Главная --> Публикации --> Столица и подмосковье спорят из-за щербинки Кому положено бесплатное жилье Элитная штамповка В каком доме жить нельзя Рынок не выдержал ипотеки

Законопроект О Фонде содействия реформированию ЖКХ (см. Ъ от 4 июня 2007 года) был разработан группой депутатов и сенаторов с участием МЭРТа и Минфина в рекордные сроки всего за месяц. В апреле президент Владимир Путин в своем послании заявил о необходимости создания специального фонда по реформированию ЖКХ в объеме не менее 250 млрд руб., и к концу мая единороссы подготовили законопроект.

Госдума приняла в первом чтении законопроект О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Фонд будет создан в объеме 240 млрд руб. специально для помощи муниципалитетам в финансировании капремонта жилья и в ликвидации ветхого жилья. Многим депутатам проект не нравится они видят в нем возможности для коррупции и приватизации сетей общего пользования: водо-, тепло- и электроснабжения.

Средства фонда будут распределяться регионам исходя из бюджетной обеспеченности и общей площади жилищного фонда. Исходя из этих же параметров будут устанавливаться доли софинансирования регионами и муниципалитетами региональных программ капремонта и переселения из ветхого жилья. По оценке Росстроя, фонд оплатит 10-80% средств региональных адресных программ ремонта, при этом доля граждан может составить 5-10%. Если верить заверениям господина Шаккума, такой механизм позволяет избежать злоупотреблений и установить прозрачный механизм распределения средств фонда.

По словам главы комитета Госдумы по промышленности Мартина Шаккума, фонд создается из-за того, что капремонт неподъемен для граждан, а расселение ветхого и аварийного жилья для муниципалитетов. Объемы ветхого и аварийного жилья за последние пять лет удвоились. В связи с этим предлагается в предстоящие пять лет из федерального бюджета выделить 240 млрд руб. (еще 10 млрд руб. будет выделено в 2007 году), из которых 95 млрд руб. пойдет на переселение граждан из аварийного жилья и 145 млрд руб. на капремонт.

Именно эти условия вызовут бурные дискуссии при обсуждении проекта во втором чтении. Некоторые депутаты уже усмотрели в них угрозу системам жизнеобеспечения. Одним из условий получения денег территориями является необходимость приватизировать водопроводы и теплосети. Это ошибка или принципиальная позиция разработчиков, беспокоится депутат Олег Шеин (Справедливая Россия Родина). Мартин Шаккум объясняет, что речь идет не о приватизации непосредственно водопроводов, а о приватизации компаний ЖКХ и о внедрении рыночных условий хозяйствования, в том числе на основе концессионных соглашений. Господина Шеина объяснение не удовлетворяет: Мы категорически против, чтобы под соусом создания данного фонда у нас приватизировалась система водопроводов, теплосетей, электросетей и иных систем жизнеобеспечения. Его поддерживает независимый депутат Галина Хованская: Нельзя допускать приватизацию локальных монополий... Опыт европейских стран показывает, что это приводит к повышению тарифов и ухудшению качества услуг.

Ключевой можно считать статью 13 проекта: ею определены 12 условий, которые регионы и муниципалитеты должны выполнить, чтобы получить деньги. Им придется ускорить реформу ЖКХ: увеличить долю частных организаций в сфере ЖКХ до 80%; долю ТСЖ (кондоминиумов) до 30%; выпустить нормативные акты по оформлению земельных участков под многоквартирными домами, по прекращению перекрестного субсидирования.

Какое влияние оказал приоритетный нацпроект на ситуацию на рынке коммерческого жилья и чем это чревато для рынка (на котором все, кто еще может, покупают квартиры) в дальнейшем на этот счет мнения опрошенных Ведомостями экспертов разделились. Одни считают, что однозначно положительное, другие что строительный рынок и нацпроект как параллельные прямые, которые, может, где-то во вселенной и пересекутся когда-то, но точно не в пределах Российской Федерации.

Беспокойство депутатов вызывает и вопрос о контроле за средствами фонда. Депутат Владимир Кашин от КПРФ заявил, что проект создает условия для коррупции, воровства и разбазаривания денег. А Владимир Овсянников из ЛДПР уверен: Будет очередное беспрецедентное воровство выделенных средств. Впрочем, в итоге проект поддержала не только Единая Россия, но и ЛДПР, и Родина Патриоты России
Для кого приоритетен национальный проект Доступное и комфортное жилье для граждан России или власть предержащих? Вроде бы заинтересованы в его воплощении все. Гражданам нужна крыша над головой, чиновникам поддерживать авторитет власти в преддверии президентских выборов 2008 г.

Статистика запутала все
На апрельском совещании в Минрегионе РФ, посвященном итогам реализации приоритетного нацпроекта в I квартале и задачам на текущий год, участникам были предоставлены статистические материалы по ситуации с жильем в стране, согласно которым буквально по любому параметру наблюдается спад в 2005 г. (либо в темпах прироста, либо в абсолютных показателях) и значительное улучшение ситуации в 2006 г.

Приоритетный национальный проект включает федеральную целевую программу (ФЦП) Жилище на 2002-2010 гг.с подпрограммами по очередникам и военнослужащим, программу по обеспечению жильем ветеранов и инвалидов Предоставление субвенций субъектам РФ в соответствии с федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ. Плюс 27 законодательных актов, утвержденных в декабре 2004 г., направленных на реформирование ЖКХ и строительной отрасли, включая Жилищный, Градостроительный кодексы, 214-ФЗ О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов.

Что же случилось в 2005 г.? Накануне, в конце 2004 г., был утвержден пакет документов (27 наименований), касающийся реформирования рынка жилья в стране, включая пресловутый 214-ФЗ, который и вступил в силу весной 2005 г. А осенью вопрос о жилье вышел на новый уровень был объявлен президентом России приоритетным национальным проектом. Но 214-ФЗ приостановил строительство жилья в 2005 г., застройщики ждали разъяснений и послаблений.

Коэффициент доступности жилья (рассчитывается как отношение цены стандартной квартиры к годовому доходу среднестатистической семьи) вырос с 4,6 в 2005 г. до 4,72 в 2006 г. Вроде бы налицо улучшение ситуации. Но тот же график свидетельствует: в 1998 г. он составлял 7,4, потом падал до 4,4 в 2003 г., подскочил до 4,58 в 2004 г., добрался в 2005 г. до 4,6 и опять подпрыгнул в прошлом году.

Очевидно, что с тех пор, как рынок вышел из шока после кризиса 1998 г., т. е. начиная с 2000 г., объемы строительства жилья поступательно росли. И если бы не законодательные нововведения 2005 г., прирост объемов прошлого года относительно позапрошлого мог составить куда как меньшую часть 15,2%: возможно, не случилось бы провисания рынка в 2005 г. (т. е. снижения темпов роста с 12% в 2004 г. до 6% в 2005 г.) и чудесного прорыва в виде 15%-ного прироста в 2006 г.

По этой логике коэффициент доступности подгулял в 2005 г. исключительно благодаря сокращению предложения. О чем свидетельствуют и данные графика Минрегиона Годовой объем ввода жилья и его изменение к предыдущему году: в 2001 г. годовой прирост нового строительства составил 2,6%, в 2002 г. 7,4%, в 2003 г. 9,3%, в 2004 г. 12,3%, в 2005 г. всего 6,2%, а в 2006 г. сразу 15,2%.

У аналитического агентства Бизнес Порт свои, дополняющие общую картину данные: в период с 1990 по 2006 г. ввод жилья в целом по России сократился почти на 20%. Сокращение затронуло все федеральные округа, за исключением Центрального, где прирост составил около 24%. Причина в большинстве регионов строительная отрасль переживала затяжной кризис из-за недостаточного объема спроса при существующем уровне цен и низкой покупательной способности населения. Начиная с 2001 г. практически все регионы в той или иной степени наращивают объемы ввода в эксплуатацию жилья. Однако значительное ежегодное увеличение объемов жилищного строительства в последние пять лет наблюдалось всего в 25 из 89 российских регионов.

Слегка поколебавшись в постдефолтовский период 1998-2000 гг., объем ввода жилья на душу населения (1 кв. м на человека) планомерно, шажочками рос на величину от 5,3% до 11,1% (от 0,21 до 0,28 кв. м на человека в 2004 г.) и вдруг, сократив темпы роста до +7,1% (0,3 кв. м на человека) в 2005 г., рванул вверх аж на 16,7% в прошлом году.

Но существуют еще итоги исследований рынка его участниками и аналитиками. Геннадий Стерник, ведущий аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова, делится своими размышлениями: Я три года назад начал исследовать ситуацию с недвижимостью в одном городе-миллионнике. В конце 2006 г. отдел строительства при городской администрации выдал итоговый годовой результат объемов строительства жилья 320 000 кв. м, а в январе 2007 г. позвонили оттуда и сказали, что ввели меня в заблуждение, поскольку губернатор отчитался о росте в 550 000 кв. м. Создается впечатление, что половина объявленного прироста реальна, а другая половина приписки. Но та половина, которая реальна, возможно, достигнута бы не была, если бы не указующий перст сверху: весь административный ресурс был направлен на активизацию строительства и получение заданного результата.

Владимир Яковлев, глава Министерства регионального развития РФ, сообщил участникам упомянутого апрельского совещания, что в 2006 г. было сдано 50,17 млн кв. м жилья (плановый показатель выполнен на 106,3%). В I квартале 2007 г. было построено 9,5 млн кв. м жилья (из 56 млн кв. м, запланированных на этот год), что на 51% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Правда, 16 регионов недодали почти 852 000 кв. м. Таковы растиражированные официальные показатели.

Поймать волну
Объемы жилья растут за счет нового строительства. Но идет и обратный процесс разрушаются ветхие дома. Денис Афанасьев, руководитель аналитической службы Mirax Group, убежден: Следует учитывать выбытие ветхого жилого фонда. Положительная динамика есть, но этого явно недостаточно. Если в России вводится 0,33 кв. м на человека в год, то для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, а также для улучшения жилищных условий на перспективу по международным стандартам необходимо строить около 1 кв. м на человека в год (как это происходит в КНР).

По сообщению главы Росстроя Сергея Круглика на том же совещании в Минрегионе, в этом году впервые пятая часть от годового плана введена уже в I квартале, правда, произошло это не благодаря чудесам современных технологий домостроения, а по элементарной причине глобального потепления климата. Погода позволяла строить, обмолвился глава Росстроя.

Если бы два года назад не был бы утвержден сей приоритетный нацпроект, то, по мнению одного из экспертов, ситуация могла бы развиваться следующим образом: Начиная с 1980 г. и по перестроечные 1991-1993 гг. шло снижение объемов строительства жилья в стране. Ежегодный объем ввода жилья сократился до 30 млн кв. м. Понятно было, что до постперестроечного уровня рано или поздно объемы восстановятся хотя бы в силу того, что строительная отрасль и тем более строительство жилья на продажу наиболее привлекательный сегмент экономики. И сейчас в регионах строительство пошло не просто комплексно, а в масштабах городов-спутников, на 1 млн кв. м. Инвестиции пошли бизнесу это интересно. А совпали инициативы бизнесменов с введением нацпроекта или нет и кто первым сказал А, отследить трудно.

Да и доступнее жилье не становится. Среднеарифметический рост цен по крупнейшим городам России с начала 2006 г. составил 107%. Рост зарплат около 15-20% за тот же период, говорит эксперт. Сейчас жилье строится в абсолютном большинстве случаев за счет частного капитала. Усилия правительства по нацпроекту направлены, видимо, на то, чтобы отрасль становилась более прозрачной, и на борьбу с коррупцией, которая здесь является одной из самых высоких. Планомерная деятельность в данном направлении должна привести к еще большей активизации строительной отрасли. Но сейчас отрасль развивается в основном без оглядки на нацпроект Доступное жилье, резюмирует Афанасьев.

Это лучше, чем ничего! Нацпроект это долгосрочный комплекс мер. Он дал толчок строительству в регионах, где темпы ввода жилья были на нуле, согласен Андрей Закревский, старший вице-президент российского представительства Knight Frank. Государство стало обеспечивать участки под застройку инженерной инфраструктурой, это большой плюс и прежде всего для регионов, так как затраты на оснащение участков коммуникациями составляют до 50% от стоимости проекта. И если в Москве при существующем уровне цен такая доля для застройщика некритична, то в провинции, где цены в разы ниже, застройщику тяжело. Да если даже сделают только половину от намеченного, охватят хотя бы треть страны уже хорошо.

В силу обстоятельств
Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, напоминает, что около 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Жилищная проблема не надумана в верхах, и придание квартирному вопросу статуса национального приоритета факт позитивный.

В преимуществе введения национального проекта как старта для осуществления комплексной застройки территорий в массовом порядке уверен и Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Стало проще получать согласование на строительство, документацию на подключение к сетям. Жилья стало больше, объемы строительства будут расти и в перспективе, а следовательно, жилье будет доступнее, но это не означает, что и дешевле, уточняет он.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), также подчеркивает долгосрочный характер программы по обеспечению россиян доступным жильем: Национальный проект это 27 законопроектов, упростивших процедуру оборота жилья. Это стратегическое изменение градостроительного комплекса, инструмент хороший, правильный. В краткосрочной перспективе был дан мощный толчок развитию рынка ипотеки. Ипотека разогрела платежеспособный спрос даже в тех регионах, где себестоимость была выше уровня платежеспособного спроса. Таким образом, стало экономически целесообразно застройщикам участвовать в строительстве даже в малых городах. Это заставило работать экономику страны на строительство жилья.

Но пока не обходится без ложки дегтя. Эксперт рынка, пожелавший остаться неназванным, делится сведениями: во время одного из заседаний по разработке и подготовке ко второму чтению поправок в шесть федеральных законов по малоэтажному строительству выступил представитель партии Единая Россия и объявил, что правительство собирается заставить муниципалитеты выкупать у девелоперов инфраструктуру, которую девелоперы возвели за счет собственных средств. Однако вопрос об обеспечении муниципалитетов деньгами не рассматривался. И здесь очевидные плюсы, связанные с жилищным нацпроектом в стране, пожалуй, исчерпаны.

В Государственной думе рассматривается проект закона о малоэтажном строительстве. Его принятие позволит постепенно увеличить объемы малоэтажной застройки с 40% до 50% от общего ввода. Одновременно будут внедряться индустриальные технологии домостроения, за счет чего планируется достигнуть удешевления малоэтажного жилья до $600-800 за 1 кв. м, оптимистично рассуждает Казейкин.

Живые и мертвые
На сегодняшний день, по данным компании Penny Lane Realty, в торговых центрах работает порядка 20-30% заведений общепита столицы. Однако соотношение заведений низкого, среднего и верхнего ценового уровня в ТЦ складывается явно не в пользу наиболее дорогих ресторанов: тут их не просто меньше, чем в центре столицы, их можно пересчитать по пальцам. В массе своей общепит в ТЦ это фудкорты и рестораны со средним чеком $20-30.

Большинство рестораторов жалуются на то, что мест в Москве, где можно было бы открыть заведение премиум-класса, практически не осталось. Дефицит площадей проблема, недавно вышедшая на первый план, заслонив собой так и не решенную до конца проблему отсутствия качественных заведений. Некоторые из игроков рынка пытаются разрешить ситуацию нетривиальным способом с помощью выхода в нишу торговых центров.

В то же время ресторанов, сумма среднего чека в которых составляла бы $40-50, совсем немного, а ресторанов класса премиум единицы.

Многие концепции развиваются преимущественно в ТЦ, например сеть Колбасофф. Значительная, пусть и не подавляющая, часть ресторанов IL Патио и Восточный базар также работают на площадях торгцентров. Перечислять такие сети можно долго.

Кануло в лету и кафе Voulez Vous со средним чеком $60, работавшее в ТДЦ Новинский пассаж. В отличие от Чак и чак, это заведение не имело отдельного входа, чем и объясняет неуспех проекта генеральный директор управляющей компании Арпиком (сети Goodman, Колбасофф и Филимонова и Янкель) Михаил Зельман.

С одной стороны, это понятно и без дополнительных комментариев: посетители торговых центров в основном люди с ежемесячным доходом $1-1,5 тыс. на семью, которые не готовы тратить в ресторане больше $30 на человека. Да это и ни к чему: их запросы существующий общепит вполне удовлетворяет, и более дорогие концепции, существуй они в тех же местах, где работают демократичные заведения, просто не выдержали бы конкуренции. С другой стороны, в рамках отдельных торговых центров все же находится место и для дорогих ресторанов. Но их судьба далеко не всегда складывается удачно.
Так, например, безвестно пропал ресторан татарской кухни Чак и чак со средним чеком $60, располагавшийся в ТДЦ 1-й км на Рублевке. В конце 2004 года состоялось его громкое открытие, на которое были приглашены многие потенциальные потребители, проживающие в поселках вдоль трассы. Шамиль Тарпищев разбил на счастье бокал о стеклянные изразцы напольного покрытия ресторана, но удачи заведению это не принесло. Год спустя проект закрылся, не оправдав надежд инвесторов.

В конце 2005 года в торговом центре Dream House в Барвихе открылся ресторан сети Correa`s (чек $30-35), и, как уверяют представители как торгцентра, так и сети, заведение себя там замечательно чувствует.

В то же время прекрасно себя чувствуют в торговых центрах другие проекты стейк-хаус Goodman (средний чек $50-55) в Новинском пассаже и ТЦ Европейский. В последнем он соседствует с фиш-хаусом Филимонова и Янкель (средний чек $45), которому также грех жаловаться на недостаток публики.

Принципиально разные истории ресторанов в ТЦ не дают прямых ответов на вопросы, что такое ресторан в торговом центре, в каком именно торговом центре он должен располагаться, а главное, каким должен быть дорогой ресторан, чтобы быть успешным в таком, в сущности, чуждом для него месте. Попробуем разобраться.

Неплохо, по словам владельцев, поживают работающие в Новинском пассаже Blue Elephant и Doucet X.O. (средний чек превышает $100). Впрочем, на этом, пожалуй, список достижений премиальных ресторанов в плане освоения пространств торгцентров исчерпывается. Несколько особняком в данном списке могут стоять рестораны Александра Волкова Шогун и Сумосан, считающиеся лучшими ресторанами японской кухни в столице, по той причине, что работают они при гостиницах (Славянская и Балчуг). И все же их опыт в данном случае также может считаться показательным, поскольку располагаются заведения в пространстве, далеком от представления об идеальном месте для ресторана класса суперпремиум.

Тут стоит сделать ремарку. Новинский пассаж, как полагают многие участники рынка, оказался, несмотря на вполне приемлемое местоположение, проектом неуспешным: магазины, которые там работают, должны были быть люксовыми, их брэнды раскрученными. Но их мало кто знает и мало кто посещает. Получается парадоксальная ситуация: о торговом центре говорят чаще в связи с рестораном и ассоциируют ТЦ с конкретным арендатором, а не наоборот, как должно было бы быть. При этом вряд ли Goodman можно назвать якорным арендатором, поскольку его клиенты не являются посетителями самого пассажа.

Хата с краю
На месте недавно закрывшегося в Новинском пассаже кафе Voulez Vous компания Арпиком скоро откроет собственный ресторан продолжит развитие нового брэнда Филимонова и Янкель. Господина Зельмана не пугает то, что помещение располагается внутри торгового центра, не имея отдельного выхода на улицу. Однако смелости ему придает не только то, что концепция для Москвы актуальна и востребована: Не будь в Новинском пассаже стейк-хауса Goodman, мы бы не решились брать освободившееся помещение. А так появляется возможность продвигать концепцию среди наших постоянных гостей, которые ходят в стейк-хаус. Дальше сработает механизм сарафанного радио, и рыбное заведение обретет собственную лояльную аудиторию, рассказывает Михаил Зельман.

Впрочем, хозяйка заведения, представляющего международный брэнд ресторанов высокой тайской кухни Blue Elephant, Милка Кресоя и сама признает отдельные недостатки расположения ресторана: Если бы в самом торгцентре было больше посетителей, это стало бы нам поддержкой: теоретически тот контингент, который должен посещать пассаж, наш клиент.

По мнению знакомых с ситуацией источников, положение соседей Goodman не столь благополучно. В Blue Elephant, мягко говоря, нет столпотворения. Брэнд известный, но статусные люди туда не идут. Успех в данном случае слагается из нескольких составляющих: место, кухня, имя ресторатора. Что здесь не соблюдено. Модные рестораторы в Новинском бы не сели. Для них важно, чтобы было удобно добраться, чтобы была парковка, максимально прямой доступ: клиент вышел из машины и тут же оказался в безопасном пространстве ресторана, рассуждает старший консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Анна Савенко.

Без окон и дверей
Однако далеко не все рестораторы полагают, что для успешной работы ресторана в ТЦ нужен, как минимум, отдельный вход, или другой, локомотивный брэнд, который продвинет не очень удачно расположенного соседа.

Если бы ресторан был в городе, было бы лучше: отдельный особняк, свой паркинг вот условия для оптимальной работы заведения, говорит она. И все же, по словам госпожи Кресоя, у ресторана есть свой вход, а потому он не воспринимается как составная часть и неотъемлемая принадлежность ТЦ: Работой ресторана мы удовлетворены, хотя, конечно, его раскрутка требует времени. Голубой слон мировой брэнд, наша публика это не новиковская тусовка, которая посещает одно заведение два месяца, а потом остывает к нему, и заведение начинает чахнуть. Наша публика более лояльна. Я была первым арендатором ТЦ и заключила договор аренды задолго до окончания строительства. Здание впечатлило меня своей архитектурой и мощью. У меня отличные взаимоотношения с руководством Новинского пассажа, это плюс. Другой плюс техническая поддержка. Одна чистка вентиляции чего стоит. К тому же все наши пиар-акции, рекламные баннеры, развешанные по городу, финансируются поровну. Это важно. Также важно, что, в отличие от Тишинки или Европейского, Новинский пассаж является торгово-офисным центром, арендаторы тут иностранные компании, топ-менеджмент которых образует постоянную клиентуру ресторана. К тому же вокруг размещены посольства. К нам ходят сотрудники самых разных посольств: от США до Бангладеш. Лужков приходит каждый месяц, рассказывает Милка Кресоя. Иностранцы, по ее словам, составляют 60-70% гостей: Им не надо объяснять, что такое тайская кухня. А вот российского потребителя надо привлекать, устраивать мероприятия по раскрутке, приглашать известных людей. Россияне тратят больше денег, чем иностранцы, зато иностранцы стабильны.

Ради этого можно пойти и на некоторые неудобства. Например, предоставлять площади под ресторан по более низкой цене.
Например, Айзек Корреа, владелец сети Correa`s, открывая ресторан в ТЦ Dream House в Барвихе, сделал ставку на качество продукта и оригинальность, востребованность концепции. Дабы у читателя не возникло мысли, что Рублевка ест все модное и для нее не важно расположение, мы можем напомнить историю ресторана Чак и чак. И тем не менее кафе Correa`s не имеет отдельного выхода. Правда, располагается оно на первом этаже, буквально напротив входа. Но думается, что рублевскую публику привлекает не удобство местоположения: по словам директора ТЦ Dream House Анны Панкратовой, инициатива создания именно этого кафе в торгцентре исходила от девелопера. Для него наличие этого брэнда имело имиджевый смысл: Арендная ставка у них гораздо ниже, чем у других арендаторов. В зависимости от этажа ставки в центре плавающие начиная с $1,5 тыс. и до $5 тыс. У кафе Correa`s на 30% ниже, чем нижняя планка. Место демократичное по ценам, по качеству и по подаче и вместе с тем качественное и оригинальное. Такого не было на Рублевке, что и обеспечило успех кафе, рассказала госпожа Панкратова.

Директор по стратегическому развитию компании Paul`s Yard Балл Фай полагает, что функциональное отличие ресторана премиум-класса от более демократичных заключается в том, что он является вынужденной вещью для ТЦ: Фуд-корт тянет весь ТЦ вверх, формирует человеко-поток оптимальным для торговли образом. Ресторан наверху не сделаешь клиент не пойдет. К тому же ресторация несколько другой вид отдыха, чем шопинг. Но ресторан оправдан там, где политика заведения направлена на удовлетворение всех запросов клиента, на создание у него ощущения комфорта. Чтобы у него была возможность, к примеру, провести на уровне важную деловую встречу.

То, в чем можно отметить сходство загородного кафе на Рублевке и стейк-хауса в Новинском пассаже, целевое посещение. Как правило, останавливаются поесть там те люди, которые приезжают за продуктами в расположенный здесь же супермаркет Азбука вкуса. Супермаркет и кафе, таким образом, дополняют друг друга. Наш потребитель не обязательно пойдет по всем этажам, он заглянет в Азбуку и в кафе. Зато когда он решит купить какие-то предметы интерьера, поедет опять же к нам: с нами у него будут связаны позитивные эмоции, он будет лоялен нашему брэнду, объясняет Анна Панкратова.

Как отмечает директор по операционной деятельности сети Correa`s Павел Отрощенко, заведение себя оправдывает. Хотя оно работает немного по-другому, чем московские точки сети: В выходные там не сесть. Это понятно. В будни свободнее, и публика другая, чем в Москве, это в основном неработающие люди. Оборачиваемость стола в Dream House ниже, чем в наших городских кафе, зато средний счет выше по той причине, что гости в Барвихе проводят больше времени за столом, чем в Москве: ритм более размеренный.

По словам пиар-менеджера Крокуса Никиты Оганяна, выбор был остановлен именно на этих концепциях, ценовой уровень заведений ниже, чем в городе, несмотря на то что рестораны позиционируются как заведения премиум-класса к примеру, средний чек в Азии (японская, китайская кухня) 1-1,5 тыс. рублей, в La Vie (французская кухня) 2-3 тыс. рублей без напитков. Связано это с тем, что задача приносить сверхприбыль перед ресторанами не стоит, кроме того, они принадлежат не сторонним лицам, а собственникам ТЦ. Посещают их 30-40% покупателей Крокуса.

Идеей обеспечения удобства покупателя живы и рестораны в ТЦ Крокус Сити молл. Там работает несколько концепций, которые должны удовлетворять вкусовые предпочтения разных клиентов. Есть французская, японская, китайская, итальянская кухни, а также Fusion.

В торговом центре мироздания
На вопрос, нужны ли торговым центрам приличные рестораны (позиционирующиеся в верхнем среднеценовом и премиальном сегментах), эксперты однозначного ответа не дают.

Но наиболее успешным из заведений общепита при Крокусе является ресторан яхт-клуба Shore House, совладельцем которого числится Аркадий Новиков. По всей вероятности, и тут не обошлось без магии имени гуру столичного общепита.

Как полагает Анна Савенко, в Москве есть не так много мест, где можно сделать такой торговый центр, где ресторан высокого уровня будет уместен: Здесь необходимо понимание местоположения. Оно должно быть центральным во всех смыслах. Люди, которые ходят в магазины торгового дома Весна на Новом Арбате, заходят и в кафе Весна. Удачна в плане соседства торговли предметами класса люкс и аналогичными же ресторанами зона между ЦУМом и Петровкой, а также Barviha Luxury Village.

Так, по мнению Балл Фая, для таких ресторанов есть интересные торговые центры: Атриум, Новинский пассаж, Смоленский пассаж, Рублевский, Европарк и еще несколько подобных. Там работает и проводит много времени деловая элита. Там потенциально интересно размещать дорогие рестораны. Локация в центре города сегодня это автоматически получаемые проблемы с электричеством, сложность разнообразных согласований. Открываясь в ТЦ, ресторан избавляет себя от этих проблем. Бесспорный плюсы большой паркинг, гарантированный поток посетителей. Но проблема в том, что с концепцией элитной кухни велик риск войти в диссонанс с розничными концепциями, представленными в ТЦ, полагает господин Фай.
Более категоричен директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: Торговые центры рестораторам не интересны. Тут имеет место двоякая ситуация девелоперу ресторан высокой кухни не нужен, так как проходимости он не создает, в то же время и ресторатор не получает удовлетворения. Высокая маржа не покрывает издержек. К тому же дорогой ресторан предполагает качественно иной, чем у среднеценового заведения, подход к дизайну. Он вряд ли будет соответствовать дизайну ТЦ.

Согласно этой логике, мы можем предположить, что Олег Дерипаска, который ходит в михалковский Индус, в Goodman не пойдет. Владимир Путин, который бывает в Недальнем Востоке, тоже не пойдет в заведение со средним чеком $40-50 из одних только статусных соображений. Однако с подобными рассуждениями не соглашается Михаил Зельман. В его стейк-хаусе в Новинском Пассаже во время визита в Москву был замечен король Иордании, к примеру.

Одним из определяющих госпожа Савенко полагает момент несовпадения аудиторий: Аудитория Goodman и аудитория ресторанов Аркадия Новикова разная.

Привлекателен для создания ресторана премиум-класса ТЦ Времена года, среди арендаторов которого будут магазины Chanel, Burberry, свои концепции там будет продвигать один из крупнейших игроков рынка товаров luxury на отечественном рынке компания Джамилько. Соседству с такими брэндами будет рад любой ресторатор, работающий на соответствующую аудиторию. Первый претендент на место под ресторан во Временах года Аркадий Новиков, рассказала Анна Савенко.

Эксперты называют несколько строящихся объектов, борьба за которые среди рестораторов идет уже сейчас.

Вид со стороны
Владелец ресторанов Сумосан (Москва Киев Лондон) и Шогун Александр Волков полагает, что по большому счету не важно, где расположен ресторан при торговом центре, при гостинице или отдельно. Главное другое: Если ресторан будет качественный, то своего потребителя он найдет в любом случае. Единственное ограничение, которое накладывает работа в сегменте премиум, немногочисленность клиентуры. Соглашается с ним и Анна Савенко, оценивая клиентуру ресторанов высокой кухни максимум в 150 тыс. человек.

Алексей Могила называет другой проект, который, несомненно, будет успешным, ТЦ Баркли плаза на Пречистенской набережной: Это небольшой ТЦ, в котором среди других арендаторов будут и рестораны высокой кухни. Аренда там будет чуть выше, чем обычно ставят в ТЦ, но ниже, чем у других арендаторов именно этого торгцентра. Запускается он в декабре.

Довольный результатом Александр Волков больше не планирует строить ресторанов в городе. Публики не так много, не хочется конкурировать с самим собой, рассказывает он. Единственное место, где, по его мнению, возможно, и стоит сделать еще одно подобное заведение, это деловой центр Москва-Сити.

Оба своих московских ресторана господин Волков разместил при гостиницах, что, по его убеждению, никак не сказывается на восприятии и популярности проектов и даже играет ему на руку: К примеру, Сумосан полон в будни, когда большинство других заведений такого ценового уровня пустуют. И не за счет постояльцев Славянской. На них приходится 3-5% гостей, еще 5% посетители гостиницы. Приход к нам остальных можно характеризовать как целевое посещение, говорит господин Волков.

Непрофильный бизнес Аркадия Новикова
В рядах торговцев элитной недвижимостью пополнение. Модный ресторатор Аркадий Новиков открыл риэлтерское агентство под названием Main Street, намереваясь продавать загородные дома в самой закрытой нише элитного рынка.
Новое непрофильное подразделение в Группе компаний А. Новикова состоит из нескольких высокопрофессиональных сотрудников, занимающихся поиском помещений для заведений ресторатора.

Особенность поведения своего потребителя, который приходит чаще в будние дни, чем в выходные, Александр Волков объясняет тем, что там часто назначают деловые встречи. Только ли в этом успех? Вероятно, нет. Успех в любом случае результат планомерной работы ресторатора. И в торговом центре, и в отдельно стоящем здании в центре города.

Городской ресторан любого уровня, по мнению сотрудников Аркадия Новикова, должен быть расположен удобно на машине ли прибыл гость или пришел пешком. Необходимо, чтобы зал был виден с улицы. В идеале это большие окна, отдельный вход, парковка а дальше личный вкус и инвестиции ресторатора.

Надежда Сухова, пресс-секретарь группы: Идеальное помещение в принципе найти очень сложно, поэтому приходится адаптироваться к предложениям рынка. Например, огромному успеху GQ bar предшествовала почти двухгодичная история реставрации, согласований, переделок. Тем не менее он того стоил, поскольку помещение находится в районе расположения крупных компаний и банков, бизнес- и офисных центров, недалеко от Кремля, на развязке больших московских магистралей.

Накопленный опыт персонала и стратегические интересы ресторатора стали основанием для создания собственного риэлтерского агентства. Новость о его появлении заставила всерьез занервничать руководство агентств-конкурентов. Причин для беспокойства несколько. Во-первых, загородный де люкс, которым прежде всего будет заниматься агентство Main Street, самый высокодоходный сегмент рынка недвижимости. Сферы влияния и активности здесь давно поделены между несколькими хорошо известными компаниями. Появление на Рублевке новой, пусть даже дружественной, фирмы у конкурентов вызывает ревностное и вполне понятное раздражение.

Московский рынок коммерческой недвижимости стал невероятно тесным, все помещения, имеющие хоть какой-то шанс на успех, нарасхват. Группа компаний Аркадия Новикова, признаются его сотрудники, рассматривает все возможные варианты, даже присланные по факсу с непрофессионально выполненным описанием и планом БТИ.

Кроме того, не секрет, что большинство сделок с недвижимостью класса премиум совершается благодаря личным отношениям. Знакомств у Аркадия Новикова, сетуют риэлтеры, столько, что только на личных связях и при нулевых затратах на рекламу он может продавать домов столько же, сколько все специализированные агентства вместе взятые.
Не понравились и попытки (отчасти удачные) перекупить менеджеров успешных риэлтерских фирм. Однако вскоре выяснилось, что у Main Street, вопреки слухам, нет офиса на Старом Арбате. И вообще никакого офиса пока нет. Идет поиск подходящего помещения.

Появление здесь новичка с именем, которое давно стало общепризнанным брэндом и синонимом профессионализма (пусть и в другом бизнесе), тем более не добавляет оптимизма риэлтерам.

Типичный таунхаус представляет собой как бы сблокированный коттедж, состоящий из двух и более домов. Поселок из них выглядит как несколько сросшихся стенами особняков, в каждом из которых отдельный вход, свой гараж и т. д. К таунхаусу примыкает участок земли – обычно от одной до пяти соток.

Аркадий Новиков комментировать собственный интерес к недвижимости отказался. Сотрудники Группы компаний А. Новикова объясняют, что не имеют права говорить об агентстве Main Street до тех пор, пока идут предпроектные работы. Известно, что ресторатор действительно стал одним из учредителей риэлтерского агентства Main Street. Недвижимость бизнес для него новый, поэтому о наполеоновских планах речи пока не идет.
Риэлтеры оценивают таунхаусы неоднозначно. Одни считают этот рынок перспективным, рассчитанным на обеспеченных урбанизированных покупателей, не желающих жить в многоквартирных домах. Другие говорят, что таунхаусы занимают непонятную промежуточную позицию – и не квартира, и не дом, а потому не оправдывают высокой стоимости, не соответствуют представлениям об элитном жилье и не могут конкурировать с коттеджными поселками. Тем не менее в первой половине текущего года, по данным информационной службы строительного комплекса Москвы, был отмечен рост спроса на таунхаусы в Московской области на 25%, а на территории столицы – аж на 40%. Хотя в абсолютных цифрах это пока все равно только сотни домов.

Изначально таунхаусы задумывались как более дешевая альтернатива коттеджам. Не надо быть специалистом, чтобы понять: себестоимость квартиры в таунхаусе ниже, чем себестоимость отдельно стоящего дома. Меньшие затраты обусловлены общим фундаментом и промежуточными стенами домов, нет необходимости осуществлять разводку коммуникаций по нескольким участкам.

Расчетливые европейцы еще в XIX веке пришли к выводу, что таунхаусы требуют меньше средств при строительстве и подключении коммуникаций, они функциональны, удобны с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.

Главным недостатком, отпугивающим потенциальных покупателей таунхаусов в Москве, риэлтеры называют маленькие придомовые участки земли. Ведь люди, которые обладают средствами, достаточными для покупки собственного дома, все же предпочитают уединение и спокойствие. Для многих это важнее, чем сравнительно невысокая стоимость таунхаусов: она редко достигает 1200 долларов за 1 кв. м, и это при том, что средняя цена метра в монолитной новостройке сегодня составляет 1250 долларов.

Сегодня страной таунхаусов считается Канада (65% всего жилого фонда). Сложно сказать, почему именно там они обрели такую популярность, но канадские технологии строительства в этой области считаются самыми прогрессивными. В Москве, к слову сказать, по канадским технологиям возводится до 60% жилья этого типа.

Всего в Куркине возводится около четырехсот таунхаусов (их общая площадь – 70 тыс. кв. м). Часть из них уже сдана. Всего будет четыре типа домов площадью от 179 до 217 кв. м, по три этажа в каждом, потолки – 3 м, земельные участки – от 150 до 420 кв. м.

Впрочем, недоверие людей к таунхаусам постепенно исчезает. Такое мнение высказал руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Леонид Краснянский, чья компания как раз и занимается возведением подобной недвижимости в Куркине. Лучшее доказательство этому, как считает глава ДИПС, неоднократное повышение цен на таунхаусы. Если еще год назад в Куркине метр в них в среднем оценивался в 680 долларов, то сейчас – в 950.

Продолжением успешно начатой практики возведения таунхаусов на территории Митина должен стать новый микрорайон 8Б. В нем предполагается возвести около 100 сблокированных домов. Первоначальная стоимость метра в них – 950 долларов.

Активно застраивается таунхаусами и Митино. Еще в 2000 году там был возведен поселок Рождествено (125 таунхаусов, объединенных в 10 блокированных домов), за который в 2001 году архитекторы и застройщики получили премию архитектурного конкурса «Золотое сечение» в номинации «Лучший градостроительный комплекс».

В состав поселка Архангельское-Тюриково входят также детский сад, административное здание с размещением вспомогательных служб, служба быта, магазин, правление. Управление обслуживанием этого комплекса организует работу сервисных служб 24 часа в сутки.

Но не только Куркино и Митино привлекают застройщиков таунхаусов. Сегодня блок-коттеджи разбросаны по всей территории Москвы. Один из значительных проектов – поселок Архангельское-Тюриково (Дмитровское шоссе, 0,8 км от МКАД). В нем расположено около полусотни таунхаусов пяти типов – от 166 до 303 кв. м, размер участка на дом – 5,5 сотки. Стоимость метра – около 1000 долларов.

Самым масштабным в сфере малоэтажного строительства внутри МКАД называют проект возведения жилого комплекса «Вишневый сад» (Северо-Западный округ). О начале продаж таунхаусов и коттеджей в нем заявил все тот же ДИПС. Проект уже назван одним из самых амбициозных – только на первый его этап затрачено почти 5 млн долларов. Начальная стоимость реализации квартир в таунхаусах уже сейчас составляет 1100 долларов за 1 кв. м. Такие цены, как объясняет пресс-секретарь ДИПС Татьяна Разумова, соответствуют стоимости квартир в многоэтажных домах улучшенной планировки, поэтому снижения этой цифры ожидать не приходится.

Возводятся таунхаусы и в Южном Бутове – правда, не в таких масштабах, как в других районах Москвы: по 10–15 блок-коттеджей за год. И покупаются они там неплохо по цене 1000–1100 долларов за метр – это при том, что в панельных новостройках по соседству метр оценивается в 800 долларов.

По словам Григория Пирумова, в ближайших планах ДИПС строительство в северо-западной части столицы еще одного подобного поселка. Говоря о дальнейшей перспективе появления малоэтажных жилых комплексов, он акцентировал внимание на полном отсутствии в столице свободных земельных участков под их застройки. Но в радиусе 1–3 км от МКАД такие комплексы строиться, несомненно, будут. Григорий Пирумов объясняет это более низкой стоимостью земли на окраине. Так, если в Куркине или поселке Северном гектар земли московским правительством реализуется по 250–300 тыс. долларов, то буквально через МКАД, в Тушине или Алтуфьеве – от 700 тыс.

Как сообщил начальник управления реализации жилищной программы ДИПС Григорий Пирумов, общая площадь участка под застройку жилого комплекса составляет 36,6 гектара. Всего на них разместится 295 таунхаусов и 62 коттеджа. Дома строятся из кирпича, к каждому коттеджу подводятся централизованные инженерные коммуникации с автономной системой отопления и горячего водоснабжения. Площадь таунхаусов варьируется от 74 до 284 кв. м, плюс гараж от 18 до 24 кв. м и придомовая территория от 2 до 8 соток. Самый дешевый таунхаус обойдется примерно в 80 тыс. долларов, самый дорогой – в 300 тыс.

Цены на таунхаусы, что и говорить, главный аргумент в пользу их приобретения. Но вот после покупки в отличие от городской квартиры возникает немало обязательных трат, о которых риэлтеры предпочитают умалчивать. Главные расходы – на коммунальное обслуживание таунхаусов. В подвале таких домов установлены автономные нагреватели воды и отопительные системы, и только их сервисное обслуживание (не считая платы за газ) обходится минимум в 150 долларов ежемесячно. Еще приходится выкладывать деньги за электричество, воду, на содержание инфраструктуры поселков, в том числе на их охрану. Например, в Архангельском-Тюрикове только эти траты составляют 170 долларов ежемесячно. В итоге обязательные платежи в среднем складываются в 300–350, а случается, что и в 500 долларов в месяц, да и текущий ремонт таунхауса приходится оплачивать из собственного кармана. Так что сельская идиллия на территории мегаполиса – удовольствие не из дешевых.

Об этом же говорят и риэлтеры. Так, начальник отдела коттеджей компании Penny Lane Realty Игорь Малиновский полагает, что ежегодное увеличение числа таунхаусов даже на 50% будет востребовано рынком. Директор по маркетингу «Инком-МЦБН» Сергей Елисеев хоть и обращает внимание на то, что срок реализации дорогих объектов в этом сегменте намного дольше, но также говорит о том, что таунхаусы стоимостью около 1000 долларов за 1 кв. м расходятся очень быстро и такая ситуация будет сохраняться еще долго.



Главная --> Публикации