Главная --> Публикации --> Не имея свободных площадок, самарцы готовятся заселять левобережье Власти определили приоритеты в предоставлении жилья Стоит ли ипотечным заемщикам экономить на страховании жизни Лот из объектов недвижимости юкоса продан за рекордную сумму Столько в подмосковье будет стоить межевание земли

Александр Борисович, зачем нужна ваша программа?

Депутаты Госдумы во главе с членом комитета по бюджету и налогам Александром Коганом решили расширить национальный проект Доступное и комфортное жилье, дополнив его специализированной программой Свой дом, в рамках которой предполагается строить жилье эконом-класса путем массовой типовой застройки. Как уверяет Александр Коган, сейчас чуть ли не 90% граждан считают, что квартира однозначно дешевле дома, поэтому они даже не задумываются о его приобретении. Но сегодня при средней цене квадратного метра на городские квартиры свыше $4 тыс. дом в 30 40 километра от МКАД можно купить за $1,5 тыс./кв. метр.

Почему?

В 2006 году, когда разрабатывался нацпроект Доступное и комфортное жилье, малоэтажному домостроению было уделено недостаточно внимания. В прошлом году в рамках программы Жилище инженерная инфраструктура была полностью профинансирована только под высотную застройку малоэтажке ничего не досталось, хотя ее доля в общем объеме введенного жилья составила 39,5%. Тем не менее индивидуальное жилищное строительство имеет огромный потенциал и обладает рядом существенных преимуществ. Малоэтажные дома вопреки распространенному мнению более экономичны современные технологии позволяют обеспечить более низкую их себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем. Экономия в зависимости от видов материалов может быть от 6 10 тыс. рублей за квадратный метр. В индивидуальном жилье проще реализовать энергосберегающие технологии.

В каком виде будут сформулированы ваши предложения?

Существующие кирпичные и бетонные жилые дома в большинстве своем холодные и не соответствуют новым строительным нормам по теплосбережению. Для удовлетворения требований этих норм толщина стены из традиционного кирпича должна быть не менее 1,9 метра, что экономически нецелесообразно. Стена деревянного панельно-каркасного дома с эффективным утеплителем при средней толщине в 300 миллиметров, полностью удовлетворяет требованиям новых правил. Еще больше им удовлетворяют дома, построенные из пенополистирольных плит.

Что он дает?

В виде отдельной партийной программы Единой России, которая будет учитывать все наработанные инструменты. Особо отмечу: Свой дом это не альтернатива нацпроекту Доступное и комфортное жилье, это его развитие. Нашей целью является увеличение объемов индивидуального домостроения с 19,8 млн кв. метров в 2006 году до 40 млн кв. метров в 2010-м (50% общего плана нацпроекта по вводу жилья). Параллельно ведется работа над законодательной базой по развитию малоэтажки. Госдумой уже принят в первом чтении один из основных законопроектов о внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки.

А зачем регионам ваши рекомендации? Разве они сами не догадаются, что делать? Есть же нацпроект

Если документ вступит в силу, граждане смогут объединяться в строительные кооперативы, которым будут предоставляться льготы при выделении земельных участков. Сегодня же получение земли большая проблема. Стать участниками таких кооперативов могут также и люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Им будет оказывать поддержку государство. Нашей задачей также будет предусмотреть расходы на развитие малоэтажки в федеральном бюджете на 2008 2010 годы. Наша задача работать во взаимодействии с субъектами Федерации, стимулировать их к принятию соответствующих региональных программ.

Что конкретно вы будете предлагать регионам?

В нацпроекте отдельно выделенного направления по развитию малоэтажки пока нет. Но оно появится, я надеюсь. Регионам нужно системное описание инструментов, которыми они могут воспользоваться. Кроме того, на конкурсной основе будут распределяться средства на компенсацию процентной ставки по кредитам, выдаваемым на строительство инфраструктуры, предполагается выделение средств и на развитие дорожной сети. От федерального софинансирования никто из регионов не откажется, поэтому и нужна комплексная программа.

Но не у всех регионов есть средства для создания развитой инфраструктуры

Готовить участки под комплексную малоэтажную застройку, участвовать в конкурсах и получать средства на софинансирование. Способствовать созданию открытых и закрытых строительных малоэтажных кооперативов, объединений граждан, которым будут выделять землю по упрощенной схеме. Бизнесу, готовому развивать социальную, транспортную инфраструктуру в таком небольшом поселке, будут предоставляться преференции. На выделяемых участках должны быть детские сады, школы, магазины, поликлиники все это должны предусмотреть региональные программы. Также в рамках Своего дома запланированы мероприятия по развитию производственной базы. Для этого до 2010 года нужно построить и модернизировать 150 заводов стройматериалов. Цена вопроса 60 млрд рублей. Соответственно будет оцениваться способность региона реализовать эти проекты.

На какой слой населения рассчитана программа Свой дом?

Разрабатывается схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая позволит использовать ныне не работающую ипотеку земли. Будет разрешен залог земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Это позволит брать кредиты на обустройство участков инфраструктурой. Если ее будет возводить сам застройщик, то муниципалитет будет обязан постепенно у него выкупить эту инфраструктуру. Кроме того, планируется введение налога на недвижимость, необременительного для малообеспеченных граждан и существенного для состоятельных, он тоже должен пополнить местные бюджеты. Кроме того, проведение земельных аукционов под коммерческую застройку должно стать постоянным источником получения средств на развитие инфраструктуры. Сегодня муниципалитеты не торопятся в массовом порядке готовить участки, а соответственно и получать доход.

Предполагается ли субсидирование ставок из местного бюджета?

Это будет жилье эконом-класса, предназначенное семьям с общим доходом в 30 40 тыс. рублей, в Московской области от 50 60 тыс. рублей. Такая семья может себе позволить взять кредит. Конкретные условия будут вырабатывать сами субъекты Федерации.

Определены ли пилотные регионы, на которых будет обкатываться ваша программа?

На усмотрение регионов. Со своей же стороны мы предлагаем новый ипотечный продукт ипотека под залог земли, инфраструктуры и недостроя. То есть сначала инвестор будет получать средства под залог земли и приступать к строительству, по мере возведения инфраструктуры уже она будет выступать в роли залога, а потом сам недостроенный объект. Это позволит получать дополнительное финансирование непрерывно в течение всего периода строительства. Этот продукт практически уже разработан.

Не будут ли спекулировать домами, полученными с помощью местных властей?

В общей сложности их 16 это те регионы, где хорошо развито ипотечное кредитование. В их числе Московская область, Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Белгород, Нижний Новгород. Еще несколько пилотных регионов берет АИЖК.

Собственный дом для семьи это, конечно, очень хорошо, но ведь главное для нее источник дохода? А где работать, скажем, в деревне?

Мы не сможем существующими механизмами полностью исключить такую возможность. У нас только один путь защиты строить как можно больше домов. Если мы сможем выбросить на рынок столько жилья, что оно будет предлагаться всем, то перепродавать и перекупать его будет невыгодно. Организовывать сегодня охоту на спекулянтов очень сложно. Мы можем сделать повышенный налог для владельцев более чем одной квартиры, но ведь недвижимость всегда можно покупать на своих знакомых, родственников, подставных лиц. Запретительные меры, как правило, плохо реализуемы. Наша задача создавать условия, искореняющие причину. Ее я уже назвал недостаток предложения на рынке жилья.

Предполагается ли строить дома для очередников?

Пока предполагается комплексное освоение застроек вокруг крупных городов, где есть работа и куда пойдет инвестор. Но и для села надо разрабатывать отдельные проекты они будут предусмотрены в программе по развитию сельского хозяйства, которую мы должны принять в июле на ближайшие пять лет. Кроме того, эти механизмы предусмотрены в нацпроекте Развитие сельского хозяйства.
Эндшпиль

Как будет решаться проблема перевода земель сельхозназначения для целей жилищной застройки? Сейчас на это уходит слишком много времени

Для них есть отдельная программа, разработанная совместно с правительством. Сегодня такие стандарты вырабатываются АИЖК. Для очередников предусмотрено создание закрытых кооперативов с участием государства и льготников. Государство по упрощенной процедуре обязано будет выделить без проведения конкурса участок, на котором предполагается построить дом для очередников. Кроме того, надо дать льготникам возможность приобретать строящуюся недвижимость с помощью жилищных сертификатов пока это запрещено, с помощью сертификатов можно покупать лишь готовое жилье в домах, сданных в эксплуатацию госкомиссией, на которые уже определено право собственности.

Александр Коган родился в 1969 году в Орске (Оренбургская область). В 1994 году окончил Оренбургский политехнический институт. С 1994 по 2003 год был гендиректором и предправления компании Коминком. Являлся депутатом Законодательного собрания Оренбургской области и Оренбургского горсовета, в 2003-м избран депутатом Госдумы.
На столичном рынке элитного жилья кризис продаж. Риелтеры вынуждены придумывать свежие ходы, призванные повысить ликвидность новых проектов. Одним из них может стать продажа квартир в элитных новостройках с отделкой.

Во-первых, уже приняты изменения в Земельный кодекс, и с 1 января 2008 года отменяется возмещение потерь сельскохозяйственного производства при переводе таких земель в другую категорию, в данном случае в земли поселений. Отдельное предложение осуществлять перевод по упрощенной процедуре. Но при условии, что инвестор проводит комплексное развитие участка. Условия должны быть прописаны в региональных программах. Какие-то субъекты будут принимать свои программы освоения земельных участков, где-то местными властями будет предусматриваться развитие инженерной, социальной инфраструктуры, транспортных сетей. Где-то субъект сам будет участвовать в быстром переводе земель из сельхозназначения для целей жилищной застройки в такие регионы, как правило, охотно приходит инвестор для размещения производства. Примеры Ленобласть, Петербург, Московская область.
Факты

Когда мы привозим в Москву западных специалистов и показываем лучшие объекты на Остоженке, то с точки зрения архитектуры или инженерии у них претензий не возникает. Но они в шоке от того, что квартиры продаются без отделки, рассказывает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн. По ее мнению, застройщикам пора отказаться от таких порочных схем реализации жилья и приобщиться к западным стандартам.

Сегодня как массовое, так и элитное жилье, приобретенное на первичном рынке, передается покупателям в состоянии shell and core, то есть под чистовую отделку. По сути такие квартиры представляют собой бетонные коробки, требующие космических вложений в ремонт. Это всегда жуткие неудобства. Вечный ремонт, закрытые картоном лифты и мраморные лестницы, тюканье по мозгам несколько лет подряд после сдачи дома в эксплуатацию, описывают масштаб сопутствующих проблем риелтеры.

Кому нужна отделка
По словам директора по проектам компании Kirsanova Realty Ирины Егоровой, сейчас спрос на квартиры с отделкой и без нее распределяется равномерно пятьдесят на пятьдесят. Она полагает, что спрос на жилье под ключ может возрасти в том случае, если девелоперы научатся делать качественный ремонт. Однако пока никаких предпосылок к этому нет. По мнению директора агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, застройщики не в состоянии удовлетворить запросы покупателей жилья. Да и поведение потребителей зачастую непредсказуемо. В риелтерских кругах известна история, приключившаяся с квартирой Аллы Пугачевой в доме Дон-строя в Филипповском переулке. Ее отделкой занимался известный итальянский дизайнер. Но певица сломала все, что он сделал, до сих пор горюют риелтеры.

Г-жу Тэйн поддерживает партнер компании Intermark Savills Александр Шаталов. Он уверен, что уже через два года на рынке появятся застройщики, которые предложат жилье с качественной отделкой и таким образом окажутся вне конкуренции. Есть мегапроект, рассчитанный на более чем одну тысячу квартир, которые планируется реализовывать с отделкой. Застройщик понимает, что это способ повышения ликвидности и продажи объекта в то время, когда у других продажи стоят, заявил г-н Шаталов на круглом столе Соотношение цены и качества на рынке элитного жилья, который недавно состоялся в Москве.

Нетрудно догадаться, почему многие риелтеры ратуют за продажу квартир с отделкой. Во-первых, она позволит скрыть многочисленные конструктивные недостатки новостроя. Во-вторых, продукт будет упакован в яркую обертку, которая позволит риелтерам и девелоперам обосновать неоправданно завышенные цены на недвижимость, от которых, по выражению гендиректора одного из агентств элитной недвижимости, люди уже в обморок падают.

Желание некоторых участников рынка продавать квартиры с отделкой продиктовано отнюдь не заботой о покупателях, а отвратительным качеством строительства. Недавно мы привозили в Москву западного инвестора-застройщика, который хочет выходить на российский рынок. Он просто в себя не мог прийти, когда во время просмотра одного из домов увидел в стяжке отпечаток ноги строителя. Даже сфотографировал след, чтобы показать коллегам. Жилье такого качества, которое предлагается на российском рынке, на Западе было бы невозможно продать, рассказывает г-н Шаталов из компании Intermark Savills.

Возможность продажи квартир с отделкой рассматривают также и девелоперы некоторых новых проектов, которые реализуются в непосредственной близости от Кремля. Для них такой ход скорее неизбежность, нежели сознательное решение. Возведение зданий в историческом центре накладывает на застройщиков ряд жестких ограничений, связанных с движением транспорта, поэтому после сдачи дома строительная техника попросту не сможет подъехать к новому зданию. Взять, к примеру, один из домов, который возводится рядом с Красной площадью. Чекисты сразу сказали никакой самодеятельности. Часы доступа строительной техники ограничены. Поэтому, скорее всего, девелоперы этого проекта будут вынуждены выводить на рынок квартиры с отделкой и базовым ремонтом, приводят пример эксперты.

Кроме того, по словам экспертов, в популяризации продаж квартир с отделкой в первую очередь заинтересованы компании, вовлеченные в ряд крупных проектов, в том числе реализуемых на месте бывших промзон. Например, квартиры, которые будут построены на территории фабрики Красный Октябрь, почти наверняка будут сдаваться под отделку. Там будут лофты, то есть апартаменты с сохранением промышленного дизайна, старой кирпичной кладки. Надо будет ее очищать, снимать старую масляную краску, воссоздавать стены в прежнем виде и делать качественный ремонт. Если девелоперы этого не сделают, то все будет выглядеть как хлам, поясняет один из участников рынка.

Спрос на такую недвижимость формируют прежде всего состоятельные семьи с детьми. Многие из них возвращаются в Москву из пригородов, поскольку большинство подмосковных поселков оказались непригодны для постоянного проживания из-за инфраструктурной недостаточности и ухудшившейся транспортной доступности. Большинство наших клиентов уже наездились, признается гендиректор компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов. Хотя многие еще возят детей из Жуковки в школу за тридевять земель. Дети от этого устают, они фактически живут в машине: спят, учат уроки.

Спрос на среду
Возможно, продажа квартир с отделкой позволит риелтерам и девелоперам на время повысить ликвидность жилья. Однако вряд ли даже качественный ремонт станет долгоиграющим конкурентным преимуществом. Пройдет какое-то время, и продавать жилье по высокой цене смогут только застройщики, которые предложат рынку качественно новый, а не просто красиво упакованный продукт. Уже сегодня покупателям нужны не отдельные дома в сомнительном окружении по 20 30 тыс. долларов за метр, а действительно элитные жилые кварталы с комфортной внутренней городской средой: благоустроенными дворами, детскими садами, школами, магазинами, ресторанами и прочими радостями жизни.

Впрочем, первые ласточки все же появляются на горизонте. Несколько крупных компаний уже рассматривают возможность застройки кварталов в центральных районах города за пределами раскрученной Золотой мили. По мнению г-жи Егоровой из Кирсанова Риэлти, девелоперам проектов, которые проигрывают конкурентам в месторасположении, придется делать ставку на неповторимый архитектурный облик и удобство внутренних пространств. Только так они смогут набрать бонусы для успешного продвижения проектов на рынок. Правда, многое в этом случае будет зависеть от позиции городских властей, действия которых могут как ускорить, так и притормозить реализацию качественно новых девелоперских идей.

В условиях транспортного коллапса, в который погружается город, на первый план для покупателей городской недвижимости выходит пешеходная доступность инфраструктурных компонентов. Однако пока московский рынок недвижимости не в состоянии предложить им самодостаточную среду обитания. Участники рынка утверждают, что многие архитекторы пытаются реализовать такие решения, однако им со всех сторон подрезают крылья. Во-первых, продвинутым зодчим приходится сталкиваться с большими проблемами при согласовании своих предложений. Зато городские моспроекты лихо превышают все возможные нормативы и с удовольствием строят дешево и сердито в центре Москвы. Во-вторых, воплощению смелых архитектурных замыслов мешают застройщики, предпочитающие выжимать из площадки максимум коммерческих площадей. Пока побеждает жадность, констатируют участники рынка.

Высокая стоимость земли, по мнению вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, связана с растущей популярностью этого города. Как и весь Краснодарский край, Сочи один из самых благоприятных в России регионов в плане инвестиций. Повысило привлекательность города-курорта и выдвижение его в кандидаты на проведение зимней Олимпиады 2014 года, а также федеральная целевая программа Развитие города Сочи как горноклиматического курорта.

Москва долгие годы удерживала лидерство в отношении стоимости жилья. Недавно у столицы появился серьезный конкурент. Речь идет не о Санкт-Петербурге, а о далеком курорте Сочи. Оказывается, сочинская недвижимость на данный момент наиболее выгодна в инвестиционном плане после московской.

Дорогая моя столица. Летняя
На сегодняшний день самыми дорогими районами Сочи являются Центральный, Адлерский и Хостинский (например, район дендропарка и пансионат Светлана). На территории Адлерского района находится популярный и перспективный в плане инвестиций горнолыжный курорт Красная Поляна. Сегодня цена земли тут приближается к $100 120 тыс. за сотку.
В Центральном районе для потенциальных покупателей привлекательны улицы Виноградная, Гагарина, Егорова, Орджоникидзе, Черноморская, Московская и Курортный проспект, который застраивается преимущественно элитными домами. Рейтинг этих территорий поднимает непосредственная близость к морю и инфраструктура в центре города.
По данным М. Геца, стоимость сотки в Центральном районе уже сравнялась с ценой земли на Рублевке и составляет порядка $150 тыс. Но если Рублево-Успенское шоссе уже давно является самым престижным и дорогим подмосковным направлением, то сочинское побережье с малоразвитой инфраструктурой представляется сейчас практически непаханым полем. Но крупные игроки рынка недвижимости активно его осваивают. За последние пять лет цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре пять раз, цены на квартиры в три четыре раза.

Финансирование многих проектов уже началось. И даже если Олимпиада пройдет в другом месте, инвестиционная привлекательность города продолжит расти: в бренд летней столицы России собираются вкладывать деньги и государство, и частные инвесторы.

Владельцами остальной части становятся жители двух столиц, а также северных, сибирских и дальневосточных регионов. Большая часть покупателей москвичи, приобретающие элитное жилье и апартаменты бизнес-класса для отдыха, инвестиций или в качестве второго жилья.

В данный момент сочинская недвижимость большинству местного населения уже не по карману: жители курорта и близлежащих городов Краснодарского края если и приобретают жилье, то, как правило, эконом-класса. На их долю приходится не более 20% покупаемой недвижимости.

Так как доля столичных покупателей составляет на рынке высокобюджетного жилья в Сочи порядка 90%, то предпочтения именно этих покупателей должны учитываться при строительстве. Требования клиентов в большой степени определяются особенностями самого города, его курортной спецификой.

Северяне стремятся на юг
Стоимость недвижимости наиболее высока в Центральном и Хостинском районах, где возводятся дорогие современные жилые комплексы. В настоящее время наиболее привлекательный с точки зрения инвестиций элитный сегмент занимает более 50% рынка новостроек. Стоимость 1 кв. м такого жилья доходит до $15 тыс.

Массовое коттеджное строительство в районе Сочи пока не ведется. Одна из причин такого положения заключается в том, что вся загородная земля относится к национальному парку. В его пределах реальна только аренда сроком на 49 лет, при этом действует огромное количество ограничений. Кроме того, эксплуатационные расходы для жителей коттеджей гораздо выше, чем для хозяев обычных квартир. Но желание жить ближе к природе и иметь собственный дом на берегу моря все равно сильнее: доля коттеджных поселков возрастает. Наибольшей популярностью пользуется Хостинский район один из самых экологически чистых и близких к центральной части города.

Повышенное внимание уделяется местоположению жилого объекта, инфраструктуре и обслуживанию, схожему с гостиничным. А вот такие критерии, как инженерное оснащение, площадь, количество мест в паркинге и организация системы безопасности, заботят покупателей в меньшей степени.

В сфере сочинской коммерческой недвижимости гостиничный бизнес один из самых развитых подсегментов. Большая часть бюджета Сочи (около 80%) пополняется за счет доходов от туризма. Спрос на гостиничные услуги достаточно велик, и в последние годы интерес к нему только растет.

Рост популярности города привел к разработке Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи. Концепция, требующая инвестиций в размере более $1 млрд, предполагает возведение более 50 отелей.

В связи со стремительным развитием города в скором будущем может оказаться достаточно перспективным офисно-торговый сегмент. Сегодня разработаны планы строительства деловых, торговых и развлекательных комплексов. Пока в городе существует всего три бизнес-центра, еще несколько планируется сдать в эксплуатацию в ближайшие годы. Под офисы сдаются также некоторые гостиничные площади, но спрос в этом сегменте недостаточно велик его формируют небольшие местные компании.

Предложение на рынке объектов размещения в Сочи постоянно увеличивается, гостиничный бизнес активно возрождается. Бурно развивается сегмент мини-отелей небольших частных гостиниц, где номера стоят 800 2,5 тыс. руб. в сутки. Помимо нового строительства ведется реконструкция устаревшего номерного фонда. Это позволяет не только привлекать значительные инвестиции, но и решать проблему несоответствия старых отелей высоким новым требованиям.

Вширь и ввысь
Сочи морской и горнолыжный курорт, что позволяет использовать его туристический потенциал круглогодично. Реальная оценка горнолыжным и рекреационным возможностям Сочи дана еще в марте 2002 года, когда проект развития курорта был представлен на международной выставке MIPIM в Каннах. Тогда эксперты отметили уникальные природные данные: высота и продолжительность залегания снежного покрова на Красной Поляне намного превосходит аналогичный показатель ряда курортов Андорры, Швейцарии, Италии и Турции.

Похожая ситуация сложилась и на рынке торговых помещений: пока он не слишком развит. В городе имеется нескольких крупных торговых центров, но большей популярностью пользуются небольшие помещения на улицах города и рынки.

Банки и брокеры нужны друг другу
Сегодня конкуренция в этом сегменте рынка постоянно растет. Поэтому банки готовы платить ипотечным брокерам за клиента. Как отмечает член правления Городского ипотечного банка и руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию Ассоцииации банков Северо-Запада РФ Игорь Жигунов, банки и брокеры все чаще реализуют совместные партнерские программы, в рамках которых получают опции и клиенты.

Красная Поляна обладает природно-климатическими условиями, которые в сочетании с современной круглогодичной туристско-спортивной инфраструктурой способны превратить курорт в один из лучших. О перспективах развития Красной Поляны свидетельствует и тот факт, что программу по ее развитию лично курирует премьер-министр Михаил Касьянов.
Сегодня в районе Красной Поляны создаются разветвленные транспортная, энергетическая и телекоммуникационные сети, строятся туристические и горнолыжные комплексы. Готов автомобильный туннель, соединяющий курорт с Большим Сочи.
Помимо Красной Поляны развиваются приморские территории Имеретинской долины и предгорные зоны. Существует проект возведения курортно-рекреационного и туристического центра мирового уровня в Лазаревском районе Сочи. Важно решить транспортную проблему это позволит комплексно развивать территорию и создать единую инфраструктуру региона.
Уровень строительства жилья в Большом Сочи постоянно повышается, благоустраиваются окружающие территории, что ведет к увеличению стоимости новостроек и привлечению все новых и новых инвестиций. У города есть все возможности стать крупным курортным центром европейского уровня. И это подтверждают реальные деньги, которые уже пришли в регион.
Вы хотите взять в банке ипотечный кредит. Какой банк, какая ипотечная программа лучше всего подходит для вашего случая? Ипотечный брокер - человек, который подберет наиболее выгодный для вас с финансовой точки зрения ипотечный продукт и оформит документы, необходимые для получения ипотечного кредита. Первые ипотечные брокеры в нашей стране появились лишь в 2005 году, когда ипотечный рынок только начинал развиваться. По данным, предоставленным агентству Интерфакс-Недвижимость Ильей Зибаревым, руководителем блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка, объем продаж ипотечных кредитов по сравнению с 2005 годом вырос примерно в пять раз, и на сегодняшний день составляет порядка $20 млрд.

Как уточнила директор по ипотеке МИЭЛЬ-брокеридж Юлия Вербицкая, брокер, не только привлекает в банк нового клиента, но и позволяет снизить затраты банка на рекламу, а также трудозатраты банка по первичной консультации и предварительному андеррайтингу заемщика, формированию кредитного досье. Но при всех этих преимуществах сотрудничество банков с брокерами находится пока в зачаточном состоянии. Как отмечает И.Зибарев из Альфа-Банка, на сегодняшний день у его банка есть порядка 13 договоров с брокерами. У ФК УРАЛСИБ заключено партнерское соглашение с лигой сертифицированных ипотечных брокеров и с компанией Фосборн Хоум.

Эксперты, опрошенные агентством ИФ-Недвижимость, единодушно отмечают, что брокер банку нужен не меньше, чем банк брокеру. И это неудивительно. Ведь если обратиться к статистике, то по экспертным оценкам, - как отмечает председатель национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, - брокеры в Москве обеспечивают порядка четверти всех ипотечных сделок, но есть банки, в которых эта доля достигает 60-70%. В качестве примера В.Лопатин приводит Русский ипотечный банк, у которого по итогам прошлого года 73% клиентов воспользовалось услугами риэлторских и брокерских компаний, в том числе 59% через риэлторские, и только 14% через специализированные брокерские структуры, не связанные напрямую с риэлторами.

Зачем брокер клиенту?
Понятно, что при таких преференциях от банков брокеры готовы заниматься жильем любого класса. Как отмечает генеральный директор компании Андер Билд Алексей Зименков, брокер помогает получить ипотечные кредиты на квартиры, дома, коттеджи, таунхаусы, комнаты в коммунальных квартирах, земельные участки, офисные помещения. В то же время, по словам пресс-секретаря компании Фосборн Хоум Юлии Поляковой, основной сегмент - это вторичная недвижимость. Но сейчас также большую популярность приобретает загородная недвижимость, - добавляет она.

Зато банки готовы предоставить брокерам выгодные условия для сотрудничества. Например, банк УРАЛСИБ, по словам руководителя дирекции продуктов ипотечного кредитования Дмитрия Чернозубенко, предлагает ипотечным брокерам специальные тарифы, которые позволяют клиенту оформить кредит при посредничестве брокера и получить скидку по сравнению со стандартными тарифами.

Поэтому, как отмечает директор по развитию бизнеса брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов, ипотечный брокер предлагает клиенту, прежде всего, свои знания и опыт, экономию времени, большой выбор ипотечных программ с описанием их преимуществ и недостатков.

По словам директора компании Легкокредит Кирилла Суслова, клиенты делятся на две части - одним нужны лучшие ставки, нежели они могут найти самостоятельно, а другим нужно, чтобы мы помогли им получить кредит хоть на каких-то условиях.

Цена вопроса
Услуги брокера стоят не мало. Несмотря на то, что системы расчета стоимости услуги сильно разнятся, конечная сумма примерно одинакова у всех брокеров.

Но ипотечный брокер предлагает клиентам не только избавиться от хлопот по получению ипотечного кредита, - отмечает генеральный директор компании Андер Билд Алексей Зименков, - но и получить гарантированно наиболее выгодный кредит, исходя из параметров заемщика.

В компании Андер Билд услуги стоят 0,7-1% от стоимости кредита, но не менее 18 тыс. руб., - говорит генеральный директор компании А.Зименков. По его словам, проведение сделки под ключ обойдется клиенту в 2% от стоимости сделки, но не менее $3 тыс.

Например, в компании Фосборн Хоум платеж делится на две части - аванс и процент от сделки. Аванс в размере 15 тыс. руб. нужно вносить перед тем, как брокер приступит к работе по запросу клиента, а после одобрения банком кредита клиент должен заплатить нам 1,5% от сделки, - отмечает представитель Фосборн Хоум Ю.Полякова. Она подчеркивает, что в случае, если банк не одобряет желаемый кредит, аванс возвращается и никаких процентов, разумеется, платить не нужно.

Если попробовать перевести эти проценты на реальные деньги, то получается, что при кредите на $100 тыс., сумма вознаграждения брокеру составит соответственно $1-3 тыс.

Компания Независимое бюро ипотечного кредитования равняется на Запад. Как отмечает П.Комолов, услуги компании стоят 1% от суммы кредита, как и принято на развитых западных рынках, в частности, в Америке. А вот в компании РЕЙМ клиенту подберут привлекательную ипотечную программу за 9 тыс. руб. Сделку же под ключ компания предлагает по цене 3-3,5% от стоимости недвижимости. В таком случае взаимодействие с банком, продавцом, страховщиком и органами государственной регистрации осуществляет компания, - сообщает директор по маркетингу и связям с общественностью Михаил Осинцев.

Однако Ю.Полякова из Фосборн Хоум считает, что только обе эти системы позволяют брокеру быть объективным и независимым, так как единственным критерием в подборе для клиента кредитного продукта является выгода для клиента банковской программы.

Кто платит, тот и музыку заказывает
Вопрос о том, какой должна быть система финансовых отношений между брокером, клиентом и банком до сих пор вызывает споры и дискуссии. Как пояснил директор по маркетингу и связям с общественностью компании РЕЙМ М.Осинцев, существуют две основные системы комиссионного вознаграждения брокерских услуг: за счет клиента и за счет банка. По его словам, полная объективность и независимость брокериджа есть тогда, когда компания действует только за деньги клиента, в интересах клиента и по поручению клиента.

А вот директор по развитию бизнеса брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования П.Комолов думает иначе, считая, что брокеру должен платить клиент. Ему вторит директор компании Легкокредит К.Суслов, утверждая, что вся, либо ощутимо большая часть комиссии должна идти от клиента. По его мнению, это связано с размером комиссионных брокеру от банка. Банки платят брокеру разные суммы вознаграждений, и если брокер будет ориентировать бизнес на доход от банков, то рано или поздно возникнет соблазн направлять туда, где больше платят, - поясняет он.

Гендиректор Андер Билд А.Зименков полагает, что система комиссионных вознаграждений скоро изменится, рано или поздно банки будут перекладывать часть первичной работы по андеррайтингу заемщика на брокеров и платить им комиссионные, а клиенты брокеру платить не будут.

С точки зрения логики, чем с большим количеством банков сотрудничает брокер, тем больше шансов, что он по-настоящему независим и объективен. Однако не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Как подчеркивает директор по развитию бизнеса брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования П.Комолов, даже если брокеру банк не платит, то ничто не мешает ему действовать в своих интересах - к примеру, отвести в банк, с легкостью одобряющий практически любого клиента, но по, мягко говоря, не самой низкой ставке. В компании Независимое бюро ипотечного кредитования вспоминают случай, когда на сайте одной брокерской компании встретили такую формулировку: Если вам откажут во всех банках, мы бесплатно повторим всю процедуру. Какую процедуру?, - удивляется П.Комолов - Вторичного обращения в те банки, что уже отказали? Как считают эксперты, это может быть примером мошенничества по отношению к клиенту.

О брокерской независимости
В портфеле же у ипотечного брокера есть договора с несколькими десятками банков. Например, компания Андер Билд имеет договора с 35 банками, компания Фосборн Хоум сотрудничает с 30 крупнейшими банками, а Независимое бюро ипотечного кредитования имеет в своем портфеле более 40 договоров.

Д.Чернозубенко из УРАЛСИБа отметил, что сегодня ипотечными брокерами чаще всего выступают не специализированные организации, а риэлторы, выполняющие функции ипотечных брокеров. По его словам, это приводит к тому, что основной целью такого брокера становится продажа квартиры любой ценой, а не помощь клиенту в выборе действительно выгодного варианта кредитования.

В.Лопатин отмечает, что на самом деле для клиента, который обращается к ипотечному брокеру, рисков немного. Конечно, - подчеркивает председатель национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, - самый главный риск - не получит с помощью брокера то, на что реально мог бы рассчитывать клиент. Как рассказал эксперт, есть еще риск испортить кредитную историю, взяв непосильный кредит. Однако, указывает В.Лопатин, эту группу рисков вместе с клиентом разделяют и банки, сотрудничающие с такими псевдо-брокерами.

С ним соглашается и председатель национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров В.Лопатин утверждая, что брокеру и риэлтору нечего делить, а вот общего у них очень много. Начиная с клиента. Поддерживают коллег и эксперты компании МИЭЛЬ-недвижимость. Директор по ипотеке МИЭЛЬ-брокеридж Ю.Вербицкая убеждена, что наиболее оптимальное решение этого вопроса - совмещение риэлторской и брокерской деятельности. Безусловно, специализация необходима, так как позволяет каждому участнику рынка сосредоточиться на том, что он умеет делать лучше всего, - утверждает В.Мильдзихов, - однако, ценность комплексного продукта выше, чем суммарная ценность отдельных услуг.

И не друг и не враг
Во всех риэлторских агентствах, опрошенных ИФ-Недвижимость, существуют подразделения брокериджа. Насколько целесообразно совмещение двух этих видов деятельности? Руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-Недвижимость Владимир Мильдзихов, утверждает, что рынок требует тесной связки риэлторских, брокерских и банковских услуг. По его словам, клиенту нужно решение, позволяющее удовлетворить его потребность, а не услуги разных специалистов в отдельности.

Не поддерживает идею совмещения риэлторского и брокерского бизнесов и генеральный директор компании Андер Билд А.Зименков. Риэлтор нацелен на другой результат, - утверждает он. - Поэтому риэлтор найдет клиенту вариант, наиболее удобный для него самого и для легкого проведения сделки, а не более выгодный для клиента. Однако конкуренция в этой сфере вынуждает брокеров создавать риэлторские подразделения. Компания Легкокредит, отмечает ее директор К.Суслов, изначально пыталась уйти от риэлторской составляющей, но в итоге пришлось оставить поиск квартиры в качестве возможной дополнительной услуги.

Иного мнения придерживаются сами ипотечные брокеры. Совмещение не добавляет профессионализма ни в один, ни в другой вид деятельности. - рассуждает специалист Независимого бюро ипотечного кредитования. - Даже наоборот. От человеческого фактора никуда не деться. И если основной заработок компании складывается из риэлторских комиссионных (сравните 5% от стоимости квартиры и 1% от суммы кредита), то внимание, так или иначе, смещается на риэлторскую составляющую бизнеса.

Нужен ли брокеридж в законе?
Законодательно эта сфера деятельности на сегодняшний день никак не регулируется. Следовательно, все права и обязанности брокера перед клиентом регулируется договором, который подписывает клиент. Как отмечает юрист адвокатского бюро Юрлов и партнеры Павел Барков, такая деятельность как ипотечный брокер является новизной в российском законодательстве и нормативно-правовые акты, регулирующие права и обязанности, на сегодняшний день отсутствуют.

Позиция же банков в этой дискуссии однозначна. По словам заместителя руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Елены Ворониной, если подбором недвижимости занимается одна компания, а подбором кредита - другая, то в самом банке может возникнуть противоречия по функционалу и коммуникациям. Поэтому банку удобно, когда риэлторские и брокерские функции совмещены в лице одной организации.

Но, как считает представитель Независимого бюро ипотечного кредитования П.Комолов, американский брокер зачастую тесно связан с банком, и попадает под действие некоторых законов и актов, регулирующих деятельность именно кредиторов. В России же, по словам эксперта, брокер пока играет роль советника, нежели кредитной организации, поэтому участие государства в процессе было бы излишним. Но, не смотря на положение ипотечного брокера в России, М.Осинцев из компании РЕЙМ полагает, что потенциальная роль государства все-таки может быть воплощена в правовом регулировании и контроле, возможно даже и через лицензирование.

Хотят ли брокеры вступать в какие-либо отношения с государством? А.Зименков убежден, что объективность и независимость брокеров должна регулироваться законами и нормативными актами. Системы взаимодействия ипотечного брокера с государством не существует, но она необходима, - убежден генеральный директор компании Андер Билд. По его словам, имеет смысл обратить внимание на американский опыт.



Главная --> Публикации