Главная --> Публикации --> Третьяковка захлестнет крымский вал Рубежи российской федерации могут быть увеличены на 1,2 млн квадратных километров

У рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти есть северный и южный полюсы. На северном полюсе находятся любимые покупателями коттеджей Курортный, Всеволожский и Выборгский районы. Южный полюс пока только осваивается девелоперами и набирает популярность у потребителя.

Эксперты пророчат Петродворцовому району, где со времен Петра селилась столичная элита, статус новой петербургской Рублевки. В советское время значимость этого направления упала. Много было утеряно во время Великой Отечественной войны. Но начиная с 2000 года, когда заброшенный и практически до основания разрушенный Константиновский дворец был превращен в морскую резиденцию президента, интерес к району начал возвращаться.

В районе сосредоточено огромное количество уникальных памятников архитектуры и искусства: дворцово-парковые ансамбли Петродворца, Ломоносова, Стрельны. А благодаря реконструкции Константиновского дворца и объявления его резиденцией президента РФ значительно улучшилась транспортная ситуация в районе: проведено новое шоссе от Красного Села до Стрельны, отремонтировано привычное Петергофское шоссе, решены серьезные проблемы инженерии, газо- и водоснабжения.

Петродворцовый и Ломоносовский районы, так называемое южное направление, в течение последних двух-трех лет были слабо развиты. Петродворцовый район резко повысил свой статус после реконструкции Константиновского дворца. В последнее время именно здесь наблюдается активизация спроса. Причина в том, что, во-первых, спрос переориентируется, а во-вторых, имидж этих городов повышается. Они достаточно интересны в курортном отношении, неплохо развита инфраструктура, социальный состав населения улучшается. Соответственно, появляются новые проекты.

К концу 2006 года на загородном рынке сложился разрыв между севером и югом, - отмечает руководитель отдела загородной недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Наталья Хмельницкая. - Цены в этих районах различались на порядок. Например, в южных районах можно было найти участки всего по $100-200 за сотку (Гатчинский, Волосовский, Волховский). Дешевая земля на юге все привлекательнее для покупателей, так как в целом по рынку рост цен на участки и коттеджи составляет не менее 15-30% в год.

В Ломоносовском и Петродворцовом районах можно выделить три направления, представляющих интерес для инвесторов. Все они расположены вдоль побережья Финского залива, занимают узкую полосу шириной 1-3 км вдоль железнодорожной ветки и Петродворцового шоссе: район Стрельны и ближайшие окрестности, район Петродворца, район Ломоносова и ближайших окрестностей.

В целом эксперты отмечают перспективность именно южного направления. Южные районы будут развиваться. Они просто физически гораздо меньше северных районов, поэтому к ним нужен другой подход и по оценке развития, и по строительству. Полагаю, что по ценам они будут стремиться за севером, но в ближайшие 3-5 лет ценового выравнивания не произойдет. Большое влияние на эти территории должны оказать планы по развитию районов, например проекты рекреационных или других интересных объектов, таких, как университетский городок возле Михайловки. Южные районы интересны своими местами, своей историей, дворцово-парковыми ансамблями - и, конечно, самый большой интерес проявляют те, кто живет в южной части города. На мой взгляд, очевидных отрицательных факторов для развития этой территории нет, - уверена Майя Афанасьева, коммерческий директор компании Особняк.

Как отмечают эксперты, дефицит земли в 30-километровой зоне вокруг города в Курортном и Всеволожском районах толкает вверх цены на коттеджи, выводя все новые проекты в элитный сегмент. В то же время достройка Восточного полукольца КАД делает загородные владения в южных направлениях более доступными с точки зрения транспорта. Кроме того, по словам Алексея Рогова, руководителя загородного департамента компании Петербургская недвижимость, в результате последнего скачка цен на городское жилье загородная недвижимость становится весьма конкурентоспособной, а выбор загородного коттеджа в качестве места постоянного проживания кажется потенциальным покупателям все более привлекательным.

Перспективы развития данной территории очень неплохие. Это связано и с элитностью территорий, близких к дворцово-парковым ансамблям, и с удобным транспортным сообщением. Этому способствует и обещанное завершение дамбы и кольцевой автодороги к 2010-2011 году.

Центр средоточия элитного коттеджного домостроения - в Стрельне, Петродворце и их окрестностях. Большая часть возводимых здесь коттеджных поселков - именно класса элит. Дешевле $500 тыс. дома здесь не найти. Средняя цена коттеджа - $700 тыс. Что касается цен на землю, то сейчас наблюдается исторический максимум (как в Курортном районе, который, как и Петродворцовый, находится в административных границах города). Это значит, что цены достигли очень высокой планки и постепенно динамика роста, по сравнению с прошлым годом и по сравнению с другими районами, будет снижаться. Сами цены падать не будут - только расти. Цена земли сейчас может достигать 12-15 тыс. евро за сотку (ИЖС). Земли такой категории (ИЖС) здесь очень редки и пользуются бешеным спросом. Земель сельхозназначения в открытой продаже нет давно и не будет больше. Самое востребованное среди покупателей место - поселок Стрельна, его окрестности, а также парк Знаменка (расположен вблизи Финского залива между Стрельной и Петербургом), - говорят в агентстве недвижимости Адвекс.

Уже лет десять пишу я о туризме и все это время слышу один и тот же вопрос, обращенный к туристическим властям: почему в Москве так мало доступных мест размещения? Не всем же в Марриоттах и Рэдиссон Славянской жить. Суперзвезды и президенты - да, но прочим надо подешевле. И не у самой МКАД, а так, чтобы узнаваемую картинку в окно видеть. В столице сейчас две сотни гостиниц, но из них лишь 60% принимают туристов, остальные же функционируют как ведомственные объекты. Востребованность гостиничных услуг в Первопрестольной увеличивается, соответственно и цены растут. За пару лет стоимость проживания в столичных отелях любой звездности выросла примерно на 40%.

На юге несколько другие ландшафты по сравнению с севером, немного другая природа, меньшее количество озер, не хвойные леса. Магнитами являются качественный лес и вид на воду (озера, реки). На юге больше лиственных лесов, почвы другие. В целом о южном направлении можно сказать, что концентрация промышленных объектов здесь выше, чем в северном районе. Что непосредственно влияет на возможность развития и окружение. В этом отношении Петродворцовый и Ломоносовский районы находятся в выгодном положении. Наличие часового завода, многочисленных воинских частей не влияет на экологию. Во многом они уже не функционируют, - отмечает Наталья Хмельницкая.
Долгие годы отечественная гостиничная реальность служила темой для анекдотов и сатирических комедий. Десять человек в одном номере, грубиян-швейцар у входа и вечная табличка Мест нет. Сейчас ситуация кардинально меняется: к концу 2010 года столичные власти обещают построить в Москве 350 гостиниц.

Особо надо сказать о бюджетных отелях - эта ниша в Москве практически пустует. Единственным объектом для небогатых, построенным за последнее время, стала гостиница Дружба на территории торгового центра Москва в Люблине. Инвесторы приспособили недостроенное административное здание Государственного подшипникового завода под отель на 1300 мест.

Спрос на услуги отелей в Москве сегодня превышает предложение. Это объясняется не только ростом первого показателя, но и сокращением объемов последнего. В последние два года объем номерного фонда столицы сократился за счет закрытия ряда гостиничных объектов, расположенных преимущественно в центре города. Можно прогнозировать и вытеснение дешевого гостиничного предложения на окраины, в спальные районы и города ближнего Подмосковья, а также активизацию сегментов рынка, конкурирующих с гостиницами в секторе услуг размещения (в первую очередь это касается сдачи жилья в краткосрочную аренду).

За последние месяцы северная столица получила роскошные Кемпински, Амбассадор и Новотель. Совсем скоро откроется пятизвездочный спа-отель Holiday Club St. Petersburg, также администрация города ведет переговоры о строительстве гостиниц Holliday Inn. По количеству новеньких малых гостиниц город на Неве тоже лидирует. И окупаются семейные мини-отели довольно быстро. Вот, к примеру, новый комплекс Коломяжский визит. Начинали с 7 номеров - а теперь до 108 мест доросли, на выставку MITT в Москву приезжают самостоятельным стендом.

А вот Питер ставят Москве в пример - там с маленькими и недорогими гостиницами проще. Впрочем, и отели покруче пустыми не стоят. Количество иностранных туристов, остановившихся в отелях северной столицы, увеличивалось в последние 2-3 года на 10-15%. В соответствии с программой развития Санкт-Петербурга как туристического центра он должен к 2010 году войти в пятерку городов, наиболее посещаемых европейскими туристами, принимая ежегодно около 5 млн. человек. Для достижения среднеевропейского уровня количества гостиничных мест здесь необходимо построить в ближайшее время 203 гостиницы с 17 600 номерами.

Все новые отели будут строить в разных районах. Из 353 гостиниц 131 появится в центре столицы, 26 - в Северо-Восточном округе, 21 - в Восточном, 38 - на западе, и 30 - на севере. В центре города отели разместят на Новинском, Гоголевском, Никитском бульварах, на улице Новый Арбат, Госпитальной набережной, на Тверской-Ямской улице, на Красной площади. Разместят отели также и на МКАД, и в спальных районах. В числе прочих город получит три гостиницы верхнего ценового сегмента под управлением крупных мировых операторов - в Москву вернутся гостиницы Ленинградская (будет управляться цепочкой Hilton), Минск (InterContinental) и Москва (Four Seasons). Первый из этих отелей будет реконструирован без существенных изменений внешнего облика, вторая гостиница построена по новому проекту как многофункциональный комплекс, а третья - возведена заново. Как утверждают проектировщики, Москва сохранит прежнюю внешность - восстановят даже знаменитый ресторан Огни Москвы, который был расположен над колоннадой главного входа.

Москва тоже не хочет отставать. Столичные власти несколько дней назад утвердили генеральную схему размещения новых отелей на ближайшее четырехлетие. До конца 2010 года в Первопрестольной откроется более 350 новых гостиниц, рассчитанных на 118 000 мест. Причем будут открываться как фешенебельные отели, так и небольшие - в две-три звезды, рассчитанные на туристов с небольшими доходами, и таких отелей будет строиться больше.

Другая проблема, тормозящая развитие въездного туризма в столицу, -завышенные цены на проживание. На данный момент в большинстве приличных гостиниц трехзвездного уровня сутки стоят не меньше $20 Туроператоры уверены, что подобная ценовая политика ни в коей мере не оправдывает предлагаемый сервис.

Перспективы заманчивые, тем более что пока темпы строительства не поспевают за постоянно растущими потребностями туристического рынка. Дефицит гостиничных мест в прошлом году уже составил целых 40%. Из-за колоссальной нехватки номеров туроператорам приходится массово отказывать потенциальным клиентам. Например, за прошедший сезон мы были вынуждены отказать в подтверждении 40% заявок, так как туристов просто некуда было селить, - сообщил Известиям президент компании КМП-групп Владимир Канторович.

И еще любопытная цифра. Обе столицы - это примерно 80% доходов всех российских отелей. Инвесторов привлекают возможности быстрого возврата вложенных средств, относительная прозрачность основных процессов и меньшие риски капиталовложений.

Заметим, что именно московские гостиницы - самые прибыльные в Европе. Так считают эксперты из компании TRI Hospitality Consulting, которые провели исследование доходности отелей в десяти крупных европейских городах. Москва по средней стоимости номера проигрывает Парижу, Лондону и Амстердаму. В рейтинге отелей российская столица заняла лишь 4-е место по среднесуточному доходу с каждого гостиничного номера и 2-е - по дороговизне отеля для клиента. При этом она оказалась единственным городом, где чистая прибыль с номера до выплаты фиксированных расходов составляет трехзначное число (в 2006 году этот показатель достиг 130.38 евро). По мнению специалистов, такой результат объясняется разницей в оплате труда в России и Европе. Расходы на зарплату персонала в Москве составляют всего 20.3% оборота, в то время как в гостиницах Парижа и Вены расходы на оплату труда превышают 40%.

Предприятие Инвестжилстрой вложит около 2,3 млрд руб. в строительство первых шумозащитных домов в Нижнем Новгороде. В компании планируют реализовать проект к концу 2010 г. и окупить затраты в течение года.

Когда же программа по вводу в строй новых московских гостиниц будет выполнена, следует ожидать изменения ситуации на рынке. К примеру, новые отели частично оттянут на себя часть клиентуры недорогих ведомственных гостиниц, на которые ориентировано большинство детских туристических групп. И в новых бюджетных отелях ценовая планка будет начинаться от 2000-2500 рублей в сутки для взрослого гостя, а для ребенка этот показатель составит 700-1000 рублей.

Инвестжилстрой в июне начнет строить два 18-этажных шумозащитных дома жилой площадью 50 000 и 20 000 кв. м с подземными автостоянками и офисными помещениями, сообщил Ведомостям генеральный директор компании Олег Войтенко. Компания получила земельные участки площадью 2,7 га в границах улиц Ошарская и Ванеева и 1 га на пересечении улиц Тонкинская, Курмышова и Маршала Казакова.

Нижегородское ООО Предприятие Инвестжилстрой зарегистрировано в 1997 г. 100% долей компании принадлежит ООО Поволжская агропромышленная группа (владельцы физлица, граждане России). Выручка ООО за 2005 г. 159 852 000 руб. Шумозащитные дома проектирует дочка ООО Предприятие Инвестжилстрой ООО Восток. Проект предусматривает наружные стены из трехслойной кладки с применением пенобетона, утеплителя и облицовочного слоя. Поставщиком стройматериалов будет Поволжская агропромышленная группа, имеющая завод по производству стройматериалов в Лыскове, сообщили в компании.

По словам Войтенко, строительство будет вестись как на деньги, выделенные учредителем ООО Поволжская агропромышленная группа, так и на привлеченные банковские кредиты в пропорции 50 на 50 в общей сложности 2,3 млрд руб.

Источник в министерстве инвестиционной политики региона подтвердил, что 16 мая инвестсовет при губернаторе Нижегородской области одобрил заявку компании.

Компания не рискует деньгами, а даже наоборот окупит их в течение года после завершения строительства, считает генеральный директор нижегородского агентства недвижимости Шанс (заключило договор с предприятием на продажу квартир в шумозащитных домах Инвестжилстроя) Михаил Шерстнев. В городе острый дефицит жилья, офисной и торговой недвижимости, а рентабельность строительного бизнеса колеблется от 20% на офисное строительство и 25% на торговую недвижимость до 100% на жилую недвижимость, говорит Шерстнев.

Участники рынка считают проект актуальным для Нижнего. Изолировать свои квартиры от шума самостоятельно дорого и не всегда эффективно, говорит директор компании Строительные элементы для высокого уровня жизни (СЭВУЖ) Владимир Осипов. По его словам, в городе сейчас не ведется ни одной масштабной стройки с применением шумозащитных технологий.

Шанс уже заключает договоры с покупателями квартир. Шерстнев отмечает, что применение шумозащитных технологий при строительстве домов вызовет незначительное удорожание квартир в пределах 2000-3000 руб. за 1 кв. м. По его информации, сейчас на этапе котлована 1 кв. м в доме на границе Ошарской и Ванеева (центральная часть Нижнего) стоит около 50 000 руб., во втором, удаленном от центра доме около 35 000 руб. Это соответствуют средним ценам на строящееся жилье в этих районах. Шумозащитные технологии не приведет к удорожанию 1 кв. м более чем на 2000 руб., соглашается гендиректор строительной компании Нижегородский дом и К Андрей Баранов.
Новый дачный сезон, похоже, пока не порадует владельцев земельных участков, пытающихся оформить в собственность полученные при Советском Союзе три--шесть соток. Упрощенный порядок оформления прав на недвижимость, называемый в народе дачной амнистией, пока действует избирательно: кто-то все не может найти загадочные похозяйственные книги и пробиться через бюрократические инстанции, а кто-то уже нашел в законе лазейку и скупает в рамках амнистии земли за бесценок. Почему буксует дачная амнистия и как отличить добропорядочных садоводов от мошенников, пытались вчера понять члены Общественной палаты.

Потребитель еще не настолько разборчив, чтобы понимать преимущества таких домов, говорит маркетолог строительной компании Металлимпресс Дмитрий Морозов. Технологии шумоизоляции можно считать одним из конкурентных преимуществ проекта, считает вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов Соловьева. Но она затрудняется спрогнозировать спрос на такие квартиры, поскольку сравнивать не с чем. Заместитель гендиректора нижегородской строительной компании Аврал-НН Денис Ромченко считает, что грамотный пиар новых технологий увеличит спрос на строящиеся квартиры и офисы, но срок окупаемости проекта все же может растянуться до пяти лет.

По словам председателя комиссии Общественной палаты по вопросам развития гражданского общества Марии Слободской, закон просто не дает ответа, как поступать со многими землями: если огороды нарезаны вдоль железных дорог или под ЛЭП, где земли оказались в федеральной собственности; если участки расположены около водоемов, где сегодня водоохранные зоны. С другой стороны, признает она, непонятно, как бороться с самозахватами дачников, решивших, что дачная амнистия дала им возможность прирезать к участкам лесные участки и дороги общего пользования. И как быть развивающемуся городу, который не может строиться вширь, оказавшись в кольце дачных застроек.

Закон, упрощающий оформление дач, садовых домов, земельных участков в собственность, действует с 1 сентября 2006 года. Закон упрощает перечень документов, которые должен собрать дачник для того, чтобы право пожизненного наследуемого владения превратилось в право собственности. Изначально предполагалось, что адресатами закона должны были стать многочисленные члены садово-огородных товариществ и те, кто получил участок в незапамятные времена еще до массового садово-огородного ажиотажа. Однако до сих пор из 40 млн потенциальных участников дачной амнистии оформить участки в собственность удалось лишь десяткам тысяч. Остальные пока пытаются получить многочисленные справки, заказать дорогостоящий кадастровый план или доказать свое право владения участком.

Из-за отсутствия в законе об упрощенном оформлении прав на недвижимое имущество главного звена, а именно межевания, закон не работает. И только когда будет принят закон о кадастре, это как раз и откроет так называемую дачную амнистию, -- считает глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. Главное, по его мнению, то, что постепенно происходит отказ от рудиментов советского права, конструкций типа пожизненное наследуемое владение. При отсутствии полноценного права собственности на землю даже залоговые процедуры занимают в России несколько месяцев, в то время как в Казахстане на оформление земли в залог уходит три дня, пояснил депутат.

Закон о дачной амнистии -- только один из локальных способов решения сложной дачной проблемы, уверен член Общественной палаты Вячеслав Глазычев. Устоявшиеся социальные конструкции, огромные зоны обжитой застройки -- дачные поселки, -- фактически оказываются зонами-невидимками с административной точки зрения. Их не видят ни пожарные, ни милиция, ни скорая помощь.

В Московской области появился новый вид дачного мошенничества. В местной администрации человек берет справку о якобы незавершенном строительстве несуществующего дома, под эту справку практически бесплатно оформляет земельный участок в собственность, платя за землю по остаточной стоимости 5 тыс. руб. за сотку, пояснил заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь. На дачной почве выросло много криминала, говорит г-н Митволь, поиск земельных карт 80-х годов прошлого века превращается в детективную задачу, их съедают мыши или они внезапно сгорают. Поэтому государство не должно упрощать своей позиции в защите земельного вопроса. В противном случае те же самые дачники-пенсионеры станут игрушкой в руках тех, кто поставил незаконное строительство дачных поселков на поток,-- уверен Олег Митволь. В поселке Речник, на территории, выделенной 50 лет назад под яблоневые сады для укрепления берега реки, владельцы огромных особняков, построенных без каких-либо разрешительных документов, идут на митинг, прикрываясь ветеранами, имеющими щитовые домики в полтора квадратных метра, поясняет он.

Вопрос дачной амнистии, похоже, постепенно становится политическим: за последний год президент Путин пять раз напоминал, что проблему легализации земельных участков нужно решать, но сама проблема, похоже, раздвоилась в зависимости от того, с чьей стороны на нее смотреть. С одной стороны, люди не могут понять, почему право на законно полученные сотки приходится вторично подтверждать, ища в местной администрации некие похозяйственные книги, которые зачастую в некоторых поселках просто не велись, и почему бережно хранимая три десятка лет в серванте бумажка об участии в садовом товариществе вдруг потеряла силу. Закон об упрощенном декларировании, по сути, не предназначен для того, чтобы регулировать все особенности оформления в собственность участков садовых товариществ. С другой стороны, государство пока не может не то что обеспечить массовое оформление участков в собственность, но даже просто определиться с тем, кто имеет право на участие в дачной амнистии.

А пока, по словам временно исполняющего обязанности начальника управления Росрегистрации по обеспечению установленного порядка госрегистрации прав на недвижимость Алексея Акчурина, большинству граждан, подающих документы на оформление прав собственности по дачным участкам, Росрегистрация отказывает. Люди либо приходят вообще без каких-либо документов, подтверждающих их право владения земельным участком, либо прирезают к своему участку участок еще большей площади, чем исходный. Аппетит населения границ не имеет,-- резюмировал чиновник.

Правда, само по себе противопоставление богатых и бедных дачников, часто используемое политиками, также чревато неприятностями: ведь наличие большого дома на участке вовсе не говорит о криминальном прошлом хозяина. Но такая упрощенная постановка вопроса лишь создает дополнительное социальное напряжение, искомое многими политиками в предвыборное время.



Главная --> Публикации