Главная --> Публикации --> Загородная аренда: спрос и ставки растут, предложение снижается В нижегородской области построят два новых яхт-клуба Пошла реакция Итоги аукциона по отелю "советский" могут быть отменены Третьяковка захлестнет крымский вал

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но об этом я не вспомнил, когда одно известное агентство недвижимости взялось подобрать мне арендаторов совершенно бесплатно.
Меня, конечно, несколько смутило то, что арендаторы были родом с Кавказа, но в агентстве уверили, что это люди приличные, у них имеется подмосковная прописка.

Этой зимой я потерял работу. Поиски затянулись, и я решил сдать свою квартиру, перебравшись к родителям за город. Однако моя карьера арендодателя оказалась весьма несчастливой. Впрочем, обо всем по порядку

Договор заключили тут же, по форме агентства. Правда, агент свою подпись на нем ставить не стал, просто взял свои комиссионные под расписку. А вот когда я приехал через месяц за деньгами, то обнаружил в квартире уже трех совсем малых детей, и четырех взрослых. Удивился, заглянул к соседям поздороваться и тут меня обрадовали. Проблема была в том, что на горячую воду в доме стоял общий счетчик. Соседи посчитали, что расход вырос: как-никак в квартире живут семь человек. Попробовал выселить вторую семью из своей квартиры, однако дети и женщины рыдали, мужчины пытались падать на колени

К тому же, добавила риелтор, такие жильцы согласны платить больше даже за такую квартиру как у меня: мол, квартира в пятиэтажке, район непрестижный, от метро далеко, да еще и четвертый этаж без лифта. Так что я решил, что молодая семья с ребенком вполне надежный вариант, к тому же они сразу внесли положенные $900 залога и столько же ежемесячной платы.

Увы, через месяц ситуация ухудшилась радикально. Меня явно ждали: не успел даже зайти в свою квартиру, как раздался звонок. Соседка сверху набросилась на меня с упреками и жалобами на арендаторов. Мол, сидят на телефоне (который является спаренным) целыми днями, а она, соседка, работает дома. В итоге она все вынуждена обсуждать по мобильному, и сумма набежала просто астрономическая. Она попросила отключить телефон арендаторам вообще. Это я делать отказался: все-таки надежда на то, что с работой образуется и я вернусь сюда жить, оставалась. Мимоходом подумалось: молодец я, что послушался риелтора и отключил в квартире выход на междугородку.

Позвонил риелтору, он мне сказал, что агентство оказало мне уже услуги по подбору арендаторов, этим их участие и ограничивается. В итоге настаивать на выселении я не стал, потребовал только, чтобы жильцы платили больше за горячую воду.

Соседка не поленилась прибыть с жалобой на дачу буквально через неделю, благо бывала здесь еще в детстве: росли мы с ней в одном дворе. Она категорически потребовала: или ты выселяешь своих жильцов, или мы вызываем милицию. И будем вызывать ее до тех пор, пока они добровольно не покинут эту квартиру. Потому как шум от них на весь дом, и это только к моему приезду остаются две семьи, а так живет, наверное, целых пять семей с двадцатью отпрысками

Но жильцам сказал, что их лимит на переговоры ограничен 20 минутами в день. Буря, которую пришлось пережить, меня поразила: дети в унисон зарыдали, женщины тоже, мужчины снова порывались падать на колени, умоляя не ограничивать их так сильно. Я сдался под их напором, сказав, что если на них поступит еще одна жалоба от соседки, телефон отключу вообще.

А кто у тебя там вписан?

У меня с ними договор на год, не могу же я их просто так выселять

Но соседка оставалась непреклонной: Делай что хочешь, но всех соседей эти твои наниматели замучили слышимость в доме отличная, а к ним постоянно еще и гости шастают, и нам кажется, что они там торговлей чем-то незаконным занимаются Позвонил я риелторам, они в отказе, мол, дело не наше. А знакомый юрист подсказал, что в случае нарушения прав соседей жильцов можно выселить через суд, но такой путь дело долгое, может занять многие месяцы.

Взглянули вместе. Вписано было четыре человека. И, к счастью, указывалось, что договор может быть расторгнут, если в квартире появятся жильцы без письменного разрешения владельца. Правда, меня смутил пункт: В случае досрочного расторжения наймодателем настоящего договора без предварительного уведомления за месяц наймодатель возвращает в течение трех банковских дней с момента расторжения договора плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период и оплачивает штраф в размере 100% от месячной платы за наем. Денег, чтобы возвращать им, не было.

На следующий день мы с другом утром заехали и без лишних экивоков заявили: Проблемы с соседями и милицией нам не нужны, по договору вы должны были соблюдать общественный порядок. Выселяйтесь отсюда в 24 часа, деньги за остаток месяца мы, так и быть, вернем. Слезы и падание на колени действовали на меня, но не на друга. На следующий день друг помогал жильцам выехать, а я отсиживался у соседки этажом выше. Можно сказать, стороны договорились полюбовно, без применения физической силы: друг стоял и непрерывно повторял Собирайте вещи, не меняя ни текста, ни интонации. Рано или поздно, но смысл дошел и до якобы не понимающих русского языка товарищей: выселение затянулось на 5 часов.

После этого я позвонил еще своему другу, рассказал о проблеме. А друг охранник в одной из коммерческих компаний говорит: А хочешь, я твоих жильцов в два дня выселю? Выслушал я его резоны и согласился. На следующий день соседи вызвали милицию, потому что ночью к жильцам два раза приходили гости. Милиция проверила документы (гости наших жильцов были не зарегистрированы в столице), взяла штраф и отбыла.

Больше квартиру я сдавать не пытался. Сделал в квартире ремонт, а соседке предложение. Она ответила согласием, и теперь мы готовимся к свадьбе, где друг будет шафером. Да и работа, к счастью, нашлась самым прекрасным образом.
В конце этой весны, столкнувшись со стагнацией на рынке недвижимости, банки смягчают условия получения кредита, и сейчас на кредит могут рассчитывать и те люди, чьи жизненные обстоятельства складываются вовсе не идеально. К примеру, одинокие матери или пенсионеры. Собственник выяснил, на какие компромиссы могут пойти банки при заключении договора об ипотечном кредитовании.

Сразу после получения ключей я вернул жильцам деньги за остаток месяца и залог, те даже заикнулись о штрафе. Хорошо, друг с профессиональной непреклонностью напомнил, как они не соблюдали общественный порядок. Один ключ потерялся Впрочем, замок в любом случае пришлось бы менять. Напоследок бывшие наниматели щедро осыпали всех матерной руганью на чистейшем русском и уехали на вызванной нами Газели.

Вот как описывает идеальных заемщиков Дмитрий Шапочкин, начальник управления продаж Городского ипотечного банка: Это семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет, с ребенком. Они работают по найму в крупной компании, причем стаж по последнему месту работы год и более, а доход подтвержден официально. Структура дохода регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Оба имеют одно и более высших образований, положительную кредитную историю (без текущих обязательств). В активах у них имеется недвижимость, автомобиль, денежные накопления. На самом деле идеальный заемщик тот, кто исполняет свои обязательства перед банком в полном объеме.

Идеальный заемщик
Если посмотреть на выдвигаемые банками Москвы требования к заемщику, то можно легко нарисовать вполне ясный портрет идеального заемщика. В среднем это человек с доходом от $2000 (как минимум) в месяц, желательно с наличием собственной квартиры и машины. Нижняя планка возраста может варьироваться от 18 до 21 года. Также банки требуют, чтобы заемщик работал на своей нынешней работе от 3 до 12 месяцев. К вопросам общего стажа все подходят по-разному, но в общем случае он должен быть мало кто даст кредит недавнему выпускнику школы.

Исключения из правил
Раньше банки держали очень жесткую планку максимального возраста заемщика как правило, 45-50 лет. Это понятно: банки желают, чтобы на момент окончания выплаты кредита заемщик не оказался на пенсии. Сейчас они готовы идти на компромиссы: некоторые банки добавили еще пять-десять лет к пенсионному возрасту (напомним, что для женщин он составляет 55 лет, для мужчин 60). Андрей Кузнецов, директор отделения центра ипотеки корпорации Бест-Недвижимость, говорит о том, что сейчас максимальный возраст на момент окончания выплаты кредита составляет 75 лет.

Но понятно, что таких заемщиков не так и много, а остальные граждане не проходят либо по возрасту, либо по семейному положению, либо по доходу. В условиях стагнации на рынке смягчение условий кредитования позволяет расширить круг потенциальных заемщиков. Первое исключение касается возраста заемщика.

Еще одно исключение из правил сейчас банки готовы делать для иностранцев. Ранее кредит, как правило, давали только гражданам России. Если ипотеку желает взять иностранец, уточняет Федор Анциферов, генеральный директор агентства Респект-Ипотека, то он должен проживать, а также иметь источник получения дохода на территории Российской Федерации.

Но еще более мягкий подход банков к возрасту возможен, когда заемщиками выступают несколько человек. Как рассказывает Ольга Базанова, директор по маркетингу банка DeltaCredit, в их банке до 2005 года в качестве максимального числа заемщиков рассматривалось два человека (супруги), а затем стал приниматься во внимание совокупный доход до четырех человек. Это могут быть муж с женой, а также их родители, совершеннолетние дети или даже просто друзья и коллеги.

Естественно, что страховые компании предлагают для нестандартных заемщиков повышенные ставки. Но, как уточняет Андрей Кузнецов, если страховая компания соглашается страховать заемщика, а заемщик в свою очередь согласен со ставкой страховой компании, то банк, скорее всего, выдаст кредит.

С другой стороны, не все зависит от банков. Ограничения по возрасту продиктованы не банком, а страховой компанией, которая страхует риски утраты дееспособности или жизни, объясняет Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании Мой Дом.

Как правило, консервативные банки стараются придерживаться выработанных требований к заемщику и не берут на себя очевидные риски. В банке DeltaCredit вообще не отходят от правил андеррайтинга, по которым оценивается платежеспособность и надежность клиента кредитным комитетом банка. Специалисты банка объясняют это тем, что система позволяет свести практически к нулю риск последующих неплатежей со стороны заемщика. На данный момент уровень просроченных кредитов менее 1% от всех выданных, а дефолтных еще меньше, говорит Ольга Базанова. И если клиент не соответствует ряду требований банка, кредит он, скорее всего, не получит.

Когда исключений нет, можно расширить возможности

Тем не менее найти выход можно даже в этом случае, поскольку банки все чаще бывают готовы, так или иначе, отклоняться от стандартных процедур. Главное в этом случае не требовать нестандартного подхода от рядовых сотрудников банков и специалистов call-центров, которые не в состоянии это обсуждать (не хватает опыта и подготовки к нестандартным ситуациям). Как отмечает Федор Анциферов, любой сложный или нестандартный случай требует дополнительной проработки, и именно тут стоит прибегнуть к помощи ипотечного брокера.

О неприемлемости исключений говорит и Юлия Пузакова, рассматривая случаи, когда кредит продается другой организации. А вот если банк не планирует продавать данный кредит, ситуация позволяет рассмотреть нестандартный случай в индивидуальном порядке. Впрочем, далеко не факт, что и в этом случае решение о выдаче кредита будет положительным: банк серьезно заинтересован в портфеле однородных ссуд, что позволяет ему эффективнее планировать свои расходы.

В банке DeltaCredit также упоминают о случаях предоставления кредитов гражданам предпенсионного возраста. В соответствии со своими правилами, банк рассматривал в качестве созаемщиков их детей со стабильным доходом.

Например, как рассказывает Андрей Кузнецов, в случае с заемщиком предпенсионного возраста может увеличиваться коэффициент страхования по возрасту, и застрахованы будут не риски невыплаты кредита, а сама недвижимость, ее титул и заемщик. В случае невыплаты ежемесячного платежа банк может реализовать квартиру и вернуть свои деньги.

Федор Анциферов уточняет, что в его практике в последнее время нестандартные ситуации возникают не столько в связи с заемщиком, сколько в связи с объектом. Однако, когда в агентство обратился потенциальный заемщик шестидесяти лет, топ-менеджер и одновременно владелец бизнеса, за кредитом на 10 лет, из банков, с которыми агентство тесно сотрудничает, никто не отказался рассмотреть его кандидатуру в индивидуальном порядке.

Понятие созаемщиков возникает и при рассмотрении случаев одиноких матерей. Кстати, такого понятия как мать-одиночка вообще при рассмотрении возможности предоставления кредита не существует, во внимание принимается только уровень дохода, в том числе совокупного.

Меньше всего, по его словам, стоит рассчитывать на кредит в следующих случаях: если заемщик официально не трудоустроен или же источник его доходов носит незаконный характер; в случае наличия у заемщика кредитов в других банках, платежи по которым превышают половину дохода заемщика; при попытке ввести банк в заблуждение (в частности по поводу реального дохода или расходов). В остальных случаях получить кредит более чем реально. При этом он соглашается с тем, что со временем банки смягчают как условия кредита, так и требования к заемщикам, и все большее количество людей может воспользоваться ипотечным кредитом. Уже сегодня существуют банки, выдающие кредиты, не требуя от заемщика справок о доходах. Увы, любое послабление такого рода делает цену кредита выше.

Вопрос будущего
Как объясняет Дмитрий Шапочкин, в процессе оценки платежеспособности клиента для банка одной из основных задач является определение реальных доходов и расходов потенциального заемщика, что не всегда просто, потому что кто-то преувеличивает свои доходы, а кто-то скрывает свои обязательства (к примеру, кредиты в других банках).

Выступление губернатора перед Законодательным собранием, состоявшееся 23 мая, можно назвать дебютным для каждой из сторон. Для Валентины Матвиенко оно стало первым после ее переназначения в должности губернатора, а значит, сразу предполагалось, что послание будет содержать не краткосрочные программы действий городских властей, а некие стратегические направления развития Санкт-Петербурга, которых Матвиенко намерена придерживаться в годы своего губернаторства. Депутатский состав Законодательного собрания тоже значительно обновился после выборов в марте этого года, и озвученные инициативы, по сути, предопределили график работы на ближайшие годы не только правительства Санкт-Петербурга, но и ЗакСа.

В условиях стагнации банкам ничего не остается, как охватывать более широкие категории заемщиков, а также снижать процентные ставки и увеличивать срок кредитования, добиваясь снижения требуемого уровня заработной платы. Расширить число заемщиков можно и за счет уменьшения или даже полного отказа от первоначального взноса. Недавно на рынок были выведены ипотечные программы, рассчитанные на 40 лет и это не предел возможностей, как считает Ольга Базанова. Государство поддерживает развитие ипотеки, и, возможно, те сложные случаи, с которыми потенциальные заемщики сейчас не решаются прийти в банки, будут решены при помощи специальных программ, которые будет дотировать государство или муниципалитеты.

При этом губернатор, уточнив, что город намерен строго выполнять свои обязательства перед льготными категориями граждан, посоветовала остальным очередникам не ждать у моря погоды. По сей день на жилищном учете состоят 272,4 тыс. семей. На долю льготных категорий приходится только треть от общего числа очередников. Остальные должны получить возможность решить свою жилищную проблему на условиях софинансирования. И не ждать этого 25 лет. Бюджетные субсидии плюс личные средства граждан это единственно возможный путь к сокращению очереди. Давайте наконец честно скажем: бесплатных квартир не бывает! Каждый метр бюджетного жилья оплачивают налогоплательщики Санкт-Петербурга, считает Матвиенко.

Обращает на себя внимание то, что около половины послания посвящено решению социальных вопросов. Валентина Матвиенко вспомнила и про необходимость повышения размера выплат после рождения ребенка, и про обманутых дольщиков (вероятно, не вспомнить было бы сложнее, учитывая вал скандалов вокруг недобросовестных компаний-застройщиков), и про сокращение городской очереди на жилье.

По оптимистичному прогнозу губернатора, уже в 2008 году можно привлечь в экономику города 8,6 млрд долларов иностранных инвестиций (в 2006 году этот показатель составил 5,3 млрд долларов).

Экономические перспективы развития города тоже вызвали у губернатора образные ассоциации. У модернизации, как у автомобиля, четыре колеса. И все четыре должны крутиться с одинаковой скоростью. Первое это, конечно же, мобилизация всех источников пополнения бюджета. Второе создание условий для мощного притока инвестиций. Третье стимулирование инновационной экономики. Четвертое максимальное использование потенциала города, его конкурентных преимуществ. Пока же колеса нашей модернизации крутятся с разной скоростью, говорит Матвиенко. Предложив поставить во главу угла повышение конкурентоспособности и рост инвестиционной привлекательности, Валентина Матвиенко обозначила основные прогнозные показатели, над достижением которых, очевидно, и придется трудиться правительству Петербурга.

Бизнесменам предложено внедрять новые технологии и новые идеи. Интересным инициативам, и это не единожды прозвучало в выступлении Матвиенко, поддержка правительства будет обеспечена.
Вопреки разным умным разговорам о необходимости цивилизованного рынка, признанных всеми правил поведения на нем, общественные объединения риэлторов никак не станут по-настоящему массовыми. В Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) всего чуть больше 60 фирм, на фоне как минимум 800-1000 реально работающих на московском рынке агентств недвижимости это очень немного. Почему же риэлторы (точнее, не сами работающие «на земле» рядовые сотрудники, а их начальство) упорно не желают вступать в эти самые общественные объединения?

В 2007 году валовой региональный продукт может составить 108,8% к уровню прошлого года. Правда, этот рост возможен прежде всего благодаря строительству и торговле (не самым удачным способам повышения уровня конкурентоспособности). Нужно восстанавливать промышленный потенциал, внедрять инновационные идеи. Но низкая инновационная активность, слабый менеджмент, слабая логистика, износ основных фондов, высокий процент брака, дефицит квалифицированных кадров, низкая трудовая культура. По мнению Матвиенко, это еще не полный набор нарастающих угроз, с которыми столкнется город при реализации программы развития промышленного комплекса.

Самая очевидная причина — деньги. У объединений существуют, естественно, членские взносы, а некоторым агентствам мучительно жаль с деньгами расставаться. Особенно показательно выглядела тут МАГР — до самого последнего времени размер взносов для всех фирм, вне зависимости от их размеров, составлял $500 в квартал. Для начала-середины 1990-х годов такая сумма вопросов не вызывала: деньги в те времена давались легче, но над риэлторами (как, впрочем, и над всеми прочими бизнесменами) постоянно висело предчувствие, что скоро «все прикроют». Держаться вместе, что давало хоть какое-то ощущение безопасности — за такое не было жалко никаких денег. Теперь времена другие, и риэлторы куда менее беззащитны, зато более рациональны. И результаты того, что все больше агентств задают себе вопрос «зачем?», налицо — каждый ежегодный съезд МАГР начинается с обсуждения вопроса об исключении 8-10 фирм. Мотивировка — либо заявление самой фирмы, либо фактическое прекращение платежей.

Первоначально статья эта задумывалась как опрос руководителей различных агентств (как состоящих в общественных объединениях, так и нет) на тему о том, чего они от этих объединений хотят, чем довольны-недовольны (если уже состоят в рядах), на каких условиях готовы бы вступить (ежели еще не члены). Однако, обзвонив десятка полтора компаний, ваш корреспондент столкнулся со стойким нежеланием обсуждать эту тему. Предлагалась либо откровенная лапша на уши вроде «формирования в обществе позитивного образа риэлтора», либо «пошел ты, мил друг, лесом!» различных оттенков завуалированности и вежливости. Поэтому подойдем с другой стороны — попробуем отыскать причины этого нежелания самостоятельно.

Нужно отметить, что нынешнее руководство МАГР оперативно реагирует на эти претензии. С весны этого года по инициативе президента ассоциации Григория Полторака формы членства стали дифференцированы — агентство может провозгласить себя крупным и платить $600 в квартал, и может назваться маленьким и тратить в шесть раз меньшую сумму. Конечно, и пакет услуг за меньшие взносы положен поскромнее, но главное — у фирм есть теперь возможность выбора. Что касается упреков в «тусовочности», то минувшей зимой в Центре международной торговли на Пресне состоялся Форум риэлторов Москвы — событие первое в своем роде, примечательное как раз тем, что участвовали в нем не только генеральные директоры, но и рядовые сотрудники агентств. И темы для обсуждения были вполне «земные», о практической работе. Предстоящий II форум позволит, надеемся, судить о том, как удалось руководству МАГР преодолеть негативные тенденции.

Другая довольно частая причина нежелания «состоять» — отсутствие, по мнению некоторых компаний, практической пользы. «Все эти гильдии — тусовки руководителей, на которых они обсуждают свои кодексы этики и стандарты практики. А вы попробуйте организовать сделку с их же агентами — вам там такую этику устроят, до старости валидол пить будете», — примерно в таких выражениях прокомментировал ситуацию руководитель одной из фирм. Привычка видеть в коллегах не столько единомышленников, сколько конкурентов заставляет избегать «тусовки». От себя добавим, что компании, плохо отзывающиеся о других, обычно и сами ведут себя на рынке довольно жестко.



Главная --> Публикации