Главная --> Публикации --> "вина" ипотеки в росте цен на жилье и ее судьба при стабильном рынке недвижимости Краснодар: развитие по столичному пути Фнс призвала бдительных соседей доносить на тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги Недвижимость берлина и близлежащих земель Эксперты считают, что бесквартирным россиянам поможет государство

Если вы впервые столкнулись с проблемой поиска помещения, то советуем вам для начала сформулировать, для каких целей вам нужен офис и сколько вы готовы за него платить. В коммерческой недвижимости различают представительства, офисы продаж, шоу-рум, существует также понятие тихий офис и т. д. Требования к арендуемому помещению могут варьироваться в зависимости от того, каким бизнесом вы решили заниматься.

В жизни почти каждого человека наступает час икс, когда в голове начинает зреть план открытия собственного дела. Ухожу на вольные хлеба, Хватит горбатиться на дядю, Буду работать на себя, Надоело сидеть дома вот самые распространенные ответы на вопрос Зачем вам свой бизнес? У некоторых эти мысли так и остаются нереализованными. Но многие все же решают рискнуть, и вскоре перед ними встает необходимость аренды офиса.

Большую часть списка можно получить, отказавшись от центра. В спальном районе, ближе к конечной станции метро, вы вполне можете найти подходящее помещение. Ну, а сносный вариант хотя бы в пределах Третьего транспортного кольца, вероятно, будет офисом в бизнес-центре класса С, то есть помещением на территории бывшего советского НИИ или какого-нибудь завода. При этом пешая доступность ближайшей станции метро вам не гарантирована.

магазину достаточно несколько оборудованных рабочих мест для диспетчеров. Туристическая фирма нуждается в офисе, расположенном в историческом центре, на первом этаже, или же в крупном торговом центре. Прикиньте, будет ли у вас поток посетителей и нужен ли вам секретарь на входе. Подумайте о количестве телефонных линий и желательном для вас провайдере. Составьте перечень характеристик идеального, по своему разумению, офиса и решите, какими пунктами из списка вы готовы поступиться, чтобы свести затраты к минимуму. Вы должны понимать, что желанный офис 30-50 кв. м, с хорошим ремонтом, на первом этаже с отдельным входом, в центре города, возле метро, первая линия домов, недорого это практически невозможно. Чем-то придется жертвовать.

Риелторам и их клиентам приходится сталкиваться с тем, что хозяева помещений порой категорически возражают против размещения в своем здании представителей того или иного бизнеса. Это зависит как от их негативного личного опыта, так и от стереотипов, навязываемых СМИ. Так, бывает нелегко найти помещение только что открывшимся туристическим, юридическим компаниям, а также кадровым агентствам.

Где искать?
Поисковая система по ключевому сочетанию аренда офиса выдаст такое количество ссылок на сайты агентств недвижимости, что поначалу кажется: предложение на рынке офисной недвижимости превышает спрос. Это не совсем так. Во-первых, все небольшие агентства (а их большинство, о китах мы здесь даже не упоминаем) пользуются обычно общедоступными рассылками (например, базой Сталкер) и предлагают одни и те же объекты. А во-вторых, чтобы найти среди массы предложений именно то, что вам подходит, придется потратить немало времени и сил. Ведь даже если теоретически вариант вас устраивает, может обнаружиться множество подводных камней, начиная с того, что по соседству вдруг обнаружатся ваши прямые конкуренты, и заканчивая пресловутым человеческим фактором, ведь некоторые арендодатели тщательно фильтруют своих будущих постояльцев.

Можно попытаться найти офис самостоятельно, без посредника. На сайте Арендатор.ру размещена база бизнес-центров Москвы. Вы можете искать среди имеющихся предложений, а можете просто звонить представителю собственника или управляющей компании по указанным в базе телефонам и спрашивать, нет ли свободных площадей в интересующем вас здании.

Если вы решили искать офис с помощью агентства недвижимости, знайте: сначала вам предложат заключить договор. Он может называться договором поручения, договором оказания услуг, но суть не меняется: в соответствии с этим документом сотрудник агентства будет предлагать вам варианты и сопровождать вас на показах. Настаивайте, чтобы риелтор действительно представлял ваши интересы, а не стремился побыстрее вас заселить. Стоимость услуг агентства обычно составляет от 50 до 100% от месячной стоимости аренды того помещения, которое вы в итоге снимете. В тексте договора должно быть указано, что оплачивать услуги агентства вы будете только после того, как будет заключен договор найма нежилого помещения между вами и собственником.

Но, как известно, бесплатный сыр бывает сами знаете где Поэтому, если не хотите платить риелтору, то на неопределенный срок вам придется самому превратиться в него. А это, поверьте, нелегкий труд. Вполне вероятно, что после нескольких разговоров по телефону с собственником здания или его эксклюзивным представителем вам захочется делегировать поиск помещения профессионалам.

В объявлениях о сдаче офиса в аренду обычно указана цена одного квадратного метра в год. Чтобы вычислить стоимость аренды в месяц, умножайте эту цифру на количество метров и делите на 1 Имейте в виду: собственник может потребовать заплатить ему так называемый депозит, а это как минимум еще одна сумма оплаты за месяц. Если цена указана в условных единицах, уточняйте, в каких именно и по какому курсу будут вестись расчеты. Все это необходимо зафиксировать в договоре.
Есть в Интернете и ресурсы, где в разделе коммерческая недвижимость можно найти варианты без оплаты комиссионных.

Класс здания (А, В, В+, С) существует несколько классификаций разделения зданий на классы. В разных городах, к примеру, они разделяются по разным признакам. В Москве на классность здания влияет его местоположение и современность постройки. А в Питере основным признаком является именно местоположение, а вот современная ли это постройка или реконструированное здание не так важно.

Словарь в помощь начинающему арендатору
Арендная ставка выясните у владельца помещения, что именно он понимает под выражением ставка аренды, включены ли в нее НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные услуги.

Коридорный коэффициент соотношение реально используемой площади и арендуемой. С учетом коридорного коэффициента следует рассчитывать стоимость аренды санузлов, коридоров, подсобных помещений.

Коммунальные платежи оплата коммунальных услуг может входить в стоимость аренды офиса, а может и оплачиваться отдельно. Сумма обычно не превышает 10% от голой арендной ставки.

Парковка бывает организованной или стихийной. При переговорах с собственником выясните, какое количество машино-мест на охраняемой парковке вам положено. Для посетителей желательно наличие гостевой стоянки.

Shell Core состояние помещения под отделку.
Open space большое помещение, не разделенное капитальными стенами. Внутри делится на зоны с помощью офисных перегородок. В американских фильмах в основном фигурируют именно такие офисные интерьеры. Плюсы: open space соответствует современным формам управления, стимулирует инициативу у сотрудников, позволяет максимально эффективно использовать каждый сантиметр площади. Минусы: в Москве существует дефицит подходящих офисных помещений. Кроме того, для такого офиса нужна специальная мебель, позволяющая трансформировать рабочие места в зависимости от меняющихся задач, а такая мебель дороже традиционной.

Охрана сразу выясните, входят ли в стоимость аренды услуги охраны. Может случиться так, что договор с охранным предприятием вам предложат заключить отдельно, и ваши расходы по содержанию офиса возрастут. А заодно поинтересуйтесь, что входит в обязанности охранников, распространяется ли их ответственность на оставленные на стоянке автомобили, круглосуточно ли ведется дежурство, оборудовано ли рабочее место охранника системой видеонаблюдения и т. д.

Пропускной режим если он жесткий, в этом есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: к вам не наведаются незваные гости. Минусы: встречать своих посетителей и заботиться о пропусках для них вам придется самим.

* Вариант №1: арендатор делает ремонт за свой счет. Обычно это выгодно строительным фирмам, имеющим свои стройматериалы и рабочие руки. Вы можете рассчитывать на арендные каникулы, во время которых делаете ремонт и не платите арендную плату.
* Вариант №2: арендатор делает ремонт в счет арендной платы. В этом случае обязательно составление сметы расходов на ремонт, а также достижение договоренности с собственником помещения насчет сроков ремонта и зачета расходов в счет аренды (возврат денег, арендные каникулы, понижение арендной ставки).
* Вариант №3: собственник помещения делает ремонт за свой счет. Перед началом ремонта обычно достигается договоренность с клиентом об аренде именно этого офиса, и ремонт может производиться уже с учетом его пожеланий.

Ремонт обязательно необходимо уточнить, кто, в какие сроки и за чей счет будет делать ремонт:

Страховой депозит от одной до трех месячных ставок аренды. Сумма, с помощью которой хозяин помещения стремится обезопасить себя на случай невыполнения арендатором своих обязательств.

Срок аренды обычно от 3 до 5 лет. Договор сроком до 1 года не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому вам могут предложить заключить договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

Эксплуатационные расходы помимо ставки аренды и коммунальных платежей вам могут предложить оплачивать еще и эксплуатационные расходы по обслуживанию помещения. Таким образом, цена аренды вырастает в среднем от $50 до $100 за кв. м в год. В последнее время наметилась тенденция объявлять только ставку аренды в чистом виде, а все остальные расходы плюсуются сверху и возлагаются на арендатора помещения.
Столичные власти возобновили замороженные с ноября прошлого года торги на комплексную реконструкцию кварталов. Первые три лота: микрорайон 1 Северного Тушина, кварталы 78 - 80 района Можайский и кварталы 73, 77, 79, 80 района Хорошево-Мневники - были реализованы на аукционе в течение часа и принесли Москве более 4 миллиардов рублей. До конца года горадминистрация рассчитывает выставить на инвестторги порядка 12 кварталов, еще несколько микрорайонов будут реконструированы за счет средств горбюджета.

Тихий офис одно из двух. Или на предприятии, которое предлагает в аренду тихий офис, жесткий пропускной режим и строго соблюдаемый график работы, и оно заинтересовано в арендаторе, к которому не будут приходить посетители. Или это помещение не выведено из жилого фонда, и его владелец хочет сдать его под офис, не привлекая к себе внимания соседей и контролирующих органов. От вас потребуются соблюдение конспирации и теплые отношения с жильцами дома.

Кроме того, Юрий Михайлович Лужков распорядился об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждой жилой территории. Ранее горадминистрация только информировала жителей о своих планах, не всегда прислушиваясь к их мнению. В результате из-за конфликтов с собственниками реновация кварталов 49А в Марфине и мкр. 115 в Кузьминках, торги по которым состоялись еще в конце 2004 года, существенно затянулась. Теперь чиновники обязаны обсуждать и согласовывать с жителями основные параметры будущей застройки еще до того, как в квартал придут подъемные краны и бульдозеры. Мы не собираемся воевать со своим народом. Мы - союзники, а не противники, - говорит глава стройкомплекса Владимир Иосифович Ресин. В ГУП Управление перспективной застройки отметили, что по проектам планировок кварталов в Северном Тушине, Можайском и Хорошево-Мневниках накануне торгов были организованы публичные слушания, и все замечания, высказанные жителями, были учтены.

После того, как в 2010 году ликвидация пятиэтажек сносимых серий в Москве полностью закончится, основной строительной программой станет реконструкция кварталов сложившейся застройки, в первую очередь тех, где сосредоточено наибольшее количество ветхих и аварийных домов. За предстоящее десятилетие столичные власти намерены реконструировать и обновить 18,5 миллиона квадратных метров жилья. Впервые эти грандиозные планы были озвучены в 2004 году, однако за два с лишним года на торги удалось выставить лишь 11 кварталов из 233, намеченных к застройке в ближайшее время. Досрочно приступив к реализации программы, чиновники обнаружили, что на ее пути стоит слишком много нерешенных правовых и экономических проблем. Поэтому в конце прошлого года мэр Москвы волевым решением отменил торги сразу по нескольким кварталам, уполномочив Мосинвестконтроль доработать лотовую документацию с учетом новых положений федерального законодательства, в первую очередь Градостроительного, Жилищного и Земельного кодексов.

В дальнейшем столичные власти планируют продолжить практику реализации прав на комплексную застройку территорий на открытых аукционах.

Сами торги, состоявшиеся после полугодового перерыва, подтвердили, что, несмотря на ужесточение требований к застройщикам со стороны горадминистрации, проекты комплексной реконструкции остаются инвестиционно привлекательными для бизнеса. На каждый из лотов претендовали не менее 5 строительных компаний, в том числе такие монстры рынка, как ДСК-1, МОРЕ-Плаза, Флэт и Ко. Первые два лота: реконструкция микрорайона 1 в Северном Тушине площадью 40,5 гектара и трех кварталов в районе Можайский - ушли с молотка по цене 75 миллионов рублей и 710 миллионов рублей соответственно. За Хорошево-Мневники участники аукциона бились до последнего. В итоге победу одержал ДСК-1, предложивший за право реконструкции 73, 77, 79, 80-го кварталов этого района рекордную за все время проведения инвестторгов сумму - 3,35 миллиарда рублей.

В этом году город приступит к реконструкции первых двух кварталов - 78 Бутырского района (СВАО) и 1 - 2 Гольянова (ВАО). Согласно проекту застройки, разработанному архитекторами, на территории 78-го микрорайона планируется снести 27 жилых домов общей площадью 74,5 тысячи квадратных метров, построить 11 домов общей площадью 156,3 тысячи квадратных метров, а также объекты инфраструктуры: булочную, спортивный зал, два детских сада, школу с блоком начальных классов и гаражи-стоянки. В Гольянове сносу подлежат 37 домов, еще в 31 доме планируется провести капитальный ремонт. В рамках реконструкции кварталов вдоль Щелковского шоссе возведут дома от 12 до 22 этажей с подземными гаражами и нежилыми первыми этажами для размещения объектов социально-бытового назначения. Кроме того, предполагается строительство новой школы, детского сада и реконструкция старых образовательных учреждений. Будут также внесены изменения и в дорожно-транспортную сеть: выпрямлена Амурская улица.

Предполагается, что до конца года на торги будет выставлено не менее 12 лотов. Еще часть кварталов будет реконструироваться за счет средств горбюджета. Мэрия взяла курс на увеличение объемов муниципального жилья, площадки под строительство которого в городе почти исчерпаны. В резерве остались разве что промышленные территории и участки со сложившейся застройкой. В стройкомплексе поясняют, что реализация программы комплексной реконструкции будет вестись одновременно по двум направлениям. Наиболее выгодные кварталы - те, где коэффициент выхода жилой площади составляет не менее двух, а общей площади - трех, планируется выставлять на инвестиционные торги. А малопривлекательные кварталы с большими инфраструктурными и социальными обременениями город перестроит за собственный счет. При этом все лишние квартиры, оставшиеся после расселения жителей сносимых домов, пойдут на социальные нужды. Их получат молодые семьи, очередники и другие участники городских жилищных программ.

Девелоперы в этих проектах выступят в роли подрядчиков. Одновременно в руководстве города размышляют над тем, как сделать процесс комплексной реконструкции более эффективным. Есть предложение создать управляющую компанию (единого заказчика), которая до проведения торгов будет согласовывать проекты планировок с жителями и собственниками нежилых помещений, а после координировать вопросы, связанные со сносом ветхих домов, прокладкой инженерных коммуникаций и строительством новых объектов. В какой форме будет функционировать новая служба, пока неизвестно. Это может быть или выбранная по конкурсу коммерческая структура, специализирующаяся на девелопменте крупных территорий, или государственная организация, уполномоченная Правительством Москвы.

В 2008 году горзаказ на реконструкцию кварталов расширится, к Бутырскому району и Гольянову добавятся жилые территории в районах Богородский, Люблино, Северное Измайлово и Бабушкинский. В идеале город за счет собственных средств рассчитывает перестроить почти половину кварталов.

Насколько интересным вам представляется проект Пирогово?

Андрей Савин, Андрей Чельцов, Михаил Лабазов являются основателями и руководителями группы Арт-бля, которая появилась в 1987 году. Ныне хулиганское название скрылось под аббревиатурой, оставшейся в названии архитектурного бюро А-Б студия. Архитекторы начинали свой путь с бумажной архитектуры, впрочем, к настоящему времени у них накопился значительный опыт создания вполне материальных объектов, в том числе здания компании Сибнефть, торгового центра Домино на Ленинском проспекте, элитного жилого дома Стольник в Малом Левшинском переулке. Скоро к этому ряду добавится и дом на территории курорта Пирогово.

В последнее время наметилась тенденция выравнивания культуры и благосостояния. Заказчик стал много ездить по миру, у него появилась возможность сравнивать, он начал понимать, что качество это совокупность критериев, названных выше. Он начал понимать, что надо иметь не только свой красивый дом, но и что-то вокруг: хорошую среду и красивые дома. Стало понятно, что надо обращаться к профессионалам, потому что самому такого не сделать.

В последние 20 лет культура заказчика у нас развивалась бурно. Благосостояние культуру опережало. При этом, надо сказать, среди всей массы архитекторов профессионалов совсем немного. Так было и так есть. На всех заказчиков хороших архитекторов не хватает. Каждый человек полагает, что он немного архитектор. И этого немного, по его мнению, должно было хватить для строительства собственного дома.

Люди поняли, что к загородной архитектуре надо подходить профессионально, что одно я хочу ничего не значит. Будем надеяться, что волна самостроя уже сходит на нет. Нам бы хотелось надеяться, что появятся и другие поселки. Отдельные объекты точно есть, что же по поводу поселков пока нам об этом неизвестно.

И поэтому начали обращаться к архитекторам, заказывая им что-то в духе: например, в духе русской усадьбы на пятидесяти-то сотках, так что площадь застройки доходила до 70% участка. Вспомним, что настоящие усадьбы предполагали гектары свободных площадей вокруг. А у нас в России получились склады усадеб.

Для Пирогова Евгений Асс разработал генплан, были привлечены специалисты по гольф-полям, медленно вызревала программа самого комплекса. Параллельно в Пирогове проводились фестивали современного искусства Арт-Клязьма, происходило осмысление территории, ее потенций. Владелец очень правильно начал с создания среды. Эта среда затем позволила ему сделать правильные шаги по наполнению объектами. Это место оказалось наиболее гармонизированной единицей в том хаосе, который происходит в Подмосковье.

Зато появилось Пирогово. На этой территории мы увидели нормальный современный взвешенный подход. Заказчик один из немногих людей, который сразу начал работать с профессионалами, проекты которых можно охарактеризовать как осмысленные, продуманные высказывания. До Пирогова он вел другой проект, Бухту радости, там с ним уже работали Саша Бродский, Тотан Кузембаев.

В Пирогове есть прекрасное гольф-поле с какими-то ноу-хау вроде лунки, плавающей на понтоне, есть водохранилище и окружающий лес. Эти три фактора кажутся основными, с этой троицей мы и играем. Мы пытаемся сделать линейный дом, очень длинный, порядка 170 м в длину при ширине 15 м. Дом абсолютно прозрачный. Вдоль дома будет пущен линейный же канал до водохранилища и терраса с навесами. С одной стороны дом одноэтажный, стеклянный, с другой двухэтажный (за счет перепада рельефа). Подходя к дому, вы видите сквозь него лес. То есть дом есть, но как бы его и нет. Происходит игра с рельефом, с ландшафтом, попытка сделать так, чтобы человек оказывался на природе. Роль архитектуры как посредника между человеком и природой мы постарались свести к минимуму. Но этот минимум должен точно попадать в геометрию стихий и ландшафта. Красота в простоте. Есть нижний этаж публичный, и есть спальни наверху. Каждая спальня выходит и на гольф-поле, и на канал с лесом. На самом деле идея довольно простая, на выставке в начале июля мы постараемся проиллюстрировать свою идею максимально доступными средствами. Дом разбит на две секции, рассчитан на две семьи. Площадь каждой из них порядка 1800 кв. м.

Что представляет собой ваш проект для курорта Пирогово?

Мы полагаем, что человек, который сможет там жить, имеет определенное представление о том, что такое комфортное жилье не в плане роскоши, а в плане естественности, простых ценностей земли, воды, полей, леса, пространства. Предполагается, что этот человек не будет заморачиваться на том, какой у него в уборной стоит унитаз за тысячу долларов или за десять тысяч.

Каким вы видите будущих домовладельцев?

Конечно же. Они такие же люди, как мы с вами, есть среди них и созерцатели. Да и просто нормальные люди. Мы, скорее всего, не будем работать с человеком, если почувствуем, что у него есть какая-то неадекватность оценки наших проектов. Мы лучше проиграем финансово и политически. Для нас важно получать удовольствие от работы и строить то, за что нам будет потом не стыдно, о чем мы сможем потом говорить: Да, мы это построили, для нас это определенный этап в развитии, и мы считаем его принципиальным. Критерии оценки красоты и комфорта наши и заказчика должны совпадать. Корректировка проекта может осуществляться в плане функционального насыщения, но невозможна в плане концептуального решения.
Конкретный человек может внести свои коррективы, это называется процессом адаптации идеи к реальным нуждам.

Среди олигархов есть созерцатели?

Если возвращаться к разговору о личности, то тут надо учитывать, что в дом въедет не один человек, а целая семья со своими внутренними функциональными связями.

Человек, который будет жить в доме, не просто созерцатель, он имеет активную жизненную позицию тут довольно большие пространства, которые надо осваивать. Представьте себе человека, который имеет главный вход в дом через гараж. Так у нас, по сути, и происходит. В прозрачном гараже-холле будет стоять его любимый, условно говоря, Bentley. Далее мы попадаем в гостиную, но, даже войдя в дом, через стекло продолжаем видеть канал, соединенный с гаванью. У причала, примыкающего к дому, пришвартована яхта. Внутри дома находится бассейн, примыкающий к каналу, отделенный от него стеклянной стеной. Этот человек не меланхолик, он обладает известной широтой взглядов. Возраст его от 35 до 50 лет. Понятно, что скорее этот человек будет привержен водным видам спорта. Впрочем, возможности дома и курорта в целом позволяют в равной степени заниматься и гольфом, и яхтингом.

Насколько ваш дом будет встроен в архитектурный контекст курорта Пирогово?

Вообще говоря, проектировать дом или квартиру довольно сложно по той причине, что в будущем там будет жить какой-то человек, имеющий свои представления о жизни и комфорте, и ставить над ним архитектурные эксперименты неправильно. Все-таки среда влияет на жизнь человека, на события, которые происходят в доме.

В ожидании сноса
Городские власти обещают, что через несколько лет Москва полностью избавится от пятиэтажной застройки. Уже сейчас старые панельные дома с зелеными двориками и старушками у подъездов освобождают территорию новым монолитным зданиям. Тем не менее на рынке вторичного жилья хрущевки по-прежнему представлены довольно широко: объем их предложения на вторичном рынке квартир столицы едва ли не превосходит объем предложения других типов жилья.

Основополагающий контекст там природа. Задача гармонизировать всю застройку не стоит. Может быть, там и будут отдельные визуальные связи, но в любом случае сама территория позволяет расположить дома так, что они воспринимаются как отдельные объекты. Курорт Пирогово это не поселок в классическом понимании этого слова. Согласно генплану, дома между собой архитектурной связи не имеют. Каждый дом отдельное архитектурное высказывание, в том и была задача проекта. Думаю, это правильно. Самое ценное там природа, и задача архитектуры выявлять, подчеркивать природные особенности.
Квартиры в пятиэтажках товар на первый взгляд неприглядный: малогабаритные, тесные, с множеством коммунальных проблем (санузел совместный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилье был и остается устойчивым. Причем покупают такие квартиры не только те, у кого не хватает денег на что-нибудь получше, но и частные инвесторы. Корреспондент Ъ-Дома выяснил, что по доходности этот сектор рынка сравним с элитным жильем. Правда, и риски значительно выше.

Начнем с небольшой истории такую же могут рассказать жители буквально любой московской хрущевки. Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с тех пор как они с мужем вселились в квартиру на первом этаже новенького пятиэтажного дома в десяти минутах от станции метро Щелковская. И зеленые дворы в их районе не дар благородных инвесторов, а результат деятельности жителей. Молодые были, активные, вспоминает Александра Николаевна. На субботниках все дворы вокруг деревьями засадили. Теперь клены и березы стоят вровень с крышами. Квартира Александры Николаевны давно уже требует капитального ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не хочет.
Зачем тратить деньги на ремонт, если дом сносить будут, рассуждает она. О сносе говорят все жители. Когда это произойдет, точно неизвестно. Но все знают, что год-другой и пятиэтажек в нашем районе не останется. Если так зачем зря вкладывать деньги в квартиру?

Понятно, что главным достоинством пятиэтажек в глазах потенциальных покупателей всегда была и остается их относительная дешевизна по сравнению с хорошими панельными и уж тем более монолитными домами, не говоря о современных новостройках, превосходящих пятиэтажки по своим потребительским качествам в несколько раз. И тем не менее квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в долгосрочную аренду, продаются и покупаются. Однако только ли дешевизна этого жилья является фактором, привлекающим внимание покупателей? Возможно, у частных инвесторов есть тайный расчет.

Такие же мысли не оставляют жителей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество на сегодняшний день сосредоточено на севере (Речной вокзал), юго-западе (Профсоюзная, Черемушки) и юго-востоке Москвы (Текстильщики).

Наталья, племянница Александры Николаевны, придерживается того же мнения. У себя на 11-й Парковой она только переклеила обои. На большее тратиться жалко. Правда, все равно время от времени приходится что-то латать: дом старый постоянно портится то одно, то другое. Иногда Наталья даже думает: может, продать? Однако на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно купить разве что двушку, если не переезжать за МКАД. Вот и ждет обещанного переселения.

Причем надо отметить, что программа сноса пятиэтажных зданий в Москве действительно выполняется. И обещанному вполне можно верить. Таким образом, любое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос только в сроках.
Здесь-то и начинается самое интересное. Как ни странно, квартиры в московских пятиэтажках со временем только дорожают. Цена на них зависит не только от района, но и от срока сноса. Чем ближе к роковой черте, тем дороже. По словам экспертов, стоимость квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, вырастает как минимум на 10%. И сегодня доля таких квартир на вторичном рынке недвижимости не так уж и мала примерно 18%.

Обмен с доплатой
Программа сноса пятиэтажного и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы еще 2 июля 2002 года. На сегодняшний день уже практически не осталось пятиэтажек в Центральном и Южном округах столицы, Юго-Восточный освободится от хрущоб в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский в 2010-м.

Другая категория покупателей частные инвесторы. У них дальний прицел: они знают, что неказистая, дешевая квартира в хрущевке через год-два превратится в новое жилье, которое будет стоить намного дороже. Ведь по своему желанию владелец жилплощади в сносимом доме может получить за нее компенсацию деньгами или квадратными метрами. В первом случае ему возмещается стоимость квартиры по рыночной цене плюс стоимость всех издержек, связанных с покупкой нового жилья и переездом (комиссионные риэлтерской компании, которые придется заплатить за поиск новой квартиры, оплата труда грузчиков и т. п.).

Покупателей обреченных квартир условно можно разделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилья его дешевизна. Пятиэтажки представляют собой идеальный вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $90-120 тыс. можно присмотреть однушку или даже двушку на приемлемом расстоянии от метро. Причин столь низких для современной Москвы цен множество, выделим две основных. Эти квартиры очень некомфортны и малы. Зато дешевы, в значительной степени и из-за своей небольшой площади, ведь абсолютная стоимость квартиры в столице в большинстве случаев вычисляется путем перемножения количества квадратных метров на некую условную стоимость.

Самое приятное для расселенца то, что предоставляемая квартира должна иметь столько же комнат, как и та, которой человек лишился. Причем требование о соответственном количестве комнат никоим образом не зависит от фактического размера квартиры и ее планировки. Очевидно, что большинство переселенцев заметно выигрывают в метраже. Для сравнения: стандартный размер однокомнатной квартиры в старых домах 30-32 кв. м, двухкомнатной 45-50 кв. м. В современных новостройках экономкласса средний размер однушки 40-45 кв. м, двушки 55-70 кв. м. То есть опытный инвестор, с хорошими навыками и обладающий необходимой инсайдерской информацией, может, вовремя (то есть до закрытия продаж в приговоренном доме) купив квартиру в сносимой пятиэтажке, выиграть просто на количестве квадратных метров. Их может в различных вариациях набежать от 10 до 2 Перемножаем на те же усредненные $4 тыс. за квадратный метр и получаем сумму порядка $50-60 тыс., которые инвестор получает фактически гарантированно.

Если же человек выбирает компенсацию натурой, то в соответствии с новым Жилищным кодексом и законом Гарантии города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения ему предоставляется квартира в том же районе, что и дом, предназначенный к сносу. Исключение составляют Зеленоград и Центральный административный округ: в них квартиры дают в пределах округа. Что, впрочем, совсем неплохо для жителей центральной части города: квадратный метр дорог во всех частях ЦАО.

Причем выгода не только в метраже. Стоимость нового жилья априори выше, чем старого. Цена самых скромных однокомнатных квартир в новых домах начинается в районе $110 тыс. Стоимость новостроек растет на глазах по мере появления новых этажей, и, несмотря на сегодняшнюю стабилизацию, специалисты по-прежнему прогнозируют рост стоимости новостроек не менее чем на 15% до конца года. Так что при тщательном выборе вариантов подобная операция может в короткие сроки принести ощутимую прибыль.

За дополнительный метраж человек либо ничего не доплачивает, либо доплата минимальна. Город фактически дарит эту площадь бывшему владельцу за право снести дом, в котором он проживал. Вот этот подарок и становится чистой прибылью покупателей старых квартир. Отметим, что размеры прибыли никак не зависят от потребительских качеств квартиры: жители первых этажей, например, получают новые квартиры на общих основаниях.

Риски и расчеты
Несмотря на привлекательность подобного способа инвестирования, на этом пути есть свои подводные камни. Во-первых, при подобной сделке легко ошибиться со сроками. Новый Жилищный кодекс требует, чтобы жителей дома предупреждали о сносе как минимум за год. Однако всем известно, что требования закона в нашей реальности порой преломляются самым непредсказуемым образом. Не раз риэлтерам приходилось сталкиваться с тем, что людям сообщали о выселении буквально за месяц до сноса дома. Все очень просто: как только нашелся инвестор, власти начинают торопиться. Впрочем, стать обладателем подобной информации вовсе не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Разного рода подготовительными мероприятиями, предшествующими подписанию постановления правительства Москвы о признании здания аварийным либо подлежащим сносу в рамках какой-либо городской программы, все равно занимаются специалисты на уровне префектуры. Знакомство с ними будет полезным для любого начинающего инвестора. Услуги их стоят недорого, порой бывает достаточно совместных походов в ресторан. А информация, получаемая от них, может оказаться поистине бесценной. Хотя и они не всеведущи: проект может затормозиться и в самых верхних эшелонах чиновничьей власти везде работают люди, которые получают свою долю от процесса, и если кого-то обнести, то проект постановления может и затеряться. Случайно.

Сегодня можно купить двухкомнатную квартиру в хрущевке в пяти минутах езды общественным транспортом от станции метро Щелковская за $122 тыс. В десяти минутах от той же станции цена двушки в строящемся доме сегодня составляет около $183 тыс. При этом площадь первой 42 кв. м, второй 72,2 кв. м.

Хотя это можно учесть еще на стадии покупки. Следует иметь в виду, что очередность зависит не только от графиков мэрии, но и от популярности района. Например, в Черемушках снос идет гораздо активнее, чем где-нибудь в Марьиной роще. Если район востребован девелоперами для новой застройки, то и пятиэтажки там сносятся быстро.

Так что графики соблюдаются, но гибко. Дата сноса как приближается, так и отдаляется. То есть ожидания, что через год вы переедете в новую квартиру, могут не оправдаться, и вам придется еще пару-тройку лет воевать с протекающими трубами и сквозняками.

Цена прописки
Сама процедура покупки квартиры в доме, подлежащем сносу, пока осуществляется тем же порядком, что и приобретение квартиры в любом другом доме. Никаких ограничений законодательством в данном случае не установлено. Но когда выходит постановление о сносе дома и начинается его расселение, регистрация сделок по этому объекту прекращается. Когда наступит это событие, предугадать сложно. Сроки зависят исключительно от постановления местного паспортного стола в какой момент он перестает прописывать в этих квартирах. Никаких общих установленных правил для этого нет. А паспортные столы стараются это делать загодя, иначе им приходится сталкиваться с главной проблемой расселяемых домов резким увеличением разводов и числа зарегистрированных родственников. Заметим, что представители столичной власти научились достаточно эффективно доказывать, что развод фиктивный, а регистрация родственника состоялась после того, как в доме закрыли прописку.

Другой важный момент: квартира в качестве компенсации предоставляется человеку только в том случае, если у него в собственности нет другого жилья. В противном случае утешительным призом ему станет денежная компенсация. И, как правило, эта сумма несоизмеримо ниже реальной стоимости квартиры на рынке. Хотя на самом деле случаев, когда кто-либо решался воспользоваться правом получения денежной компенсации при сносе дома, в московской истории пока не было. Во всяком случае, опрошенные нами риэлтеры и юристы подобного припомнить не могут. Да и прецедентов судебных разбирательств нам найти не удалось. Причина этого видится в крайне неурегулированном порядке исчисления этой самой компенсации. Норм не существует, понятие рыночная оценка достаточно растяжимо. Четыре года назад один из переселенцев решил запросить реальную рыночную стоимость своей трехкомнатной квартиры в центре города, да еще и с учетом произведенного в ней всего два года назад неплохого ремонта. Но ему доступно объяснили, что максимум, на что он может рассчитывать, это сумма, рассчитанная путем перемножения квадратных метров общей площади квартиры на некую среднюю стоимость квадратного метра в столице. Человек все правильно понял и взял причитающееся новой квартирой.
Наконец, есть вероятность, что квартира, предоставленная взамен утраченной, окажется все-таки не в вашем районе. В 90% случаев закон соблюдается, но все-таки были прецеденты, когда человеку, вопреки его желанию, давали квартиру не там, где он жил до этого. И никакие суды не помогали. Подобные ситуации исключение, но от них никто не застрахован.

Как явствует из многократно приводимого главой московского стройкомплекса Владимиром Ресиным примера, однажды представителям департамента муниципального жилья, занимающегося вопросами расселения сносимых домов, пришлось столкнуться с таким вариантом: в однокомнатной квартире было прописано 14 жильцов. Причем все были прописаны на вполне законных основаниях. Из чего следует вывод: нет предела человеческому хитроумию, извлекающему пользу из любой государственной халявы. И вывод номер два: даже в условиях стабильного рынка, когда цены не растут, а на ряд категорий жилья даже снижаются, у специалистов, знакомых с тонкостями законодательства и внимательно изучивших проблему, всегда есть возможность неплохо заработать. На то они и специалисты.

Происходит это из-за того, что в московском жилищном законодательстве существует такая тонкость: жильцы пятиэтажек могут встать на учет для улучшения своих жилищных условий, если на каждого прописанного жильца приходится меньше 10 кв. м жилплощади. Для коммунальных квартир цифра составляет 15 кв. м. Надо отметить, что данная категория жильцов при расселении получает новые квартиры вне очереди. Немаловажно и то, что граждане, проживающие в одной квартире, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются разными семьями. И соответственно, подлежат отдельной постановке на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть если в одной квартире живут родители и их совершеннолетний ребенок с семьей, они могут независимо друг от друга подать заявление на улучшение жилищных условий. К тому же запрещено селить в одну комнату совершеннолетних граждан разного пола без их письменного согласия (если они не супруги). Площадь, выделяемая на одного человека, согласно закону города Москвы, составляет 18 кв. м. Как это работает в реальности? Возьмем, к примеру, среднестатистическую семью (муж, жена и их совершеннолетний сын), которая проживает в пятиэтажке в однокомнатной квартире. Такой семье должны выделить двухкомнатную квартиру. Усложним ситуацию. Сын женился и прописал жену к себе. Он и его родители отдельно подали документы на улучшение жилищных условий. В этом случае они могут рассчитывать на две квартиры. Если прописать еще и бабушку, которой срочно понадобился уход, то можно получить и три. Дальше усложнять, наверное, не стоит, логика и так ясна.



Главная --> Публикации