Главная --> Публикации --> В поисках идеальной ипотеки На рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат Росприроднадзор посадил строителей на мель Выхинский узел Наймодатели, дружите с соседями

Давая оценки выданных в России ипотечных кредитов, эксперты предпочитают считать их в рублях, а не в штуках. Первый показатель выглядит весомо, второй довольно скромно. По данным Центробанка РФ, в I квартале 2007 г. в Российской Федерации было выдано жилищных кредитов на 82,3 млрд руб. это треть всего запланированного на 2007 г. объема в 250 млрд руб. Если такая динамика сохранится, то плановые показатели текущего года будут перевыполнены. По итогам 2006 г. общий объем выданных ипотечных кредитов более чем в два раза превысил годовой план.

До сих пор доля сделок с применением различных ипотечных схем в регионах РФ остается довольно низкой и составляет 6-7%. В самых прогрессивных в этом смысле областях кредитами на жилье воспользовалась лишь каждая 150-я семья.

Картина жилищного кредитования в России неоднородна. Вот пример двух не самых контрастных областей. В 2006 г. на территории Ульяновской области выдано кредитов на сумму 1,45 млрд руб., в том числе Ульяновским отделением Сбербанка России по жилищным кредитным программам на территории области 2028 шт. на сумму 810,4 млн руб. (по соглашению с Минрегионом 129 млн руб.), из них кредитов на недвижимость 1570 шт. (561,5 млн руб.), ипотечных 244 шт. (172,5 млн руб.), по программе Молодая семья 214 шт. (76,4 млн руб.). По данным компании Центр недвижимости, в этом сегменте работают около восьми банков. Преобладает схема приобретения жилья с первоначальным взносом 10% по ставке 13-14% годовых на срок до 15 лет. В лидерах, кроме Сбербанка РФ, КБ Европейский трастовый банк.

Центробанком выявлены регионы-лидеры и аутсайдеры. Самые внушительные финансовые объемы приходятся на Москву и Московскую область: 5,2 млрд руб. и 12,6 млрд руб. соответственно. Самые низкие в Республике Алтай и Карачаево-Черкесии 26,5 млн руб. Середняком выглядит Приволжский федеральный округ там заемщики получили 15,1 млрд руб. Хотя, если исходить из стоимости 1 кв. м, объективность такой оценки вызывает сомнения. Более показательной выглядит доля ипотечных сделок в общем числе всех сделок на рынке недвижимости. Есть регионы, в которых объем ипотечных сделок достигает 30%. Тот же Алтайский край с этой точки зрения пребывает в четверке лидеров 24,9% от общего количества сделок. Еще более высокие показатели у Республики Тыва (30,4%), Магадана (31,4), Тюменской области (28,9).

В 2006 г. многие области зафиксировали рост ипотечного кредитования. Например, в первой половине 2006 г. на территории Магаданской области предоставлено ипотечных кредитов на сумму более 178 млн руб., что позволило обеспечить жильем более 325 семей. Это почти в 27 раз больше, чем в 2005 г. (тогда было выдано 12 ипотечных кредитов на сумму 4,19 млн руб.).

В Нижнем Новгороде, по данным правительства области, в 2006 г. плановый объем ипотечных кредитов составлял 993,6 млн руб., фактически выдано 1790 кредитов на сумму 1,014 млрд руб. (в том числе по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования 710 кредитов на сумму 408,0 млн руб.), что составляет 102% от планируемого показателя. По данным ГК Триумф, в настоящее время ипотеку в Нижнем Новгороде предлагают 25 банков. Лидером ипотечного рынка является Сбербанк РФ, а также Альфа-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Ак Барс и др. Постепенно ипотека перестает быть экзотикой, но реально массовой она может стать только после существенного изменения ее параметров, считают аналитики ГК Триумф. Пока же ипотека недоступна для большинства нижегородцев.

От столицы регионы отличают размеры выдаваемых кредитов. По итоговым данным банка DeltaCredit, средний кредит в регионе составляет $70 000 (по другим подсчетам $30 000-40 000). В Москве это $100 000, считает руководитель Департамента оформления кредитов компании Контакт Элитная недвижимость Мария Базяева. В подавляющем большинстве городов России кредиты измеряют в рублях. Москва и Санкт-Петербург в список рублевых регионов не входят. Именно по этой причине, считают в Независимом бюро ипотечного кредитования (НБИК), программа АИЖК, выкупающего пулы закладных у своих финансовых партнеров и устанавливающего свои стандарты практики, здесь не слишком конкурентоспособна. Богатого выбора операторов и продуктов в регионах также нет. Первоначальный взнос в 0% предоставляется довольно редко, говорит Павел Комолов, андеррайтер НБИК. Эксперт оценивает региональную ситуацию как столичную двухлетней давности. Прогресс существует, но для развития нужно время.
Санкт-Петербург Аренда городской земли может подорожать. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) подготовило новую методику определения арендной платы. После того как она будет утверждена, поступления в бюджет по этой статье увеличатся на 25-30%, считают разработчики.

По данным правительства Вологодской области, имеющей высокие показатели, ипотечный кредит могут себе позволить лишь 5% семей. Теперь в планах правительства области через областной целевой фонд содействовать развитию ипотеки. Для этого планируется выделять бюджетные средства ради снижения процентной ставки и регулирования стоимости квадратного метра в некоторой части объектов, строительство которых инициировано администрацией города.

В конце мая губернатор Валентина Матвиенко внесла в заксобрание законопроект О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Петербурга, который утверждает принципы определения арендной платы. После его утверждения правительство должно принять методику отдельным постановлением.

В 2006 г. городской бюджет получил от аренды за земельные участки около 5 млрд руб. По действующей методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности Петербурга, минимальная ставка арендной платы за 1 кв. м составляет 0,14 у. е., а максимальная 900 у. е. (1 у. е. = 36,5 руб.).

Повышающие коэффициенты, по словам Куценко, будут применяться для игорного бизнеса, рекламной деятельности, а также для борьбы с нарушителями земельного законодательства например, застройщиками, нарушающими сроки строительства.

Сейчас город взимает арендную плату в зависимости от видов функционального использования, установленных для 19 зон градостроительной ценности территорий, на которые разбит город, говорит начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко, автор новой методики. Новые правила, по его словам, определили зоны градостроительной ценности территорий для расчета арендной платы на основе 5714 кадастровых кварталов. Ставка зависит от коммерческой привлекательности, градостроительной ценности и местоположения участка без учета его функционального использования, говорит он.

Специалист комиссии по горхозяйству заксобрания Николай Журавский отметил, что по новой методике арендная плата станет более дифференцированной.

По более высокой ставке придется платить за землю предприятиям, подлежащим выводу из города, при самозахвате участков, владельцам временных сооружений по торговле алкоголем и парковок с почасовой оплатой, продолжает Куценко. Понижающие коэффициенты используются для привлечения инвестиций в строительство. Размер арендной платы будет рассчитываться в рублях. Назвать новые ставки и коэффициенты Куценко отказался. По его словам, новая методика позволит увеличить поступления в горбюджет от аренды земли на 25-30%.

Город хочет приблизить свои арендные ставки к рыночным и не собирается субсидировать бизнесменов, согласен управляющий партнер Агентства развития и инвестиций в недвижимость Игорь Горский. По его оценке, арендная плата за участки увеличится в среднем на 30%. Больше платить придется всем, прогнозирует он. Существенно повысится, по его мнению, цена на участки под строительство, которые выставляются на торги. А Козин считает, что больше всего придется платить предприятиям торговли, для которых важно местоположение. Размер арендной платы будет во многом зависеть от корректирующих коэффициентов, окончательное утверждение которых станет политическим решением, добавляет он.

Стоимость аренды некоторых участков возрастет более чем на 25-30%, хотя другие участки могут стоить дешевле, чем сейчас, полагает гендиректор РМС-оценки Петр Козин. В целом арендная плата будет выше, говорит оценщик.

В I квартале 2007 г. банки, работающие с Санкт-Петербургским ипотечным агентством, выдали 2814 ипотечных кредитов на общую сумму 5,1 млрд руб. Для сравнения: за весь 2006 год ими был выдан 11 081 кредит на 19,2 млрд руб. По итогам I квартала 2007 г. лидерами петербургского ипотечного рынка стали КИТ Финанс, филиал Москоммерцбанка и Северо-Западный банк Сбербанка. Средние ставки по кредитам, по данным Городского ипотечного банка, составляют сейчас 11-13% в рублях и 9,5-11% в валюте.

Санкт-Петербург Банки начали стимулировать стагнирующий рынок квартир Санкт-Петербурга. Они вводят новые ипотечные программы и уже готовы выдавать кредиты без первого взноса. Доля покупок с использованием кредитных средств достигла 70% в общем объеме сделок, а покупатели с живыми деньгами отправились за город за земельными участками и коттеджами.

Охлаждение вторичного рынка жилья началось еще в августе прошлого года, после того как в первой половине 2006 г. цены на квартиры выросли вдвое. Тогда эксперты объясняли остановку роста цен усталостью покупателей от ценовой гонки. Кроме того, сказался рост объема предложения, которое увеличилось за счет продавцов, стремившихся продать квартиры на пике цен. В результате к концу 2006 г. средняя цена 1 кв. м остановилась на отметке $2500.



В течение II квартала 2007 г. цены на вторичном рынке также практически не менялись. Как и прежде, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, говорит генеральный директор агентства Петербургская недвижимость Сергей Дроздов.

К началу 2007 г. риэлторами была зафиксирована коррекция цен вниз в пределах 10% она коснулась в основном переоцененных и некачественных объектов, отмечает гендиректор агентства Бенуа Дмитрий Щегельский.

Лидерами спроса сейчас, по словам Дроздова, являются однокомнатные квартиры в хрущевках Калининского района (они продаются по цене $80 000-82 000) и аналогичные объекты в новых панельных домах Приморского района (их предлагают по $100 000-103 000).

По словам Дроздова, застой в ценах привел к увеличению числа альтернативных сделок, в которые все больше вовлекаются квартиры в хрущевках и брежневках. Рост числа обменов позволил им не упасть в цене.

С марта 2007 г. вновь оживился интерес покупателей к элитной недвижимости, цены на которую за март май 2007 г. выросли примерно на 10-15%, отмечает заместитель гендиректора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Татьяна Чуприна.

Популярны двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в хрущевках. В этом сегменте лидируют по спросу двухкомнатные квартиры в Невском районе ($93 000-98 000), а также трехкомнатные квартиры в хрущевках Кировского района по цене $114 000-115 000, утверждает Дроздов.

По сравнению с началом года риэлторам стало поступать больше звонков от людей, заинтересованных в покупке жилья. Однако об окончании застоя на рынке говорить пока рано, сокрушается заместитель гендиректора АРИН Александр Поляков.

В сегменте экономкласса подорожание составило не более 3-5%, что фактически означает стабилизацию рынка, считает руководитель отдела жилой недвижимости ЦАН Елена Павловская.

Уже сейчас доступна ипотека без первого взноса, определяемая лишь совокупным доходом заемщика. Банки начинают заявлять ипотечные программы, предусматривающие увеличение количества созаемщиков до пяти человек, говорится в исследовании.

Решающим фактором, который поддерживает существующий уровень спроса, он называет ипотеку. От общего числа сделок на вторичном рынке около 70% совершены при помощи ипотечных средств. Желающие приобрести жилье за реальные, а не кредитные деньги на рынке большая редкость, говорит Поляков. Рост числа ипотечных сделок, а также увеличение конкуренции между банками, предоставляющими кредиты под залог недвижимости, отмечает также компания Петербургская недвижимость в своем исследовании рынка жилья за I квартал 2007 г.

Увеличение суммы кредита становится актуальным для всех банков. Ипотеку все чаще используют для покупок дорогих объектов недвижимости, отмечает Павловская. По ее словам, к концу 2006 г. в ее агентство поступало одно-два обращения в месяц на совершение покупки недвижимости стоимостью от $200 000 с привлечением ипотечного кредита. Сейчас ежемесячно фиксируется до пяти аналогичных обращений за квартирами стоимостью от $300 000.

По информации члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в апреле 2007 г. его банк представил ряд новых программ кредитования, в том числе кредиты без первоначального взноса, экспресс-ипотеку за 16 часов и выдачу средств по ломбардной схеме (когда обеспечением кредита является не приобретаемая заемщиком квартира, а имеющаяся у него недвижимость). Максимальная сумма кредита увеличена с $0,5 млн до $2 млн.

Тесный подарок
Так называемые хрущевки, которые в основном уже исчерпали свой срок службы, были когда-то подарком власти советским людям. Тогда эти дома проектировщики считали временным решением квартирного вопроса в стране, где этот вопрос стоял очень остро: люди ютились в коммуналках, подвалах или бараках.

Предприниматели все чаще предпочитают не изымать средства из бизнеса, а взять ипотечный кредит. По нашим оценкам, тенденция покупки элитных объектов в кредит в ближайшее время будет активно развиваться, говорит Павловская.
Свободного места для возведения нового жилья в столице становится все меньше. Поэтому инвесторам и застройщикам приходится рассматривать альтернативные варианты. Идея с выводом промзон и дальнейшим освоением их территорий зачастую себя не оправдывает. Прежде чем что-то строить на их месте, приходится очищать землю от побочных результатов бывшего производства. Гораздо перспективнее выглядит программа по сносу ветхого жилья. Его в столице осталось еще немало.

Среди строителей даже ходит такая байка. Рассказывают, как на одном из осмотров к Никите Сергеевичу подошел проектировщик и предложил хотя бы на полметра увеличить площадь санузла, потому что высоким людям в таком помещении становится тесновато.

Никита Хрущев поставил перед проектировщиками и строителями следующую задачу: денег истратить мало, а жилья построить много. В итоге упор был сделан на возведение железобетонных пятиэтажек, прозванных в народе хрущобами. Чтобы свести себестоимость строительства к минимуму, было принято решение сделать минимально возможной площадь комнат и кухни, а также вспомогательных помещений, отказаться от лифта и мусоропроводов, вместо капитальных стен установить тонкие перегородки, а все инженерные системы максимально упростить. В итоге получились маленькие, неудобные для жилья квартиры.

Предполагалось, что хрущевки достоят до начала 80-х годов момента торжества коммунизма в стране. При коммунизме бетонные блоки из разобранных пятиэтажек послужили бы материалом для строительства современных шоссе, а трудящихся переселят в новые просторные квартиры в многоэтажных зданиях.

Ничего, я в этот сортир пролез, пролезут и другие, - таков был ответ первого секретаря.

Однако надо отдать должное Никите Сергеевичу. О таких темпах строительства сейчас можно только мечтать. В конце пятидесятых годов прошлого века впервые в Москве строительство жилья стало обгонять прирост населения. Массовое жилищное строительство позволило большинству горожан получить свои отдельные, пусть и с минимальным уровнем комфорта, квартиры. В целом за годы правления Хрущева новое жилье получили 90 млн. человек. За эти годы вырос и сформировался строительный комплекс страны.

Торжества коммунизма так и не состоялось, и некоторые люди обитают в хрущевках и по сей день.

Проблема ветхого жилья начала решаться в столице в 1995 году, когда появилась первая городская программа московского правительства по сносу и реконструкции пятиэтажек. Какие-то работы велись с ветхим жильем и до появления специальной программы, но они были незначительны и малозаметны.

Хрущевки сдадут в музей
Срок службы панельной хрущобы, согласно советскому СНИПу, составляет 50 лет. Если учесть, что строились они с 1956 по 1970 год, то истекает этот срок уже сейчас.

Полностью избавлены от устаревших пятиэтажек Центральный и Южный административные округа. Что касается остальных округов, то, по информации стройкомплекса Москвы, до 2011 года в столице снесут еще 3,7 тысячи пятиэтажных домов общей площадью более 8,6 млн. кв. метров. В частности, недавно столичные власти рассмотрели план масштабной реконструкции района Лефортово. В ближайшее время здесь снесут 133 тысячи кв. м жилья, а запланированная площадь нового строительства составит 476 тысяч кв. метров.

Всего в столице была снесена 881 пятиэтажка (общая площадь снесенного жилья составляет 3 млн. кв. метров). Из них больше всего было снесено в прошлом году: 267 зданий общей площадью 636 000 квадратных метров.

Задание текущего года снос отслуживших свой век 275 жилых домов площадью 757 тысяч квадратных метров. Наиболее сложные задачи стоят перед префектурами Западного, Северного и Юго-Западного административных округов, где предстоит снести 139 зданий площадью 435 000 квадратных метров (что составляет более половины общегородской годовой программы).

Москвичи из снесенных жилых зданий переселяются в новые благоустроенные дома, отвечающие современным требованиям, а самое главное почти в том месте, где они и жили, - рассказал заместитель мэра Москвы в столичном правительстве Владимир Ресин, выступая 27 марта 2007 года на координационном совете.

Одна из таких мер выбор единого заказчика по городской программе сноса пятиэтажек. Как объяснил мэр Москвы Юрий Лужков, данная структура будет выполнять функции генерального заказчика управления программой и займется распределением финансовых потоков.

Проблемные вопросы ликвидации оставшихся пятиэтажек были детально рассмотрены на координационном совете в начале марта текущего года. Намечены конкретные меры, обеспечивающие завершение этой программы в 2009 году на два года раньше запланированного срока.

Постепенно администрация города переключается и на другие категории проблемного жилья. Мосгордума планирует разработать программу по сносу девятиэтажек. По словам председателя комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству Александра Ковалева, гарантийный срок эксплуатации панельных 9-этажных домов, подошел к концу, но с их ликвидацией не должно возникнуть проблем. Так как количество людей, проживавших в девятиэтажках значительно меньше, чем в пятиэтажках.

Когда снос ведет инвестор, мы теряем площадки, объяснил мэр. А в наше время это дорогое удовольствие. В ближайшее время Лужков планирует подписать постановление правительства о проведении конкурса по выбору единого заказчика.

Вторая жизнь
Но у хрущевок есть и свои защитники. 50 лет простояли и еще столько же простоят. Ведь строили их, в общем-то, неплохо, гораздо лучше, чем сейчас. Во всяком случае, ни одна из построенных хрущевок сама по себе еще не развалилась, чего не скажешь о целом ряде последних новостроек, - пояснил архитектор Алексей Оксанов.

Но не все хрущевки будут снесены. Одну из них оставят в целости и сохранности и создадут там музей, посвященный хрущевкам. Как сообщает Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, музеем станет одна из столичных пятиэтажек в Капотне, которую не будут сносить и сохранят для потомков.

По словам Алексея Оксанова, первопричиной сноса жилья является не его аварийное состояние, а высокая стоимость земли, на которой это жилье находится. С землей в Москве связаны большие доходы чиновников, которым выгоднее продать ее, чем заниматься проблемами ремонта и реконструкции. Дай им волю - они и Исаакий снесут: плохо построили, временно. Не говоря о Пизанской башне, - пояснил архитектор.

И примеров эксплуатации зданий, отслуживших свой срок, в мировой практике предостаточно. Под Нью-Йорком до сих пор существует и отлично функционирует целый квартал, возведенный после войны.

При реализации программы реконструкции жилищного фонда хрущевка доращивается до cеми - девятиэтажного дома. Старое здание остается внутри нового. Планировка квартир полностью меняется, обновляются инженерные сети, к дому пристраиваются лифтовые шахты. Общая жилая площадь помещений значительно увеличивается.

Для реализации Среднесрочной программы реконструкции жилищного фонда, не подлежащего сносу, утверждена градостроительная и предпроектная документация по территориям 41-го микрорайона. По 66 объектам документация находится в разработке. Подготовлена 31 схема инженерного обеспечения кварталов, предусмотренных к реновации. По 10 объектам Среднесрочной программы проведены аукционы, - рассказал Владимир Ресин.

С 1997-98 годов предпочтение отдается квартальной реконструкции. Квартальная реконструкция предусматривает планирование не только возведение жилья, но и строительство объектов социально-бытовой и создание (модернизацию) инженерной инфраструктуры. Комплексная реконструкция кварталов позволяет решить следующие социально-важные задачи: благоустройство прилегающих территорий, обновление жилищного фонда города, обновление транспортной сети и создание дополнительных машиномест, а также соблюдение единой концепции застройки территории.

Внешне здание совершенно преображается. Из серой неприглядной коробки как в по волшебству рождается современное строение, внешне приятное для глаз.

При реконструкции власти и инвесторы сталкиваются с большой проблемой недовольством жителей. И это неудивительно, ведь жители не только не знают, как будет вестись реконструкция, но и не могут ничего изменить в планах правительства. А ведь им, жителям, виднее, как улучшить свой квартал.

Работа предстоит колоссальная. Всего в городе около 480 микрорайонов, нуждающихся в реконструкции, что составляет около 28 млн. кв. метров жилья.

Проект предполагает и материальное участие граждан в реконструкции своих микрорайонов. Если собственник доволен своими жилищными условиями и не собирается их улучшать, то может ограничиться одними советами властям. А если у него есть намерения расширить свою жилплощадь, то ему могут предложить инвестировать в реконструкцию из собственных накоплений, - пояснили в стройкомплексе Москвы.

И власти решили эту проблему, предложив законопроект, согласно которому жители смогут участвовать в проекте реконструкции. Жителей предлагают обозначать как сторону в инвестиционном контракте (совместно с городом и ГУПом). К тому же, сама реконструкция будет проходить мягко, без отселения людей. А участие в ней, как справедливо считают городские власти, воспитает из москвичей социально активных собственников.



Главная --> Публикации