Главная --> Публикации --> Эксперты считают, что бесквартирным россиянам поможет государство Загородная аренда: спрос и ставки растут, предложение снижается В нижегородской области построят два новых яхт-клуба Пошла реакция Итоги аукциона по отелю "советский" могут быть отменены

Перспективная тенденция переселение москвичей за город и, как следствие, комплексное освоение территорий, создание инфраструктуры стала ориентиром для девелоперов, занимающихся коммерческой недвижимостью. В ближайшем Подмосковье начался бум офисного строительства.

Бизнес-парки, расположенные за границами крупных городов, формат коммерческой недвижимости, популярный в Европе. Возводя бизнес-парки в Подмосковье, девелоперы вынуждают москвичей примерять на себя западный образ жизни. Скоро некоторым из них придется ездить на работу не в центр города, а за его пределы. Вероятность смены офиса больше, если москвич работает в международной компании.

По мнению экспертов фирмы Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), одна из основных тенденций развития офисной недвижимости в области строительство нового для России формата коммерческой недвижимости: бизнес-парков. Мировой опыт свидетельствует, что такой формат является наиболее востребованным за пределами мегаполисов, где земля дешевле городской и есть возможность создания не просто офисных площадей, а зданий различного назначения от производственного до жилого. Например, на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, бизнес-парк класса А Гринвуд (130 000 кв. м) строит компания Coalco вместе с Московским консультационным центром. Проект представляет собой комплекс из 13 офисных зданий, гостиницы, апартаментов и развлекательных заведений. Комплекс Кантри-парк (первая очередь 18 000 кв. м) в Химках продолжает возводить коммуникационная компания Race Сommunications. Развитая инфраструктура делового парка включает ресторан, салон красоты, кафе, складские площади, причал для яхт, большую рекреационную территорию. В планах строительство отеля и зала конгрессов. Проект Platzdarm Development Химки-Сити представляет собой своего рода город в городе, где будут представлены не только офисные помещения класса В+ (около 100 000 кв. м), но и жилье, гостиница на 250 номеров, торговые площади, рекреационная зона и яхт-клуб. Бизнес-парк Химки 100 000 кв. м класса А проект IKEA. Кроме офисных зданий здесь будут две гостиницы на 375 и 250 номеров, апарт-отель на 250 номеров, торговый центр, конгресс-холл, фитнес-центр.

По данным компании Prime City Properties, большинство проектов на внешнем поясе МКАД сконцентрировано вокруг нескольких центров притяжения, которые способны стать новыми деловыми районами. Важным компонентом в них является наличие инфраструктуры торгово-развлекательной, гостиничной и т. д., благодаря которой эти районы становятся пригодными не только для работы, но и для проведения досуга. В первую очередь это кластер коммерческой недвижимости на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе, образованный под влиянием международного аэропорта Шереметьево и район Мякининской поймы.

Площади первой очереди одного из крупнейших в Подмосковье БЦ класса В+ Кантри-парка, возведенного в начале 2004 г., полностью сданы. По мнению экспертов CW/SR, спрос на качественную офисную недвижимость в Подмосковье формируют крупные западные или российские компании, которые хотят сократить расходы на аренду площадей для так называемых бэк-офисов. Арендаторами площадей в бизнес-парках в первую очередь становятся международные компании, для руководителей которых понятен их принцип функционирования. Например, BMW в Кантри-парке арендовала под головной офис 3000 кв. м, а Porsche и Volvo Truck 2100 кв. м.

Важная составляющая бизнес-парков высокая обеспеченность машино-местами. На Западе привычное явление офис, расположенный за городом, куда сотрудники добираются на своих автомобилях. Например, в Кантри-парке пятиуровневая парковка на 260 мест, арендаторам гарантируется одно машино-место на каждые 50 кв. м арендуемой площади, а в Гринвуде обеспеченность парковочными местами еще выше 40 кв. м на одно машино-место. Для сравнения: в Москве в бизнес-центрах соответствующего класса обеспеченность машино-местами в два, а то и в три раза меньше. Уже на этапе сдачи площадей арендаторов информируют о том, что до бизнес-парка от ближайшего метро будут курсировать служебные автобусы-шаттлы.

Долгожданный момент, когда российские города будут застроены разнообразными торгцентрами (ТЦ) до отказа, наступит не раньше, чем лет через 5- Об этом не раз говорили сами девелоперы. Но сначала надо разобраться, почему слухи о насыщении вообще появились.

Москвичи привыкли ездить на работу в центр города, а не двигаться в обратном направлении. Опыт отдельных компаний, сменивших офисы в центре на площади в бизнес-центрах за Третьим транспортным кольцом, показал, что в такой момент из них уходило порой 20-30% сотрудников. Но тенденция децентрализации офисов крупных компаний, переезды бэк-офисов в периферийные районы, планы отдельных компаний разместить офисы в Подмосковье (например, в Химки Бизнес-парке планируют арендовать помещения Ford и DHL) показывают, что москвичам придется менять привычки. Выбирая офис вдали от центра города, руководство фирмы на первый взгляд заботится о деловых интересах и экономит на арендных платежах. Но истинная картина открывается позже. Добираясь на работу в центр города на автомобиле черепашьим шагом, многие автомобилисты отмечают, как быстро движется транспорт в обратном направлении из центра города до МКАД. А это означает, что дорога в подмосковный офис по времени окажется более короткой, чем до Садового кольца. В западных столицах это уже проверенный опыт.
Слухи о том, что российскому рынку торговой недвижимости грозит насыщение квадратными метрами, стали появляться еще года два назад. Идею подхватили деловые СМИ, написав ряд статей о том, что рынок может не вместить все заявленные девелоперами проекты современных комплексов. Но, судя по нынешним тенденциям развития рынка, слухи о его насыщении сильно преувеличены.

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), в 2006 г. общая сумма вложений в торгово-развлекательные комплексы в России за первые девять месяцев превысила 1 млрд евро. В I квартале 2007 г., как подсчитала JLL, страна заняла 2-е место в континентальной Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость. В связи с растущей деловой активностью и притоком денег эксперты делают выводы о том, что время сверхприбыли на российском и особенно московском рынке проходит.Но это еще не означает насыщение и стагнацию.

Первыми об этом заговорили, казалось бы, СМИ. Но нет дыма без огня: еще в 2005 г. в новостях прошла информация, что консалтинговой компанией A. T. Kearny подготовлено исследование, в котором рассказывается о насыщении рынков Польши, Чехии и ряда стран, среди которых оказалась Россия, благодаря высокой активности инвесторов в последние годы. Исследование ставило под сомнение планы по экспансии в Россию крупных торговых сетей, таких как Tesco или Wal-Mart. Подобные отчеты, как и огромные заявленные объемы инвестиций в проекты со стороны русских и иностранных компаний, могли сбить с толку наблюдателей.

Но несмотря на все устрашающие глобальные проекты девелоперов-инвесторов, рынок на данном этапе готов их вместить. Оборот розничной торговли в России лишь через 5-6 лет будет на уровне оборота ведущих стран Европы. Пока на душу населения в России приходится 58 831 руб. (2006 г.), к 2009 г. ожидается 89 748 руб. Ритейлерам есть куда расти, значит, им понадобятся торговые площади. По данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, уровень свободных помещений в торгцентрах составляет менее 1%. Это показатель высокого спроса со стороны арендаторов. Доходность торговой недвижимости в 2006 г. составляла в Москве 9,5-11%, в регионах около 12%. В крупных городах Европы этот показатель упал уже до 4,75-5% (Париж, Лондон, Берлин). То есть в России еще есть запас для зарабатывания денег.

Пока можно говорить лишь об активном развитии торгового сектора. Последний год со страниц деловой прессы не сходили бренды операторов IKEA, Auchan, Рамэнка и девелоперов торгцентров, анонсы их многомиллионных проектов. РосЕвроДевелопмент пообещал построить в России центры, вложив $1 млрд, группа компаний Регионы потратит не менее $800 млн на создание сети ТРК по всей стране. Объем инвестиций в проекты Ташир $1,5 млрд, Интерио Груп $2 млрд. Сетевые же проекты ТЦ вообще стали тенденцией времени, они свидетельствуют о готовности девелоперов строить в больших масштабах. Среди сетевиков кроме уже названных компании Торговый квартал, Ross Group, Время (Mall Marketing), Diamant Development Group. Не отстают от амбициозных ритейлеров и девелоперов инвестиционные фонды: австрийский Meinl European Land в прошлом году приобрел большую часть активов Время и два торговых комплекса Молл за $400 млн. Австрийская Immoeas купила два ТЦ Золотой Вавилон в Москве у банка Славянский кредит и ТЦ Пятая авеню у компании Торговый дом На Ходынке, в России фонд уже потратил около $330 млн. О планах начать строительство сети Centrum Park, для которой потребуется $300 млн, объявил британский London Regional Properties. Ажиотаж наблюдается как в Москве, так и в регионах. Некоторые игроки рассматривают для своих стратегических планов только региональное поле.

Осталась еще одна деталь, свидетельствующая о неразвитости рынка Москвы и регионов: отсутствуют многие форматы. Department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (крупные магазины на окраинах или за городом, где представлены товары ведущих марок с дисконтом 30-70%), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей), ритейл-парки (несколько торговых центров разных форматов, объединенных общей инфраструктурой), life-style центры (куда люди приходят не только за покупками, но и насладиться жизнью и отдохнуть). Из них появились лишь единицы: строящийся Каширский молл (life-style формат, 200 000 кв. м, на пересечении Каширского шоссе и МКАД, девелопер Crocus Group), английский универмаг Marks Spencer, открытый в ТЦ Европейский, Ритейл-парк компании Гарант-Инвест площадью 47 000 кв. м, возводящийся на Варшавском шоссе. Но аналитики ожидают появления таких форматов в массовом порядке.

Не стоит также ожидать выхода на рынок всех заявленных проектов единовременно. Большинство из них действительно существует пока на бумаге, как любят писать журналисты. Все планы осуществятся постепенно, и лет через пять, наверное, можно будет увидеть 90% из запланированных комплексов. Например, за тот же 2006 год было объявлено о новых проектах на $10 млрд в совокупности, но строительство началось только на $1,6 млрд. А то, что девелоперы пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему объекту, распространенный PR-ход, в частности, ради устрашения менее решительных конкурентов.

В JLL подсчитали, что объем предложения качественных ТЦ в Москве на конец 2006 г. 1,6 млн кв. м. Для сравнения: в Париже таких площадей около 3,8 млн кв. м, в Мадриде 2,6 млн кв. м.

Конечно, города России развиты неравномерно и какие-то из них застраиваются быстрее остальных. После Москвы самыми активными в секторе считаются Санкт-Петербург, Казань, Самара, Екатеринбург. Стоит также определиться, в каком именно сегменте торговых площадей ожидать насыщения. Несомненно, низкокачественные постсоветские торгцентры уступят место современным и концептуально продуманным это и будет переделом рынка, о котором давно предупреждают аналитики.

Сеть Selgros Cash Carry насчитывает 70 гипермаркетов формата cash carry средней площадью 10 000 кв. м в Германии, Польше и Румынии. Управляет сетью компания Fegro/Selgros, созданная в 1990 г. на паритетных началах крупнейшими мультиформатными концернами Германии Otto Group и Rewe Group. Выручка Selgros в 2006 г. 2,7 млрд евро.

Европейский мелкооптовый ритейлер номер два Selgros Cash Carry начнет торговлю в России с Подмосковья. Как стало известно Ведомостям, первый гипермаркет Selgros откроется во II квартале следующего года земельный участок под него уже куплен. Эксперты считают, что Selgros упустила время: своего прямого конкурента Metro Cash Carry догнать в России ей будет непросто.

Вчера председатель совета директоров и генеральный директор Otto Group Михаэль Отто сообщил Ведомостям, что участок под строительство первого российского гипермаркета Selgros уже приобретен в ближнем Подмосковье. Мы выводим в Россию эту сеть, для ее развития учредили дочернюю компанию Зельгрос и сейчас ищем другие площадки под гипермаркеты. Selgros откроется очень скоро, пообещал Михаэль Отто. Назвать точное месторасположение первого участка он затруднился, отметив, что Зельгрос рассматривает под застройку перспективные участки в городах-сателлитах Москвы неподалеку от МКАД.

О возможности появления в России Selgros Cash Carry впервые стало известно летом прошлого года: тогда президент холдинга Марта Георгий Трефилов рассказал Ведомостям, что представители акционеров сети Otto Group и Rewe Group обсуждают возможность ее запуска в России. Rewe к тому времени уже вывела в Россию супермаркеты Billa, создав совместное предприятие с холдингом Марта. Вначале предполагалось, что развивать Selgros Rewe тоже будет в партнерстве с Мартой, но участие российского холдинга в проекте ограничилось подбором земельных участков под застройку гипермаркетов. Дочерняя девелоперская структура Марты РТМ консультирует Selgros в этом вопросе, подтвердил Трефилов Ведомостям. Первые участки уже подобраны.

Российская дочерняя структура Selgros ООО Зельгрос была зарегистрирована еще в июле 2006 г. в подмосковном Щелкове. Сейчас компания проводит набор персонала для российской розничной сети и формирует пул поставщиков. Гендиректор ООО Зельгрос Уве Ресслер сообщил Ведомостям, что компания находится на заключительном этапе переговоров о покупке земельных участков в Московской области. Площадь среднего участка 5-6 га, гипермаркета 10 000 кв. м, уточнил он. По оценке директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, строительство гипермаркета площадью 10 000 кв. м за пределами МКАД обойдется не менее чем в $10 млн.

Источник Ведомостей, близкий к акционерам РТМ, сообщил, что сделка по покупке первого участка площадью 6 га в ближнем Подмосковье (на юго-востоке от столицы) как раз сейчас завершается. Представитель РТМ отказался от комментариев.

По словам собеседника Ведомостей, ведущего переговоры о сотрудничестве с Зельгрос, бизнес-модель сети очень похожа на Metro Cash Carry: ритейлер также рассчитан в первую очередь на обслуживание юридических лиц и мелкооптовых покупателей по карточной системе.

Топ-менеджер компании, начавшей с Зельгрос переговоры о поставках, сообщил, что открытие первого гипермаркета сети в Подмосковье запланировано на II квартал 2008 г. Ресслер это подтвердил.

Ниша cash carry в России не заполнена, соглашается аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко. Основные клиенты таких мелкооптовых центров рестораны, а ресторанный рынок быстро растет. Здесь очень важна отлаженная система поставок свежих продуктов если Selgros сумеет с этим справиться, то сможет составить достойную конкуренцию Metro.

Cash carry перспективный, но слаборазвитый в России формат, по сути, Metro в нем единственный игрок, рассуждает руководитель практики и стратегии компании A. T. Kearney Антон Порядин. Место для второго игрока в этом сегменте есть, но вряд ли Selgros сможет сравняться с Metro, которая выиграла время и уже обеспечила себя земельными участками, считает он (по собственным данным, Metro Cash Carry с 2002 г. открыла в России 32 мелкооптовых центра в 23 городах).

В сентябре будет закончена проходка тоннелей, чтобы к декабрю, когда участок откроется для пассажиров, успеть проложить рельсы и установить инженерное оборудование в тоннеле, - сообщил Николай Бабушкин, замначальника Московского метрополитена. По его словам, на участке между станциями Кунцевская и Парк Победы будет открыта станция Славянский бульвар. От Кунцевской линия пройдет через действующие станции Молодежная и Крылатское и дойдет до Строгино. Часть участка линии пройдет в транспортном Серебряноборском тоннеле.

Михаэля Отто конкуренция с Metro в России не пугает. Здесь хватит места не только двум, но и трем сетям в формате cash carry, уверен он.
Во вторник, в день 72-летия столичной подземки, метрополитеновцы отметили начало проходки последнего участка тоннеля от станции Кунцевская в сторону Парка Победы, разбив перед началом работ бутылку шампанского на удачу.

В течение двух недель, сообщили в пресс-службе московского метрополитена, на Сокольнической линии привычную фразу Осторожно, двери закрываются будут произносить артисты театра и кино. Ведь именно от Сокольников 72 года назад в рейс до парка культуры им.Горького отправился первый метропоезд.

После начала движения по новому участку Арбатско-Покровской линии (возможно, в будущем она получит новое название - Покровско-Митинской линии) по ней пустят 40 пар поездов.

В ближайшие два месяца откроется выход со станции Арбатская Арбатско-Покровской линии метрополитена, закрытый на реконструкцию в мае прошлого года. Вестибюль станции Арбатская будет иметь свой исторический облик, - заявил начальник столичного метрополитена Дмитрий Гаев. Кроме того, в августе будет введен в строй участок от станции Чкаловская до станции Трубная, осенью - станция Сретенский бульвар, а в декабре - Строгинский участок Арбатско-Покровской линии. А в будущем году пассажиров столичного метрополитена ждет настоящий сюрприз. В подземке можно будет поймать радиостанции FM-диапазона.

Ко дню рождения метрополитена было приурочено и другое событие - открытие южного вестибюля станции Маяковская. Она считается одной из красивейших и старейших в столичном метро. Напомним: вестибюль был закрыт на реконструкцию почти два года назад, сразу после ввода в строй нового выхода на 1-ю Тверскую-Ямскую улицу. Починить два старых вестибюля сразу оказалось невозможно - в сутки через Маяковскую проходят около 48 тысяч человек. Во время реконструкции были отремонтированы и заново возведены фундаменты эскалаторов, установлены современные подъемные машины. На полу южного выхода из метро уложили новое гранитное покрытие, обновили мраморную облицовку стен и внешнюю отделку фасада здания. Кроме того, в вестибюле установлены новые кассы и турникеты.

Новый поезд - это своеобразный музей на колесах, созданный на базе состава Русич. В нем сокращено до минимума количество сидячих мест, окна выглядят почти как амбразуры, зато улучшено освещение и полностью отсутствует реклама. Всего в метросоставе десять залов или пять сдвоенных вагонов. Как пояснили РГ в Школе акварели Сергея Андрияки, внутри поезд специально оборудован как настоящий выставочный зал - в каждом вагоне предусмотрен свой цвет стен, пола, обивки, нет лишь смотрительниц и памяток руками не трогать. Снаружи стены поезда обклеены специальной пленкой с репродукциями акварельных натюрмортов. Авторами внутренней экспозиции стали старшеклассники Школы акварели, оформление снаружи выполнено по произведениям Сергея Андрияки.

Кстати, в день своего рождения столичный метрополитен преподнес необычный подарок москвичам. Один из поездов на синей ветке московской подземки превратился в картинную галерею. Авторами большинства полотен стали ученики Школы акварели Сергея Андрияки.

По предварительной информации, поезд будет курсировать не менее полугода. Будет ли в этот период времени меняться экспозиция и что станет с поездом по завершении шестимесячного периода, организаторы проекта пока не решили.

Как уточнила РГ пресс-секретарь Московского метрополитена Елена Крылова, дополнительная плата за проезд в уникальном поезде, разумеется, браться не будет.



Главная --> Публикации