Главная --> Публикации --> Фонд поддержки жкх прошел госдуму “метроком” в технопарке Ночь в самом дорогом отеле мира обойдется в 33 тысячи долларов Надподвальный инвестор Как сэкономить на квартплате в столице

Во вторник Дмитрий Медведев провел в Перми совещание, на котором обсуждалась реализация национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Однако перед разговором с региональными и федеральными чиновниками куратор нацпроектов решил пообщаться с группой многодетных родителей из Перми и спросить этих героических людей о том, что им необходимо для того, чтобы не останавливаться на уже достигнутом числе детей. Встреча Дмитрия Медведева с многодетными мамами и папами, а также их шумными отпрысками прошла в Межведомственном центре помощи детям, оставшимся без попечения родителей.

Взаимосвязь между демографическими и жилищными проблемами изучал вчера в Перми первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

Кстати, Пермский край занимает в России первое место по уровню устройства детей-сирот: в крае 18 тысяч детей-сирот проживают в семьях - то есть 83 процента общего числа живущих в этом регионе сирот, в то же время в целом по стране этот показатель не превышает 68 процентов.

Родителей, приехавших на встречу с первым вице-премьером, без всякой иронии можно назвать людьми отважными и благородными: они воспитывают не только своих родных детей, но и приемных. Например, тракторист Сергей Быков и педагог Наталья Быкова воспитывают сына и дочь, а также удочеренную двухлетнюю девочку и еще семерых приемных детей в возрасте от семи до двадцати лет. А слесарь Василий Вотинов и его супруга, патронатная воспитательница Ирина растят двух своих детей и двух приемных.

Понятно, что основная проблема для наших семей - жилищная. Ее решение - это во многом и ключ к решению демографических проблем, - сделал вывод из разговора с многодетными пермскими родителями первый вице-премьер. На совещании Дмитрий Медведев рассказал, что в нашей стране для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно строить в среднем один квадратный метр жилплощади в расчете на одного человека (то есть около 140 млн. кв. метров жилья в год). Первый вице-премьер пообещал, что достижение таких показателей - дело ближайшей исторической перспективы. В прошлом году было введено чуть более 50 млн. кв. метров жилья. При этом темпы жилищного строительства у нас растут довольно быстро. Только в первом квартале 2007 года было введено около 10 млн. кв. метров - это на 51 процент больше, чем за аналогичный период прошлого года. Да, это неплохие темпы, но радоваться нам все равно особо нечему - мы просто восполняем провалы 1990-х годов. А надо двигаться вперед, - заявил Дмитрий Медведев. Первый вице-премьер рассказал, что на федеральном уровне уже принят целый ряд важных, концептуальных мер, призванных стимулировать жилищное строительство. Судя по всему, федеральные руководители пока не слишком довольны тем, как региональные власти выполняют свою часть работы по развитию строительной отрасли. В прошлом году был принят ряд ключевых новелл в жилищном законодательстве: так, муниципальным образованиям было предоставлено право отдавать в залог имеющуюся у них землю под кредиты для строительства жилья. Широкое использование такого инструмента должно привести к привлечению значительных кредитов в жилищное строительство. Но залоговая схема пока не работает. Регионы должны активно ее осваивать и менять собственную нормативную базу для того, чтобы устранять все помехи для привлечения кредитов, - заявил Медведев.

В ходе общения с многодетными родителями Дмитрий Медведев смог убедиться, что желание рожать детей у граждан находится в прямой зависимости от обеспеченности жильем. Деньги мы с мужем заработаем, а вот с жильем надо что-то делать, - пожаловалась Наталья Быкова. Она призналась, что ее трехкомнатная квартира маловата для комфортной жизни восьмерых взятых в детдоме ребят. Быковы мечтают построить дом и жить в нем вместе со всеми детьми, однако муниципальные власти медлят с выделением земли для их семьи. Мы знаем, как работают муниципалитеты. Формализма в их деятельности полно. Как, впрочем, и на любом другом уровне власти, - прокомментировал эту историю Дмитрий Медведев. Василий и Ирина Вотиновы тоже мечтают о доме - землю они уже получили и теперь занялись строительством нового жилища. Медведев пообещал, что правительство сумеет убедить региональных и местных руководителей не тянуть с предоставлением земель многодетным семьям под застройку. Кроме того, первый вице-премьер сообщил, что на федеральном уровне в законодательство будут приняты поправки, которые позволят не прерывать специальный трудовой стаж для тех родителей, которые ушли с работы и временно занимаются уходом за приемными детьми. Эти поправки позволят повысить государственное пособие таким родителям.

Есть спрос - будет и предложение
По данным Росстата, в прошлом году в России были запущены около 200 новых предприятий по выпуску строительных материалов, конструкций, изделий и оборудования. На 14 процентов увеличили объемы выпуска практически всех видов стройматериалов и существующие заводы. К примеру, в одной только Ленинградской области темпы роста производства удвоились, а в стекольной промышленности даже утроились. Аналогичная картина и в трех других субъектах Федерации (Москва, Санкт-Петербург, Московская область), на долю которых приходится почти треть из 50 миллионов квадратных метров вводимого жилья.

По мнению первого вице-премьера, региональные власти обязаны в ускоренном порядке заняться формированием перспективных градостроительных планов и планов по развитию территорий. Такие планы должны быть приняты во всех регионах. Отсутствие градостроительной документации блокирует всю строительную отрасль. А во многих регионах сохраняются планы, подготовленные еще в советские времена - эти документы только дезорганизовывают работу застройщиков, - сообщил Дмитрий Медведев. По его словам, в настоящее время всего около 50 регионов выделили деньги на составление новых градостроительных планов и планов по развитию территорий. В таком деле экономить деньги не следует, и в регионах это должны понимать, - заявил Медведев. Он также пообещал лично следить за тем, чтобы региональные руководители понимали и на своем уровне энергично воплощали в жизнь все инициируемые федеральным центром новации в сфере жилищного строительства.
Похоже, что периодически возникающие разговоры о том, что российские строители испытывают дефицит стройматериалов, не соответствуют действительности. Во всяком случае, именно такой вывод напрашивается после международного строительного форума Интерстройэкспо-2007, прошедшего на днях в Санкт-Петербурге.

- Московская промышленность полностью удовлетворяет потребность города в строительных материалах и конструкциях, - поддержал коллегу заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Владимир Стрельбицкий. И даже посетовал на то, что большинство предприятий загружены лишь на 40-70 процентов своих мощностей.

- Анализ состояния строительного комплекса Ленинградской области показал, что мощностей предприятий стройиндустрии и деревянного домостроения хватит для того, чтобы строить по 1,5 миллиона квадратных метров жилой площади в год, - уверенно заявил вице-губернатор Николай Пасяда.

- Если посмотреть динамику роста производства стройматериалов, то она положительная. Уже в 2006-м по сравнению с 1998-м увеличился объем выпуска цемента, сборного железобетона, стеновых материалов, нерудных материалов, эффективного листового стекла, которое всегда было дефицитом. То же и с санитарными керамическими изделиями. Заводы по их производству сумели вовремя модернизироваться, и сегодня у них самая высокая рентабельность - более 60 процентов, - говорит вице-президент Российского союза строителей (РСС), первый заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Лариса Баринова.

Держат руку на пульсе и петербургские строители. Как сообщил вице-губернатор Александр Вахмистров, современная стройиндустрия сможет удовлетворить потребности города в современных конкурентоспособных конструкциях и материалах вплоть до 2010 года. И, чтобы исключить последние сомнения, добавил, что уже практически разработан предварительный комплекс мер по развитию существующих мощностей. А в октябре на заседании городского правительства будет рассмотрена программа по созданию и развитию предприятий стройиндустрии.

По расчетам РСС, даже самое слабое на сегодняшний день звено - цемент - особых опасений не вызывает.

Она уверена: если на рынке существует стабильный спрос, предприятия реагируют адекватно. Появляются инвесторы, модернизируются или строятся новые производства. И промышленность уже не является сдерживающим фактором для строительства.

Политика, только градостроительная
Откуда же тогда слухи о дефиците строительных материалов и, как следствие, росте цен на них, а затем и на само жилье? О том, что стройиндустрия работает на пределе своих возможностей и может стать тормозом на пути выполнения национального проекта?

- Время исчерпывания мощностей в цементной промышленности может наступить в 2009 году. Но если ориентироваться на те заявки и информацию, которые поступают из регионов по строительству новых цементных заводов, то и здесь поводов для беспокойства нет. Общая заявленная мощность производств составит примерно 50 миллионов тонн. А мы говорим о том, что уже 25 миллионов было бы достаточно, - уверена она.

- Мы можем понять, какая промышленная база строительной индустрии нам нужна, только если четко определимся, какую градостроительную и социальную политику проводить в регионах, - уверен генеральный директор Национального градостроительного института Александр Кривов.

Единой точки зрения по этому поводу у специалистов нет. Одни из них полагают, что причина этого в незнании реального состояния дел в стройиндустрии. Другие уверены, что пока в стране не сформирована четкая градостроительная и социальная политика, нет ясности и в том, какая база стройиндустрии необходима. Ну а третьи и вовсе убеждены, что причины для беспокойства все же имеются. И одна из главных - высокий износ основных фондов, достигающий по отдельным видам оборудования (особенно в цементной промышленности) 70-80 процентов по стране. К примеру, в Санкт-Петербурге этот показатель составляет порядка 70 процентов, в Москве - 67 процентов. Самостоятельно же потянуть модернизацию и обновление своей промышленной базы даже столичным предприятиям не под силу. И хотя за последние несколько лет коэффициент выбытия основных фондов становится ниже коэффициента ввода новых мощностей, проблема остается. А значит, необходимо приобретать современное оборудование и технологии, модернизировать и реконструировать существующие производства, строить новые заводы. Но где и какие? Например, недавно в Ханты-Мансийске объявили, что вложат 167 миллиардов рублей в строительную базу. На что многие специалисты тут же выразили недоумение. Ведь себестоимость материалов, которые станут выпускать за полярным кругом вдали от разветвленной транспортной сети, будет весьма высока.

- Недавно я столкнулся с тем, что в Ростовской области ищут проектировщиков, их там просто нет, - констатировал Виктор Новоселов. И подчеркнул, что современные технологии, например, ячеистая структура бетона, требуют наличия высококвалифицированных специалистов.

- Градостроительство - это пространственный скелет экономики, - процитировав нобелевского лауреата Леонтьева, напомнила Лариса Баринова. А президент Союза проектировщиков Виктор Новоселов заметил, что сначала надо решить вопрос с градостроительством, определить, что и из чего строить, и уже на этом основании развивать стройиндустрию. Кстати, он же обратил внимание еще на одну острую проблему - нехватку профессиональных кадров.

Согласен с такой точкой зрения и президент Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александр Лощенко. На его взгляд, ни взаимодействия между регионами, ни внятной политики в развитии промышленности стройматериалов нет. Неясно, кто должен заботиться о сырьевой базе, по какой схеме, за чей счет будет производиться разведка месторождений и их разработка. Не обеспечен баланс интересов земле- и недропользователей.

Требуется господдержка
- Конечно, нужна безусловная поддержка государства. Но не в прямых финансовых вливаниях, не в приобретении государством заводов и их последующей передаче в управление частным предприятиям. Прежде всего господдержка необходима в оказании реальной помощи субъектам Федерации, муниципальным образованиям в развитии активной градостроительной политики, составлении планов социально-экономического развития с учетом спроса и предложения и перспектив развития региона, - резюмирует Лариса Баринова.

Вмешательство центра необходимо и для предоставления государственных гарантий по кредитам строительных организаций, развивающих свое производство. Для осуществления эффективной внешнеторговой политики, а именно отмены или снижения таможенных пошлин на технологии и оборудование, не имеющие аналогов в России. Для решения вопроса по частичному или полному освобождению предприятий от налогов на землю и имущество на период реконструкции или создания нового производства.

- Сегодня завод имеет лицензию на эксплуатацию карьера. Но он находится на территории, которая продана некоему физическому или юридическому лицу, и собственник не пускает в этот карьер. В такой ситуации инвестору остается только ждать, когда этот вопрос будет решен на федеральном уровне, - подтверждает все сказанное примером Лариса Баринова.

Вообще же большинство специалистов считают, что наряду с общесистемными мероприятиями субъекты Федерации должны разработать схемы территориального размещения промышленных предприятий стройиндустрии и на их основе создать взаимоувязанную схему РФ, обеспечив кооперацию всех отраслей. Ну а задача федерального уровня - разработать и принять целевую программу Развитие стройиндустрии и промышленности строительных материалов либо аналогичную подпрограмму в рамках целевой программы Жилище.

- Практика показывает, что те регионы, которые идут навстречу инвесторам, всегда выигрывают. Например, в Мордовии, Псковской области уже через три года предприятия начали работать на полную мощность, и теперь наполняют бюджет регионов до 50 процентов, - говорит вице-президент РСС.

Эта операция бывает оправданна в некоторых случаях. Первый - при родственном обмене (например, когда родственники съезжаются или разъезжаются). Второй - при стесненности в средствах, когда гражданин желает сэкономить на комиссионных риэлтеру и к тому же резонно полагает, что пока он будет искать новую квартиру, продав свою, недвижимость успеет взлететь в цене.

Еще десять лет назад практически единственным способом изменить свои жилищные условия был обмен квартиры. Сегодня, когда недвижимость перешла в частные руки, обмен не столь популярен. И действительно, куда проще - продал квартиру, доплатил (или тебе доплатили) и купил новую. Тем не менее, даже сейчас граждане активно совершают обмен жилья, причем чаще всего самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторов.

Несложный подсчет показывает, что обычная однушка за 40 тысяч долларов ежемесячно прибавляет в цене 1-1,5 тысячи тех же самых долларов. И если вы, продав свою недвижимость, не успели вовремя купить новую, то вырученные средства в буквальном смысле слова тают на глазах. А вот при обмене жилья такого не происходит: в цене растет и та квартира, которую вы ищете, и ваша собственная.

Последний случай особенно актуален для сегодняшнего рынка недвижимости. Как рассказал руководитель аналитического проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, квартиры в среднем дорожают на 2-2,5% в месяц, причем однушки - на 3%. В некоторых случаях риэлтеры даже производят среди покупателей однокомнатных квартир своеобразный аукцион, отдавая ее тому, кто предложит за жилье наибольшую сумму.

Очевидно, что такие варианты выгоднее проводить через обмен с доплатой, тем более, что в настоящий момент количество желающих улучшить и ухудшить жилищные условия практически сравнялись. Конечно, придется затратить время на подачу объявлений, телефонные звонки, иногда на пустые просмотры, но выигрыш в несколько тысяч долларов того стоит.

И все же главный аргумент в пользу обмена квартиры - экономия денег. Возьмем для примера самый распространенный вариант. У вас есть однокомнатная квартира и некоторая сумма денег, и вы хотите перебраться в двухкомнатную. При продаже вы получите за свою квартиру, допустим, 35 тыс. долларов. Как продавец, никаких расходов по оплате услуг агентства и оформлению квартиры вы не несете. Но как покупатель "двушки" обязаны заплатить агентству комиссионные в размере от 6 до 8% от стоимости квартиры. Предположим, 2-комнатную квартиру вы приобрели за 45 тыс. долларов. Комиссионные риэлтору за нее составят около 3 тыс. долларов. В случае же обмена эти деньги платить не придется. Экономия налицо.

Наиболее часто сегодня совершаются сделки по съезду и разъезду. Причем случаев съезда гораздо меньше, так как обычно две квартиры заметно дороже одной, даже большой, и люди стремятся оставить недвижимость за собой, а не получить денежную компенсацию. При разъезде же москвичи часто завышают требования к искомым квартирам, не имея средств на доплату. Например, вариант обмена трехкомнатной квартиры на двух- и однокомнатную без доплаты крайне маловероятен: ведь в двух отдельных квартирах две кухни, два санузла, два балкона, так что в сумме они заметно дороже.

При всей выгоде мероприятия, обмен таит в себе массу трудностей. Действительно, намного проще продать свою квартиру и купить другую в том месте, в котором вы этого желаете, чем искать человека, который хочет переехать именно в вашу квартиру и при этом живет в приглянувшемся вам районе. Еще проблематичнее выглядит ситуация, когда меняется несколько квартир на одну и наоборот. Самостоятельно довольно сложно составить цепочку обменов. Стоит одному звену в ней передумать переезжать в найденную квартиру, как мгновенно рушится вся комбинация, и процесс приходится начинать сначала.

Чтобы распорядиться данной недвижимостью, необходимо обратиться в государственное коммерческое агентство "Мосжилсервис". И хотя словосочетание "государственное коммерческое" звучит дико, ничего не поделаешь - "Мосжилсервис" на этом рынке монополист. В конторе будет подобран устраивающий вас вариант (если он вообще существует) и зарегистрирован факт обмена.

Особый случай представляет собой обмен неприватизированных квартир. Кстати, единственная возможность изменить жилищные условия для людей, занимающих квартиры по договору социального найма - именно обмен, ведь ни продать, ни купить их нельзя. А такого жилья в Москве - еще около 35% от общего числа.

Как и в случае с приватизированными квартирами, при обмене неприватизированных придется получить письменное согласие всех проживающих в обеих квартирах граждан и нотариально заверить его. Что радует, вся процедура оказывается совсем недорогой - можно уложиться в 5-6 тыс. руб.

Тут также есть свои тонкости: не любая сделка будет автоматически "проштампована" в "Мосжилсервисе". Так, запрещается обмен в случае ухудшения жилищных условий одной из сторон, при котором эта сторона получает право встать на очередь для получения нового жилья. Простой пример: обмен "двушки" на коммуналку не разрешат. Кроме того, запрещен "корыстный" обмен - это то, что в случае с приватизированными квартирами называется доплатой. Разумеется, если такая доплата происходит "втемную", и к тому же не слишком бросается в глаза разнокалиберность меняемого жилья - запретить такую сделку в "Мосжилсервисе" не смогут. Но вот обменять четырехкомнатные хоромы в центре на однушку в Зюзине точно не выйдет.

Чуть быстрее можно разменять приватизированную квартиру. Но и тут есть нюансы. Так, в соответствии с условиями договора мены жилых помещений (их определяет Жилищный кодекс РФ), каждая из сторон должна указать цену своего жилого помещения. В том случае, когда обмениваемые квартиры признаются неравноценными, сторона, передающая более дешевое жилище, должна оплатить разницу другой стороне договора. Как правило, денежные средства передаются в несколько этапов. Первая часть выплачивается после осуществления государственной регистрации договора мены. Вторая - после осуществления взаимной регистрации сторон по месту жительства. Третья часть доплаты осуществляется при фактическом переезде сторон в полученные жилые помещения.

В общем, как метко определил один риэлтер, если хотите поменять жилищные условия быстро, без нервотрепки, но дорого - приватизируйте квартиру и обращайтесь в агентства. Там сбор всех документов займет максимум месяц (и обойдется минимум в 500 долларов), а потом вы уже решите, что делать дальше - опять же менять или продавать квартиру и затем покупать ее. Хотите сэкономить и никуда не спешите - находите вариант самостоятельно (по газетам или в интернете) и регистрируйте его в государственном органе. Но на это могут уйти годы (включая последующий обмен).

И главное условие при обмене любого жилья (впрочем, как и при его продаже) - учет интересов прописанных здесь несовершеннолетних детей. Органы опеки разрешают переселять малышей только в том случае, если условия их проживания не ухудшаются.
В апреле на рынке московской коммерческой недвижимости произошло два знаковых события. Компания Газпромстрой выкупила строящийся комплекс Mirax-Плаза. Сумма сделки побила предыдущие рекорды и составила около $200 млн. Причем деньги уже уплачены, а введен в эксплуатацию объект будет только в 2012 году. Компания Мультифлекс на 20 лет, что для нашего рынка рекордный срок, арендовала площади в производственно-логистическом комплексе Северное Домодедово. Тоже на этапе строительства комплекс начнет работу в 2008 году.

Особый порядок существует и при обмене коммуналок. Например, участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Поэтому сторона, которая обменивает жилье в коммуналке, должна предложить соседям свою долю по цене, которая будет указана в договоре мены (ее определяет БТИ). Как правило, цена не превышает 100-200 тыс. руб.

Последний проект Промсвязьнедвижимости бизнес-парк Новоспасский двор заполнен наполовину еще до полного окончания работ. Объект будет введен в эксплуатацию в июле 2007 года. Сдача площадей в комплексе Новоспасский двор осуществляется поэтапно по мере завершения строительных работ, рассказывает Анна Калитаева, пресс-секретарь группы компаний Промсвязьнедвижимость. Планируется, что на момент выхода на рынок комплекс будет заполнен на 80%, а к концу 2007 года уровень заполняемости должен достичь 100%. Девелоперов сложившаяся ситуация более чем устраивает. Мы продали во время строительства БЦ Аквамарин-1 Объединенной металлургической компании. Для БЦ Аквамарин-2 во время работ был найден якорный арендатор, снявший большую часть здания, рассказывает Румен Калчев, директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком-К. Таким образом, риск не сдать помещения в аренду сводится к минимуму. Повысился престиж здания. У компании положительный cash flow, соответственно, сокращается срок возврата инвестиций, поскольку арендатор вносит обеспечительный платеж. Для застройщика главным достоинством заключения договоров предварительной аренды является возможность стопроцентной сдачи объекта внаем и гарантированная окупаемость еще строящегося здания. В подобной ситуации застройщик вынужден идти на предоставление скидок, но впоследствии эта разница быстро окупается, повышая рентабельность проекта.

Сделки, заключенные между Газпромстроем и Mirax Group, российским производителем упаковочных материалов Мультифлекс и девелопером Евразия логистик, яркий пример проявившейся на рынке коммерческой недвижимости тенденции. Суть ее такова: бизнес-центры находят 80-90% арендаторов/покупателей на этапе строительства, а в лучших из них все площади сдаются или продаются еще до посещения объекта госкомиссией. Такие данные предоставлены группой компаний Промсвязьнедвижимость, в управлении которой находится 650 тыс. кв. м объектов коммерческой недвижимости.

Законодательные ограничения, например, могут отменить call-центр, хотя договор аренды был заключен задолго до изменения условий. К окончанию строительства может понизиться класс объекта. К примеру, девелопер не смог получить разрешительную документацию на дополнительный участок земли для запланированной парковки и класс офисного центра автоматически понизился. Поскольку для части арендаторов определенный статус объекта вещь принципиальная, его изменение может привести к изменению или даже разрыву договорных отношений. Штрафные санкции при этом несет застройщик, однако эти выплаты не компенсируют затрат компании на поиск и аренду нового офиса. Наконец, от возникновения форс-мажорных обстоятельств не застрахованы даже самые надежные застройщики. Пример тому недавний пожар в бизнес-центре Ducat Place III, где все площади были арендованы задолго до окончания строительства. Обошлось без жертв и пострадавших, но работа офисов остановилась на несколько недель. От огня помещения почти не пострадали, зато были сильно залиты водой. Среди потерпевших представительства известных юридических компаний Clifford Chance (8-й этаж), Skadden. Arps. Slate. Meagher Flom LLP (11-й этаж) и Jones Day Limited Partnership (12-й этаж), консалтинговая компания The Boston Consulting Group (9-й этаж) и крупнейший российский судовладелец Совкомфлот (10-й этаж). Часть сотрудников компании Goldman Sachs, арендовавшей 14-й этаж центра, на время ремонта перевели в Лондон.

Соответственно, значительно упрощаются отношения застройщика с банком за счет договоров предварительной аренды, которые становятся гарантией заинтересованности в объекте. Внесенная будущими арендаторами предоплата позволяет также снизить ставки по кредиту, повышая тем самым эффективность проекта. Интересы арендатора Практика заключения предварительных договоров стала повсеместным явлением на московском рынке. В ней заинтересованы не только застройщики, но и арендаторы прежде всего из-за сохраняющегося дефицита качественных площадей в наиболее престижных районах города. Консультанты девелоперских и риэлтерских компаний наблюдают рекордное для московского рынка коммерческой недвижимости поглощение офисных площадей, особенно категорий А и В. Число запросов арендаторов подыскать им помещения в строящихся БЦ, а также число сделок по предаренде превалирует в общей структуре спроса и подписанных соглашений. В качестве предарендаторов выступают прежде всего крупные западные и российские компании, чьим офисам требуются внушительные площади. К примеру, больше года назад 33 этажа башни Федерация на стадии строительства приобрел ВТБ 2 Основное их требование к будущим офисам высокое качество работ. Таких арендаторов интересуют прежде всего здания класса А и B+. Соответственно, договоры предаренды больших площадей от 1 тыс. кв. м составляют 20-25% от общего объема сданных помещений в БЦ высокого класса. Благодаря высокому качеству проектов и команды, которая их реализует, БЦ Ducat Place III, например, был заполнен на 100% еще задолго до сдачи госкомиссии, рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Офисный комплекс White Square заполнен сейчас на 90%, хотя до окончания строительства еще целый год. Ничего удивительного, ведь девелоперами проектов выступили международные компании Hines и AIG/Lincoln совместно с Coalco. До окончания работ был полностью реализован бизнес-парк класса А на улице Крылатские холмы, несмотря даже на близкое расположение к МКАД. Плюсы предаренды Крупным арендаторам, готовым арендовать как минимум 1 тыс. кв. м офисных площадей, предварительная договоренность с девелопером позволяет существенно экономить до 30% от годовых платежей, отмечают эксперты рынка. Выкупив помещения на стадии строительства по цене квадратного метра от $1-1,5 тыс. (ЮЗАО и ЗАО) до $2-3 тыс. (ЦАО), можно существенно сэкономить, поскольку для готового объекта стоимость квадратного метра достигает $3-4 тыс. в БЦ за пределами третьего транспортного кольца и $4,5-6 тыс. в пределах ЦАО, рассказывает Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. Подобным образом реализовались площади в бизнес-парке Trefoil Plaza на Ленинском проспекте во второй половине 2006 года. Наиболее динамичный рост стоимости аренды, отмечают эксперты, происходит не только при наступлении каждого следующего этапа строительства, но и когда управляющая компания определилась с основными арендаторами. Поэтому снять помещения по ставкам ниже рыночных возможно и после завершения строительства комплекса в том случае, если основные арендаторы еще не найдены. К примеру, с августа по декабрь 2006 года арендные ставки в бизнес-центре класса А Элит Холдинг выросли с $1,3 тыс. до $2 тыс. за кв. м в год, потому что ряд крупных арендаторов предпочли разделить помещения на небольшие блоки по 100-200 кв. м и выставить их как отдельные лоты на открытый рынок. Кроме того, арендуя помещения первой, компания может выбрать лучшее место в здании: этаж, вид из окна, количество парковочных мест, а иногда даже будущих соседей. Чем раньше обратится к девелоперу арендатор, тем полнее будут удовлетворены его запросы, уверен Кирилл Субботин, руководитель департамента офисной недвижимости компании ДС-Девелопмент. Иногда, чтобы получить серьезного клиента, девелопер идет на некоторую корректировку проекта. Это касается нестандартных запросов, касающихся инженерных систем и конструкций. Например, требования нагрузки на перекрытия, превышающей стандартную (для части банковских помещений), наличия систем бесперебойной подачи электропитания и охлаждения для серверного и иного ИТ-оборудования. Ранним арендаторам могут предложить длительные арендные каникулы на время внутренней отделки помещения, высокую компенсацию за ремонт, что дает компаниям возможность сделать его под себя. Предварительная аренда позволяет заблаговременно спланировать переезд из одного офиса в другой, а на это тоже требуется время. Соответственно, предаренда экономически выгодна и удобна тем, кто готов занять внушительные площади. Маленьким компаниям ее преимущества недоступны. На начальном этапе строительства сдаются помещения площадью от 1 тыс. кв. м, иначе, реализовав несколько небольших офисных помещений, девелопер рискует столкнуться с трудностями при реализации оставшихся площадей. Оценить риски Любой арендатор строящегося объекта рискует. Об этом не стоит забывать для того, чтобы оценить и минимизировать возможные потери. Прежде всего, предарендатору следует знать, что выплата аванса девелоперу не является гарантией того, что объект будет завершен и зарегистрирован в согласованные сроки. В Москве существует высокий риск несдачи объекта госкомиссии в срок. Конечно, бизнес-центр все равно будет построен, поскольку их доходность достаточно высока и инвесторы заинтересованы в завершении проектов, но вероятность просрочки составляет около 80%, отмечает Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль. Переезд в новое здание может затянуться как минимум на три-шесть месяцев. Если ввод здания в эксплуатацию серьезно затягивается, даже штрафные санкции не решают некоторых проблем. Скажем, договор аренды в бизнес-центре, который компания покидает, заканчивается, и ей некуда деваться. В ряде случаев суммы компенсации, выплаченной застройщиком нового БЦ, оказывается недостаточно, чтобы продлить на необходимое время предыдущий договор аренды. Не всегда возможно узнать заранее, с кем придется соседствовать. Кроме того, велик риск несоответствия заявленных девелопером технических условий реальным.



Главная --> Публикации