Главная --> Публикации --> Владельцы высококлассных офисов задирают цены Экономика сша не испугалась кризиса ипотечного кредитования Новые бизнес-центры не востребованы арендаторами Москвичей "задавят" домами-монстрами

Структура и функции
В Москве к настоящему моменту наиболее распространены комплексы, объединяющие офисы и торговые центры. В момент старта таких проектов 2-4 года назад эти площади обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Практически все многофункциональные объекты сосредоточены в черте города, исключения составляют крупные торговые комплексы, находящиеся за пределами МКАД и включающие небольшую офисную составляющую или выставочные площади (как Крокус Экспо).

Многофункциональные комплексы явление для российского рынка относительно новое, хотя в мире эти объекты весьма популярны. Мультифункциональность объекта позволяет решить несколько задач в одном месте, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Доходность увеличивается благодаря синергетическому эффекту, возникающему за счет смешения площадей разного назначения, что позволяет привлекать в проект разных инвесторов: одних заинтересованных в продвижении торговли, других в развитии офисов или гостиницы. Продвигая объект под одним брендом, инвесторы экономят свои средства и приумножают финансовые результаты.

Динамичное развитие сегмента многофункциональных комплексов объясняется дефицитом и высокой стоимостью участков, экономией средств за счет сокращения капитальных затрат при строительстве одного объекта вместо двух или трех, высоким спросом на все виды коммерческой недвижимости, стремлением к диверсификации рисков за счет различных сроков окупаемости объектов, синергией составляющих комплекса: арендатор бизнес-центра клиент ресторана и т. д.

Основная характеристика действующих объектов ограниченная многофункциональность, т. е. существующие комплексы обычно имеют доминанту и один менее развитый модуль дополнительных площадей. Одна из последних тенденций рынка появление масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами. Наиболее крупные будут реализованы в деловом районе Москва-Сити.

Тем не менее в Москве и регионах заявлена масса проектов строительства многофункциональных комплексов, очень скоро многие из отелей будут запущены. Так, в 2008 г. планируется ввести в эксплуатацию гостиницу Москва, в которую помимо отеля войдут апартаменты для длительного проживания, бизнес-центр, торговые площади, конгресс-центр с конференц-залом на 800 человек. Отели с большим объемом номерного фонда войдут в состав крупнейших башен Москва-Сити проект Imperia Tower, Россия, Федерация.

Следует отметить, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных. Пока в столице действует всего четыре объекта, в состав которых входят гостиницы (причем во всех четырех проектах в качестве доминирующей функции). Это Международный торговый центр, комплекс Swissotel Красные Холмы, гостиницы Рэдиссон-Славянская и MaMaison Residence.

При размещении нескольких объектов в одной башне обычно используется следующая схема: первые этажи, как самые проходимые, отводятся под ритейл и развлекательные зоны, бизнес-центр занимает средние этажи (офисы обычно доминирует по площади), гостиница и апартаменты располагаются в верхней части башни, наиболее спокойной зоне, максимально удаленной от людских потоков (кроме того, из окон верхних этажей открывается красивый вид).

Особенности проектирования
Площадь и архитектура комплекса зависят от формы и размера участка, а состав от инфраструктуры района. В архитектуре многофункциональных комплексов чаще всего используется хай-тек, поскольку объект очень большой и хай-тек единственный стиль, в рамках которого можно объединить необходимые технологические возможности, эстетический вид и материалы достаточной прочности. Многофункциональный комплекс может располагаться в одном здании или в нескольких независимых блоках, объединенных общим стилобатом, реже соединенных тоннелями.

Размещение многофункционального комплекса в отдельно стоящих зданиях удобно с точки зрения подведения инженерных систем и дальнейшего управления объектом. Но не всегда размеры участка позволяют строить 2-3 объекта, особенно если площадка под строительство находится в центре города, где крупных участков практически нет.

Разумеется, каждая функциональная зона имеет индивидуальную планировку, соответствующую назначению. Помещения бизнес-центра обычно сдаются со свободной планировкой. Размещение гостиницы на верхнем этаже обусловлено сложностями подведения инженерных систем вентиляции, водоснабжения, канализации и т. д. Их подводят к каждому гостиничному номеру с шагом, равным ширине номера. Чтобы не тянуть сети через все здание, обычно создается специальный технический этаж, где инженерию разводят по стоякам (либо наоборот сводят в один).

Вопрос владения смежными площадями решается еще на стадии проектирования.

Независимо от способа размещения (в одном или нескольких зданиях) все составляющие комплекса должны иметь отдельные входы, подземные части, собственные въезды и выезды с парковок, чтобы потоки посетителей не пересекались и не мешали друг другу. Если технические возможности позволяют, то инженерные сети тоже лучше разделить.

Доминантой многофункционального комплекса в Москве чаще всего становится бизнес-центр. Без деловой составляющей сегодня в Москве не обходится практически ни один проект многофункционального комплекса, поскольку офисные площади наиболее востребованы и быстро окупаемы. Для торговли удачно сочетание с любым объектом, генерирующим людские потоки, бизнес-центром, гостиницей или развлекательным комплексом. Гостиница включается в состав многофункционального комплекса как объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или торговой части. Стоимость номеров гостиницы варьируется достаточно свободно в отличие от арендных платежей за торговые или офисные площади. Управляющий гостиницей может изменять стоимость номеров в течение одной недели, например повышая цену в будние дни и делая скидку в выходные. Так, за 2006 г. средняя стоимость гостиничного номера в Москве выросла на треть (оценка аналитиков агентства Jones Lang LaSalle). В прошлом году гостиницы по доходности опередили все виды коммерческой недвижимости.

Экономика комплекса
Единой системы классификации многофункциональных комплексов пока не существует, поскольку этот вид недвижимости появился в России относительно недавно. Все составляющие одного комплекса имеют равный класс. К примеру, если в состав объекта включен бизнес-центр класса А (реальный, а не заявленный класс), то гостиница будет иметь категорию 4-5 звезд, минимум 3 звезды (с интерьерами на 4 звезды), а арендаторами торговой части скорее всего станут крупные ритейлеры.

В первые годы основным источником прибыли будут торговые площади, окупающиеся раньше остальных, затем пик доходности (на 1 кв. м) перейдет к бизнес-центру, по истечении 6-8 лет (срок окупаемости гостиничной части) основные финансовые потоки будет создавать отель.

Многофункциональность продлевает срок жизни объекта. Включение нескольких составляющих в один объект позволит получать доход от комплекса на разных стадиях развития проекта.

Наша компания разрабатывает проекты строительства многофункциональных комплексов, совмещающих гостиничную часть и бизнес-центр. Часть проектов включает торговую составляющую. Площадки под строительство находятся в основном в Москве, строительство офисных и торговых центров осуществляется с участием соинвесторов.

Доходность многофункционального объекта увеличивается благодаря синергетическому эффекту, возникающему за счет смешения площадей разного назначения. Гости отеля становятся покупателями торгового центра, командировочные или менеджмент компаний арендаторов бизнес-центра поселяются в отеле, компании, размещающиеся в офисной части комплекса, проводят корпоративные мероприятия на территории гостиницы. Внутри комплекса могут действовать взаимные программы лояльности: дисконт на покупки в торговом центре, скидки на проживание и питание в отеле, на использование конференц-залов, фитнес-центра и других ресурсов гостиницы (для сотрудников офиса и торговой части). Благодаря развитой инфраструктуре комплекса арендные ставки в офисной и торговой частях могут быть выше рыночных.

ОАО создается, если многофункциональный комплекс размещается в одном здании, в этом случае инвесторы владеют пакетами акций, не привязанными к конкретным площадям. Это схема удобна при большом числе собственников.

Управление и право
Две основные формы собственности ООО и ОАО. ООО создается при размещении комплекса в двух или более объемах. Обычно в этой схеме участвуют 2-3 партнера, каждый владеет определенными площадями, соответствующими размерам долей. Этот вариант нежелателен при большом количестве инвесторов.

Управление из одного центра увеличивает синергетический эффект мультифункциональности потребности и возможности каждой составляющей будут использованы по максимуму (зная потребности арендаторов бизнес-центра, УК сможет предложить соответствующие услуги в гостиничной части и наоборот).

Вопросы управления тесно связаны с вопросами архитектуры и владения объектом. Если многофункциональный комплекс состоит из двух или трех отдельных зданий (с единой стилобатной частью), то он может управляться разными управляющими компаниями. Если комплекс размещается в одной башне, то логичнее, чтобы управлением занималась одна компания (единые инженерные сети, координация людских потоков, оптимизация внутренних ресурсов).

Здесь наиболее распространен вариант прямого управления, т. е. привлечение менеджмента международного оператора (Hyatt в башне Федерация, Москва-Сити). Это связано с тем, что большинство отелей в многофункциональных комплексах 5-звездочные, соответственно, они требуют высочайшего уровня сервиса, который не всегда могут обеспечить молодые российские отельеры.

Если все составляющие комплекса управляются раздельно, то наибольшее количество вопросов может вызывать поддержание общей классности здания на одном уровне и управление отелем, как самым сложным объектом коммерческой недвижимости.

Минус крупные гонорары управляющей компании: 12-14% от прибыли плюс 4-5% от общего оборота. К ежегодным платежам за управление добавляются также оплата за вхождение в систему бронирования оператора и корпоративный маркетинг, платежи за бренд.

Плюсы международного оператора узнаваемость, популярность марки, профессионализм команды/эффективное управление, гарантированный уровень сервиса для клиентов, отработанные маркетинговые схемы продвижения отеля на рынке, специальные программы подбора и обучения персонала, возможность осуществлять бронирование номеров через глобальную систему, объединяющую отели сети во всем мире.

Отель, входящий в состав многофункционального комплекса, представляет собой городской бизнес-отель с расширенной развлекательной инфраструктурой и увеличенной зоной питания, красоты и здоровья. Среди дополнительных гостиничных опций могут быть апартаменты длительного проживания, для размещения специалистов на время длительных командировок, а также для иностранного менеджмента компаний арендаторов бизнес-центра.

Управление гостиницей также может осуществляться по франшизе известной международной сети вариант, удобный для проектов отелей 3-4 звезды. Плюсы управления по франшизе те же, что и при прямом управлении, риски неквалифицированного управления снимаются тщательным подбором кадров, позиции генеральных менеджеров обычно занимают экспаты.

Владимир Богуславский, генеральный директор строительной корпорации Тандем Групп, убежден: генеральный подрядчик ключевое звено строительного бизнеса. Сейчас функции генподрядчика значительно расширяются, отмечает он, например добавляются еще обязанности технического заказчика. Ведь многие заказчики хотят построить что-то, даже не имея документации. А я, как менеджер, веду само строительство: решаю, чем копать, как копать, кого копать, резюмирует бизнесмен.

Многофункциональные комплексы новое явление, и крупные проекты после запуска станут своеобразными центрами притяжения. Мультифункциональность объекта позволяет решить несколько задач в одном месте, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы же, в свою очередь, получают объект, стабильно приносящий прибыль на всех уровнях жизни проекта, начиная от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода изнашивания площадей и их частичного перепрофилирования (в процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные или не предусмотренные на старте проекта).
Внутренняя структура российской стройиндустрии за последние 40 лет мало в чем изменилась. В советские времена строительными небожителями были главки союзного значения, уровнем ниже стояли республиканские и отраслевые главки, далее шли тресты, в ведении которых находились СМУ, СУ и УМ (управление механизации). СМУ теперь акционерные общества. Отношения стали договорными, а современный главк и трест это генподрядчик. Он организует и ведет строительный процесс. Можно сказать, это дирижер на стройке.

В большинстве случаев генподрядчик привлекает на работу подрядчиков. Для выполнения определенных работ требуются узкие специалисты, объясняет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group.

Как говорят участники рынка, на практике желание заказчика почти в 100% случаев меняется по ходу строительства, а дополнительные расходы по этой причине могут поднимать цену объекта на 50%. Нередко у заказчика нет даже собственности на участок, есть только устная договоренность с местной администрацией. Все остальное головная боль генподрядчика.

По словам Александра Ортенберга, гендиректора компании Штрабаг в России, в компетенцию генподрядчика входят качественное производство конечного продукта здания, решение всех организационных вопросов, согласование документации и т. д. Ключевое слово тут ответственность, подчеркивает Ортенберг.

Почти 100% генподрядных организаций не имеют собственных мощностей. Никаких особых требований, прописанных где-либо, к генподрядчику нет. Это в буквальном смысле слова бумажная компания. А вот нанятый основной подрядчик уже должен соответствовать определенным требованиям. Например, иметь оборудование, необходимое для проведения строительных работ.

В России схема иная. Генподрядчик получает не процент от застройщика-инвестора. Как правило, его заработок это разница между

Существует две модели развития этого бизнеса, говорит Ярослав Козлов, директор по развитию Бенефит Инжиниринг. Первая всем, кроме финансирования объекта, занимается генподрядчик. При такой схеме это незаменимая организация. Однако, отмечает эксперт, все большую популярность приобретает другая модель. Инвестор внутри своей структуры развивает специальный отдел службу заказчика. А генподрядчик упраздняется. За рубежом от услуг генподрядчика часто отказываются, рассказывает Козлов. Инвестор-застройщик всем занимается сам, считая это выгодным для себя, ведь генподрядчику полагается процент за работу, и если объект огромный, то и вознаграждение выходит гигантское. А так можно сэкономить. То есть инвестор воспринимает генподрядчика как излишнего посредника.

Лучше всех себя чувствуют те, кто сидел на госзаказах, например СУ-155, Главмосстрой и проч. Не исключено, что они все и монополизируют, предполагает Козлов.

ценой контракта и ценой за услуги субподрядчиков. В российских условиях, считает Козлов, генподряд будет развиваться и укрупняться. В Москве вообще наблюдается тенденция к укрупнению строительного бизнеса, констатирует он. Соответственно, для генподряда открывается поле непаханое. Грамотные управленцы, способные вести большой проект, всегда в цене. Хотя, судя по всему, генподряд недавно переживал тяжелые времена, в итоге осталось мало профессиональных фирм, говорит эксперт.

Ортенберг говорит, что за хорошими генподрядчиками идет настоящая охота, такое же мнение распространено среди участников рынка. Ортенберг считает это естественным: В настоящее время профессиональных подрядчиков в Москве недостаточно.

Ненормативные прибыли
Игроки столичного рынка недвижимости сходятся во мнении, что генподрядчики все более востребованы, этот бизнес на подъеме. Андрей Лабас, генеральный директор компании Мосзарубежстрой (генеральный подрядчик компании Сити XXI век), объясняет: активно развивающемуся рынку нужны квалифицированные специалисты. Заказчики пытались строить сами, но практика показывает: обратиться к профессионалу выгоднее и надежнее, соглашается Ортенберг. В Москве сейчас появилось много фирм, которые занимаются только генподрядом. Это создает конкурентную среду, что хорошо для бизнеса. Максим Темников, напротив, считает, что уровень конкуренции невысок.

Если бы на наш рынок вышли 5-10 западных компаний или появились отечественные профессионалы, стоимость услуг, возможно, стала бы приемлема для российских девелоперских компаний, говорит Темников.

Есть много компаний, специально созданных для Москвы. Они называют себя европейскими, но не имеют опыта работы в Европе. Такие компании просто регистрируются за рубежом. Случаи из практики показывают, что в таких номинально французских или немецких компаниях на стройках работают те же таджики, смеется Богуславский. У Тандем Групп был опыт сотрудничества с иностранным подрядчиком. Рабочие в этой фирме были выходцами с Кавказа и из Средней Азии. Да и нанимали их в Москве. А что, они тоже иностранцы, иронизирует Богуславский.

Генподрядчик зарабатывает прибыль в основном на оптимизации собственных затрат, рассказывает Лабас. Идеальный вариант четко уложиться в отведенный срок или закончить объект раньше. Ведь если площадка простаивает, на ее обслуживание все равно расходуются средства: на оплату охраны, уборку мусора, аренду техники и т. д. По мнению Лабаса, сложно оценить сумму ежедневного ущерба, но она увязана с размерами возводимого объекта. Другие участники рынка оценивают расходы на среднестатистическую площадку от $3000 до $5000 в день.

Прибыль, получаемая генподрядчиком, по словам Ортенберга, увязана со стоимостью проекта. Обычно это 5-7% от цены контракта. 5% это минимум экономической привлекательности. Ортенберг уточняет, что эта цифра является стандартным значением прибыли, характерным для иностранных действительно иностранных компаний. Ведь они привыкли работать в Европе и на более жестких условиях. А для российских фирм стандартное значение приемлемой прибыли начинается от 10-15%. Максим Темников считает, что доходность генподряда от 15% до 30%, как и в большинстве других бизнесов, связанных со строительством. Андрей Лабас оценивает рентабельность этого бизнеса в 10-15%.

Также часть прибыли, полученной генподрядчиком, образует дельта между суммой заключенного контракта и реальными затратами.

К слову, городские власти сегодня жестко контролируют ситуацию на строительном рынке. Постоянно проверяется состояние строительных площадок, говорит Лабас.

Заказчик определяет общую стоимость проекта. А все, что внутри, это трудности генподрядчика. И если что-то не продумано а просчитать со 100%-ной точностью все нюансы сложно, то все расходы сказываются на рентабельности. В таком случае она существенно снижается, но до разумных пределов. Да и все документы стоят официальных денег. А 5% от суммы вознаграждения идет на службу генподряда, нанимаются люди, и они ведут стройку, рассказывает Богуславский.

По мнению Богуславского, за 5-6% прибыли ни один подрядчик сейчас в Москве не работает. Минимальная прибыль, считает он, должна начинаться от 20-30%, чтобы проект стал интересен генподрядчику. Объясняется это большим количеством непредвиденных расходов.

Любой опытный подрядчик, посмотрев на здание, может понять, во сколько оно ему обойдется, даже оценить стоимость проекта с точностью до $10 000, утверждают специалисты. И потом накинуть сколько надо для полного счастья, добавляет Богуславский. Но это не значит, что такая цена и получится. Есть определенные обременения. А случаются и совершенно непредсказуемые вещи. Поэтому опытный генподрядчик всегда закладывает непредвиденные расходы в прибыль.

С точки зрения генподрядчиков рейтинг коммерческой недвижимости выше, считает Богуславский, потому что она примерно на 30% дороже. Вообще, все определяет дальнейшее использование объекта. Квартира в центре может стоит тысячи долларов за 1 кв. м, а та же площадь, но уже под ресторан, в разы дороже. Есть сложности и с введением жилого фонда в эксплуатацию. Гораздо привлекательнее строить, например, логистические центры. Сданный объект гораздо быстрее осваивается, а значит, начинает приносить прибыль. По словам экспертов, среди небольших компаний есть тенденция к смене строительной ориентации. Все связано исключительно с получением дохода от объекта, в один голос заявляют они.

Ярослав Козлов считает, что для генподрядчика имеется масса возможностей заработать больше, чем предполагал инвестор. Если смета устроила инвестора и заказчика, то их не интересует прибыль генподрядчика и они не вмешиваются в его финансово-экономическую деятельность.

Но, добавляет Ортенберг, есть и убыточные объекты. Такое может случиться, если генподрядчик просчитался при составлении сметы. Либо произошли резкие изменения на рынке строительных материалов. Например, в 1997-1998 гг. при возведении жилого комплекса на Лесной улице потери, по его словам, составили примерно $5 млн, причиной была неправильно просчитанная стоимость контракта.

Было время, рассуждает он, когда кирпич везде стоил 1 руб. 20 коп. А сейчас рынок: можно найти материал подешевле, лишь бы его качество не было ниже зафиксированных в СНиПах нормативов. То же самое с услугами. Есть минимальный уровень важно не опуститься ниже. И не нарушить закон.

Задача инвестора получить конкурентоспособный продукт, соответствующий актуальным запросам рынка. Соответственно, рассчитывается смета. Если качество слишком низкое, придется снижать цены. Если слишком высокое, затраты на объект покупатель в полной мере не оплатит. В том и в другом случае это потери инвестора. Вот за то, чтобы попасть в десятку, инвестор и платит генподрядчику, заключает Козлов.

Обычные проблемы
Приходится работать в сложных условиях, говорит Лабас. Практика такова, что проектная документация поступает частями. Полностью разработанного проекта нет не только до, но даже и после выхода на площадку, сокрушается он. В связи с этим сложно сразу адекватно оценить и учесть все неприятности, дабы минимизировать бизнес-риски.

Чтобы заставить генподрядчика привлекать лучших исполнителей, а не своих, в договоре между инвестором и генподрядчиком все фиксируется буквально пошагово. Например, кирпич марки такой-то по такой-то цене купить у такого-то завода. То же самое и с услугами достаточно внести определенную запись в договор.

Серьезные трудности при строительстве создают неоптимальные проектные решения. Профессионалы считают, что генподрядчика целесообразно привлекать уже на стадии проектирования, когда закладывается стоимость всего строительства и определяются технические решения. Тогда можно получить разумную смету.

Ортенберг отмечает, что есть компании, которые занижают цену предложения, чтобы получить заказ. Многие из них строят плохо и некачественно. Барьер для вхождения в этот бизнес невысок, заказчики, к сожалению, пока не слишком хорошо ориентируются, рассказывает он. Этим и пользуются непрофессионалы.

Когда объект построен, заказчики ищут недостатки и при желании всегда их находят. Конечно, существуют способы выбить эти деньги из заказчика. Например, остановить стройку, вывезти с площадки технику и рабочих. И такое в практике бывало, говорят собеседники Ведомостей.

Часто проблемой становится организация финансирования проекта. Например, рассказывает Богуславский, приходит заказчик и говорит: у меня есть деньги, я хочу построить дом. Но после выплаты аванса выясняется, что дальше с деньгами сложности. Отдельная история получение последнего транша, размер которого обычно составляет 5-7% от полной стоимости контракта. Заказчик всегда придерживает последний транш как гарантию, что все будет достроено. И частенько старается его вовсе не оплачивать, ведь при масштабных затратах даже 5-7% оборачиваются существенной суммой.

Правда, в некоторых компаниях говорят, что работа за бюджетные деньги выгоднее. Но зато с бухгалтерией подрядчика все должно быть в порядке, и всех сотрудников вплоть до чернорабочих необходимо нанимать официально. Да и отчетность сложнее в несколько раз.

За деньги города
Помимо коммерческих проектов компании ведут строительство по муниципальному заказу на бюджетные деньги. По оценке опрошенных Ведомостями экспертов, в исполнении они сильно отличаются от работы над коммерческими домами. И не столько приносят их исполнителям прибыль, сколько создают репутацию, которая формирует солидную клиентскую базу.

Еще один минус практически невозможны отклонения по ходу строительства, потому что количество бумаг на каждый новый шаг просто зашкаливает. Серьезным же плюсом является гарантия получения денег, пусть и с существенной задержкой. Кроме того, банк при предоставлении документов, подтверждающих контракт с городом и будущие платежи, может дать в кредит в размере квартальной выручки примерно под 10-15% годовых. При условии, что деньги короткие, это нестрашно.

Но почти всегда работа за бюджетные деньги сопряжена с отсрочками платежей, уточняет источник в одной из генподрядных компаний. Пройдя все долговременные процедуры оформления документации, генподрядчик вынужден ждать поступления денежных средств примерно полгода. В принципе, огромным холдингам это выгодно. А компаниям второго эшелона нет.

В Санкт-Петербурге компания будет строить жилой дом площадью 100 000 кв. м в месте, которое называется Леонтьевский мыс. Еще один серьезный проект, по словам Ортенберга, реконструкция памятника архитектуры XVIII в. для компании Four Seasons, расположенного рядом с Исаакиевским собором.

Особого опыта в получении госзаказов в Штрабаг нет. Однако в марте компания выиграла тендер, который проводили ДИПС и московский тендерный комитет. Теперь уже подписаны контракты. Один из объектов жилой дом на Остоженке площадью 100 000 кв. м. В компании говорят, что специфика работы с таким заказом в принципах ценообразования. Цены отличаются от рыночных. Но каковы бы ни были эти различия, это важный и нужный опыт, говорят в Штрабаг. По словам Ортенберга, у бюджетных заказов большое будущее. В Европе, например, госзаказы составляют 40-50% от общего объема всего строительства. По его мнению, у этого сектора рынка большие перспективы для развития.

Имиджевые заказы по плечу лишь компаниям с серьезными оборотными средствами, которые они могут себе позволить потратить на имидж, говорит Андрей Лабас.

По мнению Ортенберга, в получении этого заказа не последнюю роль сыграл подряд на строительство гостиницы Москва, который топ-менеджер также называет имиджевым. На этом проекте у компании особые условия рентабельности ниже стандартных. Зато проект важен с точки зрения местоположения и опробования уникальных технических решений.

Дивиденды с доброго имени
Генподрядчиков, как правило, отбирают на тендерах. Но в этом бизнесе прекрасно работает принцип сарафанного радио. Репутация и рекомендации имеют огромное значение, а еще личные знакомства. Важно доверие, ведь каждый проект требует немалых затрат. Если люди не знакомы между собой, где гарантия, что генподрядчик, получив от заказчика деньги, просто не исчезнет? рассуждает один из экспертов.

Работа на таких объектах помогает выстраивать отношения с властями города. Например, строительство какого-нибудь большого спортивного комплекса или детского сада почти не принесет прибыли, но создаст репутацию, которая наряду с прозрачностью компании является, по мнению Лабаса, основой цивилизованного ведения бизнеса. При сдаче объекта госкомиссии это сыграет не последнюю роль. Это не значит, что можно рассчитывать на поблажки, уточняет эксперт. Но в некоторых случаях могут дать время на исправление недостатков, если таковые обнаружатся.

Заказчик и подрядчик нуждаются друг в друге, считает Лабас. Хороший заказчик такая же прелесть, как и хороший подрядчик, говорит он. Заказчик, по его словам, профессия не менее сложная и ответственная [чем подрядчик]. В Москве площадок для работы все меньше, от профессионализма подрядчика многое зависит. В том числе и его загруженность заказами.

Если речь идет о госзаказе, уточняет Андрей Лабас, путь один тендер. Но частный бизнес нередко обращается напрямую к тому или иному генподрядчику, приглашая компанию участвовать в тендере.

С другой стороны, универсальных команд нет. Один и тот же подрядчик не может строить разнопрофильные объекты. А инвестор хочет, чтобы на стройке работали специалисты, а не рабочие широкого профиля. Поэтому реальные тендеры все-таки необходимы.

Ярослав Козлов описывает характерную ситуацию: генподрядчик в бизнесе уже давно. Он имеет сформировавшийся пул субподрядчиков, специалистов по конкретным направлениям, ведет их за собой с объекта на объект. Никакой тендер ему на практике не нужен. Но формально по требованию инвестора тендер могут провести. Что, собственно, частенько и происходит формально.

В профильных выставках да, участвуют, деньги какие-то тратят, и на свой имидж, конечно, тоже. Вносят себя в телефонные справочники. Конечно же, у всех есть свой сайт в Интернете. И некие подобия рекламных кампаний генподрядных организаций в Сети можно встретить (баннеры или рассылки). Генподрядчики вообще любят Интернет, говорят эксперты. Но это не реклама в полном смысле этого слова.

Профессионалы мониторят все информационные площадки, которые освещают тендеры. Генподрядчик не вывешивает объявление куплю, а сам смотрит объявления продам, объясняет Ярослав Козлов. В этом виде деятельности и бюджетов рекламных, как правило, не существует. Не заточен этот бизнес под рекламу, говорит Ярослав Козлов.

Тендер, по мнению Владимира Богуславского, это ухищрение со стороны заказчика, который хочет таким образом получить информацию о цене объекта, чтобы потом торговаться с претендентами. Недобросовестные фирмы часто идут на обман изначально занижают цену работ. А потом уже по факту происходит перерасчет. Аргументируется это просто: то не учли, это забыли и т. д. В такой ситуации обычно проигрывает заказчик, который гнался за самым дешевым предложением.

По словам Александра Ортенберга, подрядчик работает на узкий круг потребителей. А потенциальные заказчики смотрят не на биллборды, а на готовые объекты. И на рекомендации. Штрабаг, например, старается выстраивать партнерские отношения со своими клиентами в расчете на долгосрочное сотрудничество. Как, например, с компаниями Ренова и Северстальтранс.

Хождение по буквам
По сегодняшним московским законам, уточняет Богуславский, чтобы возвести здание, необходимо произвести несколько видов работ: собрать пакет документов, согласований, сделать проект, сформировать систему финансирования (в том числе с привлечением заемных средств), построить и сдать объект госкомиссии.

Такое возможно, если компания-заказчик не уделяет должного внимания составлению договора, ограничиваясь подписанием стандартного бланка со стандартными правами и обязанностями плюс всевозможные форс-мажоры. Необходимо прописывать техзадания, но на стадии подписания договора этого обычно просто нет, потому что нет готового проекта и разрешения на строительство. Поэтому все участники строительного процесса заложники несметного количества бумаг и процедур, утверждает Владимир Богуславский.

Только для того чтобы начать строить, по словам Ортенберга, нужно более 40 согласований. Справедливости ради Ортенберг отмечает, что в Европе этот процесс также может быть длительным, но получить требуется не более 10 согласований.

Ортенберг отмечает, что для иностранных компаний согласование пакета документов, необходимых для реализации проекта, не является обязательным условием работы. Но у Штрабаг есть специальный отдел согласований. Специалисты этого подразделения участвуют в разработке проекта, занимаются получением разрешений, согласований и сдачей объекта комиссии. Компания начала предоставлять эти услуги примерно пять лет назад, столкнувшись с особенностями российского строительного рынка.

Участники рынка сходятся во мнении, что сдача объекта дело тонкое. Она требует прохождения большого количества инстанций. Это и местные органы исполнительной власти, и пожарные, и СЭС, и т. д. С точки зрения сложности и финансирования само строительство занимает не более 30% времени, которое уходит на весь проект, говорят эксперты.

В идеале заказчик должен подготовить площадку: заказать проектно-сметную документацию, получить разрешение на строительство и исходно-разрешительную документацию (ИРД). После чего в игру вступает генподрядчик. Как только сметы и остальные бумаги готовы, он приходит на площадку, чтобы вести процесс строительства, говорит Ярослав Козлов. В реальности же инвестор возлагает на генподрядчика все функции, необходимые для осуществления полного цикла строительства.

В 1991-1992 гг. ИРД по объему была невелика и называлась ГЗ (градостроительное заключение). После его получения можно было делать проект. Сейчас ИРД том примерно в 60-80 листов, и каждый листочек стоит процедурных денег, говорят строители (оплачивается официально). Намного сложнее сформировать пакет документов, чем залить 15 этажей монолитного дома, сетует Богуславский. Поэтому примерно 85% строительства идет параллельно сбору документов, рассказывают эксперты. Хотя это и противозаконно, но позволяет экономить время. А количество бумаг продолжает расти.

Специально обученные люди как будто целенаправленно придумывают все новые экспертизы и способы проверки, жалуются игроки рынка. Если специалисты, работающие в компании, имеют дипломы проектировщиков, конструкторов, архитекторов, зачем нужна некая структура, проверяющая их деятельность? удивляется Богуславский.

Не секрет, что строители зачастую выстраивают неформальные отношения с соответствующими структурами. Но и в этом случае заказчик вынужден ожидать получения проектной документации около полутора лет. А если идти правильным путем, то от первого распорядительного документа до разрешения на строительство на это уйдет примерно 2,5 года. Потом можно приступать к строительству, оно длится около года, и примерно тот же срок нужен, чтобы ввести объект в эксплуатацию.

Ранее существовали в проекте технические разделы. Они необходимы строителям, подрядчикам, инженерному составу для проведения строительных работ. Эти разделы занимали определенный объем в общем пакете документов. Сейчас из этого объема примерно 50% непрофильные разделы. Сама же ИРД занимает примерно 15%. Есть, например, специальный раздел Борьба с грызунами. И хотя война давно закончена, бомбоубежища строят до сих пор, рассказывает Богуславский.

Помимо основной суммы договора заказчику-застройщику приходится оплачивать множество дополнительных соглашений, стоимость которых может достигать от 50% до 100% от основной суммы договора. Дополнительные соглашения заключаются в случае внесения любого изменения в проект застройки. Даже незначительное перепроектирование влечет за собой допсоглашение. В результате привлечение сторонней генподрядной организации обойдется заказчику-застройщику в 1,5-2 раза дороже, нежели если он будет обходиться собственными силами.

Три в одном
Все больше компаний пытается совмещать функции девелоперов, инвесторов и генподрядчиков. Максим Темников считает, что большинство московских девелоперских компаний сегодня становятся компаниями полного цикла, включая в себя в том числе и генподрядные организации. Это обусловлено прежде всего недостатком профессиональных генподрядных компаний. По большому счету в Москве сегодня работает всего три достойные генподрядные организации, и все они иностранные, категоричен Темников. И стоимость работ этих компаний высока.

Недостатком же собственного генподряда является невозможность оштрафовать генподрядчика по рыночным расценкам подобные меры могут повлечь за собой уход большинства сотрудников. Если генподрядная организация входит в состав девелоперской компании полного цикла, то ее услуги оплачиваются в соответствии с установленными внутренними расценками плюс бонус за управление подрядчиками. Внутренние расценки могут отличаться от рыночных как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от типа работ и их сложности, объясняет Темников.

Дополнительный плюс вхождения генподрядной организации в структуру девелоперской компании состоит в том, что генподрядчика проще контролировать. В таком случае проще финансировать площадку, потому что вкладываются собственные средства. Да и цепочка взаимоотношений короче, добавляет Лабас.

Ортенберг обращает внимание на минусы подобного совмещения ролей. Инвестор вынужден использовать своего генподрядчика, обеспечивая его необходимым объемом работы, даже если тот не профессионал. Нет ни рынка, ни тендера, ни здоровой конкуренции, говорит Ортенберг. Собирая все затраты в одном месте, компания может выиграть как девелопер, но проиграть как подрядчик. В Европе такая схема не практикуется вовсе, потому что не является рыночной.

А в Тандем Групп говорят, что такой процесс роста характерен для бизнеса. Сначала подрядчик, потом генподрядчик, потом становятся соинвесторами, потом инвесторами. А девелоперы это высшая ступень эволюции. В Москве крупные подрядчики занимаются девелоперской деятельностью, говорят в компании.

Проект готовился давно. Последние несколько месяцев специалисты министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан изучали опыт жилищного строительства в Венгрии и действующие в этой стране ипотечные программы. Более предметный разговор состоялся на вчерашней встрече премьер-министра Татарстана Рустама Минниханова с представителями Eximbank Hungary Pte Ltd и страховой компании MEHIB Ltd. Директор представительства MEHIB Ltd в России Шандор Рети, объясняя заинтересованность Венгрии в инвестициях в Татарстан, отметил, что, во-первых, подобный проект стимулирует национальный экспорт, а во-вторых, Татарстан является одним из самых инвестиционно привлекательных регионов России. Подобные проекты Венгрия начинает реализовывать также в Самарской области, Чувашии и Мордовии, а также Смоленской области. Законченные проекты можно увидеть в Белгородской и Амурской областях, южных регионах России, отметил Шандор Рети.

Как уже сообщал Эксперт Online, венгерские инвесторы намерены построить под Казанью коттеджный поселок. В проект, который условно называется Будапешт, в течение трех-пяти лет может быть вложено до 245 млн евро.

Но на пути реализации проекта могут возникнуть трудности. Так, венгерская сторона просит минстрой РТ выступить в качестве государственного заказчика. Это противоречит сложившейся в регионе практике обычно подобные функции в республике выполняет ГУ Татглавинвестстрой или ОАО Ипотечное агентство РТ. Еще одна просьба венгерских бизнесменов тоже трудновыполнима: они хотят получить государственный контракт, а также включение записи в реестр расходных обязательств республиканского бюджета.

По словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Хуснуллина, его ведомство определилось с площадкой, которую готово предоставить под строительство. На участке в 78 га планируется возвести комплекс трехэтажных домов. Предполагается, что венгерская сторона возьмет на себя роль не только инвестора, но и генерального подрядчика. В качестве застройщика рассматривается Ипотечное агентство Республики Татарстан. Часть коттеджей может быть реализована по ипотечной схеме.

Планируется, что все условия реализации проекта будут уточнены в течение месяца. Руководитель проекта Загородный клуб (коттеджный поселок под Казанью) Ирина Толмачева напомнила, что сейчас в России имеется множество проектов строительства загородных коттеджных комплексов, которые реализуются при участии западного капитала. Связано это с тем, что на Западе более дешевые ресурсы по сравнению с традиционными кредитами российских или западных банков, к тому же непосредственное участие иностранного инвестора в проекте способствует его быстрой реализации. Что касается проекта Будапешт, то, по мнению Толмачевой, он выполним только при наличии серьезной девелоперской компании, которая сможет грамотно им управлять, координировать переговоры со строительными организациями и государственными структурами.

Мы принципиально не даем никаких гарантий, ни под какие коммерческие проекты, подчеркнул глава правительства Татарстана Рустам Минниханов. Если у нас есть какие-то обязательства, то это должно отражаться и в балансе. По его мнению, включение таких гарантий в республиканский бюджет может негативно сказаться на международных рейтингах Татарстана. Поэтому татарский премьер предложил найти иные формы. Например, использовать возможности Залогово-страхового фонда РТ, включение земельных активов в качестве вклада государства.

Кроме того, министр строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марат Хуснуллин заявил о намерении республики реализовать масштабный проект в области малоэтажного строительства под названием Малоэтажный город. Ипотечное агентство РТ совместно с несколькими инвесторами в течение 10−12 лет возведет на территории между Казанью и Зеленодольском комплекс коттеджных поселков общей площадью 2,3 млн кв. м. Проект оценивается в 50 млрд рублей, источниками его финансирования станут средства инвесторов и федерального бюджета.
Мэры в регионах Поволжья распродают городское имущество, объясняя это желанием пополнить муниципальную казну. Однако есть опасность, что города останутся и без собственности, и без денег.

Венгерский проект к тому же станет не единственным в Казани. В окрестностях татарского миллионника сегодня уже строятся четыре коттеджных поселка, еще шесть поселков находятся в стадии проектирования. По итогам 2006 года, из 1,778 млн кв. м жилья, введенного в республике, 1,045 млн кв. м, или 58%, пришлось на малоэтажное строительство. В I квартале текущего года введено уже 219,822 тыс. кв. м индивидуального жилья, или 55% от общего объема. В соответствии с приоритетным национальным проектом Доступное и комфортное жилье гражданам России до 2010 года в Татарстане объем жилищного строительства должен составить 10 млн кв. м, из них 4,2 млн кв. м составит малоэтажная застройка.

Чиновникам удалось установить по документам хронику событий. Она такова.
13 октября 2006 года был подписан договор между департаментом управления имуществом города и ООО Ареопаг о создании ОАО Жемчужина Поволжья. 16 октября между городским департаментом управления имуществом и ООО Самарский центр предприниматель­ства заключен другой договор об организации ОАО Сити. Мэрия внесла в уставный капитал Жемчужины Поволжья недвижимость на 62 млн рублей, а в ОАО Сити на 41 млн.

В Самаре идет пересмотр решений бывшей администрации города о продаже муниципальной собственности. Напомним, что 22 октября 2007 года по итогам второго тура выборов мэра победу одержал Виктор Тархов. Прежний глава городского округа Самара Георгий Лиманский занимал этот пост более девяти лет. Когда новая городская администрация заняла кабинеты мэрии, обнаружилось: незадолго до выборов его команда лишила столицу региона немалой части муниципального имущества.

Накануне выборов команда Лиманского сумела продать даже места массового отдыха горожан Загородный парк и часть набережной. А действовала при этом словно по принципу не свое не жалко: то и другое было продано по ценам в разы ниже реальной стоимости объектов. Например, часть самарской набережной некий Юрий Калинин купил за 2,5 млн рублей. Команда Виктора Тархова попыталась оспорить решения прежней администрации. Областная прокуратура посчитала такой шаг разумным и стала подавать иски от своего имени.

Впрочем, это лишь официальная оценка. Реальная стоимость активов гораздо больше и, как считают некоторые эксперты, превышает миллиард рублей. По сути, это была крупнейшая передача муниципальной собственности в частные руки. Несмотря на то, что в состав новых ОАО город внес огромный ее объем, контрольного пакета он не получил у администрации Самары лишь по 49% акций.

Комментируя решение суда, политолог, профессор Самарского государственного университета Евгений Молевич заметил, что каждый новый руководитель Самары стремится тем или иным способом вернуть собственность, утраченную благодаря действиям своего предшественника, после чего сам начинает выводить активы из городской казны.

По примеру предшественника
Арбитражный суд Самары 20 февраля отказал прокуратуре в иске, но 3 мая ее ждал успех: одиннадцатым арбитражным апелляционным судом договоры о создании Жемчужины Поволжья и Сити были признаны недействительными. Решение уже вступило в законную силу, и изменить его команда прежнего мэра не в состоянии. Не готовы сторонники Лиманского бороться и за другие активы.

Однако, вернув Самаре едва не утраченное имущество, Георгий Лиманский сам стал распродавать наиболее ликвидные объекты городской недвижимости. По разным оценкам, речь идет примерно о 100−200 из них. Столь вольному обращению с муниципальной собственностью способ-ствовало уникальное законодательство Самары. Дело в том, что во всех городах Поволжья план приватизации городского имущества утверждался думой, а в Самаре до 2004 года единолично мэром. Новый состав городского парламента попытался навести порядок в этой сфере, но Лиманский долгое время игнорировал работу думы и не посещал ее заседаний. Хуже того: избрание нового состава парламента и реальная опасность утратить власть лишь стимулировали процесс продажи муниципального имущества мэром и его командой. Так, в 2004 году самарская администрация приватизировала семь муниципальных аптек. Событие вызвало большой резонанс, поскольку в этих аптеках были рецептурные отделы, необходимые больным. Попытки депутатов и уполномоченного по правам человека Ирины Скуповой вмешаться в ситуацию не привели к успеху. Мэрия не отказалась от своих планов. Все купленные помещения были перепрофилированы.

Так, в 1995 году самарский мэр Олег Сысуев создал АО Солнечный город, в которое городская администрация внесла 51,6 тыс. кв. м помещений и получила за это 73% акций. Другими акционерами выступили АО Моторостроитель, АО Завод им. Тарасова и Новокуйбышевский НПЗ им досталось по 7,3% акций. Власти зарабатывали на том, что сдавали помещения в аренду. Всего было передано 38 объектов, среди которых оказалось, к примеру, одно из немногих на тот момент офисных зданий Дом сельского хозяйства. Невзирая на всю ценность этих объектов, в казну Солнечный город приносил от 50 до 120 млн рублей (неденоминированных), т. е. сущие гроши. К тому же при проверке, проведенной в 1997 году прокуратурой, выяснилось, что Солнечный город стал распродавать городское имущество. В 1998 году Георгий Лиманский добился отмены решения о создании этой структуры и признания распродажи муниципальной собственности незаконной. Мэр тогда оценил ущерб, нанесенный городу, в 50 млн рублей (деноминированных).

Правда, городу обещано 100% акций, но даже это никак не исключает в будущем очередной напасти в виде продажи муниципального имущества за бесценок. Чтобы избежать такого поворота событий, самарская администрация могла бы выставить объекты на открытые аукционы, но не пожелала этого сделать. Почему? Власть объяснила свое решение так: продажа городской собственности принесет лишь единовременную выгоду, в то время как ежегодные доходы от арендной платы помогут поправить положение городского бюджета.

Очередное ОАО на старте
Теперь уже Виктор Тархов планирует создать ОАО Волжская недвижимость, в которое собирается внести почти тысячу объектов городской собственности. В том числе те, что раньше входили в состав Жемчужины Поволжья и Сити.

Мэры торопятся
Продажей казенного имущества занимаются практически все муниципалитеты Поволжья. Главная причина плачевное состояние городских бюджетов, которые, как правило, верстаются с предельно допустимым дефицитом. К тому же наибольший объем муниципальной соб­ственности приходится на жилой фонд, содержание которого требует значительных средств. Приватизация нежилых помещений помогает хотя бы немного залатать дыры в бюджете и получить средства на содержание жилого фонда.

Однако самарский юрист Олег Казачек считает, что это лишь отговорка. Лично для меня действия Тархова последняя часть трилогии под названием ‘‘Продажа имущества Самары’’. Первые две части ‘‘писались’’ Сысуевым и Лиманским. Тархов лишь более осторожный ‘‘романист’’, чем они, иронизирует адвокат. Он уверен, что в дальнейшем городская власть найдет способы передать казенное имущество в частные руки. Дело в том, что способов, не нарушающих закон, очень много. Например, предприятие может быть обанкрочено за долги или часть акций будет отдана в залог, делится своими соображениями юрист. Аналогичной точки зрения придерживается и Евгений Молевич.

Как правило, именно такая аукционная форма продажи муниципальной собственности наиболее часто используется чиновниками. Однако и она не гарантирует исключительно честных сделок. Так, в 1998 году один из наиболее привлекательных участков в Саратове, на набережной, был продан некоей Гульнафисе Новинской из Махачкалы всего за 5,8 млн рублей. Теперь депутаты городской думы обсуждают возможность принудительного изъятия этого участка, поскольку его обладательница ничего на нем так и не построила.

К проведению ускоренной приватизации мэрии подталкивает и федеральный закон, согласно которому к 1 января 2009 года муниципалитеты должны расстаться со всем имуществом, непосредственно не связанным с исполнением ими своих полномочий. И процесс пошел. Так, в этом году в Ульяновске на продажу будет выставлено 119 объектов, от приватизации которых запланировано получить 360 млн рублей. Уже составляется прогнозный план мероприятий на следующий год. В 2008 году ориентировочно предполагается приватизировать 600 объектов и получить от этого более 1 млрд рублей. В Саратове, по словам главы администрации города Николая Романова, в этом году планируется выставить на аукцион 95 объектов.

Не стоит продавать все
Путь массовой распродажи муниципальной собственности, предложенный российским законодательством, не является единственным. Это подтверждается и опытом Виктора Тархова, который избрал другой способ создание частной структуры, в которой муниципалитет владеет 100% акций. Формально город лишается всей своей собственности, но по степени контроля городских властей владелец мало чем отличается от МУПа. Однако судить о том, насколько этот способ эффективен, можно будет лишь спустя несколько лет.

Однако известны и другие способы избавления от муниципальной собственности. Например, в 2003 году мэр города Октябрьска Самарской области Виктор Станотин попросту ликвидировал местного перепродавца электроэнергии МУП УГЭС, а также МУП Водоканал и МУП Октябрьские тепловые сети. В начале августа в Октябрьске состоялся конкурс на доверительное управление коммунальной сферой города, победу в котором одержало ЧП Октябрьская теплоэнергетическая компания (ОТЭК). Это ему были переданы полномочия всех предприятий, ликвидированных мэром, а также их собственность, которую перед этим даже не оценили. Все попытки прокуратуры разобраться в том, что же именно было передано ОТЭК, а потом вернуть городскую собственность под контроль муниципалитета оказались тщетными. По таким же схемам продавалось имущество и в других городах.



Главная --> Публикации