Главная --> Публикации --> Рассчитывать на свои силы Владельцы высококлассных офисов задирают цены Экономика сша не испугалась кризиса ипотечного кредитования Новые бизнес-центры не востребованы арендаторами Москвичей "задавят" домами-монстрами

Двор эффектной бежево-коричневой новостройки (№ 18, корпус 1 по Щелковскому шоссе), как подобает при визитах мэра, контролировали милиционеры. У стола, символизирующего трибуну, сгрудились несколько ВИПов городского масштаба и человек 30 журналистов, символизирующих народ. Сам народ, числом за сотню, милиционеры отогнали подальше, за газон. Наконец к столу энергичным шагом вышли мэр Юрий Лужков и заместитель мэра Владимир Ресин. Оба в джинсах, Ресин в кепке, Лужков без.

В субботу на Щелковском шоссе (за Черкизовским рынком) и Никитинской улице торжественно сдали первые две новостройки для обманутых дольщиков. Новоселы, не веря своему счастью, в ответ подарили мэру Москвы Юрию Лужкову топор и веревку. Без всякого подвоха за умение разрубать узлы.

Сказав это, Евтихиев принялся руками сигнализировать правоохранителям, чтобы те подпустили жителей поближе, а то нехорошо получалось. Нервничая, те позволили людям приблизиться.

Дом принят госкомиссией, Юрий Михайлович, сейчас мы раздаем ключи, чтобы люди могли делать ремонт, отчитался префект Восточного округа Николай Евтихиев, на чью долю выпала большая часть брошенных строек.

В разгар лужковской речи к микрофонам одна за другой вышли две четырехлетние девочки обманутые дольщицы. Одну Юрий Лужков ненадолго взял на руки, другая доверчиво взобралась на шею префекта Николая Евтихиева, да так и осталась там до конца мероприятия.

Два года назад, когда вступил в силу 214-й закон, сообщил горожанам Юрий Лужков, он допустил негодяев на этот сложный рынок. В Москве появились 3300 семей обманутых дольщиков. Но мы не могли бросить москвичей один на один с их бедой. В 2006 году на 16 объектов вышли новые инвесторы, в этом году часть из них будет достроена. На 2009 год останутся только два самых проблемных объекта.

Следом к микрофону вышла обаятельная и энергичная лидер инициативной группы двух домов Людмила Шкурко. Она искренне поблагодарила московское правительство и СУ-155 за спасение свое и своих товарищей по несчастью. И вручила Лужкову объемистую доску, на которой были закреплены топорик, тросик, завязанный морским узлом, и табличка с надписью Разрубающему узлы проблем. Благодарные соинвесторы Никитинской, 31, корп.1.

Далее слово взял представитель ЗАО СУ-155, достроившего дом на Щелковском, и соседний, по адресу Никитинская улица, 31, корпус Едва он закончил, к мэру прорвалась группа посторонних женщин с папками, в которых, судя по всему, были собраны документальные свидетельства всех их жизненных страданий. Шокированная наглостью милиция ринулась было на защиту чиновника, но вовремя отступилась. Во-первых, ее энергичные действия могли оказаться глубокой политической ошибкой, во-вторых, раз контроль над ситуацией все равно потерян, то нечего и напрягаться.

Я ждала заселения с 2003 года, рассказала Известиям Людмила Шкурко, когда все закончилось. Я живу напротив, но продавать квартиру мне не пришлось. Но половина наших соинвесторов все эти годы мыкалась по чужим углам. Знаете, мы быстро поняли, что если будем увлекаться политикой, митингами, голодовками, то ничего не добьемся. Ясно же, что в московском правительстве нет достаточного числа людей, которые могли бы полностью переключиться на решение наших проблем. Поэтому мы с самого начала предложили взять на себя большую долю работы. Мы активно вступили в процесс, составляли документы, договоры многое, что необходимо сделать для передачи объекта от одного инвестора к другому. Поэтому одними из первых достигли результата.

Приняв подарок, Юрий Лужков передал Людмиле два полуметровых хрустальных ключа по одному к каждому дому.

С этими словами, Ирина повела корреспондентов Известий к своему дому на Никитинской. Оригинальный монолитный дом окружен забором, бытовками и охраняется лояльным чоповцем.

Да это, наверное, самые простые объекты, возражает ее соседка по дому Ирина Дрякина. На Щелковском дом был построен частично. Но наш давно готов. Свою квартиру я смотрела еще в 2003 году. СУ-155 завершило облицовку фасада, часть квартир и отделало подъезды и вестибюли. Даже лифты были. Пойдемте, покажу.

У нас до сих пор нет документов, подтверждающих наше право на это жилье, рассказывает Ирина Дрякина. Ой, боюсь, затянут с этим делом, а там выборы... Но уже приходят бумаги на оплату коммунальных услуг. За 4 месяца за мои 86 метров нужно отдать 20 тысяч рублей. Конечно, заплатим. Тем более никаких доплат СУ-155 с нас не требовало. Но опасливо отдавать деньги за ремонт, сантехнику и мебель. Ведь это еще тысяч 50 долларов. Сын отмахивается кредит возьмем. Он-то счастлив. Мы всю его 34-летнюю жизнь ютились в однокомнатной квартире. Он на кухне красный диплом заработал, аспирантуру закончил, сейчас третье высшее получает. Теперь и жениться сможет, будет, где семью создать.
Международный аэропорт Шереметьево пытается навести порядок в своем парковочном хозяйстве. В четверг в Московском областном арбитражном суде состоялось предварительное заседание по иску аэропорта к одному из парковочных операторов о его принудительном выселении с территории терминала Шереметьево-1.

В обоих домах в 2003 году квартиры продавались по 850900 долларов за метр. Смотрим результат. Потолки, стяжки, стены, включая межкомнатные, есть. Интересные планировки. Но обои клеить и потолки красить рано. И не только потому, что нет воды, со стен еще предстоит отскребать бляхи засохшего раствора, устанавливать входные двери (они либо вовсе отсутствуют, либо деформированы).

По замыслу руководства аэропорта у обширного парковочного хозяйства, куда кроме перечисленных объектов входит стоянка на 600 мест, должен появиться единый хозяин. Тендер выиграла известная французская фирма, которая является оператором парковок в 18 европейских аэровокзалах. С прежними арендаторами Шереметьево в установленном законом порядке расторг договор. Однако бывшие хозяева стоянок сейчас наотрез отказываются выселяться - уж слишком хорошо у них шел бизнес. В Шереметьево говорят, что из вредности бывшие арендаторы намеренно портят культуру обслуживания пассажиров.

Сегодня в порту все автомобильные стоянки обслуживаются разными операторами. Из-за этого часто возникает неразбериха - не хватает машино-мест, а в поисках свободного пространства водители вынуждены наворачивать круги. Особенная неразбериха царит в Шереметьево- В прошлом году там был сдан многоярусный крытый паркинг на 1100 машино-мест и оборудованная для посадки-высадки пассажиров новая привокзальная площадь.

По всей видимости, пассажирам придется страдать еще как минимум месяц - первое слушание по парковочному делу должно состояться в конце июня.

- У нас теперь получилось, что у одного паркинга - два хозяина, - жалуется замгенерального директора по инфраструктуре ОАО Международный аэропорт Шереметьево Евгений Тумель. - Из-за этого образовалось два въезда в зону аэропорта. То есть водителям выдавали два талончика на вход - действительный хозяин и старый, договор с которым был расторгнут. Сейчас мы по этому поводу судимся с компанией, которая не хочет освобождать территорию. Из-за неразберихи мы до сих пор не можем открыть новую привокзальную площадь, расположенную перед терминалами. Люди вынуждены с тяжелыми чемоданами преодолевать довольно большие расстояния, чтобы добраться до своих машин.

Проблемы со стоянкам есть у всех аэропортов
Разобраться, где и, главное, за сколько можно оставить свой автомобиль в столичных аэропортах, дано далеко не каждому. Невинная 7-дневная парковка может вылиться в очень крупную сумму. В каждом аэропорте существует своя система. К примеру, в Домодедово находиться на привокзальной площади более 10 минут нельзя, а ближайшая парковка достаточно далеко. О стоянке машины более чем на сутки говорить вообще не приходится. Быстрым шагом от нее до аэропорта идти не меньше 10 минут. Стоят парковки в Домодедово от 100 рублей в час до 400 рублей за сутки. Во Внуково порядка больше. Прямо на привокзальной площади построено два многоэтажных паркинга на 350 мест каждый. Время парковки не ограничено. Один час стоянки стоит 100 рублей, в течение шести суток каждый день стоянки обойдется в 500 рублей, а если водитель оставил машину дольше, то каждые сутки простоя обойдутся ему в 350 рублей. Подробно о том, где, как и за сколько оставить свою машину в аэропортах столицы, читайте в ближайших выпусках Известий.

А в Шереметьево-2 стояночные пробки обещают рассортировать уже в июле. Здесь откроется дополнительная парковка на 300 мест. Правда, паркинг будет расположен на расстоянии 400 метров от входа. Но для удобства пассажиров планируется организовать движение микроавтобусов.

Город обеспечен торговыми площадями, в офисном сегменте на ближайшую пятилетку заявлен ряд высококлассных проектов, каждый из которых рассчитан на несколько сотен тысяч квадратных метров. На рынке складов происходит настоящий инвестиционный бум.

Петербургский рынок коммерческой недвижимости по своим масштабам пока несопоставим с московским. Однако инвестиционная активность чрезвычайно высока во всех его секторах, за исключением, пожалуй, гостиничного.

Международные игроки выходят на петербургский рынок, в том числе образуя альянсы с местными застройщиками. Петербургский холдинг RBI, работающий как с жилыми, так и с коммерческими проектами, в 2006 г. создал совместное предприятие с Deutsche Bank, а в 2007 г. продал 25% своих акций Morgan Stanley. В 2006 г. финский фонд EPI Russia подписал соглашение с девелоперской компанией ЮИТ Лентек, действующей в Петербурге и тоже имеющей финское происхождение, о финансировании строительства двух коммерческих объектов.

Инвесторы со стороны
Достижения местных девелоперов вызвали интерес к городу у профессиональных инвесторов, в том числе международных. Среди зарубежных инвестфондов и крупных структур, которые начали активно действовать в Петербурге с 2006 г., London Regional Properties, Morgan Stanley, EPI Russia, Deutsche Bank, Fleming Family Partners, Raven Russia, Baltic Property Trust Asset Management A/S, Ruric AB, White Days и др.

Доходность, на которую могут рассчитывать в этом году инвесторы, вкладывающие деньги в местный рынок, сильно варьируется в зависимости от конкретного сегмента и от стадии готовности приобретаемого объекта. Инвестору необходимо учитывать разные группы рисков, возникающих на этапе изысканий, строительства или покупки уже готового бизнеса, предупреждает Игорь Лучков, директор департамента оценки Becar. Commercial Property St Petersburg. По данным компании, рентабельность вложений в торговые площади колеблется сейчас от 20-35% на старте проекта до 12-16% при приобретении действующего объекта, офисы обеспечивают показатели в 20-28% и 8-10% соответственно.

Знаковым событием стали инвестиционные сделки. Покупка инвесторами действующих петербургских бизнес-центров (Петровский форт, Грифон), гостиниц (Пулковская, Прибалтийская, Radisson SAS) и даже складов (комплекс PNK Logistics) свидетельствует о зрелости рынка.

Если сравнить эти показатели с цифрами ввода в предыдущие три года (не более 400 000 кв. м, по оценке АйБи Групп), очевидно, что рынок совершил качественный рывок. По данным Becar. Commercial Property, сейчас на 1000 горожан приходится 441 кв. м качественных торговых площадей.

Девелоперы-шопоголики
В 2006 г. петербургские девелоперы установили рекорд по вводу в эксплуатацию торговых площадей, превысив планку в 1 млн кв. м и за год практически удвоив площадь городских магазинов, отвечающих современным требованиям. По разным экспертным оценкам, новые торгово-развлекательные комплексы и гипермаркеты разместились в общей сложности на 1,2-1,35 млн кв. м, а их полезная площадь составила 850 000-950 000 кв. м.

Наиболее яркими и масштабными открытиями 2006 г. стали две Меги Дыбенко (180 000 кв. м) и Парнас (138 000 кв. м), разместившиеся на петербургской кольцевой дороге, ТРК Гранд Каньон (75 000 кв. м, девелопер Соломон), ТРК Континент (60 000 кв. м, девелопер холдинг Адамант), ТРК Южный полюс (35 000 кв. м, девелопер Символ), ТРК Июнь (46 500 кв. м, девелопер ГК Регионы), ТРК Питер (47 500 кв. м, девелопер КЦ Питер).

В Петербурге наконец начали строиться торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро, говорит исполнительный директор компании Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова.

В ТРК Родео Драйв на пр-те Культуры (47 450 кв. м, девелопер компания Макромир) заработал полноценный аквапарк со SPA-зоной. Под разнообразные развлечения в этом комплексе отведена примерно половина арендопригодного пространства. Такое же соотношение торговли и досуга в Варшавском экспрессе на наб. Обводного канала (34 000 кв. м, Адамант) и в Июне.

В прошлом году девелоперы начали создавать некие торгово-развлекательные гибриды к этому их вынуждает растущая конкуренция. Например, в ТРК Планета Нептун на ул. Марата примерно 5000 кв. м на трех уровнях занял океанариум (общая площадь комплекса 28 000 кв. м, девелопер Рубин). В России это было сделано впервые.

В 2006 г. в Петербурге чрезвычайно активно развивался рынок гипермаркетов и специализированных ТЦ. На их долю, по оценке компании Colliers International, приходится уже 21% городского рынка торговых площадей. На пять объектов расширилась сеть гипермаркетов О'Кей (девелопер Доринда). В городе появилось девять новых Каруселей (девелопер Агроторг) и две Ленты.

Год от года реализуемые проекты укрупняются. На долю объектов площадью свыше 30 000 кв. м в 2006 г. пришлось примерно 27% от всех введенных в эксплуатацию комплексов. В городе появилось 14 ТРК суперрегионального и регионального значения, в общей сложности давших Петербургу более 700 000 кв. м (данные компании Praktis CB).

По оценке Colliers International, рост арендных ставок в профессиональных ТК составил по итогам прошлого года 9-13%. Их верхняя планка достигла $2000-2400 за 1 кв. м в год. Большинство комплексов по-прежнему заполнено на 95-98%. Однако угроза возможного кризиса перепроизводства уже всерьез беспокоит участников рынка.

Фактически за год в городе сформировался рынок товаров для дома так называемых DIY. Одна за другой в Петербург вошли несколько международных сетей: британская Castoramа, немецкий Obi, финская К-Раута. Активно развивались и местные операторы. Открыты две Метрики, еще один Максидом, дебютный гипермаркет сети Старт и др.

превратится в рынок арендатора, наступит не ранее 2010-2012 гг. Этот момент оттягивают постоянный рост доходов населения, изменение потребительских предпочтений в пользу сетевой торговли, значительный потенциал депрессивных зон в черте города и т. п.

Юрий Борисов, управляющий партнер АйБи Групп (управляет несколькими ТК), считает, что насыщение спроса на торговые площади, после которого рынок арендодателя

В Becar Realty Group подсчитали, что в 2007 г. к вводу заявлено еще 750 000-800 000 кв. м торговых площадей. В реальности на рынок выйдет на 120 000-150 000 кв. м меньше с учетом традиционной задержки сроков строительства.

Однако очевидно, что хотя бы частичная реконцепция морально устаревших или неправильно позиционированных ТЦ станет в ближайшее время массовым явлением. Первые такие примеры уже есть: Светлановский на пр-те Энгельса, Космополис на Выборгском шоссе, River House на ул. Академика Павлова.

Петербургские проекты ТРК становятся все более капиталоемкими и сложными. Инвесторы активно взялись за центр города, где до сих пор масштабное строительство торговых площадей практически не велось. Например, инвестиционная компания Адитум реанимировала идею освоения подземного пространства под пл. Восстания (рядом с Московским вокзалом). Ориентировочная площадь двухуровневого комплекса составит 42 500 кв. м.

Первое масштабное открытие года уже состоялось. В Московском районе Петербурга, на пр-те Космонавтов, в апреле заработал ТРК Питер Радуга общей площадью около 90 000 кв. м (арендуемая примерно 75 000 кв. м). Девелопер международный концерн Vinci Construction Grands Projets. Инвестор и собственник ТРК Ралмир Холдинг Б. В., созданный женевскими банкирами специально под этот проект. Сумма инвестиций составила 130 млн евро. Главные якоря Радуги DIY от компании Obi (18 070 кв. м), гипермаркет Real (17 150 кв. м), развлекательный комплекс Kinostar City с 14-зальным мультиплексом на 3500 мест, включая зал IMax, гипермаркет бытовой электроники и техники Media Markt (5700 кв. м). Средняя арендная ставка по комплексу около 250 евро за 1 кв. м в год. Верхняя планка доходит до 1000 евро. Прогнозируемый арендный доход около 16,5 млн евро в год.

2006 год характеризовался в этот секторе повышенным уровнем инвестиционной активности. По экспертным оценкам, объем введенных площадей увеличился примерно на 30%, если сравнивать с 2005 г. Хотя у ведущих аналитиков города нет общего мнения относительно того, насколько все-таки вырос за год петербургский офисный рынок.

Казенный интерес
Петербургский рынок бизнес-центров это примерно 250 зданий, площадь которых на конец I квартала 2007 г. эксперты разных компаний оценивали в 1,15-1,38 млн кв. м. По данным Colliers, на 1000 горожан приходится примерно 260 кв. м качественных офисных помещений.

Однако по большому счету важно даже не количество квадратных метров, введенных девелоперами. Качественно изменился офисный продукт, который они производят. Впервые после дефолта 1998 г. один за другим в городе открываются деловые комплексы, претендующие на класс А. Предложение в этом сегменте за год фактически удвоилось, хотя по столичным меркам все еще остается мизерным. На рынок вышли два БЦ, входящие в сеть Сенатор, которую создает петербургский холдинг Империя (по 2500 и 3000 кв. м), вторая очередь Северной столицы (5000 кв. м), два объекта компании Рюрик Менеджмент Магнус (7700 кв. м) и Густав (3700 кв. м), Лангензипен от УК Теорема (10 200 кв. м) и др.

По подсчетам Becar Realty Group, было запущено около 110 000 кв. м новых площадей в бизнес-центрах. По данным Colliers, прирост в секторах А и В достиг 105 000 кв. м. Специалисты Praktis CB оптимистично называют цифру в 243 000 кв. м. Такая разница в показателях объясняется прежде всего недостатком информации. Параметры проектов меняются уже по ходу их реализации, а сроки ввода новых комплексов хронически не соблюдаются.

Актуальный диапазон запрашиваемых арендных ставок для этой категории БЦ $460-1171 за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (данные Becar Realty Group). Уровень вакантных помещений, по оценке Colliers, около 5%.

Аналитики Praktis CB подсчитали, что по итогам года в эксплуатацию введено 48 300 кв. м офисной недвижимости категории А. Арендопригодное пространство новых объектов 28 800 кв. м. В результате, по данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, полезная площадь городских деловых комплексов класса А составила около 55 000 кв. м.

Наиболее значимые проекты, реализованные в 2006 г., Kellermann Center (арендопригодное пространство 15 000 кв. м), БЦ Балтийского завода (12 600 кв. м), Призма-Центр (5000 кв. м), Гренадерский (6800 кв. м) и др. Актуальный диапазон запрашиваемых арендных ставок $360-794 за 1 кв. м в год. Уровень свободных площадей 5%.

Класс В наиболее динамично развивающийся сегмент офисного рынка. По подсчетам экспертов Praktis CB, в прошлом году на рынок вышли 20 БЦ категории В и В+ общей площадью почти 144 000 кв. м. Совокупное пространство деловых центров этого уровня специалисты Knight Frank оценивают примерно в 480 000 кв. м.

На фоне растущего спроса на качественные площади утилитарные бизнес-центры все менее популярны у инвесторов. Впрочем, действующие здания категории С выглядят весьма благополучно. Уровень вакансий минимален при огромном разбросе арендных ставок от $200 до $479 за 1 кв. м в год.

Класс С в Петербурге по-прежнему самый многочисленный. На его долю, по оценке Becar Realty Group, приходится почти 49% рынка бизнес-центров. Хотя в начале 2006 г. этот показатель составлял все 57%. В прошлом году на рынок вышло семь объектов этой категории: Грани, Мегапарк, первая очередь Матисова острова и др.

За 2006 г. цены на продажу офисных помещений в строящихся бизнес-центрах и многофункциональных комплексах увеличились в среднем на 45-50%. Повлиял ажиотаж, царивший в этот период на квартирном рынке. По данным компании GVA Sawyer, средняя стоимость офисов в качественных зданиях, которые, по плану, выйдут на рынок в 2007-2008 гг., находится в диапазоне $1850-2900 за 1 кв. м.

Средний рост арендных ставок в петербургских БЦ за 2006 г. эксперты оценивают в 10-12%. Если же анализировать динамику ставок по конкретным объектам, переведя в рубли условные единицы, которыми оперируют собственники и управляющие, то разброс получается от 0% до 40%. Специалисты Becar Realty Group подсчитали, что за прошлый год долларовые арендные ставки в среднем увеличились на 20-37%, а рублевые на 18-27%.

Лидером 2006 г. по вводу офисных площадей (27,4% от общего объема) оставался Петроградский район, уверяют в Praktis СВ. На 2-ю позицию вышел Василеостровский (20,3% офисного пополнения). На долю Центрального, занявшего 3-е место, пришлось лишь 12,3% офисных новостроек. Окраинные Московский, Приморский, Фрунзенский и Красногвардейский районы обеспечили почти 20% нового предложения (около 47 000 кв. м).

На долю Центрального района приходится около 26,5% всего предложения БЦ. На 2-м месте Адмиралтейский (16,2%), на 3-м Петроградский (12,6%), говорят аналитики Becar Realty Group.

95-метровая офисная башня категории В+ (25 000 кв. м) войдет в МФК Атлантик Сити, который ИСК Атлантик возводит на ул. Савушкина. Проект МФК на ул. Яхтенной от компании Арсенал-Недвижимость также подразумевает создание высотного бизнес-центра класса В+ на 40 000 кв. м. В Московском районе компания СтройИндустрия М возводит МФК Лидер. На его на офисную часть (категории В-В+) приходится 14 000 кв. м.

Если в начале XXI в. наиболее смелые инвесторы осваивали набережные в бывшем промышленном поясе, то сейчас они доказывают, что высококлассные деловые комплексы могут располагаться и в спальных районах. Учитывая ограниченные возможности девелопмента в центре города, можно ожидать, что в 5-7-летней перспективе проекты, реализуемые на окраинах, отвоюют не менее половины рынка, полагает Алексей Федоров, консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International.

Не менее 150 000 кв. м офисов войдет в состав жилого городка, который намерена построить на бывших землях кооператива Лето на Пулковском шоссе израильская корпорация Fishman Group.

На углу Дунайского проспекта и Пулковского шоссе холдинг Адамант планирует к концу 2009 г. возвести МФК Адамант-парк с офисным центром класса А (29 000 кв. м).

В топ-листе проектов, которые финишируют в 2010-2013 гг., Новый квартал от УК Теорема (более 300 000 кв. м офисных площадей классов А и В+), Смольный квартал от корпорации Возрождение Санкт-Петербурга (около 22 000 кв. м жилья и примерно 190 000 кв. м БЦ класса А), деловой квартал на Малой Охте от компании SetlCity и банка Санкт-Петербург (150 000 кв. м класса А), Невская ратуша от компании М, аффилированной с ВТБ (до 300 000 кв. м офисных площадей), МФК на пр-те Медиков от группы ЛСР (около 200 000 кв. м, из них примерно 60% офисы высокого уровня).

По прогнозам Colliers International, в 2007 г. девелоперы выйдут на рекорд, сдав в эксплуатацию более 330 000 кв. м в бизнес-центрах классов А и В. Планы на ближайшую пятилетку грандиозны. В связи с укрупнением проектов все более актуальным становится создание многофункциональных комплексов, в которых офисные площади соседствуют с торговлей, гостиницами и даже жильем.

Бизнес складывается

Несмотря на масштабность инвестиционных замыслов, эксперты полагают, что в ближайшие годы затоваривание офисному рынку не грозит. Тем более что крупные стройки разбиты на очереди и скорее всего не финишируют вовремя.

Сейчас лишь около 10% предложения местных складов соответствует международным стандартам. Это терминалы классов А и В общей площадью примерно 400 000 кв. м.

В прошлом году в окрестностях Петербурга начали строиться сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. По прогнозам аналитиков, за два ближайших года предложение профессиональных складских площадей увеличится по крайней мере вдвое, превысив 1 млн кв. м.

В 2006 г. в складской сектор пришли профессиональные инвесторы. Основная тенденция сетевой подход к развитию бизнеса и включение логистических центров в состав многофункциональных коммерческих комплексов. Строительство подобных терминалов готовы финансировать западные фонды и международные банковские структуры.

До недавнего времени профессиональные комплексы строили для собственных нужд крупные производители, торговые сети, а также логистические компании (Containerships Lld Oy, НКК, Avalon Logistics, Астрос Логистик).

Наиболее привлекательны для девелоперов зоны, прилегающие к действующим и возводимым участкам кольцевой дороги. Больше всего складских строек заявлено на южном направлении. Весьма популярны юго-запад и юго-восток. Стратегически важен пока еще малоосвоенный север.

Возможно, склады не так доходны, как офисные центры высокого класса, зато просты в строительстве и эксплуатации. Сейчас это наиболее легкий и наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости, комментирует генеральный менеджер компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Ожидаемая доходность на собственный капитал при реализации складских проектов составляет 18-21%. Средняя доходность инвестора (ставка капитализации) при покупке уже готового объекта 12-13%. Арендные ставки на лучшие склады доходят сегодня до $130 за 1 кв. м в год.

У другого девелопера-сетевика компании Международное логистическое партнерство (МЛП) два проекта под Петербургом. Строительство терминала категории А МЛП Уткина заводь было начато в июле 2006 г. в д. Новосаратовка на внутренней стороне КАД. На участке в 40 га, который находится в собственности МЛП, строится комплекс общей площадью 200 000 кв. м. Первая очередь в 85 000 кв. м, по плану, сдается во II квартале 2007 г., а весь терминал должен быть готов до конца этого года. Около 90% помещений в первой фазе проекта уже разобрали арендаторы. 55 000 кв. м забронировала на 10 лет компания Relogix, еще 15 000 кв. м компания РЛС. Сумма инвестиций в сооружение комплекса оценивается в $150 млн. Эти средства предоставил немецкий банк Hypo Real Estate. Аналогичный терминал МЛП собирается построить в Шушарах.

Девелоперский топ-лист открывает компания Евразия Логистик (дочка инвестиционно-промышленной группы Евразия). В декабре 2006 г. она начала строительство логистического парка Колпино (класс А) в 8 км от КАД по трассе Е-9 На участке в 187,7 га запланирован терминал общей площадью 790 000 кв. м. Проект разбит на четыре фазы, первая из которых (200 000 кв. м) должна быть готова уже в октябре 2007 г. В августе 2010 г. предполагается сдать в эксплуатацию последние 120 000 кв. м.

В конце 2006 г. начались работы на стройплощадке Логопарка Нева, который возводится в промзоне Шушары, рядом с трассой КАД. Инвесторы Raven Russia и логистическая компания Avalon Group, участвующие в проекте на равных. Общая площадь терминала составит 142 500 кв. м. Его первую фазу (55 000 кв. м) целиком займет компания Avalon Logistics, две другие пока предлагаются на аренду.

Серьезные планы и у британского инвестиционного фонда Raven Russia Limited. По двум петербургским проектам он работает в связке с московской компанией Эспро Девелопмент. К концу 2008 г. вблизи аэропорта Пулково должны быть построены два комплекса (А-класса) на смежных участках общей площадью 15 га: Кулон-Пулково (примерно 34 000 кв. м) и Пулково-Эстейт (около 60 000 кв. м).

В 2006 г. сдана в эксплуатацию первая очередь транспортно-логистического комплекса класса А Интертерминал-Предпортовый. Проект реализует ГК Интертерминал (владельцы Биг Сити и Грин Марк). Стройка завершится в III квартале 2007 г. Общая площадь складских помещений класса А достигнет примерно 65 000 кв. м.

Прошлым летом компания White Days Investments (дочка инвестфонда White Days) приобрела около 40 га земли во Всеволожском районе, рядом с КАД и пос. Янино, под логистический терминал высшей категории площадью 170 000 кв. м. Второй аналогичный проект девелопер реализует в Подмосковье.

Для инвесторов, вкладывающихся в склады, очевидно, что потенциал Петербурга как распределительного центра европейского масштаба пока не реализован. Основная масса грузопотоков, идущих через город транзитом, обрабатывается и складируется в Москве, Финляндии или странах Прибалтики. Однако ситуация изменится, когда будут завершены заявленные логистические проекты.

Инвесторы сейчас включают складские комплексы и в состав масштабных многофункциональных центров. Например, компания Цветы предусмотрела их в своем промышленно-логистическом парке, под который отведено около 200 га в Ломоносовском районе. Корпорация Пантикапей отдает 50 га земли под терминал класса А (250 000 кв. м) в рамках проекта Мегаполис ЛенКАД.

По данным компании Knight Frank, на долю гостиниц категории 5 звезд приходится 8% городского номерного фонда. Среди них Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Астория,Гранд Отель Эмеральд, Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель, Рэдиссон САС Ройал, Мойка 22 Кемпински и др.

Зона рискованного гостеприимства
В Петербурге насчитывается около 330 гостиниц примерно на 18 000 номеров. В эту статистику включены данные по мини-отелям, которые официально зарегистрированы как гостиницы. Всего же в городе более 520 малых объектов гостеприимства, рассчитанных в среднем на 10-20 номеров.

Город заметно отстает от европейских показателей по обеспеченности населения гостиницами. По данным аудиторской компании МКД, в Петербурге он составляет 7,2 номера на 1000 человек, а, например, в Милане 35.

Доля 4-звездочных гостиниц занимает 20% от общего числа. Среди них Англетер, Пулковская, Прибалтийская, Амбассадор, Новотель Санкт-Петербург Центр, Петро Палас Отель и др. Отелей категории 3 звезды примерно столько же, а именно 23%. Наиболее известные Москва, Октябрьская, Советская, Россия, Русь, Десон-Ладога, Нептун, Достоевский.

В прошлом году в Петербурге не было открыто ни одной крупной гостиницы. Эксперты Knight Frank подсчитали, что за счет малых отелей номерной фонд пополнился лишь на 150 номеров. Это примерно 12% от плановых показателей, ранее заявленных городской администрацией.

Отельный бизнес в Северной Пальмире имеет ярко выраженную сезонность. Среднегодовая загрузка городских гостиниц составляет не более 55%. В сегменте отелей высокого класса этот показатель традиционно выше благодаря более эффективному управлению. В 2006 г., по данным компании Jones Lang LaSalle, он достиг 68%.

Летом 2007 г. в Биржевом переулке, рядом со стрелкой Васильевского острова, должен заработать SPA-отель категории 5 звезд Holiday Club Sankt-Petersburg. Управлять им будет финский SOK Holding (владеет, в частности, цепочкой отелей Sokos). Гостиница принадлежит британской инвестиционной компании London Regional Properties, которая в начале прошлого года купила этот объект у девелопера холдинга ЛенСпецСМУ. Сумма инвестиций в проект оценивается в 60 млн евро. Отель рассчитан на 276 номеров и 26 таймшер-апартаментов.

Однако в Смольном не связывают такой провал с низкой инвестиционной активностью в гостиничном сегменте, считая основной проблемой несоблюдение сроков строительства. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, сейчас на разной стадии реализации находится 137 проектов общей емкостью 11 700 номеров. В 2007 г. предполагается открытие восьми гостиниц на 1100 номеров.

В стадии реализации находятся проекты гостиниц, управлять которыми будут международные сети, еще не представленные в Петербурге: Starwood (бренды Le Meridien, W, Sheraton), Four Seasons, InterContinental (Holiday Inn и Crown Plaza), Domina Hotels Resоrts.

В городе строятся еще две гостиницы, которые будут работать под маркой Sokos. Sokos Hotel Vasiljevski (255 номеров), по плану, откроется осенью 2007 г. на 8-й линии Василевского острова. В роли инвестора выступает эстонская компания Manutent OU. Второй объект сети Sokos Hotel Olympic Garden рядом со ст. м. Технологический институт (348 номеров) строит норвежская компания Wenaas Holding.

В среднесрочной перспективе эксперты прогнозируют значительное увеличение емкости городского гостиничного фонда. Все большее число отельных проектов заявляется в составе многофункциональных комплексов.
Увеличение объемов строительства жилья пока никак не сказалось на его доступности. По данным Росстата, в I квартале 2007 г. значительно вырос объем сданного жилья в полтора раза по сравнению с I кварталом 2006 г. (9,5 млн кв. м). Эффект необычайно теплой зимы не главный: по данным Росстроя, за весь 2006 год было построено 50,2 млн кв. м жилья, что на 15% больше, чем за 2005-й. При этом, по расчетам Минрегионразвития, доступность жилья за год уменьшилась: в январе 2006 г. семья со средними доходами могла рассчитывать накопить на квартиру за 4,7 года, а в декабре за шесть лет (если бы резервировала на это все доходы). То есть рост цен на жилье за год значительно опережал рост доходов населения. В среднем по стране жилье подорожало на треть, в Москве, по разным оценкам, от 60% до 100%. Денежные доходы населения в 2006 г. выросли на 23,2%, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы выросли на 10%.

В 2006 г. под управление сети Rezidor SAS перешли два самых крупных городских отеля категории 4 звезды Пулковская и Прибалтийская, которые теперь работают под брендом Park Inn. Это связано с покупкой обеих гостиниц норвежским холдингом Wenaas (владеет сетью отелей в Скандинавии). Сделки, совершенные в прошлом году, стали знаковыми для петербургского рынка.

Ситуация позволяет строителям рассчитывать на сверхдоходы, не очень заботясь о снижении издержек. Между тем, по данным недавнего исследования международной консалтинговой компании Global Property Guide (GPG), Россия лидирует в Европе по транзакционным издержкам в сделках с недвижимостью. GPG оценила их в 25% от стоимости сделки. Совсем немного отстает от России Болгария. Главная часть издержек, по мнению GPG, в России приходится на долю продавца (что не мешает ему включать их в цену). По поводу цифры транзакционных издержек с исследователями можно спорить (в частности, значительную ее долю составляют налоги, а как рассчитывались налоговые издержки, GPG не поясняет).

Рост предложения жилья не успевает за ростом спроса, подогреваемого к тому же ипотекой. За прошлый год статистически каждому желающему досталось меньше условного 1 кв. м. На деле значительная часть нового жилья была куплена гражданами с высокими доходами, а также в инвестиционных целях. Это поддерживает инвестиционный бум в строительстве, но доступности жилья не помогает.

Чиновники и эксперты давно обсуждают, как преодолеть два главных сдерживающих фактора для развития строительства дефицит земельных участков и инфраструктуры. Даже если удастся решить эти сложные проблемы, никуда не денется проблема серости и коррупционноемкости рынка. Рынку нужна конкуренция, которая заставит строителей сократить серые издержки и переориентировать бизнес на получение прибыли на объемах среднего жилья, а не сверхприбыли на элитных проектах. Например, на риэлторском рынке комиссии начали сокращаться летом 2006 г., когда рост предложения квартир замедлился и конкуренция между агентствами обострилась.

Но это не единственные траты, увеличивающие цену. Точно оценить издержки строителей очень трудно. По пальцам можно пересчитать строительные компании, которые на данный момент полностью открыли свою отчетность. Кроме очевидных издержек (стоимость материалов, оборудования, оплата труда, налоги) есть и неочевидные кормление чиновников в процессе получения землеотводов, например, или заключений приемной комиссии. Есть и вполне легальные расходы, которые могут быть снижены: инфраструктурные и социальные сборы, плата за землеотводы.



Главная --> Публикации