Главная --> Публикации --> 99 "нехороших" квартир "подкоп под пушкина" ограничится тоннелем и парковкой «покупатели квартир постепенно излечиваются от «гигантомании» Успехи и перспективы приватизации в россии Чтоб нам так жить!

Мысль, сформулированная в подзаголовке этой публикации, главный вывод второй ежегодной конференции Доступное жилье: новые горизонты, проведенной журналом Эксперт Урал 31 мая в Екатеринбурге. В конференции приняли участие около ста представителей строительных и девелоперских компаний, банков, агентств недвижимости, отраслевых объединений и общественных организаций со всего Урала и из Москвы.

Несмотря на феноменальные темпы роста ипотеки, жилье доступнее не становится из-за не менее феноменальной динамики цен. Шансы разорвать порочный круг появятся, когда будут реализовываться проекты комплексного освоения территории, а затраты на землю и коммуникации снизятся

Не в деньгах счастье
Количество банков, предоставляющих жилищные кредиты, в прошлом году выросло, спектр продуктов расширился. Базовые условия ипотечных кредитов сближаются, но в борьбе за клиентов банки стремятся предложить нестандартный продукт. Так, в 2006м получило распространение ипотечное кредитование без первоначального взноса. Перестало быть экзотикой кредитование первичного (строящегося) жилья. Доля кредитов на долевое строительство в среднем составила около 14%, все банки планируют увеличить ее в 2007 году.

Данные исследования АЦ Эксперт-Урал показывают: объем выданных жилищных кредитов в УралоЗападносибирском регионе вырос в 2006 году в 3,4 раза и на 1 января 2007 года достиг 74,3 млрд рублей. Ипотечные кредиты в этой массе составляют 80%, за 2006 год их совокупная сумма увеличилась в шесть раз. Доля кредитов на жилье в общем объеме кредитования физлиц достигла 12%, прогноз на 2007й 19%. Ипотека стремительно становится массовой. Примечательно, что такой прыти от нее не ожидали и сами банкиры. Прогнозы на 2006 год лидирующих в сегменте банков оказались значительно ниже фактических значений. Уральский банк Сбербанка России, например, перевыполнил план на 4,4 млрд рублей, Запсибкомбанк на 2,8 млрд рублей.

Ставки по ипотечным кредитам, по мнению директора управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России Вячеслава Решетникова, достигли обоснованного минимума, но под воздействием административного ресурса государства могут понизиться и до 9% годовых в рублях. При этом сроки будут небольшими, первоначальный взнос порядка 50%.

Заместитель директора Центра недвижимости Метрополия (Екатеринбург) Сергей Черноскутов считает, что рынок станет развиваться по западному сценарию: сроки кредитования увеличатся, требования к заемщикам снизятся. Объемы ипотеки в 2007 году вырастут, хотя, по прогнозу главного редактора журнала Эксперт-Урал Дмитрия Толмачева, не так резко, как в 2006м, в 1,7 раза. Падение темпов объясняется в основном двумя факторами: вопервых, цены на рынке достигли уровня, при котором большинству потенциальных потребителей квартиры просто не по карману. Во-вторых, спрос становится отложенным: потребители не торопятся с покупкой квартир, ожидая активного ввода жилья и снижения цен в результате реализации нацпроекта.

Очевидно: дальнейшее снижение ставки и увеличение объемов кредитования не принесет вреда, если будет подкрепляться адекватным увеличением предложения жилья на рынке. Но пока, несмотря на все успехи ипотечного кредитования, жилье только недоступнее. Причина превышение спроса над предложением.

На конференции проблема дальнейшего снижения ставки вызвала, пожалуй, самую бурную дискуссию. Одни упирали на то, что ипотека, стимулируя потребительский спрос, и без того нагнетает цены, а снижение ставки еще больше разогреет рынок. Другие указывали: доля ипотечных сделок в общем объеме пока невелика, влияние на цены сильно преувеличено. В частности ведущий юрисконсульт фонда Института экономики города (Москва) Александр Копейкин напомнил: объемы ипотечного кредитования в России мягко говоря скромны по сравнению не только с дальним, но и с ближним зарубежьем. Так, в Казахстане на сегодняшний день выдано приблизительно столько же кредитов, сколько в России, между тем его население в десять раз меньше.

Из потребительского рынок жилья в прошлом году окончательно стал инвестиционным. Жилье с рынка сметали спекулянты, сроки экспозиции квартир в агентствах недвижимости сокращались. Летом, на которое пришелся пик роста цен, до 60% согласованных кредитов в банках не были взяты: потенциальные заемщики так и не смогли найти квартиры для покупки.

Как рассказал заместитель председателя исполнительного комитета Межрегиональной ассоциации Большой Урал (Екатеринбург) Владимир Волков, в 2006 году темпы ввода жилья на территории выросли от 6% в Башкирии до 21,2% в Челябинской области. В пересчете на душу населения это очень мало: от 0,15 метра на человека в Курганской области до 0,46 в Тюменской. Опыт Европы и США свидетельствует: чтобы цены на жилищном рынке стабилизировались, необходимо вводить не меньше метра жилья в год на человека. Не удивительно, что в прошлом году на рынке стабильностью и не пахло. Совокупный рост цен за год составил от 26,9% в Курганской области до 100,7% в Пермском крае. В итоге средний срок накопления на квартиру (отношение рыночной стоимости стандартной двушки площадью 54 кв. метра к совокупному доходу среднестатистической семьи из трех человек с двумя работающими, показывающее, сколько лет потребуется семье, чтобы накопить на квартиру, если больше ни на что не тратить) увеличился во всех регионах Урала и составил от 3,8 года в Свердловской области до 9,5 в Башкирии.

Позитивные тенденции наметились. Определенный оптимизм внушает начало реализации проектов комплексного освоения территории (КОТ). Станислав Придвижкин, управляющий директор крупнейшего из них, района Академический в Екатеринбурге, рассказал: до конца 2008 года планируется ввести 140 тыс. кв. метров недвижимости, в том числе 80 тыс. кв. метров жилья. Всего в районе до 2025 года будет построено около 9 млн кв. метров жилья. Такие объемы не могут не сказаться на рынке.

Ростки позитива
Доступнее жилье в 2006м году не стало это факт. Есть ли надежда на то, что в ближайшем будущем ситуация изменится?

Развитие этих тенденций, вероятно, снизит остроту проблемы доступности жилья, но не решит ее. Следует понимать: в существующих условиях рынка при небольшом количестве игроков, высоких финансовом и административном порогах входа, низкой конкуренции между продавцами жилья инвесторы будут наращивать объемы ввода ровно настолько, чтобы цены не ползли вниз. Никто не будет рубить сук доходности, на котором сидит. Так что максимум, на что мы можем рассчитывать в среднесрочной перспективе, это снижение динамики роста цен. Об остановке, а тем более падении, речи не идет.

Второй обнадеживающий момент приход на рынок новых игроков, в том числе иностранных. Так, в 2006 году проекты в Екатеринбурге и Верхней Пышме (Свердловская область) инициировало ЗАО ЮИТ Уралстрой екатеринбургское представительство крупной финской строительной компании YIT. Как рассказал финансовый директор ЗАО ЮИТ Уралстрой Бюринг Понтус, в планах компании достичь ежегодного объема ввода жилья в 100 тыс. кв. метров в год. По его словам, интерес европейских инвесторов и строителей к российскому и в частности уральскому рынку недвижимости очень высок доходность на нем куда выше, чем, к примеру, на рынке Европы. Поэтому есть все основания ждать новых гостей.

По нашему глубокому убеждению, для повышения доступности жилья власти могли бы сделать больше. Президент Союза предприятий строительной отрасли Челябинской области Леонид Беркович категорически не согласился на конференции с тем, что цены на рынке завышают строители. По его подсчетам, собственно строймонтаж составляет лишь треть в себестоимости жилья. Еще по трети земля и коммуникации, стоимость которых не зависит от строителей. Его подсчеты косвенно подтверждаются и выступлениями других участников. Так, директор производственного направления NASCOR корпорации Перспектива (Пермь) Дмитрий Вараксин представил концепцию малоэтажной застройки на базе канадской каркасной технологии. Комплект быстровозводимого дома будет продаваться со второй половины года по 5,5 тыс. рублей за квадратный метр (без учета монтажа). Казалось бы, вот оно доступное жилье: стометровый дом обходится в 550 тысяч. При нынешнем развитии ипотеки это по силам не только среднему классу, но и молодежи: покупай комплект и возводи дом самостоятельно, чтобы сэкономить на монтаже. Уложиться можно в несколько недель. Но особых восторгов участников конференции презентация не вызвала. Знающие люди понимают: стоимость земли и коммуникаций увеличит цену такого дома в несколько раз.

Где вы, самые заинтересованные?
По мнению Вячеслава Решетникова, главный шаг к повышению доступности жилья хоть как-то регулировать цены на него должно сделать государство. Сегодня в Екатеринбурге себестоимость квадратного метра составляет 25 30 тыс. рублей, а цена доходит до 80 тысяч. Вмешательство в рынок будет оправдано. Впрочем, делать это напрямую вряд ли стоит. Лучше развивать, открывать рынок, чтобы на него активнее выходили новые мощные игроки. Конкурируя, они рано или поздно уронят цены. Как рассказал Станислав Придвижкин, ряд важных действий в этом направлении федеральные власти уже совершили. Так, вышло два постановления правительства. Одно гарантирует субсидирование до 50% ставки по кредитам, взятым инвестором на возведение инженерной инфраструктуры при реализации проектов КОТ. Второе обеспечивает субсидии субъекту федерации и муниципалитету на строительство магистральных дорог, связывающих стройплощадки КОТ с городом. Эти постановления вносят ясность в принципы частногосударственного партнерства, снижают риски, и этим создают предпосылки для того, чтобы к реализации проектов КОТ подключались новые инвесторы.

В отличие от строителей и банкиров чиновники, как муниципальные, так и областные, желания обсуждать проблемы доступного жилья не выказали. Хотя им как раз по должности положено думать о пресловутой доступности. Несмотря на наши многочисленные предложения, конференцию не почтили присутствием ни представители профильных областных министерств, ни комитетов городских администраций. Зла не держим. Надеемся лишь, что в следующем году, когда ЭкспертУрал вновь организует подобную конференцию, люди, ответственные за реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, найдут несколько часов, чтобы обсудить реализацию проекта с теми, кто это жилье строит и кредитует.
Недавняя отмена моратория на приватизацию памятников архитектуры федерального значения вызвала ажиотаж среди инвесторов. Пока, правда, прикупить памятник в собственность еще нельзя: Федеральный закон № 258 снимает ограничения лишь формально, все необходимые подзаконные акты будут готовы не раньше следующего года. Однако готовиться к завоеванию нового перспективного рынка многие начинают уже сегодня.

Возможно ли снизить расходы застройщиков на землю и коммуникации с тем, чтобы это отразилось положительно не на доходах строителей, а на цене жилья? Задача нетривиальная, но мы убеждены: при диалоге бизнеса и власти найти оптимальное решение можно. Проблема в том, что диалога не получается.

Условия аренды оказались неприемлемыми. Было очевидно, что большая часть денег будет поглощена одним только ремонтом усадьбы и надворных строений.
Джеки Даррелл
Звери в моей постели

Самый животрепещущий вопрос на каких условиях разрешат приватизировать или хотя бы брать в долгосрочную аренду загородные усадьбы и особняки. Превратить в доходное предприятие дворец в центре города нетрудно вспомнить хотя бы Андреевский рынок в Санкт-Петербурге, превращенный в торговый комплекс. Усадьба совсем другое дело. Устроить там частную резиденцию вам никто не позволит: все-таки культурное наследие должно принадлежать народу. Но толковых крупных коммерческих проектов раз-два и обчелся.

Но наши чиновники все еще опасаются, что инвесторы не выполнят своих обязательств по сохранению ценных объектов. Мы знаем, какие последствия может иметь приватизация, с горечью заметил руководитель Росохранкультуры Борис Боярсков на последней конференции по сохранению культурного наследия. Печальных примеров, увы, немало. В конце 1990-х Владимир Брынцалов взял в аренду памятник федерального значения имение Никольское-Урюпино. То есть, строго говоря, не федерального, а муниципального: влиятельному предпринимателю удалось протащить постановление о понижении статуса усадьбы. За несколько лет усадьба пришла в упадок и даже один раз горела. На реставрацию теперь требуется не менее $3 млн.

Пока государство не особенно готово идти навстречу частникам. Хотя сегодня даже самые консервативные чиновники признают, что в приватизации архитектурных памятников в принципе нет ничего плохого. Это нормальная практика во всем мире. И не только в благополучных западных странах, где капиталистов уже без особой натяжки можно назвать социально ответственными. Схема нормально работает и в развивающихся странах: например, в той же Индии знаменитый комплекс Тадж-Махал отдан в управление Indian Hotels Company.

Как только все субъекты федерации подадут в Минкультуры и Росимущество перечни федеральных памятников, которые они готовы взять в свою собственность, должно произойти их разграничение на федеральные, региональные и муниципальные. Будет составлен единый реестр объектов с паспортами. Это логично: финансировать регулярную реставрацию всех усадеб страны государство не в состоянии, да и управлять объектом проще, когда он находится в собственности и на территории одного региона.

В 2002 г. Владимир Путин подписал закон № 73 Об объектах культурного наследия народов РФ, в котором четко сказано, что памятники федерального статуса приватизации не подлежат до лучших времен, пока не станет ясно, как их правильно эксплуатировать и защищать. И вот теперь понимание вроде бы появилось.

500 подмосковных исторических усадеб из 700 не сохранили главные здания


Увеличить

Проекты и прожекты
По данным национального фонда Возрождение русской усадьбы, от 8000 до 10 000 усадеб в центральной России находятся в аварийном состоянии, и это еще оптимистическая цифра. В Московской области около 700 зданий-памятников, и только 200 из них с сохранившимися главными домами.

Опрошенные SM эксперты говорят, что после создания реестра инвесторы буквально сорвутся с цепи и начнется массовая приватизация усадеб.

Не менее удручающая картина в регионах. В Тверской области, входящей в Золотое кольцо России, по данным местного комитета по охране историко-культурного наследия, около 30% исторических зданий, то есть 90 объектов, аварийные. Провинциальные памятники еще более незащищенные и заброшенные, нежели московские, жалуется председатель комитета по охране историко-культурного наследия Тверской области Татьяна Туманова. В регионы вообще заманить инвестора нелегко. Хотя найти интересный объект там проще. Из 9500 памятников на тверской земле только 3000 считаются выявленными объектами наследия. Ежегодно в регионе обнаруживается по 100-150 памятников археологии и архитектуры. Казалось бы, бери и пользуйся.

Кроме вышеупомянутой усадьбы Никольское-Урюпино от пожара пострадала усадьба федерального значения Гребнево около города Фрязино. В руины превратилась усадьба Вяземских регионального значения Пущино на Наре в Серпуховском районе. В плачевном состоянии комплекс Марфино, расположившийся близ Дмитровского шоссе.

Впрочем, как выразился президент отельного холдинга Heliopark Group Александр Гусаков, предпринимателей, пришедших на этот рынок, смущают вовсе не вложения, а их возврат. Примеров превращения усадеб и особняков в доходный бизнес в масштабах страны пока маловато.

Но у инвесторов свои проблемы: они хоть и чувствуют себя новыми русскими меценатами, но в придачу к славе хотят еще и гарантий того, что вложенные деньги окупятся. Восстановление памятника может быть очень дорогим. Чтобы завершить, к примеру, реставрацию резиденции Архангельское, по словам президента фонда Возрождение русской усадьбы Виссариона Алявдина, требуется не меньше $10 млн.

Не все существующие инвестиционные проекты можно назвать удачными. Загородные усадьбы первые претенденты на отели или бутик-отели уровня четырех звезд и выше, считает Гусаков, у которого есть подобная гостиница в купеческом доме в Пскове со стоимостью номеров от $250 в сутки. Окупаемость таких проектов в крупных городах может составлять лет восемь. На втором месте проекты музейно-туристических центров, которые зарабатывают деньги на разного рода культурных мероприятиях. Например, в Архангельском весной ежегодно проводится джазовый фестиваль.

В некоторых областях они исчисляются уже десятками, утверждает Алявдин. Среди передовых регионов Ярославская, Костромская, Ивановская области. Тверской регион можно назвать прогрессивным с точки зрения технологий, которые местные власти там постоянно изобретают, вроде программы по возрождению деревянного зодчества.

Группа компаний Конкор, девелопер спортивного парка Яхрома, взяла в аренду дворцовый комплекс федерального значения Знаменское-Раек в Тверской области. Компания собирается создать в усадьбе многофункциональный музейно-гостиничный комплекс. На реконструкцию дворцовой усадьбы понадобится не меньше $15 млн.

Предпринимательским успехом можно назвать городскую усадьбу муниципального значения Дом Плешанова в Ростове Великом, которую около шести лет назад выкупил у города бывший банкир Иван Синюшкин. По его словам, он сразу загорелся идеей создать в этой усадьбе отель: в Ростове всегда был дефицит гостиниц. На одном отеле Синюшкин не остановился и создал с единомышленниками компанию ЮТС-Отель, в планах которой строительство аналогичных отелей в усадьбах Подмосковья, Углича, в Ярославле, Муроме и Твери.

Фонд, возглавляемый Алявдиным, в позапрошлом году приобрел усадьбу регионального значения Воронино в Ярославской области. Организация хочет превратить двухэтажное здание главного дома в музей, туристический центр и гостиницу. На реставрацию планируется потратить около $400 00 На приведение в порядок приусадебного парка уйдет еще минимум $200 00 А еще есть проблема с 4 га земли, прилегающими к усадьбе. Земля неожиданно оказалась в охранной зоне, хотя на момент покупки там не была, рассказывает Алявдин. Эту проблему фонд надеется решить через суд.

В той же Тверской области, в городе Торжке, есть Путевой дворец Екатерины II, который стал пока единственным в России памятником, отданным в доверительное управление. По словам Тумановой, его распорядителем стал трастовый фонд, организованный частными лицами. Эту усадьбу фонд отреставрирует и превратит в туристический центр.

Границы дозволенного
История сделок с усадьбами уходит корнями в докризисные 1990-е гг., когда помимо Никольского-Урюпина в Подмосковье компании ЮКОС была продана усадьба федерального статуса Коралово. Однако полноценный рынок исторической недвижимости начинает формироваться только сейчас. До сих пор для этого просто не было условий: до 2000 г. памятники просто не могли быть объектами купли-продажи.

В 2007 г. усадьба федерального значения Михалково получила премию Культурное наследие, учрежденную фондом Возрождение русской усадьбы и Министерством культуры. Директор ЗАО Михалково Аркадий Шакс в 1995 г., увидев рядом с Головинскими прудами разрушенный дом, собирался арендовать его у города и приспособить под свой бизнес, не подозревая, что Михалково памятник архитектуры. В итоге пришлось заключить охранно-арендный договор на 25 лет с городским управлением охраны памятников и вложить сотни тысяч долларов в восстановление этого сооружения. Усадьба Михалково в XVIII в. принадлежала сначала Дашковым, а потом генерал-аншефу Петру Панину. В советские времена здания были приспособлены под фабричные нужды. За 10 лет Шакс восстановил четыре здания усадьбы в первоначальном виде, пригласив для этого архитектора Бориса Могинова. По охранным обязательствам пришлось восстановить и шесть фланкирующих башен, каждая из которых обошлась в $20 00 На главный дом, который Шакс пока только мечтает возродить, может уйти $300 000-400 00 Чтобы как-то выручить средства на дальнейшую реставрацию, Шакс сначала сдавал помещения отремонтированных домов в субаренду под офисы. Но субаренду в Москве, как известно, отменили. И теперь директор жалуется, что предприятию приходится платить и за аренду памятника около $240 000 в год без каких-либо льгот в счет реставрации. А восстановительные работы надо продолжать. Пока что Шакс называет свой проект крайне убыточным. Но не теряет надежды превратить когда-нибудь Михалково в туристический комплекс.

Алявдин выделяет две категории потенциальных инвесторов. Во-первых, это бизнесмены, уставшие от бесконечного процесса зарабатывания денег и ищущие более изысканного применения своему деловому таланту, предприниматели, желающие взять под опеку памятник ради имиджа. Появились люди, побуждаемые глубоким желанием оставить что-то значительное после себя и приобщиться к ценностям неизменным и бесспорным, говорит Алявдин. Вторая категория предприниматели, чувствующие, что в усадьбах есть реальный экономический интерес. Ведь памятники, подобно любой недвижимости, будут расти в цене.

В стране образуется первичный рынок объектов наследия, и через год-два его становление может завершиться, говорит Виссарион Алявдин. Ключевые игроки молодого рынка это общественные организации, выступающие консультантами, девелоперами и посредниками в сделках, а также потомственные наследники усадеб такие как Ольга Троицкая-Миркович или Михаил Лермонтов, восстанавливающие свои фамильные имения. Ну и конечно, крупные девелоперские компании, такие как Конкор, и аукционные дома.

У инвестора также должна быть возможность проводить в усадьбах коммерчески прибыльные мероприятия и в то же время защищать свой бизнес от посторонних взглядов. Но, как говорит ведущий юрисконсульт фирмы Мегаполис Валерия Таглина, хотя ФЗ № 73 закрепляет право каждого на доступ к объектам культурного наследия, механизм реализации этого права четко не установлен, в законе есть лишь размытая фраза, что условия доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. То есть использование объекта может быть ограничено в пользу неопределенного круга лиц.

Но многое все еще сдерживает инвесторов. Например, до сих пор нет методики оценки культурологической значимости памятников. Потому всегда есть риск занижения их реальной стоимости. Пока ставки устанавливает рынок недвижимости в целом. Самая распространенная форма использования памятников бизнесом в России долгосрочная аренда. Редчайшая из форм доверительное управление. Эксперты считают пример с Путевым дворцом Екатерины II в Торжке уникальным, так как закона о доверительном управлении в сфере наследия нет. Наибольшие перспективы, по общему признанию, за долгосрочной арендой, но при условии, что льготные ставки будут широко практиковаться и что договоры аренды будут прозрачными. Так как собственность на памятники еще не разграничена, не всегда понятно, с кем от государства заключать договор, поясняет Татьяна Туманова. Не способствует развитию бизнеса и отсутствие списка неприкосновенных объектов, которые вообще не должны отдаваться в частные руки. Такой перечень пока в проекте.

Но главное обременение охранное обязательство, предписывающее восстановить памятник в изначальном виде и провести его реставрацию в установленные сроки. Совсем уж неподъемная задача получить в собственность или долгосрочное пользование парковую территорию загородной усадьбы с правом проводить на ней работы. Так как эти территории обычно попадают в охранные зоны, инвестор не имеет права по закону проводить там, например, вырубку деревьев. Не прояснены правила разграничения собственности на памятники ландшафтной архитектуры, прилегающие к усадьбам, как парки, так и пруды.

Инвесторов смущают и ограничения по использованию исторических зданий, прописанные в законе. Все строительные работы здесь ведутся только с разрешения госоргана по охране памятников. Однако в некоторых регионах таких органов пока еще не создали.

Существует программа Евросоюза Твининг, эксперты которой консультируют весь мир, как создать ГЧП и сохранить памятник. Минкультуры РФ пригласило экспертов Твининг в Россию, и теперь они участвуют в трех коммерческих проектах: создании туркомплекса в Ясной Поляне, Национального Лермонтовского центра Середниково и Национального траста, который займется управлением памятниками по всей России.

Быть может, последним толчком перед взрывом рынка станет появление полноценной гарантии права частной собственности с возможностью наследования. Или создание какой-то эффективной формы государственно-частного партнерства (ГЧП). Схема ГЧП проста: бизнес дает деньги и решения, власть прозрачные законы и ресурсы. Например, в той же Индии правительство обеспечивает льготное кредитование проектов, правовое регулирование и рекламную поддержку. В мире популярны ГЧП в виде договоров обслуживания и управления, концессии, частной собственности.

В нашей стране торговая недвижимость была наиболее подготовленным сегментом для привлечения иностранных инвестиций. Cегодня происходит перераспределение средств по другим секторам рынка, - рассуждает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Однако в самой JLL не расценивают снижение инвестиций в европейскую и российскую торговую недвижимость как сложившуюся тенденцию. По мнению директора отдела по привлечению инвестиций в торговую недвижимость Европы Ричарда Блоксама, ситуация вызвана тем, что в четвертом квартале прошлого года данный сектор привлек рекордное количество инвестиций - более 10 млрд евро. Блоксам уверен, что к концу года ситуация исправится и объем инвестиций выйдет на прошлогодний уровень.

Первый квартал текущего года показал спад интереса инвесторов к торговой недвижимости как в европейских странах, так и в России. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), общий объем инвестиций в торговые центры континентальной Европы составил 3,1 млрд евро против 5,8 млрд в первом квартале прошлого года. Инвестиции в Россию в первом квартале составили 238 млн евро вместо 500 млн за аналогичный период 2006 года.

Михаил Гец объясняет ситуацию тем, что западные инвесторы вышли на турецкий рынок гораздо раньше, чем на российский. Что подтверждают и данные Cushman Wakefield, согласно которым в Турции на тысячу жителей приходится уже 37,2 кв. м торговых площадей, в России - 22,1 кв. м., в среднем по Евросоюзу - 176,4 кв. м. Так что у российского ритейла все еще впереди. Сегодня строительство торговой недвижимости в Турции уже на пике, тогда как в нашей стране он придется на 2008-2010 годы, - считает Михаил Гец.
Ярославский район на Северо-Востоке Москвы уникальный: где еще можно ехать по шоссе и видеть буквально в пятидесяти метрах лес? Справа от Ярославского шоссе до самого МКАД тянется национальный парк Лосиный остров. Экология хорошая, поэтому жители, несмотря на устаревший жилищный фонд, не спешат переезжать в другие места. А сам район в скором времени ждут большие перемены.

Впрочем, Россия все равно строит много торговых площадей: по данным JLL, она на втором месте после Германии, где за первый квартал было вложено в ритейл около 1,7 млрд евро. За Россией следуют Франция - 230 млн евро и Бельгия - 162 млн евро. Однако Ричард Блоксам замечает, что в пятерку лидеров может войти Турция: инвестиции в ритейл этой страны за первые три месяца текущего года составили 100 млн евро. При этом темпы роста в Турции в ближайшее время будут выше российских. Всего, по данным консалтинговой компании Cushman Wakefield, в течение 2007-2008 годов в Европе планируется открытие 17 млн кв. м торговых площадей. При этом их прирост в Турции составит 1,65 млн кв. м, тогда как в России всего 1,07 млн.

В декабре 2006 года вышло постановление правительства Москвы № 977-ПП, в котором определены преобразования территории между улицами Малыгина, Егора Абакумова, Ярославским шоссе и Югорским проездом. Под снос из 42 строений попадут 23 это 51,32 тыс. кв. метров. Всего же на освободившейся территории будет возведено 105 тыс. кв. метров нового жилья, из них большая часть пойдет под переселение.

Шагаем от башни
Как рассказал глава управы Ярославского района Александр Найденов, почти половина жилой застройки старый город Бабушкин. Еще в первой половине прошлого века, когда места эти считались Подмосковьем, здесь строили дома для работников метрополитена. Это отразилось и в названиях улиц: Проходчиков, Ротерта, Егора Абакумова... Но настало время отказываться от бабушкинского наследства и начинать глобальную реконструкцию. Сейчас проект разработан по микрорайону 34.

Возможно, именно башня нового кольца ускорила начало реконструкции, ведь удалось договориться с инвесторами высотного комплекса взяться и за другие дома. Микрорайон 32, расположенный напротив 34-го, по правую сторону Ярославского шоссе, ожидает своей очереди. Там будет еще одна башня. Половина домов попадет под реконструкцию, постановление по этой территории выйдет в начале лета.

Именно в этом микрорайоне, на Ярославском шоссе, 121-123 поднимется одна из башен проекта Новое кольцо Москвы. Это будет целый комплекс, включающий и жилые помещения, и офисы. Кроме того, здесь разместятся кафе и магазины, различные социальные службы. В домах вдоль Ярославского шоссе, не подлежащих сносу, будут отселены первые этажи и также переданы под торговые павильоны, объекты службы быта. В 34-м микрорайоне появятся новые рекреационные зоны (озеленение займет шесть гектаров), транспортные развязки и проезды. Вдоль железной дороги, как защитный экран, установят гаражные комплексы. К школе № 1094 будет сделана пристройка на 300 мест, к школе № 1137 на 825 мест.

В непосредственной близости от предполагаемой застройки расположен парк Лосиный остров, поэтому каждый новый объект будет согласовываться с его дирекцией. Это достаточно сложный процесс, уже известно, что дома будут не высотные, а средней этажности. Должны построить и социальные объекты детский сад и школу, а на улице Вешних вод, 6 откроется лыжная школа.

Вешние воды несут...
Идут перемены и в микрорайоне Вешних вод, что также справа от шоссе. Исторически эта земля была государевой, еще с петровских времен на ней располагались арсеналы. Теперь большую площадь, потеснив парк, занимает воинская часть. Но ведомственное жилье недавно передали городу. И на этой территории должно начаться строительство новых домов для военных. Рядом расположен пруд, почищенный и благоустроенный. Это ирригационное сооружение, созданное для сбора окрестных вешних вод, и дало название улице.

Какого цвета асфальт?
Впрочем, арены для занятий спортом появятся и в других микрорайонах. Так, на Ярославском шоссе, 116-118 в следующем году начнут строить ФОК с бассейном, он вошел в городскую программу. Новое место отдыха планируется создать на севере района около МКАД. В 2008 2010 годах отсюда выведут гаражи, приведут в порядок берега речки Ички, откроют теннисные корты и прогулочные зоны.

В этом микрорайоне, на Ярославском шоссе, вл. 26 находится еще один федеральный объект Московский государственный строительный университет. Студенческой республике также принадлежит большая территория. На пустыре, за зданием МГСУ, будут возводиться 10 16-этажные дома, а ближе к парку 8 9-этажные. Всего введут около 60 тыс. кв. метров жилья. К тому же всю территорию университета ожидает масштабное благоустройство. В 2008 году почистят пруд, в который впадает петляющая по Лосиному острову речка Ичка, построят спортивный зал и крытый теннисный корт, бассейн, легкоатлетический манеж и футбольное поле с искусственным покрытием. В мае намечена закладка этого комплекса. Причем все спортивные сооружения, как заметил Александр Найденов, будут доступны и жителям района.

Не обойдет стороной обновление района и мощные промышленные зоны на юге, поскольку в 2008 году намечается строительство Четвертого транспортного кольца на участке от Открытого шоссе до Ярославского. Например, проект по Северянинской промзоне № 52 разрабатывают в НИиПИ Генплана Москвы. Упорядочат проезды, выведут экологически грязные производства, проведут озеленительные работы. На месте автобазы запланировано строительство большого торгово-офисного центра.

Есть и новости культуры. Сейчас завершается строительство культурно-досугового центра на Ярославском шоссе, 122-12 Реконструкция ждет школу искусств имени С. Мамонтова (Ярославское шоссе, 65). Внутреннюю территорию школы накроют стеклянным куполом, под которым, кроме зимнего сада, будет необычный концертный зал с видом на звездное небо.

Прокол под путями
Конечно, главные проблемы района транспортные. Дело в том, что рыжая ветка метро пошла влево, в сторону Свиблова и Медведкова. И для 90 тысяч жителей Ярославского, как и раньше, ближайшей станцией метро остается ВДНХ. Правда, пуск Северянинского путепровода дает возможность подъезжать к станции Ботанический сад, однако, чтобы добраться до нее, надо сначала преодолеть забитую до отказа Ярославку.

Вообще благоустройство идет вдоль всего Ярославского шоссе, которое стало экспериментальной площадкой Доринвеста. Именно здесь проходят апробацию новейшие дорожные технологии. По словам главы управы, неплохо показало себя новое оформление остановок общественного транспорта со специальным цветным резиновым покрытием асфальта и подогревом. Зимой здесь не образуется лед, не скользко, легче чистить. И зона остановок, выделенная цветом, дисциплинирует. А еще возле шоссе разбиты цветники, сделаны габионы обрамления из булыжников.

Намечена и реконструкция самой Ярославки на всем ее протяжении светофорные перекрестки заменят подземными переходами, что сделает шоссе современным. Эта трасса будет соответствовать лучшей в городе четырехуровневой развязке, которая уже работает в месте пересечения Ярославского шоссе с Московской кольцевой автодорогой.

Выручает железная дорога Ярославского направления часть москвичей добирается на работу со станций Лосиноостровская и Лось, которые недавно были реконструированы. Сейчас прорабатываются проекты строительства трассы-дублера Ярославского шоссе вдоль железнодорожной линии. Предлагается сделать два прокола под путями (или эстакады): в районе улицы Менжинского и Малыгинского проезда. При этом на Малыгинском построят транспортную развязку, которая соединит Ярославское шоссе с Осташковским и далее с Алтуфьевским.

Снос жилых домов в Ярославском районе до 2011 года:

На заметку

* Ярославское шоссе, 123, 123А;

* Ярославское шоссе, 121Б, 121В;

* ул. Палехская, 122, корп. 1, 2;

* ул. Лосевская, 3, 14;

* ул. Палехская, 128, 147;

* ул. Палехская, 124, корп. 1, 2;

* Югорский проезд, 16/13.

* ул. Егора Абакумова, 9, 11;



Главная --> Публикации