Главная --> Публикации --> Земельные войны Урожайное лето Первые и последние Закладная революция Далеко от москвы

Подконтрольная Олегу Дерипаске и аффилированная с Базовым элементом (Базэл) компания Rasperia Trading Ltd приобрела 3% обращающихся на рынке акций германской строительной компании Hochtief AG, говорится в заявлении Базэла. В официальном сообщении Hochtief указывается, что Rasperia Trading принадлежит кипрской Valtoura Holdings Ltd., бенефициаром которой является Дерипаска.

Покупка 30% Strabag за 1,2 млрд евро, возможно, является лишь началом экспансии Олега Дерипаски на европейский строительный рынок. На прошлой неделе он потратил более $200 млн, чтобы скупить на бирже 3% акций другого концерна, Hochtief, и намерен увеличить свою долю в нем. Ранее он, а также Strabag пытались купить блокпакет этой компании.
Hochtief AG международный строительный холдинг с головным офисом в Германии. Консолидированная выручка в 2006 г. 15,5 млрд евро ($20,5 млрд), чистая прибыль 89,1 млн евро ($117,55 млн). Капитализация на Франкфуртской бирже 5,64 млрд евро ($7,66 млрд). 25,08% акций принадлежат испанской Actividades de Construccion y Servicios, 4% британской Schroders, 6,87% находится на балансе самого концерна, остальные в свободном обращении.

Переговоры с Дерипаской о создании СП велись в течение нескольких недель. Мы договорились о сотрудничестве в управлении аэропортами, объектами и концессиями. Они интересуются нашими ноу-хау, а мы намерены расширять присутствие на российском рынке, говорится в пресс-релизе Hochtief. Компания 80% прибыли получает за границей. Недавно Херберт Люткештраткеттер, с апреля возглавляющий концерн, говорил, что потенциал российского рынка настолько велик, что руководство фирмы рассматривает возможность стратегического партнерства с одной из местных компаний. Сейчас Hochtief участвует в проекте по реконструкции аэропорта Шереметьево, строительству железнодорожной станции в Шереметьево-2 и стадиона Спартак рядом с Тушинским аэродромом. Компания построила штаб-квартиру Сбербанка, Mercedes-Benz Plaza, Берлинский дом и др.

2,1 млн акций Hochtief скупались в течение нескольких дней по рыночной цене, уточняет пресс-служба Базэла. В четверг они стоили на Франкфуртской фондовой бирже 77,78 евро, в пятницу 80,4 евро (+3,37%). Покупка могла обойтись Дерипаске примерно в 160 млн евро ($217 млн). Это только начало Базэл уже заявил о намерении увеличить свою долю в Hochtief. Насколько именно, в пресс-службе компании сообщить отказались.

Дерипаска уже пытался стать акционером Hochtief , рассказывает заместитель гендиректора российского представительства Strabag Александр Ортенберг. По его словам, Дерипаска вел переговоры о покупке 25,08% акций компании у мюнхенской инвесткомпании Custodia Holding, но проиграл в конце марта владельцем пакета стала испанская строительная компания Actividades de Construccion y Servicios, заплатившая за него 1,26 млрд евро. Представитель Базэла не стал это комментировать.

Строительство, инфраструктурное развитие и девелопмент являются стратегически важными направлениями для Базэла, который намерен развивать партнерство с Hochtief в области строительства и управления аэропортами, говорится в сообщении Базэла. Авиацией Дерипаска занялся в 2004 г., строительством год спустя. Сегодня в структуру Базэла входит холдинг Аэропорты Юга, объединяющий аэропорты Сочи, Краснодара, Анапы и Геленджика, Авиалинии Кубани и др. В портфеле принадлежащих Дерипаске Главстроя 4 млн кв. м жилья, Альтиус-Девелопмент более 1 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Strabag также интересовалась покупкой 25% Hochtief, говорит Ортенберг: Нам интересно увеличить объемы работ в Европе. Блокпакет позволил бы управлять компанией, поскольку других крупных акционеров у нее нет, объясняет он.

Примерно столько же 1,2 млрд евро Дерипаска заплатит за 30% акций другой европейской строительной компании, австрийской Strabag, о покупке которой договорился две недели назад. Австрийцы надеялись, что смогут увеличить свое присутствие на российском рынке и им больше не придется беспокоиться о поиске заказов. Видимо, Базэл хочет, чтобы Hochtief строила для него аэропорты, хотя в Европе мы по ним не уступаем, рассуждает Ортенберг.

Ортенберг не исключает создания Дерипаской большого европейского концерна. В феврале Дерипаска нанял двух иностранных менеджеров: Лойренс Махон возглавил сектор инфраструктурного строительства и девелопмента, а Дуглас Ланд строительных услуг и производства материалов. Дерипаска умеет играть многоходовки, соглашается источник в Базэле. Strabag в последние годы консолидировала несколько крупных строительных активов, напоминает гендиректор DB Development Дмитрий Гаркуша. По его мнению, Дерипаска стремится объединить строительные активы, чтобы создать самую мощную корпорацию в этом сегменте. Очевидно одно интерес Дерипаски к европейским компаниям, работающим в этом секторе, резюмирует аналитик одного из крупнейших банков, следящих за ситуацией с Hochtief.
Прошло больше полугода с того времени, как бурный рост цен на жилую недвижимость в Москве сменился стабилизацией, а в некоторых секторах рынка даже незначительным падением. И всех: как участников рынка, так и потенциальных покупателей квартир интересует, надолго ли эта стабилизация и в какую сторону произойдет откат. В середине мая аналитики исследовательской группы РЭА Риск-Менеджмент при Академии имени Плеханова и центра Realty Monitor представили методику, претендующую на научное прогнозирование ситуации на рынке недвижимости. Их вердикт: цены будут расти в ближайшие три года. Ъ-Дом получил комментарии как разработчиков методики, так и участников финансового рынка специалистов по макроэкономике.

Как Дерипаска намерен работать с двумя конкурирующими компаниями, в его пресс-службе не стали комментировать. Сотрудник строительного подразделения Базэла сказал лишь, что рынок достаточно емкий. Это разные вещи владеть 30% и 3% акций, говорит Ортенберг. Видимо, здесь есть чисто психологический момент: когда компания выполняет генподряд, а ты являешься ее акционером.

Недвижимость та сфера экономики, где цена объекта крайне слабо связана с его реальной себестоимостью. Например, прошлогоднее повышение цен в среднем на 70% значительно превысило рост стоимости стройматериалов, тарифов и заработной платы. Реальная цена зависит прежде всего от соотношения спроса и предложения, и, делая прогнозы, эксперты анализируют прежде всего возможный платежеспособный спрос. При этом оценки делаются зачастую эмоционально и немотивированно как в одну, так и в другую сторону.

Мнение исследователей
Принято считать, что рынок недвижимости развивается волнообразно: периоды роста сменяются спадами или даже кризисами, после чего снова начинается рост. Даже длительность периодов примерно известна от 8 до 12 лет в разных странах. Наша ситуация по-своему уникальна: еще 15 лет назад в нашей стране вообще не было рынка недвижимости, поскольку квартиры не обращались в свободной продаже. И, строго говоря, ни одного кризиса этот рынок с тех пор не пережил. Ведь дефолт 1998 года был общим для всех отраслей экономики, а московская недвижимость оправилась тогда от потрясений едва ли не первой.

На основании разработанной модели и использовав имеющиеся статистические данные, исследователи как бы задним числом произвели прогноз цен, доходов населения и объемов ввода жилья в Москве для прошедших лет. Как видим (см. графики), результаты моделирования практически полностью совпали с фактическим положением вещей. На основании этой же методики был произведен прогноз на ближайшие три года. По данным исследователей, цены на первичном рынке жилья будут расти. В 2007 году, по их прогнозам, средняя стоимость квадратного метра вырастет с 76,8 тыс. руб. до 88,7 тыс. руб.

Эксперты РЭА имени Плеханова и центра Realty Monitor задались целью составить методику прогнозирования, основанную на сугубо научном подходе. Для этого была разработана логарифмическая формула, учитывающая прогноз инфляции, цены на стройматериалы, среднедушевые доходы в регионе, индекс РТС, а также планы ввода жилья в эксплуатацию и возможные факторы риска. Большинство существующих исследований предполагают прогноз на основе анализа цен за прошлый период времени, мы же попытались создать модель, анализирующую историю не цен, а экономических показателей, влияющих на цены, объясняет старший риск-аналитик группы РЭА Риск-Менеджмент Михаил Чеготов.

Вот как комментирует этот прогноз член исследовательской группы, старший аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель:
В целом рост цен на жилье будет обусловлен падением доллара и инфляционными процессами. Кроме того, любое развитие политической ситуации приведет к росту цен: либо к концу 2007 года стабилизируется политическая ситуация (возникнут конкретные претенденты на президентский пост), что создаст определенность у платежеспособной категории населения и активизирует ее, либо, наоборот, ситуация дестабилизируется, а недвижимость по-прежнему остается самым надежным вариантом сохранения средств.

(15,5%), в 2008-м до 98,2 тыс. руб. (10,6%), в 2009-м до 107,4 тыс. руб. (9%) за 1 кв. м. Всего за три года стоимость московских новостроек увеличится на 40%. А в Московской области рост цен будет практически незаметен: в этом году аналитики прогнозируют рост с 39,1 тыс. руб. до 41,7 тыс. руб. (6%), в 2008-м до 42,6 тыс. руб. (2%), в 2009-м до 43,4 тыс. руб. (2%).

В секторе загородной коттеджной недвижимости в настоящее время наблюдаются разнонаправленные тенденции, что связано с постепенным повышением стоимости земли и в то же время появлением более дешевых конструкций, приспособленных к быстрому возведению на участке, усилением конкуренции в данной сфере. Если брать весь сегмент, цены будут расти, но достаточно медленно. Если разбивать по категориям, то по-прежнему будут расти цены на элитные коттеджи с полной инфраструктурой и, возможно, снизится средняя цена на недорогие постройки.

Летом, скорее всего, часть населения начнет приобретать жилье, на которое в данный момент цены стагнировались или несколько скорректировались в сторону уменьшения. Спрос активизируется в начале осени. Это подстегнет цены, и по итогам 2007 года средний рост цен может составить от 10 до 20%.

По итогам года рост цен может превысить 20-25%.
В сфере элитного московского жилья рост цен объясняется особой категорией потребителей. Элитное жилье в России хотя и достигло качественного уровня аналогичных проектов Нью-Йорка или Лондона, но по ценам еще отстает от них. Во многом изменение или стагнирование цен на данную категорию жилья объясняется не объективными рыночными механизмами, а вопросами престижности, что достаточно сложно прогнозируемо. Доходность для строителей и риэлтеров в данной категории жилья достаточно высока, что создает определенную возможность для колебания цены в случае необходимости, но, учитывая достаточно небольшие объемы строительства при постоянном притоке в столицу платежеспособных потребителей в лице топ-менеджмента крупных компаний, можно предположить рост цен на 15-18%.

Цены на жилье в многоэтажных домах за пределами Москвы будут продолжать расти по всем направлениям. Это объясняется тем, что спрос на более дешевое, но качественное жилье сохраняется. Наличие автомобильного транспорта у платежеспособной категории населения нивелирует риски, связанные со значительной удаленностью от города, кроме того, из отдельных, расположенных возле границ города районов Московской области добраться в центр столицы проще, чем из отдельных районов самой Москвы.

Жилье экономкласса по итогам года вырастет в цене на 11-16%. С одной стороны, из-за роста цен сократилось число потенциальных потребителей, но, с другой стороны, значительно снизились объемы строительства жилья экономкласса, что в совокупности с программой расселения ветхого и аварийного жилья создает ощутимый дефицит. Наличие дефицита в данном сегменте постоянно будет подстегивать цены.

Жилье премиум-класса и бизнес-класса вырастет в цене на 8-12%. Прошлый год дал достаточно сильный рост цен, что привело к сужению группы потребителей данных категорий жилья. По сути, часть потенциальных потребителей жилья бизнес-класса сейчас переориентировалась на жилье экономкласса в столице или многоэтажные новостройки за пределами Москвы.

Мнение финансистов
Для банкиров недвижимость прежде всего финансовый инструмент и обеспечение совершения ипотечных сделок. Понятно, что резкое падение цен приведет к тому, что реально выданные кредиты окажутся не обеспечены залогом. Рост объемов ипотечного кредитования в последние годы свидетельствует о том, что банки придерживаются оптимистического прогноза относительно ситуации на рынке жилой недвижимости. Вот мнение Сергея Бессонова, директора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка:
В связи с тем, что ипотечные кредиты предоставляются для совершения реальных сделок, наши расчеты построены на анализе этих данных, без изучения предложений от агентств недвижимости и прямых продавцов, содержащихся в информационных источниках (интернет, специализированная пресса и проч.). По нашим расчетам, жилье экономкласса до конца года подорожает незначительно (5-7%). Цены на жилье бизнес-класса и премиум-класса вырастут больше, так как по-прежнему высок спрос именно на него. Рост составит порядка 10%. Цены на элитное жилье будут расти совсем незначительно, в пределах 3-5%. Вторичный рынок в целом будет соответствовать данным тенденциям.

Что касается вторичного рынка, то по мере ввода в строй новых домов цены на вторичку советского периода постройки (за исключением сталинок) будут либо стагнировать либо падать. Это объясняется низким качеством их строительства и быстрым переходом в категорию ветхого жилья. Жилье, построенное в течение последних десяти лет, будет расти в цене в соответствии с ростом цен на аналогичные категории новостроек, но с меньшей скоростью.

Впрочем, не все представители банковского сообщества разделяют это мнение. Некоторые прогнозируют даже падение объемов ипотечного кредитования из-за стагнации цен на рынке.

Кроме того, говоря о колебании цен на первичном рынке, следует учитывать значительную разницу цен при приобретении жилья на разных этапах строительства. Разница в стоимости квадратного метра, приобретенного в строящемся доме на уровне фундамента, и доме, который уже подготовлен к сдаче или сдан, может составлять до 60%.

Впрочем, сейчас, мне кажется, ценовой предел уже фактически достигнут, что приведет к стагнации цен на жилье. Кроме того, с социальной точки зрения, цены вышли за пределы разумного, и трудно представить себе человека, готового платить такие деньги за жилье в Москве. По-моему, в ближайшее время можно будет наблюдать стагнацию спроса на квартиры и перераспределение его в другие, более ликвидные активы или потребление. Это обусловлено тем, что доходность на рынке жилья будет сокращаться. Я считаю, что в среднесрочной перспективе цены будут стабильными. На это повлияет и то, что в течение трех-четырех ближайших лет ипотека будет развиваться не очень бурно, а недвижимость превратится в актив с сомнительными перспективами роста.

Вот что говорит об этом Данила Левченко, главный экономист банка Зенит:
В последнее время цены на недвижимость определялись бурным ростом доходов населения порядка 10% в год, а достаточного предложения жилья не было. Кроме того, спрос подстегивал большой рост денежной массы из-за роста экспортной выручки и притока капитала, что вызывало инфляцию активов. Плюс к этому стала развиваться ипотека и банковское кредитование.

Цены на недвижимость главным образом определяются изменением благосостояния населения, факторами, связанными с развитием финансового сектора и непосредственно ипотеки. Как в Москве, так и в регионах цены во многом зависят от развитости финансового сектора, так как недвижимость остается очень значимым финансовым активом. Еще один фактор, который сказывается на темпах роста цен, степень развитости жилищной инфраструктуры. Если старый жилищный фонд в большей степени заменен, то фактор инфраструктуры оказывает меньшее влияние на темпы роста цен. В России, и особенно в Москве, большую роль играют внешние факторы цены на нефть и приток прямых иностранных инвестиций. Отрасль строительства последнее время остается второй по притоку иностранных инвестиций.

Представители банковского сообщества, которые считают, что цены в Москве в ближайшее время расти не будут, предсказывают рост региональных рынков. На этом акцентирует внимание Ярослав Лисоволик, главный экономист банка Deutshe UFG:

А вот вне Москвы, как мне кажется, в этом году сохранится тенденция роста цен на недвижимость. Более того, фундаментальная тенденция превышения спроса над предложением сохранится и в среднесрочной перспективе. В ближайшие три-четыре года снижение цен на нефть вряд ли повлечет за собой снижение цен на недвижимость, падение нефтяных цен сполна компенсирует развитие ипотеки, и строительство будет оставаться одной из самых динамично развивающихся и привлекательных отраслей.

В Москве наибольший откат цен на недвижимость был в апреле. Мне кажется, что уровень цен останется стабильным до конца 2007 года и в ближайшее время серьезного роста цен на недвижимость не будет, в том числе скажется и перегрев рынка. Спрос на жилье в Москве останется значительным, но рост цен в некоторых сегментах прекратится.

Есть несколько макроэкономических факторов, которые влияют на цену недвижимости, в том числе и в Москве. Прежде всего это факторы спроса и предложения, а также факторы политического плана и ожидания.

Характерно, что даже отрицательные факторы такие, как возможное падение цен или пессимистические политические ожидания, аналитики финансового рынка не считают препятствием для развития рынка недвижимости. В некоторых случаях, наоборот, они могут подстегнуть его развитие. Об этом говорит Юлия Цепляева, главный экономист инвестиционного банка ING Russia:

Если люди будут верить в то, что строительство удвоится (как это обещает президентская программа Доступное и комфортное жилье гражданам России), и в падение цен, то, возможно, цена стабилизируется. Я, однако, думаю, что мы не будем свидетелями падения цен на жилье в ближайшее время. Возможны некоторая коррекция и диверсификация цен в зависимости от качества жилья. Сейчас цена совсем не зависит от качества, и это, по-моему, ненормально. Более того, если вспомнить, какими темпами сейчас развивается ипотека, то в падение цен совсем не приходится верить. Принято думать, что к концу 2007 года цены упадут на 10% я в это не верю!

Как ни пытаются быстро строить, все равно ничего не получается. Цена на жилье во многом привязана к росту доходов средне- и высокодоходной группы населения, а они растут гораздо более высокими темпами. Кроме того, все стремятся иметь недвижимость в Москве, пока цены на нефть высокие. В такой ситуации, чтобы полностью удовлетворить спрос, надо в разы увеличивать предложение жилья. И, наконец, политический аспект плохие ожидания. Их подстегивает негативная ситуация на рынке акций и слухи об ее ухудшении. А, как известно, спрос на недвижимость растет как раз в плохие времена, так как многие воспринимают ее как наиболее надежный финансовый инструмент. В хорошие времена люди предпочитают инвестировать в другие, более ликвидные активы.

Предварительные итоги
Как видим, выводы исследователей и финансистов во многом совпали. Даже наиболее пессимистичные прогнозы не предполагают обвала рынка, а в худшем случае обещают продолжение стабилизации на московском рынке. А разработанная представителями Плехановского института и центра Realty Monitor методика показывает уверенный рост на ближайшие годы.
Может ли их формула предсказать кризис на рынке недвижимости? Эта методика прежде всего инструмент объективной оценки, утверждает Виктор Штомпель. Мы закладываем в формулу объективные данные и, соответственно, получаем объективный результат. Если бы существовали тенденции, могущие привести к обвалу рынка, мы получили бы именно такой результат. Сейчас объективных предпосылок для кризиса в этой сфере нет. Мы исходим из того, что московская недвижимость ориентирована на фондовый рынок в качестве стабилизирующего фактора.

Даже если цены на нефть упадут до $33 за баррель, что является критическим уровнем для того, чтобы бюджет оставался бездефицитным, цены на недвижимость вряд ли упадут существенно. Ведь $35 за баррель вполне комфортный для страны уровень. Такой эйфории на рынках уже не будет, но и объективных рыночных причин для падения цен не будет тоже. Темпы роста доходов населения снизятся примерно до 5% в год, но даже такой рост доходов является серьезным подспорьем для роста цен на недвижимость. Прежде всего потому, что есть серьезные ограничения предложения и эта отрасль непрозрачна и достаточно коррумпирована.

Судя по всему, у московских автолюбителей в скором времени появится выбор: то ли часами стоять в пробках на дорогах и добираться к дому окольными путями, то ли заплатить несколько десятков рублей за проезд по платной трассе. Во вторник вечером первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил в эфире телеканала ТВ Центр, что в Москве, возможно, появятся платные дороги. Развивая мысль, он пояснил, что пока этот вопрос у нас конкретно не обсуждался, однако платная дорога будет возможна только при условии наличия параллельной бесплатной дороги.

Конечно, стоит отнестись со здоровым недоверием к прогнозам, выполненным исследователями задним числом, и почти полному совпадению результатов их вычислений с фактами. Проверкой методики может быть только сравнение сделанных прогнозов с тем, что на самом деле произойдет на рынке в ближайшие годы. Ъ-Дом обязательно проведет такое сравнение.

Если мэрия утвердит проект платного дублера президентской трассы, то вскоре в Москве могут появиться и другие платные дороги. Размер платы за проезд, по словам Росляка, будет рассчитываться исходя из доходов москвичей, чтобы дорога была доступной многим и ею пользовались. В качестве ориентира московский чиновник привел пример проектируемой трассы Москва Петербург, плата за проезд по которой для легковушки составит от трех до пяти рублей за один километр.

В то же время, как пояснили вчера НГ в Минтрансе, вопрос уже находится в несколько более продвинутой стадии, чем о том сообщил Росляк. В апреле столичный мэр Юрий Лужков на встрече с министром транспорта Игорем Левитиным уже обсуждал возможность строительства платного дублера Кутузовского проспекта, который пройдет от МКАД до делового центра Москва-Сити.

Между тем еще в апреле Игорь Левитин поддержал планы правительства Москвы по строительству дороги-дублера Кутузовского проспекта в район Москва-Сити. При этом глава Минтранса заявил о целесообразности введения платы за проезд по новой дороге. По его словам, проект может быть реализован при помощи механизма государственно-частного партнерства с привлечением средств федерального и городского бюджетов, а также частных инвесторов.

Вчера же первый вице-премьер Сергей Иванов назвал введение платы за проезд неотвратимым. Неизбежно, хотим мы того или не хотим, строительство платных дорог станет реальностью, заявил он на пресс-конференции. При этом у водителей должен быть выбор, должна быть объездная бесплатная дорога, которая, наверное, будет хуже качеством и менее удобной по времени, подчеркнул первый вице-премьер.

Строить дороги надо, но только не за счет водителей, говорит председатель Движения автомобилистов России Виктор Похмелкин. По его словам, на строительство дорог государство использует лишь 9% от всех налогов и обязательных платежей, взимаемых с автомобилистов. Водители и другие налогоплательщики уже многократно оплатили необходимое строительство, и говорить о какой-либо дополнительной плате это настоящее издевательство, считает Похмелкин.
Не так давно мы поднимали тему строительства доходных домов и неспроста. Судя по всему, эта идея пришлась по нраву чиновникам не только столичного, но и федерального уровня. Буквально на днях проект общероссийского уровня по строительству доходных домов анонсировали Росстрой, Минрегионразвития и ОПОРЫ России.

В то же время эксперты весьма критично отнеслись к идее введения платы за проезд по удобным маршрутам внутри Москвы. Платные дороги в черте города это нонсенс, заявил НГ вице-президент Ассоциации автомобильных инженеров Игорь Коровкин. По его словам, введение платы за проезд по дублеру Кутузовского проезда может быть связано с постоянным перекрытием проспекта для проезда правительственных и президентских кортежей.

Опрос о спросе
По словам Кожевникова, результаты опроса ВЦИОМ, проведенного в октябре 2006 года по заказу ОПОРЫ России, показали, что не менее 37% опрошенных россиян считают оптимальным решением жилищных проблем возможность снимать жилье на длительный срок. Причем при наличии минимальных гарантий и, конечно, за разумную плату (оговоримся сразу: как разумную разработчики проекта определили стоимость аренды в $300-400 в месяц). Подробности того, как было организовано исследование, ВЦИОМ не раскрывает. Итак, более трети респондентов потенциальные пользователи доходных домов.

Пока что в проекте больше вопросов, чем ответов: заседание межведомственной рабочей комиссии по реализации нацпроекта Доступное жилье, в ходе которого планируется обсудить подробности программы строительства доходных домов, только началось на момент написания статьи. В частности, по этой причине ни Росстрой, ни Минрегионразвития не согласились комментировать проект. Заседание межведомственной рабочей группы по реализации нацпроекта Доступное жилье, на котором обсуждаются эти вопросы, еще идет, сообщили Собственнику в пресс-службе Минрегионразвития. Когда оно закончится и какие протокольные решения будут приняты, неизвестно. Все специалисты, компетентные в этих проблемах, принимают в нем участие. Однако некоторые детали проекта уже известны ими поделился вице-президент ОПОРЫ России, вице-президент группы компаний ВМП Корп. Алексей Кожевников.

Где, как, для кого?
Исходя из доступных на сегодня сведений (напомним, пока все находится на стадии представления концепции), к 2014 году должны быть построены 3 млн кв. м площадей в доходных домах. В качестве площадки для эксперимента предложены Московский регион, ряд регионов ЦФО, а также Новосибирская область. Какими темпами будут вводиться строящиеся объемы, где и когда появится пилотный проект, сколько доходных домов будет построено в каждом выбранном регионе, как эта программа соотносится, например, с уже существующими планами московских властей все эти вопросы пока открыты.

Такое направление, как строительство жилья для сдачи гражданам в коммерческую аренду, предусматривалось и в программе Жилище, рассказывает Кожевников. Но в конечной редакции почему-то выпало из нее. При этом нельзя сказать, что такими проектами никто не занимается: известны планы московских властей о строительстве 2 доходных домов только в текущем году и нескольких десятков в будущем.

И на какие деньги?
Главное сомнение, которое тут же приходит на ум при словосочетании программа строительства доходных домов, это коммерческая нерентабельность. Этой весной Собственник опросил крупных игроков столичного рынка недвижимости, с тем чтобы получить оценку сроков окупаемости доходных домов. В среднем были названы сроки в 20-25 лет (причем при условии, что стоимость аренды будет среднерыночной, а не $300-400). Да и рентабельность оценивалась ниже, чем в девелоперских проектах: по разным источникам в 1,5 2 раза.

Равно как и проблема критериев выбора арендаторов: $300-400 за съемное жилье давно забытые в Москве цифры, соответственно, спрос на такое жилье должен быть огромен. Изначально, как говорят в ОПОРЫ России, проект нацелен на граждан со средним уровнем дохода, не имеющих возможности приобрести жилье, а в первую очередь на очередников и льготников. Напомним, что согласно документу О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007 2009 гг., квартиры в доходных домах (как государственных, так и частных) будут предоставляться внаем только москвичам, проживающим в столице не менее 10 лет. Какие ограничения будут установлены для доходных домов в других регионах России? И будет ли соблюдаться установленный столицей ценз оседлости, особенно если учесть, что программа строительства доходных домов, по замыслу разработчиков, должна быть оформлена отдельно, а не в качестве подпрограммы Жилища (значит, будут разработаны свои нормы и документы) цели этих проектов принципиально различны, уверен Кожевников.

Кроме того, по его словам (и это абсолютно справедливо), участию частных инвесторов будет препятствовать отсутствие четкой правовой регламентации (понятия доходного дома, установленного порядка аренды жилья государственного и муниципального фонда, статуса управляющей компании и проч.). А также пресловутый российский менталитет, когда съемное жилье не рассматривается как долговременное, а интерес нацелен исключительно на приобретение квартиры в собственность.

Разработчики программы не спорят с этими оценками. Для достижения высокой доходности от такого проекта необходимо четко определить концепцию доходного дома (с точки зрения инфраструктуры и уровня обслуживания), правильно выбрать местоположение. Инвестиции в проект будут значительными. И если использовать банковские кредиты, то проект будет окупаться не один десяток лет, что в нынешних условиях абсолютно неэффективно, говорит Кожевников. Стоимость кредитов на рынке 12-14% годовых, а прибыль от проекта доходного дома с типовыми квартирами 8% годовых без учета роста цен на недвижимость.

Что будет с рынком аренды?
И, наконец, еще один вопрос: как отразится программа, если будет реализована, на рынке аренды? Сложно себе представить, что появятся квартиры с такими нерыночными ценами. Доходный дом потому так и называется, что изначально призван приносить доход и доход максимальный, даже если город таким образом пытается решить проблему социального жилья, говорит руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости Наталья Сивко. Квартиры в доходных домах сдаются полностью меблированными и готовыми к проживанию, эксплуатирующая компания должна поддерживать все системы жизнедеятельности в полном порядке. Это все приведет к тому, что при ставке $300-400 в месяц окупаемость такого дома растянется на десятилетия. Кстати, вспомним, что программа ориентирована в том числе и на льготников, а для них, если исходить из столичных норм, вводятся понижающие коэффициенты аренды (0,08 0,41 в зависимости от площади квартиры и срока ожидания в очереди). Если такая практика сохранится и здесь, то сроки окупаемости растянутся еще существеннее.

До тех пор, пока не будут устранены эти препятствия, строительство доходных домов за счет частных инвестиций вестись не будет, уверен Кожевников. Поэтому мы и представляем нашу концепцию строительства жилья экономического класса за счет бюджетных средств для последующей сдачи в коммерческую аренду гражданам. То есть средства на проект планируется привлекать исключительно из бюджетов различных уровней.



Главная --> Публикации