Главная --> Публикации --> Дача взаймы: 4 способа В городе строить заводы невыгодно В двух шагах от дома Изношенность жилого фонда зашкаливает за 80 процентов Московский стройкомплекс в российских регионах

Строительство нового жилья в Москве превысит запланированные объемы в этом году - так же, как и в прошлом. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, сегодня жилищный фонд столицы составляет более 200 миллионов квадратных метров, причем его прирост год от года увеличивается.

Столичный стройкомплекс наращивает не только темпы строительства, но и долю жилья, предназначенного небогатым москвичам.

Московские власти не только наращивают темпы ввода в строй нового жилья. Все больше квартир в новостройках сдается специально для москвичей, причем для наименее защищенной их части. По словам Ресина, если в прошлом году на социальные нужды пошло 1,8 миллиона квадратных метров жилья (то есть 34 процента от всего построенного), то на этот год запланировано уже 2,23 миллиона квадратных метров (или 46,5 процента от общего объема строительства). В первую очередь преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет расширить социальную ипотеку. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, это приведет к снижению цен на квартиры.

По данным мэрии, в 2003 году было построено 4,7 миллиона квадратных метров жилья, в 2004 и 2005 годах - по 4,8 миллиона квадратных метров, а в прошлом году столичные строители перевыполнили план, введя в строй 5,3 миллиона квадратных метров. И хотя на этот год запланировано построить 4,8 миллиона квадратных метров жилья, речь о снижении объемов строительства не идет. В 2006 году было запланировано 4,83 миллиона квадратных метров, но построили больше, то же самое может быть и в этом году, - подчеркнул Ресин.

Социальная ипотека - изобретение сравнительно новое. Она начала работать в Москве еще в 2005 году. Однако первые результаты оказались настолько хороши, что в прошлом году этот механизм был принят к работе и в других регионах - уже в рамках президентского национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Причина столь широкого распространения именно социальной ипотеки в том, что она гораздо доступнее для широких масс, чем обычная, коммерческая ипотека.

Мэр уверен, что активизация социальной ипотеки уже дала свои результаты. Фирмы, отслеживающие стоимость жилья, отмечают небольшое снижение цен. Поэтому эта тенденция должна быть продолжена и стать одной из приоритетных наших задач на ближайшие пять лет, - отметил он.

Чем же может помочь делу социальная ипотека? Ее отличие от обычной заключается в том, что дома для этой программы строятся по заказу местных властей. Затем участники социальной ипотеки покупают жилье у города по инвестиционной себестоимости. Кроме того, предусмотрены льготные условия получения самого кредита в ипотечном агентстве: кредит предоставляется на большой период времени под невысокий процент.

По данным курирующего нац-проекты первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2006 году в России было выдано 206 тысяч ипотечных кредитов на сумму 260 миллиардов рублей, что в 2,5 раза превышает запланированный объем. Однако сама по себе коммерческая ипотека распространена очень неравномерно. Так, если в 2005 году на пять крупных регионов, к которым относятся Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская и Тюменская области, приходился каждый пятый выданный ипотечный кредит, то в 2006 году - уже каждый четвертый. Главная причина такого дисбаланса, по мнению Дмитрия Медведева, в недоступности обычных кредитов для большинства людей. По его словам, в настоящее время только 10 процентов населения страны имеет возможность воспользоваться ипотечными кредитами. В перспективе, подчеркнул первый вице-премьер, этот показатель должен быть увеличен по крайней мере до 17 процентов.

Городские власти надеются, что при таких ставках купить себе жилье смогут все горожане, способные работать и зарабатывать - пусть даже и в бюджетных организациях. На сегодняшний день социальная ипотека предназначена для льготников, особенно тех, кто ждет своей очереди на бесплатное жилье. Многие очередники заняли место в очереди еще при советской власти, однако социальная ипотека позволяет ускорить получение квартиры. Таким образом, даже дорогое столичное жилье становится доступным наименее защищенным категориям москвичей. Именно для этого и был создан жилищный нацпроект: жилье должно быть не столько дешевым, сколько доступным и качественным.

Сегодня ставки по коммерческой ипотеке превышают 10-11 процентов годовых, что не по карману большинству горожан, как и первоначальный взнос в 25-30 процентов от цены новой квартиры. Однако за счет гарантий и субсидий города эта проблема была решена. Нам уже удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое при помощи этого механизма. В перспективе возможно снижение процентной ставки до 6-7 процентов годовых, - отмечает Ресин.

Московские власти обещают, что в будущем объемы жилищных программ - таких как социальная ипотека и Молодая семья - будут только расти. Владимир Ресин напомнил, что для реализации программ социальной ипотеки и Молодая семья в 2007 году планируется выделить порядка 300-350 тысяч квадратных метров жилья, в 2008 году - 350-450 тысяч. Однако это далеко не предел. Дальше - еще больше, - подчеркнул глава стройкомплекса.
Мосгордума вчера приняла во втором чтении проект закона О комплексе природных и озелененных территорий города Москвы. Как уверяют редакторы документа из столичного департамента природопользования и охраны окружающей среды, будущий закон наконец-то оградит городские скверы и газоны от застройки. Однако при этом чиновники оставляют достаточно лазеек для строителей. Наверное, на всякий случай.

Городские власти не забывают и о тех, кому сложно заработать на взносы даже по социальной ипотеке. Для некоторых групп москвичей предусмотрены еще более особые условия ипотечного кредитования. Например, программа Молодая семья предусматривает не только меньший первоначальный взнос, но и более щадящую процентную ставку. К тому же, при рождении каждого следующего ребенка часть долга молодой семьи перед городским бюджетом списывается.

Например, по действующему столичному закону О защите зеленых насаждений территорию могут признать озелененной, если не менее 70% ее занято растительным покровом. То есть придраться можно к любому газону, смотря в каком масштабе взять план участка. Новым законопроектом процентное ограничение снимается, о чем на заседании торжественно объявил глава департамента природопользования Леонид Бочин. Правда, при этом законопроект дает мэрии право менять категорию озелененной территории в зависимости от занимаемой площади и целевого назначения, а также делить природные и озелененные территории на функциональные зоны с разными режимами градостроительной деятельности. То есть застроить парки и скверы все же можно, если чиновникам очень захочется.

Речь в законопроекте идет о той зелени, что растет вне существующих особо охраняемых природных территорий (ООПТ). ООПТ формально защищены действующим федеральным и московским законодательством. А вот деревья и кусты во дворах, по сути, перед строителями беззащитны. Предыдущие городские природоохранные законы все-таки обслуживали градостроительную деятельность, - признает глава экологической комиссии Мосгордумы Вера Степаненко. - Вроде как строить в сквере нельзя, но в то же время можно.

Кстати, серьезные претензии к законопроекту нашлись не только у противников массовой застройки парков. Отрицательный отзыв пришел и из прокуратуры Москвы. По мнению прокуроров, столичные власти превысили свои полномочия: право устанавливать нормы в области охраны окружающей среды отнесены к компетенции федерального центра. Кроме того, говорится в отзыве, законопроектом вводятся ограничения прав собственников земельных участков, территории которых признаются природными или озелененными. Например, на них возложена обязанность в трехмесячный срок подписать охранное обязательство. Более того, появляются предпосылки к изъятию земельных участков у их владельцев, говорится в документе, подписанном первым зампрокурора города Вячеславом Росинским. Выходит, рубить деревья в Москве позволят только своим.

Лидер фракции Яблоко в Мосгордуме Сергей Митрохин нашел в законопроекте еще несколько лазеек для строителей. Например, чиновники имеют право изменить границы озелененной или природной территории без уменьшения их площади. Но сейчас нередко при строительстве вырубают деревья, а взамен высаживают их за несколько километров от стройки. Кому нужна такая компенсация? - возмущается депутат. Главное же, озелененную территорию могут лишить этого статуса при изъятии земли под государственные и муниципальные нужды. А основная госнужда в столице, как известно, новое строительство.

Кто заплатит за пенсионера
Времена, когда взять ипотечный кредит можно было только на срок, ограниченный датой выхода на пенсию, уходят в прошлое. Сейчас уже у многих банков в графе максимальный возраст заемщика стоят цифры 65, 70 и даже 80 лет. Последнее условие, например, действует для всех ипотечных программ Судостроительного банка. Банк развивает программу кредитования на покупку загородной недвижимости, которую покупают люди достаточно зрелого возраста, достигшие определенного положения и хороших финансовых возможностей. По этой причине глупо ограничивать 40-летних клиентов окончанием выплат строго в 55--60 лет. Большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, у многих свой бизнес, поэтому снижения кредитоспособности по достижении условного пенсионного возраста у них не происходит, -- отмечает зампред правления Судостроительного банка Сергей Пантелеев. А чтобы подстраховаться от риска смерти заемщика, банк настоятельно рекомендует записать в созаемщики или в поручители кого-то из членов семьи -- это могут быть, например, уже взрослые дети. Они смогут продолжить выплачивать кредит за квартиру или дом.

Новшеством последнего времени стали ипотечные кредиты, расплачиваться по которым можно далеко перешагнув порог пенсионного возраста. Уже у многих банков есть кредиты на жилье, закончить выплачивать которые можно в 65, 70 и даже 85 лет. Появились и предложения ипотеки на 40 лет. Взяв такой кредит даже в 20 лет, заемщик на дату окончания выплат практически гарантированно перейдет в разряд пенсионеров. Банки, предлагающие такие кредиты, обращают внимание на то, что многие люди начинают получать серьезные доходы уже в достаточно зрелом возрасте и работать продолжают до глубокой старости. Оппоненты отмечают, что долговременные ссуды чреваты слишком большой переплатой, а расходы на страхование жизни -- обязательное условие ипотеки для вышедших на пенсию граждан увеличиваются как минимум вдвое.

И все-таки и без созаемщика или поручителя кредит с максимальным возрастом погашения лет в 70 получить можно. Самый главный риск -- риск смерти заемщика -- страхуется всеми банками на рынке ипотечного кредитования, -- напоминает Шаламов. В сочетании с нормой об обязательствах наследников это компенсирует риски практически полностью, за исключением рисков возникновения издержек, связанных с истребованием страхового возмещения или долга от наследников.

Если дети не достигли достаточного возраста или дохода, чтобы стать созаемщиками по кредиту родителей, банк теоретически может рассчитывать на то, что родственники, унаследовавшие квартиру или дом, продолжат выплачивать кредит. Законодательная норма о наследовании одновременно с имуществом и обязательств наследодателя (то есть в случае ипотеки квартира наследуется только с условием продолжения выплат) является дополнительной гарантией, -- обращает внимание заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Но на практике, по словам начальника управления кредитования Межпромбанка плюс Тамары Ивановой, существуют значительные риски, связанные с процедурой наследования и перехода обязательств по кредиту. Кроме того, в этом случае возникают кредитные риски, связанные с невозможностью оценить платежеспособность потенциальных заемщиков-наследников. Юридическая возможность существования ипотеки с наследованием прав и обязательств по кредиту существует. Такой опыт имеется -- ипотека в США. При этом экономическая ситуация и доходы заемщиков должны быть стабильны и прогнозируемы. Для России такой возможности пока нет -- слишком много рисков, -- согласен начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко.

Текущая практика личного страхования при ипотечном кредитовании свидетельствует о том, что страховые компании более внимательно относятся к заемщикам свыше 45--50 лет, что, как правило, отражается на цене страховки. Возможно, со временем, когда у страховщиков накопится больше информации по этому сегменту клиентов, они изыщут возможности снижения тарифов, в том числе и за счет более выгодных условий перестрахования данных рисков, -- говорит г-н Шаламов.

Жизнь по двойному тарифу
Риски банка по кредитам со сроком погашения после пенсии заемщику, конечно, придется компенсировать за свой счет. Возможно, это будет повышенный процент по кредиту, но практически в 100% случаев значительное увеличение тарифа на обязательное страхование жизни. По словам банкиров, отчасти развитие программ долгосрочного кредитования или кредитования пожилых людей осложняет неготовность страховщиков брать на себя высокий риск выплат. Страховые компании зачастую отказываются страховать такую возрастную группу (старше пенсионного возраста. -- Ред.), -- говорит начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова. Но если страховщики и соглашаются страховать жизнь таких заемщиков, то услуга обойдется в среднем вдвое дороже по сравнению со стандартными сделками, отмечает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. В результате суммарные выплаты заемщика, вышедшего на пенсию, со временем только возрастут. Но гораздо больше придется потратиться тому, кто взял долгосрочный кредит.

Конечно же, увеличение срока кредитования, с одной стороны, позволит минимизировать ежемесячный платеж по кредиту и получить больше денег от банка, но, с другой стороны, заемщик переплатит с учетом процентов за пользование кредитом еще более значительную сумму, -- предупреждает зампред правления банка Стройкредит Сергей Рыбин. Но разница в суммах займов при сроках 20 и 40 лет небольшая: при увеличении срока кредита в два раза сумма кредита увеличивается не более чем на 15%. Главное преимущество таких долгосрочных кредитов -- возможность снизить нагрузку на бюджет семьи, -- отмечает Павел Ильин из МКБ.

Длинные кредиты рекомендуют только в безвыходном положении
30-летним кредитам давно перестали удивляться -- в арсенале многих банков есть такие предложения. И хотя чем дольше срок кредита, тем больше заемщику придется в итоге заплатить процентов, длинные кредиты помогают снизить размер ежемесячного платежа. А недавно на ипотечном рынке появилось предложение от Росевробанка -- ипотека на 40 лет. По слухам такой же срок хочет предложить и GE Money bank, собирающийся в ближайшие дни запустить свою ипотечную программу.

Если сравнить 20-летний и 40-летний кредиты, мы увидим, что при уменьшении ежемесячного взноса всего на 232 долл. переплата по кредиту увеличивается на 352 080 долл. Переплата увеличивается в геометрической прогрессии, так как ежемесячные (аннуитетные) платежи в первый период кредитования состоят на 90--95% из погашения процентов и только на 5--10% -- из погашения основного взноса. Есть ли смысл в таком сроке кредита, решать, конечно, заемщику, -- резюмирует Балашова.

Предложения банков до 40 лет на ипотечные кредиты, конечно, имеют право на жизнь, но их выгодность для клиента сомнительна, говорит начальник управления розничного кредитования Первого республиканского банка Елена Балашова, приводя в пример свои расчеты. Рассмотрим стандартную ипотечную сделку -- кредит в сумме 200 тыс. долл., ставка для всех сроков -- 10% годовых, хотя обычно с увеличением срока кредитования увеличивается и ставка по кредиту (см. табл.).

Но большинство склоняется к тому, что спрос на длинные кредиты все же будет -- в дорогих сегментах или, наоборот, программах с социальной поддержкой. Спрос же на такую ипотеку будет в основном в сегменте кредитов свыше 300--500 тыс. долл., -- полагает Шаламов. Это предложение станет реальным инструментом для приобретения жилья в рамках программ для молодых семей, имеющих государственную поддержку, -- прогнозирует менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова. Начальник отдела сопровождения и контроллинга продуктов ипотечного кредитования ФК УРАЛСИБ Гульнара Гайнуллина оптимистично смотрит на будущее длинных кредитов: Возможно, когда наш ипотечный рынок будет более развит, а потребители готовы к приобретению таких продуктов, то банки будут предлагать схемы с наследуемым кредитом. Дело в том, что сейчас такие кредиты не предлагают в первую очередь в силу того, что менталитет и культура потребления сложных финансовых услуг еще не достигли того уровня, который присутствует в Старом и Новом Свете, где такие продукты не редкость, а обычная практика рынка.

Кредит сроком на 40 лет с учетом средней продолжительности жизни в России, стоимости недвижимости и процентной ставки по ипотечным кредитам предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 2--2,5 тыс. долл. в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии. На мой взгляд, на текущий момент это абсолютно нереальная ситуация, и рассматривать кредиты на срок 40 и более лет можно только с точки зрения рекламного продукта, -- считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. Кроме того, надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Если ни один, кроме Сбербанка, не вспомнился, значит, планирование на 40 лет неактуально, -- заключил он.

Самое большое число элитных новостроек расположено в Хамовниках и на Арбате, в этих же районах представлен наибольший объем предложения на вторичном рынке элитных квартир. Самые высокие средние удельные цены - в элитных новостройках Арбата /22 022 долл/кв м/, на вторичном рынке лидером по уровню цен являются Хамовники 13 969 долл/кв м.

А пока средний срок российского ипотечного кредита составляет семь лет, длинные кредиты являются скорее инструментом для заемщиков, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж, пусть и слишком дорогой ценой.
Первый квартал 2007 г не принес существенного изменения цены на первичном рынке элитного жилья: снижение относительно 4 квартала 2006 г - 2,1 проц - статистически незначимо. По данным Аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ, средняя цена предложения составила 17 113 долл за квадратный метр. На вторичном рынке цена предложения за квартал выросла на 4,5 проц до 11 664 долл за метр.

В свою очередь, эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости /ИРН/ считают, что в обозримой перспективе элитное жилье продолжит расти в цене на уровне темпов инфляции. В период сильного роста цен 2006 г, элитное жилье поднялось в цене менее чем в два раза, тогда как типовые квартиры подорожали в среднем на 100 проц и более /около 130 проц в сегменте новостроек ближнего Подмосковья/. Зато сегодня, когда цены на типовое жилье после бурного роста испытывают корректировку вниз, в элитном сегменте наблюдается стабилизация стоимости квадратных метров, - отмечают аналитики.

Уровень цен на элитные новостройки остался практически неизменным. Как и в предыдущем квартале, средняя цена колеблется в пределах погрешности, что свидетельствует о стабильности рынка. Возобновление роста цен в данном сегменте следует ожидать ближе ко второй половине 2007 г. Рынок предложения вторичных элитных квартир ведет себя более оживленно. Ожидается, что в 2007 г прирост средней цены составит 15-20 проц, - считают аналитики компании МИЭЛЬ.

Таким образом, достойные предложения в элитном сегменте начинаются от 2 млн долл, а самые дорогие квартиры на Остоженке стоят более 20 тыс долл за метр при общей цене квартир до 10 млн долл. Получается, что на сумму в 1 млн долл на московском рынке элитной недвижимости сегодня не разгуляешься. Претендовать можно или на совсем крохотную элитную малометражку, или на неплохой бизнес-класс в районе ТТК, - считают в ИРН.

В 2007 г, по данным исследования новостроек центральной части Москвы /внутри Третьего Транспортного Кольца/, проведенного аналитическим центром ИРН, средняя стоимость квадратного метра этих объектов превысила 13,4 тыс долл, что на 84,7 проц выше, чем годом ранее /7,26 тыс долл/. Еще несколько лет назад покупка элитного жилья в столице вполне укладывалась в сумму 1 млн долл. Однако сейчас этих денег стало недостаточно для приобретения престижных квартир, - отмечают эксперты. Средняя площадь элитных квартир в новостройках за последние два года почти не изменилась и составляет около 160 кв м. То есть, если рассчитать характерную стоимость подобной квартиры получится: 160 кв м * 13,4 тыс долл = 2,1 млн долл.

А вот средняя стоимость эксплуатации 1 кв м жилья в месяц в рассматриваемых домах стала чуть выше и достигла в 2007 г 2,5 долл вместо 2,2 долл в прошлом году. Если рассчитать среднюю стоимость эксплуатации элитной квартиры, получится около 400 долл в месяц. Примечательно, что эта сумма сопоставима с содержанием приличного загородного коттеджа, говорят эксперты.

Также интересно, что на общем фоне роста цен на элитную недвижимость, стоимость машиномест в элитных домах выросла за последний год только на 47,2 проц и составила в среднем почти 100 тыс долл /есть отдельные предложения до 200 тыс долл/. Получается, что рост цен на машиноместа почти вдвое отстает от роста стоимости квартир. При этом средний коэффициент отношения количества машиномест к количеству квартир в доме за последние два года практически не изменился. В элитном классе он в среднем составляет 1,5 машиноместа на квартиру.



Главная --> Публикации