Главная --> Публикации --> Итоги аукциона по отелю "советский" могут быть отменены Третьяковка захлестнет крымский вал Рубежи российской федерации могут быть увеличены на 1,2 млн квадратных километров

Николай Викторович, расскажите, кто получит право участвовать в ЖСК и какова будет схема финансирования строительства?

В рамках работы по проекту Доступное жилье московские власти решили возродить забытый формат жилья жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По замыслу властей, члены ЖСК, а именно очередники, будут приобретать квартиры по себестоимости 30−35 тыс. рублей за квадратный метр, что на сегодняшний день в четыре раза дешевле рыночной цены. О том, для кого будут строиться эти кооперативы, какова будет финансовая основа их существования, а также о том, что случится с неприватизированными квартирами после 1 марта 2010 года и как будет трансформироваться рынок аренды жилья в ближайшее время, Эксперт Online поговорил с замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николаем Федосеевым.

В случае с ЖСК бюджетные деньги мы планируем вкладывать только в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. Далее все финансирование будет осуществляться за счет ЖСК. Образуется юрлицо. Типовой устав и договорная база будет разработана нами. Мы намерены наложить определенные ограничения на переуступку паев. Член-пайщик может переуступить свой пай, но только другому очереднику. Это сделано для того, чтобы не было перепродажи налево, спекуляции жильем. Впоследствии, после того как квартира будет полностью оформлена в собственность пайщика, он уже будет иметь право делать с ней все, что хочет, поменять, продать. Что получают очередники? Им, конечно, придется что-то вложить, но по цене в четыре раза ниже рыночной и не ожидая своей очереди на бесплатное жилье в течение 20 лет.

Фактически это возрождение старых советских ЖСК в новых экономических условиях. Отличие новой системы от старого варианта в том, что мы не планируем дотировать строительство, как это было раньше. Раньше ведь человек с рассрочкой на 25 лет вносил 30% стоимости, а остальные 70% средств вкладывало государство. Сейчас эта функция предоставления рассрочки будет передана коммерческим банкам, а дотация государства будет замещена ипотечными кредитами банков. Право вступать в эти кооперативы получат москвичи, проживающие в Москве не менее десяти лет и не обеспеченные площадью по нормам, то есть на которых приходится не более 10 кв. м на человека. Первоначально речь идет о четырех домах, это около 1000 квартир в районе Щербинка.

На каких условиях и кому будет передаваться земля?

Не секрет, что последние лет 15 приоритет в распределении земли был в пользу коммерческих застройщиков. Земля выставлялась на инвестиционные торги. С одной стороны, городу это было выгодно получали много и денег, и площади от таких коммерческих инвесторов. Но постепенно выявилась обратная сторона медали. Свободные от обременений участки, пригодные для жилищного строительства, исчерпываются. С другой стороны, очень много квартир в коммерческих новостройках приобретается не москвичами, а коммерческими инвесторами, то есть теми людьми, которые приобретают их для перепродажи, а не для проживания. Но у города есть задача обеспечить очередников и сократить срок ожидания в очереди. Теперь за счет сокращения коммерческого строительства мы будем увеличивать городской заказ. В первую очередь мы предложим эту схему очередникам более ранних лет постановки на учет, например до 2000 года.

Откуда взята цифра 30−35 тыс. рублей за квадратный метр?

Земля как раз играет в этой схеме ключевую роль. Землю мы передаем в собственность ЖСК. Далее под залог земли пайщики смогут взять ипотечный кредит в банке, то есть получить деньги для строительства. Члены-пайщики устанавливают, сколько денег они могут вложить сами. Скорее всего, это будет 20−30%. А на недостающую часть они берут ипотечный кредит и начинают строить. Как только дом построен, происходит распределение паев с оформлением квартир в собственность. При этом кредит, который брался под залог земли, переоформляется с юрлица ЖСК на каждого члена-пайщика. Закладываются при этом уже квартира и земля, которая переходит в долевую собственность владельцев квартир. Таким образом, кооператив полностью рассчитывается с банком. А дальше пайщики расплачиваются с банком сами. Почти без привлечения бюджетных средств, расходуя только землю, мы обеспечиваем очередников жильем.

Когда примерно семья сможет въехать в такую квартиру? Готова ли уже вся разрешительная документация на строительство?

Это и есть себестоимость строительства квадратного метра на данный момент. Цена у нас по всем нашим жилищным программам одинаковая. Такая же цена заложена в программе Молодая семья или в программе социальной ипотеки. Хотя я не исключаю, что в 2008 году цена может вырасти и стать, допустим, 35−40 тыс. за квадратный метр.

Сколько всего очередников на данный момент в Москве?

Еще не полностью, но до конца года будет точно. Мы планируем построить более 2 млн кв. м, сейчас нет документации на 800 тыс. кв. м, на остальную площадь есть. К концу года будет полностью все готово. Это документация на строительство жилья и на землю. Земля в собственности города Москвы. С начала 2008 года начинается строительство, нормативный срок строительства шесть-восемь месяцев. К концу года пайщики смогут въехать в эти квартиры.

Кто будет строить дома для ЖСК? Кто будет компенсировать застройщикам недополученную прибыль, учитывая, что квартиры будут продаваться по себестоимости (30−35 тыс. рублей за квадратный метр)?

Сегодня в Москве 170 729 семей очередников, или 593 319 человек. Конечно, далеко не все из них захотят и смогут стать участниками ЖСК. Большая часть очередников от 50% до 70% это малоимущие семьи. Но тем не менее мы рассчитываем, что на этапе эксперимента на такие ЖСК желающих хватит. К тому же эта схема не подменяет другие программы. Мы не будем сокращать выделение площади на бесплатное предоставление жилья очередникам, на программу Молодая семья, на социальную ипотеку, на куплю-продажу с рассрочкой платежа. Это пойдет в дополнение. В год по всем программам мы в сумме обеспечиваем 13−15 тыс. семей. То есть к ним добавится еще 1 тыс.

А они согласятся?

О компенсации речь вообще не идет. Строиться дома будут городскими подрядчиками, которые строят по цене 30−35 тыс. за квадратный метр. Подрядные организации выбираются на конкурсной основе. Мы говорим вот есть земельный участок, нам нужно построить такой-то дом, на таких-то условиях, за такие-то деньги, в такие-то сроки.

А что привлекает застройщиков в этой схеме?

Мы каждый год строим около 2 млн кв. м жилья по такой схеме. Это городской заказ, а значит, минимум риска и стабильный доход для подрядчика.

Для ЖСК надо будет что-то менять законодательно? Вносить поправки?

Работа привлекает. То, что они строят, они строят как подрядная организация. Свои деньги они не привлекают. Они получают бюджетные деньги за свою работу. Здесь нет инвестиционных торгов. Бюджет оплачивает все затраты: строительство коробки, благоустройство придомовой территории, создание внутриквартальной инженерии и собственно работу.

Кто-то еще кроме москвичей-очередников будет иметь право участвовать в ЖСК?

Ничего менять не надо. Кооперативы прописаны в ГК РФ. Мы ничему не противоречим. Для реализации городской программы все есть.

Расскажите, как продвигается программа Молодая семья?

Да, еще мы рассматриваем возможность участия юридических лиц без целей извлечения прибыли. Мы прорабатываем схему на базе Зеленоградского административного округа. Зеленоград сейчас пытается стать некоей Силиконовой долиной для города Москвы, то есть там сосредоточены наукоемкие производства. Вместе с тем там остро стоит вопрос о привлечении кадров в эти производства. Причем по формальным признакам люди не подпадают под определение очередника. Мы прорабатываем с предприятиями электронной промышленности возможность, чтобы они как юрлица могли вступать в ЖСК для обеспечения своих сотрудников жильем. Причем пай будет оформлен на предприятие, а оно эту квартиру будет сдавать работнику в качестве служебной. Пока это будет делаться только в Зеленограде, но далее, думаю, будет развиваться. Мы не можем пока выделить достаточное количество земельных участков. Это основная причина.

А под силу ли брать молодым семьям кредит?

Сейчас идет уже второй этап. Программа была запущена в начале 2003 года. В 2006 году начался второй этап. За 2003−2006 годы поселились около 11−12 тыс. молодых семей. Первоначально мы предполагали, что каждому из членов семьи должно быть не более 30 лет. Теперь чуть иначе. Теперь возраст не должен превышать 35 лет, либо суммарный возраст супругов не превышать 70 лет, но при этом у них должен быть маленький ребенок. Тогда предоставляется такая же возможность приобретения жилья по себестоимости

Хотя ипотечным кредитованием хотят и могут воспользоваться не все молодые семьи. По нескольким причинам. Во-первых, если после заключения договора купли-продажи в семье рождается ребенок, мы списываем определенную сумму, эквивалентную количеству детей. Если это первый ребенок, то 10 кв. м, если второй 14 кв. м, если это третий и каждый последующий по 18 кв. м на ребенка. Если же они берут кредит в банке, то они должны только банку, а банк списать не может. Таким образом, если семья планирует родить еще детей, то, приобретая квартиру по ипотеке, а не по рассрочке, они могут остаться без такой льготы. Во-вторых, при договоре купли-продажи с рассрочкой доходы никак не декларируются, при ипотечном кредите встает вопрос подтверждения доходов.

Если они приобретают квартиру по себестоимости, то, как правило, кредит не нужен, они обходятся своими силами. Приобретают квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. 30% выплачивают сразу, на 70% получают у города рассрочку до десяти лет. В рамках программы есть еще несколько схем. Молодая семья может взять бюджетную субсидию и купить не городскую квартиру, а на рынке, у коммерческого застройщика. Субсидия дается до 70% от нормативной стоимости, устанавливаемой правительством Москвы. Можно воспользоваться ипотечным кредитом в дополнение к этой субсидии. Можно купить квартиру и по себестоимости с использованием ипотечного кредита. Под 10,5% годовых в рублях с рассрочкой до 30 лет.

Какие еще программы будут запускаться?

Помимо программы Молодая семья есть еще программа социальной ипотеки. По ней квартиры приобрели в сумме 3 тыс. семей.

А как вы будете вычислять людей, сдающих квартиры неофициально?

Помимо ЖСК мы планируем модернизировать уже действующие программы. Еще одна новация организация рынка найма жилья. По имеющимся данным, более 100 тыс. собственников в Москве имеют более одной квартиры. Вместе с тем договоры найма заключены только на 5 тыс. квартир. Соответственно, не платятся налоги, юридически не защищены ни наниматели, ни собственники квартир, проживает там зачастую неизвестно кто. Город хочет вытащить этот рынок из тени. Создать условия, при которых собственнику гораздо выгоднее будет сдавать квартиру официально и заплатить налоги. Во-первых, в один прекрасный день не придут налоговые инспекторы и не привлекут вас к ответственности, вплоть до уголовной. Во-вторых, мы сами будем помогать желающим искать нанимателя. Многие собственники вполне могут сдавать квартиры очередникам по рыночной цене, а мы будем дотировать определенную часть этой платы. То есть город может выступить посредником между собственником и очередником. Одновременно мы можем гарантировать юридическую чистоту сделки, минимум проблем с регистрацией.

Что ожидает людей, которые не успеют приватизировать свою квартиру?

Налоговая инспекция очень озадачена этой проблемой по понятным причинам не происходит поступлений в бюджет. Мы будем оказывать им поддержку. Агитировать население стучать на соседей, которые сдают таким путем квартиру. Конечно, мы не будем предлагать за это деньги. В этом заинтересованы сами люди. Ведь соседи сами платят за нелегалов, например за потребляемую ими воду, вывоз мусора. К тому же, когда в квартире нелегально живет 40 иностранцев, это небезопасно. В городе около миллиона нелегалов. Этот миллион где-то живет. Это в том числе механизм регулирования миграции.

До 2010 года мы еще будем финансировать капремонт домов за счет бюджета. Мы каждый год выделяем на эти цели 22 млрд рублей, но это одна десятая потребности в капремонте. А после 2010 года это будет обязанность собственника.

Окончательный срок установлен 1 марта 2010 года. Бесплатная приватизация давно изжила себя. Ни одно самое богатое государство мира не превращает по желанию гражданина социальную квартиру в собственность бесплатно. Сейчас в Москве приватизировано более 76% жилищного фонда. К тому же, к сожалению, люди не понимают последствий этого своего действия. Они думают, что сейчас они станут собственниками, но платить они будут так же, как и раньше. Эти люди не читали ни 30−ю, ни 36−ю статью Жилищного кодекса и ГК. По ГК собственники несут не только радость обладания, но и бремя содержания, и риск случайной гибели и утраты своего имущества. К тому же в статье 30 Жилкодекса говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах принадлежат не только их квартиры, но и общее имущество, то есть чердаки, подвалы, лестницы и т. д. И за все это нужно платить: и за содержание, и за ремонт, и налоги. А если, не дай Бог, пожар

Власти Санкт-Петербурга пытаются сформировать цивилизованные правила игры на земельном рынке. Для Северной столицы это может стать серьезным регулирующим фактором, способствующим решению проблемы неэффективного использования территорий, которое сдерживает экономическое развитие города, затрудняет привлечение инвестиций в недвижимость и в создание современных производств. С начала 2007 года в Петербурге действует более прогрессивная система кадастровой оценки земель, изменяющая принципы налогообложения собственников земельных участков. А недавно правительство Санкт-Петербурга одобрило законопроект о новой методике определения арендной платы за землю, которая, очевидно, будет действовать со следующего года. Но многое зависит и от того, насколько последовательно и грамотно власти задействуют инструменты земельных платежей.

Если человек не успевает приватизировать свою квартиру до 2010 года, если у него есть договор соцнайма, то он будет обитать в квартире пожизненно, договор является бессрочным. Если дом сносят, то наймодатель обязан предоставить данной семье другое жилое помещение бессрочно по жилой норме. После 2010 года если человек захочет стать собственником, то свою квартиру он не сможет приобрести бесплатно. Скорей всего, речь пойдет уже тогда не о приватизации, а о купле-продаже. Но этот вопрос будет решаться только после окончания приватизации.
Платежи за землю в Санкт-Петербурге должны быть нацелены на решение градостроительных задач.

Однако слабым местом оставалась несбалансированность платежей за землю арендной платы и земельного налога. В отличие от арендной методики, первый вариант которой принят в Петербурге 11 лет назад (раньше, чем в других регионах), кадастровая оценка земли как основа для расчета земельного налога начала действовать лишь в 2006 году. Причем это был весьма грубый инструмент. Дифференциация происходила лишь по трем видам функционального использования: жилье, сельскохозяйственные земли и прочее. Иными словами, при определении стоимости земли фактически уравнивалось при уплате налога все прочее, например находящиеся рядом промпредприятия, объекты торговли, бизнес-центры, банки и т.п. Все они уплачивали 1,5% от кадастровой стоимости земли, которая уменьшалась по мере удаления от центра города.

Усложнение картины
Новые подходы к использованию механизмов земельной политики руководители экономического блока команды Валентины Матвиенко стали декларировать еще в конце 2003 года. Акцент делался на формирование в Петербурге рынка земли, который затем уже сам должен отрегулировать многие вопросы эффективного использования территорий. Справедливо считалось, что предприятия, особенно находящиеся в центральных районах, нужно стимулировать к выкупу земли, чтобы, получив в собственность ликвидный актив, они могли привлекать средства (кредиты или деньги инвесторов и девелоперов) для перебазирования на окраины в промзоны, в которых, как уверяли чиновники, земля будет не только дешевой, но и благодаря усилиям властей обеспеченной инженерной инфраструктурой (см. Земельное притяжение, Эксперт С-З №1−2 от 17 января 2005 года). В 2004 году сделаны некоторые шаги в развитии этой идеологии. Так, установлена льготная стоимость земли, выкупаемой собственниками находящейся на ней недвижимости (в размере девяти ставок земельного налога). Для промпредприятий отменили введенные после дефолта 1998 года понижающие коэффициенты при расчете арендной платы, чтобы подтолкнуть их к избавлению от излишков земли.

Эксперты оценивают нововведение в целом как позитивный шаг к становлению понятных для бизнеса правил. Город дополнительно подтвердил, что отношения с собственниками земли переводятся на рыночные рельсы, также как ранее были перестроены отношения с владельцами нежилых помещений, используемых в коммерческих целях, констатирует директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Realty Group Игорь Лучков. Отмечая, что первый столь сложный вариант кадастровой оценки не может быть полностью идеальным, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский подчеркивает ее структурирующее значение для бизнеса, в том числе для его вывода из серого сектора: Новая кадастровая оценка подталкивает бизнес к четкому позиционированию объекта недвижимости и внятному пониманию, что они собираются в дальнейшем делать на земельном участке. Теперь на территориях промышленного назначения не получится беспрепятственно, по-тихому заниматься другими видами бизнеса, например платить небольшие деньги за производственное использование земли, создавая здесь бизнес-центры, торговые объекты и т.д. Таким образом мы начнем уходить от обмана государства и конкурентов, и пусть все владельцы, скажем, бизнес-центров работают и конкурируют по единым правилам.

Новая кадастровая оценка предусматривает, что стоимость земли устанавливается уже по 14 видам использования для каждого из 6 тыс. кадастровых кварталов. И, безусловно, подобная дифференциация позволяет более точно и справедливо определять размер налога в зависимости от доходности видов бизнеса.

Синдром совместимости
Однако, по мнению экспертов, на качество кадастровой оценки земли и, как следствие, эффективность этого инструмента может негативно повлиять то, что при подготовке оценки возникали сложности с ее согласованием с действующей арендной методикой. Методика определения арендной платы за землю, разработанная Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), предусматривает дифференциацию почти по 60 видам функционального использования. Как отмечает начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко, в отличие от методики Роснедвижимости, использовавшейся при проведении кадастровой оценки, петербургская методика по арендной плате обеспечивает более тонкую настройку на рыночные реалии. Так, она учитывает влияние на стоимость земли близости участка к основным магистралям, станциям метро и т.д. Кадастровая оценка выполнялась Комитетом по земельным ресурсам (КЗР), и только на завершающем этапе совместно со специалистами ГУИОН (он подведомствен другому комитету КУГИ) были предприняты усилия по ее приведению к общему знаменателю с системой арендных платежей. В итоге кадастровая оценка в значительной степени корреспондируется с нашей арендной методикой и нашей оценкой ставок арендной платы за землю, констатирует директор ГУИОН Дмитрий Куракин.

При этом, как полагает начальник отдела продаж ООО ВнешСтройПроект Наталья Смыкало, хотя у некоторых предприятий, в частности банковского и торгового секторов, затраты на содержание земель выросли, но не настолько существенно, чтобы оказать сильное влияние, например, на ценовую политику компании.

В порядке эксперимента мы практически наугад выбрали 13 промышленных территорий на Свердловской и Выборгской набережных, на Петроградской стороне и на Васильевском острове, где с точки зрения эффективного использования недвижимости нецелесообразно сохранение производственных функций (и в большинстве случаев это подтверждается Генпланом). И оказалось, что во всех 13 случаях земельный налог в среднем на треть превышает арендную плату!

Тем не менее по ряду функций не удалось достичь оптимального соотношения (по мнению как чиновников администрации, так и экспертов), при котором ставки налога оказываются на 20−30% ниже арендной платы. Считается, что соблюдение этого принципа не только соответствует общей рыночной логике (собственник должен платить меньше арендатора), но стимулирует выкуп земли и в конечном счете ее более эффективное использование. Похоже, в структурах администрации отсутствует целостный анализ получившегося в итоге соотношения между земельными платежами. Но очевидно, что этот дисбаланс затрагивает прежде всего территории, занятые сейчас производственными объектами, в центральных районах города, то есть именно ту категорию земель, в отношении которой требуется особая выверенность земельных инструментов.

Эксперты единодушны, что бизнес весьма осторожно ведет себя в вопросах выкупа земли, просчитывая варианты ее использования, и вряд ли сильным толчком здесь станет новая кадастровая оценка. Она не будет влиять на решение о приобретении земли в собственность, считает Наталья Смыкало. Определяющими факторами служат ликвидность участка, интерес будущего собственника, и если он решил для себя, что именно этот участок является лучшим вариантом, то увеличение коэффициентов земельного налога из-за определенного вида функционального использования не будет помехой.

Собственность не самоцель?
Впрочем, по мнению специалистов, фактор дельты между ставкой налога и арендной платой (а зачастую и сам размер всех земельных платежей в структуре затрат компании) пока не играет решающей роли при принятии решений о выкупе участков. Так, Лучков отмечает: Конечно, перехлест, когда платится больший налог, чем арендная плата, это нонсенс, но на практике подобный фактор сейчас не является определяющим. Рынок находится еще в стадии формирования, но лет через пять мы к этому придем. Благодаря дифференциации по 14 видам использования налог на земли производственного назначения в целом снижается по сравнению с уровнем 2006 года для кого-то это станет дополнительным стимулом к решению о выкупе.

Игорь Водопьянов, управляющий Теорема-Холдинг, ; подтверждает подобную логику: Например, аренда земли под торгово-офисным центром Эврика составляет 232 тыс. долларов в год, а земельный налог 196 тыс. долларов. Вложив в выкуп земли 1 млн 764 тыс. долларов, мы отобьем эти деньги за счет экономии на разнице между налогом и арендой где-то за 49 лет. С точки зрения бизнеса, зачастую выгоднее не спешить с оформлением в собственность земли под объектами промышленного назначения, пока не начнется строительство нового объекта, в том числе потому, что ставки аренды за промку невелики.

Не склонен преувеличивать воздействие новой кадастровой системы на выкуп земли и руководитель группы оценки недвижимости ООО Институт проблем предпринимательства Алексей Шаскольский: Клиенты вяло реагируют, когда мы предлагаем оформить выкуп земли, полностью сформировать объект недвижимости, уже в ином качестве крутануть землю и получить серьезную отдачу. И это несмотря на льготные, в общем-то, условия выкупа всего девять ставок земельного налога! На мой взгляд, основным сдерживающим фактором оказывается то, что слишком велики объемы средств, которые нужно вынуть из оборота и пустить на выкуп. Такие траты не всегда оправданны, если на данном участке предполагается развивать бизнес, если же реализуется инвестиционный проект с целью продажи объекта, то, конечно, вложения могут окупиться с лихвой.

Заместитель директора по приватизации ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга Динара Усеинова, отмечая позитивную динамику выкупа земли, убеждена, что бизнес принимает во внимание и новую кадастровую оценку земли: Мы чувствуем, как внимательно бизнес следит за любыми изменениями условий, что очень заметно к концу года, когда одни предприниматели спешат отозвать заявки на приватизацию, а другие, напротив, подать. Выкуп земли не является самоцелью, и, на мой взгляд, оформление земли в собственность происходит чаще всего тогда, когда объект продается. Впрочем, говорить о массовом выкупе земли в любом случае пока не приходится. Так, в 2005 году было выкуплено всего 470 участков площадью 1140 га, в 2006−м 619 (1125 га), а за четыре с половиной месяца 2007 года 103 (149 га).

Объясняя, почему собственники производственной недвижимости не спешат выкупать землю, Игорь Горский отмечает такой мотив: Владельцы, особенно так называемые красные директора, рассчитывают, что смогут продать землю по рыночной цене и с договором аренды на 49 лет, а затем пусть новый собственник тратит деньги и силы на выкуп, оформление сложных документов. И действительно, в настоящее время земля на Свердловской или Выборгской набережной стоит на вторичном рынке около 4 млн долларов за гектар, официальная же выкупная цена на основе новой кадастровой оценки составляет порядка 200 тыс. долларов за гектар.

Позиция налоговиков пока сводится к тому, что нельзя требовать инвентаризации фактического использования участка (для земель, находящихся в городской собственности, ее в обязательном порядке выполняет ГУИОН), если имеется установленный для участка вид разрешенного использования и он соответствует одному из 14 функционалов кадастровой оценки. Иными словами, если на территории, считающейся по документам производственной, построен бизнес-центр или казино, собственника участка невозможно заставить платить даже за часть территории по максимальной ставке.

Слону дробинка?
Примечательно, что утверждение правительством города новой кадастровой оценки не означает, что она будет эффективно применяться на практике. Прежде всего это касается создания механизма, который обеспечивал бы дифференциацию платежей. Как рассказывает первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, пока удалось лишь издать совместный приказ Управления Роснедвижимости по Петербургу и Ленобласти и Комитета по земельным ресурсам, приравняв 14 видов функционального использования, выделенных при кадастровой оценке, к 80 видам разрешенного использования, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Но до сих пор не решен вопрос, как рассчитывать налог за участок, на котором осуществляется более одной функции.

Целесообразность подобных мер признается многими экспертами. Если имеется юридическая возможность, то город должен задействовать такой инструмент для проведения своей стратегии по градостроительному развитию, убежден генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Если город определил, что в центре не должно быть промпредприятий, то соответствующим образом надо строить его налоговую и арендную политику чтобы собственнику участка было выгодно купить площадку в промзоне или технопарке, а свою землю город продал бы девелоперам или самостоятельно развивал.

Но самой большой проблемой, способной девальвировать эффект от введения новой кадастровой оценки, является то, что система земельных платежей напрямую не связана с функциональным назначением участков, предусмотренным Генпланом. Хотя было бы логично, если бы за те участки, которые, согласно Генплану, допустим, имеют общественно-деловое назначение, но сегодня используются как производственно-складские территории (зачастую это неприглядные трущобы), собственники платили налог по принципу наилучшего использования земли. Тогда появился бы действенный стимул к вовлечению участков в оборот и перепрофилированию их для нужд более высокодоходного бизнеса, в первую очередь в центральных районах Петербурга. Возможно, для отдельных кадастровых кварталов, где находятся функционально неуместные для данной территории объекты, надо переворачивать пирамиду стоимости земли для производства устанавливать больший налог, чем для торговли, офисов, банков.

Чрезвычайно важно, что Алексей Чичканов признает: в принципе, у городских властей имеются юридические возможности устанавливать повышенные ставки налога для конкретных кадастровых кварталов, где нежелательна, например, производственная функция. Но столь радикальные меры не применяются по разным причинам, от противодействия федеральных ведомств до опасения вызвать социальную напряженность и обвинения в банкротстве промышленности. И добавим от себя: вследствие отсутствия политической воли на высшем уровне руководства города

Неправильно, что за участок под бизнес-центром нам насчитывают намного большую плату, чем находящейся рядом фирме, которая лишь сдает площади в субаренду, но при этом считается, что ее основной вид деятельности промышленное производство, подчеркивает Игорь Водопьянов. Нужно врубить всем максимальные земельные платежи. Я выживу со своими офисами и торговлей, а многие неэффективные пользователи земли уедут из центральных районов. Заметим, в свое время и экс-председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк говорил, что в особых случаях для выдавливания неэффективных пользователей земли можно даже в десятки раз повышать плату.

Пряником может стать и административное сопровождение проектов перебазирования предприятий, предоставление на эти цели кредитов на льготных условиях и т.д. Но должен быть и кнут, в первую очередь инструменты земельных платежей, действенные, нацеленные на решение конкретных задач по реновации территорий и финансово ощутимые.

В общем, не следует переоценивать влияние на рынок недвижимости, которое окажет совершенствование земельных платежей. Тем более что пока не создан механизм, позволяющий адресно влиять на неэффективных пользователей земли, многократно увеличивая для них размер платежей. Земельные инструменты принесут ощутимую пользу как бизнесу, так и всей экономике города лишь в том случае, если будут приняты меры по развитию инфраструктуры мегаполиса. Причем, учитывая потребность в освобождении промышленных территорий в центральных и буферных районах, нужна продуманная, скоординированная в структурах Смольного и не ориентированная лишь на стратегических инвесторов программа обеспечения промышленности Петербурга инженерно подготовленными промзонами на окраинах (см. Провальная зона, Эксперт С-З №28 от 24 июля 2006 года).

В прошлом году цены на жилье росли бешеными темпами по всей стране. На новые квартиры они поднялись на 47,7%, на вторичку на 54,4%, подсчитал Росстат (в 2005 г. на 17,5% и 18% соответственно). Лидером была Москва: столичные квартиры в новостройках подорожали на 53%, вторичное жилье на 75%. По данным аналитического центра ирн.ru, рост был еще стремительнее на 100%, а в экономклассе до 150%. В результате средняя цена за 1 кв. м достигла $4204 и московское жилье стало одним из самых дорогих в мире.

В Москве цены на квартиры достигли убивающих спрос высот еще в конце прошлого года. В регионах этот процесс только завершается: в 38 субъектах Федерации цены в январе марте поднялись более чем на 10%, а в некоторых почти в полтора раза, сообщает Росстат. Ничего удивительного, говорят эксперты, московский рынок уже встал, регионы к нему подтягиваются.

Зато в регионах рост продолжился, хотя и более медленными темпами. По данным Росстата, за январь март в среднем цены на российскую недвижимость выросли на первичном рынке на 6,5%, на вторичном на 7%. В 38 регионах цены поднялись за три месяца более чем на 10%, утверждает Росстат. В Калининграде, например, новостройки подорожали на 43,5%, вторичка на 26%.

Высокие московские цены ударили по спросу. По данным Росстата, за январь март новые квартиры в столице стали дороже на 3,2%, вторичка на 2,4%. Независимые эксперты отмечают падение цен. По оценке бюро недвижимости Агент 002, в I квартале оно составило 1,5-3%, а сделок было зарегистрировано 10 000 в два раза меньше, чем за аналогичный период 2006 г. По данным ирн.ru, средняя стоимость 1 кв. м упала до $4107 (минус 2,3%).

Главная причина подорожания рост благосостояния россиян, считает Сергей Канаев, гендиректор ПИК-Регион (строит в 11 регионах). Только за 2006 г. реальные доходы населения выросли на 10,2%, а средняя зарплата достигла 10 728 руб. Все больше покупателей на рынок приводит ипотека, отмечает руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша. Объем кредитов на покупку за прошлый год вырос почти впятеро, и на 1 января 2007 г. задолженность по ним составила 350,1 млрд руб. Каждый четвертый покупатель приобретает квартиру в кредит, подтверждает Наталья Мелентьева, риэлтор агентства Центральное в Калининграде. Именно из-за того, что Алтайский край второй в России после Башкирии по объему полученных средств от Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), цены на квартиры в Барнауле в 2006 г. поднялись в 2,5 раза, рассказывает гендиректор Барнаул-риэлтора Андрей Березкин.

Конечно, в абсолютных значениях региональные цены сильно отличаются от московских. В Калининграде 1 кв. м стоил в среднем в I квартале 36 000 руб. в новостройках, 24 000 руб. на вторичке, на Алтае 29 300 руб. и 31 150 руб., а в среднем по России 41 000 руб. и 41 900 руб. соответственно.

В тех регионах, где цены быстрее всего росли, рынок уже замер, рассказывают местные риэлторы: в Калининграде месяц назад, на Алтае два. За весну в 2,5 раза больше обращений было, делится руководитель смоленского агентства Статус-К Геннадий Кашеваров. Обычно у нас люди сами покупателей ищут, и раз к нам пришли значит, устали. Заявок на продажу квартир в два-три раза больше, чем на покупку, поддерживает его риэлтор из агентства Титул в Ростове-на-Дону. В регионах достигнуты психологически важные отметки, выше которых люди не готовы платить, резюмирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
В России началось великое переселение народов. В Башкирии, Татарстане и Самарской области средний класс активно переселяется в свои недавно возведенные загородные дома. В этих регионах более 60% строящегося жилья - малоэтажные дома. Москва и Московская область опережают все регионы по количеству проектируемых коттеджных поселков, но переезжать в них на ПМЖ москвичи не торопятся. Почему, разбирался наш корреспондент.

Региональный рынок жилья развивается по московскому сценарию, но с традиционным небольшим отставанием, объясняет руководитель ирн.Ru Олег Репченко. Еще с советских времен было соотношение: однушка в Москве это двушка в Питере, трешка в Волгограде и т. д., напоминает коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Это правило, по его словам, действует и сейчас Москва встала, а регионы подтягиваются. Резкий скачок цен сделал жилье менее доступным, добавляет президент Института экономики города Надежда Косарева. Если в 2005 г. семье из трех человек со средним доходом нужно было копить на стандартную квартиру в 54 кв. м 4,2 года, то в 2006 г. уже 4,7.

Меньше всего приспособлены для постоянного проживания загородные дома в поселках эконом-класса, которые предполагают минимальные удобства проживания: уборку и вывоз мусора, коммуникации и охрану. О школе, больнице или даже большом универмаге при коттеджном поселке речи не идет. Но ведь москвичи привыкли к доступности любых услуг: ремонта техники и обуви, оплаты связи и коммунальных платежей, к ресторанам и кафе, к банкоматам и магазинам. В городе, если у вас есть деньги, любая услуга придет к вам сама, а за город ее не выманишь. Слишком невыгодно, - скажут вам инвесторы. Им совершенно неважно, собираетесь вы летом выезжать за город или жить там круглый год, главное - к какому сегменту рынка жилья относится ваш загородный домик.

По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в 2006 году в России доля малоэтажного строительства составила 39.5% от общего количества жилья. Совсем по-другому выглядит ситуация в Подмосковье: если цена за сотку земли и квадратный метр выводит Москву в лидеры объема рынка строительства, то остальные показатели - доля малоэтажного строительства и трудность предоставления кредита на покупку загородных домов ставят лидерство столицы под сомнение. Основная проблема москвичей, желающих переселиться за город, - это отсутствие инфраструктуры в дачных и коттеджных поселках. Более того, технологический и цивилизационный разрыв между столицей и ближайшим Подмосковьем намного больше, чем между областным центром и его пригородом.

Наиболее удобный вариант для обитателей поселков низшей ценовой категории, как отмечает Валерий Черемисов, директор локального офиса Новая рига Агентства недвижимости DOKI, когда с поселком соседствует деревня, в которой функционируют школа и медпункт, - такие примеры характерны для Киевского направления.

Они готовы строить аптеку, фитнес-клуб, хозяйственный магазин только в элитных поселениях, там, где строители будут уверены в рентабельности своих объектов. Люди, покупающие жилье для постоянного проживания, хотели бы видеть в составе своего поселка хотя бы минимальный набор инфраструктуры: магазин, аптека, фитнес-клуб. Наличие школы на территории поселка желательно, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 00 - Люди, покупающие жилье для эпизодических приездов, не так требовательны, они вполне могут обойтись инфраструктурой соседних с поселком крупных населенных пунктов.

Эксперты не могут прийти к единому мнению: что именно мешает москвичам переселиться за город? Кто-то ставит на первое место транспортную проблему, кто-то - недостаточное развитие инфраструктуры. Елена Сергеева делится своими соображениями: Людям надоел душный город. При этом никто не собирается отказываться от его преимуществ, переезжая в загородный дом. Поэтому, инфраструктура - это ключевой момент. Именно на этом поле среди девелоперов начинается самая жесткая конкуренция.

Минимальное требование каждого покупателя - это дорога к собственному дому. Много внимания покупатели уделяют дорогам. Удобные развязки, удобные подъездные пути - все это важно, люди устали от московских пробок, - говорит Анна Падерина, главный архитектор компании Павлово. Впрочем, требования бывают разные, Елена Сергеева, начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании Эколенд, убеждена, что большинство клиентов с любым уровнем дохода интересуются, есть ли в коттеджном поселке водоем. Это традиционное пожелание - людям всегда нравилось жить у воды. Впрочем, у воды приятнее жить все-таки летом, а значит, для круглогодичной жизни этот фактор не имеет принципиального значения.

Основная цель девелоперов - самоокупаемость каждого объекта инфраструктуры. А значит, каждый объект должен быть востребован. Наиболее востребованы элементы инфраструктуры, которые обеспечивают комфортное проживание вне городской среды, - объясняет Анна Рассохина, маркетолог компании Пересвет-Реал Эстейт. - Если подобные объекты есть в пешеходной доступности (до 1 км от поселка), то создание их на внутренней территории теряет смысл.

Что делать с инфраструктурой - ключевой вопрос для девелоперов: с одной стороны, покупатель не купит дом в чистом поле, с другой - построить в каждом поселке школу, детский сад, ресторан и поликлинику просто невозможно. Это тяжким финансовым бременем ляжет или на плечи девелопера, или на плечи клиента. Вот что по этому поводу говорит заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга МИЭЛЬ Владимир Яхонтов: Что касается школ, то в коттеджных поселках их нет, и, наверное, их и не нужно делать в самих поселках, скорее - в шаговой доступности от них. Но таких поселков тоже можно найти крайне мало. Подобная ситуация наблюдается и с детскими садиками. Существуют сложности с ресторанами, досуговыми центрами, офисами. Поселков, имеющих подобные объекты, на рынке менее 5%. Лечебно-профилактические учреждения также имеют единицы. Дело в том, что строить в поселке школу как некое социальное учреждение никто не будет, это невыгодно. Открывать же ее на коммерческой основе имеет смысл только при условии, что будет обеспечена заполняемость классов. Очевидно, что если в поселке 50 домов, школу не заполнишь. То же самое в случае с ЛПУ. Говорить о рентабельности можно лишь в случае поселков с несколькими сотнями домов и возможностью привлечения людей со стороны.

А те, кто этими компетенциями обладает, могут не пожелать работать в поселке. Если вы построите здание, вложите в него деньги, а потенциальные арендаторы не увидят возможности для получения прибыли, они к вам не придут, - предупреждает Игорь Шашков, главный архитектор компании Пестово. - Даже в большом поселке наличие крупного супермаркета не гарантирует его самоокупаемости. Поэтому зачастую даже крупные поселки предлагают самый минимальный набор инфраструктуры. А значит, даже в крупном поселке придется забыть о городском комфорте.

Однако Владимир Яхонтов утверждает, что отношение девелоперских компаний к созданию в поселках необходимой инфраструктуры быстро меняется. Ее наличие увеличивает привлекательность поселка. Единственное условие - эти объекты должны быть по крайней мере не убыточными. Кроме того, сам девелопер не обладает необходимыми компетенциями для управления подобными объектами (школы, ЛПУ), это отдельный бизнес, и он сегодня развит не в достаточной мере, - говорит он.

Сейчас мы живем в маленьком коттеджном поселке в 5 км от МКАД, большинство наших соседей - иностранцы, но есть и российские семьи. Сначала нас поразили масштабы дома - 450 кв. м, в Европе площади намного меньше, соответственно и цены ниже. И еще показалось удивительным, что российские семьи имеют большой штат прислуги - иностранные семьи в нашем поселке, в том числе и мы, сами справляются и с хозяйством, и с детьми. Меня, например, мои дети - 13, шести и двух лет - прозвали таксистом номер один. Я старших вожу в школу при посольстве, потом на музыку, а младшая либо остается с соседями, либо катается с нами.

Елена: меня прозвали таксистом
Мы вернулись в Москву в сентябре прошлого года, до этого 13 лет жили за границей, в Европе, и всегда в загородных домах. Поэтому, когда перед нашей семьей встал выбор, квартира в Москве или загородный дом, мы предпочли загород. Тем более что цены на городское жилье нас просто испугали. Еще один мотив - безопасность жизни в камерном загородном поселке. У нас трое детей, и обеспечить их безопасность в мегаполисе невозможно.

Анастасия: я приезжаю на работу ни свет ни заря
Наша семья живет в загородном доме, в коттеджном поселке на 12-м километре по Калужскому шоссе уже 4 года. В поселке хорошая инфраструктура, есть интернет. Для меня главные плюсы загородной жизни - чистый воздух, природа, тишина. За городом намного быстрее высыпаешься, чем в Москве. Это для меня очень важно: чтобы не попасть в пробку, мне приходится очень рано вставать и выезжать на работу до 7 утра. Моя соседка и вовсе выезжает в 6.2 Если выехать чуть позже семи - трасса обязательно будет забита.

Мы рассматриваем город исключительно как место работы, причем работы очень напряженной, а полноценно отдохнуть от такой работы в городской квартире невозможно. Загород - совсем другое дело. В нашем поселке отличная инфраструктура, сосновый лес, конечно, бывают проблемы - этой зимой, например, три раза отключали отопление. Но по первому звонку, даже когда дело было в воскресенье, являлись представители службы эксплуатации и оперативно устраняли неисправность. Кстати, если бы такое произошло в Европе, никто не подумал бы беспокоить ремонтников в выходной - там это не принято.

Чтобы не толкаться в пробках в Москве, машину часто приходится оставлять на въезде в город, например у станции метро Коньково, и в центр ехать на метро. Поскольку мои родители работают, им тоже приходится так поступать. У нас в семье машины у каждого, это необходимость. Практически все наши соседи ездят на работу в Москву, возят детей в московские школы и т.п. Зато вечером и в выходные к нам приезжают друзья, и нам есть где развернуться - дом большой, и места хватает всем.

Вследствие такого раннего выезда на работу я приезжаю на полтора часа раньше официального начала трудового дня. Но я не одна такая - некоторые мои коллеги тоже приступают к труду ни свет ни заря. Они, как и я, живут за городом.



Главная --> Публикации