Главная --> Публикации --> Пошла реакция Итоги аукциона по отелю "советский" могут быть отменены Третьяковка захлестнет крымский вал Рубежи российской федерации могут быть увеличены на 1,2 млн квадратных километров

Неофициальный рынок
Общая площадь складских помещений Москвы сегодня находится на уровне 5,7 млн кв. м. Однако, по словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль, с большей степенью точности оценить ситуацию на рынке сейчас невозможно: большая часть используемых под склады площадей не зарегистрирована в качестве складских помещений, соответственно неизвестны их собственники и арендаторы.

Складские площади сегодня в таком дефиците, что полностью устранить его не сможет даже удвоение предложения. А существующий объем качественных складских помещений действительно будет удвоен к 2008 году за счет введения ряда крупных проектов если, конечно, будут соблюдены сроки.

Столь малым предложением качественных складов объясняется и тот факт, что сделки купли-продажи на рынке практически отсутствуют, а уровень цен на существующее предложение высок колеблется от $1100 до $1400 за кв. м. Что касается арендных ставок, для класса А они составляют, по словам Суворова, $110-135, для класса В $90-110 в год. На самые востребованные площади в 3000-6000 кв. м полная арендная ставка по классу А достигла диапазона $210-250, по классу В $180-220 за кв. м в год, уточняет Айдар Галеев.

Объем качественных складских помещений (класса А и В), по словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслана Суворова, составляет к началу II квартала 2007 года 2 млн 136 тыс. кв. м. Прирост же качественных складских площадей за первый квартал текущего года, по словам директора департамента индустриальной недвижимости компании Colliers International Максима Шакирова, составил лишь 30 тыс. кв. м.

В 2007 году спрос будет стабильно расти в связи с общим экономическим ростом в стране, прогнозирует Айдар Галеев. До 2008 года вероятно строительство 2,4-2,7 млн кв. м складских площадей высокого класса, но даже это не насытит рынок полностью, поэтому максимальные арендные ставки сохранятся как минимум до 2009 года.

Новый масштаб
Ситуация с балансом спроса и предложения, по сути, не меняется с самого зарождения рынка складской недвижимости (2003-2004 годы): спрос до сих пор стабильно превышает предложение, а новые складские комплексы поглощаются рынком за 3-4 месяца до завершения строительства. И даже рост предложения не решает проблему: во-первых, элементарно вводится недостаточно площадей (несмотря на большие объемы, поскольку неудовлетворенный спрос очень и очень велик). Во-вторых, растет и сам спрос с приходом на рынок все новых игроков, которым необходимы складские помещения. В ближайшие 3 года рынок вряд ли будет насыщен, т. к. параллельно с увеличением предложения растет и спрос на качественные складские помещения, на рынок выходят новые логистические операторы и торговые компании, поясняет Максим Шакиров.

На этот рынок вначале месяца обратил свое внимание Президент РФ Владимир Путин, который заявил о необходимости создания мощных логистических центров на основе государственно-частного партнерства.

Отметим, что означенные 2,4-2,7 млн кв. м фактически означают удвоение существующего высококлассного предложения. И достигнуто оно будет во многом за счет введения ряда объектов большой площади именно укрупнение проектов участники рынка называют основной тенденцией рынка в 2006-2007 годах.

5 самых крупных проектов 2007
Пятерку самых крупных проектов, заявленных на 2007 год, возглавляет логистический парк Северное Домодедово (девелопер Евразия), расположенный в 11 км от МКАД на незагруженной трассе Дон. Общая площадь комплекса 1 млн 100 тыс. кв. м. Вдвое меньше по площади (557 тыс. кв. м) комплекс Южные ворота 30 км от МКАД по той же трассе. Девелопером проекта является компания Giffels.

Что характерно, в последнее время само понятие крупный проект подразумевает совсем иной масштаб, чем, скажем, 2 года назад. В 2005 году крупным можно было назвать проект площадью 200 тыс. кв. м, рассказывает Руслан Суворов. В 2006-м появились проекты площадью 500 тыс. кв. м и даже больше. Есть объекты площадью за 1 млн кв. м, и о них ниже.

Впрочем, продолжает эксперт, полностью введены в 2007 году все эти проекты, скорее всего, не будут: Сроки ввода переносятся часто. Перенос на 1 месяц является нормой де-факто и даже переносом не считается.

Логистический парк Крекшино на Киевском шоссе (24 км от МКАД) компании РосЕвроДевелопмент добавит рынку 350 тыс. кв. м складских площадей. Еще 180 тыс. будут введены в рамках проекта логистического парка MLP Подольск девелопера MLP на Симферопольском шоссе (17 км от кольцевой автодороги). И, наконец, замыкает пятерку индустриальный парк Кулон Истра на Новой Риге, 40 км от МКАД, его общая складская площадь, как отмечает Руслан Суворов, составит 150 тыс. кв. м.

О достоинствах и недостатках Центрального административного округа говорить практически бессмысленно. Однако, в любом случае, позволить себе жилье в центре могут только достаточно состоятельные люди. Возводимые в ЦАО объекты в основном относятся к сегменту элитной недвижимости, гораздо реже бизнес-класса, как правило, эти дома расположены за пределами Садового кольца. 7 объектов расположены внутри Садового кольца, остальные, позиционирующиеся тоже как элитные, за его пределами. Тенденция, как говорится, налицо.

Определенно будут смещения, соглашается Максим Шакиров. Что касается сроков ввода складских проектов, то в лучшем случае опоздание случается на 1-2 месяца, в некоторых случаях возможно и больше. Генподрядчик зачастую не выдерживает сроков из-за возможных непредвиденных обстоятельств во время строительства: сложности с подведением коммуникаций (в основном это касается электричества и газа), рост цен на строительные материалы, непредвиденные погодные условия. Так, например, в этом году некоторые проекты заявили о смещении сроков строительства в связи с невозможностью подготовки и заливки полов из-за сильно промерзшего грунта в результате поздней зимы.
В сердце Москвы жилая застройка осуществляется полным ходом, однако начиная с весны этого года префектура ЦАО вводит новые правила, а пока квартиры в 14 новостройках продаются по минимальной средней цене квадрата 352,2 тыс. руб.

Изменение стратегии в застройке центра отразится и на других проектах. Офисным зданиям в ЦАО практически включили красный свет, а вот развлекательным и туристическим зеленый. К примеру, уже начат снос нежилых зданий, расположенных на Берсеневской набережной. Фактически это первый шаг по приведению в действие программы Золотой остров. Она предусматривает превращение исторического центра столицы в туристическую и развлекательную зону. Перестройке подлежит территория от западной стрелки, где расположен памятник Петру Первому, до Москворецкого моста. Набережные станут двухъярусными, по нижнему ярусу понесутся автомобили, а верхний отдадут пешеходам. На площади 30 гектаров разместятся несколько отелей класса люкс, казино, мультиплексы, а цеха кондитерского предприятия Красный Октябрь и Мосэнерго, переведенные в другие места, перестроят в престижное жилье.

Но самая громкая новость для девелоперов, строящих в ЦАО: в ближайшее время продажа прав застройки земельных участков на конкурсной основе в округе прекратится. Об этом на днях заявил заместитель префекта ЦАО Сергей Федоров. Исключительные права на застройку центра столицы получит Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). По сути, это означает, что конкурсную комиссию, возглавляемую вице-мэром Валерием Шанцевым, отстраняют от распределения самых привлекательных участков в городе.

Внутри Садового кольца
Камерный элитный жилой комплекс из трех корпусов строится в Барашевском переулке, недалеко от Чистых прудов. Площадь закрытого квартала 0,6 га. В первом семиэтажном корпусе сегодня осталось лишь три квартиры метражом от 186 до 229 кв. м, их стоимость варьируется от 258 тыс. до 335,4 тыс. руб. за квадрат. Во втором трехэтажном корпусе предлагается лишь одна квартира, но весьма внушительной площади 1026 кв. м. Квадрат обойдется в 381,84 тыс. руб. И в третьем корпусе продается одна квартира еще большей площади 2000 кв. м, метр в ней обойдется в 332,82 тыс. руб. В каждом корпусе есть подземный паркинг на 78 машино-мест. Строительство закончится в 3 квартале этого года. Квартиры реализует компания МИАН.

А теперь о тех новостройках, которые можно приобрести сейчас в ЦАО.

СУ-155 предлагает квартиры в уже построенном монолитно-кирпичном доме переменной этажности (4-12 этажей) на Композиторской улице. В подземном этаже здания и частично под дворовой территорией находится одноуровневая автостоянка на 92 машино-места и инженерные службы. На участке возле дома будет детская игровая площадка, трансформаторная подстанция, помещение охраны и гостевая автостоянка. Здесь в продаже есть четырехкомнатные квартиры площадью от 169,8 до 182,4 кв. м. Стоимость квадрата составляет от 272,5 тыс. до 354 тыс. руб.

Азбука жилья реализует квартиры в малоквартирном доме (3-5 этажей) в 2-м Зачатьевском переулке. Здание расположено непосредственно между Москвой-рекой и Остоженкой. Сдать дом ГК планируется в 4 квартале 2008 года. Квадрат в этой новостройке обойдется минимум в 412,8 тыс. руб.

В самом центре Москве, практически на Арбате, строится элитный семиэтажный дом Арбатская усадьба по адресу: Трубниковский переулок., д. 4, стр. Здание уже прошло ГК, без владельцев остаются квартиры площадью от 135 кв. м. Пожалуй, это самый дорогостоящий объект: минимальная стоимость квадрата 1171 тыс. руб. Квартиры реализует компания Миэль.

14 квартир осталось в монолитной четырехсекционной новостройке по адресу: Еропкинский переулок, 1 Этажность секций 5-7 этажей. На первом этаже нежилые помещения. Компания МИАН предлагает трешки площадью от 246 до 283 кв. м по цене квадрата 322,5 тыс. руб. Цена за метр в четырехкомнатных квартирах метражом от 318 до 406 кв. м начинается от 309,6 тыс. руб. Госкомиссию дом пройдет во 2 квартале 2007 года.

Уже готов к сдаче ГК элитный жилой комплекс Онегин по адресу: Малая Полянка ул., д.2/3, стр. 1,5,6-1 Он состоит из трех функциональных частей: линии офисных особняков, жилых домов и инфраструктурной зоны. Жилые этажи в 10-этажном доме будут начинаться с третьего. Инфраструктура жилого комплекса включает: фитнес-центр, салон красоты, детскую игровую комнату, кафе, бутик, подземный гараж с автомойкой. Компания МИАН продает последнюю квартиру площадью 64 кв. м на 7-м этаже. Квадрат обойдется будущему владельцу в 361,2 тыс. руб.

Еще один дом класса люкс на Новом Арбате, вл. 27-29, будет сдан ГК во 2 квартале текущего года. Его секции составляют 13, 15 и 16 этажей. Предлагаются просторные квартиры от 140 кв. м с высотой потолка 3,35 м. Начальная цена за квадрат составит 464,4 тыс. руб. Продажи осуществляет тоже Миэль.

Жилой комплекс бизнес-класса Каскад расположен на территории объединенной охранной зоны Немецкая слобода Лефортово, на берегу реки Яузы. Он представляет собой четыре разноэтажных корпуса. В каждой квартире предусмотрены остекленные лоджии или балконы площадью от 6 кв. м, шумозащитные стеклопакеты, высота потолков более 3 м. На сегодняшний день в комплексе лишь около 20% площадей не нашли покупателя. Стоимость 1 кв. м от 113,5 тыс. руб. Срок сдачи ЖК Каскад 4 квартал 2007 года. Квартиры реализует компания Пересвет-Инвест.

Новостройки за Садовым кольцом
В Большом Тишинском переулке, неподалеку от станции метро Баррикадная, возводится элитная 21-этажная новостройка. Компания Азбука жилья предлагает вниманию покупателей 2-3-4-комнатные квартиры свободной планировки с французскими балконами. Стоимость квадрата существенно варьируется в зависимости от квартиры от 219,3 тыс. руб. до 387 тыс. руб. Строительство планируется закончить в 1 квартале 2008 года.

Еще один жилой комплекс Тихвинский дворик расположен на Тихвинской улице, рядом с Екатерининским парком и жилым комплексом Управления делами Президента РФ. Здание переменной этажности (10-12-14 этажей) уже готово к сдаче ГК. Компания Московский ипотечный центр предлагает вниманию покупателей квартиры площадью от 46 до 180 кв. м. Стоимость метра варьируется от 159 тыс. до 318 тыс. руб.

Квартиры в новом клубном доме Дом на Гиляровского вблизи метро Проспект Мира реализует компания Новое качество. Общая площадь предлагаемых квартир от 49 до 285 кв. м. Это трехсекционный дом с террасным повышением этажности от 3 до 7 этажей, с зимними садами на крыше. Минимальная цена квадрата 206,4 тыс. руб. Новостройка будет сдана ГК в 3 квартале 2008 года.

На площадях у железнодорожных станций можно хорошо заработать, если использовать их как площадку для строительства и как визитную карточку города. Во многих странах привокзальные территории населенных пунктов давно превращены в доходные места. В Подмосковье прибыльность таких проектов составляет 12-15% годовых.

Миэль предлагает покупателям квартиры в 13-этажном Доме на Девичьем поле по адресу: Большая Пироговская ул., 6, к. 2, где продаются 44 квартиры площадью от 92,75 кв. м с остекленными летними помещениями. На первом этаже дома расположено гостевое лобби. К услугам жильцов подземный двухуровневый гараж на 94 машино-места. Минимальная стоимость квадратного метра равна 255,4 тыс. руб. Строительство по плану закончится во 2 квартале 2008 года.

Лицо города
1990-е годы наступили, но площади ж/д станций в городах Подмосковья очень долго не меняли свой облик. Каждый, кто регулярно бывал в области, наверное, помнит разбитые привокзальные площади Чехова, Подольска, Домодедова, Одинцова, Мытищ и т. д., не модернизированные, казалось, со времен 1970-х гг. Именно такое впечатление складывалось у пассажира, вышедшего из электрички на перрон. Кроме потрескавшегося асфальта с канавами, накренившейся на бок автобусной остановки да какого-нибудь одинокого кафе с традиционным названием Встреча в духе советских столовых, на площадях ничего больше не было.

Областные городки привлекают игроков рынка невысокой конкуренцией в секторе коммерческой недвижимости, отсутствием необходимости соперничать с предприятиями современных форматов, благосклонностью местных властей, нуждающихся в налоговых платежах. В последние годы на станциях Подмосковья началась волна массовой реконструкции. Правда, пока не на каждый город готов к современным офисам, торговым и гостиничным центрам. Но девелоперы убеждены, что такие здания пора строить именно сейчас.

за проекты комплексной реконструкции площадей. За последние пять лет достойные визитные карточки появились у Домодедова, Одинцова, Орехово-Зуева, Мытищ, Солнечногорска, Сергиева Посада, Зеленограда, Серпухова и многих других городов. Практика такова, что, если на площади строится что-то крупное тот же новый торговый центр, преображается площадь целиком. Чаще это проекты комплексной реконструкции станции, в которые включается не только строительство ТЦ, но и благоустройство дорог, возведение дополнительных объектов вроде новых залов ожидания, парковок и проч. Как правило, затраты на всех этапах реконструкции ложатся на плечи частного инвестора. За сам проект и организационную поддержку в процессе строительства отвечают местная администрация и городские архитекторы.

Но с 2000-х гг. пошла волна модернизации, как и предполагают закон Московской области Об областной целевой программе Разработка Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года и Схема территориального планирования Московской области основные положения градостроительного развития. Местные администрации взялись

Пока что эксперты не пришли к единому мнению о том, какими должны быть объекты рядом с вокзалами и как на них влияет железная дорога. Для любого коммерческого здания место играет ключевую роль, и неудивительно, что те же торговые центры (ТЦ) девелоперы размещают в местах большого пассажиропотока, говорят эксперты Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR). Однако то же самое нельзя сказать о гостиницах или офисах, поскольку атмосфера ж/д станции не деловое окружение. Если говорить о городах Подмосковья, то торговые комплексы рядом с вокзалами там должны ориентироваться на тех, кто пользуется электричками, считают в CW/SR. Однако руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина не вполне с этим согласна. По ее мнению, основной аудиторией любых ТЦ должны быть покупатели, приезжающие за покупками целенаправленно, а не просто прохожие. На взгляд генерального директора компании Мытищи-Плаза Владислава Королева, площади городов Подмосковья хороши для разного рода коммерческой недвижимости в первую очередь торговой, но и ресторанной, развлекательной, даже гостиничной и офисной. В каждом случае все зависит от концепции проекта и от того, насколько выбранные форматы объектов уместны в городе.

В России отношение к площадям у вокзалов неоднозначное. Традиционно специалисты рынка недвижимости считают, что коммерческий объект непременно понижается в классе, если строится рядом с вокзалом. У железнодорожных станций в России никогда не было идеальной репутации. Но теперь, когда в стране разгорелся строительный бум и для строительства в ход идут самые разные участки, станционные площади тоже стали облагораживаться. Например, московскому торговому центру Атриум удалось преодолеть негативное влияние вокзала на имидж.

Мытищинский Кит
Как показывает практика, в первую очередь на привокзальных площадях в Подмосковье строятся торговые центры, после рестораны, кафе и развлекательные заведения отдельно или в составе торгцентров. По данным Торгового квартала, ставка доходности для современных ТЦ на привокзальных площадях в Подмосковье находится на уровне 10,5-11% годовых. Руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН Сергей Лобкарев согласен, что близость вокзала обеспечивает большое количество потенциальных покупателей, а так как железнодорожный вокзал обычно находится рядом с автовокзалом, то любой торговый центр или крупный магазин здесь привлекателен. Лобкарев уверяет, что на сегодняшний день помещения под ТЦ на привокзальных площадях интересуют сетевых ритейлеров и инвесторов, готовых выгодно вложить свои средства. Рентабельнее всего на подмосковной привокзальной площади строить ТЦ на 20 000-30 000 кв. м. Окупаемость подобных проектов может составлять 7-8 лет, ставка доходности 10-12%. Лобкарев приводит в пример ТЦ Красный кит на станции в Мытищах.

Вокруг привокзальной площади в России, с одной стороны, сложилась специфическая [негативная] аура. В то же время в таких местах гарантирован постоянный поток посетителей каждый день, рассуждает вице-президент компании Торговый квартал, строящей торговые комплексы, Эльза Розенталь.

Год назад Мытищи-Плаза открыла на площади у ж/д станции торговый центр Красный кит. Как рассказал Владислав Королев, это только одна из очередей глобальной реконструкции промзоны в 63 га в центре города, которая примыкает к станции Мытищи. Территория находится между Шараповским проездом, ул. Белобородова и Шараповской и Олимпийским проспектом. Еще в 2001 г. бывший глава Мытищинского района Александр Мурашов решил разработать проект детальной планировки этой территории, рассказывает Королев. Идея состояла в том, чтобы включить в проект реконструкции промзоны и жилые кварталы, и школу олимпийского резерва. Внутри этого проекта модернизируется площадь рядом с железнодорожным вокзалом на участке 17,5 га, чем мы и занимаемся. План ее реконструкции разработала известная мастерская Александра Осадова из Моспроекта- Концепция реконструкции промзоны была утверждена градостроительным советом Мытищ, после чего администрация стала привлекать в проект инвесторов. Вслед за ТЦ Красный кит (общая площадь 29 000 кв. м) девелопер собирается возвести еще несколько объектов, в целом застройка привокзальной площади рассчитана на 150 000 кв. м.

Проект Мытищи-Плаза на железнодорожной станции в Мытищах действительно один из самых крупных, реализованных в Московской области инвесторами из столицы. По объемам к нему близки проекты компании RIGroup в Серпухове и Сергиевом Посаде. Мытищи называют успешным областным городом, где перед крупными инвесторами разворачиваются перспективы для торгового, жилищного и даже офисного строительства, так как есть спрос, говорит Елизавета Эстрина. 10-15% игроков в торговой недвижимости в Мытищах московские организации. Похожая ситуация складывается и в Химках.

Мы очень долго решали, браться ли за этот проект, говорит Королев. Но по результатам маркетингового исследования, в том числе проведенного консультантами Colliers International, нам стало ясно, что посещать торговый центр рядом с железнодорожной станцией будет не менее 12 000-15 000 человек в день. Причем при отсутствии конкуренции со стороны других ТЦ. Другие современные комплексы построены в Мытищах довольно далеко от станции и обслуживают население своих кварталов. Единственным ближайшим нашим конкурентом может скоро стать торгцентр на соседней станции Перловка.

Компания Мытищи-Плаза была создана в 2002 г. специально для проекта реконструкции площади вокзала. Акционерами ее стали две московские фирмы, которые прежде работали в бензиновом бизнесе и у которых на станционной площади в Мытищах на тот момент находилось в собственности 2 га земли. Компании продали бензиновый бизнес и занялись девелопментом. В контракте, заключенном с горадминистрацией, содержались достаточно сложные обязательства для инвестора. Например, пришлось расселить и снести жилые дома, находившиеся на части модернизируемой территории. Квартиры жителям в других районах города компания купила на собственные средства. Кроме того, при реконструкции площади пришлось разобрать одну из железнодорожных веток. Объем инвестиций в строительство торгово-развлекательного центра по акту госкомиссии составил более 1 млрд руб. в 2006 г., включая все обременения.

Здания с видом на рельсы
К сожалению, как отмечает Владислав Королев, Красный кит один из немногих ТРК в европейском стиле на станциях в подмосковных городах. Пока во многих районах большой популярностью пользуются неконцептуальные комплексы на привокзальных площадях, так называемые торгово-рыночные центры. В области их гораздо больше, чем в Москве. С ним соглашается вице-президент банка Московский капитал Анатолий Архипкин. Однако, по мнению Архипкина, время рынков и в Подмосковье проходит. Например, в Кашире, не в самом близком к столице городе, где банк построил один из своих проектов ТЦ, ориентированный на средний класс потребителей, конкуренция между игроками рынка невысокая. Этот комплекс Звезда (150 млн руб., 6200 кв. м) сразу привлек внимание московских сетевых ритейлеров. Архипкин убежден, что создающиеся сейчас ТЦ девелоперы должны продумать так, чтобы была возможность развивать их из года в год. Положительная динамика в торговом секторе Подмосковья есть, и современные центры будут появляться.

Если говорить о торгово-развлекательном комплексе (ТРК) Красный кит, то, по словам девелоперов, он относится скорее к формату районных комплексов. Развлекательная зона ТРК включает гейм-зону на 600 кв. м, 5-зальный мультиплекс Каро Фильм на 750 мест, игровой клуб Миллион площадью 800 кв. м. Среди якорных арендаторов магазины Техносила, Перекресток. Комплекс рассчитан на потребителей со средним уровнем доходов и выше среднего. Среди его посетителей не только жители ближайших кварталов и Мытищинского района. Часть аудитории приезжает из Москвы. Королев считает, что столичные посетители навещают Красный кит благодаря различным развлекательным мероприятиям, которые в ТРК проходят постоянно. Например, на концерт групп Фабрика и Город 312 в 2007 г. приехало 40 000 человек, в том числе из столицы. Вскоре начнется строительство второй очереди Красного кита, это будет outlet-центр.

по расчетам инвесторов, должна быть востребована, так как город испытывает дефицит гостиничных номеров. Здание включает 37 000 кв. м. Что касается офисного комплекса площадью 24 000 кв. м, то компания планирует возвести его по стандартам класса А. Новоселами в здании должны стать прежде всего банки, страховые, риэлторские, строительные компании, которых в городе множество.

В реконструкцию всей площади в Мытищах компании Мытищи-Плаза придется вложить $150 млн, часть из которых собственные средства, а часть кредиты банков. Построив ТРК, девелопер подумывает над проектом гостиницы на этой же площади под рабочим названием Звезда Подмосковья. А также собирается возвести офисную башню, паркинг и автосалон. Гостиница на железнодорожной станции,

Девелоперская компания RIGroup два года назад объявила об экспансии в Подмосковье. Два ТЦ она строит на привокзальных площадях в Сергиевом Посаде с населением более 100 000 и Серпухове, где живет около 130 000 человек. В этих проектах компания занимается только торговыми центрами, а не реконструкцией площадей в целом, рассказал вице-президент RIGroup Павел Лебедев. Автором ТЦ в обоих городах является архитектор Вера Кретова. По условиям инвестиционного контракта с городскими администрациями в Сергиевом Посаде внутриквартальные и внешние инфраструктурные сети, построенные девелопером в рамках проекта, будут переданы городу, в Серпухове контракт предполагает, что инвестор выплатит долю города деньгами. Эти комплексы часть программы создания сетевых комплексов Счастливая 7Я, которую RIGroup изобрела вместе с Knight Frank. Комплексы строятся как раз в небольших городах России с населением от 100 00 Всего таких торгово-развлекательных центров будет 15, в каждом из них супермаркет, мультиплекс, детский развлекательный центр, сетевой продавец бытовой техники, фуд-корт, аптека, службы быта, торговая галерея.

Аналитики рынка скептически смотрят на офисные проекты класса А рядом с вокзалами. Сергей Лобкарев объясняет: только если вести разговор о центре класса В, то для определенной категории компаний расположение на станции может стать преимуществом. Пример размещение РЖД рядом с площадью трех вокзалов в Москве или офиса компании Транстелеком напротив Ярославского вокзала. Но Владислав Королев говорит, что компания уже заключает предварительные договоры с арендаторами и готова строить объект с возможностью его перепрофилирования. Бизнес-центр, по расчетам девелопера, должен окупиться через четыре года, гостиница за пять лет, торговый центр за 3,5 года. Во всех этих проектах Мытищи-Плаза консультирует Colliers International. Помимо проекта реконструкции площади в Мытищах Мытищи-Плаза собирается в этом году приступить к аналогичному проекту рядом с железнодорожной станцией в Солнечногорске. В подмосковном Красногорске компания будет возводить торговый центр на месте кинотеатра Комсомолец и др.

В Домодедове, где проживает примерно 126 000 человек, включая пригороды, ситуация совсем иная, нежели в Мытищах, Серпухове или Сергиевом Посаде: новое здание вокзала с рестораном и кафе и торговый центр Домос (2000 кв. м) рядом со станцией построили не столичные, а местные компании. Недалеко от площади действуют вещевой и продуктовый рынки, которые пользуются популярностью у местных жителей по выходным. Так что привокзальная станция для всех домодедовцев издавна традиционное место для покупок. Домос, конечно, несравним с тем же Красным китом в Мытищах он, наоборот, напоминает торгово-рыночный комплекс. Недалеко от Домоса строится универсам Стайер (5000 кв. м). Но скоро конкуренцию привокзальным магазинам составит ТРК Торговый квартал от компании с одноименным названием. Это будет профессиональный центр с продуманной концепцией и, главное, пока единственный столичный формат в городе. Его площадь 23 500 кв. м, в нем разместятся 64 арендатора, фуд-корт, парковка и зона развлечений с кинотеатром. Место при въезде в город, выбранное для ТРК, находится совсем недалеко от ж/д вокзала. Комплекс будет открыт в 2008 г.

Как считает Лебедев, уровень дохода у жителей небольших провинциальных городов тоже растет, в выходные дни люди стремятся интересно и с пользой провести время в своем городе, не тратя по два часа на дорогу в столицу. ТРК в Сергиевом Посаде будет первым в сети Счастливая 7Я (площадь 23 000 кв. м), он должен открыться летом 2007 г. После него последуют объекты в Серпухове и Клину (20 800 и 11 700 кв. м). Эксперты RIGroup считают, что площадь у железнодорожного вокзала традиционно является средоточием торговой, общественной жизни города. А пассажиры это весьма активные покупатели.

Почти как немцы
В России строительство на привокзальных площадях уже распространенная практика. Кроме возведенных в Москве универмага Московский, Атриума, ТЦ Европейский, ТЦ Варшавский, проектов на Павелецкой площади и пл. Тверской Заставы известны подобные инициативы и в других городах. Например, в Новосибирске на пл. Гарина-Михайловского весной началась реконструкция, основным объектом которой станет пятиуровневый торговый комплекс. Все наземные и подземные новые сооружения (около 50 000 кв. м) здесь построят московские компании Финансовая корпорация и группа Плаза, подписавшие контракт с мэрией Новосибирска, которая разработала план модернизации площади еще в 1996 г. Инвесторы обещают, что площадь будет похожа на московский Охотный Ряд. Эксперты оценивают проект в $26 млн.

Новые объекты на привокзальных площадях есть в Одинцове (в IV квартале 2006 г. открылся ТЦ Одинцовский Арбат), Зеленограде (строится ТЦ Крюково), Подольске (начато строительство ТЦ в 2006 г.), Пушкине (действующий ТЦ Пушкинский)

Объясните, ваш приход на российский рынок вызван высокой конкуренцией в Италии? Вы боитесь потерять в Италии свои ведущие позиции как управляющая компания, поэтому ищете другие рынки применения своего труда?

В мире сочетание транспортных услуг с коммерчески доходной недвижимостью широко распространено. Например, центральный железнодорожный вокзал Promenade Hauptbahnhof в Лейпциге после комплексной реконструкции вообще был превращен в большой торговый центр. На центральном железнодорожном вокзале Франкфурта-на-Майне и прилегающей к нему площади совершенно не создается ощущения некоей второсортности по отношению к месту. Здание вокзала выглядит не хуже, чем любой торговый центр в глубине города. Как отмечает Эльза Розенталь, европейские привокзальные площади постепенно избавляются от образа проходного места. Например, вокзал Termine в Риме после реконструкции стал центром современного искусства, где регулярно проводятся выставки, различные общественные акции и промоушн-мероприятия. Привокзальная площадь в Варшаве стала ритейл-центром города. В этом году на ней открылся торгово-развлекательный и деловой комплекс Златы террасы, который посещают не только путешественники, уезжающие в далекие края.
В марте 2007 г. на российский рынок вышла международная компания Larry Smith одна из старейших в Европе фирм, специализирующихся на предоставлении услуг по консультированию и управлению коммерческой недвижимостью и розничной торговлей. Очень важно прийти на российский рынок в то время, когда открытие бизнеса гарантирует успех, считает Марчелло Деледда, директор по международным исследованиям компании Larry Smith Italia. Специалисты компании планируют проанализировать перспективы развития рынка торговой недвижимости в России и порекомендовать партнерам эффективную стратегию позиционирования и развития.

Что дает вам уверенность в том, что услуги вашей компании будут востребованы на российском рынке?

Высокая конкуренция и насыщенность рынка торговой недвижимости Италии не лишают его большого потенциала. Мы планируем продолжать работать на нем и в дальнейшем. Выход в Россию отвечает стратегии развития компании на международных рынках. Мы считаем этот шаг очень своевременным: через несколько лет выйти на этот рынок будет намного сложнее. Более того, многие наши партнеры, в частности международные инвесторы, проявляют серьезный интерес к рынку торговой недвижимости вашей страны. Мы будем сотрудничать с ними и в России.

Но в Москве уже работает больше десятка консалтинговых компаний, которые предлагают профессиональную помощь девелоперам от выбора площадки под строительство торгового центра, дальнейшего сопровождения проекта, сдачи площадей в аренду до подбора управляющей компании. В чем преимущество Larry Smith Italia по сравнению с другими игроками?

Мы пришли в Россию в самое подходящее время, когда рынок торговых помещений наращивает объемы и активно развивается. Большинство российских проектов, реализованных до сих пор, было успешно, так как конкуренции практически не существовало. Сейчас, когда конкуренция между объектами увеличивается день ото дня, профессиональные услуги по управлению торговой недвижимостью будут особо востребованы.

Прежде чем подписать соглашения о сотрудничестве с Торговым кварталом, вы уже что-то знали о российском рынке торговой недвижимости?

Основным конкурентным преимуществом Larry Smith являются эффективные технологии в сфере управления торговыми центрами, которые разрабатывались нами в течение нескольких десятилетий. Их уникальность обусловлена еще и тем, что мы работаем на рынках, серьезно отличающихся друг от друга, в Италии, США, Франции и в последнее время в странах Восточной Европы. Это дает возможность апробировать наши методики в различных условиях, постоянно совершенствоваться и искать новые подходы к управлению. Мы знаем, как работать хорошо и продуктивно. Кроме того, на российский рынок мы выходим не одни, а с надежным партнером компанией Торговый квартал, которая знает специфику этого рынка и имеет серьезный опыт строительства и управления проектами в регионах.

У вас есть какие-то готовые технологии, которые вы собираетесь использовать в России?

Безусловно. Прежде чем принять решение о выходе в Россию, мы проделали огромную работу по изучению рынков торговой недвижимости стран Восточной Европы. На сегодняшний день у нас есть опыт консалтинга и управления коммерческой недвижимостью в Турции, Хорватии и Словакии. В частности, мы участвовали в разработке девелоперских проектов, что сегодня особенно актуально для России.

А вы не боитесь, что ваши технологии не будут работать в России?

Конечно. Предлагая ту или иную технологию, мы исходим из потребностей рынка. Например, сегодня многим девелоперам приходится сталкиваться с проблемой прогнозирования. Некоторые проекты выглядят готовыми для запуска сегодня, но то, какой будет Россия, скажем, лет через пять, не известно. У Larry Smith есть опыт решения подобных задач в различных странах, таких как США, Франция, Испания и Италия. Мы можем проанализировать перспективы развития рынка и порекомендовать нашим партнерам эффективную стратегию позиционирования и развития.

Какими будут ваши первые шаги на российском рынке?

Нет. Наши технологии и методики будут адаптированы к российскому рынку, при этом будет учтена не только специфика самого рынка, но и особенности правового регулирования в России.

Вы сказали, что занимались изучением рынков Восточной Европы. Какие основные отличия между рынками коммерческой недвижимости этих стран и российским?

Первым шагом нашей совместной деятельности с компанией Торговый квартал стало создание общей информационной базы для изучения российского рынка торговой недвижимости. Туда входят не только демографические и экономические показатели регионов, но и детальное исследование работы объектов торговой недвижимости, рынка розничной торговли. Впоследствии мы перейдем к работе над конкретными проектами.

Взялась бы ваша компания за управление малорентабельным торговым центром? Если да, то с чего бы вы начали свою работу?

Прежде всего западные управляющие компании следуют практике аутсорсинга, в то время как их российские коллеги предпочитают не отдавать проекты профессиональным компаниям, а создавать собственный штат специалистов. Западный подход направлен на сокращение основной статьи бюджета, связанной с инфляцией и ростом заработной платы. Европейские управляющие компании также отличает процесс формирования бюджета. К примеру, управляющие компании на Западе получают вознаграждение за услуги от арендаторов, а не от собственника. Из характерных деталей можно отметить, что операционный бюджет определяется управляющими самостоятельно, а представители арендаторов, объединенные в так называемый консорциум, на встречах с управляющей компанией и собственником участвуют в принятии ключевых решений.

Larry Smith международная компания. Когда она пришла в Италию и какими направлениями деятельности сейчас занимается?

Как правило, Larry Smith подключается к проекту на начальной стадии его реализации, поэтому мы начинаем работу с предварительного анализа рынка. По итогам исследования разрабатывается архитектурная концепция, включая размеры и уровневую структуру торгового центра, поэтажные планы, архитектурно-планировочные решения, функциональное зонирование площадей. Мы сопровождаем стадию брокериджа, обеспечивая оптимальный выбор арендаторов, и управление действующим центром. Такой подход помогает избежать участия в малорентабельных проектах. Конечно, Larry Smith может подключиться и к управлению уже действующим торговым центром. В этом случае мы, как правило, проводим предварительную экспертизу объекта. Это дает возможность оценить целесообразность участия в проекте, перспективы внедрения более эффективной системы управления и других преобразований. Например, корректировка концепции или ротация операторов.

Какие задачи, вы считаете, необходимо решить, чтобы получить успешный коммерческий проект?

Компания Larry Smith образована в США в 1939 г. На европейский рынок компания вышла в 70-х гг. прошлого столетия, открыв офис в Мадриде, а потом в Париже. С 1984 г. Larry Smith начала работать в Милане. Сегодня компания входит в тройку лидеров среди управляющих коммерческой недвижимостью Европы. В Италии основным направлением деятельности Larry Smith является консалтинг и управление торгово-развлекательными центрами. Мы занимаем 15% рынка Италии. Наша компания управляет пятью из 15 знаковых торговых центров страны, в том числе самым крупным в Италии Roma Est в Риме (общей площадью 98 000 кв. м) и лидером по посещаемости I Gigli во Флоренции (68 000 кв. м). Головной офис компании расположен в Милане, хотя в каждом торговом центре под нашим управлением функционирует рабочий офис Larry Smith, специалисты которого непосредственно занимаются оперативным управлением объекта.

А с чего вы начинаете работу над проектами в Италии?

Для создания успешных коммерческих проектов необходимо провести маркетинговые исследования, разработать грамотную концепцию, сформировать качественный пул операторов, профессионально наладить систему оперативного управления объектом. Мы обеспечиваем профессиональное выполнение вышеперечисленных задач и при необходимости консультируем собственника при продаже торгового центра как бизнеса.

Расскажите о вашем самом успешном проекте в Италии.

Мы предпочитаем подключаться к проекту в самом начале его разработки с очень глубокого ситуационного анализа рынка коммерческой недвижимости. Данный маркетинговый анализ может включать в себя от 20 до 25 позиций.

Какие самые сложные вопросы приходится решать управляющей компании, работающей в крупных торговых центрах?

Самым успешным из наших проектов по праву считается торговый центр I Gigli. Площадь, сдаваемая в аренду, составляет 58 000 кв. м, и на ней размещаются 120 магазинов. Прежде чем проект был реализован, компания провела серьезное маркетинговое исследование территории охвата торгового центра. Среди преимуществ именно этого участка удобное расположение относительно транспортной сети, наличие необходимых коммуникаций. Также был разработан маркетинговый план для продвижения проекта и предложена оптимальная структура управления торговым центром. I Gigli был открыт в 1997 г., и сейчас в Италии у него нет конкурентов по посещаемости, поток посетителей составляет примерно 14 млн человек в год.

Какая самая финансово емкая статья расходов при управлении торговым центром в Италии?

Самое сложное это обеспечение ежедневной, качественной и эффективной работы торгового центра. Серьезных проблем у компании нет, однако постоянно возникают вопросы, требующие незамедлительного решения. Если говорить о глобальных задачах управляющей компании, непростым я бы назвал маркетинговое продвижение объекта с целью привлечения посетителей.

В России большинство девелоперских проектов приходится на торгово-развлекательные комплексы, где кроме магазинов находятся еще и объекты развлечения, рассчитанные на всю семью, это кафе, кинотеатры, ледовые катки, игровые площадки и автоматы и др. А как в Италии?

В Италии на данный момент самая большая статья расходов приходится на эксплуатационные издержки по содержанию объекта, а также на маркетинг и позиционирование ТЦ на рынке.

Неужели Россия в этом направлении опередила Италию?

В Италии несколько задержались с выходом такого формата на рынок и торгово-развлекательные комплексы стали строить только несколько лет назад.

Какие развлекательные объекты чаще всего размещаются в торговых центрах, расположенных в Италии?

Я бы сказал, что многофункциональные комплексы с развлекательной составляющей в Италии и в России стали строиться одновременно.

В торгово-развлекательных центрах Москвы зоны досуга, как правило, размещаются на верхних этажах, а как решается этот вопрос в Италии?

Кинотеатры, игровые зоны для детей и подростков, фитнес.

Для Москвы очень актуальным является вопрос организации парковок в торговых центрах. Как этот вопрос решается в Италии?

Исходя из технических соображений высота комплекса, возможности проникновения естественного освещения, особенно на фуд-корте, в Италии зона развлечений также располагается на верхних этажах. Еще одной причиной такого выбора является возможность выделить данную зону в отдельный сегмент, чтобы привлечь посетителей на верхние малопосещаемые этажи.

В Италии предпочитают строить подземные паркинги или ограничиваются наземными?

Могу сказать, что по сравнению с итальянскими торговыми центрами в Москве парковки очень скромные. Так как в Италии большинство крупных торговых центров располагается за пределами городов и все покупатели приезжают за покупками только на автомобилях, то для парковок отводятся просто огромные территории. К примеру, для Roma Est, самого крупного торгового центра в Италии, расположенного в Риме, норма 7000 парковочных мест, или семь машин на 100 кв. м.

Larry Smith Italia подписала соглашение о партнерстве с компанией Торговый квартал, большинство проектов которой находится в российских регионах, а не в Москве. Вы готовы к тому, что придется работать с регионами, где рынок розничной торговли значительно отличается от московского?

Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Все зависит от конкретных условий. Например, наземная парковка обойдется дешевле, если достаточно места на участке. Хотя посетители предпочитают крытую подземную парковку как более комфортный вариант.

Вы посещали торговые центры в Москве? Ваша оценка столичных ТЦ?

Мы отдаем себе отчет в том, что это будет непросто, но мы привыкли работать на Западе, где конкуренция на рынке торговой недвижимости еще серьезнее. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге насыщение рынка торговых площадей произойдет гораздо раньше, чем в регионах России. Исходя из этих соображений работа в регионах кажется нам наиболее перспективной.

Ваш прогноз развития российского рынка торговой недвижимости? Когда, на ваш взгляд, он достигнет европейского уровня?

Я был в ТРЦ Мега, что под Москвой, в Химках. Это очень большой и знаковый проект для России, но, на мой взгляд, в нем есть некоторые детали, которые можно было бы улучшить. Пул торговых марок в ТРЦ Мега подобран очень удачно. Среди операторов объекта мы заметили сети, которые в Италии предпочитают арендовать площади только в объектах, расположенных в центре крупных городов, а не за их пределами. Вместе с тем в Меге, на мой взгляд, магазинов одежды больше, чем мы бы рекомендовали для торгового центра данного формата. Также недостаточно представлены товары для дома. Но в целом соотношение между арендаторами различных профилей оптимальное. Я высоко оценил систему управления объектом: Мега чистый и безопасный торгово-развлекательный центр, и это очень важно.

Марчелло Деледда родился 29 мая 1973 г. в Италии, в г. Нуоро. В 2000 г. окончил Universita Cattolica del Sacro Cuore в Милане по специальности экономика. С марта 2001 г. аналитик в информационно-исследовательском отделе компании Larry Smith Italia. С 2005 г. директор департамента по международным исследованиям (страны Восточной Европы) Larry Smith Italia. Основное направление деятельности изучение новых девелоперских проектов торговых центров, торговых парков и развлекательных комплексов. Комплексная экспертиза и консалтинг при продаже или покупке торговой собственности (в основном крупные торговые центры) европейскими и международными инвестиционными фондами.

На мой взгляд, в России есть большой потенциал с точки зрения земельных ресурсов и активно растущей экономики страны. Такие города, как Москва, Санкт-Петербург, развиваются очень хорошими темпами. Но потребуется еще несколько лет, чтобы они достигли европейского уровня обеспеченности торговыми площадями. В настоящее время Москва и Рим сильно отличаются не столько по количеству торговых центров, сколько по качеству проектов. Это проявляется в архитектурных решениях зданий торговых центров, в сбалансированности пула операторов, в количестве международных брендов, которые можно сейчас увидеть в Европе и которых пока нет в Москве. Я уверен, что в скором времени ситуация изменится.



Главная --> Публикации