Главная --> Публикации --> Как расселяют подмосковье Дума разрешит сдавать в аренду муниципальные здания Жилье на вырост Новые проектные разработки для массового жилищного строительства Наследство и наследники

Не следует доверять решение своего квартирного вопроса одному риэлтору

Мы продолжаем тему обмана честных покупателей непорядочными риэлторами и маклерами путем завуалированного искажения документации, начатую в предыдущем материале Совет. Как распознать уловки риэлтора-мошенника...

Просто схемы мошенников, если можно так выразиться, подразделяются на два вида:

Потеря денег как правило всегда соседствует с потерей недвижимой собственности, поскольку последняя в силу ряда обстоятельств не находит нового владельца или теряет его. Так что разделять утрату денег и жилья не имеет смысла.

б) вначале покупатель становиться собственником, а потом узнает, что все потерял.

а) покупатель отдает деньги, но собственником так и не становиться;

Но коль, в прошлой статье мы рассматривали вариант а, теперь поговорим о случае б.

Как вы понимаете разделение афер весьма формальное, а итог один и тот же!

Квартира продается. Новый собственник радуется жизнью, и вдруг к нему являются один из следующих персонажей (как в сказке):

Была квартира ваша, а стала наша!
Избитый случай - возвратившиеся собственники или претенденты на благоприобретенное жилье. Уж сколько раз твердили миру, что проверка юридической чистоты квартиры (остановимся простоты на этом термине, хотя может быть и дом, и земля), особенно при сделках на вторичном рынке - крайне ответственное дело, можно сказать, самое важное. И именно этой проверке необходимо уделять самое пристальное внимание! Но нет, подавляющее большинство проблем и по сей день связано именно с недостаточным изучением сопутствующей на квартиру документации!

Далее список продолжать бессмысленно. Хотя он весьма внушительный, поверьте! Иногда доходит до абсурда: всплывает по нескольку завещаний, оформленных одним числом, отыскиваются никогда не виданные родственники и прочее и прочее.

* - отмотавший срок в прекрасном Калымском крае дядя, когда-то здесь обитавший и лишь временно выписанный;
* - молодой человек с наколкой ВДВ просвечивающей из-под тельняшки, с вопросом, куда вы дели маму?
* - троюродная сестра из Крыжополя, являющаяся единственной родственницей и соответственно наследницей;
* - очнувшийся от запоя и излечившийся враз от алкоголизма племянник, вспомнивший внезапно о скоропостижно скончавшейся тетушке, имевшей квартиру (а почему бы и нет?);
* - бывший муж, который по документам вовсе и не бывший, а в действительности самый настоящий и обретший вновь способность мыслить и качающий права в результате незаконно проведенной приватизации;
* - пышногрудая мать-героиня и одновременно мать-одиночка, работница собеса, до последнего дня ухаживавшая за хозяйкой на правах будущей наследницы (вот и завещание, посмотрите!).

Уважаемые покупатели, не нужно все валить на несовершенство отечественного законодательства (хватит того, что его и так во всех СМИ клеймят). От этого законодательство совершенней не станет!

Все эти лица не просто желают жить в теперь уже вашей квартире, но и имеют на это все права! А вы свою квартиру по большому счету вынуждены либо делить с ними, либо размениваться! Одним словом, вы теряете благоприобретенную собственность.

Единственный верный подход при операции с недвижимостью - включить собственные внимательность и аккуратность!

Не следует полностью доверять решение своего квартирного вопроса одному риэлтору, он, как ни крути, ответственности по существу не несет, поэтому все равно выкрутиться, в отличие от вас.

Все не выявленные сразу претенденты на приобретенное вами жилье - продукт невнимательности и некачественной проверки. Например, в домовой книге указано, что кто-то выписан из квартиры. Необходимо докопаться до причины такого случая. Возможно, выписка носит временный характер: человек ушел в армию, отбыл по месту несения наказания, уехал в длительную экспедицию или командирован на длительный срок и пр. В таком случае очень высока вероятность возвращения этого человека обратно. Выписанный мог скончаться, тогда у него могут быть родственники, которые вправе претендовать на часть своей собственности. Выписанный человек мог и переехать окончательно, но это также вовсе не означает, что он или его родные не могут быть законными наследниками.

Существуют домовые книги, и выписки из них - не тайна за семью печатями, как нам часто пытаются внушить. Существуют соседи, с которыми всегда можно вежливо и по-человечески поговорить. Существуют независимые риэлторы, которые могут осуществить дополнительную проверку. Существуют банки, у которым мы берем ссуду и они всегда проверяют по своим каналам объект вложения выдаваемой вам ссуды (вас же никто не заставляет брать эту ссуду, в последний момент можно и отказаться). Существуют страховые компании, страхующие вашу сделку, осуществляющие титульное страхование - они тоже проверяют страхуемый объект. Существуют органы милиции со своими базами! Существуют, в конце концов, частные детективные агентства! И надо пользоваться любыми удобными для вас существующими возможностями, причем желательно несколькими. Да, надо не стесняться, не отворачиваться, а пользоваться! Чтобы потом не разводить руками и не сидеть у разбитого корыта!

Что касается детей, то наиболее часто всплывают случаи незаконной приватизации жилья. Повзрослевшее дитятко вспоминает, что маменька и папенька не включили его в приватизацию той самой квартиры, где он когда-то скакал на деревянной лошадке и где теперь живут чужие люди Что делать незадачливому человеку, тем более, что жить с родителями ну нет никакой возможности. Вот он и обращается в суд! Но это еще что, представьте, что происходит, когда в суде всплывает информация о до сих пор еще несовершеннолетнем, который не включен в приватизацию. Таких случаев тоже немало. И опекунский совет, и суд будут на стороне обездоленного младенца. В срочном порядке сделку признают недействительной! И тогда начнется!

Особое внимание стоит уделить несовершеннолетним детям, а также недееспособным гражданам. Как известно, в нашей жизни все движется, так что несовершеннолетние становятся совершеннолетними, а недееспособные могут превратиться в дееспособных. Существует также категория временно находящихся в нетрезвом уме и нетвердой памяти, что опять же - только временно!

Имеется еще категория иждивенцев. То есть лиц, живущих за счет других людей. Иждивенцами считаются несовершеннолетние дети, инвалиды, недееспособные граждане и в принципе любой человек, которого признали иждивенцев в силу определенной причины. При этом важно помнить, что иждивенец вправе претендовать на свою часть жилой площади и даже в связи с этим оспаривать официальное завещание.

По поводу недееспособных необходимо помнить, что какими бы маразматиками вы ни считали каких-нибудь старичков, их состояние здоровья может поменяться! Состояние таких больных должен регулярно проверять врач. Признание недееспособности определяется с привлечением специальной врачебной комиссии. Кроме того, через определенный период их дееспособность подтверждается или отрицается. Так что диагноз может быть снят. Существуют временно недееспособные. Каждому недееспособному должен быть назначен опекун! Все это говорит о том, что справка о состоянии здоровья должна быть не просроченной на момент совершения сделки купли-продажи, равно, как и срок действия опекуна. В противном случае есть высокие шансы признание сделки недействительной.

Существует еще много вариантов обмана, подстроенных ситуаций, коварных ловушек. Мы, разумеется, будем рассматривать их и дальше. Но, хочется надеяться, что все-таки в дальнейшем печальных случаев при сделках с жильем будет меньше, и о мошенничестве можно будет рассказывать реже.
О том, как будет выглядеть подземная Москва, раздвинутся ли границы города, что появится на крышах домов и в музее, который создадут в одной из хрущевок в интервью российскому агентству международной информации РИА Новости рассказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции столицы Владимир Ресин.

Соответственно, перед тем, как подписывать договор купли-продажи необходимо проверить все возможные варианты о имеющихся и потенциально заинтересованных в приобретаемом вами жилье родственниках, недееспособных и иждивенцах! В ряде случаев приходится получать расписки от некоторых из них (желательно их нотариально заверять), где черным по белому будет написано, что имущественных претензий в связи с куплей-продажей жилья не имеется!

- Я думаю, что и через 20 лет Москва останется со своим собственным архитектурным лицом, не похожим на другие города мира. Несмотря на ту шумиху, которая поднимается определенными кругами, Москва, конечно, сохранит свой исторический облик. Сейчас многое для этого делается: восстанавливаются исторические памятники, новые - принимаются под охрану, ведутся масштабные реставрационные работы. Такие примеры как Манеж, Царицыно, Путевой дворец убедительно говорят об этом. Но в то же время, сохраняя свою историческую уникальность, российская столица постепенно будет становиться более комфортной, более удобной для проживания, для работы, туристов. Для этого сейчас делается все.

- Владимир Иосифович, недавно правительство Москвы обсуждало стратегию развития города до 2025 года. А какой Вы видите столицу через 20 лет?

- Несомненно, потому что Москва не только исторический город, но и крупный экономический центр, который не может остановиться в своем развитии. В недалеком будущем в нашем городе, по сути, появится еще одна Москва - подземная. Это неизбежная тенденция. Во всех мегаполисах мира рано или поздно начинают осваивать подземное пространство. В Канаде, например, можно не одевая пальто, выйти из дома и через подземное пространство попасть на работу, в магазин, кафе, кинотеатр, куда угодно. И в Москве такое явление не за горами.

- И все же появятся ли в Москве будущего какие-то черты, которые будут кардинально отличать ее от сегодняшнего города?

В ближайшее время мы начнем осваивать подземное пространство на Пушкинской площади, Ленинградке, Новом Арбате. В этих местах появятся не только транспортные развязки, тоннели и автостоянки, но и подземные торговые центры, кинотеатры, кафе.

Освоение подземного пространства привлекательно еще и тем, что не отражается на наземном облике города. Такие примеры в Москве уже есть, взять хотя бы Манежную площадь, подземные этажи которой полны людей.

- А насколько безопасно подземное строительство для уже существующих зданий, в том числе архитектурных памятников?

Кстати говоря, мы по-прежнему отстаем от Европы, не говоря уже об Америке, по количеству торговых объектов. Поэтому создание новых магазинов под землей - это важная часть концепции освоения подземного пространства города.

- Приживется ли в Москве высотное строительство?

- Абсолютно безопасно. Прежде чем начать что-нибудь строить под землей специалисты по несколько раз все рассчитывают и просчитывают.

Но, как сказал Юрий Лужков, ни одно высотное здание не будет располагаться в историческом центре Москвы. Большинство из них будет строиться вблизи четвертого транспортного кольца.

- Безусловно, Москва будет расти вверх, и это тоже станет приметой нового облика города. Московские строители плотно сотрудничают со своими коллегами из Японии, США и другими странами, которые имеют большой опыт высотного строительства. Перспективы здесь огромные.

- Некоторые иностранные компании уже не раз предлагали проекты освоения московских крыш: озеленение, всевозможные кафе и даже вертолетные площадки. Как Вы относитесь к таким идеям?

Предвосхищая Ваш вопрос о безопасности, сразу скажу - в Москве приняты все меры, которые необходимы для эксплуатации высотных зданий.

Но особенность таких проектов состоит в том, что каждый из них должен рассматриваться индивидуально и очень тщательно. Прежде чем приступить к освоению той или иной крыши надо внимательно изучить технические возможности дома, определить, как проводить реконструкцию, чтобы не нарушить комфортное проживание жителей.

- Ничего принципиально нового в подобных предложениях нет. Во многих странах крыши домов приспособлены под самые разнообразные цели, активно используются и приносят доходы. У нас тоже есть такие проекты.

Думаю, что уже в ближайшем будущем в Москве можно будет увидеть подобные проекты.

Если технические параметры здания позволяют, проект рентабелен и полезен городу, то почему крышу не привести в порядок? Это только украсит столицу.

- Речь идет не о том, чтобы полностью отказаться от строительства коммерческих домов. В условиях рынка и бурного развития Москвы как экономического центра страны - это неправильно, да и не реально. Другое дело, что необходимо уделять больше внимания социальному жилью: строительству квартир для очередников, молодых семей, реконструкции аварийных и ветхих домов.

- Последнее время пошли разговоры о том, что городское правительство намерено сократить объемы строительства коммерческого жилья в Москве. Это правда?

Даже если в ближайшие годы никаких конкурсов больше не проводить, а просто достроить то, что уже в работе - получится примерно 25 млн. кв. метров коммерческого жилья. А это примерно пять годовых планов общего строительства жилья, как социального, так и коммерческого. Поэтому социальное жилье будем строить, а коммерческое - достраивать.

Сегодня сложилась ситуация, когда коммерческое жилье имеет очень большой задел.

- Решение о создание такого музея уже принято и, на мой взгляд, это очень интересная идея. Как бы не относиться сейчас к хрущобам для своего времени они были новым технологическим решением, которое позволило в короткие сроки предоставить людям, пусть совсем маленькие, но отдельные квартиры. И мне кажется, будущим поколениям будет интересно посмотреть, какое жилье было актуальным в середине 20-го века - с пятиметровой кухней и крохотным санузлом - и сравнить его с новыми квартирами.

- С карты Москвы постепенно исчезают технически и морально устаревшие хрущевки, но, говорят, один из таких домов сохранят как музей?

- В 2009 году в Москве планируется снести все пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. А что будет с другими сериями хрущевок?

Пока нет точного адреса, по которому появится этот музей. Но у нас еще есть из чего выбрать и, думаю, совсем скоро мы определимся какая из пятиэтажек станет музейным экспонатом.

Но мы не остановимся, конечно, на этом. В городе большое количество хрущоб более поздней постройки, однако, они не на много лучше тех, которые мы сносим. И людям там живется не очень комфортно.

- Вся программа по сносу самых первых пятиэтажек будет закончена в 2009 году. Ну, немножко, может быть останется до 2010 года. В двух префектурах - Южной и Центральной - снос первых индустриальных серий уже закончили.

- Хрущевки простояли всего несколько десятилетий. А на какой срок рассчитаны современные муниципальные дома, которые в народе уже называют лужковками?

От точечной застройки мы в городе уже почти отказались. Будущее строительство будет основано на комплексном освоении микрорайнов, в том числе и строительстве современных домов на месте кварталов, которые сейчас заняты пятиэтажными домами разных серий. Уже разработаны проекты планировок целого ряда районов, по некоторым уже проведены конкурсы, определены инвесторы, застройщики.

- Рассматривает ли правительство Москвы вариант покупки земли в Подмосковье под жилищное строительство?

- Сейчас мы строим очень хорошие дома под муниципальное жилье. Они простоят сотни лет. Думаю, что москвичи оценили и современную удобную планировку квартир. Но время не стоит на месте. Появляются и внедряются более современные материалы и технологии строительства, которые позволяют архитекторам воплощать в жизнь новые, более сложные и комфортные проекты, в том числе, и для домов, строящихся по социальным программам.

Москва, 2 мая 2007 В первом квартале 2007 года общий объем инвестиций в торговую недвижимость континентальной Европы составил 3,1 миллиардов евро, при этом в первом квартале 2006 года объем инвестиций составлял 5,8 миллиардов евро.

- Все - Москва больше расширяться не будет. Что касается покупки земли, то сам город покупать ее не намерен. А вот многие инвестиционные компании уже покупают землю в Московской области и строят там жилье, в том числе и для москвичей. Только в этом году на землях Подмосковья московскими компаниями будет построено около одного млн. кв. метров жилья.

Германия являлась самым активным рынком, в страну было инвестировано более половины всех инвестиций первого квартала 2007 года. Объем инвестиций в Германию в размере 1,7 миллиардов евро несколько превысил данные 2006 года. Можно отметить 2 знаменательные сделки: покупка акций распределительного центра стоимостью 240 миллионов евро компанией Garigal и продажа компанией Multi Development объекта Luisencaree в Висбадене частному ирландскому инвестору Доналу О’Махони за 160 миллионов евро.

Ричард Блоксам, директор отдела по привлечению инвестиций в торговую недвижимость Европы, Jones Lang LaSalle: Объем инвестиций в первом квартале 2007 года снизился по сравнению с данным периодом прошлого года, но мы не расцениваем это как тенденцию. Мы полагаем, что рекордный объем инвестиций в четвертом квартале 2006 года более 10 миллиардов евро, является причиной некоторого занижения темпов инвестиций в первом квартале текущего года. Мы наблюдаем большой интерес со стороны инвесторов к торговой недвижимости и ожидаем объем инвестиций в 2007 году не меньший, чем в 2006.

Торговые центры остаются основным интересом для инвесторов, более 60% из 1,5 миллионов евро, инвестированных в торговые центры было потрачено в Германии, России и Италии. Другие 1, 1 миллиона евро инвестировано в распределительные центры и ритейл парки, в основном в Германии, Франции и Бельгии, 468 миллионов евро - в супермаркеты в Германии и России, и еще 38 миллионов евро - в аутлеты.

Россия была вторым по размеру рынком в первом квартале с объемом инвестиций в 238 миллионов евро, за ней следует Франция (230 миллионов евро) и Бельгия (162 миллиона евро). Турция также остается высокоактивным рынком с приблизительным объемом инвестиций в 100 миллионов евро в первом квартале, если все предполагающиеся сделки на еще 100 миллионов евро будут выполнены, то Турция войдет в первую пятерку.

Общий объем инвестиций в торговую недвижимость

Британские инвесторы остаются главными покупателями в Европе, за ними числится 28% сделок. За ними следуют Европейские фонды, потратившие более 550 миллионов евро в основном на западные европейские торговые центры.

Объем инвестиций в торговую недвижимость по странам




В ряду приоритетных национальных проектов обеспечение россиян комфортным жильем остается одним из главных. И это понятно: решение жилищного вопроса во все времена было показателем социального благополучия страны. А если' учесть, что сегодня и здесь худо-бедно работают рыночные механизмы, становится понятной заинтересованность государства и общества в прозрачных, недвусмысленных и стабильных правилах игры. Безвозмездные субсидии на строительство и. приобретение жилья - еще одна возможность решения жилищных проблем москвичей. Как и кто может получать такие субсидии? Насколько реально это для простых смертных и как город готов к такой работе - об этом по просьбе редакции рассказывает первый заместитель префекта Восточного административного округа Андрей АЛЕКСЕЕВ



- Нет, и очередники имеют право на получение таких субсидий. Напомню, что в 2007 году получают квартиры очередники; вставшие на очередь в 1987 году. Однако они могут ускорить получение жилья, используя безвозмездные жилищные субсидии. Получив бюджетную субсидию на строительство или приобретение жилья, очередник самостоятельно, по своему усмотрению, на рынке жилья может выбрать квартиру в определенном районе, конкретной планировки и соответствующего метража, категорию дома. Кроме того, можно выбрать и разное по стоимости жилье: в Москве - подороже, в Подмосковье - подешевле.

- Андрей Александрович, могут ли рассчитывать на безвозмездную субсидию очередники? Или для них этот вариант останется закрытым?

- В целях оказания помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Государственной целевой программой Жилище правительство Российской Федерации утвердило постановлением № 1278 от 10 декабря 1993 года Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. После выхода в свет этого постановления правительство Москвы разработало ряд документов, в соответствии с которыми и была создана правовая база для этой работы. Изначально городом выделялась конкретная жилая площадь для реализации с учетом субсидий. По желанию очередников указанная площадь оформлялась либо по договорам купли-продажи, либо по договорам социального найма.

- А когда впервые семьи москвичей-очередников смогли воспользоваться безвозмездной субсидией и приобрести жилье с помощью города?

- Да, за более чем десятилетний срок работы с субсидиями полностью отработан механизм их предоставления и перечисления. Для оказания помощи очередникам в оформлении документов, подборе жилой площади на рынке жилья, проверки надежности застройщиков, реализующих жилую площадь, создано ГУП города Москвы Агентство по реализации жилищного займа и субсидий/

- Механизм получения таких субсидий можно считать полностью отработанным?

- Сегодня очереднику, пожелавшему воспользоваться жилищной субсидией, необходимо обратиться в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда своего округа с заявлением и стандартным пакетом жилищных документов. Управление подготовит все необходимые документы для ГУП города Москвы Агентство по реализации жилищного займа и субсидий и выдаст свидетельство на выделение денежных средств для приобретения жилья. Агентство поможет очереднику открыть именной блокированный счет в Банке Москвы, на который и будет перечислена субсидия из бюджета города.

- Куда могут обратиться очередники для получения жилищной субсидии?

- Разумеется, есть. Размер жилищной субсидии, выделяемой городом, зависит от нормы предоставления площади жилого помещения для семьи данной численности, средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения, устанавливаемой ежеквартально межведомственной комиссией, и количества полных лет, прошедших после постановки на учет. Максимальный процент от нормативной стоимости жилого помещения составляет на сегодняшний день 70 процентов. Это для граждан, состоящих на учете по общей очереди 10 и более лет, и для льготников - 5 лет. Стоимость 1 кв. м. 85 196 рублей на II квартал текущего года (70 процентов 59 637, 72 руб.)

- А от чего зависит размер жилищной субсидии? Есть какие-то конкретные критерии при его определении?

- Тем не менее, на эти деньги можно купить вполне достойное жилье в ближнем Подмосковье, в городах с развитой инфраструктурой и более здоровой экологией. Стоимость 1 кв. м в Балашихе составляет сейчас 47 288 рублей, в Люберцах - 51 657, в Подольске -66 61 Как видите, цены здесь значительно отличаются от московских, и люди вполне могут таким образом улучшать свои жилищные условия. Особенно это касается граждан, проживающих в многочисленных общежитиях, не отвечающих никаким санитарным нормам, давно брошенных предприятиями, их заселившими.

- Получается немалая сумма, хотя на покупку квартиры в Москве, конечно, недостаточная

- Им можно посоветовать особенно внимательно отнестись к возможности получения субсидии. В связи с большим дефицитом жилой площади город не имеет возможности предоставлять несколько квартир на одну семью (хотя и выросшую или распавшуюся). Поэтому необходимо использовать возможность получения субсидии и заранее решить вопрос отселения части семьи.

- А что делать семьям, претендующим на предоставление нескольких квартир для расселения, если, скажем, речь идет о бывших супругах или взрослых детях?

- Несомненно. Очередникам, имеющим стабильный доход, можно посоветовать в дополнение к субсидии воспользоваться ипотечным кредитом, полученным в банке. Поскольку разница между стоимостью квартиры и выделенной субсидией невелика, то и размер кредита, а значит, и проценты по нему будут невелики. Налоговым кодексом определен имущественный вычет в связи с покупкой жилой недвижимости. При этом право на вычет в связи с приобретением жилой недвижимости имеют физические лица, выплачивающие подоходный налог. В результате применения вычета очередник может реально получить из бюджета на свой счет 130 000 рублей и 13 процентов от суммы оплаченных процентов по кредиту.

- Будет ли здесь работать система ипотечного кредитования?

- Это вполне реально. И это тоже аргумент в пользу использования жилищной субсидии с целью ускорения улучшения жилищных условий. Напомню, что правительством Москвы взят курс на сокращение сроков ожидания очередников до 10 лет. Этот рубеж должен быть достигнут к 2010 году. В связи с этим очередники, вставшие на учет после 2000 года, не будут обеспечиваться ни по каким программам. Пока исключение составляют только те, кто решил воспользоваться безвозмездными жилищными субсидиями для улучшения своих жилищных условий. В любом случае такая жилищная субсидия имеет огромное значение для реализации жилищных программ в Москве, и мы в Восточном административном округе делаем все для того, чтобы наши жители могли воспользоваться такой возможностью и улучшали свои жилищные условия. Социальная направленность этой программы очевидна, а значит, и относится к числу программ, на которые и городские, и окружные власти обращали и будут обращать особое внимание.

- Андрей Александрович, насколько реальны рассуждения о том, что система жилищных субсидий сможет достаточно быстро разгрузить очереди на получение жилья в столице?



Главная --> Публикации