Главная --> Публикации --> Загородное жилье станет доступным и деревянным Дача взаймы: 4 способа В городе строить заводы невыгодно В двух шагах от дома Изношенность жилого фонда зашкаливает за 80 процентов

Если первые кредиты на приобретение квартир банки стали выдавать еще в начале 1990-х, то на загородный рынок они обратили внимание всего два-три года назад. Слабая активность на рынке загородной недвижимости отчасти объяснялась тем, что у банков на тот момент не было достаточного количества средств для выдачи. Поэтому они предпочитали типовые квартиры, - поясняет директор департамента продаж брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. - К тому же на - как правило - стандартном городском жилье гораздо легче отработать технологии кредитования.

Еще несколько лет назад взять ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости было очень проблематично. Всего несколько банков предоставляли средства на приобретение коттеджей, и условия кредитования с трудом можно было назвать выгодными. Сегодня ситуация изменилась: на рынке загородной ипотеки работают несколько десятков банков. Проценты по кредитам практически соответствуют ставкам на покупку городского жилья, а первоначальный взнос заметно снизился. Тем не менее занять деньги у банка на покупку коттеджа до сих пор остается сложной проблемой - требования к загородным объектам очень жесткие.

Сегодня только в Москве на рынке ипотечного кредитования работает около 70 банков, замечает директор по ипотеке МИЭЛЬ-Брокеридж Юлия Вербицкая, и около 90% из них предлагают кредиты на приобретение загородной недвижимости. Даже по сравнению с прошлым годом количество банков, работающих на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости, выросло почти в два раза, - уточняет она. Гораздо лояльней стали и условия кредитования. С 2005 года уровень стандартного банковского процента с 16-20 понизился примерно на четверть. В настоящее время размер ставки колеблется от 10,5 до 14% годовых, а сумма минимального первоначального взноса составляет от 20 до 40% от стоимости объекта. Выросла и доля продаж по ипотечным кредитам, - замечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Только в текущем году она увеличилась с 1-2 до 10-13%.

Сегодня во многих регионах России ситуация полностью повторяет ту, которая была в Москве около трех лет назад. Местные банки предлагают кредиты под 16-17% годовых в рублях или под 14-15% в долларах на срок не более 20 лет. Новостройки практически никто не кредитовал, равно как и землю с домами, - добавляет Комолов. Кроме того, замечает он, в банковской сфере не хватает квалифицированных юристов, способных в короткие сроки рассмотреть документацию по загородному объекту, чтобы дать заключение. Три-четыре года назад не более 10 банков работали по загородному формату, - вспоминает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Как полагает Мария Литинецкая, несмотря на программу земельной ипотеки под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, кредиты под залог права собственности на земельный участок выдаются крайне неохотно. Многие банки не признают земельный участок ликвидным активом, что связано с особенностью рынка земли, с его закрытостью и непредсказуемостью, - подчеркивает Литинецкая. Жигунов отмечает, что по закону невозможна ипотека на дачные дома, а это ограничивает перечень принимаемых в залог объектов.

Во многом условия кредита зависят от таких факторов, как размер и уровень подтверждения доходов, срок кредитования, валюта кредита, а также от самого приобретаемого объекта. На загородном рынке до сих пор актуален вопрос рисков, подчеркивает Игорь Жигунов. В первую очередь риски связаны с проблемой оценки объекта. Ведь если для жилья в многоквартирных домах подходит метод сравнительных продаж, то по загородным объектам, которые индивидуальны, сравнение не столь корректно и погрешность в оценке может составлять 15-20%, - замечает он. - Земельные участки оценить еще сложнее. Юлия Вербицкая добавляет, что сегодня даже в Подмосковье доля земельных участков, которые можно приобрести с помощью кредитных программ банков, вряд ли превышает 10%.

По его мнению, сама по себе удаленность загородного объекта не так важна - куда более решающими оказываются факторы, которые влияют на ликвидность дома. В частности, пригодность к круглогодичному проживанию, наличие инженерных коммуникаций и возможность проезда к дому. В результате около 70% домов не могут быть проданы в ипотеку, - замечает начальник аналитического отдела компании Новый город Наталья Ветлугина. - С другой стороны, остающиеся 30%, которые потенциально подходят под требования банков, - это очень много. Ведь еще год назад нам такие цифры и не снились.
Ну вот, можно сказать, и свершилось: строители, реализующие грандиозный проект Большой Ленинградки, добрались наконец и до игольного ушка на слиянии двух шоссе Волоколамского и Ленинградского. К концу декабря то есть через полгода интенсивность автомобильного движения здесь будет снижена на порядок, однако в ближайшие шесть месяцев автомобилистам придется или снова привыкать к глухим заторам, или заблаговременно искать пути объезда.

Предпочтение отдается землям из категории ИЖС, где возможна постоянная регистрация, - согласен с ним Павел Комолов.

Решений предлагалось множество.
В частности, одну половину существующего пока тоннеля засыпать, оставив лишь четыре полосы из шести: по ним транспорт должен был идти в сторону центра. Кроме того, предполагалось построить еще и тоннель-дублер. Наземный уровень должен был сохранить как минимум один светофорный объект на пересечении улицы Алабяна с Балтийской улицей.

Место это, возле института Гидропроект, уже давно стало притчей во языцех у московских и областных автомобилистов, пользующихся северо-западными направлениями Волоколамки и Ленинградки каждый день. Утром этот несчастный пятачок полностью останавливает движение по Волоколамскому шоссе в сторону центра, вынуждая водителей рисковать рублем, проскакивая пробку по трамвайным путям. А на Ленинградском шоссе вялотекущий затор выстраивается еще от пересечения с улицей Адмирала Макарова.

До минувшей субботы это решение казалось незыблимым. Однако во время своего объезда мэр Москвы Юрий Лужков сказал, что эстакады вблизи жилых домов не прибавят комфортности этому району. Так что эту часть проекта, возможно, придется подкорректировать. Ну а что касается самого тоннеля, то его действительно ожидает сужение: строителям предстоит засыпать две лишние полосы, организовав таким образом сквозное движение из области в центр. Работы могли бы начаться уже завтра, однако строители не успели подготовить объездные маршруты.

Кроме того, на этой же площади предусматривалась возможность разворота, а для движения в область и в центр оставлялось по две полосы. То есть наземный уровень будущего не очень отличался от настоящего. И, наконец, эстакада: по ней транспорт должен был перенаправляться в область. При этом для Волоколамского шоссе были предусмотрены три полосы, для Ленинградского четыре.

Правда, предстоит еще убрать упомянутый выше светофорный объект на стыке улиц Алабяна и Балтийской. По предложению Лужкова, сам стык надо убрать под землю, причем строителям предстоит пройти не только под самой Ленинградкой, но и под метротоннелями Замоскворецкой линии метрополитена, благо, что она неглубокого залегания.
А в будущем Ленинградку ждет еще один строительный проект: магистраль станет частью Северной рокады, призванной соединить северо-западное и юго-восточное направления.

Когда именно в тоннеле будут введены ограничения движения, в штабе строительства Большой Ленинградки сказать пока затрудняются. Ожидается, что это произойдет уже на днях. И, разумеется, читатели Вечерки узнают об этом первыми. На сами же работы отпущено чуть более полугода: движение по обновленному тоннелю откроется в декабре.

Однако за последние полгода это уже третий инцидент на реконструируемой трассе, причем второй непосредственно у Динамо. Напомним, что предпоследнее проседание произошло 13 марта, а 10 сентября 2006 года провалился грунт в районе дома № 39 по Ленинградскому проспекту.

Рокада соединит МКАД, Фестивальную улицу, Ленинградское шоссе, Четвертое транспортное кольцо, улицу Академика Королева, проспект Буденного. В ходе строительства будет построен самый длинный в столице тоннель его протяженность составит 4,5 км.


Тем временем
Вчера поздно вечером на Ленинградском проспекте в районе станции метро Динамо произошла просадка дорожного полотна. В результате на проезжей части образовалась яма площадью примерно шесть квадратных метров. К утру городские службы провал ликвидировали.

В жилом массиве не будет ни одного типового или панельного дома. Жилая застройка и объекты социальной инфраструктуры расположатся в юго-западной части Ходынского поля и займут около 20% его территории.

Новый жилой комплекс, строящийся на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58 Г — месте, известном как Ходынское поле, официально получил название «Гранд-Паркъ». Напомним, что 3 сентября было объявлено о начале продаж, причем в данном случае квадратные метры представлены на рынок не на стадии котлована, а тогда, когда 5 этажей в домах первой очереди нового комплекса уже смонтированы.

Вдоль Хорошевского шоссе располагается жилая группа, состоящая из линии корпусов (корпуса 7, 8, 9, 10), представляющая собой непрерывный жилой комплекс переменной этажности (от 12 до 24 этажей) с повторяющимися арками для проездов. В западной части дуги фронт застройки прерывается за счет размещения трех башен, являющихся композиционным акцентом всей панорамы (корпуса 11, 12, 13).

Оригинальное архитектурное решение комплекса «Гранд-Паркъ» заслуживает отдельного упоминания.

Всего в «Гранд-Парке» планируется построить более 400 тысяч кв. м жилья для 3,5 тысяч семей.

Размеры квартир являются оптимальными и наиболее популярными среди покупателей объектов «бизнес-класса». Площадь однокомнатной квартиры в «Гранд-Парке» составит 60-79 кв. м, двухкомнатной — 90-100 кв.м, трехкомнатной — 110-130 кв. метров. Будут и квартиры площадью до 300 кв. м с зимними садами.

Комплекс будет вводиться в эксплуатацию в два этапа. Строительство жилья завершится в конце 2005 — начале 2006 года, а полностью территорию освоят к 2007 году.

В жилом комплекс «Гранд-Паркъ» предусмотрена собственная развитая инфраструктура: здесь будут расположены две школы, четыре детских сада, поликлиника, магазины, салоны красоты и т.д. Территория комплекса будет находиться под круглосуточной охраной. С проблемой парковки жителям «Гранд-Парка» столкнуться не придется: жилой комплекс будет включать в себя подземные гаражи на 4,3 тыс. машин и гостевые стоянки на 420 автомобилей.

На данном этапе строительства квартиры стоят от $1350-1380 за кв. м до $2,5 тыс. за кв. м, причем цены будут иметь тенденцию к увеличению.

Ответственность за строительство жилых домов и объектов инфраструктуры возложена на генерального инвестора ЗАО «Мосфундаментстрой-6».

У будущего “Гранд-Парка” много особенностей. Собственно, сам он обещает (во всяком случае, так полагают инвесторы-застройщики «Мосфундаментстрой-6» и ЗАО «ИНТЕКО») быть единственным в своем роде районом – «городом в городе». Генеральным риэлтором по результатам проведенного тендера стала компания “МИЭЛЬ-Недвижимость”, на которую возлагается безусловное обязательство оплатить 80 тыс. кв. м жилой площади, распределенной по корпусам всех типов. О том, чем данный объект недвижимости может быть интересен покупателям, мы беседуем с председателем совета директоров компании Григорием Куликовым.

В центральной части поля на площади 26 га будет разбит парк. Инвесторы также обещают сохранить уникальную березовую рощу, примыкающую к застраиваемому участку. На юго-востоке возведут ледовый дворец, а в северной части запланировано построить Российский музей авиации, торгово-деловой комплекс и культурно-деловой центр, жилищно-гостиничный центр, клуб ветеранов внешней разведки. Ответственность за возведение этих объектов возложена на ОАО «Авиационный парк».

— «Гранд» – потому что такого масштабного жилого комплекса бизнес-класса в Москве нет и, видимо, не будет. Таких больших площадок (32 га) и расположенных настолько близко от центра города (8 км от Кремля) в столице уже не осталось. «Паркъ» – потому что большая часть территории будет отведена под парк, причем парк спроектированный. Прекрасная экологическая ситуация в районе также повлияла на выбор названия. «Гранд-Паркъ» — большой комплекс рядом с парком, в экологически чистом месте.

— Григорий Львович, а почему «Гранд-Паркъ»?

— История России богата на трагические события. Москва в этом плане не исключение. Но для большинства москвичей история Ходынского поля связана не с трагедией в день коронации Николая II, которая, кстати произошла значительно южнее места строительства. Ходынское поле — это, прежде всего, аэродром им. Фрунзе, это «колыбель российской авиации». Не случайно в северной части Ходынского поля запланировано строительство Музея авиации, который по размерам будет уступать только аналогичному музею в Вашингтоне.

— В написании этого названия есть отсыл к истории, а с историей у Ходынки не все благополучно...

— В чем уникальность этого комплекса? Что позволяет говорить о «новом стандарте жилья бизнес-класса»?

Если же говорить о самом объекте «Гранд-Паркъ», то это уникальный комплекс, которым можно будет любоваться, и нам интересно представлять его на рынке недвижимости Москвы. Я уверен, что появление «Гранд-Парка» введет новый стандарт жилья «бизнес-класса» и окажет влияние на рынок в целом.

— Тогда почему бы не назвать этот комплекс элитным? Что за скромность?

— «Гранд-Паркъ» – это не просто 405 тыс. кв. метров жилья. Следует отметить хорошо продуманные состав и расположение квартир — от многоквартирных секций до «клубных» домов, вполне соответствующих классу «де-люкс» (проекты планировок переделывались четыре раза, чтобы соответствовать рыночному спросу. – ред.). Все это находится близко к центру города, в районе с благоприятной экологией, хорошей транспортной обеспеченностью, здесь прекрасные виды из окон, развитая инфраструктура, обширная территория для отдыха.

Потребительские характеристики комплекса таковы, что покупку квартиры в «Гранд-Парке» можно рассматривать как очень выгодные инвестиции.

— Неумеренное употребление некоторых слов и определений приводит к их девальвации. Подлинно элитное жилье, как и настоящий «бизнес-класс», подразумевают соответствие определенным критериям.

«Гранд-Паркъ» обещает стать уникальным объектом еще и потому, что это будет социально однородный район, квинтэссенция бизнес-класса. Покупатели — люди одного круга, близкого социального статуса и финансового положения. Однако это не означает, что двери «Гранд-Парка» будут наглухо закрыты для жителей близлежащих домов. Не будет никакого «гетто для богатых». Более того, квартиры в комплексе по цене будут существенно отличаться (мы оценили каждую). Но важно вот что: даже самое недорогое для этого комплекса жилье (одно-двух-комнатные квартиры на третьем этаже в «доме-стене». — ред.) полностью соответствует всем параметрам бизнес-класса.

Я не считаю, что комплекс в полной мере соответствует параметрам именно элитного жилья. В частности по местоположению. Несмотря на близость «Гранд-Парка» к центру, район Остоженки или Патриаршие пруды в большей степени элитные места, хотя качество жилья там разное и окружение очень неоднородное.

— С каждым годом все больше и больше застройщиков в Москве позиционируют свои объекты именно в этом сегменте. Но чудес не бывает, не бывает элитных квартир «всего лишь 900 долларов за кв.метр, панель на стадии котлована». Есть немало проектов, которые позиционируются как жилье бизнес-класса или даже класса «де-люкс», но по объективным параметрам таковым не являются. Да, общественные зоны могут быть на уровне де-люкс – лестница в мраморе, лифт в зеркалах, вестибюль в золоте, но при этом собственно жилое пространство, то, что люди покупают, к сожалению, не отвечает банальным потребительским требованиям.

— И как, по-вашему, появление такого объекта, как «Гранд-Паркъ» повлияет на рынок жилья бизнес-класса?

Когда мы говорим о влиянии на рынок, это не означает, что с началом продаж в этом комплексе кардинально изменятся цены на другие объекты. Влияние «Гранд-Парка» в том, что на рынок выводится новый стандарт качества бизнес-класса, к которому будут вынуждены стремиться застройщики, проектировщики, архитекторы. Придется либо соответствовать стандарту, либо ужиматься в цене и продавать дешевле.

Для нас важно, чтобы в «Гранд-Парке» ситуация была иной. Может быть, чуть меньше мрамора и хрустальных люстр в подъездах, но более продуманные и удобные квартиры, выше качество строительства, комфортная среда обитания.

— Генеральный риэлтор координирует ход реализации недвижимости всего комплекса, как жилой, так и нежилой. При этом, согласно трехстороннему соглашению между «МИЭЛЬ» и компаниями-застройщиками, на нас возлагается обязательство привлекать к процессу реализации другие компании. Во второй половине августа мы сделали предложение четырем крупнейшим риэлторским компаниям. Называть эти компании, пока нет официального подтверждения их согласия, мне бы не хотелось. Но даже если данное предложение найдет понимание не у всех коллег, наши планы и сроки реализации от этого не изменятся.

— Григорий Львович, почему «генеральный», а не, например «эксклюзивный» риэлтор?

«МИЭЛЬ-Недвижимость» — большая, опытная компания, и, в принципе, мы в состоянии заниматься продажами самостоятельно. Но с точки зрения развития рынка недвижимости в целом, эффективнее привлекать к реализации коллег, наиболее серьезные и крупные компании, а они, в свою очередь, привлекали бы нас к другим проектам. Благодаря такой «перекрестной работе» у потребителя расширяется выбор, а риэлторам такое взаимодействие дает лучшее понимание ситуации на рынке.

Данная технология продаж — изобретение 2003 года, новый способ представления на рынке крупных проектов, к которому мы приложили руку. Жилой комплекс «Гранд-Паркъ» настолько масштабен и самодостаточен, что лучше держать все в одних руках. Это выгодно и застройщикам, и потребителям, и риэлторам.

— Я не устаю повторять, что конкурентов у компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» нет. Есть коллеги и партнеры, с которыми мы взаимодействуем, и есть случайные, временные люди. Никогда на рынке риэлторских услуг Москвы не будет монополии, это слишком серьезный рынок. А значит, ведущим компаниям должны работать друг с другом.
Уже несколько десятилетий на Западе модно жить в квартирах, оборудованных в бывших цехах, гаражах и т. п. нежилых помещениях. Называются такие квартиры лофтами, и с некоторых пор появились они и в России. А вчера Москва решала: можно ли оборудовать под лофты собственные бывшие промышленные объекты, многие из которых, кстати, являются архитектурными памятниками.

— А как же конкуренция?

В частности, она назвала Бахметьевский гараж, построенный в начале ХХ века архитектором Константином Мельниковым и инженером Владимиром Шуховым. Это замечательное сооружение может прекрасно использоваться для клубных и выставочных целей. Но пока его реставрация идет медленно.

Как заявила председатель ЦС Всероссийского общества охраны памятников, член Общественной палаты Галина Маланичева, примерно 10 процентов из всех памятников истории и культуры, взятых под охрану в Москве, объекты промышленной архитектуры. Но, по ее словам, есть опасения, что ряд вновь выявленных памятников могут быть исключены из реестра по экономическим соображениям, если не будет обеспечена их юридическая защита. Хотя Маланичева убеждена, что все 100 процентов выявленных промышленных памятников могут найти достойное использование с выгодой для инвесторов.

Пиардиректор Красного Октября Анастасия Поданина рассказала, что уже создан опытный образец жилого лофта в одном из производственных помещений.

Сейчас много разговоров о судьбе фабрики Красный Октябрь, оказавшейся внутри Золотого кольца Москвы. Само производство переезжает на территорию родственного концерна Бабаевский. А что будет со знаменитыми красными корпусами напротив храма Христа Спасителя? Известно, что в одном из бывших цехов появится музей шоколада. А что еще? Раньше предполагалось сохранить три корпуса фабрики, теперь в список памятников включены 8 сооружений.

Успешным примером сотрудничества бизнеса и культуры стал проект Винзавод. В бывших цехах производства и разлива вин, интересах своей промархитектурой XIX века (4-й Сыромятнический переулок, недалеко от Курского вокзала), теперь устроена хорошо посещаемая выставочная галерея с экзотическими названиями залов Коньячный, Зал хереса, Зал разлива

Это весьма перспективно, а на Западе и модно превращать бывшие цехи в суперсовременное элитное жилье с оригинальными интерьерами. Такие уникальные квартиры можно совмещать, например, с частным выставочным залом, домашним театром, мастерской. В конце 2007 года, предполагает Поданина, жилой лофт в Красном Октябре выйдет на продажу. Это, возможно, будет первый прецедент продажи такого вида жилья в Москве.



Главная --> Публикации