Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость? шанс есть! Проект всплыл без архитектора Ваша квартира — это ваш капитал! Строительство новых жилых комплексов-миллионников вблизи городов поможет сбить цены на жилье

19 апреля акционеры Абсолют банка объявили о его продаже бельгийской финансовой группе KBC за рекордную сумму $1 млрд. Тогда гендиректор группы Абсолют Андрей Косолапов говорил Ъ, что компания планирует сосредоточиться на недвижимости. Но на тот момент было известно только о проекте группы по застройке территории завода Союз на Лужнецкой набережной 200 тыс. кв. м офисов и апартаментов и о принадлежащих группе 20 тыс. га земли в Подмосковье.

Когда месяц назад акционеры Абсолют банка объявили о его продаже бельгийской группе KBC за $1 млрд, они пообещали вложить вырученные средства в недвижимость. Как выяснил Ъ, в портфеле группы уже более 8,5 млн кв. м жилья и офисной недвижимости, а совокупные инвестиции в эти проекты превысят $10 млрд. В 2008 году акции подразделения группы, специализирующегося на офисной недвижимости, могут быть проданы на бирже Абсолют уже обсуждает параметры IPO с Goldman Sachs, Morgan Stanley и Deutsche Bank.

Вчера Андрей Косолапов и Александр Светаков рассказали Ъ подробности своих девелоперских проектов. По их словам, группа занимается недвижимостью с конца 1990-х, в частности была соинвестором строительства жилых комплексов Маломосковский и Крылатские огни группы ПИК, поселка Барвиха-2 Миэль-недвижимости (гендиректор Миэль Григорий Куликов это подтвердил). Также Абсолют построил несколько бизнес-центров, в частности центр Косинская плаза (совместно с компанией Plaza Construction), который две недели назад был продан AFI Development за $243 млн (см. Ъ от 16 мая), а также несколько элитных коттеджных поселков на Рублевке и Новой Риге (всего около 700 домовладений).

Группа Абсолют основана в 1991 году. В ее структуре две девелоперские компании Абсолют Девелопмент (офисы) и Национальная девелоперская компания (жилье). Акционеры группы после продажи банка Александр Светаков (контрольный пакет), Андрей Косолапов и Андрей Трусков.

Совокупные инвестиции во все эти проекты превысят $10 млрд, а до конца этого года только в сегмент офисной недвижимости планируется вложить около $1 млрд. Не исключено, что часть из них будет привлечена от Credit Swiss First Boston, Morgan Stanley и Goldman Sachs или Deutsche Bank, говорит Александр Светаков. С этими же банками компания сейчас обсуждает параметры IPO Абсолют Девелопмент, которое запланировано на 2008 год. По оценке господина Светакова, чистая стоимость проектов компании сейчас составляет $3,8-4 млрд, а капитализация компании после размещения, по его прогнозу, должна составить не меньше, чем у AFI Development ($5,52 млрд на вчерашний вечер. Ъ). Высокопоставленный источник в Goldman Sachs подтвердил факт ведения переговоров с группой Абсолют, но говорит, что размещение может состояться в ближайшие два года. Бывшие владельцы 'Абсолюта' молодые бизнесмены, точно чувствующие рынок. Если им удалось с нуля создать банк, ничто не мешает им повторить тот же опыт на рынке недвижимости, говорит собеседник Ъ.

Текущий портфель проектов группы включает свыше 6 млн кв. м жилья и 2,5 млн кв. м офисной недвижимости (см. таблицу). Среди них пять крупных проектов по комплексной застройке жилья экономкласса в Подмосковье общей площадью 5,4 млн кв. м (продажная стоимость квартир на этапе строительства $2-2,5 тыс. за 1 кв. м), более 400 тыс. кв. м загородной малоэтажной застройки ($3-4 тыс. за 1 кв. м) и 2,5 млн кв. м офисов, которые планируется сдавать в аренду. Абсолют не отказывается и от проектов в элитном загородном строительстве: группа строит элитный клубный поселок примерно на 50 коттеджей на участке площадью 50 га на Ильинском шоссе. Продажная стоимость дома $9-40 млн. По части проектов документация уже оформлена, по остальным ожидается до конца года, говорит Андрей Косолапов. О проектах компании знает Григорий Куликов из Миэль-недвижимости.

Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский говорит, что портфель Абсолюта позволяет группе войти в десятку крупнейших застройщиков России. Примерно столько же (8,8 млн кв. м) у группы ПИК, а лидер по инвестициям Ренова, которая до 2020 года обещает вложить в строительство около $100 млрд. Предправления Оргрэсбанка Игорь Коган считает, что акционеры Абсолюта решили сконцентрироваться на недвижимости, так как она доходнее, чем банковский бизнес. А по мнению Григория Куликова, Абсолют выбрал правильные сегменты для работы на девелоперском рынке: Строительство офисов в Москве и многоэтажного недорогого жилья в Ближнем Подмосковье остается беспроигрышным вариантом из-за высокого спроса. Рынок элитных поселков также не насыщен. Впрочем, член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев уверен, что с выходом на рынок проекта Москва-Сити рынок офисов будет насыщаться. А цены на многие элитные поселки на западе от Москвы не растут уже два года, отмечает он.
Человеку, планирующему арендовать жилье в Москве, сегодня приходится выбирать между высокими ценами с относительной гарантией и экономией, сопряженной со значительными рисками.

Примерно в такую же сумму $3,9 млрд оценивался перед IPO портфель проектов (NAV) AFI Development. В ходе размещения инвесторы оценили ее в два NAV ($7,3 млрд), но с тех пор бумаги упали на 25%. По мнению Михаила Терентьева из Тройки, Абсолют может рассчитывать на коэффициент до 2,5 NAV. Но число девелоперских компаний, акции которых торгуются, будет увеличиваться, предстоит серьезная конкуренция за деньги инвесторов, предупреждает эксперт.

Экономная самостоятельность
У человека, озадаченного поиском квартиры для аренды, есть два основных варианта действий: искать самостоятельно, пользуясь ресурсами интернета, или сразу обратиться к риэлтерам. Есть еще третий способ смотреть объявления на столбах, но это уже совсем для экстремальных личностей.

Рынок аренды квартир в Москве был и остается гораздо более диким, чем рынок купли-продажи, где уже сформировались определенные правила взаимоотношений между продавцами и покупателями, где есть набор основных игроков. На рентной же ниве трудится всяк кто хочет: крупные риэлтеры, средние и мелкие малоизвестные компании, частные маклеры. Благодаря такой пестроте участников рынок представляет собой рискованную для потребителя сферу без четких цен и параметров качества услуги. Непрозрачность рынка выгодна в первую очередь посредникам и арендодателям. К примеру, в солидном агентстве вам с ходу скажут, что минимальная цена аренды в Москве сегодня 650 700 долларов, на самом деле при желании и терпении можно найти варианты на 20 30% дешевле.

Еще одна проблема поиска жилья через интернет устаревшие объявления. Позвонив по указанному номеру, вы рискуете нарваться на раздраженный голос, сообщающий о том, что квартира давным-давно сдана (в этом замечен сайт http://proreal.ru/). Впрочем, если вы проявите терпение, то найдете и реальных хозяев. Так, при помощи портала http://cian.ru/ (Циан.ру) несколько моих знакомых смогли подобрать неплохие варианты. Хотя и здесь выбор действительно оптимальных с точки зрения цены/качества вариантов, да еще предлагаемых владельцами жилья, а не посредниками, ограничен. Но некоторым действительно везет. С помощью сайта одна девушка сняла квартиру на Щукинской в пяти минутах от метро всего за 400 долларов. А молодая семейная пара с помощью того же ресурса поселилась в четырехкомнатной полностью укомплектованной мебелью и техникой (включая джакузи) квартире рядом с Комсомольской площадью и платит за нее хозяевам 1,8 тыс. долларов. Для такого варианта это весьма недорого. Риэлтеры уверяли, что найти подобную квартиру дешевле 2,5 3 тыс. долларов нереально.

На слова аренда квартир в Москве все поисковые системы выдают неимоверное количество ссылок, поэтому стоит изучать лишь десять первых, наиболее популярных ресурсов (например, на http://rambler.ru/). Большая часть сайтов сразу отнимает надежду на то, что получится сэкономить на комиссионных риэлтеру. Позвоните нам, оставьте вашу заявку, воспользуйтесь нашей базой предложений под этими объявлениями чаще всего выступают посредники, шифрующиеся под владельцев квартир. Они готовы подобрать любое жилье за скромное вознаграждение в размере 100% арендной платы. Даже если на сайте просто висит объявление с телефоном и указанием спросить какую-нибудь Нину Анатольевну, в большинстве случаев вы опять попадете не на хозяйку квартиры, а на представителя очередного агентства недвижимости (АН).

То, насколько быстро и удачно вы подберете квартиру, зависит от действий и профессионализма конкретного агента, которому вручат вашу заявку, а не от известности агентства. Два года назад, когда я сама искала жилье, в одной из компаний большой четверки (Инком, Бест, Миэль, МИАН) мне повезло. Со мной работал персональный агент. Молодой человек по имени Ян подробно расспросил меня о моих пожеланиях, причем в системе приоритетов: что для меня важнее этаж, освещенность, наличие стиральной машины или экономия 50 долларов. Потом в течение дня он просматривал варианты по базе, звонил мне, и мы подробно обсуждали каждый, чтобы зря не ездить, если меня предлагаемый вариант хоть чем-то не устраивает. На показ мы съездили всего один раз, и эта квартира оказалась именно такой, какая была мне нужна. Таких профессионалов обычно передают, что называется, из рук в руки, вот и я всем друзьям, желающим снять квартиру, даю не координаты агентства, а именно телефонный номер Яна.

Слабое звено
Но что делать, если нет времени мониторить интернет? В этом случае можно сразу позвонить в агентство и подать заявку на поиск нужного варианта. Обычно эта процедура выглядит так: вы звоните в агентство недвижимости и говорите, что хотели бы снять жилье. После этого вас переключают на агента, и вы ему подробно объясняете, что и за какую цену вы хотите. Он, в свою очередь, задает вопросы о вас: место регистрации, профессия, возраст, семейное положение, национальность. Эти сведения нужны для того, чтобы представить вас хозяевам квартиры, которые в горячий сезон становятся особенно придирчивыми к потенциальным арендаторам. Я сама как-то принимала участие в таком конкурсе клиентов. Встретивший нас на пороге квартиры хозяин сходу заявил мне, что я уже четвертая претендентка за сегодня и поэтому должна принять решение немедленно. Такая ситуация чаще всего наблюдается в конце лета и осенью. Зачастую на потенциального арендатора давит и агент, заявляя, что претендентов много и нужно побыстрее заплатить хозяину. Конечно, дабы не упустить хороший вариант, решение можно принять мгновенно и приезжать на показ уже с необходимой суммой в кармане. Однако такая атака на клиента возможна и в том случае, когда вы являетесь единственным претендентом на сдаваемую площадь. Агент же хочет получить поскорее свои комиссионные.

Будьте готовы к звонкам разных агентов, которые начнут каждый раз уточнять и переспрашивать параметры нужной вам квартиры. Затем они же будут перезванивать и торопливо описывать имеющиеся в базе варианты, зачастую слабо пересекающиеся с тем, что вы хотели. Мне нужна была однушка в Марьине рядом с метро, а мне постоянно звонили разные сотрудники из крупного АН и предлагали то двушку, то однокомнатную квартиру, но в совершенно другом районе, делится опытом коллега.

К сожалению, хорошие агенты это скорее исключение из правил. Такие специалисты со временем уходят на вольные хлеба.

Зачем платить больше?
Поиск квартиры через крупное АН отнимает у арендатора все надежды на экономию, и дело не только в комиссионных. Квартиры, которые можно найти на сайтах, и те, что предлагают посредники, сильно отличаются по цене при всем сходстве остальных параметров. По данным крупных риэлтерских фирм, минимальная планка аренды квартир в Москве 650 700 долларов. В Инком-недвижимости, куда я обратилась под видом клиентки, сказали, что варианты за 700 750 долларов в базе, конечно, имеются, но такие квартиры находятся далеко от метро, а если я хочу шаговую доступность, то это уже 850 900 долларов. Так, мне предложили за 850 долларов квартиру в районе станции метро Черкизовская и на Щелковской.

Если пользоваться услугами агентств, сразу называйте именно ту стоимость, на которую вы рассчитываете, а не вилку хотелось бы от 500 до 800 долларов. Если вы обозначили такой диапазон цен, можете быть уверены: все предложения будут за 800 долларов. Кроме того, технологии работы в большинстве компаний оставляют желать лучшего: единая база, в которой отмечалось бы поступление, обслуживание и закрытие заявки, отсутствует. Это приводит к тому, что арендатору, даже после того как он уже решил свой жилищный вопрос, в течение нескольких следующих дней, а то и недель постоянно звонят с новыми предложениями очередные агенты из той же фирмы.

Верхнюю планку арендных ставок в Москве зафиксировать тяжело. Так, аренда пентхауса в доме Эдельвейс на Парке победы обходится в 25 тыс. долларов в месяц, а квартира площадью 550 кв. м в комплексе Алые паруса в 45 тыс. долларов. Обычно за такую сумму сдаются квартиры, отремонтированные и укомплектованные владельцами для себя. Но в дальнейшем по разным обстоятельствам эти люди вынуждены жить в других местах, например за границей или в загородном доме, поясняет гендиректор агентства Century 21 Star Realty Марк Нелюбин.
Риск дело благородное?

При этом, обратившись к интернету, можно найти аналогичные по описанию предложения за 550 650 долларов. Разумеется, часть этих объявлений недостоверная реклама агентов. В то же время, дозвонившись по нескольким объявлениям на Циан.ру, я получила предложение посмотреть квартиру на Щукинской за 570 долларов, а также за 550 в десяти минутах от станции метро Автозаводская. За сумму от 550 до 700 долларов можно снять квартиру в панельном доме на дальних станциях метро. Чаще всего от них до дома еще придется добираться на общественном транспорте 10 15 минут, хотя если поискать, то можно найти и квартиры в шаговой доступности по той же цене. Как правило, такие квартиры расположены на окраине города в типовом панельном доме с обычным ремонтом не первой свежести, старой мебелью и минимальным набором бытовой техники (холодильник, телевизор) так описывает дешевые варианты заместитель директора управления аренды холдинга Миэль Мария Жукова.

Еще одна ловушка информационные агентства. Вы звоните по телефону, указанному в объявлении или на сайте, и оператор предлагает приехать в офис заключить договор. Когда вы приезжаете, вас просят внести предоплату 3 4 тыс. рублей, которые будут зачтены в счет арендной платы за первый месяц. После этого вы едете один или с агентом смотреть жилье, и тут неожиданно оказывается, что оно уже сдано. Поскольку договор с вами заключен на месяц, агент предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть еще один или даже несколько вариантов. Смотрины продолжаются весь месяц, при этом все предлагаемые квартиры также оказываются уже сданными. Другая ситуация: позвонив в агентство, вы узнаете, что понравившаяся квартира уже снята, но у фирмы есть база аналогичных вариантов. Чтобы ее получить, вам нужно заплатить те же 3 4 тыс. рублей. Согласно договору вам обещают в течение двух-трех недель предоставлять ежедневно обновляющиеся данные по жилью. В реальности же вы будете получать устаревшие данные.

При самостоятельном поиске арендатор несет куда больше рисков, чем в случае обращения в крупное агентство. Первая опасность, с которой может столкнуться клиент, воспользовавшись объявлением на сайте неизвестной фирмы, несоответствие рекламных обещаний реальности. Часто описанных квартир или уже нет, или никогда и не было, предупреждает юрист компании Вегас-Лекс Алексей Гаськов. Агентству важно завладеть вашим вниманием, чтобы при личной встрече предложить другие, чаще всего более дорогие варианты. А если квартира даже имеется в наличии, от арендатора могут скрыть часть важной информации об условиях найма. Например, жилье может сдаваться на два-три месяца, а с вас возьмут предоплату за полгода. Или дом идет под снос, а с вами заключают договор на длительный срок.

Хотя крупные АН тоже 100−процентной гарантии не дают, они, как правило, дорожат своей репутацией и компенсируют все расходы клиенту, бесплатно подбирая ему новый подходящий вариант. Таким образом, если вы, заселяясь в арендованную квартиру, хотите иметь твердые гарантии, что в случае возникновения проблемы не останетесь с ней один на один, разрешение таких ситуаций необходимо заранее предусмотреть в договоре с агентством: в какие сроки и за чей счет будет осуществляться поиск новой квартиры и перезаселение. Ряд агентств даже выдают клиенту гарантийный сертификат, позволяющий получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя.

Еще одна излюбленная мошенниками схема пересдача квартиры сразу нескольким лицам. Сначала снимается квартира, потом изготавливаются фиктивные документы (например, паспорт на имя настоящего владельца, но с чужой фотографией), затем жилье по цене чуть ниже рыночной выставляется на рынок, а с желающих снять его берется предоплата за несколько месяцев вперед. В другом случае владелец квартиры берет предоплату и скрывается в неизвестном направлении. Далее перед клиентом разыгрывают целый спектакль: появляется человек, прописанный в квартире. Он якобы пребывает в неведении, просит освободить жилплощадь, об аренде не слышал, денег в глаза не видел. Так что если с вас просят деньги прежде, чем состоялось заселение, то это явный признак недобросовестной фирмы. Также если хозяин отказывается показывать документы на квартиру, паспорт, доверенность, не хочет заключать договор, лучше сразу отмести такой вариант.

Что же в этой ситуации делать инвестору? Кому верить? Вкладывать средства в объекты недвижимости или обождать, как будет развиваться ситуация дальше? Ответы на этот вопрос сегодня попытались дать эксперты аналитического консалтингового центра /АКЦ/ МИЭЛЬ. По их мнению, тенденции рынка недвижимости говорят о том, что для частных инвесторов падение доходности действительно имеет место. Руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости АКЦ МИЭЛЬ Люция Казимир представила разработанную ей и ее коллегами динамику рынка жилья в ретроспективе. Согласно ее данным, в течение всего 2006 г квартальные темпы роста цен превышали среднегодовые уровни аналогичных периодов прошлых лет. Так, по итогам 2006 г частные инвестиции в рынок жилья, сделанные в декабре 2005 г, могли принести покупателям доход от 80 до 125 проц годовых. Это наивысший показатель за последние годы развития рынка жилья Московского региона, - подчеркивает эксперт. Однако со второго полугодия доходность вложений в жилье стала заметно снижаться. К концу 2006 г квартальные темпы роста цен вышли на уровень 10-12 проц на рынке новостроек и 3-5 проц на рынке вторичного жилья. В 2007 г рост цен еще более замедлился: для рынка новостроек Московской области прирост составил 5,5 проц, а для рынка новостроек Москвы и того меньше 3,5 проц.

Россияне традиционно считают инвестиции в недвижимость одним из самых выгодных вложений. Согласно недавнему исследованию, проведенному Всероссийским центром изучения общественного мнения, более половины /51 проц/ респондентов полагает, что вкладывать деньги в московскую или подмосковную недвижимость выгодно. С ними несогласно лишь около 1 проц опрошенных. Аналитики на этот счет не придерживаются однозначного мнения. Так, по оценке ряда экспертов, в апреле доходность вложений в недвижимость впервые за несколько лет оказалась ниже доходности банковского вклада. Аналогичная картина ожидается и в мае. Что будет с ценами на жилье дальше? Однозначного ответа на этот вопрос нет, по крайней мере, пока. Эксперты придерживаются совершенно разных точек зрения: некоторые прогнозируют рост уже в начале осени, некоторые считают, что рынок плотно вошел в стадию стагнации, некоторые обещают некоторый прирост лишь в будущем году.

Что касается дальнейших перспектив, то здесь, как было сказано выше, единого мнения нет. Аналитики АКЦ прогнозируют, что рост цен на недвижимость возобновится во втором полугодии 2007 г. Однако прирост по итогам года составит не более 15-20 проц по отношению к концу 2006 г. То есть взрывной волны удорожания на 50 и более проц ждать уже не стоит. Ее не будет, по крайней мере, в обозримой перспективе. По словам Л.Казимир, снижение активности как продавцов, так и покупателей, предстоит в ближайшие три летних месяца. Но это закономерная тенденция на рынке недвижимости, где сезонные спады и подъемы уже давно стали традиционным явлением. Осенью же все изменится начнет расти спрос, и, следовательно, за ним потянутся и цены предложения. Сейчас стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы составляет более 4,7 тыс долл, а на первичном рынке более 5,5 тыс долл, считает Л.Казимир. В Московской области цены пока ниже в среднем можно говорить о цифре менее чем 2,5 тыс долл за метр на вторичке и чуть менее 2 тыс кв м на первичном рынке. Однако существует мнение, что эта разница ни что иное, как временное явление. Сейчас столичный спрос из-за недоступных для большинства людей цен перемещается на Подмосковье. В скором будущем стоимость квадратного метра в таких приближенных к Москве городах, как, скажем, Мытищи или Троицк, будет более приближена к цене аналогичного метра в московских спальных районах.

Это неудивительно, ведь рост доходности напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. А тенденции на этот счет сейчас таковы, что никакого роста на рынке не наблюдается, напротив, за последнее время стоимость столичных квартир медленно, но верно снижается. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, только за прошедшую неделю общегородской индекс стоимости жилья снизился на 9 пунктов или 0,2 проц и составил 4,107 долл за квадратный метр. Быстрее всего дешевеет так называемое советское жилье дома постройки второй половины прошлого века, 5-9 этажки, с маленькой кухней и устаревшей по сегодняшним меркам планировкой. Такие квартиры, по мнению большинства экспертов рынка, будут падать в цене и дальше, образовывая сегмент жилья эконом-класса, то есть того, что могут позволить себе не имеющие существенных доходов семьи.

Так что инвесторам, купившим первое попавшееся жилье и имевшим с этого доходность не менее 50 проц годовых, можно лишь расслабиться, вспоминая былые счастливые времена. Такого уже не будет. Теперь, чтобы получить свой /не такой высокий!/ процент дохода, нужно изрядно потрудиться при выборе объекта инвестирования. Скажем, многие в свое время здорово переоценили инвестиционную эффективность дома у воды, вложив в квартиру с видом на реку или озеро немалые средства. Между тем, прибыльность такой постройки определяется не только видом, а еще и многими факторами, как то инфраструктура, транспортная доступность и т.п. Если этих факторов не наблюдается, один только водоем под окнами не оправдает вложенных средств, т.е. квартира не будет расти в цене так, как планировалось. Вообще инвестор нового типа должен быть немного менеджером, считают аналитики АКЦ. Ему необходимо уметь правильно оценить рынок и его риски, и лишь в этом случае можно с уверенностью рассчитывать на высокую ликвидность в будущем. Нужно уже на первоначальном этапе верно просчитать будущую доходность: если она на тот момент составит 25-30 проц, это уже неплохо. Ну и не забыть о непредвиденных тратах, которые непременно возникнут.

Не стоит забывать и то, что недвижимость уже по определению не самый ликвидный товар. Сегодня время экспозиции квартиры увеличивается на 4-6 проц в месяц, и составляет в среднем 66 дней. Как рассказала руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Елена Логвина, время экспозиции растет, цены остановились, а где-то имеется тенденция к снижению. Часто это проявляется в скрытой форме снижении ликвидности рынка. При этом ситуация неоднородна и зависит от сегмента рынка, от конкретного объекта, - подчеркивает эксперт.

Для корпоративных инвесторов доходность составит 20 проц для инвестиционной деятельности, 25-30 проц для девелоперской, 10-15 проц для риелторской. Вообще, у корпоративных инвесторов, по оценке специалистов, есть возможность получить доходность выше, чем у частных инвесторов. Правда, ничего нового, кроме как обращаться к профессиональным консультантам, аналитики АКЦ им не посоветовали. В случае частных инвесторов имеет смысл довериться коммерческим структурам /например, ПИФам недвижимости/, чей грамотный менеджмент способен максимально диверсифицировать риски, - советует директор АКЦ Владислав Луцков. То есть в способность наших граждан самостоятельно оперировать вложениями на рынке недвижимости эксперты, похоже, совсем не верят

В целом аналитики АКЦ, исходя из своих расчетов, считают, что в будущем доходность на рынке недвижимости будет лишь немного опережать уровень инфляции. Поэтому покупка квартиры по ипотеке с инвестиционными целями дело бесполезное. Впрочем, доля таких покупок в общем объеме ипотечного жилья не так велика. В основном люди приобретают таким способом квартиру, если это их единственная возможность получить жилье вообще. Впрочем, снижение уровня доходности сегодня говорит и о том, что рынок недвижимости обрел, наконец, стабильность, которой ему не хватало. А это тоже неплохо как для инвесторов, так и для экономики в целом.

Еще один вариант для игроков, желающих рискнуть вложение в недвижимость в регионах. Здесь доходность кое-где значительно превышает московскую: спрос растет быстрее, предложение меньше, да и цены ниже. Но тут необходимо знать, в какой регион в скором будущем придут деньги /развитие экономики, транспортной инфраструктуры и т.п./, а какой так и останется дотационным. Скажем, Челябинск некогда был депрессивным регионом, где цены на недвижимость были фактически бросовыми. Однако в последние годы город активно развивается, поскольку сумел стать настоящим транспортным коридором в Азию. Во многом благодаря тесным экономическим связям с Казахстаном в город потекли немалые средства, что повлекло за собой резкий рост сектора жилой и коммерческой недвижимости.
Законопроект об обязательном индивидуальном страховании жилья, возможно, будет готов уже в сентябре.

Сами же инвесторы далеко не всегда с этим согласны. Так, многие из них в последнее время успешно работают с рынком загородной недвижимости, где получают отдачу куда большую, чем в случае с типовым городским жильем. Те, кто в мае 2005 г вложился в строительство, за два года смогли заработать до 100 проц чистой прибыли, подсчитали специалисты этого рынка. Дело в том, что этот сегмент развивается с опозданием, так что общие тенденции нагонит лишь через пару лет. Да и изначально загородная недвижимость предназначена для наиболее обеспеченных покупателей, в отличии от сектора жилья, где большинство участников попросту выгадывают, как бы перебраться из однокомнатной хрущевки в двухкомнатную, заплатив за это по минимуму. Действительно, в 2006 г рынок загородной недвижимости показал примерно 30-проц доходность, согласны эксперты АКЦ. И у него есть еще неплохой потенциал роста. Некоторые объекты за городом стоят сейчас ненамного дешевле обычной московской квартиры. Однако и здесь есть дополнительные риски, которые нужно уметь оценивать.

Говорят, идея родилась в Ставропольском крае. Знакомясь с последствиями разгулявшейся стихии, Президент страны якобы задал вопрос: "А где же страховые компании?" Таков, по словам начальника управления экономики Госстроя Георгия Маркосова, был побудительный момент законотворчества.

Похоже, "автогражданка" не на шутку пробудила аппетиты страховщиков. Если можно в приказном порядке страховать ответственность водителей, то почему бы не застраховать пловцов, покупателей мясных полуфабрикатов или владельцев садового инвентаря... И все это в обязательном порядке, потому что мало ли что с ними может случиться... А уж жилье страховать сам бог велел - оно ведь и горит, и взрывается, и затапливается...

Чрезвычайные ситуации были, есть и будут. В законопроекте они обозначены как обстоятельства непреодолимой силы. К счастью, в зоне риска их возникновения находятся далеко не все регионы. Предки наши знали, где селиться

Чиновники взяли под козырек и принялись за изготовление законопроекта об обязательном индивидуальном страховании жилья. Понятна забота Президента о пострадавших от наводнения. Но законопроект явно притягивается за уши к реалиям российской жизни.

Гораздо актуальнее для наших городов и сел проблемы протечек, утечек, возгораний, взрывов, техногенных и экологических неприятностей. Но кто ж от них застрахован?

Не своей охотой даже вольные казаки селились на берегах своенравных рек, а по государевой указке защищали рубежи. Что касается землетрясений, то сейсмоопасные районы известны, и строительство в них ведется по особым нормам.

Во-первых, не факт, что можно заставить негосударственные компании участвовать в процессе. Во-вторых, сомнительна сама обязательность страхования того, что гарантировано Конституцией.

По словам госстроевского экономиста, следует по конкурсу определить надежные страховые компании. Если же катаклизмы окажутся такой силы, что им не по карману, то государство поможет. Круг замкнулся.

Хотя именно на демократичность и рыночность делают упор разработчики законопроекта. Страховые взносы составят всего-то 0,02-0,06 процента стоимости жилья, определяемой на основе оценки БТИ. Тот, кому дорог его дом, начиненный всем, что положено полной чаше, добровольно уже застраховал имущество. У тех, у кого в доме хоть шаром покати, каждая сотня рублей на счету.

По аналогии с уполномоченными банками возникает масса ассоциаций. Кто-то получит для "прокрута" 100 миллиардов рублей в год, по прикидке Г. Маркосова, а малый и средний страховой бизнес останется на бобах. Недемократично как-то.

Ясно, что государству нужны деньги. По словам госстроевца, никто не знает бюджета МЧС. Не проще ли тогда ввести налог на чрезвычайные ситуации. Либо просто увеличить квартплату и налог на имущество. Или создать госкомпанию, к которой больше доверия, чем к избранным. Но это будет "недемократично" и "нерыночно", хотя и нетуманно.

Компенсация будет по социальным нормам в пределах 40 процентов рыночной стоимости. "Бедствие есть бедствие", - вздыхает Г. Маркосов.



Главная --> Публикации