который мог быть наследником по самостоятельному праву.
Отказаться в пользу других лиц, кроме вышеперечисленных, нельзя. Помимо этого среди таких наследников не должно быть тех, кого наследодатель лишил права наследовать.

Полгода на раздумья
Если по тем или иным причинам наследник решил отказаться от причитающегося ему имущества, то закон дает для этого определенный срок шесть месяцев со дня открытия наследства (со смерти гражданина-наследодателя).
Если наследник фактически принял наследство, то суд вправе по заявлению наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска уважительными. Что признается фактическим принятием наследства?

Отказ отказополучателя
Не подумайте, это не тавтология. В наследственном праве есть такое понятие, как завещательный отказ. Он возникает, когда наследодатель возложил на одного или нескольких своих наследников исполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц. Такие лица именуются отказополучателями; они вправе требовать исполнения этой обязанности от наследников.

Допускается отказ от наследства также в пользу тех, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

На наследника, к которому переходит дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель способен возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его частью. Надо сказать, что в дальнейшем переход права собственности на данную недвижимость не влечет прекращения права пользования, полученного по завещательному отказу. То есть потенциальный покупатель квартиры в довесок к ней получит отказополучателя, который будет иметь полное право проживать в данном помещении.

Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом отказа являются различные обязанности наследников, например, передать отказополучателю в собственность, владение или пользование определенную вещь, которая входит в состав наследства. Также это может быть выполнение для отказополучателя определенной работы или оказание услуги, осуществление периодических платежей.

Если отказополучатель является одновременно наследником, то его право отказаться от завещательного отказа не зависит от его права принять наследство или отказаться от него.

Отказополучатель в свою очередь также имеет шанс отказаться от завещательного отказа. Но он не может сделать это в пользу других лиц, отказаться с оговорками или под условием.

Например, закон не позволяет отказаться от наследства под тем условием, что он совершается на случай, если другой наследник примет наследство (или, напротив, откажется от него). Неприемлемы оговорки в случае, например, если отказ от наследства заявлен как предварительное, но не окончательное решение наследника, оставляющего за собой право к моменту истечения установленного срока подтвердить или отозвать заявленный отказ.

Придется оставить себе
Отказаться от наследства удастся не во всех случаях. Отказ в пользу других лиц не допускается:
от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам;
от обязательной доли в наследстве;
если наследнику подназначен наследник.
Кроме того, не разрешено отказываться от наследства с оговорками или под условиями. Отказ от части наследства тоже не допускается, так как здесь действует принцип: принять наследство как единое целое или отказаться от наследства как от единого целого.

Как сказать нет
Чтобы отказаться от наследства, следует подать по месту открытия наследства заявление. Если наследник подает заявление не сам, а через другое лицо или пересылает по почте, то его подпись надо засвидетельствовать у нотариуса. Помимо этого допускается отказ от наследства через представителя. В этом случае в доверенности должно быть специально оговорено такое полномочие. Напомним, что для законных представителей (родители, опекуны или попечители) доверенность не требуется. Но если наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то отказ от наследства допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Если наследник откажется от наследства, не указав при этом конкретное лицо, в пользу которого он это делает, то часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону пропорционально их наследственным долям.

Но если наследник призван к наследованию по нескольким основаниям одновременно (например, по закону и по завещанию), то он вправе отказаться от наследства, причитающегося по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем сразу.

Отказ можно оспорить в суде. Чаще всего причиной тому служат:
отказ, совершенный под влиянием заблуждения;
отказ, совершенный под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д.;
отказ, совершенный лицом, неспособным понимать значение своих действий, недееспособным.
При отказе от наследства надо помнить, что впоследствии его нельзя взять обратно или изменить. Так что, прежде чем сказать решительное нет, взвесьте все как следует, чтобы потом не пожалеть о сделанном.

Закон не требует обосновывать отказ от наследства. Поэтому, например, неполное знание наследника о составе наследства, если только он не был введен кем-то в заблуждение намеренно, не дает повода признать его отказ от наследства недействительным.

Не входят в состав наследства лишь личные неимущественные права и другие нематериальные блага, а также права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, переход которых в порядке наследования не допускается законодательством (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и т. п.).

Хая Плещицкая
Руководитель юридического департамента МИАН агентства недвижимости:
Согласно Гражданскому кодексу РФ, в состав наследственной массы входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. К обязанностям в первую очередь относятся все долговые обязательства наследодателя: ипотечные и потребительские кредиты, кредиты, взятые на развитие частного бизнеса и т. п. То есть если у наследодателя были кредиторы, то все они встают в очередь к новому наследнику.

Наследник вправе (за некоторым исключением) отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди, не лишенных наследства, однако отказ от наследства с оговорками или под условием не допускается. Также не допускается отказ от части причитающегося наследнику наследства (кроме случаев призвания к наследованию одновременно по нескольким основаниям, когда наследник вправе отказаться от наследства, причитающегося ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям (ст. 1158 ГК РФ)).
Квартирный вопрос волнует сегодня не только граждан. Бизнес, особенно малый, находится в постоянном поиске подходящих по цене и качеству помещений. Довольно часто компании пытаются решить проблему своими силами: открывают журнал и начинают звонить по телефонам, указанным в объявлениях. Как правило, критерием, определяющим выбор, является месторасположение и размер арендной ставки, особенно если приходится экономить. Но не следует забывать, что огромное значение имеет и то, сколько вы платите за офис или магазин, и то, на каких условиях вы это делаете.

Наследство переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть по общему правилу, в неизменном виде как единое целое, в один и тот же момент. Соответственно, если пассивы в имуществе умершего превышают его активы, такое наследование, кроме головной боли, наследникам ничего не сулит.

В договоре стороны вправе прописать любые условия (например, ввести строжайший запрет на курение в здании или возложить на арендатора обязанность по прочистке засорившегося туалета на этаже), главное, чтобы контрагент был с ними согласен и они не противоречили действующему законодательству. При этом обязательно нужно указать данные, позволяющие идентифицировать арендуемое помещение, а также размер арендной платы, иначе договор будет считаться недействительным.

Аренда
Схема взаимоотношений между собственником и нанимателем нежилого помещения довольно проста: первый передает объект недвижимости во временное владение и (или) пользование, а второй уплачивает за это определенную сумму. Стороны подписывают соответствующий договор, в котором оговаривают условия аренды и, если соглашение заключается на срок более года, регистрируют его в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы (в столице это Москомрегистрация, или УФРС по Москве, и ее десять отделов по административным округам). Кстати, все дополнения к такому договору оформляются так же. Для организаций пошлина составляет 7500 руб., для физических лиц 500 руб. Только после этой процедуры и начинаются собственно арендные отношения между сторонами, поэтому, чтобы не заниматься утомительным оформлением, довольно распространена практика заключения соглашений на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

Разумеется, снимать помещение у собственника, если его права на сдаваемое в аренду имущество не вызывают у вас сомнений, наименее рискованный вариант. К тому же по истечении срока действия договора у арендатора, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, есть преимущественное право пролонгации. Другими словами, по закону сдать площадь другому лицу собственник сможет только при условии, что прежний арендатор откажется от заключения нового договора.

Срок к числу так называемых существенных условий не относится. Он вполне может быть неопределенным, причем в таком случае не требуется государственная регистрация соглашения. Правда, далеко не всякий собственник на это пойдет, особенно учитывая тот факт, что закон разрешает пересматривать ставку аренды не чаще одного раза в год. Кроме того, бессрочный договор не обеспечивает прочных взаимоотношений сторон: любая из них может расторгнуть соглашение, уведомив об этом за три месяца.

Субаренда
В столице, где подходящее помещение найти не так просто, да и дорого, некоторые дальновидные или уверенные в себе компании предпочитают снимать площади на вырост и не нужные пока излишки сдавать в краткосрочную субаренду. А для кого-то подобная деятельность является основным бизнесом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передать имущество последнего в субаренду или безвозмездное пользование, а свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, заложить их или внести в качестве вклада в уставный капитал, если иное не установлено законом. При такой свободе действий интересы собственника защищены тем, что ответственность перед ним все равно продолжает нести арендатор.

Такая норма была введена, чтобы достичь баланса интересов собственника и нанимателя и защитить добросовестных пользователей имущества. Это особенно актуально сегодня, когда спрос на объекты коммерческой недвижимости в столице значительно превышает предложение. К сожалению, судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива, поскольку принуждение арендодателя к заключению соглашения идет вразрез с положениями российского законодательства о свободе договора. Кроме того, собственник не обязан сохранять в новом контракте прежние условия еще одна лазейка в законе, благодаря которой можно отвадить неугодного арендатора.

Отсутствие согласия собственника может повлечь негативные последствия не только для основного, но и для субарендатора. Часто прямой запрет на передачу объекта недвижимости третьим лицам содержат договоры аренды государственного или муниципального имущества, поэтому в подобных случаях необходимо быть особенно внимательным и тщательно ознакомиться с условиями генерального соглашения об аренде.

Закон не устанавливает, в какой форме собственник должен выразить согласие, но лучше, если оно будет зафиксировано на бумаге, например в виде дополнительного соглашения или письма. Если в договоре уже содержатся положения, позволяющие арендатору передавать имущество в субаренду, то разрешения на каждую конкретную сделку не требуется. По-хорошему, давая подобный карт-бланш, собственник принимает на себя определенный риск, поэтому юристы предлагают арендодателям выражать свое согласие на субаренду, проставив на соответствующем договоре датированную отметку. Разумеется, после ознакомления с его условиями.

Важно также помнить, что договор субаренды подлежит государственной регистрации, если основной зарегистрирован. Нарушение этого правила не повлечет за собой финансовых санкций, однако сделает права субарендатора птичьими: такой договор считается незаключенным, и обратиться в суд для защиты своих интересов будет нельзя.

На субарендные отношения распространяются те же правила, которые применяют к арендным (включая преимущественное право пролонгации), но с некоторыми ограничениями. Так, срок действия вторичного соглашения не может быть больше, чем у основного. То есть договор субаренды прекращает свое действие ранее или одновременно с договором аренды. При досрочном расторжении последнего по закону субарендатор имеет право заключить новое соглашение на аренду имущества, находящегося в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на прежних условиях. В отсутствие основного договора реализовать преимущественное право пролонгации не получится. Кроме того, если первый будет признан судом ничтожным, то, соответственно, такая же судьба ожидает и второй.

В принципе, речь идет о той же субаренде, но предлагаемое в наем помещение находится в государственной (как правило, муниципальной) собственности. Допустим, первоначальному арендатору посчастливилось заключить договор аренды с Департаментом имущества Москвы, разумеется, по более низкой, чем рыночная, ставке. Чтобы данной льготой смогло пользоваться другое лицо, оно должно купить компанию, являющуюся стороной по этому договору. Понятно, что собственника помещения в известность не ставят. В случае же, когда все происходит по закону, то есть совершается переуступка прав аренды одним юридическим лицом другому, это оформляется трехсторонним протоколом-соглашением.

Продажа (переуступка) прав аренды
В объявлениях о сдаче в наем коммерческой недвижимость иногда встречаются слова продажа прав аренды (ППА). Что за этим стоит?

Вопреки расхожему мнению стоимость ППА не зависит от ставки аренды. Гораздо большее значение имеет месторасположение, условия договора с собственником и, если речь идет о торговле или услугах, прибыльность бизнеса.

Конечно, ППА имеет смысл только в случае долгосрочной аренды, иначе выгода от возможности снимать помещение со скидкой не покроет затрат на ее получение. Следует помнить, что при фактической смене арендатора (сторона по договору остается прежней, меняются лишь владельцы компании) все права и обязанности сторон остаются прежними, включая и обременения. Так, если юридическое лицо продавец прав получило помещение под парикмахерскую с условием, что она будет обслуживать малоимущие категории населения, выхода нет, придется выполнять. А вот при официальной переуступке прав понижающий коэффициент к расчетной ставке, зависящий от вида деятельности предприятия, не сохраняется.



Большинство подобных сделок заключают в секторе торговой недвижимости и в отношении предприятий сферы услуг. Как правило, речь идет о помещениях street-retail на первых этажах и в подвалах жилых домов. Однако встречается и переуступка прав аренды площадей в офисных и торговых центрах, правда, обычно не самого высокого уровня. В высококлассных объектах пул арендаторов формируется очень тщательно исходя из концепции проекта еще на стадии проектирования. И поскольку переуступка прав не может произойти без участия собственника, финансовая способность компании купить входной билет стоимостью от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов еще ничего не гарантирует.



Главная --> Публикации