Главная --> Публикации --> Выхинский узел Наймодатели, дружите с соседями Долгострой на аминьевском шоссе наконец продали Особенности приобретения недвижимости в дубае Как расселяют подмосковье

Все это привело к тому, что в наступившем году развитие ипотеки также заморозилось. Еще в 2005 г аналитики предрекали этому рынку рост на 100-200 проц по крайней мере в течение нескольких лет, а в 2006 г рынок, по ряду оценок, вырос вдвое. Сейчас все изменилось. Растет только объем выданных ипотечных кредитов из-за подорожания. А их количество осталось прежним, а то и снизилось.

Рынок жилья сегодня эксперты характеризуют словом замороженный. Особенно это касается Москвы, где основные черты замороженности проявляются максимально отчетливо. Ликвидного предложения в избытке, а вот платежеспособный спрос как-то снизился. Дело, конечно, в ценах, которые уже давно стали недоступными даже для обеспеченных по российским меркам жителей столицы. Этот фактор затормозил и развитие ипотеки. По оценке экспертов, обычная хорошая двухкомнатная квартира в столице без первоначального взноса или с минимальным взносом для среднего класса уже недоступна. Кредит на такое жилье не в состоянии взять даже те, кто зарабатывает немалые деньги от 2 до 5 тыс долл на человека в месяц. Что уж говорить о большинстве, которому такие зарплаты только снятся.

В том, что это изменение наступит, сомнений практически нет. О снижении до 9, а то и 7 проц /в валюте/ в своих рекламных объявлениях пишут многие кредитные организации. Так, Банк Москвы месяц назад опубликовал условия выдачи ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах. Кредиты выдаются в зависимости от срока кредитования и формы подтверждения дохода в швейцарских франках по ставкам 7,0-8,9 проц годовых, по кредитам в японских иенах ставки составляют от 6,5 до 8,1 проц годовых.

Изменить этот неблагоприятный для ипотеки тренд, по мнению специалистов, способно снижение ипотечных ставок до принятого во всем мире среднего уровня в 6-7 проц. Уже 8-проц уровень ставки расширит покупательский спрос, частично восстановив его на прежнем уровне. Это даст возможность вновь рассматривать ипотеку как способ улучшения жилищных условий среднему классу тому, что сейчас оказался выброшенным из рынка. Надо выходить на уровень кредитных ставок 6-8 проц, чтобы не было страшно заимствовать деньги на будущее, - заявил еще в конце прошлого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Неудивительно, что многие потенциальные покупатели не спешат совершать сделку прямо сейчас и выжидают изменения ситуации.

Это предложение звучит несколько необычно. Дело в том, что сегодня покупка жилья на стадии строительства расценивается банками как наиболее рискованная. Ставки кредитов в этом случае составляют 12-14 проц годовых, отметил председатель совета директоров ЗАО СУ-155 Михаил Балакин. По его мнению, столь существенное снижение стоимости входного билета на рынок жилья позволит приобрести квартиры максимально широкому кругу граждан. Основной упор делается на жилье эконом-класса: по мнению М.Балакина, как раз такое обычно покупается по ипотеке.

В полном соответствии с этим трендом о своем новом предложении на рынке ипотеки сегодня объявили московские строители группа компаний СУ-155 и Независимый строительный банк. Суть их нового ипотечного тарифа состоит в том, что под 8 проц в рублях предлагается взять кредит в инвестиционный период строительства жилья /от момента котлована до момента заключения договора купли-продажи/. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель может получить кредит на оставшуюся сумму по актуальным на тот момент рыночным ставкам.

Что касается дополнительных комиссий, то затраты по ним не превысят 0,5 проц от суммы кредита, выплачиваемых единовременно. Разумеется, оплатить придется и страховку обычную для ипотечного кредитования. Напомним, это страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование имущества, то есть самой квартиры, и страхование титула, защищающее от риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности. Условия кредита достаточно стандартные: банк готов принимать и тех, кто имеет так называемые серые зарплаты, и не требует поручителя /если только сумма кредита не слишком велика для дохода заемщика/. Кредит под 8 проц могут получить все, кто прошел стандартную процедуру андеррайтинга.

Льгота, как уже было сказано, предлагается на наиболее сложный и затратный для клиента инвестиционный период. Ведь именно на этом этапе нужно выплатить многочисленные комиссии по кредиту, начать ремонт Учитывая, что сегодня средний размер кредита составляет порядка 100 тыс долл, разница между 14 и 8 проц годовых представляется существенной. Экономия, по словам начальника финансового отдела Коммандитного товарищества СУ-155 и К Юлии Яковенко, может составить порядка 300 тыс руб. Такая процентная ставка действует до момента подписания договора купли-продажи, в среднем это два-три года, затем банк предложит клиенту кредит на оставшуюся сумму в соответствии с рыночными ценами на тот момент времени. Причем банк не ставит целью удержать выгодного клиента у себя. При желании тот может выбрать для дальнейшего кредитования остатка суммы другое кредитное учреждение. Никаких ограничений или штрафов за это не планируется. Срок кредита 15 лет. Правда, наши граждане стараются погасить кредит как можно раньше. Если, как это обычно бывает, средний срок кредита составит 5-7 лет, то платить 2-3 года из них по ставке 8 проц вполне неплохо, полагает Ю.Яковенко.

Участники мероприятия пообещали, что квартир хватит на всех. Даже если принять во внимание увеличение объемов муниципального строительства. Ведь существуют еще проекты по расселению пятиэтажек с учетом пока нетронутых серий их хватит ориентировочно до 2020 г. Также М.Балакин пообещал, что в виде исключения программа кредит под 8 проц годовых может быть применена и к жилью бизнес-класса. Это довольно актуально: ведь, как известно, немало и тех, кто с помощью ипотеки желает улучшить качество своего жилья. И нацеливаются такие люди, в качестве первоначального взноса могущие предложить уже имеющееся жилье, именно на квартиры бизнес-класса, и в меньшей степени на эконом.

Под эту программу банк привлек деньги западных кредиторов, в том числе, синдицированные кредиты, рассказали участники пресс-конференции, не вдаваясь в дальнейшие подробности. Названия кредиторов не были раскрыты. Отмечено было лишь то, что свою заинтересованность в проекте высказали крупные российские банки. Так что в дальнейшем возможно и их участие.

Что ж, тенденция очевидна. В погоне за клиентом, стремящимся переждать заморозку рынка и не обладающим достаточными средствами, чтобы выплачивать ипотеку по нынешним ценам, участники рынка начинают снижать ставки. Правда, особого эффекта от этого снижения ждать не стоит: по мнению многих экспертов, все, кто хотели приобрести жилье по ипотеке, сделали это на пике. Оставшиеся упорно ждут снижения цен, несмотря на то, что аналитики рынка предсказывают осенью новый рост. Угас также интерес инвесторов к ипотеке. Роста на 100 проц в год больше нет и вряд ли будет, а аренда приносит лишь 3-4 проц годовых, что не отбивает затрат. Так что в подобных акциях велика доля самопиара. И, может быть, задела на будущее. Разморозить рынок в один момент они не способны.
Президент России Владимир Путин и мэр Москвы Юрий Лужков посетили вчера московский экспериментальный жилой район, где уже несколько лет ведется малоэтажное строительство.

В случае удачи, СУ-155 и их банк-партнер намерены снизить ставки до 8 проц годовых и по основной программе ипотеки. Аналогичные программы могут предложить и другие застройщики, если их, по выражению М.Балакина, жаба не задушит. В частности, по его мнению, подобные предложения в скором времени могут появиться у конкурентов - ПИК и ДСК-1.

Главная особенность района Куркино - необычная для столицы архитектура и большое количество зеленых насаждений. Как рассказал журналистам префект Северо-Западного округа Москвы, в котором находится Куркино, Виктор Козлов, если по столице средний показатель зеленых насаждений - 19 квадратных метров на человека, то в Куркине - 105 квадратных метров. Плотность застройки в Куркине в два раза ниже, чем в среднем по Москве - 7,5 тысячи квадратных метров на гектар (в среднем по Москве - 15 тысяч квадратных метров).

До прибытия Владимира Путина столичный градоначальник пообщался с жителями района, собравшимися у школы, поинтересовался проблемами куркинцев. Местные жители обратили внимание мэра на то, что не во всех домах района пока есть телефоны.

В Куркине полностью создана вся необходимая инфраструктура. Уже построены четыре из шести запланированных школ и 10 из 12 детских садов. В районе полностью решена проблема парковки автомобилей. Жилье строится из расчета на одну квартиру - одно место для парковки автомобиля. В Куркине, по заверениям строителей, нет ни одной ракушки.

Строительство экспериментального жилого района началось в 2000 году. Над его планировкой работали 25 проектных институтов. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра жилья в этом районе 74 тысячи рублей. По словам Козлова, на первом этапе строительства 1 квадратный метр жилья в Куркине стоил от 600 до 800 долларов, на вторичном рынке эти квартиры сегодня, по оценке Козлова, продаются по четыре и более тысяч долларов за квадратный метр.

К слову, в Куркине построены несколько так называемых теплых домов, более экономичных. Эти дома имеют теплосопротивление 6 кВт/часов на 1 квадратный метр по сравнению с 2 кВт/часами в обычных домах. Таким образом, мы получили трехкратное снижение теплозатрат, а жители этих домов будут получать дотации, - сказал мэр.

Позже, уже в штабе строительства, Юрий Лужков рассказал президенту страны, что в Куркине не будет центральной тепломагистрали. Вместо нее мы имеем около 40 точек теплоснабжения. Благодаря этому нам не пришлось делать больших магистралей и удалось прилично сэкономить, - сказал Лужков.

Оказавшись в Куркине, первым делом президент России Владимир Путин осмотрел одно из учебных заведений, которое называется Центр образования Школа здоровья. Особый акцент там сделан на здоровье детей.

Юрий Лужков отметил также, что в ближайшее время в этом районе планируется построить большой православный храм, спорткомплекс, проектирование которого завершается. Кроме того, к имеющимся 3 тысячам машино-мест в гаражах планируется построить еще гаражей на 3,5 тысячи мест.

В свою очередь президент остроумно поинтересовался у директора, не мучают ли здесь детей с утра до утра. Директор пояснила, что хотя дети находятся в школе до 18.00, значительную часть этого времени они тратят не на уроки, а на занятия спортом и оздоровительные процедуры. Мэр Москвы Юрий Лужков подчеркнул, что школа, которую показывают президенту, лучшая не только по материальной базе, но и по учебному процессу: ее выпускники практически все поступают в вузы.

По словам директора школы Галины Пискаревой, при строительстве здесь ставилась задача не только учить, но и оздоравливать школьников. В школе есть бассейн, соляная пещера для детей с заболеваниями легких и еще 18 различных оздоровительных систем. Дети перед поступлением в эту школу проходят медицинское тестирование. Уроки физкультуры - три раза в неделю. Один из них - плавание. После 16.00 бассейн в школе могут посещать ребята из окрестных домов. Здесь уже занимаются 1600 детей.

Касаясь вопроса обманутых соинвесторов строительства жилья в Москве, Юрий Лужков заявил Владимиру Путину, что эта проблема будет в основном решена в будущем году. В 2008 году мы в основном закончим передачу квартир - именно квартир, а не компенсаций - обманутым дольщикам, - заявил Юрий Лужков.

После осмотра школы президентский кортеж совершил поездку по району Куркино, чтобы глава государства смог посмотреть, что представляет собой этот малоэтажный экспериментальный комплекс.

Заслушав рассказ Юрия Лужкова о достоинствах экспериментального района Куркино, Владимир Путин напомнил, что здесь должно жить около 40 тысяч человек, а сейчас - только половина. Президент также подчеркнул, что, кроме успехов, в городе есть и проблемы. Вы о них знаете. Я имею в виду обманутых вкладчиков. Надеюсь, что Ваше внимание к этой проблеме не будет ослабевать в ближайшее время, - сказал президент РФ мэру Москвы.

Он также подчеркнул, что столичные власти уделяют большое внимание строительству жилья для молодых семей. По словам Лужкова, молодым семьям предоставляются различные льготы, в частности, с рождением первого ребенка на 10 процентов сразу же снижается размер выплат за жилье. Кроме того, молодая семья получает рассрочку по выплатам на 20 - 25 лет.

В завершение посещения московского экспериментального жилого района Куркино Владимир Путин выразил восхищение им. Сказать, что мне понравилось то, что я увидел, - мало. Очень понравилось, - сказал президент. По его оценке, комплекс не только не хуже того, что он видел в европейских мегаполисах, а по многим показателям и лучше.

Кроме того, сказал Владимир Путин, есть и другие проблемы вокруг, на которых (столичным властям) нужно сосредоточить внимание. Хотелось бы, чтобы они решались так же эффективно, как это делается в Куркине, - добавил Путин. Думаю, что сначала Вы подойдете к решению этих проблем, потом и поговорим о смене Вашего рода деятельности, но чуть позднее. Ладно? - обратился президент к мэру Москвы.

Если верить оглашенной статистике, количество нелегальных мигрантов в городе сокращается. Если в прошлом году на одного официально оформленного гастарбайтера приходилось девять нелегалов, то сейчас это соотношение составляет один к двум-трем. Однако выделенная Москве на 2007 год квота на привлечение 750 тыс. иностранцев пока не использована и наполовину. По словам председателя комитета межрегиональных связей и национальной политики города Алексея Александрова, разрешение на работу в столичном мегаполисе получили 300 тыс. человек. И это вовсе не гарантирует, что все они работают легально, ведь подтверждение о трудоустройстве от работодателей поступило только на 100 тыс. приезжих. Правда, чиновники сами признают, что созданная система заявки на получение квот на гастарбайтеров только отпугивает предпринимателей. Работодателю, по словам г-на Александрова, приходится заполнять 39 граф, чем он себя засвечивает перед различными надзорными структурами.

И без того робкая критика новой федеральной миграционной политики московскими чиновниками, сетовавшими на рост дефицита трудовых ресурсов в столице, похоже, отныне и вовсе сойдет на нет. Вчера на очередном заседании столичного правительства, которое рассматривало городскую миграционную программу на 2008--2010 годы, мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что мегаполису необходимо в три раза снизить квоты на гастарбайтеров и сделать ставку на подготовку собственных трудовых ресурсов. В патриотическом запале градоначальник не пожалел даже своего многолетнего соратника, главу стройкомплекса Владимира Ресина, упрекнув того в использовании мигрантов не во благо, а во зло стройкомплексу.

К тому же, судя по репликам чиновников, традиционно обратившихся к милицейской и санитарной статистике, доказывающей, что более 40% преступлений в столице совершается приезжими, основную массу которых составляют трудовые мигранты из стран СНГ, а 13% гастарбайтеров привозят в Москву опасные заболевания, рецепты решения кадровых проблем в мэрии ищут отнюдь не за границей. Прямые призывы преодолеть зависимость города от мигрантов и даже установленный плановый показатель -- сократить к 2010 году долю работающих в столице иностранцев с 14,7 до 9,1%, а остальных временных работников, стремящихся к созданию национальных анклавов, максимально адаптировать к нормам московского общежития -- говорят о том, что в ближайшие годы приезжим в российской столице будут не очень рады. И призыв председателя комиссии по межнациональным и межконфессиональным отношениям Мосгордумы Игоря Елеференко не только интегрировать иностранцев в столичное общество, но и обучать основам гостеприимства москвичей был практически проигнорирован.

Московские власти по-прежнему тешат себя надеждой создания некого подобия городской биржи труда для гастарбайтеров -- миграционного терминала, который должен, работая в режиме одного окна, снабжать приезжих пакетом документов и, предоставляя минимальный пакет соцгарантий, направлять на работу. Предполагается, что терминал будет распределять тех мигрантов, кто приехал в столицу по международным соглашениям со странами -- донорами трудовых ресурсов. Но первое такое соглашение, с Киргизией, по словам Алексея Александрова, только готовится.

С переориентацией миграционной политики в политику вынуждения московских работодателей готовить свои кадры и избавляться от необходимости приглашать на работу гастарбайтеров солидарен и руководитель ФМС России Константин Ромодановский. По его словам, несмотря на то что на фоне естественной убыли коренного населения России привлечение мигрантов является столь же естественным процессом, диспропорцию, когда на Москву приходится 35% всего потока трудовых мигрантов, нужно менять. Частично это, по мнению ФМС, удастся сделать за счет селективного квотирования приезжих по национальностям и специальностям, которое будет применяться в стране с будущего года.
Группа компаний СУ-155 и Независимый строительный банк вышли на рынок с предложением по продаже квартир с кредитной ставкой 8% годовых в инвестиционный период строительства жилья (от момента котлована до момента получения прав собственности на квартиру). Об этом сообщил вчера на пресс-конференции председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин. После инвестфазы заемщику будет предложена ипотека с обычной кредитной ставкой, однако он, уверяют в банке, получит возможность отказаться от услуг Независимого строительного банка. Само предложение довольно провокационное. Ведь сейчас процентная ставка по ипотеке составляет в среднем 12% годовых в рублях, а на этапе строительства 14% годовых. Эксперты не исключают, что благодаря такому маркетинговому ходу банк и СУ-155 пытаются сохранить спрос на квартиры, не снижая на них цены. Банк же, судя по всему, рассчитывает получить дополнительных клиентов, ибо отказаться от его услуг на этапе оформления прав собственности на квартиру клиенту будет достаточно сложно.

Юрий Лужков тоже дал понять, что с процессом сокращения числа гастарбайтеров в городе тянуть не стоит. Градоначальник призвал согласовывать масштабы привлечения иностранных работников с политикой московских властей в области профтехобразования и подготовки кадров. Нужно побудить все службы и структуры города, частные и государственные, к самостоятельной подготовке кадров, -- заявил мэр и еще раз упрекнул г-на Ресина. -- В строительном комплексе до тех пор не будут вводиться высокие технологии, пока отрасль может зарабатывать за счет большого числа дешевой рабочей силы.

Покупка жилья на стадии строительства традиционно расценивается банками как наиболее рискованная. Но Независимый строительный банк тем не менее утверждает, что готов опустить ставку до 8% -- это даже ниже инфляции. Председатель правления банка Владимир Тропаревский сказал, что считает такую ставку правильной и обоснованной. При этом он, сославшись на коммерческую тайну, отказался сообщить, какие гарантии застройщик обеспечивает банку. Впрочем, исходя из отчета банка за 2004 год, размещенного на сайте, компания СУ-155 входит в число основных учредителей банка, и если ситуация не изменилась, то, вполне возможно, на корпоративном уровне СУ-155 и Независимый строительный банк действительно имеют возможность компенсировать издержки друг друга.

Для получения кредита со ставкой 8% требуется стандартный набор документов. В качестве доплат -- комиссия банка в размере 0,5% от суммы кредита. Срок получения кредита будет определяться сроками строительства жилья. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель имеет возможность получить ипотечный кредит в любом банке на оставшуюся сумму по существующим на тот момент рыночным ставкам. По словам сотрудников Независимого строительного банка, ипотечный кредит будет выдаваться по ставке рефинансирования, увеличенной банком на 5%.

Впрочем, очевидно, что банк попросту рассчитывает в будущем если не увеличить, то как минимум не потерять клиентскую базу. Ведь после окончания инвестиционной фазы клиенту перекредитоваться в другом банке будет непросто: такую услугу предлагают лишь несколько банков. А погашать кредит Независимого строительного банка и брать ипотечный в другом банке де-факто невозможно, так как для этого нужны свободные средства в размере остатка стоимости квартиры и время для оформления нового займа.

Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ставка в 8% больше похожа на рекламный ход: Таким образом Су-155 стремится привлечь дополнительный поток клиентов на падающем рынке, сохранив при этом существующий уровень цен. На мой взгляд, это предложение -- завуалированная скидка СУ-155 через компенсацию банковской ставки, как в случае с производителями авто с пониженной банковской ставкой вследствие договоренностей с банком не ронять цену на рынке, но сделать предложение более выгодным. Дело в том, указывает он, что базовые ставки Независимого строительного банка, размещенные на сайте, -- минимум 15% в рублях и 13% в долларах на те же объекты СУ-155 до получения права собственности. Фактически это (предложение ставки 8%. -- Ред.) -- 10-процентная скидка, которая подтверждает, что цены на недвижимость снижаются гораздо стремительнее, нежели по официальным данным застройщиков, считает г-н Дорош.



Главная --> Публикации