Главная --> Публикации --> Лев хасис пристраивается к "меге" Рассчитывать на свои силы Владельцы высококлассных офисов задирают цены Экономика сша не испугалась кризиса ипотечного кредитования Новые бизнес-центры не востребованы арендаторами

В своем выступлении Олег Толкачев кратко остановился на том, как выполняется план развития городского хозяйства в текущем году. Валерий Виноградов, разумеется, основной упор сделал на проблемы московского Юго-Запада.

По поручению мэра столицы Юрия Лужкова руководство города регулярно проводит встречи с жителями, на которых отчитывается о проделанной работе. На днях с жителями Юго-Западного округа Москвы встретились первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев и префект ЮЗАО Валерий Виноградов.

Особо отметил Олег Михайлович работу Комплекса по имущественно-земельным отношениям. Москва научилась неплохо управлять своей собственностью и получать стабильный доход от эксплуатации недвижимости. В минувшем году в бюджет поступило 30 миллиардов рублей в качестве арендных и прочих платежей. По словам Олега Толкачева, это несколько больше, чем предполагалось. Солидные поступления от эксплуатации объектов, принадлежащих городу, ожидаются и в этом году.

Начали, как водится, с бюджета. По словам Олега Толкачева, в минувшем году бюджет столицы составил десять миллиардов долларов. В этом году есть все основания полагать, что сумма будет не меньше. Таких денег в своем распоряжении не имеет ни один регион России. Бюджет Москвы на будущий год практически сверстан и в сентябре, вероятно, будет внесен на рассмотрение Московской городской Думы. Кстати, принятие нормального бюджета в Москве уже давно стало нормой жизни. Каждый год столица встречает с реальным, утвержденным бюджетным планом. Естественно, такая стабильность благоприятным образом отражается на развитии городского хозяйства.

Корректировке подлежат и некоторые планы в области строительства. Впрочем, в этом году в столице и так произошли существенные изменения. По словам Олега Толкачева, именно в 2003 году была реально развернута программа по переселению жителей из ветхого жилого фонда. Если раньше о необходимости этого больше говорили, то сейчас программа заработала на полную катушку. Для переселенцев в текущем году город выделяет один миллион квадратных метров жилья. Намеченные цифры, кстати, выполняются: столь массового сноса пятиэтажек в Москве еще не было. Особенно интенсивно этот процесс идет на Юго-Западе. Вообще ЮЗАО - главная строительная площадка столицы. Только в этом году на территории округа планируется построить более миллиона квадратных метров жилья. Каждый четвертый новый дом в столице появляется именно на Юго-Западе. Активно идет и снос ветхого жилья. До конца года, по сообщению Валерия Виноградова, в округе планируется снести двадцать пятиэтажек. Всего же за последние несколько лет на территории Юго-Западного округа было снесено более ста "хрущевок".

Естественно, хватает и проблем. И самая главная из них, по мнению Олега Толкачева, состоит в следующем. Население Москвы в последнее время увеличилось вопреки всем прогнозам на полтора миллиона жителей. По данным последней переписи, сейчас в столице постоянно проживают 10,4 миллиона человек. Между тем при планировании развития городской инфраструктуры власти традиционно исходили из того, что в городе проживают не более девяти миллионов. Значительное увеличение численности населения - новая московская реальность, с которой придется считаться. Разумеется, это обстоятельство вносит некоторые коррективы в планы городских властей. Сейчас город выделяет на развитие социальной сферы примерно сорок процентов бюджетных средств. Учитывая новые данные относительно численности жителей, расходы на социалку, вероятно, придется увеличивать.

Как сообщил Валерий Виноградов, в округе в этом году будет сдано в эксплуатацию 12 объектов образования, в том числе шесть детских садов и четыре средние школы. При этом активно благоустраивается и территория вокруг школьных зданий. На эти цели префектура выделила двадцать миллионов рублей. Столь масштабных расходов на благоустройство школьных территорий окружные власти еще не несли. Полным ходом идет капитальный ремонт 64-й больницы, фактически единственной в округе. Разумеется, параллельно с реконструкцией больничных корпусов будет приведена в порядок и близлежащая территория.

Достаточно активно идет и процесс реконструкции тех зданий, которые не подлежат сносу. Некоторые дома в Гагаринском и Академическом районах будут реконструированы уже в 2004 году. Любопытно, что жителей сносимых пятиэтажек к черту на кулички не отправляют. Практически все они получают новые квартиры на территории Юго-Западного округа. Более того, учитывая пожелания жителей, префектура приняла решение построить в центральных районах округа четыре дома для переселенцев. Это позволит жителям сносимых зданий справить новоселье, не выезжая за пределы не только округа, но и своего района.

Наконец, за последние полтора года на территории округа были полностью отремонтированы все опорные пункты охраны общественного порядка. В каждом из них установили компьютеры, телефоны - словом, обеспечили местным участковым нормальные условия для работы. Отремонтированы также дежурные части всех районных ОВД.

С культурой на Юго-Западе тоже все нормально. Еще совсем недавно возле станции метро "Университет" был кинотеатр "Прогресс". Когда-то в него частенько заглядывали студенты МГУ и жители близлежащих домов. Потом кинотеатр пришел в упадок, и несколько лет подряд никто не проявлял к нему интереса. В прошлом году префектура приняла решение передать здание театру под руководством Армена Джигарханяна. Так одним театром на Юго-Западе стало больше. Вместе с цирком на Ленинских горах и Детским музыкальным театром имени Натальи Сац, расположенными неподалеку, получился эдакий культурно-развлекательный оазис на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта.

Серьезным прорывом в решении транспортной проблемы города Олег Толкачев назвал успехи московских метростроевцев. Обычно в год в Москве сдавались в эксплуатацию одна-две станции метро. В этом году - целых семь. Причем все они на территории Юго-Западного округа. Темпы строительства метрополитена сегодня самые высокие в России.

Особая тема - решение транспортной проблемы. Это и строительство новых станций метро, особенно в отдаленных районах города, и расширение дорожной сети, и организация доступных парковок для автомобилей. Естественно, всех волнует строительство Третьего транспортного кольца. Олег Толкачев еще раз заверил жителей, что сроки ввода в эксплуатацию магистрали установлены и строители четко их придерживаются. По словам Олега Толкачева, сквозное движение по Третьему транспортному кольцу будет открыто до конца 2003 года. Правда, обустройство кольца потребует еще как минимум года полтора. Но в целом трасса будет готова в декабре этого года.

Много вопросов у жителей возникает по поводу реформы ЖКХ. К сожалению, отметил Олег Толкачев, в сознании людей предстоящая реформа сводится к повышению тарифов на коммунальные услуги. Суть реформы, однако, в другом: сделать так, чтобы у жителей был реальный выбор, к услугам какой эксплуатирующей организации прибегать. Монополиста в жилищно-коммунальном хозяйстве быть не должно. А вот здоровая конкуренция - то, к чему следует стремиться.

В этом году решена еще одна серьезная проблема, непосредственно связанная с транспортом. В Москве отказались от использования технической соли на дорогах. В качестве эксперимента соль не сыпали уже этой зимой. Результат превзошел все ожидания: улучшилась экология, меньше стала нагрузка на автомобильную резину. Предстоящая зима пройдет без соли. Все последующие зимы тоже.

По нормам современных развитых стран, понятие доступное и комфортное жилье означает, что порядка 80% работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать вполне комфортное жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да большинство на это и не способно). В современных развитых странах наиболее популярны ипотека (в основном в США) и разновидности немецких строительных сберкасс. Важное условие доступности кредитной схемы регулярные расходы семьи на обслуживание кредита не должны превышать 30−40% дохода (в США платежи населения по ипотеке составляют в среднем 20% дохода семьи), чтобы не оставить людей без средств на другие необходимые покупки, развлечения, отдых и т.д. Российские банки соглашаются принимать в счет погашения кредита половину ежемесячных доходов семьи.

Волнует городские власти и энергетический вопрос. Как отметил Олег Толкачев, в городе нарастают проблемы с энергетикой. Минувшая зима отчетливо это показала. Загвоздка, однако, состоит в том, что Москва не может полноценно влиять на ситуацию до тех пор, пока Мосэнерго городу не принадлежит. И все-таки власти делают все от них зависящее, чтобы гарантировать городу и его жителям защиту от всяких неприятностей, в том числе и от повышения цен на электроэнергию. Москва, как известно, запретила энергетикам повышать тарифы более чем на 13 процентов. Столица сегодня единственный регион России, где власти проявили принципиальность в этом вопросе и добились своего. Однако кардинально решить энергетическую проблему можно только одним способом: передать Мосэнерго в ведение города. До тех пор пока электроснабжением столицы занимаются посторонние организации, Москва, к сожалению, не застрахована от аварий на электросетях и от повторения нью-йоркского варианта.
Доступное жилье в России появится лишь тогда, когда на дешевой земле начнется крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям.

В Петербурге средняя зарплата по итогам 2006 года (более свежих данных пока нет) составила 15 тыс. рублей. Даже если в семье работают два человека и банк разрешает участие созаемщика (что бывает не всегда), то максимум, на что способна средняя семья, это выплата в размере 15 тыс. рублей в месяц. Таким образом, или доходы граждан должны увеличиться в два два с половиной раза (если работает один член семьи, то в четыре-пять раз), или стоимость жилья должна упасть во столько же раз. Иначе жилье доступным не будет. В среднем по России ситуация близка к петербургской хотя зарплаты во многих регионах меньше, но и цены на жилье ниже.
Материалы не удешевить
Высотное строительство по бетонным технологиям не решит проблему доступного, а главное комфортного жилья :: Фото: Александр Крупнов

Ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Например, сейчас в Петербурге при средней стоимости 1 кв. м в 70 тыс. рублей нормативная квартира (площадью в 54 кв. м) на среднюю российскую семью из трех человек стоит около 4 млн рублей. При среднем сроке кредитования в 15 лет (больший срок чреват резким ростом общей суммы долга) заемщику придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) 30−40 тыс. рублей. Семейный доход, таким образом, должен составлять не менее 60−80 тыс. рублей в месяц.

Доходы расти не будут. Надо снижать себестоимость, заявил на Втором Петербургском ипотечном форуме заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов. Прежде чем проанализировать возможности снижения себестоимости, заметим, что при нынешнем дефиците жилья его цена определяется не себестоимостью, а конъюнктурой рынка. Так, в Петербурге и Москве в прошлом году доходило того, что цена в два раза превышала себестоимость. Впрочем, возможности для насыщения спроса в России имеются, так что анализ себестоимости как нижней планки цены действительно имеет смысл.

Высотное строительство по бетонным технологиям не решит проблему доступного, а главное комфортного жилья

Основной причиной высокой стоимости стройматериалов многие считают монополизацию рынков их производства. По мнению руководителя Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павла Горячкина, происходит монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона. А это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать цены на железобетон, не глядя на то, готов к этому рынок или нет.

По данным Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве, в первом квартале 2007 года средняя себестоимость жилья в Петербурге составляла 1350 долларов за 1 кв. м. Это минимальная оценка другие эксперты (учитывавшие инфляцию за период строительства и т.п.) называют цифры от 1400 и до 1700 долларов. В структуре себестоимости масса составляющих. Наибольшую долю занимают стройматериалы и приобретение прав на земельный участок.

По причине господства монолитных технологий в строительстве растет потребность в основном компоненте бетоне, для производства которого необходимы песок, щебень и цемент. По словам президента Союза строительных компаний Санкт-Петербурга Союзпетрострой Владимира Гольмана, сейчас цемента не хватает. Однако, по данным Группы ЛСР, предприятия города пока не испытывают серьезных перебоев с поставкой цемента. Сезонный дефицит (в теплое время, когда активизируется строительный процесс) компенсируется за счет поставок из других регионов или стран ближнего зарубежья, в том числе из Белоруссии, где качество цемента хуже российского. Сегодня обсуждается возможность поставки цемента из Китая. Он дешевле российского, но о качестве пока ничего не известно. Основные надежды строителей связаны с происходящей реконструкцией действующих и сооружением новых предприятий по производству цемента в регионах Северо-Запада. Это позволит избежать дефицита, однако в цене неизбежно появится инвестиционная составляющая.

Между тем высокая стоимость металла, чья доля в себестоимости жилья уже достигла 15%, объясняется не монополизмом (которого просто нет), а дефицитом. Несмотря на ежегодное увеличение его производства, дефицит проката, применяемого в строительстве, обостряется. Металлургическим гигантам невыгодно выпускать продукцию для строительного рынка, они с гораздо большей охотой работают на экспорт: на мировом рынке спрос на российский металл велик. Кроме того, дороговизна металла на Северо-Западе в значительной мере обусловлена высокими транспортными издержками, поскольку металл сюда поступает с уральских заводов.

Более спокойная ситуация на рынке песка. Группа ЛСР занимает там монопольное положение (более 50% рынка), что, однако, не влияет на рост цен в этом сегменте. Как утверждают в ЛСР, после приобретения предприятий по намыву песка в течение двух лет цены оставались на прежнем уровне. Только потом из-за необходимости восстанавливать приобретенные предприятия они несколько подросли. Но заметно увеличивать цены монополист не будет. В компании боятся не антимонопольной службы, а конкуренции: бизнес по добыче песка незатейлив, основная трудность состоит в получении лицензии, поэтому перебить цены монополиста способна почти любая компания, которая выйдет на этот рынок.

Монополии в добыче щебня еще одного важного компонента бетона (около 42%) в регионе нет. Зато есть дефицит. Имевшиеся в разработке запасы щебня сильно истощились из-за увеличения объемов строительства и не могут покрыть растущий спрос, пояснили в Группе ЛСР. К тому же около 30% материала отправляется в Москву. Уже в 2006 году дефицит щебня составил 2 млн кубометров. По прогнозам, объемы потребления будут расти примерно на 10% в год и в 2010 году достигнут 10 млн кубометров. При этом станут расти и цены.

Земельный вопрос
Значительно серьезнее претензии строительных компаний к стоимости земельных участков. Сегодня земля в большинстве случаев выводится на рынок через торги, организованные городской администрацией. Стартовая цена определяется городом. Введенную в 1996 году рыночную оценку администрация заменила назначением сверху, стремясь решить задачу наполнения бюджета. По причине дефицита участков цена на землю в процессе торгов вырастает в четыре-пять раз. Соответственно, земельная составляющая постоянно растет и, по оценкам большинства экспертов, уже достигла трети в структуре себестоимости.

Большинство специалистов объясняют быстрое подорожание ключевых стройматериалов и высокие цены на них не монополизмом, а дефицитом и конъюнктурной накруткой на конечную цену жилья. Пока разница между себестоимостью и продажной ценой будет велика, будут расти цены на стройматериалы, утверждает генеральный директор ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Алексей Белоусов. В пользу этой версии свидетельствует резкое увеличение темпов роста цен на стройматериалы в прошлом году, когда стоимость жилья сильно увеличилась. По некоторым оценкам, в 2006 году строительные материалы подорожали на 30−40%, некоторые на 50−60%. По данным Алексея Белоусова, с начала 2007 года цены выросли вновь: на 15−20% подорожал металл, на 15−18% кирпич, на 9% железобетон и т.д. Прогноз на конец года минимум 50%. В такой ситуации рассчитывать на снижение стоимости стройматериалов дело практически безнадежное, по крайней мере в ближайшем будущем (пока не будет ликвидирован дефицит).

Быстрая малоэтажка
Себестоимость строительства при существующих условиях выделения участков и применяемых бетонных технологиях снизить невозможно. Однако такая задача поставлена. В первую очередь перед чиновниками, которые отвечают за выполнение нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.

Растут и другие составляющие аренда машин и механизмов, заработная плата рабочих, расходы на инженерную подготовку территорий, плата за присоединение к энергосетям и т.д. Цена в 2 тыс. долларов за 1 кв. м в спальном районе это ненормально, говорит Владимир Гольман. До 300 долларов монополисты берут за подключение. По полгода идут согласования с Ленэнерго. Чтобы согласовать все техусловия, нужен год. Мы по времени строим столько же, сколько согласовываем. Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и разобраться с монополистами.

Последняя идея госчиновников нашла поддержку в строительных кругах. Путем высотного строительства не решить проблему доступного, а главное, комфортного жилья. Малоэтажка решит эту проблему за три-четыре года. Себестоимость деревянного каркаса с наполнителем из монолитного пенобетона 350−400 долларов за 1 кв. м, заявил Владимир Гольман. По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, стоимость 1 кв. м такого жилья без учета инженерии (то есть голая коробка) составляет 400 долларов. Развитие малоэтажного строительства длительный процесс, но перспективный. К тому же он подтолкнет развитие новых технологий, говорит президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко. Земли у нас много. Сельскохозяйственные угодья пустуют. Государство говорит, что средства на инженерную подготовку территорий есть.

Вариантов было предложено несколько. Сначала возникла идея сделать ставку на панельные дома. На резонное замечание специалистов об отсутствии достаточного количества цемента (и, соответственно, бетона) строителям сгоряча посоветовали класть поменьше цемента в конечный продукт. Потом пошел разговор о малоэтажном строительстве. Сейчас первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев рекомендует массовое строительство быстровозводимых малоэтажных домов.

В Ленинградской области уже есть примеры строительства поселков с подобными домами стоимостью порядка 2 млн рублей, то есть вдвое меньшей, чем цена нормативной квартиры в Петербурге. Каркасные домики аналогичны по качеству среднему жилью в Петербурге, но, как правило, в два раза или более превышают нормативную квартиру по площади.

Для насыщения рынка недорогим жильем необходимо использовать современные технологии строительства, позволяющие снизить себестоимость жилья и обеспечить его массовое производство, говорит управляющий петербургским филиалом Национального резервного банка (НРБ) Сергей Ильченко, по сути, формулируя главное направление реализации нацпроекта. Аналогичную жилищную проблему в США, Канаде, европейских странах решили за счет развития панельно-каркасного домостроения. Северо-Запад России обладает хорошей сырьевой базой. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. Поэтому можно уверенно прогнозировать рост производственных баз панельно-каркасных домов. Это подтверждает наметившаяся на рынке динамика роста объемов производства панельно-каркасных строений. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий могли производить примерно 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается появление на рынке новых предприятий и удвоение производства.
Процесс пошел

По словам Дмитрия Медведева, 54 тыс. кв. м сборного жилья, которое сейчас выпускают предприятия Ленобласти, можно в короткий срок удвоить или даже утроить. Домостроение должно быть малоэтажное, но крупносерийное и технологичное, уверен куратор нацпроекта. Для эксперимента выбрана Ленобласть. По словам председателя областного Комитета по строительству Сергея Абрамчика, по итогам федерального конкурса победили три проекта-миллионника. Примерно по 1 млн квадратов будет построено в микрорайоне Южный во Всеволожске, в Усть-Луге и в районе Кольцевой автодороги. Инвесторы должны самостоятельно провести инженерную подготовку территорий за счет заемных средств. А вот проценты по кредитам для инженерной подготовки им оплатит федеральный бюджет как победителям конкурса. Областной бюджет, в свою очередь, обещает построить дороги к будущим населенным пунктам.

Так, компания Аргос начала возводить поселок по технологии ООО Термокаркас в 4 км южнее Всеволожска. Стоимость дома площадью 120 кв. м с полным инженерным обеспечением от 75 тыс. долларов. Группа компаний Содружество на основе немецкой технологии спроектировала несколько вариантов жилья по цене от 60 тыс. евро одноэтажный дом на три комнаты площадью примерно 100 кв. м. Группа компаний Мастер Профиль и ООО Эс Ди Ди Прожект Групп строят в Ленобласти два поселка с коттеджами из легких стальных тонкостенных конструкций (технология ЛСТК) с утеплителем. Эта технология позволяет экономить на фундаменте и ограждающих конструкциях при строительстве, а также на отоплении при эксплуатации. Стоимость 1 кв. м в коттедже (с учетом всех затрат) от 468 евро. ФПГ РОССТРО предлагает дома на 120−150 кв. м их строительство без чистовой отделки и инженерных сетей обойдется примерно в 350−400 долларов за 1 кв. м, если нанять подрядчика, и в 100−150 долларов за 1 кв. м при самостоятельном строительстве. Есть, разумеется, проекты и дороже, причем у некоторых себестоимость та же, но месторасположение лучше.

Есть и другие пути решения жилищной проблемы. Так, некоторые специалисты предлагают воспользоваться европейским опытом, ссылаясь на то, что в Европе больше половины населения арендует жилье и вовсе не стремится его покупать такова специфика европейцев, в отличие от американцев и россиян. В России до революции 1917 года в городах такая практика преобладала большинство людей снимало квартиры в доходных домах. Однако сейчас, по словам Александра Романенко, нет адекватных условий для появления доходных домов: В Петербурге много зданий, которые нуждаются в срочном ремонте. Если их продавать на торгах по рыночной цене, доходные дома в них устраивать невыгодно. Но если власти будут продавать их с обременениями (например, обязав инвестора в течение 10 лет содержать здание) и подешевле, тогда возможно организовать доходные дома. То есть все упирается в политическую волю власти. Впрочем, необходима еще определенная культурная традиция. А вот ее-то как раз и нет россияне предпочитают иметь собственное жилье.

Возможны варианты
Петербургские власти предлагают свой вариант удешевления строительства. Сейчас в городе разворачивается программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Чиновники предлагают использовать разобранные детали прослуживших полвека панельных домов для возведения домов малоэтажных. Пока от этой идеи отказались, однако когда процесс разборки начнется, а утилизировать строительный мусор будет некому, об этой экономичной идее наверняка вспомнят.

Владимир Гольман: Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и разобраться с монополистами

Поедем на природу?
По результатам апрельского опроса, проведенного Фондом общественного мнения (опрошены жители 110 населенных пунктов России), почти 60% граждан предпочитают квартире собственный дом. Причем многие хотели бы жить за городом. Руководители страны не возражают.
Владимир Гольман: Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и разобраться с монополистами :: Фото: Александр Крупнов

Однако проблемы, существующие на загородном рынке, пока не позволяют жителям городов в массовом порядке переселяться на пленэр: слаборазвитая дорожно-транспортная сеть, низкая обеспеченность объектами соцкультбыта, дефицит инженерной инфраструктуры. Ленинградская область, например, постепенно строит и ремонтирует дороги, в партнерстве с Газпромом газифицирует районы, но, по мнению специалистов загородного рынка, работы ведутся недостаточно интенсивно. В Петербурге ситуация в этом смысле еще хуже пробки на въездах в город утром и на выездах вечером достигли уже таких размеров, что все большее количество обитателей пригородных коттеджей жалеет о сделанном в свое время выборе и рассматривает варианты возвращения в город.

Первый вице-премьер правительства РФ Сергей Иванов недавно высказался в поддержку развития в России индивидуального домостроения: Дмитрий Анатольевич Медведев призывает больше строить домов не классических железобетонных, а индивидуальных на одну или несколько семей. В таких домах жить приятнее. Это мечта любого нормального человека. Иванов отметил, что в прошлом он работал в одной из североевропейских стран, где местные жители предпочитали жить в индивидуальных домах из дерева. У нас в России что, земли мало? Мы не Япония. Даже горожане предпочтут жить в 20−30 минутах езды от города в индивидуальных домах, которые по комфорту не должны уступать городским квартирам, считает Иванов.

Условия победы
Массовому жилищному строительству препятствует практически повсеместное (кроме крупных городов) отсутствие генеральных планов поселений. Основная проблема, которая блокирует развитие населенных пунктов, заключается в отсутствии градостроительной документации, отвечающей действующим требованиям, заявил Дмитрий Медведев. По моим данным, более 50 регионов уже выделили средства для такой работы. Очевидно, что без привлечения серьезных бюджетных средств эту задачу не решить и экономить на этом не следует.

Кроме того, и в загородном строительстве возникли земельные проблемы. Все говорят, что земли у нас много, однако свободные участки имеют главным образом сельскохозяйственное назначение. Для массовой застройки необходимо прежде перевести их в категорию поселений. Этот перевод осуществляют госструктуры по регламенту, который неадекватен даже нынешним потребностям рынка и от владельца земли требует большого количества времени, денег и значительных усилий.

Кто прав, покажет будущее. В любом случае ясно, что без специальных усилий властей решить вопрос доступного жилья в России не удастся. Государство является пока главным собственником земли, определяет порядок ее использования (включая градостроительную документацию) и играет решающую роль в создании инженерной и дорожной инфраструктуры. Эти факторы должны помогать достижению главной цели, а сейчас они чаще всего этому мешают. Если власть исправит это положение, у всех нас появятся перспективы.

Впрочем, есть немало людей, которые скептически относятся к идее дешевого малоэтажного строительства. Заместитель генерального директора ЗАО Строительное объединение М-Индустрия Дмитрий Мецлер, например, заявил, что слабо верит в появление на рынке крупных проектов по невысокой цене: Средства вкладывают, чтобы заработать, а не демпинговать.

Бывшая деревня
Старейшим из гражданских строений в селе Коломенском был деревянный дворец царя Алексея Михайловича. Городская застройка пришла сюда в ХХ веке, когда бывшие села Коломенское и Нагатинское вошли в городскую черту. От советских времен здесь остались все поколения серийных домов, начиная от пятиэтажек и заканчивая кирпичными и панельными домами 1970-х годов.

Места для загородных царских резиденций выбирались с особым вниманием. Сегодня они оказываются очень привлекательными для застройщиков. К числу таких мест относится Коломенское, где находится едва ли не самый успешный столичный музей-заповедник.

Хотя в советское время это была территория комплексной застройки, к 1990-м годам здесь оставалось несколько свободных земельных участков. Сейчас на их месте стоят новые дома, как панельные, так и бизнес-класса. Свободной земли внутри жилых кварталов почти не осталось кроме одной земельной зоны, как ни странно, самой привлекательной для инвестора. Это участки, прилегающие к берегам Москвы-реки. Видимо, в прежние времена такие земли считались трудными для освоения. Однако сегодня именно на приречных территориях возводятся новые жилые дома. Все актуальные для сегодняшнего рынка новостройки в окрестностях метро Коломенская стоят у берега реки, благодаря чему удачно конкурируют с новыми домами, не имеющими панорамных видов на воду, и потому довольно быстро распродаются.

Эта территория, ныне входящая в муниципальные районы Нагатино-Садовники и Нагатинский затон, несколько отличается от других, аналогичным образом застроенных мест Москвы. Здесь остались какие-то приметы еще догородской жизни. Сохранились огороды, представляющие собой подсобные хозяйства городских жителей, а в комплексе музея-заповедника Коломенское до сих пор стоят несколько обитаемых домов остаток расселенной по большей части деревни, одного из сельских островов внутри мегаполиса. Оба района примыкают к Москве-реке и при этом обладают значительными перспективными земельными ресурсами, которые через какое-то количество лет будут востребованы.

Весьма активным участником застройки прибрежных территорий Коломенского является компания СУ-15 Она завершает строительство трех 20-этажных монолитных башен, расположенных ближе к метромосту, чем дом группы ПИК. Это односекционный дом, его строительный адрес: Нагатинский затон, мкр. 3, к. Аналогичный дом по адресу мкр. 4, к. 6, двухсекционный, уже имеет и городской адрес: Нагатинская набережная, 46.

Коломенские новостройки
Одним из лучших прибрежных домов является комплекс, построенный группой компаний ПИК на Нагатинской набережной, вл. 5 Это здание переменной этажности, высотой от 11 до 20 этажей. Дом планировалось сдать в конце 2007 года, но удалось сделать это досрочно нечастый случай в столичной строительной практике. Все квартиры здесь проданы. Возможно, остались какие-то площади в других новостройках бизнес-класса у реки, например по Коломенской улице, вл. 21.

Завод и музей
Одно из лучших мест в районе Коломенского Нагатинский затон, проще говоря, залив, расположенный с восточной стороны мыса. Земли близ залива заняты Московским судостроительным заводом, одним из старейших московских предприятий советской эпохи, основанным в 1936 году. МССЗ действующее и экономически успешное предприятие. Европейские дизайнерские и конструкторские бюро разработали для завода новый модельный ряд судов. Сейчас завод выпускает яхты класса люкс (длина от 25 до 50 м) и экспедиционные суда. Они пользуются спросом у отечественных покупателей, и в период навигации их можно видеть не только на подмосковных водохранилищах, но и на других популярных водных маршрутах европейской части России.

Самый свежий объект, где только недавно начались строительные работы, Нагатинская набережная, к. 35, с восточной стороны Нагатинского бульвара. Здесь будет возведен четырехсекционный дом переменной этажности (16-18-20-24 этажа). Работы только начинаются и завершатся не ранее 2008 года. Свободные квартиры еще есть. Цена метра в зависимости от величины квартиры составляет от $3600 до $430 Продажи идут с недособранной документацией по предварительным договорам, тем не менее значительная часть квартир уже продана, в частности, не осталось ни одной однокомнатной.
Любопытно, что, несмотря на активные поиски девелоперами земли под застройку, по берегам Москвы-реки в Коломенском еще остались свободные участки. Ближайшим объектом для освоения станет площадка у берега напротив корпусов домов 12-14 по Нагатинской набережной (там уже стоит забор, это перспективная площадка СУ-155). Так что земельные ресурсы можно отыскать, и они активно осваиваются.

Колоссальный поток посетителей (на деловом жаргоне проходняк, причем в буквальном смысле: приезжать в Коломенское на автомобиле имеет право только патриарх, все остальные ходят пешком) обеспечивает доходность всех заведений, которые открываются на территории музея, и мероприятий, которые он проводит (здесь организуют даже театрализованные русские свадьбы). Музей-заповедник работает как городская увеселительная усадьба и приносит доход.
Здесь не предполагается никакого строительства. Единственным объектом, который планируется возвести, станет дворец Алексея Михайловича, который восстановят по сохранившимся чертежам. Правда, он будет располагаться не на прежнем месте (за 300 лет там успели вырасти деревья), а в селе Дьяково. Недавно статус музея повысился до международного: в феврале церковь Вознесения в Коломенском была взята под опеку ЮНЕСКО как один из особо ценных объектов мирового культурного наследия. Сейчас она находится в стадии исследований ее инженерного состояния и реставрации. А сам музей намерен как-то обезопасить другой архитектурный памятник церковь в селе Дьяково, стоящую на оползневоопасном склоне.

Однако через несколько лет может оказаться, что содержать такое производство в городской черте, причем в инвестиционно привлекательном месте, нерационально. В случае же перемещения производства в другое место здесь высвободится огромная территория, которая неизбежно будет застроена жильем бизнес-класса, а возможно, и более высокого уровня.
Центром притяжения территорий Коломенского является музей-заповедник. Это один из самых богатых усадебных комплексов Москвы. Говорят, что музей весьма симпатичен Юрию Лужкову. На территории Коломенского есть любимая московским мэром пасека, которую он посещает в редкое свободное время. Здесь проводятся медовые ярмарки, на которых продаются тонны меда разных сортов. В яблоневых садах Коломенского из здешних плодовых садов сохранились только они собирают большие урожаи яблок.

Не все ветхие панельные дома в районе Коломенского привлекательны в инвестиционном отношении. Застройка здесь смешанная и весьма плотная. Зачастую хрущевки расположены точечно и окружены вполне пригодными для жизни домами, поэтому при их сносе высвободятся очень небольшие площадки, а переуплотнять кварталы нецелесообразно. И без того в скором времени площадь жилой застройки в окрестностях Коломенского вырастет примерно в 1,5 раза. Тем не менее серийные дома в не очень удаленном от центра районе будут пользоваться устойчивым спросом.

Будущая реконструкция
Перспективный процесс, который начался около года назад, реконструкция внутренних кварталов как в Нагатинском затоне, так и в Нагатине-Садовниках. В обоих районах есть панельные пятиэтажки и еще более старые ветхие дома, на месте которых можно построить новое жилье. Довольно крупный проект реконструкции планируется осуществить на месте скопления старого жилья по улице Речников (дома 18, 20, 22, 24, 26, все адреса с прибавкой к. 2), а также на площадке по Судостроительной улице (д. 26). Здесь будет снесено около 30 тыс. кв. м устаревшего жилья и на его месте построено около 110 тыс. кв. м нового. Видимо, процесс реконструкции находится пока в стадии оформления и выбора вариантов переселения жителей при осмотре кварталов, где расположены старые дома, признаков строительных работ обнаружено не было. Также довольно значительный строительный проект намерен осуществить ДСК- Весной прошлого года комбинат выиграл конкурс на реконструкцию территории площадью 33,93 га, заплатив за право работать здесь около $25 млн. Тогда это стало абсолютным рекордом для городских инвестиционных конкурсов.

Откуда взялась коломенская верста
Время возникновения сел Коломенское и Нагатинское неизвестно, однако люди жили в этих местах давно. Археологи нашли у Дьяковского холма следы жизни, относящиеся к третьему тысячелетию до нашей эры. Впервые оба села упоминаются в грамотах Ивана Калиты. Со временем Коломенское становится царской дачей. Дорога от Коломенского до Москвы впервые в России была разделена верстовыми столбами, откуда и происходит выражение коломенская верста.

К тому же в Коломенском через несколько лет улучшится транспортная ситуация. Здесь пройдет участок четвертого транспортного кольца, часть которого будет представлять собой туннель под музеем-заповедником Коломенское. Туннель, кстати, самый крупный в России, будет двойным. Его верхняя часть будет предназначена для автомобилей, а в нижней пройдет линия метро участок нового кольца Московского метрополитена, соединяющий Коломенское с Печатниками. Сочетание серийного жилья и неплохой транспортной обстановки превратит Коломенское в привлекательный для покупателей жилья экономкласса район конечно, с учетом московских цен на недвижимость.

В советское время в Коломенском поселился известный исследователь русской архитектуры П. Д. Барановский, который и стал создателем музея-заповедника. До 90-х годов на территории заповедника существовала деревня, почти целиком расселенная в 90-е годы усилиями префектуры Южного округа. В настоящее время берега Москвы-реки в Коломенском место уникальное. Здесь живет более 200 видов птиц.

Особенно заботился о Коломенском Алексей Михайлович, при котором был построен деревянный дворец, воссозданный сейчас в макете. Он был сильно поврежден во время войны 1812 года, когда в нем стояли французские солдаты, и впоследствии разобран. Это сооружение отличалось редким разнообразием перекрытий, стояло оно неподалеку от церкви Вознесения и комплекса светских каменных зданий. Коломенское любили также и царствующие особы XVIII века, в частности Петр Великий.

Виктор Савостьянов, глава компании ОСК-Сервис:
В районе Коломенского сейчас наводят порядок, благоустраивают набережную. Вкладывать в недвижимость здесь не менее выгодно, чем в иных районах города, хотя в принципе, если смотреть на перспективу в несколько лет, инвестировать выгодно везде. Через какое-то время в районе Коломенского разовьются все составляющие городской инфраструктуры, промзоны исчезнут или будут, по крайней мере, облагорожены и реорганизованы, то есть по периметру сегодняшней промышленной территории появится офисная часть, а в глубине, может быть, и останутся какие-то производственные мощности, но уже не влияющие на экологическую обстановку в городе. Однако, скорее всего, это будет сделано за счет инвесторов, а не городских средств. Подобные проекты требуют больших и длинных денег, поэтому сказать, когда все это будет на самом деле и сколько еще времени все будет оставаться как есть, трудно.

Мнения участников рынка
Михаил Новицкий, начальник отдела продаж компании Московский ипотечный центр:
Коломенское хороший и перспективный район. Это определяется рядом факторов, самый важный из которых наличие большой зеленой зоны. Сейчас это уже не настолько спальный район, каким казался когда-то. Здесь развитая инфраструктура, есть крупные торговые центры. Лет через десять, если Москва продолжит развиваться так, как это происходит сейчас, Коломенское превратится в своеобразный район центра Москвы, только без старой застройки. Сейчас там много места занимает промышленная зона, но в перспективе ее, скорее всего, уберут. После ликвидации промзоны освободится земля такого качества, что в этом месте будет настоящий город-сад.

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании Новое качество:
Сегодня Коломенское это район преимущественно жилья экономкласса. Однако у этих мест есть достаточный потенциал для реализации здесь проектов бизнес-класса, причем хорошего уровня.

Анатолий Баталин, менеджер проекта компании Ленинградский проспект-М:
В Коломенском будет строиться большой деловой центр, и сейчас идет подготовка этого проекта. С точки зрения развития рынка жилья район очень перспективный. Цена метра там уже соответствует тому уровню инфраструктуры, который будет достигнут лет через десять. Люди это понимают, и, можно сказать, сами покупатели голосуют за Коломенское предпочтения видны уже сегодня. В дополнение к этому большим достоинством района является очень хорошая транспортная доступность.

Начальник Мосжилинспекции Александр Стражников:

Денис Габа, директор компании Габа Эстейт:
У Коломенского хорошие перспективы развития коммерческой недвижимости. Сейчас многие стараются переводить офисы за пределы центра, потому что в исторической части города это безумно дорого. В этом смысле Коломенское такой же район, как и другие. Однако у него есть ряд особенностей. Это зеленый район, что делает его привлекательным. Плюс к тому здесь есть привязка к воде там, где сейчас находится промзона. Все, что связано с водой, делает землю очень привлекательной для освоения. При этом наличие промзоны фактически означает, что район хорошо обеспечен электричеством, другими инженерными коммуникациями. Поэтому промзона неизбежно исчезнет, и на этом месте появится нечто совершенно иное. Другое дело, что такой крупный проект требует больших инвестиций. Поэтому перемены могут начаться как минимум через три-четыре года, не раньше. И плюс к тому для работы с промышленными территориями нужен продуманный, осознанный план развития. Крупный проект может быть удачным, только когда тщательно составлен сценарий развития территории.
Вряд ли москвичи, заходя в крупный торговый центр или спортивный комплекс, обращают внимание на крыши этих сооружений. Так ли они безопасны? Вспомним трагедии на Басманном рынке, в Ясеневском Аквапарке. Поэтому в Государственной жилищной инспекции г. Москвы прошел международный научно-практический семинар на тему Законодательные и нормативные основы содержания и мониторинга технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, имеющих большепролетные конструкции.

В нашем хозяйстве не все благополучно
Проблема безопасности крупных общественных сооружений актуальна для Москвы. Надзор за соблюдением нормативов при эксплуатации таких объектов поручен Мосжилинспекции. Как показал предварительный анализ ситуации, в хозяйстве не все благополучно. Строители и архитекторы возводят прекрасные объекты, а регламентов их технического обслуживания нет. Произошедшие трагедии связаны не с просчетами конструкторов, а с тем, что за строениями плохо смотрели. Контроля нет на объектах образования, спорта, культуры. Вывод очевиден: надо налаживать систему мониторинга технического состояния общественных сооружений. Такую же, какая применяется в жилищном фонде. В Германии уже разработаны и действуют эффективные методы контроля. Цель семинара совместными усилиями создать систему нормативно-законодательных актов, позволяющих организовать контроль над эксплуатацией большепролетных сооружений.

Участники семинара ученые московских НИИ и их коллеги из Германии.

В начале 2006 года обрушилась кровля ледового стадиона Бад Райхенхолл в Катовицах пятнадцать погибших и множество раненых. Этот объект был построен примерно сорок лет назад. За его состояние отвечал муниципалитет. Многие утверждали, что виновником обрушения стал снег. Но снеговая нагрузка во время аварии не превышала критической нормы, допустимой Правилами строительства. Причина трагедии та же, что и в Москве: за зданием плохо приглядывали.

Руководитель управления Сената по городскому развитию Берлина Петер Вагнер:
Необходим эффект четырех глаз...

В жизненном цикле здания можно выделить три этапа планирование, строительство и использование. В Германии на первых двух фазах контроль ведут учреждение по выдаче разрешений на строительство и институт инженеров, проверяющих объекты на устойчивость и осуществляющих надзор над строительством. Эту систему в Германии называют принципом четырех глаз.

Правовые основы к эксплуатации зданий заложены в строительном порядке. Требование звучит так: Строительные сооружения должны эксплуатироваться таким образом, чтобы общественная безопасность и порядок, в частности, жизнь, здоровье и естественные основы существования не подвергались угрозам. В Германии владелец здания или тот, кто имеет право им распоряжаться, несет ответственность за его содержание и эксплуатацию в надлежащем порядке. Это касается как частных владельцев, так и муниципалитетов, земель (субъектов) и федерации.

В частности, в Германии заведен специальный каталог на все объекты страны. Туда вносятся расчеты, чертежи каждого здания, результаты мониторингов.

...и три типа проверок
К сожалению, после приемки зданий их владельцы забывают про обязательства, считая объекты своей собственностью. После трагедии в Катовицах правительство Германии созвало конференцию, образовало экспертную комиссию. Ей поручили разработать директивы, направленные на организацию эффективных проверок устойчивости зданий в период эксплуатации за счет собственников и доверенных лиц. В сентябре прошлого года они были приняты конференцией министров правительства и носят рекомендательный характер. Но земли (субъекты федерации) и муниципалитеты могут в рамках своей компетенции объявить их обязательными для исполнения. Так же дело обстоит в федеральной земле Берлин. Для строительных органов Берлина соблюдение этих директив является обязательным.

По потенциалу опасности здания были разделены на две категории. Самая важная для контроля сооружения, в которых собирается более пяти тысяч человек одновременно. Это большие залы для собраний, стадионы, торговые центры. Осмотр собственником в них должен проводиться через 1 2 года, визуальный осмотр специалистом через 2 3 года, основательная проверка через 6 9 лет.

Директивы предусматривают три типа проверок. Самый простой периодический осмотр собственником или эксплуатирующей организацией. Более квалифицированный визуальный контроль компетентных специалистов: инженеров, архитекторов, имеющих не менее пяти лет практики в качестве инженера по статике или руководителя строительства. Третий вариант наиболее точный. Периодические проверки проводят особо компетентные специалисты: инженеры и архитекторы, имеющие не менее десяти лет опыта в качестве инженера по статике, руководителя строительства.

Затем специалист выясняет, не изменилось ли назначение использования здания. Ведь это может повлиять на его физические свойства. К примеру, изменится температура и уровень влажности внутри. Специалист проверяет герметизацию крыши, систему водоотвода, строительные материалы на соответствие нормам. Такая система позволяет вовремя определить, устранить или предупредить появление дефектов.

В рекомендациях указано, на что должен обращать внимание специалист. В первую очередь он определяет, действительно ли соответствует здание тому, на которое было выдано разрешение. Нередко бывает, что после завершения строительства владелец проводит реконструкцию, делает пристройки без какой-либо технической документации.

В Германии изобрели многомерный лазер для мониторинга зданий. Не всегда проверяющий может осмотреть или потрогать руками тот или иной элемент. Многие несущие конструкции скрыты от глаз. И тут на помощь приходит лазерный сканер. По размерам он не больше, чем традиционный прибор. Измерительная головка в нем автоматически вращается в горизонтальном направлении на 360 градусов. Внутри нее рокирующееся зеркало, которое с высокой скоростью вращается в вертикальном направлении под углом 320 градусов. Устройство сканирует здание со скоростью 625 тысяч измерительных точек в секунду на расстоянии 53,5 метров. Каждая точка охватывается в системе трех измерений, при этом погрешность не превышает 0,5 1 мм.

Вице-президент Всегерманского союза экспертов Хельге Лоренц Уббеллоде:
Видит лазер, где глаз неймет

Специалисты института с помощью стационарных систем мониторинга следят за состоянием уникальных столичных объектов: Храма Христа Спасителя, Большой спортивной арены в Лужниках, здания старого Гостиного двора, крупнейшего в Европе крытого конькобежного центра в Крылатском, реконструированного здания Центрального выставочного зала в Манеже.

Заведующий лабораторией испытания конструкций ЦНИИСК им. В. Кучеренко, кандидат технических наук Михаил Егоров:
Не помешает сесть на хвост объекту

Безопорное покрытие конькобежного центра в Крылатском площадью 25 тысяч квадратных метров подвешено на 19 вантах. А поскольку внешние воздействия на нее могут отличаться от нормативных, нужен постоянный контроль. 128 приборов определяют положение конструкций, уровень деформации контролируется методом точной геодезии примерно в 180 200 точках.

Немало хлопот доставило ученым здание старого Гостиного двора. При реконструкции предстояло закрыть внутреннее пространство двора большепролетным покрытием весом в несколько тысяч тонн. Кирпичные стены старой кладки, на которые оно опиралось, не выдерживали нагрузки. Пришлось срезать пилоны и укреплять их монолитно-железобетонными сердечниками. Понадобилось множество расчетов как по требованиям к эксплуатации здания, так и ожидаемых прогнозов поведения конструкций. Ученые установили более двухсот датчиков, с помощью которых отслеживали поведение этого необычного сооружения. Увы, не все проектные предпосылки оказались верными. В некоторых элементах деформация кладки превысила ожидаемую. Пришлось ограничить снеговую нагрузку, снизив ее в четыре раза против допустимой. Будет выполнять это требование эксплуатирующая организация здание безопасно.

В отчетах о техническом состоянии большепролетных сооружений указываются рекомендации о том, как надо эксплуатировать и ремонтировать здание, чтобы обеспечить его безопасность. Выполняются ли они во многом зависит от ответственности эксплуатирующих организаций. Не всем из них нравится мониторинг, некоторые и вовсе отказались от его проведения. Поэтому немецкий опыт по наведению порядка нам бы не помешал.

Ученые выяснили, что объект больше всего боится снега. Безопасность сооружения обеспечивается перераспределением снеговой нагрузки на покрытие, строгого поддержания температурно-влажностного режима внутри здания и ремонта. Эти требования также должна выполнять эксплуатирующая организация.



Главная --> Публикации