Главная --> Публикации --> Объем кредитов населению на приобретение недвижимости к 2012 году увеличится в 16 раз Лев хасис пристраивается к "меге" Рассчитывать на свои силы Владельцы высококлассных офисов задирают цены Экономика сша не испугалась кризиса ипотечного кредитования

Предназначение помещения меняется в зависимости от экономической эффективности. Скажем, в данном месте офисы становятся ненужными, а требуется жилье. Это фактически меняет рынок. Если вы не получаете прибыль от своего объекта, то необходимо быстро среагировать на новую конъюнктуру рынка и изменить функцию объекта, рассказывает председатель правления корпорации Mirax Group Алексей Адикаев.

Благодаря популярной, хотя и довольно сложной процедуре изменения категории земли девелоперы могут превратить никому не интересный совхозный надел в перспективный участок под жилую застройку или востребованный склад. На рынке городской недвижимости смена категории земли невозможна, зато девелоперы не отказываются от возможности поменять функциональное назначение самого здания и превратить его, например, из офисного центра в торговый комплекс и наоборот.

Однако в любом случае смена функционального назначения здания обычно означает работу над ошибками. Ситуация, когда необходимо менять назначение нового здания, скорее ошибка девелопера, потому что это свидетельствует о грубом подходе к девелопменту. Редевелопмент традиционно необходим, когда здание пережило свою среду, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. В свою очередь, работу над ошибками владельцы зданий проводят по-разному.

Тип здания существенно влияет на его капитализацию. Капитализацию объекта недвижимости определяют его местоположение, функциональное назначение и техническое состояние. Угадал девелопер/владелец движение рынка и успел перепрофилироваться повысил капитализацию, и наоборот, рассказывает менеджер по согласованиям отдела управления строительством CB Richard Ellis / Noble Gibbons Константин Рубан.

Такое превращение нельзя назвать частным случаем редевелопмента, так как редевелопмент предполагает гораздо более значительную перестройку. Для смены функции помещения практически ничего не нужно, достаточно сделать перепланировку. Например, на этаже с апартаментами можно снести стены, и получится open space. Расставить столы, прозрачные перегородки и получается офис. Или сделать комнаты поменьше и получить гостиничные номера. Но главное условие инженерия должна быть подведена в необходимом объеме, объясняет эксперт.

Все началось с промзон
Как и многое на рынке недвижимости, технология смены категории здания пришла в Россию с Запада. Больше всего таких случаев было в Германии. Там складывались ситуации, когда сначала требовалась офисная недвижимость, затем гостиницы, потом жилье. Соответственно, объекты меняли свой профиль, рассказывает Алексей Адикаев.

Именно минимализм необходимых перестроек зачастую определяет, каков будет новый профиль старого здания. В настоящий момент наиболее популярными являются варианты перепрофилирования заводских и складских корпусов в торговые и офисные центры. В основе всего лежит продолжающийся дисбаланс спроса и предложения в указанных сегментах рынка. Кроме того, конструктивные характеристики зданий старой постройки высота потолков, шаг колон во многих случаях соответствуют требованиям рынка и позволяют с минимальными вложениями использовать их в новом качестве. Для торговых центров также на первый план выходят характеристики местоположения, которыми здание обладает изначально, говорит директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева.

В Европе, по словам Ильи Шершнева, такая практика давно уже стала обыденной. Там это явление имеет гораздо большие масштабы. Например, электростанция в центре Лондона стала музеем современного искусства Tate Modern. Я совсем недавно жил в гостинице Scotsman в Эдинбурге, которая была переделана из исторического здания редакции газеты, рассказывает Шершнев.

По ее словам, примером создания торговых и развлекательных объектов на месте промзон является и формирование торговой зоны дисконт-центров, расположенной на Саввинской набережной. Здесь же в ближайшем будущем откроется развлекательный клуб сменив название, в данный район переедет клуб Гараж, ранее располагавшийся на Пушкинской площади, говорит эксперт.

В связи с активностью программы по реорганизации промзон наиболее часто встречающимся типом перепрофилирования на рынке коммерческой недвижимости является изменение функционального назначения промышленных территорий и отдельных объектов. В результате такого редевелопмента на рынок выходят преимущественно офисные площади классов В и В+. Например, на реорганизованной территории завода детских игрушек Кругозор в результате реконструкции заводских зданий реализуется проект бизнес-центра Кругозор класса В. Первая очередь проекта уже сдана в эксплуатацию, вторую планируют сдать в IV квартале 2007 г., рассказывает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

Новые тенденции
Смена функции здания происходит довольно часто и за пределами индустриальных территорий. Существуют примеры изменения функционального назначения административных зданий научно-исследовательских институтов, расположенных вне центра города, с целью размещения там складов. Собственник может пойти на этот шаг из-за неудачного для размещения офисов расположения объекта, рассказывает Александра Кадченко. В частности, по ее словам, одно из административных зданий Автомобильного и автомоторного научно-исследовательского института, расположенное в районе ст. м. Водный стадион, несмотря на многоэтажность, полностью сдается под склады.

Создание развлекательного центра на территории промзоны является пока что нетипичным, однако в Москве уже есть несколько подобных примеров. В последнее время пошла мода строить развлекательные клубы на месте заводов и фабрик. Так, на Заводе им. Орджоникидзе некоторые цеха были переоборудованы под клубы De La Guarda и Б1 Максимум, завод Арма недалеко от Курского вокзала превратился в культовое место после реконструкции и создания на его территории закрытого клуба Газгольдер и Якут-галереи, рассказывает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга Миэль-Недвижимость Андрей Бушин.

По словам экспертов, часто торговые помещения меняют свое назначение на офисное. Встречаются варианты, когда в торговых залах благодаря наличию высоких потолков создают офисные антресоли. В таком помещении на Краснохолмской набережной находится один из офисов Миэля. Изначально это был классический магазин в сталинском доме с торговым залом на 1-м этаже площадью 200 кв. м и 7-метровыми потолками. Мы оформили исходно-разрешительную документацию и построили перекрытие, таким образом, получили офис площадью 400 кв. м, говорит Бушин.

Встречаются и обратные примеры. Строительство офисных помещений на территории складов встречается довольно часто и предусмотрено проектом изначально. В среднем офисная часть составляет около 10% от территории склада, но в зависимости от потребностей арендаторов она может быть увеличена даже до 50%. В любом случае это делается заранее, или под административные помещения предназначено отдельно стоящее здание, рассказывает Андрей Бушин.

Кроме того, часто свое назначение меняют здания, строительство которых слишком затянулось. Примером может служить долгострой Дома книги на Профсоюзной улице, который в итоге превратился в офисно-торговый комплекс Черри-Тауэр. Интересна судьба здания в Оружейном переулке, 15А, который был задуман и построен как жилое здание бизнес-класса, после чего сменил концепцию на бизнес-центр класса А, рассказывает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.

К смене функционального назначения помещения может подтолкнуть и смена владельца здания. Назначение объекта недвижимости определяется на стадии создания проекта, учитывая результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В случае сделки продажи земельного участка с готовым проектом новый собственник может изменить проект и построить вместо гостиницы или бизнес-центра, например, многофункциональный комплекс, считает Александра Кадченко.

Чаще всего, по его словам, это практикуется, если есть объект незавершенного строительства. Например, на Никольской улице изначально планировалось построить гостиничный комплекс Шереметьевское подворье, но позднее заказчик перепрофилировал его в торгово-офисный центр класса А. Подобные примеры можно считать одним из вариантов редевелопмента, так как в большинстве случаев здание частично перестраивается ради соответствия новому формату, а концепция и стратегия продвижения полностью меняются, считает эксперт.

Зачастую девелопер готов пойти на перепрофилирование ранее построенного и с тех пор не использующегося здания или же попросту недостроенных и пустующих объектов. В таком случае чаще всего происходит смена собственника, который приобретает, к примеру, гостиничный объект с целью перепрофилирования его в офисный. Так, компания Фрагма реконструирует гостиницу Северная с надстройкой существующих корпусов до восьми этажей и созданием на ее базе многофункционального комплекса с бизнес-центром, гостиницей, рестораном, конференц-залом на 97 кв. м, а также сауной, баром, тренажерным залом и бильярдной, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Хотя в России девелоперы нашли выход из ситуации и повально называют апартаментами то, что продают как жилье. Идея в том, что при данном подходе апартаменты не подпадают под категорию жилья и могут считаться гостиничной недвижимостью, объясняет Илья Шершнев. По его словам, если речь идет о согласовании строительства нежилых помещений, то зачастую формулировки в документах намеренно делают размытыми, например: административно-производственное здание, которое на самом деле давно стало офисным, а по документам ничего не изменилось. Торгово-офисно-развлекательный центр это практически универсальная формулировка, говорит эксперт.

В любом случае, по словам Михаила Геца, самой популярной сменой целевого назначения на рынке можно назвать перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Обратных процессов на рынке недвижимости почти не происходит. Для жилья необходима определенная инфраструктура школы, детские сады и т. п. Естественно, если функция помещений будет меняться с офисной на жилую, то эту инфраструктуру придется добавлять или искать в непосредственной близости детский садик или школу, рассуждает Алексей Адикаев.

Более того, существует зонирование территорий на жилую, производственную, культурно-бытовую, а также есть определенные ограничения на размещение непрофильных объектов на этих территориях. Например, жилые объекты нельзя размещать в промзонах, так как промышленные предприятия часто имеют санитарно-защитные зоны, по этим же причинам предприятия не размещают в жилых зонах. Эти градостроительные планы развития территорий утверждаются постановлением правительства Москвы, имеют законную силу и являются основанием для принятия органом исполнительной власти решения по каждому конкретному объекту, говорит эксперт.

Непростая операция
Изменить функциональное назначение здания не так просто. Существует Генплан развития Москвы, который детализируется в градпланах развития территорий административных округов и муниципальных районов. В градпланах прописываются существующее положение и функциональное назначение имеющихся и планируемых к строительству или реконструкции объектов, в том числе объектов транспортной инфраструктуры с возможным сносом существующей застройки и перебазированием и реформированием промпредприятий под иные цели: торговые, жилые, развлекательные и т. п. исходя из условной специализации территории и потребностей района, рассказывает Константин Рубан.

Следующим препятствием может быть конструктив здания: шаг колон, расстояния между несущими стенами, глубина этажа все эти факторы могут серьезно повлиять как на выбор нового варианта использования объекта, так и на его эффективность. В целом при отсутствии ограничений со стороны города вариант нового использования объекта определяется на основании серьезных маркетинговых исследований, комплексного изучения характеристик местоположения и самого объекта и последующих финансовых расчетов, обосновывающих эффективность нового варианта. Возможны ситуации, когда изменение характеристик объекта требует дополнительных инвестиций, связанных, например, с изменением фундаментных конструкций, глубины здания, высоты перекрытий, рассказывает Лариса Афанасьева. Тогда, по ее словам, целесообразнее с экономической точки зрения снести здание и построить новое.

Поэтому, как отмечает Лариса Афанасьева, самое первое ограничение при смене ориентации, которое может сделать перепрофилирование невозможным, это несоответствие предполагаемого нового назначения градостроительному плану развития города. В качестве примера эксперт приводит ограничение числа офисов в ЦАО.

Для того чтобы запустить процедуру смены функционального назначения здания, необходимо поначалу обратиться в администрацию округа, и, если намерения префектуры совпадают с идеями девелопера, можно начинать добиваться выпуска постановления правительства Москвы. В Москве решение об изменение целевого назначения небольшого объекта недвижимости принимает префектура, если же речь идет о крупном объекте, то должно быть принято соответствующее постановление правительства Москвы. Решение об изменении целевого назначения для каждого объекта принимается индивидуально. После принятия положительного решения утверждается новое значение арендной ставки на землю. Размер арендной платы за землю определяется исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам, рассказывает Александра Кадченко.

По мнению Алексея Аверьянова, смена формата объекта коммерческой недвижимости действительно зачастую невозможна без его частичной перестройки. Поэтому репозиционирование проекта должно начаться с реконструкции самого здания и приведения площадей в соответствие с выбранным форматом, говорит он. И в таком случае речь идет именно о редевелопменте.

По его словам, законодательные ограничения в первую очередь распространяются на некоторые объекты, имеющие историческую ценность, например памятники архитектуры, и некоторые спортивные сооружения, но в большинстве случаев перепрофилировать здание реально, хотя это может потребовать достаточно много времени и денег.

Сама процедура перевода здания из одной категории в другую сложна и затратна. Обычно для этих целей нанимаются юристы, профессионально владеющие данным вопросом. Принадлежность к тому или иному сегменту недвижимости определяется обычно на этапе проектирования здания, когда эскизный проект объекта проходит согласования в различных инстанциях. Ограничений как таковых при перепрофилировании нет, хотя каждый частный случай может иметь определенные проблемы. Так, самое проблематичное это перевод помещения из нежилого фонда в жилой, иногда это практически нереально сделать, говорит Михаил Гец.

Вряд ли кто-либо из частных инвесторов пойдет на инвестиции, связанные с перепрофилированием объекта, если эти инвестиции не обеспечивают необходимого уровня доходности. Исходя из этого смена целевого назначения, как правило, направлена на увеличение капитализации объекта. Исключением может быть перепрофилирование объекта самим городом под общественные нужды, когда увеличение капитализации, очевидно, не является самоцелью, говорит Афанасьева. По ее словам, чтобы предусмотреть и обеспечить рост капитализации, необходимо провести комплексный анализ рынка, местоположения и характеристик самого объекта с точки зрения прежнего и нового формата. После смены назначения капитализация объекта должна увеличиться, иначе не было смысла тратить столько сил на его перевод, добавляет Бушин.

Основные причины
По словам Александры Кадченко, побудить владельца сменить функциональное назначение объекта могут только весьма веские причины: радикальное изменение ситуации в данном сегменте недвижимости, в конкурентном окружении или крупное событие на рынке недвижимости, опосредованно влияющее на рассматриваемый объект. Например, утверждение проекта строительства Четвертого транспортного кольца. Однако, говорит Лариса Афанасьева, основной причиной перепрофилирования обычно является желание получить больший доход.

Важно учесть емкость рынка конкретного района, где расположен объект и, исходя из этого, сформировать оптимальный проект, включающий тот или иной объем коммерческих площадей. В случае грамотного попадания в целевые аудитории района капитализация объекта возрастает это наиболее распространенный сценарий развития аналогичной ситуации, добавляет Алексей Аверьянов.

Промышленные цеха легко переоборудуются в торговый комплекс, но в здании бывшего НИИ можно спроектировать только офисные помещения, так как для торговых и развлекательных минусом будут низкие потолки, сложности с размещением вентиляционного оборудования, высокие затраты на снос межкомнатных стен, если была коридорная система, и т. д. Поэтому в данном случае будет проще снести здание и построить новое. Но это уже не будет являться сменой целевого назначения, так как прежний объект не будет существовать, рассказывает Андрей Бушин.

Капитализация объекта недвижимости без целевого назначения возрастает. Это важное преимущество, когда его можно использовать по-разному и выбирать наиболее эффективное направление. В этом случае капитализация будет примерно на 20% выше по причине того, что функции могут меняться. И капитализация упадет, если у здания будет лишь одна функция. Тогда реализация площадей в объекте будет сильно зависеть от колебания цен на конкретный тип недвижимости, резюмирует Алексей Адикаев.
Загруженность городских магистралей давно уже стала одной из самых насущных для Москвы проблем. Понятие час пик все чаще означает почти не снижающуюся интенсивность движения с рассвета до глубокой ночи. А глубокой ночью, как говорят подрабатывающие частным извозом бомбилы, надо еще поискать место для парковки на центральных улицах города. Днем его вовсе не сыщешь.

Однако, по словам экспертов, ничто так не влияет на капитализацию здания, как превращение его в многофункциональный объект недвижимости. Так, по словам Михаила Геца, при частичном перепрофилировании собственник диверсифицирует риски, создавая многофункциональные комплексы.

Час икс
В последние годы положение автомобилистов, особенно тех, кто добирается до столичных офисов из пригорода, резко ухудшилось. Дорожная сеть оказалась не готова к быстрому росту личного автопарка и развитию рынка загородной недвижимости. Уже сейчас большинство пригородных шоссе и городских дорог работает на пределе пропускной способности. А ежедневные многочасовые пробки на въезде в Москву стали привычными.

Тема строительства перехватывающих парковок для Москвы не нова. И хотя в городе уже действуют две такие парковки, это не решает проблему. Одна из них расположена на пл. Гагарина (туда еще нужно суметь доехать), а вторая находится в районе Волгоградского проспекта и используется в основном местными жителями они держат на ней свои автомобили.

Некоторые специалисты считают, что транспортный коллапс наступит, когда количество автомобилей в столице приблизится к 4,5 млн штук. На данный момент их около 3,3 млн, а прибавление составляет примерно 300 000 в год. До дня Д осталось четыре года.

По данным департамента транспорта и связи, Москве не хватает как минимум 350 км дорожного полотна. По оценке НИиПИ Генплана Москвы, каждый год необходимо вводить в эксплуатацию 40-45 км автодорог. Столица может пока строить приблизительно 18 км дорог в год. В 2006 г. для движения открыто только 21,83 км, а в этом году дорожники обещают ввести лишь 16,89 км. Надо как минимум на 19 лет заморозить строительство в городе жилья и офисов, чтобы обеспечить его транспортной инфраструктурой.

В этом году власти планируют построить еще 10 перехватывающих парковок под эстакадами Третьего транспортного кольца. В месяц за парковку автомобиля на такой стоянке придется заплатить примерно 4000 руб. Но эта система не решит проблему дорожных пробок, заявил начальник отдела дорожной инспекции ГИБДД РФ Сергей Соболев. У автомобилистов новые парковки не пользуются популярностью они расположены уже в непосредственной близости от мест работы, т. е. от центра Москвы, когда особого смысла в перехвате уже нет. Перехватывающие парковки нужны на въездах в город, у конечных станций метро, а не в центральной части города, уверен Соболев, оптимистично отметив, что потребности города в парковках в полной мере никогда не будут удовлетворены.

Люди говорят
В апреле состоялось сразу две конференции на тему парковок. Одну из них (для прессы) провела Московская ассоциация риэлторов (МАР), а другую газета Ведомости (для заинтересованных участников рынка). По данным пресс-службы МАР, есть предложения инвесторов, готовых вложить средства в программы строительства парковок. Участники рынка недвижимости также готовы подключиться к решению данных проблем. Анна Лупашко, президент ассоциации, уточнила, что средства готовы вложить корпорация Рескор, компания Вавилон, Московское агентство недвижимости и др.

Власти говорят, что проблему породил рост благосостояния населения, которое упорно предпочитает личный транспорт общественному. Общественный транспорт крайне непопулярен в Москве. И что с этим делать?

По оценкам заведующего научно-проектного отделения транспорта и дорог НИиПИ Генплана Москвы Михаила Крестмейна, только в центре столицы, чтобы решить проблему парковок и загруженности улиц транспортом, нужно создать 72 000 машино-мест эти данные предоставлены пресс-службой МАР. Отвечая на вопрос Ведомостей, Михаил Крестмейн назвал планы строительства перехватывающих парковок классикой. Строить их необходимо, даже думать тут нечего, говорит он.

А вот депутат Государственной думы РФ Александр Коган заявил, что для популяризации общественного транспорта готов ездить в метро, а не на личном автомобиле, в свободное от работы время. Возможно, это сработало бы, если бы в метро и автобусы пересели все политики, автомобили которых, по словам Соболева, занимают две полосы движения у Государственной думы. А машины сотрудников Совета Федерации вообще парализуют движение на ул. Малой Дмитровке.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, оставлять машину на парковке и дальше ехать на метро отказывается. Московским метро невозможно пользоваться, говорит она. Это ужасно: запах, грязь, агрессивная толпа. Уж лучше стоять в пробке, по крайней мере автомобиль дает личное пространство, в которое никто не может вторгнуться. Если и говорить о пользовании общественным транспортом, то для начала нужно изменить и этот транспорт, и отчасти менталитет тех, кто им пользуется, считает она.

В составе городского бюджета существует дорожный фонд, предназначенный для решения приоритетных задач развития городской инфраструктуры, рассказал чиновник. В этом году на дороги планируется потратить около 70 млрд руб., но их недостаточно. По словам Росляка, если реально оценивать потребности в финансовых ресурсах, то городу в течение года необходимо иметь средства в объеме как минимум 120 млрд руб., для того чтобы обеспечивать строительство дорог на уровне 45-50 км в год.

Первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, в свою очередь, считает развитие сети парковок как в центре города, так и на периферии тех самых перехватывающих важной задачей. Но на конференции Ведомостей он также отметил, что необходимо уделить внимание и повышению комфортности общественного транспорта.

Юрий Коротков, главный инженер НИиПИ Генплана, рассказал, что программа перехватывающих стоянок разрабатывается департаментом градостроительной политики. По поводу стоянки на пл. Гагарина он уточняет, что специалисты НИиПИ Генплана с учетом нехватки стоянок рекомендовали устроить в этом месте обычные парковки. Департамент же решил сделать перехватывающую. Еще бы на Кутузовском проспекте построили, иронизирует по этому поводу Ветлугина.

Оценить эффективность действующих перехватывающих парковок Юрий Росляк затруднился. По его мнению, их должно быть больше в пересадочных узлах, а пока такая услуга не создана.

К тому же перехватывающие стоянки, по крайней мере на Западе, это элемент высшего порядка системы транспортного обслуживания. Если все другие средства уже исчерпаны, тогда делают их. Но до этого необходимо урегулировать законодательные нормы, определиться с тарифами водителей надо поощрять за то, что они добровольно соглашаются разгружать центр города и пользоваться перехватывающими парковками, уверен Коротков. Размещение их на территории города происходит по так называемой скользящей схеме в зависимости от транспортных потоков. Поэтому где-то они могут быть рядом с МКАД, где-то рядом с Третьим или Четвертым транспортным кольцом.

Перехватывающие стоянки, по мнению специалиста, требуется устанавливать или там, где пропускная способность магистрали исчерпана, или там, где у людей есть возможность, оставив машину, сесть на более быстрый вид транспорта. Например, у станций метро. Но вряд ли мы сможем убедить водителей пересаживаться из кондиционированных автомобилей в переполненные вагоны метро, платя за навязанную стоянку, подчеркивает Коротков.

Узелок завяжется
Возможность участия в создании нужной инфраструктуры со стороны города будет, пообещал заместитель мэра. По его словам, также необходимо создать для людей альтернативный вид транспорта, который позволит быстро и комфортно добираться до офиса. Например, скоростная железная дорога. Нечто среднее между железкой в обычном понимании и наземным скоростным метро. Интеграция железной дороги в транспортную сеть города рассматривается властями как перспективное частно-государственное партнерство. А весь проект в целом оценивается в сумму около 1 млрд ненаших рублей, уточнил Росляк. Создание инфраструктурной части пересадочного узла может взять на себя бизнес. Это окупаемый проект, уверен чиновник. В таком месте можно разместить часть офисных зданий, системы досуга и, конечно, систему паркинга с пересадочным узлом.

Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, также считает целесообразным дифференцированный подход ведь есть шоссе, по которым можно проехать, а есть места постоянных пробок. Однако, по его мнению, располагаться такие парковки должны и на въезде в город, и в центре. В городе их расположение должно быть близким к станциям метро.

К слову, Сергей Соболев отметил, что штраф за неправильную парковку в настоящее время намного ниже, чем стоимость существующих частных парковок. Я могу заплатить за парковку 300 руб. в день было бы место, где оставить машину, сетует Наталья Ветлугина.

Этот проект, несомненно, должен развиваться на основе частно-государственного партнерства, говорит Алексей Аверьянов. В идеале финансирование должно быть поделено пополам. Потому что при средней цене $150 в месяц за машино-место, учитывая, что такая парковка не находится рядом с офисом, окупаемость проекта составит в среднем 20 лет. И это при цене $300-400 за 1 кв. м на этапе строительства. А если государство готово вкладывать деньги и обеспечивать инвестору окупаемость хотя бы 10-12 лет, то участие в строительстве будет интересным. Перехватывающие парковки Аверьянов считает актуальными для тех, кто работает в центре. Даже не из-за пробок, а из-за того, что нет места для стоянки.

У Планерной около 600 мест будет выделено под перехватывающую парковку. Возможно, днем она будет использоваться по непосредственному назначению, а ночью местные жители смогут оставлять там свои автомобили. Например, в Берлине такие ТПУ очень развиты, рассказывает Проценко.

Руководитель пресс-службы департамента транспорта и связи Мария Проценко говорит, что перехватывающие парковки являются одним из обязательных элементов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). По данным департамента, такие ТПУ будут строиться в районе ст. м. Речной вокзал, Тушинская и др. Сейчас ведутся проектные работы. А пилотный узел уже строится в районе ст. м. Планерная.

ТПУ, которые построят на окраинах города, обязательно будут включать в себя перехватывающие парковки. Для мест наибольшего скопления людей, подъезжающих на собственном автотранспорте, это важно, отмечает Мария Проценко. Например, в районе ст. м. Тушинская. В этом месте перехватывающие парковки по факту существуют во дворах ближайших домов, а это создает серьезные неудобства.

Строительство планируется вести целиком на средства инвесторов, поскольку такие проекты вполне способны приносить прибыль, в чем Проценко также уверена. Внутри многофункциональных ТПУ будут размещаться службы быта, оказывающие сопутствующие услуги гражданам. Конечно, основные площади будут отданы под пересадочный узел, большие платформы посадки-высадки, объясняет руководитель пресс-службы. Такой элемент пересадочного узла уже функционирует в районе ст. м. Калужская. Это крытая платформа, перед которой стоят автобусы, и пройти к ним можно через вход, аналогичный входу в метрополитен.

Наталья Ветлугина девять лет прожила за городом, в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Но ежедневно ездить на работу и возить ребенка в школу ей приходится в Москву. На дорогу она тратит от 40 минут до 2,5 часа. Летом или в праздничный день, когда дороги не загружены, на тот же самый путь у нее уходит не более 30 минут. Но она готова мириться с пробками.

Кого перехватывать?
Сама необходимость перехватывающих парковок очевидна далеко не для всех.

Но ни один бизнесмен не станет использовать такой способ, считает Ветлугина. Если человек может себе позволить жить в загородном доме стоимостью от $0,5 млн, для него вопрос пробок не стоит. Такой человек покупает себе машину, цена которой начинается от 100 000 евро, и превращает ее в офис на колесах. Соответственно, он имеет возможность выстроить свой рабочий график так, чтобы ему не мешали дорожные заторы, аргументирует она.

Перехватывающие парковки Ветлугина считает услугой для довольно ограниченного круга потребителей. Их можно строить на окраинах там, где шоссе сильно загружены, допускает она. Например, на Каширском, Варшавском, Волгоградском шоссе, ш. Энтузиастов. Ее знакомая, живущая в Бирюлеве, работает в центре. Она доезжает до ближайшей станции метро на собственном автомобиле, после чего оставляет его на парковке около станции. Далее она едет на метро.

Багаев говорит, что их удобно располагать у торца дома, ведь практически все новостройки на торцах не имеют окон, это идеальное место для такой парковки. В торце дома в 17 этажей вполне поместятся 75 машин. А площадь такой парковки займет примерно 100 кв. м при 8-метровой ширине. По оценке Багаева, первичные инвестиции в такой проект могут составлять $100 000-200 00 А одно машино-место на подобной стоянке будет стоить от $15 000, а не от $30 000, как в подземном паркинге. Он также подчеркивает, что такие инвестиции не являются профильными для компании, однако они готовы заняться этим бизнесом.

Бизнесмены вложат средства?
Сергей Багаев, генеральный директор компании Вавилон, говорит, что теоретически готов вложить средства в строительство парковок. Однако проект перехватывающих парковок категорически отвергает. По его словам, наиболее привлекательными для вложения являются штабелерные парковки. Они занимают мало места, не требуют больших пандусов, а машины размещаются с помощью лифта-штабелера.

В строительство перехватывающих парковок Жидаев готов вложить средства, но на определенных условиях: компания не рассматривает проекты с рентабельностью ниже 15% годовых. Однако, уточняет он, подобных предложений пока не поступало. Оценить первичные вложения в строительство перехватывающей парковки бизнесмен затрудняется. Но если проект будет интересен с точки зрения бизнеса, то компания готова изыскать весь необходимый объем средств, говорит Жидаев. А вот до $100 млн компания готова вложить хоть сейчас.

Сергей Жидаев, генеральный директор Московского агентства недвижимости (МАН), уверен, что строительство парковок выгодный бизнес. Его компания тоже раньше этим не занималась, но теперь обязательно будет. По его словам, это связано с тем, что районы, в которых МАН строит жилье, очень нуждаются в парковках. Это касается как Москвы, так и области.

В Москве, доехав до центра, автомобилист вынужден оставить машину там, где есть место. Чаще всего просто у тротуара. Из-за этого, как правило, проезжая часть сильно сужается. Если бы был серьезный план по улучшению ситуации, то компании с удовольствием приняли бы участие в нем, резюмирует Жидаев.

А на Западе, рассказывает бизнесмен, система парковок довольно жесткая. Там во многих городах, например в Милане, есть огромные стоянки, рассчитанные на 2000-4000 машин. Автовладелец доезжает до центра, паркует машину и идет по своим делам. Во Флоренции центр города совсем закрыт для автомобилистов, туда можно проехать только общественным транспортом или на такси. В Барселоне, рассказывает Алексей Аверьянов, паркинги небольшого размера делают под зданиями и располагаются они в центре города.

Складывается интересная ситуация. Несмотря на многочасовые пробки и отсутствие мест для парковок, респонденты, опрошенные Ведомостями, пользоваться общественным транспортом наотрез отказываются из-за его состояния. Не удалось точно выяснить, кому же все-таки необходимы перехватывающие парковки. В теории существует план разгрузить за счет перехватов городские магистрали. Сработает или нет, не ясно. Понятно одно: парковки нужны. И в большом количестве. А вот решат ли они проблему загруженности дорог это уже другой вопрос. Но, может, что-то лучше, чем ничего?

Алексей Аверьянов рассказал, что недавно общался с представителями компании 3E Car Park Investors SCA, специализирующейся на строительстве парковок. В данный момент она активно выходит на рынок Восточной Европы и России. К сожалению, у этой компании пока нет понимания, какие технологии надо использовать для решения проблемы в России.

Лучше вы к нам
Москва и Санкт-Петербург перестали быть единственно привлекательными площадками для инвесторов в недвижимость. Соответственно, инвесторы активнее пошли в другие регионы. Столичные компании строят в городах России и за рубежом как в рамках программы межрегионального сотрудничества, так и самостоятельно. Программа, начатая в 2002 г. по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова как акт в большей степени политический, к 2007 г. превратилась в масштабный проект освоения региональных площадок. Если в 2002 г. в ее рамках было построено 17 800 кв. м, то в 2006 г. объемы строительства увеличились до 800 000 кв. м. Планы на текущий год более 1,1 млн кв. м.

Средства инвесторов вкладываются в недвижимость по всей России. Но в столицах и в глубинке экономическая ситуация не одинаковая. Администрации ряда городов и областей разрабатывают режимы наибольшего благоприятствования (с поправкой на чиновничий бюрократизм) для прихода денег со стороны, предпринимают вояжи и участвуют в конференциях, чтобы предложить свои регионы в качестве площадок для развития перспективных инвестпроектов. Вот и получается, что благоприятный инвестиционный климат на местах формируется в первую очередь не экономическими предпосылками, а лично губернаторами или мэрами.

В целом все российские регионы сейчас можно назвать привлекательными как для инвесторов, так и для девелоперов, утверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По его словам, наблюдавшееся ранее равнодушное отношение и даже некая конфронтация по отношению к пришлым компаниям в последнее время сменились прямо-таки радушием: местные губернаторы готовы даже предоставить определенные льготы девелоперам со стороны. В регионах развиваются специальные программы по выплате компенсаций застройщикам, снижению ставок по кредитам либо предлагаются определенные налоговые льготы, говорит Ковалев, отмечая как наиболее перспективные для девелопмента Центральный и Южный федеральные округа.

Более 30 крупных столичных компаний, таких как СУ-155, Интеко, ПИК-Регион, С-Холдинг, Пересвет-Регион, Авгур Эстейт и др., работают уже в 57 российских городах. За пять лет ими было введено в эксплуатацию более 2 млн кв. м в основном жилых домов, но также объектов коммерческой недвижимости. Застройщики преимущественно работают в Центральном округе РФ, но осваивают и Северо-Западный и Южный, всего в разработке у них семь федеральных округов.

Инвестиционная привлекательность городов-миллионников в России неоднозначна город городу рознь, осторожен в оценках Михаил Маликов, генеральный директор Авгур Эстейт. По его словам, одни города находятся на этапе активного роста, другие в стадии стагнации. В истории много примеров, когда новые города возникали на пустом месте, а великие уходили в никуда, напоминает он. Инвестиционная привлекательность города складывается из многих показателей, важнейшие из них экономический рост, развитие сети транспортных магистралей и степень занятости населения на местных производствах.

Наиболее инвестиционно привлекательными городами для развития проектов строительства коммерческой недвижимости являются города-миллионники, считает Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании Пересвет-Регион (входит в ГК Пересвет-Групп). Среди них наиболее перспективные те, где на одного жителя приходится наименьшее количество квадратных метров коммерческой недвижимости: Пермь, Новосибирск, Уфа, Самара, Нижний Новгород. Также вызывают большой интерес города-миллионники, где объемы коммерческих площадей в настоящее время, в принципе, достаточны, но есть перспективы роста: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Челябинск, Казань. Особо можно выделить Санкт-Петербург, где бизнес-центров на сегодняшний день много, но город не только постоянно и успешно развивается, но и является вторым по населению в России. Это один из интереснейших городов мира, принимающий тысячи туристов в год.

По сообщению официального сайта правительства ulgov.ru, с 2005 г. в области действует система поддержки инвесторов, в основе которой лежит соответствующий областной закон. Положения закона гарантируют инвесторам освобождение от уплаты налога на имущество сроком до пяти лет, освобождение от арендной платы за земельные участки, использующиеся для реализации инвестиционных проектов, самые низкие в Российской Федерации ставки по выкупу земли под приватизированными предприятиями. За инвестиционными проектами, имеющими особое значение для Ульяновской области, закрепляются кураторы из числа членов областного правительства. Сергей Морозов, губернатор области, назвал это административным зонтиком.

На прошедшем в апреле в столице форуме Инвестиции в недвижимость регионов России 2007 представители администраций нескольких регионов рассказывали, какие меры принимаются ими для привлечения инвесторов. Например, в Ульяновской области в 2006 г. создано министерство инвестиций и внешних связей, действуют общественный совет по инвестициям и одноименный штаб при губернаторе для оперативного контроля реализации инвестпроектов. Функционирует уполномоченный орган по привлечению инвестиций и сопровождению инвестиционных проектов некоммерческое партнерство Региональный инвестиционный центр. Сроки рассмотрения документов на строительство и отвод земель фиксированные.

Инвестиционный климат зависит от сочетания нескольких важных факторов: величины валового регионального продукта, благосостояния местного населения, хорошей транспортной инфраструктуры, заинтересованности местных властей в инвесторах, в том числе со стороны, численности населения данного региона или города, перечисляет Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. По ее словам, идеальный вариант для инвестора наличие в регионе одновременно хотя бы четырех факторов, среди которых главный и обязательный заинтересованность местных властей в инвесторах: Например, Башкирия удовлетворяет девелоперов почти по всем показателям, но местный рынок закрыт для инвесторов из других регионов. Похожий пример Тверская область, где прогрессивный губернатор Дмитрий Зеленин, где принята региональная программа по привлечению инвесторов, но сильный минус крайне низкий уровень жизни населения даже по сравнению с соседними областями.

Хорошо относятся к инвесторам и в Калининградской области. Олег Дановский, начальник департамента инвестиционной политики областного министерства экономики, заявил, что у них также действует закон о господдержке инвестиций: инвесторам оказывается помощь со стороны администрации, в том числе и материальная в виде субсидирования части процентных ставок по кредитам на значимые для области проекты, а для вложений на срок более трех лет, начинающихся со 150 млн руб., предусмотрены налоговые льготы.

Компания Нижегородкапстрой, дочка московской ГК СУ-155, модернизирует в Кстовской области завод по производству железобетона. К слову сказать, за последние два года СУ-155 приобрела, восстанавливает и модернизирует заводы ЖБИ не только в Нижегородской области, но и в Туле, Иванове, Ярославле. Еще в 2004 г. СУ-155 приобрела завод ЖБИ в Гатчине Ленинградской области.

Мы приветствуем тех инвесторов, кто приходит к нам надолго и создает свою производственную базу, а не тех, кто хочет вложить две копейки, а получить рубль, категоричен Валерий Англичанинов, министр строительства Нижегородской области. С приходом в качестве губернатора Валерия Шанцева область рассматривается столичными компаниями как перспективный плацдарм для новых масштабных проектов.

В городах Поволжья проводится внутренняя политика, направленная на создание исключительно благоприятного инвестиционного климата. Эти регионы активно привлекают средства для развития новых девелоперских проектов, говорит Ковалев. Он отмечает, что лояльность региона к экспансии иногородних инвесторов и девелоперов во многом зависит от личности губернатора.

Чтобы строить в регионах, только опыта и финансовой мощи компании недостаточно, рассказали в СУ-15 Нужны производственные мощности. Панельное жилье невозможно строить, если нет заводов ЖБИ. А они в регионах либо развалены, либо работают не на полную мощь.

Планы без генплана
Не надо придумывать истории, как власти в некоторых городах пытаются сдерживать приход одним инвесторам и благосклонны к другим, возражает Артур Маркарян, генеральный директор корпорации Главстрой. Просто там нет готовых площадок, нет градпланирования и понимания того, как город должен развиваться. Стратегия комплексного социально-экономического развития в большинстве регионов отсутствует, соглашается Василий Фетисов. Как правило, такие программы и стратегии в лучшем случае являются некими рапортами для органов власти, отмечает он.

Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения национального проекта Доступное жилье Минрегиона РФ, наоборот, отмечает, что высшие эшелоны региональной власти могут быть заинтересованы и публично призывают иногородних застройщиков, но когда те приходят, то сталкиваются чуть ли не с откровенным саботажем при выделении земельных участков, прохождении экспертизы проектов и т. д. Чибис считает, что в России существует некая аффилированность низших и средних звеньев администраций и застройщиков, которая зачастую приводит к монополизации местных рынков местными же компаниями.

Разработка градостроительной документации для территорий от 1 млн кв. м силами собственного проектного института является основой региональной стратегии и компании С-Холдинг. Большинство регионов несчастливы одинаково: в них нет готовых проектов планировок, нет предприятий с современными технологиями, никто не знает, как использовать средства, поступающие в рамках национального проекта о доступном жилье, говорит пресс-секретарь компании Оксана Басова.

По словам Фетисова, качество градостроительной документации в городах низкое, более того, в некоторых из них до сих пор не утвердили новые генеральные планы. Например, в Волгограде, где работает Пересвет-Регион, генплан разрабатывается уже более двух лет, сроки его общественного обсуждения и утверждения постоянно переносятся. Филиалу компании в Волгограде пришлось взять на себя финансирование разработки проектов планировки и межевания на территории общей площадью почти 100 га, рассказал Фетисов. В Саратове Пересвет-Регион привлек к разработке эскизного проекта застройки крупного жилого микрорайона научно-проектный институт Энко (Санкт-Петербург), сделавший генплан Перми в 2002 г.

С-Холдинг обладает авторскими правами на несколько серий крупнопанельного домостроения и готов передавать проектную документацию на них за 5% от стоимости строительно-монтажных работ. Франшизой может воспользоваться каждый. Басова говорит, что при выборе франчайзи учитываются следующие факторы: перспективность рынка, наличие у клиента собственных или арендованных производственных площадей в пределах рынка сбыта и его платежеспособность в первую очередь для осуществления стартовых платежей. Алгоритм работы прост: после разработки граддокументации происходит технологическое переоснащение или новое строительство ДСК, местные строительные компании обучаются работать с новыми сериями, получая по франчайзингу соответствующие технологии строительства. С-Холдинг также готов помогать местным инвесторам-застройщикам привлекать инвестиционные ресурсы.

По ее словам, если раньше, когда компания начинала региональную программу, она шла как обычный инвестор под флагом правительства Москвы и решала огромное количество проблем с проектами, властью, материалами, подрядчиками, то сейчас стратегия изменилась: приоритетом работы в регионах стал франчайзинг.

В среднесрочной перспективе в Сочи и Санкт-Петербурге будет превалировать развитие сегментов жилой и гостиничной недвижимости в них будет направлено 70-80% от общего объема инвестиций, убеждена Дзюба. Эти регионы идеальный пример городов федерального уровня, где местный административный ресурс отходит на второй план, а на первый выходит привлекательность девелоперского проекта.

Во что вкладывать
Как правило, некий усредненный вариант для перспективного региона инвестиции в торговые центры, рассказывает Дзюба. По ее данным, в 80% регионов более половины инвестиций направляется именно в этот сегмент. Исключения Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург, где инвестиции распределены равномерно по разным секторам рынка.

В субботу ключи получили 165 московских семей, которые должны были въехать в новые квартиры еще в 2002 году. Но они оказались в числе 1773 обманутых соинвесторов самого многочисленного по количеству пострадавших Восточного административного округа. Выполнить свои обязательства перед владельцами квартир в так и не построенных домах по улице Никитская и Щелковскому шоссе отказалась компания-инвестор Стройиндустрия. В 2005 году на руководство компании было возбуждено уголовное дело по статье 159 части 4 УК РФ по фактам мошенничества, и права Стройиндустрии были переданы новому инвестору, а правительство Москвы выпустило распорядительные документы о завершении строительства этих жилых домов.

С ней не согласен Эрих ван Эгераат, архитектор с мировым именем. Он считает, что уже сейчас многие региональные инвесторы и девелоперы относятся весьма внимательно к тому, что привносят в город, так как понимают, что не имеют права на ошибку. Москве есть чему поучиться у регионов. Столица сытый богатый город, здесь много денег, поэтому средства можно найти под любой, даже не самый удачный в архитектурном отношении проект, будь то жилой дом или торговый центр. Он все равно принесет прибыль. Региональные города беднее, поэтому экономнее расходуют деньги. Получается, что относительная бедность регионов залог качества новых проектов, убежден архитектор.
Даже обеспеченной столице не удается быстро решить проблему обманутых соинвесторов, изрядно портящую имидж руководителям московского правительства, претендующим на то, чтобы не только считаться крупными заказчиками строительства жилья, но и социально ориентированными политиками. В минувшую субботу во время традиционного объезда столичных строек мэр Москвы Юрий Лужков признал, что обеспечить жилплощадью всех обманутых горожан удастся только к началу 2009 года. Тем не менее первые два дома, построенные для семей пострадавших дольщиков, градоначальник принял лично.

Однако, судя по всему, московские власти недооценивают масштабы проблемы. Обманутые дольщики на официальном сайте межрегиональной общественной организации Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам продолжают сетовать на то, что власти отказываются признавать их объекты проблемными. И вероятно, что митинги и пикеты горожан, пострадавших от недобросовестных строителей в Москве, будут продолжаться. Оставшиеся без жилья и средств на его приобретение горожане считают, что прежде всего вина московского правительства в том, что строительный бум в городе бесконтролен.

Всего, напомнил г-н Лужков, от недобросовестных строителей и неудачного закона о долевом строительстве в столице пострадало порядка 3300 горожан, оставшихся и без денег, и без квартир. В прошлом году при участии городских бюджетных средств, по словам градоначальника, для обманутых дольщиков было достроено 16 домов. В этом году московское правительство обещало сократить число бесприютных соинвесторов еще на 247 человек. Из 14 объектов, включенных в перечень жилых домов с обманутыми инвесторами, семь уже введены в эксплуатацию и заселяются, еще пять будут введены в эксплуатацию до конца года. Еще по двум объектам брошенного строительства готовится проектно-сметная документация. Все семьи, которые внесли свои деньги на строительство жилья, получат квартиры, -- заявил Юрий Лужков.

Правда, сами столичные власти, почти два года судившиеся с москвичами из Южного Бутова, заметили, что тяжбы обходятся слишком дорого. За время конфликта, -- уверен столичный градоначальник, -- правительство могло бы построить примерно тысячу бесплатных квартир для очередников. Причем в результате мирного соглашения, уверен Юрий Лужков, семья Прокофьевых согласилась именно на те условия, которые ей изначально предлагал город. Напомним, что в конце минувшей недели стороны пошли на мировое соглашение и договорились о предоставлении семье двух однокомнатных квартир (одной по договору социального найма и одной в собственность) в Кутузовском районе в обмен на освобождаемое жилье в Бутове. Также Прокофьевым будет выплачена компенсация в размере 1,2 млн руб. за садово-огородные насаждения.

Правда, и от своих экономических интересов и социальных принципов московские власти отступать не собираются. Жилье получат лишь те, для кого оно должно было стать единственным. По словам градоначальника, тех, кто рассматривал вложение свободных денег в строительство, оплачивая по нескольку квартир, обманутыми соинвесторами городские власти не считают. Люди хотели сделать бизнес и, таким образом, являлись партнерами строительных фирм, -- сказал г-н Лужков. -- Этой категории людей мы советуем решать свои проблемы со строительными компаниями через суд.



Главная --> Публикации