Главная --> Публикации --> Рублевая недвижимость Россию ставят на капитальный ремонт Глава росстроя: — как решить пресловутый квартирный вопрос Под крылом самолета Противоречия культур

Переселенцы получают квартиры здесь же - в новых 22-этажных панельках.

К концу 2007 года поселок Некрасовка, построенный при Люберецкой станции аэрации, практически полностью сменит облик. Вместо хрущевок и частных домов здесь возведут высотный микрорайон. Сейчас в самом разгаре отселение некрасовцев - в июне мэр подписал постановление о сносе 21 дома. Власти явно сделали выводы из бутовского противостояния - на компенсациях уже не экономят. Под Великое переселение подпадают все: снесено даже старенькое, но добротное здание местной администрации, которая переехала в первый этаж высотной новостройки. Под бульдозер угодили двух- и пятиэтажки, огороды, называемые Шанхаем, и одноэтажные дома. На очереди - 21 хрущевка и два советских гаражных кооператива.

Молодежь к смене обстановки относится спокойно.

- Мне должны дать однокомнатную квартиру в новом доме, - говорит пожилая жительница пятиэтажки по 1-й Вольской улице Екатерина Кузьминична. - Ордер пока не получила, но уже ходила смотреть новое жилье. Однокомнатные мне не понравились: девятиметровая кухня против прежней шестиметровой - это, конечно, хорошо. Но в новой квартире нет встроенных шкафов! Если мне достанется угловая квартира, то в ней будет маленький треугольный балкончик в два квадратных метра. Где я буду белье сушить? А потом, я боюсь лифтов! Привыкла ходить пешком. Один раз в поликлинике застряла - еле медсестру докричалась. А до кого я докричусь в этой пятидесятиметровой башне?

Частных домов в Некрасовке было всего несколько. Два - в частной собственности, а остальные жильцы занимали по договору найма.

- Сюда моя мама переедет, - кивает на новую высотку Михаил. - Квартиру дали немного большей площади, чем была. Ремонт приличный, но есть недоделки: сваркой повредили оконные стеклопакеты, правда, обещали за счет строителей устранить. Старые дома были прочными, только водопровод в последнее время подтекал.

Наниматели одноэтажных домов в квартиры переехали без уговоров.

- С жильцами искали компромисс, - поведал Известиям глава районной управы Сергей Мамонтов. - Например, один из частников отказался переезжать в квартиру: у него много собак. Мы оценили его имущество, но он потребовал пригласить другую оценочную фирму за наш счет - мы согласились. В результате за двухэтажный дом и 10 соток земли мы выплатили ему 21 миллион рублей. Насколько я знаю, он уже купил себе дом в ближнем Подмосковье.

Сейчас решается, как компенсировать потерю гаражей 640 некрасовцам, объединившимся в гаражные кооперативы ГСК-8 и ГСК Хлыстово.

- Только одна 92-летняя бабушка не хотела уезжать, - рассказывает Сергей Мамонтов. - Говорила: всю жизнь здесь прожила и умереть хочу на старом месте. Но старший сын быстро убедил ее перебраться в новостройку.

Главная проблема некогда очень зеленой Некрасовки - отсутствие не только деревьев, но даже травы вокруг новостроек. Строители не уложились в график по прокладке коммуникаций, а раннее и жаркое лето не позволило вовремя начать обустройство газонов, посадку деревьев и кустарников - зелень бы не прижилась. Теперь придется ждать осени. Из-за этого лето в поселке, расположенном рядом со станцией аэрации, обещает быть экстремальным: к сильному запаху, идущему из отстойников, добавились клубы пыли, которые поднимают строительные самосвалы.

- 103 автолюбителя согласились на компенсацию в 215 тысяч рублей, - продолжает Сергей Мамонтов. - Остальные хотят боксы в новых гаражах. Но некоторые отказываются отдавать свои гаражи под снос, пока не будет начато строительство новых. Мы ищем компромисс.

Но теперь мэру пришлось изменить свое решение. На недавнем объезде округа Юрий Лужков признался, что строить новую ветку все-таки придется. Специалистам Москомархитектуры дали поручение проработать вопрос строительства этой ветки с учетом возводимого в Кожухове, Жулебине и Некрасовке нового жилья, - объяснил Известиям пресс-секретарь префектуры ВАО Андрей Иванов. В первую очередь эта ветка должна забрать на себя часть пассажиров с Выхинского направления. Конечно, новая станция метро в Новокосине, которую планируют построить к 2011 году, повлияет на ситуацию, но без отдельной ветки метро тоже не обойтись.

Метропоезд пойдет на восток
Еще 10 лет назад в Москомархитектуре предлагали построить ветку, ведущую в микрорайоны Кожухово и Жулебино, а также в деревню Некрасовка. Метро решили не строить, сославшись на незначительное количество пассажиропотока. Еще год назад Юрий Лужков выступал против строительства.

Справка Известий
Впервые село Бедрино, на месте которого находится современная Некрасовка, упоминается в писцовой книге еще в 1627 году. В более поздней записи от 1680 года о Бедрине даются более подробные сведения: Село находится оное в 15 верстах от Москвы. Здесь имеется деревянная церковь без пения, четыре двора дворцовых крестьян... Свое нынешнее название поселок Некрасовка получил по фамилии последнего владельца усадьбы - известного купца-чаеторговца Некрасова. В начале XX в. Городская управа Москвы приняла решение приобрести земли, принадлежащие Некрасову, для строительства полей орошения (теперь они называются Люберецкой станцией аэрации), вблизи которых и вырос нынешний поселок.
Ипотека стала одним из самых известных банковских продуктов: о ее возможностях, по данным опросов, в курсе 80% россиян. Правда, здесь все как в случае со снежным человеком: все знают, но почти никто не видел. И не потому, что банки сильно зажимают заемщиков процентами: наоборот, ипотечные программы становятся все доступнее. В отличие, впрочем, от самого жилья. Из-за цен на которое даже самая гуманная ипотека по реальности пока смахивает на программу освоения Марса под посадку яблоневого сада Всего 2% россиян выплачивают или уже выплатили кредит. Что ожидает тех, кто, несмотря на дороговизну квадратов, собирается к ним присоединиться, решил выяснить МК.

Как точно пойдет новая ветка, не знают пока и сами проектировщики. Скорее всего она начнется на станции Авиамоторная. Сколько станций будет на новой ветке, также еще не решено.


Иду на снижение
Почему вы не готовы взять ипотечный кредит



У большинства заемщиков на расплату с кредитором уходит 4050% ежемесячного дохода. Если семья располагает достаточными средствами и готова на добровольный удар по бюджету, то у нее сегодня и впрямь появилось больше возможностей купить квартиру без вопиющей переплаты.

Надо выходить на уровень кредитных ставок 68%, чтобы не было страшно заимствовать деньги на будущее, заявил еще в конце прошлого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. От этого зависит продвижение нацпроекта Доступное жилье, перед запуском которого чиновники неосторожно обещали квартиру каждой российской семье (уже к 2010 году и аж в 54 квадрата). Насчет каждой, конечно, загнули: во всяком случае, сегодня на кредит хотя бы в 100 тысяч долларов (а этих денег на нормальную жилплощадь в Москве все равно не хватит) может рассчитывать семья, чей совокупный доход составляет около 2,5 тысячи зеленых в месяц. Это чтобы взять у банка в долг на десять лет, ежемесячно отдавая ему 1,3 тысячи долларов из своих заработков.

Кстати, поведясь на заманчивые цифры, можно наткнуться на небольшой подводный камень постоянную конвертацию. Переводя кровные в иностранные дензнаки (в том числе и экзотические), клиент имеет шанс потерять на курсовой разнице. Однако одновременно у него появляется и хорошая возможность сэкономить, благодаря которой валютные кредиты, по оценкам экспертов, в конечном счете оказываются выгоднее. Ведь за удовольствие кредитоваться в рублях придется выплачивать не менее 11%. Недавно одной из компаний было объявлено о 8-процентной ставке рублевого кредита, но этот акт благотворительности, не более чем грамотный пиар-ход. Если внимательно вчитаться в условия, становится ясно: льготная процентная ставка будет действовать только во время строительства жилья (то есть 23 года), а дальше покупателю придется расплачиваться уже по обычной ставке (причем не самой низкой на рынке), которая колеблется в интервале от 12 до 14%.

Вместо жилья по прихоти рынка становится доступнее ипотека. С каждым годом российские заемщики переплачивают все меньше: ипотечные ставки за последние пять лет упали на пять же процентов. Если еще год назад самая низкая ставка составляла 9%, то сегодняшний минимум 67%. К банкирам, решившим не жадничать, правда, придется прийти с валютой, которую многие россияне и в глаза никогда не видели швейцарские франки (7%) или японские иены (6,5%).

А у соседа дешевле!
А как быть с теми, кто уже взял ипотечный кредит по невыгодным ставкам? Чтобы этой категории не пришлось кусать локти, банки в прошлом году вывели на рынок новый продукт перекредитование, или рефинансирование кредита. Снижение ставки всего на несколько процентов это уже тысячи сэкономленных у.е. Если повезет, то перекредитоваться получится в том же банке, где одолжился ранее. В этом случае вам выдадут новый кредит, за счет которого будет погашен старый. Ну а если кредитор не готов пойти навстречу, придется идти к тому самому соседу, у которого дешевле. То есть в другой банк.

В этом году ряд крупных банков уже объявил о грядущем падении ставок (в том числе и рублевых кредитов) на 1%. Выход на уровень, заданный полгода назад Дмитрием Медведевым, как утверждают эксперты, лишь дело времени.

Ветер перемен задул и на рынке загородной недвижимости. Еще несколько лет назад взять ипотечный кредит можно было всего у нескольких банков, которые за предоставление столь уникальной услуги драли повышенные проценты. Сейчас на рынки загородной ипотеки вышли десятки игроков: в частности, уже 90% московских банков предложили подобные ссуды. Вследствие чего, конечно, произошло массовое понижение процентных ставок: теперь они сравнимы с существующими на рынке городского жилья. За два последних года уровень стандартного банковского процента с 1620 упал примерно на четверть. Теперь это от 10,5 до 14% годовых. Заметно снизился и минимальный первоначальный взнос: его сумма составляет от 20 до 40% от стоимости объекта. Тем не менее рынку загородной недвижимости пока есть куда стремиться: занять деньги у банка на покупку коттеджа гораздо сложнее, чем на приобретение квартиры. Жестче требования и к заемщику, и к объекту недвижимости.

Здесь нужно приготовиться к новым расходам, ведь перекредитование очень схоже с процедурой получения кредита. Клиенту вновь придется платить за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита, оценку недвижимости и другие услуги, предусмотренные банком. Таким образом, если разница между прежней и новой ставкой составляет менее 3%, игра вряд ли будет стоить свеч. К тому же пришедшему на перекредитовку в чужой банк предстоит вновь доказывать свою платежеспособность. Ведь новые кредиторы не станут принимать во внимание тот факт, что их предшественники уже проделали эту операцию. Это еще не все. Банк, которому вы изменили, может содрать штраф за досрочное погашение кредита (конечно, если это предусматривается в договоре). Величина комиссии в таком случае составит несколько процентов от досрочно возвращенной суммы. Перекредитовавшиеся граждане, кроме того, теряют право на налоговый вычет по уплачиваемым процентам.

Что касается покупки жилплощади в городе, то среди новшеств последних лет кредитование без первоначального взноса, сокращение сроков оформления кредита, а также упрощение этого процесса. Появляются нестандартные программы, заточенные под специфические интересы заемщиков. Например, тех, кто хочет переехать в квартиру с большей площадью. Для таких клиентов один из банков изобрел следующую схему: сначала выдается кредит на покупку новой квартиры, а потом в течение полугода заемщик продает старую жилплощадь и таким образом частично рассчитывается.

Дорога к доступному жилью
В борьбе за клиентов конкурирующие кредиторы, впрочем, вынуждены облегчать им жизнь всеми доступными способами. По словам аналитика Сергея Черноскутова, рынок начинает развиваться по западному сценарию: сроки кредитования увеличиваются, требования к заемщикам, наоборот, снижаются. Сейчас это относится в основном к рынку городского жилья, но, как уверены эксперты, и до коттеджей дойдет черед.

Большую терпимость банкиры стали проявлять к предпринимателям собственникам бизнеса, которым ранее вменялась финансовая нестабильность. Наемные служащие для кредитора, конечно, предпочтительнее: их доходы легче просчитать, а справку о зарплате, пусть и серой, получить. Впрочем, теперь и к предпринимателю проявляют доверие: могут попросить лишь представить вменяемую бухотчетность. В качестве кандидатов на ипотечный кредит банки все чаще соглашаются рассматривать и иностранцев (ранее в долг, как правило, давали только гражданам России). Иностранец, желающий кредитоваться у нас, должен проживать на российской территории, а также иметь здесь источник дохода.

Банкиры уже не требуют гор документов: подписывая граждан на новые программы, в большинстве случаев просят принести копию паспорта, анкету и заявление о размере ежемесячного дохода и ожидаемых источниках погашения кредита. Отказать клиенту банк может в нескольких случаях: если он официально не трудоустроен или же источник доходов носит незаконный характер; если уже взял кредит в другом банке, и платежи по нему превышают половину дохода; если пытается ввести банк в заблуждение (в частности, по поводу реального дохода или расходов). Однако со временем к заемщику придираются все меньше: некоторые банки, дающие в долг, теперь даже не требуют от клиентов справок о доходах. Увы, любое послабление такого рода делает цену кредита выше.

Длинный кредит
В числе новинок ипотечные кредиты, расплачиваться по которым можно, уже будучи глубоким пенсионером. Предположим, берешь в долг на 40 лет и рассчитываешься аж до 8 Резон здесь следующий: длинный кредит поможет снизить размер ежемесячного платежа. Желающим согласиться на такое заманчивое предложение эксперты рекомендуют опять же смотреть в оба. Кредит сроком на 40 лет предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 22,5 тысячи долларов в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии, считает аналитик Станислав Гундар. Кроме того, надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Что, никто не вспомнился? Значит, планирование на такой период неактуально.

Конечно, в каждой кредитной организации свои тонкости. Например, кто-то требует поручителей, кому-то необходима постоянная регистрация в Москве, кто-то работает только с заемщиками с высокой белой зарплатой, поясняет эксперт рынка Юлия Вербицкая. Одно из стандартных пожеланий к заемщику, по ее словам, подходящий возраст. Однако и на этом фронте наметились перемены.

Страховые выплаты отнюдь не мелочь: если остальные траты производятся единовременно, то страховой сбор взимается каждый год в течение всего срока кредита. Процент начисляется на остаток ссудной задолженности. Банки, как правило, требуют застраховать не только жизнь, но и трудоспособность заемщика, а также сам объект залога от риска разрушения. Некоторые кредиторы настаивают на необходимости страхования риска утраты права собственности. И еще: чем старше заемщик, тем выше вознаграждение страховщика.

Если даже есть уверенность и в завтрашнем дне, и в банке, придется учитывать еще один минус длинного кредитования: большая отсрочка увеличит переплату процентов. Банк, согласившись кредитовать вас до старости, захочет компенсировать риски. Это часто чревато повышенным процентом по кредиту и практически всегда значительным увеличением тарифа на обязательное страхование жизни. Он возрастет как минимум вдвое: страховые компании предлагают для нестандартных заемщиков повышенные ставки.


Ипотека или аренда?
Итак, несмотря на всеобщую ипотечную либерализацию, о которой трубят и банкиры, и чиновники, продвигающие нацпроект, покупка жилья в кредит удовольствие по-прежнему дорогое. Если вы занимаете на 10 лет, на проценты уйдет примерно 60% суммы кредита. Если одалживаете на 25 лет целых 170%. Дальше больше. К этой переплаченной сумме придется приплюсовать еще и дополнительные расходы, неизбежные для получения кучи денег, которая пойдет на покупку квартиры. В среднем допрасходы потянут на 36% от суммы кредита, и конкретная цена переплаты будет зависеть не только от банка, но и от вида жилья, на покупку которого вы кредитуетесь.

Так что поблажка, как говорится, с натяжкой: на длинные кредиты соглашаются заемщики, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж. Пусть и слишком дорогой ценой. Средний же срок российского ипотечного кредита составляет семь лет.

Прошлогодний скачок цен на московские квартиры заметно подогрел интерес к загородному жилью. Однако воплотить в жизнь мечту о постоянном проживании на природе сложно недорогие коттеджные поселки в большом дефиците.

Десятилетиями отдавать банку большую часть зарплаты, чтобы к старости наконец заиметь заветную жилплощадь в полную собственность? Здесь перед решающим квартирный вопрос чаще всего встает дилемма: ипотека или аренда. Казалось бы, гораздо выгоднее сделать выбор в пользу первой. Если еще полтора года назад средние ежемесячные ипотечные платежи были равны платежам за аренду аналогичной квартиры, то теперь ипотека убежала далеко вперед. Арендатор платит в среднем в два раза меньше заемщика, покупающего в кредит ту же площадь. Однако необходимо учитывать, что кредитные платежи являются по своей экономической сущности инвестициями, а арендные затратами, считает эксперт рынка Владимир Мильзихов. Другими словами, арендовать это платить чужому дяде и не иметь на жилье никаких прав. Кроме того, вступая в ипотеку, человек получает полную уверенность в том, что платежи в течение десятилетий расплаты не увеличатся. Арендатор же от этого совершенно не застрахован. Очередные повышения (на 1015%) для квартиросъемщиков эксперты пророчат уже в конце лета: на середину конец августа приходится традиционный пик активности иногородних, переселяющихся в столицу. Кроме того, налоговые органы и столичные власти недвусмысленно заявили о намерениях всерьез взяться за наимодателей, которые не платят налоги с дохода. Пока эти заявления не успели дать толчок к росту арендных ставок. Однако многие арендаторы наверняка в скором времени решат выйти из тени, но без убытков. То есть включить сумму налога в плату за сдаваемое жилье.

Речь идет не только о состоятельных слоях населения, покупающих дома в качестве второго жилья или ближней дачи. По данным МИАН, наибольшим спросом (около 50%) пользуются поселки эконом-класса. Большинство девелоперов загородного жилья в последние годы были нацелены на самые доходные проекты элитные; сейчас в дорогом сегменте рынка ситуация близка к перенасыщению. В конце 2006 года на рынке элитных поселков оставались невостребованными домовладения на сумму около 1,5 млрд долларов. А так как в начале этого года были анонсированы еще четыре крупных элитных поселка, то сумма может вырасти на 50 60%, приводит данные директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. В МИАН подтверждают, что предложение в элитном сегменте превышает существующий спрос на 20 25%. Некоторые компании вообще уходят с рынка элитки. Дело в том, что количество предложений растет, а спрос исчерпал себя те, кто хотел приобрести себе дом, сделали это. Надежды продавцов дорогого жилья связаны с 2008 годом. После президентских выборов состав бизнес-элиты может претерпеть значительные изменения, что увеличит спрос на дорогую загородную недвижимость, считает один из участников рынка.

По оценкам специалистов компании Миэль, за последние семь лет объем рынка загородной недвижимости вырос с 3 млрд до 14 млрд долларов. Ожидается, что к 2012 году он увеличится более чем втрое и достигнет отметки 50 млрд долларов. Несмотря на обилие коттеджных поселков в Подмосковье а их уже почти четыре сотни! риэлтеры говорят о том, что потенциал данного рынка все еще огромен. Только за первый квартал нынешнего года, по данным компании МИАН, спрос в этом сегменте увеличился на 6% по сравнению с концом 2006−го. Уровень благосостояния людей растет. А значит, становится все больше тех, кто приобретает собственную подмосковную резиденцию, объясняет руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. Другие предпосылки, обеспечивающие долгую и стабильную популярность загородного дома, это перенаселенность Москвы и ухудшение качества жизни в столице. Загазованный воздух, плохая вода, транспортная загруженность, проблемы с инфраструктурой все это подталкивает людей к переезду за город.
Прощание с элитой

Эконом дошел до предела
В прошлом году цены на загородную недвижимость поднимались гораздо умереннее, чем на московские квартиры: по итогам года рост составил от 30 до 40%. Сейчас ситуация с динамикой цен менее очевидна. Часть экспертов утверждают, что в первом квартале 2007 года загородные дома уже показали заметное увеличение. С начала года цены выросли на 15 20% в зависимости от направления и степени реализации объекта. Тенденция роста стоимости продолжится до конца года, утверждают специалисты Rodex Group. Но остальные участники рынка приводят более скромные данные. В среднем по рынку можно назвать рост в 5%, на самом же деле в цене поднялись лишь некоторые объекты. Такого массового увеличения стоимости загородных домов, как весной 2006 года, сейчас не происходит, рассказывает Иван Потапов.

В отличие от элитного жилья спрос на дома в поселках экономкласса, напротив, не удовлетворен. Более половины потребителей, желающих приобрести загородный дом, рассчитывают купить его не дороже 250 тыс. долларов, в то время как в структуре предложений лишь 15% коттеджных поселков относятся к данной ценовой категории. К сожалению, значительного увеличения их доли пока не наблюдается. Несмотря на дефицит для девелоперов, экономные проекты невыгодны. Дело в том, что спрос на загородные дома экономкласса во многом покрывается вторичным рынком бизнес-класса, комментирует ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. В результате сначала большинство застройщиков активно возводили дорогие элитные поселки, затем насыщали рынок менее дорогими и не всегда качественными коттеджами бизнес-класса и только сейчас начали наращивать объемы строительства поселков экономкласса. По словам директора аналитического консалтингового центра компании Миэль Владимира Луцкова, уже в следующем полугодии в Подмосковье будут запущены несколько таких крупных проектов каждый в сотни домов.

Несмотря на разброс цен, в отличие от квартир загородные дома пока не страдают дисконтами, скидками и тенденцией к удешевлению. Они продолжают либо сохранять позиции, либо понемногу набирать в стоимости, что объясняется естественным ростом цен по мере строительства поселка, а также сохраняющимся спросом.

Одним из наиболее важных факторов ценообразования продолжает оставаться направление, на котором находится участок, и расстояние от МКАД (см. карту). Наибольшая динамика роста стоимости у самых ликвидных и востребованных направлений Новорижского, Калужского, Киевского и Дмитровского шоссе. Также большой рост можно прогнозировать на тех направлениях, которые отличаются хорошей транспортной доступностью, это, в частности, трасса Дон и Симферопольское шоссе, говорит Валерий Мищенко. Сегодня самым дорогим продолжает оставаться Рублево-Успенское шоссе стоимость земли здесь может доходить до 300 тыс. долларов за сотку, а в среднем составляет около 40 тыс. долларов. Второе место занимает Новорижское шоссе, где сотка земли в зоне до 20 км продается за 30 тыс. долларов. Дмитровское и Киевское направления также относятся к весьма дорогим. К среднему ценовому диапазону принадлежат Минское, Киевское, Калужское и Ленинградское направления, к экономичным можно отнести Казанское, Ярославское и Павелецкое. Самые же низкие цены зафиксированы по восточному (Горьковское и Щелковское шоссе) и юго-восточному направлениям (Новорязанское и Егорьевское шоссе).

Словом, удорожание загородным домам предрекают все его, как отмечают многие, провоцирует и уровень неудовлетворенного спроса. Другое дело, что дорожать дома будут неравномерно. Так, в прошлом году один из самых высоких показателей по росту цен был у таунхаусов наиболее дешевого варианта загородного жилья. Люди стали думать, что лучше купить свой дом, пусть и с маленьким участком земли, чем примерно за ту же цену квартиру в хрущевке, рассказывает руководитель отдела мониторинга АКЦ Миэль Люция Казимир. Действительно, за 180 тыс. долларов можно было купить таунхаус или двухкомнатную квартиру на окраине.

В летние месяцы вряд ли произойдут существенные перемены: те, кто не купил недвижимость в этом году, уже не будут спешить в разгар дачного сезона. А вот с середины сентября риэлтеры ждут оживления. По мнению экспертов, рост цен на загородную недвижимость во второй половине 2007 года составит от 10 до 20% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Некоторые риэлтеры настроены более оптимистично, считая, что стоимость некоторых строящихся объектов увеличится на 50%. Это относится к объектам, предназначенным для постоянного проживания. Причем на первичном рынке цены растут быстрее, чем на вторичном. Коттеджные поселки, находящиеся на этапе завершения строительства, вряд ли покажут больше 20%. А увеличение цен на готовые поселки будет зависеть от роста стоимости земельного участка, таковы прогнозы директора по продажам компании Новое качество Андрея Уфимцева.

Неальтернативное жилье
Несмотря на рост числа предложений, больше половины покупателей пока не рассматривают загородное жилье как альтернативу городскому. Жизнь на природе, безусловно, имеет свои преимущества, и основное из них экология. Лес, вода, свежий воздух все это в городе получить невозможно. Однако, переезжая за город, владельцы коттеджей сталкиваются с рядом проблем.

Но спрос вырос, а за ним и цены. И покупка таунхауса за 200 250 тыс. долларов уже не является столь привлекательной заменой квартире. Следовательно, дальнейший рост в этом сегменте сомнителен иначе он уже не будет попадать в категорию экономного. При стоимости выше 200 тыс. долларов дом перестает быть интересным объектом для покупателей экономкласса, но из-за более низких потребительских характеристик не становится привлекательным для тех, кто нацелен на бизнес-класс. В связи с чем многие эксперты уверяют, что и дешевая категория загородного жилья фактически исчерпала свой потенциал роста. Большая часть продавцов домов экономкласса сталкиваются с проблемой при реализации, и они вынуждены снижать цены, комментирует управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский. По его словам, наибольший потенциал роста имеет жилье бизнес-класса. Квартира бизнес-класса площадью 120 150 кв. м в Москве обойдется в 400 500 тыс. долларов, за те же деньги можно приобрести загородный дом в поселке бизнес-класса в 10 25 км от Москвы площадью 120 150 м, заявил один из экспертов. Естественно, что все больше москвичей, выбирая среду обитания, останавливаются на более просторном и удобном для проживания загородном доме.

Вторая проблема отсутствие полноценной инфраструктуры. К сожалению, очень немного поселков на вторичном рынке могут похвастаться готовой инфраструктурой, тем более такой, которая включала бы школы, детский сад, поликлинику, признает Евгений Скоморовский. Таких объектов единицы. Директор департамента загородной недвижимости компании Century 21 Серебряный век Виктория Шлыкова также говорит о том, что лишь небольшой процент вторичного жилья обеспечен инфраструктурой, потому что, когда эти дома возводились, об этом вообще не задумывались: На вторичном рынке редкие поселки имеют администрацию, магазины, даже среди тех, которые относятся к элитным, говорит она, хотя исключения есть. По оценке МИАН, таких обеспеченных мест не более 10%. Часто на этапе проектирования поселков закладывается серьезный комплекс услуг, но на этапе реализации, к сожалению, запланированные мероприятия не всегда выполняются замечает Алексей Кудрявцев.

Первая из них, которая возникает у владельца, работающего в Москве, транспортная. Если место работы в Москве, то дом должен находиться не далее чем в 15 20 км от МКАД. При этом есть направления, когда и 10 км придется преодолевать не менее двух часов. Ни по одному из шоссе, кроме Рублевки и Новой Риги, доехать за час на работу или довезти ребенка в школу при расположении дома за пределами 30−километровой зоны, не получится, заявляют риэлтеры.

Следует учитывать, что обслуживание дома в коттеджном поселке обходится дороже, чем квартиры, из-за большей площади дома. Размер платежей за обслуживание, как и способ их расчета, обычно задается управляющей компанией. Структура расходов дело темное. Так, по словам исполнительного директора компании Blackwood Марины Литинецкой, основная статья расходов это содержание охраны поселка (70 80%). А по информации Vesco Construction, на эту статью приходится не более 15%. Максимальные траты в поселке любой категории уход за общественными территориями. Управляющая компания будет диктовать свои условия по стоимости эксплуатационных расходов, отмечает Мария Литинецкая. А оценить адекватность расценок можно, только сравнив их со стоимостью аналогичных услуг, предоставляемых другими организациями. Правда, после этого еще нужно убедить свою УК снизить завышенные цены.

Но ситуация меняется: в условиях постоянно растущей конкуренции девелоперам все больше приходится заботиться об условиях жизни своих будущих клиентов. Сейчас застройщики, возводя даже небольшой поселок в 30 домов, уже озабочены инфраструктурой (строительством собственных магазинов, детской площадки), даже несмотря на то, что в ближайшей доступности могут быть крупные подмосковные города, добавляет Виктория Шлыкова.
Чем больше метров, тем выше расходы

Спектр услуг, которые предлагает управляющая компания, отличается от поселка к поселку. Разумеется, есть некий стандартный набор: организация уборки, вывоз мусора и снега, охрана территории, обеспечение бесперебойной работы инженерных систем, озеленение и благоустройство и пр. Дополнительный ассортимент почти не ограничен. Возможна стрижка газонов, уборка помещений, доставка почты, воды и продуктов, выгул домашних животных, услуги курьера. Чем выше декларируемый класс поселка, тем больше перечень услуг, оказываемых службой эксплуатации. В поселке бизнес-класса жителям может предлагаться ремонт внутренних инженерных сетей коттеджей, очистка крыш от снега, уборка придомовой территории. Для поселка премиум-класса эксплуатирующая компания может предоставлять услуги садовника, подбор обслуживающего персонала (нянь, поваров, водителей и т. д.), а также персонала для обслуживания отдельных домовладений (садовник, уборщица, прачка). Самостоятельно рассматривается сервис службы эксплуатации, касающийся водоемов. Предусматривается не только очистка берега и дна, но и устройство организованного пляжа и службы спасения на водах, рассказывает Мария Литинецкая.
Несмотря на все прогнозы застройщиков о дальнейшем росте стоимости жилья, московские квартиры продолжают терять в цене. Усугубляют процесс падение курса доллара и скидки застройщиков, которые, по словам экспертов, могут достигать 5-10%. Теперь аналитики спорят, насколько серьезным может быть начавшееся падение цен.

Платеж для домовладельцев может быть как дифференцированным (с квадратного метра площади дома или участка), так и упрощенным: один коттедж один взнос. В большинстве случаев ежемесячные платежи определяются исходя из площади дома или участка, рассказывает гендиректор Vesco Construction Алексей Нелепо. Стоимость обслуживания также варьируется в зависимости от класса объекта и количества коттеджей. К примеру, для экономкласса цена составляет порядка 1 3 долларов за 1 кв. м, для бизнес-класса 3 4 доллара за 1 кв. м, тогда как в сегменте делюкс стоимость сервиса может достигать 5 7 долларов за 1 кв. м в месяц. Минимальная стоимость ежемесячного проживания в поселке без учета коммунальных платежей составляет 150 долларов. В поселках бизнес-класса плата колеблется от 200 до 600 долларов. Стоимость проживания в поселке премиум-класса способна составить и 2 тыс. долларов в месяц. Оплата может увеличиваться, если в поселке присутствует дополнительная инфраструктура. Правда, здесь все зависит от того, будет ли она открытой или закрытой. Если она изначально рассчитана только на своих, то и все затраты на содержание (а они могут составлять 100 500% стоимости обслуживания дома) лягут на жильцов. Если же инфраструктура будет работать и на жильцов близлежащих поселков, то затраты на нее могут быть существенно ниже или же инфраструктура вообще будет самоокупаемой, поясняет управляющий поселком Светлогорье Илья Свиридов. По словам инвестиционного аналитика группы компаний Парк групп Дениса Астахова, в тех поселках, где присутствует расширенный список объектов инфраструктуры для личного пользования, ежемесячная плата поднимается в несколько раз. По приблизительным подсчетам, жильцам таких поселков приходится платить до 900 1000 долларов в месяц.

Аналитики замечают, что в реальности снижение цен на жилье куда больше, чем отражает статистика. Представитель информационно-аналитического центра RWAY Александр Пыпин объясняет, что падение курса доллара по отношению к рублю дает дополнительные 0,5% снижения цен в месяц. По словам руководителя пресс-службы МИЭЛЬ Олеси Кошкиной, сегодня продажи на первичном рынке в 99% идут в рублях, но, для удобства покупателей, в рекламе или на сайтах цены выставляются в долларах по курсу ЦБ. На вторичном рынке все зависит от договоренности продавца и покупателя. Однако, добавляет Репченко, если в период ажиотажа под долларом нередко понималась величина по фиксированному курсу, которая доходила до 30 рублей за у.е., то сейчас все чаще речь идет о курсе ЦБ, который уже ниже 26 рублей.

В апреле, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, стоимость жилья в столице снизилась на 0,5% - с $4218 до $4195 за кв. метр. При этом снижение серьезно затронуло сегмент дешевого жилья, которое в период ажиотажного роста разлеталось как горячие пирожки. В частности, хрущевки упали за месяц в цене на 0,7%, тогда как более престижные дома постройки сталинских времен - всего на 0,2%; однокомнатные квартиры - на 0,9%, а двушки и трешки - на 0,3%. Всего, замечает руководитель центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, с начала года цены снизились примерно на 1,3%, с $4213 до $4160 за кв. м.

По его мнению, падение цен на квартиры продолжится примерно до осени текущего года, и за этот период московские квартиры потеряют примерно 15% стоимости. Независимый аналитик рынка Андрей Бекетов дает более скромные прогнозы: падение не превысит 4-6%. У Олега Репченко два сценария движения цен на рынке недвижимости. По оптимистичному - оживление рынка наступит к началу осени и за этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5-10% станет явной, - рассуждает он. - А по пессимистичному - стагнация может затянуться до конца 2007 года.

Кроме того, сейчас застройщики привлекают клиентов огромным количеством скидок, беспроцентных рассрочек и прочих преференций. Сегодня для реальной продажи квартиры необходим дисконт порядка 5-10%, а порой и более - все зависит от адекватности начальной цены, - замечает Репченко. При этом надо учесть, что информация о скидках не попадает в базы данных, которые обрабатываются аналитиками рынка, что в итоге дает не совсем корректные результаты мониторинга рынка, смещенные в сторону более высоких цен. Хотя с формальной, статистической точки зрения все делается правильно, - рассуждает Александр Пыпин.



Главная --> Публикации