Главная --> Публикации --> Достижение или провал? Государство поможет построить коттедж Дорогие дольщики Клиентские истории: чего ждать от риелтора Восточные сказки

Западная практика выплаты комиссии посредникам риэлторам и брокерам, присылающим в банк потенциального ипотечного заемщика, в России появилась более года назад, рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Сейчас размер вознаграждения, по его данным, у некоторых финансовых организаций доходит до 0,8-1% от суммы выданного кредита.

Конкуренция банков на рынке ипотеки достигла такого уровня, что финансисты готовы платить посредникам за каждого клиента от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов. Самим заемщикам банкиры предлагают самые разные скидки.
Объем задолженности по кредитам, выданным в стране на покупку жилья банками, на 1.01.2007 достиг 350,1 млрд руб., из которых 233,8 млрд руб. приходится на ипотечные кредиты, свидетельствуют данные Банка России. Крупнейшие ипотечные банки по объему кредитования в 2006 г. Сбербанк, ВТБ 24, DeltaCredit, Москоммерцбанк, Уралсиб. Кредиты на жилье сейчас выдают более 660 банков.

Интересные условия
Кредитный брокер Фосборн Хоум заключил с несколькими банками соглашения, по котором они будут платить ему и вовсе по 1,5% от суммы сделки с каждым заемщиком, рассказывает пресс-секретарь компании Юлия Полякова. Раньше эта выплата ложилась на самих ипотечников. Банки-партнеры она не называет, но отмечает, что банкиры заинтересованы в сотрудничестве: от брокеров к ним идут надежные клиенты с проверенной платежеспособностью. Заемщики, рекомендованные брокерами или риэлторами, уже многое знают про кредитный продукт, часто у них подобран вариант для покупки, поэтому трудозатраты на их обслуживание значительно меньше, добавляет Шаламов. По его словам, Банк Москвы выплачивает партнерам самую маленькую премию на рынке от $100 до $300 за клиента, так как у банка очень низкая ставка по ипотеке от 7% в швейцарских франках или иенах, что само по себе привлекает заемщиков. Другие банки о сотрудничестве с посредниками подробно не рассказывают, но признаются, что стараются его развивать. Мы предлагаем интересные условия всем партнерам, отмечает Илья Зибарев, руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка. По его оценке, в крупнейшие ипотечные банки от риэлторов приходит до 30% заемщиков, а идеальным был бы показатель в 40%. Альфа-банк, начавший активно выдавать ипотеку осенью 2006 г., пока не достиг такого уровня, но намерен этого добиться, добавляет он.

Средний объем ипотечного кредита в Москве к концу 2006 г. превысил $100 000.

Девелоперы просят скидок
ВТБ 24 особенно часто дает скидку в 0,5% на ставку по ипотеке тем, кто покупает новостройки у девелоперов партнеров банка. Например, эту льготу получают покупатели квартир в микрорайоне Центральный Долгопрудного, инвестором которого выступает Миэль. В конце апреля партнером ВТБ 24 стала Mirax Group, возводящая жилые комплексы Корона, Золотые ключи 2, Кутузовская Ривьера и Mirax Park, где не найти квартир дешевле $5250 за 1 кв. м. Правда, как утверждает менеджер Mirax Group, скидку в ВТБ 24 будут давать не всем подряд, а только лучшим клиентам делающим повторную покупку или выбравшим дорогую квартиру. ВТБ 24 в этом году собирается развивать подобное сотрудничество со всеми лидерами строительного сектора, заявляет Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель начальника управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования банка.

Полпроцента в подарок
Вознаградив посредников, банки не забывают и о клиентах. Борьба за заемщиков усиливается, поэтому большинство из 30 банков партнеров Фосборн Хоум готовы предоставить перспективному ипотечнику разные преференции, в том числе снизить ставку по кредиту (в среднем на 0,5%) и комиссию за его выдачу, рассказывает Полякова. Требует от банков таких же льгот для своих клиентов, желающих взять кредит, и агентство недвижимости МИАН, рассказывает руководитель направления ипотечного кредитования компании Владимир Мельдзихов. Среди партнеров МИАН, например, ВТБ 24 и Райффайзенбанк. По соглашению с агентством Миэль-Недвижимость снижают комиссию за выдачу кредита и ипотечные ставки на 0,5% Росбанк и МДМ-банк. Средние ставки в Москве составляют от 10% в валюте и от 11,5% в рублях. Также банки готовы по просьбе партнеров ускорить рассмотрение заявок, уменьшить размер комиссии и первого взноса, отказаться от обеспечения по кредиту и т. д.

Сбербанк не платит
Лидер ипотечного кредитования в России Сбербанк вознаграждения за клиентов не выплачивает. Зато он активно кредитует девелоперов на начало 2006 г. остаток ссудной задолженности по кредитам, выданным им на строительство жилья, составлял 59,58 млрд руб. Покупатели квартир в домах, построенных на деньги Сбербанка в Московском регионе, могут рассчитывать на льготную ставку от 10,25% в рублях, в среднем на 0,5% ниже ставки по обычному ипотечному кредиту.
Администрация Петербурга хочет решить проблемы обманутых дольщиков за счет новых участников долевого строительства

Риэлторы готовы делиться
Шаламов заметил, что агентства недвижимости готовы возвращать вознаграждение, полученное от банка, своим клиентам. Такие маркетинговые ходы могут приобретать разные формы. Некоторые риэлторы выдают покупателям своих квартир подарочные сертификаты на сумму банковской комиссии за выдачу кредита. Так делал МИАН, предоставляя 30%-ную скидку (около $500) на комиссию клиентам, получившим одобрение на кредит Русского ипотечного банка. Другие планируют перечислять банковскую комиссию на счет клиента, чтобы тот мог погасить из нее первый платеж по кредиту, говорит Шаламов.

Кто виноват?
Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46% опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30% строителей и только 9% полагают, что виноваты сами дольщики. Причем большинство считает, что государство должно выделить пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26% опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.

В Петербурге по инициативе администрации на средства строительных компаний создается фонд, предназначенный для помощи участникам долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков и покровительствовавших им чиновников администрации. Между тем непонятно, почему добросовестные строители должны расплачиваться за преступления недобросовестных (при отсутствии саморегулируемой организации в строительстве) и коррупцию в администрации. К тому же ясно, что любые дополнительные расходы строительных фирм будут заложены в стоимость жилья, которое придут покупать уже новые дольщики. Так что со всех точек зрения такой способ решения проблем обманутых дольщиков вызывает сомнения.

В Петербурге 4 тыс. фирм имеют строительные лицензии. Пока не принят закон о саморегулируемых общественных организациях (он обсуждается в Госдуме уже года четыре), компании попадают на рынок с помощью чиновников, которые выдают им лицензии на строительную деятельность, а также разрешение арендовать земельный участок и возвести на нем дом.

Власти имеют иную точку зрения. В своем послании 2007 года губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что строители должны себя реабилитировать. Однако непонятно, почему виновными объявляются только строители и почему ущерб должны компенсировать добропорядочные компании, никого не обманывавшие?

С одной стороны, с точки зрения формирования положительного имиджа строительных компаний идея, может быть, и неплоха, рассуждает генеральный директор инвестиционно-строительной компании Петрополь (группа компаний Газстройинвест) Марк Лернер. Но с другой стороны, пытаться решить проблему только за счет добросовестных застройщиков нельзя. Это сработает как разовая PR-акция.

Пострадавшие от недобросовестных застройщиков участники долевого строительства в России стали появляться как минимум с 1993 года. Вряд ли их количество в последние два года настолько возросло, чтобы эмоции, выплескиваемые в кухонных разговорах, вылились на улицы в митинги, демонстрации и голодовки. Процесс, который мы наблюдаем сегодня в стране, по мнению генерального директора Ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Алексея Белоусова, скорее можно отнести к предвыборному обострению.

Дольщики, в свою очередь, чутко уловили политическую конъюнктуру и теперь пытаются шантажировать власти. Например, сайт Открытое письмо власти приводит резолюцию участников предупредительной голодовки Обманутые дольщики Санкт-Петербурга. В числе прочих требований предоставление квартир дольщикам, добросовестно выполнившим свои обязательства перед строительными организациями и государством, для чего необходимо при формировании бюджета на 2008 год признать обязательства Санкт-Петербурга перед обманутыми дольщиками.

Организаций, которые заявили о защите прав обманутых дольщиков, зарегистрировано несколько. Громче всех звучит голос рабочей группы Единой России. Ее руководитель Александр Хинштейн заявил, что после того как его партия начала системно оказывать помощь обманутым дольщикам, ситуация в этой сфере значительно улучшилась: Заметны позитивные изменения в Москве и Московской области, в Нижнем Новгороде и в Пермском крае. Главы региональных администраций после общения с членами рабочей группы идут навстречу обманутым соинвесторам строительства жилья.

Кто за что пострадал

Между тем дольщики бывают разные. Например, есть люди, которые заключали договоры со строителями, продававшими жилье в два раза дешевле, чем остальные участники рынка. То ли пирамиды типа МММ их ничему не научили, то ли уж очень захотелось заработать на перепродаже.

Первая категория люди, которые приобретали строящееся жилье с инвестиционными целями, рассчитывая на последующую перепродажу или сдачу в аренду. Квартиры покупались явно не на последние деньги. Количество спекулянтов в разные годы и на разных объектах заметно отличалось на особенно вкусных доходило до 80% от общего количества сделок. Ввязываясь в спекулятивные сделки, дольщики должны были понимать, что их маленький бизнес подвержен рискам, в том числе полной потери средств. Это как проиграть в казино, комментирует Белоусов.

По мнению Алексея Белоусова, обманутых дольщиков можно условно разделить на четыре категории.

Пресловутый средний класс отдавал свои накопления или брал кредит в банке. По оценке Алексея Белоусова, эти люди также сознавали риск, но все-таки шли на него. Этой категории дольщиков строители готовы помочь. Самая действенная помощь достройка замороженных объектов.

Не нуждается в материальной поддержке и вторая категория дольщиков они сами готовы доплатить, лишь бы въехать в новую квартиру. Эти дольщики заинтересованы в скорейшей достройке домов. Еще одна категория вкладывается в новое строительство, собираясь улучшить свои жилищные условия, то есть уже имеет крышу над головой.

Почему не сходятся цифры
Точное количество обманутых дольщиков неизвестно. Данные из разных источников не стыкуются между собой. По сведениям рабочей группы Единой России, в Петербурге около 2,5 тыс. обманутых дольщиков. Недостроено 16 домов, 40% соинвесторов пострадали от двойных продаж. По статистике городского Комитета по строительству, в городе 11,6 тыс. проблемных квартир. Но пострадавших дольщиков около тысячи человек. По данным аппарата вице-губернатора Александра Вахмистрова, в правительство поступило 305 заявлений от дольщиков, касающихся 45 жилых домов. 70 заявлений связаны с нарушением сроков ввода в эксплуатацию 27 домов. На основе заявлений возбуждены четыре уголовных дела.

Четвертая категория самая проблемная. В нее входят люди одинокие и малоимущие, вложившие в строительство действительно последние средства. По данным строительных компаний, доля таких пострадавших 5−7% от общего числа. По мнению застройщиков, помощь этим людям должен оказать бюджет.

Скорее всего, цифры не сходятся, поскольку в определение обманутый все вкладывают разный смысл. К категории обманутый дольщик относятся, на наш взгляд, те участники долевого строительства, которые имеют проблемы с получением приобретенных квартир по причине двойных продаж, из-за значительной задержки сроков строительства или по другим причинам, не позволяющим дольщикам стать правообладателями жилья, формулирует председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. Комитет по строительству работает с дольщиками, которые самостоятельно направили обращения в наш адрес, а также пользуется информацией, предоставленной правоохранительными органами.

А сколько еще не обратились? вопрошает председатель совета директоров Консультационного центра долевого строительства и недвижимости Анна Максимова. Она полагает, что существующая статистика слабо отражает реальную картину. Некоторые люди, которых действительно можно отнести к пострадавшим, не обращаются ни в какие инстанции. Зато в администрацию обращаются другие дольщики: поленившись идти в суд, чтобы потребовать от застройщика завершения проекта и компенсации за срыв сроков строительства (если такой пункт есть в договоре), они выбирают более простой путь, заваливая жалобами рабочую группу по вопросам защиты прав участников долевого строительства.

Не менее распространенное явление двойные продажи, когда на одну и ту же квартиру заключено два или больше договоров долевого участия.

По мнению Анны Максимовой, к пострадавшим можно отнести участников долевого строительства, которые уплатили деньги, но не получили квартиру. В основном в разряд пострадавших попадают дольщики, у которых строительство домов заморожено. Причем уже не первый год. В редких случаях это сознательное кидалово, чаще плохой менеджмент, результатом которого становится банкротство.

Способы решения
Часть пострадавших наверняка захочет взять деньги. Причем с индексацией, хотя таковой не предусмотрено. Но многим нужнее квартира. Следовательно, лучший способ помочь пострадавшим гражданам достроить замороженные объекты.

Выход здесь простой регистрация договоров долевого участия единым органом. Например, в Москве это поручено префектурам. В Петербурге несколько лет назад появился местный закон о регистрации договоров. Однако городская администрация закон проигнорировала. Теперь решают, что делать.

Помимо этого, на прошлой неделе объявлено о создании комиссии под руководством вице-губернатора Людмилы Косткиной. Это означает, что проблема попала в разряд социальных. Будет рассмотрена история каждого пострадавшего. Например, суд решит проблему двойных продаж, однако квартира достанется только одному претенденту. Что касается второго, то комиссия рассмотрит его материальное положение. Если в долевку было вложено последнее, он может получить жилье от города по социальному найму или компенсацию, которой будет достаточно для приобретения недорогой квартиры, по площади соответствующей социальным нормам.

Сегодня есть два пути решения проблемы переуступка прав на завершение строительства от прежнего застройщика в пользу ТСЖ или новому застройщику и выставление объекта на торги с условием обязательного выполнения заключенных договоров долевого участия, рассказал Роман Филимонов. Переуступка оформляется постановлением городского правительства при согласии большинства членов ТСЖ и их официальном обращении. Такие торги уже готовятся. Начальная цена торгов сумма задолженности прежнего застройщика перед бюджетом.

С участием ТСЖ, полагает Алексей Белоусов, можно достраивать только такие дома, которые имеют высокую степень готовности. Но завершение объектов, по мнению строителей, наилучший вариант.

До конца года комиссия должна принять решения по всем критическим адресам, где есть пострадавшие дольщики. Не исключено, что городской бюджет возьмет на себя расходы на компенсацию для малоимущих дольщиков тех объектов, где нет ответчика. Кроме того, в Петербурге создается Управление по работе с дольщиками, которое не только будет решать их проблемы, но и обеспечивать легализацию их собственности в рамках ФЗ-214.

Фонд обездоленных
Фонд создается по прямому указанию губернатора. Она уверена, что бизнес-сообщество, которое также несет ответственность за сложившуюся ситуацию, поддержит такой подход. А куда они денутся? прокомментировал Александр Вахмистров.

Строители готовы оказывать помощь, достраивая брошенные дома в обмен на земельные участки под возведение новых объектов. Администрация возражает: бесплатно раздавать пятна под застройку незаконно. Власти предлагают иной способ создать компенсационный фонд из средств застройщиков для помощи пострадавшим дольщикам.

Для строителей сразу стало очевидно: фонд будет. Мало того, они полагают, что подобный фонд нужен.

Предполагается, что добросовестные застройщики соберут не менее 4 млн долларов. По расчетам администрации, этой суммы хватит на компенсации всем обиженным. Сначала предложено разобраться с двойными продажами, потом выплачивать средства другим категориям пострадавших. Причем в ценах тех лет, когда долевые договоры заключались, по 500 или 700 долларов за метр.

Кроме создания фонда строители видят и другие пути решения проблемы. Во-первых, если город выделит земельные участки с инженерной подготовкой, застройщики (по крайней мере, входящие в ассоциацию) готовы продавать квартиры в таких домах по себестоимости. Еще один вариант совместные действия администрации и застройщиков. Город помогает строителям решить проблемы с компаниями-монополистами, в результате чего у застройщиков должны остаться лишние средства. Их и можно будет аккумулировать в фонде, но расстаться с ними застройщики должны добровольно.

На днях Ассоциация Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада специально обсуждала проблему помощи обманутым дольщикам на своем совете. Решили, что отчисления в фонд должны быть пропорциональны количеству пятен под застройку, полученных той или иной компанией целевым назначением в период 2000−2005 годов. Однако с таким видом помощи могут не согласиться другие застройщики, не входящие в ассоциацию.

Тем временем на Северо-Западе
Громкие заявления представителей Единой России о том, что пострадали все и везде, не совсем соответствуют действительности. Например, в Вологде, Мурманске, Архангельске, где строится очень мало жилья, обманов или нет вовсе, или они немедленно разрешаются, причем без участия столичных делегаций, силами местной администрации и бизнеса.

К заявлению администрации о том, что фонд начнет действовать уже в июне, застройщики отнеслись скептически. По мнению Алексея Белоусова, формирование фонда может начаться только после того, как комиссия определится с адресным перечнем и пофамильным списком пострадавших.

В Северодвинске в роли обманщика выступил муниципальный Фонд жилищных программ. Местные депутаты решили, что из бюджета города можно выделить 10−15 млн рублей, сократив расходы на содержание администрации города.

Например, в Калининграде было два сложных объекта. Строительные компании без указки из Москвы достроили брошенные дома, обеспечив пострадавших квартирами. В Петрозаводске в нынешнем году при участии местной администрации будет сдан дом, в котором поселятся все пострадавшие.

В Ленобласти пострадавшим предоставлен выбор или выкупить свои квартиры по рыночной стоимости на момент заключения договоров, или забрать вложенные средства. По информации пресс-центра областного правительства, от недобросовестных застройщиков пострадали почти 350 жителей Кировска и Отрадного и около тысячи жителей Тосно. По примерным оценкам, размер доплаты 200 долларов за квадратный метр. На эти средства областные компании завершат шесть недостроенных объектов.

После посещения Александром Хинштейном Новгородской области там стартовала охота на ведьм. В обязанности областного Комитета строительства и инвестиционной политики теперь входит и контроль за объектами долевого строительства. Проверены четыре компании-застройщика. Нарушений не найдено. Поиски обманутых дольщиков продолжаются.

A pro po
Проблема дольщиков, которых обманули, безусловно, существует. Федеральный закон о защите прав дольщиков недееспособен. Правительство решило подойти к проблеме с другой стороны готовятся изменения в законодательство о банкротстве.

В Петербурге до сих пор строители, как правило, решали конфликтные вопросы с дольщиками самостоятельно. Еще в 2000−2001 годах, когда обанкротились строительные компании РосГлавМатериалы (РГМ) и Виадук, другие застройщики подобрали объекты (вместе с дольщиками). Правда, дольщикам в большинстве случаев пришлось доплатить. Администрация тогда тоже помогала пострадавшим. Компания Прагма, которая достраивала объекты РГМ, с разрешения города не выплачивала инвестиционные отчисления в бюджет.

Однако пока административным сердцам милее заставить застройщиков оплатить проблемы дольщиков. Только во внимание не принят один момент: в продажную цену обязательно попадут все непредвиденные расходы, на которые город сподвигнет застройщиков. То есть в конечном итоге все оплатят покупатели будущих квартир.

Между тем Марк Лернер утверждает, что работать по ФЗ-214 можно и должно: Уже два года прошло с момента вступления в силу 214−го закона, соблюдение которого в принципе исключает появление обманутых дольщиков. Поэтому, возможно, властям имеет смысл усилить контроль исполнения закона, ведь по факту очень немногие компании сейчас работают с полным соблюдением его положений и норм.

Сегодня власти не обещают каждой семье отдельную квартиру ни к какому обозримому году, обещают всего лишь доступное жилье. Однако даже такие не слишком амбициозные заявления повергали до сих пор в сомнения среднестатистического россиянина: во-первых, нет ни одного мотивирующего повода к тому, чтобы вдруг среди провозглашенного рынка, среди заоблачно растущих цен и неуклонно снижающихся объемов строительства социального жилья вдруг квадратные метры станут доступными. Может, отнюдь не среднестатистическому россиянину? Может, какому-то особенному?

Без жилищной программы у нас в стране не обходилось ни в какие времена. Пожалуй, самая масштабная в истории программа первого периода индустриального домостроения готовилась в послевоенные годы. Строились ДСК, готовились типовые проекты массовой застройки, словом, создавался мощный строительный комплекс для решения масштабной задачи ударного и невиданного по темпам возведения жилья. Чтобы сегодня обеспечить выполнение проекта Доступное жилье гражданам России, нужны не меньшие усилия, причем не только государства, но и частных компаний, да и самих граждан

Впрочем, в Москве не ждут, когда же будет распечатан вожделенный Стабфонд; еще в начале года первый заместитель мэра Москвы, руководитель КАСРР Владимир Ресин сообщил, что власти города приняли решение отдавать приоритет строительству социального жилья в Москве, чтобы затем предоставлять новые квартиры москвичам по различным городским социальным программам. По мнению Ресина, для выполнения этого стратегического решения прежде всего необходимо экономически стимулировать интерес строителей к возведению именно социального жилья. Надо сделать так, чтобы строителям было экономически выгодно строить социальное жилье. Необходимо привести в порядок проектно-сметную документацию, сделать так, чтобы зарплата на стройках была достойной. Причем нововведение не означает, что элитные коммерческие здания в Москве возводиться не будут. Строительство разнообразного жилья в столице будет продолжено, просто приоритет отдадут недорогим типовым проектам.

Наконец в Послании Федеральному Собранию президент разъяснил ситуацию, откуда деньги возьмутся из Стабилизационного фонда. Остается понять, как их будут тратить и на какие именно проекты. Потому что любые деньги, как известно, истратить можно быстро, а потом окажется, что доступнее жилье стало не далеко всем

К 2010 году в Москве в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России будет построено 11,5 млн. кв. метров социального жилья. В 2006 году для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для переселения жителей из сносимых пятиэтажных, ветхих и аварийных жилых домов, а также для предоставления жилых помещений по программе Молодой семье доступное жилье и по другим городским социальным программам направлено 1,87 млн. кв. м общей жилой площади (114,9% к уровню 2005 года). В планах на 2007 год строительство 2,234 млн. кв. метров социального жилья за счет всех источников финансирования и целевых субсидий (119% к уровню 2006 года), в том числе: по программе Молодой семье доступное жилье до 370 тыс. кв. метров, по программе социальной ипотеки до 200 тыс. кв. метров. За счет средств московских банков планируется предоставить 15 тыс. кредитов жителям Москвы на 20% больше, чем в 2006 году. Эти меры, утвержденные правительством города и реализуемые организациями столичного стройкомплекса, позволят улучшить жилищные условия более чем 40,6 тыс. семей москвичей, обеспечить жильем участников Великой Отечественной войны, а также москвичей, имеющих право на внеочередное предоставление квартир, и семьи, имеющие пять и более детей.
Рынок аренды это своего рода младший брат, находящийся в тени более крупного родственника рынка купли-продажи. Там (особенно в новостройках) происходят грандиозные события: титаны бизнеса вкладывают миллиарды в новые проекты, а деловая пресса с восторженным придыханием рассказывает нам об этом.

А главным разработчиком таких проектов является Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Впрочем, типовой вовсе не означает плохой. Напротив, в таких домах все просчитано и проверено много раз, учтено все: оптимальные размеры комнат и других помещений, наличие балкона или лоджии, инженерное обеспечение, оборудование лифтовых холлов и т.д. Вот почему новые серии так нравятся москвичам. Тысячи семей живут в домах серий П-44Т, П-46М, П-ЗМ, разработанных специалистами МНИИТЭП, и тысячи мечтают о таком добротном и современном жилье. В настоящее время в институте ведется разработка новых типовых проектов жилых домов, которые позволят значительно снизить стоимость строительства и обеспечить людей по-настоящему доступным жильем.

Затянувшаяся стабильность
Стабильность это слово используется специалистами чаще всего, когда они описывают состояние рынка. С начала года на нем практически не изменились цены. Так, по данным Марии Жуковой, заместителя директора Управления аренды холдинга Миэль, за первые четыре месяца 2007 года средняя стоимость найма квартир эконом-класса изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подешевели на 1,8%, двухкомнатные подорожали на 0,5%, а трехкомнатные на 3,98%. Риелторы, работающие в менее крупных компаниях, не располагающих могучими аналитическими службами, способными отследить изменения цены в доли процентах, изъясняются проще: цены остались такими, какими и были.

Что может противопоставить этим новостям аренда? Гражданин Букин снял у гражданки Бякиной квартиру, заплатив за это 20 тысяч рублей в месяц? Курам на смех такая информация, и серьезные СМИ презрительно проходят мимо. Но рынок аренды, похоже, только рад своей незаметности: внимание государства ему ни к чему. Избави бог нас пуще всех печалей и барский гнев, и барская любовь (А.С.Грибоедов, Горе от ума, почти 200 лет назад написано)

Во власти разных сил
Из школьного курса физики известно, что тело находится в покое в двух случаях: если на него не действуют вообще никакие силы или если этих сил много, но они уравновешивают друг друга. В данном случае, несомненно, второй вариант на рынок давят с очень многих сторон

Ничего не произошло и в территориальных предпочтениях снимающих: самым дорогим в Москве остается Центральный АО (по данным Миэль, в среднем однокомнатная квартира эконом-класса стоит там $823 в месяц), далее следуют Западный и Юго-Западный округа. Наиболее демократичные Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа, где та же однушка обойдется в среднем в $630-650 в месяц. На двух-, трех- и более комнатные квартиры цены, понятно, повыше, но географическая картинка такая же: впереди Центр, потом западная половина Москвы, за ней восточная.

Другие факторы? Постоянное повышение квартплаты и коммунальных платежей (соответственно, цены растут). Весеннее сезонное увеличение предложения, связанное с тем, что весьма многие москвичи уезжают на теплое время на дачу и стремятся сдать временно свободное городское жилье (цены вниз). Вновь появившиеся разговоры о том, что власти намерены наконец-то заставить собственников квартир платить налоги (рост цен). Случившееся в апреле очередное ужесточение миграционного законодательства, постоянные закрытия в Москве рынков это все сокращает количество снимающих (и снова снижение). И так, похоже, до бесконечности на каждый фактор, тянущий рынок в одну сторону, находится другой прямо противоположный

Первая сила это дороговизна квартир. Автор этих строк уже много раз писал о том, что сдача квартир приносит московским рантье совершенно нищенские доходы, если сравнить их, например, с банковскими депозитами. В прежние годы, со столь печальной реальностью их примирял тот факт, что помимо собственно аренды они получали инвестиционный бонус от постоянного удорожания объекта недвижимости. Но цены на рынке уже почти год стоят (а то и снижаются) и рантье не получают от своих квартир ничего, кроме арендных платежей. Казалось бы, чего проще надо всем массово повысить цены. Но это невозможно: согласно статистическим данным, средняя зарплата работающих в Москве составляет около 30 тысяч рублей. Платить за квартиру более 17-18 тысяч эти люди откажутся, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании Хирш. Они лучше станут снимать комнаты в коммуналках или уедут в Подмосковье.

То, что в России налоги традиционно не платят ни для кого не новость. Что государство постоянно обещает навести порядок тоже. Году примерно в 2003-м возникло предчувствие, что порядок, может быть, и наведут: именно в это время образцово-показательно выпороли Юкос. Но потом стало ясно, что не будет этого в истории с Ходорковским и Ко налоговая дубинка использовалась для передела крупной собственности и расправы с политическими оппонентами. К бабушкам, сдающим квартирку для прибавки к пенсии, это не имеет никакого отношения бабушки могут спать спокойно.

Ружье, которое не стреляет
Эту метафору мы, как все уже поняли, позаимствовали у Чехова он говорил, что если на стене висит ружье, то оно должно когда-нибудь выстрелить. Ружье в данном случае это государство, различные представители которого постоянно сотрясают воздух угрозами добраться, наконец, до арендодателей и заставить их заплатить причитающиеся 13% подоходного налога.

Следует признать, что на сегодня у государства нет реальных рычагов, позволяющих взыскать со сдающих налоги. Нет ни людей (участковые те при своем интересе), ни юридических оснований войти в квартиру. И самое главное невозможно доказать, что проживающий в квартире человек действительно платит за нее, а не пущен в квартиру по доброте душевной хозяина. Высказанное зимой кем-то из фискалов соображение, что человек, проживающий бесплатно, получает доход в натуральном виде и, следовательно, должен заплатить налог это предложение, слов нет, весьма креативно, но Начнем с самого простого: почему налоговики считают, что стоимость однокомнатной квартиры в Москве $650 в месяц? Есть на этот счет закон, инструкция? Ах, вы в газете прочитали? Ну так журналисты все врут, это всем известно

События последнего полугода подтвердили это еще раз со всей наглядностью. Примерно с ноября пошел новый вал заявлений представителей налоговиков, милиции и мэрии о том, что против неплательщиков готовятся очередные крутые меры. И снова пшик на выходе. По словам людей, имеющих отношение, милицейские рейды по подозрительным квартирам прошли, участковые положили в свои карманы по 500 рублей, выпили с арендаторами коньячку и доложили начальству, что снимающие не обнаружены. Потому очередные страшные слова налоговой (в конце мая управление Федеральной налоговой службы по Москве распространило обращение, где говорилось, что В настоящее время в адрес управления поступают письма от бдительных граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в квартирах, которые этим лицам не принадлежат) вызвали в профессиональной среде весьма непочтительный смех. Это крик души налоговиков, так прокомментировал этот текст прессе первый вице-президент компании Бест-Недвижимость Михаил Гороховский.



Главная --> Публикации