Главная --> Публикации --> Москва как европейский город будущего "вина" ипотеки в росте цен на жилье и ее судьба при стабильном рынке недвижимости Краснодар: развитие по столичному пути Фнс призвала бдительных соседей доносить на тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги Недвижимость берлина и близлежащих земель

Вчера состоялось размещение первого российского выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных по кредитам. Эмитентом нового типа облигаций выступила 100-процентная дочка АИЖК ЗАО Первый ипотечный агент АИЖК. Общая сумма размещенных бумаг составила 2,9 млрд руб. При этом спрос превысил предложение в 2,8 раза. Заявки на ставку купона подавались инвесторами в диапазоне от 6,4% до 7,25% годовых. В итоге величина купона была определена на уровне 6,94% годовых, что соответствует доходности к погашению 7,12% годовых. Накануне эмитент оценивал доходность на уровне 7,25-7,55% годовых.

Вчера на ММВБ впервые были размещены российские ипотечные ценные бумаги. Доходность облигаций на уровне 7,12% годовых оказалась даже ниже, чем ожидали организаторы, а также эмитент Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Со столь низкой доходностью облигации интересны в первую очередь стратегическим иностранным инвесторам, что не позволит сформировать ликвидный рынок этих бумаг.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка ранее заявлял, что в России спрос на бумаги класса А будет сформирован банками и управляющими компаниями. Однако, судя по результатам вчерашнего размещения, это заявление выглядит слишком оптимистично: для российских участников установленная доходность оказалась недостаточной. У большинства российских банков фондирование операций обходится дороже, чем предлагаемая доходность по облигациям АИЖК. Управляющие же паевых фондов ориентируются на доходность вложений, сравнимую с уровнем инфляции, то есть не менее 8%.

Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала три субординированных выпуска ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием 19 апреля этого года. Объем транша класса А составил 2,9 млрд руб. Транш облигаций класса Б имеет объем 264 млн руб., транш класса В 130,794 млн руб. Срок погашения 15 февраля 2039 года. Планируется, что облигации класса Б выкупят ЕБРР и АИЖК, а облигации класса В АИЖК. Организатором выпуска облигаций является Ситибанк.

Участники рынка отмечают, что одним из сдерживающих факторов является отсутствие четких технических параметров выпуска. В частности, по словам экспертов, по бумагам с заявленным сроком обращения 30 лет не определен график поступления средств от погашения закладных. При этом, согласно заявлению эмитента накануне размещения, срок обращения облигаций составит около трех с половиной лет. Бухгалтерия и риск-менеджмент банков зашли в тупик от того, как учитывать эти бумаги непонятно даже, как проводить их оценку, рассказывает господин Коструб.

Управляющий директор Ситибанка Юджин Белин заявил вчера, что разработанная структура выпуска была исключительно позитивно воспринята инвесторами, результатом чего стала очень существенная переподписка. Однако на аукционе были удовлетворены лишь три заявки, что позволило участникам рынка связать их с организаторами размещения. Мы понимали, что бумагу разберут иностранцы, и не стали участвовать в аукционе, сообщил трейдер ИНГ-банка Константин Коструб. Облигации АИЖК купили крупные, скорее всего, западные инвесторы, считает аналитик Бинбанка Александр Федоров. Более мелким игрокам российского рынка такой выпуск неинтересен.

Дом Г-образной формы возводится между Банным проездом и Больничным переулком и примыкает к современному административному зданию. По проекту, разработанному архитектором Алексеем Гинзбургом, дом возвышается уступами от трех до семи этажей, создавая открытые террасы на эксплуатируемой кровле. За счет этого образовалось четыре пентхауса с собственными зимними садами.

Участники рынка не ожидают высокой ликвидности по новым бумагам на российском рынке. По словам господина Федорова, иностранные инвесторы вполне могут положить себе бумагу в портфель лет на пять. С ним соглашается и Константин Коструб, отмечая, что в России ликвидного рынка по этим бумагам не будет, потому что покупатели будут держать их несколько лет.
Количество выходящих в продажу дорогих домов в последние год-полтора заметно уменьшилось. И сегодня покупатели готовы рассматривать не только окрестности Остоженки и запад Москвы, но и другие места. Одно из таких кварталы, прилегающие к проспекту Мира за Садовым кольцом. Недавно здесь, по адресу улица Гиляровского, д. 55, началось строительство нового дома топ-класса.

Площадь остальных квартир варьируется от 137 до 180 кв. м. Цена на самом нижнем, втором этаже начинается от $800 Площадь пентхаусов составляет от 262 до 280 кв. м, а цена от $11 000 до $14 000 за 1 кв. м. В площадь каждого пентхауса входит примерно 60 кв. м зимнего сада, который предлагается с коэффициентом 0,3 от цены 1 кв. м в квартире.

В доме будет всего 35 квартир, причем предусмотрены площади разных форматов. Есть, к примеру, две совсем небольшие квартиры площадью 46,8 и 51 кв. м, находящиеся на втором этаже, причем к середине мая вторая из них оставалась непроданной и предлагалась по $10 000 за метр.

Обычно на рынке недвижимости топ-класса продажи начинаются тогда, когда отработана вся необходимая для этого документация. К дому на Гиляровского это не относится. Дело в том, что он строится на участке, по которому заключен краткосрочный договор аренды земли, по законодательству же для заключения договора долевого участия в строительстве положено иметь долгосрочную аренду земли. Поэтому квартиры в доме продаются по предварительным договорам купли-продажи, подразумевающим оформление недвижимости в собственность после завершения строительства дома.

Стоит отметить, что проект весьма хорошо продуман. Так, высота потолков составит 3,6 м, что позволит не экономить пространство на стадии отделки. На первом этаже предусмотрен общий холл, из которого устроены входы в четыре секции-подъезда дома. В подземной части расположится двухуровневый гараж на 62 машиноместа. Впрочем, нормой для элитного дома считается не менее двух машиномест на семью, здесь она недовыполнена.

В ходе строительства будет сохранена часть стены старого здания начала ХХ века. Хотя других частей исторической застройки нет, щит на стройплощадке тем не менее сообщает о реконструкции. В настоящее время на площадке идут работы нулевого цикла. Кроме того, возведены монолитные конструкции, укрепляющие старую стену, и начато строительство этажей в части, примыкающей к Больничному переулку. Стоит отметить, что качество уже выполненных монолитных работ никаких претензий не вызывает. В качестве срока завершения строительства на щите у ограды стройки указан III квартал 2008 года. Учитывая, что строители могут до начала зимы выйти на монтаж этажей, данный прогноз можно считать близким к реальности.

При этом застройщиком дома на Гиляровского является вполне надежная компания Трансгидрострой. Это предприятие, ведущее работы по созданию масштабных инженерных сооружений, в то же время занимается реализацией проектов в области жилой недвижимости. На рынке Трансгидрострой присутствует уже около десяти лет. Среди завершенных жилых проектов компании дом на улице Сокольническая Слободка. Кроме того, компания занималась строительством коттеджных поселков Барвиха-2 и Ромашково.

Окрестности стройки на улице Гиляровского, безусловно, и ранее привлекали инвесторов. В качестве примера можно назвать ряд домов бизнес-класса постройки пяти-десятилетней давности, расположенных ближе к Садовому кольцу. Кроме них, можно назвать ряд завершенных проектов, как, например, новый дом в Банном переулке, построенный в конце 1990-х годов. Один из довольно крупных завершенных жилых проектов находится буквально напротив стройки на Гиляровского, по четной стороне. Однако, во-первых, названные дома относятся к бизнес-классу, а во-вторых, заведомо уступают новому проекту по качеству в 90-е годы не было еще тех материалов и той инженерии, которые применяются в дорогих проектах в настоящее время.

У дома на Гиляровского довольно любопытная рыночная позиция. Дело в том, что конкурентов в ближайших окрестностях почти не наблюдается. Можно привести в качестве примера клубный дом Хортус гармония в Ботаническом переулке. Несомненным его преимуществом перед проектом на Гиляровского является непосредственная близость уникального природного объекта Ботанического сада МГУ. Но дело в том, что в доме по Ботаническому переулку все продано, и предложений по вторичным сделкам пока не намечается. Нереализованным пока остался лишь один пентхаус площадью около 340 кв. м, причем цена его близка к верхнему пределу по Москве $23 450 за 1 кв. м.



Однако у данной площадки есть и свои недостатки. Во-первых, строительство идет на участке, с трех сторон плотно окруженном городской застройкой. Угловую часть квартала занимает офисное здание, вокруг которого и был спланирован новый дом, поэтому видовые квартиры находятся только на верхних этажах. При этом не стоит излишне обольщаться наличием в окрестностях невысокой старенькой застройки, над которой дом будет возвышаться. Через какое-то время на ее месте могут оказаться новые жилые комплексы, и пока неизвестно, каковы они будут по архитектурному решению. Хотя район и входит в зону строгого градостроительного регулирования, никто не поручится, что облик города здесь с годами не изменится. Кроме того, помимо будущего архитектурного соседства есть и наследие советской эпохи в виде высоких домов, заслоняющих панорамные виды города.

К недостаткам места можно отнести и то, что поблизости от дома на Гиляровского, 55 нет сколько-либо крупных зеленых массивов. Самые близкие сад Центрального дома российской армии и парк на месте Лазаревского кладбища. Можно добавить находящийся по другую сторону проспекта Мира Ботанический сад МГУ. Но все эти парковые территории находятся вне пределов пешеходной доступности.



В профессиональных кругах иногда высказывается мнение о том, что со временем окрестности проспекта Мира между Садовым кольцом и третьим транспортным кольцом станут новым районом дорогого жилья, своего рода альтернативной Остоженкой. Ряд оснований для подобного прогноза есть. В этих местах находится много ветхих домов, которые со временем ждет судьба старых кварталов Бутиковского и Зачатьевских переулков. Близость к центру и наличие тихих переулков подсказывают, что здесь будут строиться дома высокого класса. Однако район имеет существенное отличие от остоженских переулков. Окрестности Остоженки оказались почти не тронуты застройкой советского времени, а с кварталами вокруг проспекта Мира дело обстоит иначе. Городская среда здесь неоднородная, то есть дома топ-класса будут находиться в соседстве с кирпичными и панельными корпусами советского времени. Несомненно, здесь будут реализовываться дорогие проекты, однако в обособленную территорию миллионеров район не превратится.

Тем не менее дом пользуется успехом, а цены на квартиры растут, хотя появился он на рынке только в конце прошлого года. Если в декабре 2006 года цена метра в доме колебалась от $7000 до $11 000, то в этом году поднялась уже до уровня $8000-14 000, и это явно не предел. При этом цены в традиционных престижных районах исторического центра Москвы, в окрестностях Арбата или на Чистых прудах сегодня начинаются от $15 000 за метр, поэтому в инвестиционном отношении дом на Гиляровского можно считать привлекательным. Хотя, с другой стороны, можно говорить о некоторой недооцененности района проспекта Мира в целом. Объектов топ-класса здесь пока единицы.


Мнения конкурентов
Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт:
Для того чтобы проект выделился на рынке недвижимости, его должны отличать не только высокие характеристики, но и оригинальность концепции. В проекте дома на улице Гиляровского разработчикам удалось сохранить историческое наследие прошлого, совместив кирпичную стену XX века с новым, современным проектом, отвечающим самым последним требованиям жилья высокого класса. Для покупателей, которые никак не могли определиться с выбором покупка недвижимости в новом доме или старом с историей, этот проект, возможно, станет хорошим вариантом решения проблемы.

Клубный дом на улице Гиляровского
Адрес улица Гиляровского, д. 55
Этажность 3-7
Всего квартир 35
Количество машиномест 62
Площадь квартир (кв. м) 46,8-280
Высота потолков (м) 3,6
Цена 1 кв. м ($) 8000-14 000
Цена квартир ($) 510 000-3 748 000
Характеристики проекта
Положительные
Оригинальное архитектурное решение
Наличие площадей разного формата
Высокое качество инженерии
Выгодная цена предложения
Отрицательные
Неоднородное соседство
Отсутствие парковых зон в шаговой доступности
Стесненный участок застройки
Ограниченные видовые возможности
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов Ъ-Дома.

На рынке ипотеки активно развивается новое направление кредитования для покупки городской и загородной недвижимости класса премиум. Такой вид кредитов оказался более чем востребован среди покупателей дорогой недвижимости. Готовы к работе с каждым крупным заемщиком по индивидуальной программе и банки. Новые программы кредитования на сумму от полумиллиона долларов появляются ежеквартально.

Александр Кравченко, руководитель отдела продаж корпорации Баркли:
Район проспекта Мира никогда не считался элитным, несмотря на близость к историческим памятникам. Однако в последнее время здесь появляется все больше домов не только бизнес-, но и премиум-класса. Это обусловлено удобством транспортных развязок и развитой инфраструктурой. С появлением новых интересных и качественных проектов стоимость жилья в этом районе будет расти.

Первые, единичные ипотечные кредиты от $500 тыс. банки начали выдавать еще полтора года назад на покупку загородных коттеджей. Первоначально такие кредиты выдавались в основном в тех случаях, когда сам банк финансировал строительство.

От миллиона и выше
Ипотека для покупки жилья премиум-класса банкам, безусловно, выгодна. Риск минимален: квартира или дом остается предметом залога до погашения ипотеки, уровень цен на элитную недвижимость медленно, но растет, даже если в других сегментах рынка цены падают. Кроме того, процент невозврата по ипотечным кредитам, по оценкам финансистов, ничтожно мал. Он составляет от 0,01 до 1% в разных банках, но и эти невыплаченные займы не являются проблемой для кредитных институтов: такую недвижимость успешно и быстро перепродают.

Дело не в сумме, которую готов выдать банк, уверены ипотечные брокеры. В Сбербанке или в банке Сосьете Женераль Восток вообще нет ограничений размера кредита, ВТБ 24 выдает ипотечный заем на сумму до $1 млн. Главное, чтобы заемщик мог доказать кредитному комитету свою платежеспособность, утверждают эксперты.

Сейчас ситуация принципиально иная. Такие банки, как ВТБ 24, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Русский ипотечный банк, Московский международный банк, Сбербанк, Московский кредитный банк, Собинбанк, Банк Москвы, Городской ипотечный и Москоммерцбанк, заявляют, что готовы выдавать ипотечные кредиты на элитную недвижимость.
Если говорить о различии ипотечных программ для дорогого жилья и жилья экономкласса, следует искать разницу скорее не в самих программах, а в подходах к заемщику, рассказывает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотеки Первой ипотечной компании. В большинстве российских банков существуют стандартные программы, в которых верхняя граница выдаваемого кредита в среднем составляет от $300 тыс. до $500 тыс. Как правило, решение о выдаче кредита заемщику в соответствии со стандартными условиями принимается в рамках кредитного подразделения либо малого кредитного комитета.

С точки зрения банков, идеальный дорогой заемщик выглядит следующим образом: это скорее мужчина, нежели женщина, 30-45 лет, занимающий руководящую должность в крупной (лучше западной) компании. С ежемесячным доходом не менее $15 тыс., обладающий собственной недвижимостью, дорогостоящим имуществом или ценными бумагами. Желательны впечатляющие выписки с его банковских счетов, положительная кредитная история и солидный поручитель. Лучшим поручителем считается компания-работодатель.

Идеальный заемщик
За крупными кредитами к брокерам чаще всего обращаются люди старше 35 лет. Среди них крайне редко встречаются те, кто работает по найму как правило, это владельцы собственного бизнеса. Они берут кредит не потому, что у них не хватает средств для покупки. Просто для таких заемщиков выгоднее взять кредит, нежели изъять деньги из собственного дела.
Немало заявок на получение дорогой ипотеки и от топ-менеджеров крупнейших российских и западных компаний. Эта услуга интересна тем, кто платит за аренду несколько тысяч долларов в месяц. Зачастую такие арендаторы не имеют достаточно средств, чтобы сразу купить жилье соответствующего класса, но обладают ежемесячным доходом, который позволит им выплачивать большой кредит. Есть среди заемщиков и иностранцы.

Банки сами прежде всего заинтересованы в крупных заемщиках, поэтому предоставляют нашим клиентам целый ряд льгот, объясняет Марина Мелконян, руководитель направления ипотеки компании Penny Lane. К примеру, в отличие от программ кредитования недорогой недвижимости, крупный заемщик нередко сначала выбирает квартиру или загородный дом, а потом получает кредит под конкретный объект. Большой популярностью среди наших клиентов пользуются кредиты с нулевым первоначальным взносом. Однако получить такой кредит без ипотечных брокеров клиентам очень непросто.

Эксперты отмечают, что московские банки стали лояльнее относиться к пакету документов для получения кредита в размере около $0,5 млн. Причем они рассматривают не только сегодняшние заработки заемщика, но и делают ставку на перспективный доход, который будет получен в результате развития его бизнеса. Появляется все больше программ под залог имеющейся недвижимости, развивается ломбардное кредитование. Новые возможности появились на рынке загородной недвижимости: теперь в кредит можно приобрести не только загородный дом или коттедж, но и земельный участок.

Срок кредитования на сумму около $1 млн может составлять от года до 40 лет. Кредиты на небольшие сроки пользуются большей популярностью среди таких заемщиков. Однако кредиты на срок более 20 лет также востребованы в этом сегменте рынка. Как правило, их оформляют клиенты, которые хотят иметь минимальный ежемесячный платеж.

Условия кредитования каждого крупного заемщика, по словам Марины Мелконян, абсолютно индивидуальны. Банки, с которыми сотрудничает компания Penny Lane, как правило, предлагают кредиты с процентной ставкой от 9% годовых в долларах США, от 13% в евро, от 15% в рублях. Заемщики могут рассчитывать на целый ряд преференций по программам банков партнеров риэлтерского агентства, но решение о снижении ставки по кредиту принимается опять же для каждого клиента индивидуально.

Сравнительный метод оценки представляет собой сравнение объекта с аналогичными предложениями. На стоимость недвижимости влияет местоположение, планировка, вид строительных материалов. Оценить загородный коттедж гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и местоположения объекта. Частные загородные дома оценивают прежде всего путем сравнения с аналогичными объектами.

Оценка ценности
Помимо оценки платежеспособности заемщика для банков крайне важна оценочная стоимость самой элитной недвижимости. Ведь сумма, на которую будет выдан кредит, зависит прежде всего от оценочной стоимости квартиры или коттеджа, а не от цены, которую хочет получить продавец. Существует три метода оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный метод это анализ прибыльности объекта. Речь прежде всего идет о сдаче недвижимости в аренду. Такой подход приемлем прежде всего для городских квартир. Сложность заключается в том, что рынок аренды у нас по-прежнему теневой и предоставить банку официальные данные об арендных ставках практически невозможно. Хотя многие банки, рассматривая заявки на ипотечный кредит, требуют, чтобы оценщики обязательно использовали и метод доходной оценки. Для оценки загородной недвижимости такой подход применяется редко, поскольку разброс цен на аренду коттеджей еще больший, нежели в городе при прочих равных условиях.

Стоимость частного жилья в Подмосковье зависит отнюдь не только от цены используемых в строительстве материалов и качества работ, рассказывает Сергей Ганусов, управляющий центра загородной недвижимости компании БЕСТ-недвижимость. На нее влияют и другие факторы, в частности наличие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие или отсутствие поблизости свалок или промпредприятий.

Оценка недвижимости класса премиум происходит по тем же стандартам, что и любой другой, но она занимает больше времени. К работе с дорогим сегментом допускают только опытных сотрудников агентств, подчеркивает Екатерина Бочкова, руководитель отдела оценки оценочного агентства Современные технологии консалтинга, аккредитованного ВТБ 2 Городская недвижимость оценивается сравнительным методом, а также оценкой доходности объекта. Для загородной недвижимости оценка доходности имеет меньшее значение здесь используются сравнительный и затратный методы оценки.

Затратный метод подразумевает, к примеру, подсчет совокупности затрат на строительство дома. Применим он прежде всего к загородной недвижимости.

Переоценка объектов элитной недвижимости чаще встречается среди городских квартир, чем среди загородных домов, отмечает Екатерина Бочкова. Банк выдаст клиенту именно ту сумму, в которую мы оценим объект недвижимости.

На оценочную стоимость влияет и юридическое состояние квартиры или дома. По словам оценщиков, оформленная в собственность недвижимость, в которой никто не живет, всегда дороже аналогичной, но требующей расселения или оформленной как инвестиционный контракт. В то же время, по наблюдениям экспертов, в элитное у нас зачастую записывается любое дорогое жилье, хотя оно может не соответствовать заявленному классу по уровню строительных работ, району, планировке. Правда, попадаются и прекрасные недооцененные квартиры и дома. Задача оценщиков в том, чтобы выяснить настоящую рыночную цену выбранного клиентом банка объекта.

Когда я проезжаю по Рублевке, мне всегда кажется, что я в Москве, а не за городом. Почему-то не сосновые заросли первым делом останавливают взгляд, а бутики, рестораны и фитнес-центры. Плотность этой застройки, конечно, поменьше, чем на Тверской улице, но ведь и пространства несравнимые. Ну а если это почти город, то и строить логично соответствующим образом. В общем, многоквартирная застройка на Рублевке не такой уж нонсенс, как может показаться на первый взгляд.

Важно это, по наблюдениям экспертов, только в тех случаях, когда заемщик претендует на кредит максимального размера. Особой популярностью в секторе дорогой ипотеки пользуются кредиты без первоначального взноса. Банки же, как правило, настаивают на том, чтобы кредит не превышал 80-90% стоимости недвижимости. Дело в том, что если заемщик окажется неплатежеспособным, банку придется заниматься продажей объекта. В связи с этим банк хочет быть уверен в компенсации затрат и времени. Кроме того, заемщики, желающие купить недвижимость класса премиум, должны быть готовы к тому, что придется указать полную стоимость объекта. Это условие не всегда устраивает продавцов, особенно на вторичном рынке загородного жилья.
Можно ли представить себе жилье на Рублево-Успенском шоссе менее чем за миллион долларов? Причем не в деревенском домике (там таких осталось еще на удивление много), а в жилом объекте, который позиционируется застройщиками как элитный? Оказывается, да только если это не коттедж, а квартира в многоэтажном доме. Таком, как жилой комплекс Сосны, Николина гора. А в том, насколько такой объект действительно может считаться элитным, разбирался обозреватель Ъ-Дома Андрей Воскресенский.

Эти обшарпанные общежития прямо рядом с уже готовым первым корпусом жилого комплекса поначалу меня немало смутили. Но, как объяснил риэлтер, в скором времени старые строения снесут, а на их месте будет разбит небольшой парк. Жилые дома, построенные в советские времена, останутся. Они хоть и кирпичные, но вид у них малопрезентабельный, и это соседство, пожалуй, главный минус нового проекта.

Конечно, все дело в конкретном расположении. Строить жилой комплекс среди коттеджей по меньшей мере неразумно. А вот ЖК Сосны, Николина гора возводится по соседству с уже имеющейся многоквартирной застройкой. Тут надо объяснить ситуацию. Всем известен санаторий управления делами президента Сосны, расположенный на 21-м километре Рублевки. Его обслуживают десятки сотрудников, для которых еще в советские времена на соседней территории было выстроено несколько домов, в том числе и общежитий. И вот на этой территории застройщик и реализует свой проект. А в качестве платы за землю построит еще парочку домов по соседству для управделами президента.

Что же касается портрета самого дома, то он вполне привлекателен. Выполненный в красно-белых тонах, с закругленными лоджиями, в окружении сосен, он отлично вписался в ландшафт. Внутри уже закончена отделка общественных зон, причем у каждого из пяти подъездов собственная цветовая гамма. Первый этаж нежилой здесь разместятся сервисные службы. Предполагается, что арендуют помещения туристические компании, бутики, службы доставки цветов и прочие подобные конторы. Причем для офисных помещений предусмотрены входы как из подъездов для жильцов, так и с улицы для окрестных рублевских жителей. При таком варианте недостатка в клиентах явно не будет.

Второй минус слишком маленькая (по крайней мере для загорода) огороженная территория комплекса. На ней разместились только детская площадка, газон и не слишком вместительная стоянка для машин. Автостоянка предназначена только для гостевых машин жители будет держать свои автомобили в подземном паркинге. Правда, всем не хватит: на 112 квартир в первоочередном корпусе только 84 машиноместа. Казалось бы, за городом, где земли хватает, а под землей никаких тебе веток метро, можно было бы сделать и побольше машиномест. Но, как пояснил риэлтер, такое соотношение застройщики посчитали оптимальным, поскольку не все жители будут пользоваться автомобилями. Данный факт имеет непосредственное отношение к портрету будущего покупателя, но об этом чуть позже.

Риэлтер пояснил, что в договорах с покупателями прописывается пункт о том, что они обязуются закончить отделку квартиры в течение двух лет после покупки. Правда, если владелец квартиры нарушит этот пункт или, например, захочет потом отделать квартиру заново, никаких санкций применить к нему невозможно. Так что это просто некое моральное обязательство, что, впрочем, тоже нелишне.

Квартиры сдаются, естественно, без отделки, но достаточно одного взгляда, чтобы понять: бетонные работы выполнены на совесть, инженерия использована самого высокого качества. В принципе планировка полностью свободна, есть только несущие колонны, спрятанные в стены. Но и полноценную студию даже из самых маленьких квартир сделать не удастся: стояки с коммуникациями проходят по центру пространства. Соответственно, там же должен находиться и санузел, то есть неизбежно разделение квартиры на две зоны приватную и гостевую. Кстати, бетонную стену между комнатой и лоджией многие наверняка захотят сломать, чтобы расширить жилое пространство.

Цены в жилом комплексе соответствуют добротному бизнес-классу на территории Москвы. Самые дешевые квадратные метры на первом жилом этаже: 5500 у. е. (одна условная единица равняется 28 руб.). А самые дорогие, естественно, на последнем, седьмом 8000 у. е. Для этого места, пожалуй, недорого, но не так уж и мало: самая дешевая квартира стоит около 800 тыс. у. е. Купив здесь квартиру, вы, конечно, станете полноправным жителем Рублевки, но прелести загородного образа жизни в собственном доме обойдут вас стороной.

А теперь о главной фишке дома, которая и должна в первую очередь привлечь к нему покупателей. Все жильцы автоматически получают пропуск на территорию санатория Сосны (до него пять минут неспешным шагом) со всей его медицинской, оздоровительной и спортивной инфраструктурой. Включая закрытый пляж. А это, согласитесь, многого стоит. Между прочим, вся территория санатория, в том числе и та, на которой находится жилой комплекс, тщательно охраняется. Так что получается тройная система защиты: шлагбаум на въезде в Сосны, ворота с охранником у самого комплекса и консьерж в подъезде.

Ездить каждый день на работу в Москву отсюда довольно утомительно: это хоть и 21 км от МКАД, но дальняя сторона Рублево-Успенского шоссе, не самого, прямо скажем, просторного в Подмосковье. Но спрос на эту недвижимость наверняка будет. Застройщики сейчас планируют вторую очередь жилого комплекса новый корпус расположится по соседству, через дорогу, зеркально отражая первый. А затем и третью, в глубине леса там будут строиться таунхаусы.

Вернемся, однако, к вопросу о потенциальном покупателе. Такая квартира вряд ли может рассматриваться как единственное жилье. Ее логично использовать как пристанище для наездов в выходные или как загородные представительские апартаменты. Другой вариант: у обитателей рублевского коттеджа подрос ребенок, ему пора уже иметь собственное жилье, а отпускать далеко от себя не хочется. Тогда квартира в Соснах идеальный вариант. То же самое если надо перевезти родственников из другого города. В результате из Сосен получится этакий молодежно-пенсионерско-представительский дом. Поэтому и мест в подземном паркинге меньше, чем квартир. Все разумно.



Можно ли считать это жилье по-настоящему элитным? Да, если только оно не единственное.


Жилой комплекс Сосны, Николина гора
Расположение: Рублево-Успенское шоссе, 21-й км
Количество квартир: 112
Общая площадь (кв. м): 16 000
Площадь квартир (кв. м): от 90 до 192
Количество жилых этажей: 7
Высота потолков (м): 3,05
Количество машиномест в подземном паркинге: 84
Цена ($/кв. м): 6000-8700
Девелопер: компания DHS
Инвестор: ОАО АКБ Пробизнесбанк"
Консультант по маркетингу и продажам: Knight Frank.
Характеристика проекта
Положительные характеристики
Хорошее расположение
Возможность пользоваться инфраструктурой санатория Сосны
Надежная система охраны
Выразительное архитектурное решение
Отрицательные характеристики
Неоднородное социальное окружение
Маленькое пространство внутреннего двора
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов Ъ-Дома.



Хорошая идея расположить жилой комплекс в привязке к богатой инфраструктуре санатория: фитнес-центр с бассейном, ресторан, кинотеатр, терренкуры, летом оборудованные пляжи. Очень важно наличие качественного и своевременного медицинского обслуживания. Это значит, что потенциальными покупателями становятся и пожилые пары, и семьи с детьми. Потенциальные покупатели с доверием отнесутся ко всему, что входит в структуру управления делами президента. Домом наверняка заинтересуются и жители коттеджных поселков на Рублевке это для них хорошая возможность приобрести представительскую квартиру недалеко от дома.Мария Разоренова, специалист аналитического отдела компании Северо-Запад:
Очевидные плюсы проекта престижное Рублевское направление и удачное локальное расположение в сосновом лесу. Собственная развитая инфраструктура пансионата Сосны, на территории которого расположен жилой комплекс, несомненно, привлечет покупателей. Отдельно хочется отметить высокое качество строительства. Минус неидеальная транспортная доступность: нет альтернативных загруженному Рублево-Успенскому шоссе подъездных путей.


Мнения конкурентов
Генеральный директор ЗАО Моспромстрой Борис Гурецкий:
Хорошая идея расположить жилой комплекс в привязке к богатой инфраструктуре санатория: фитнес-центр с бассейном, ресторан, кинотеатр, терренкуры, летом оборудованные пляжи. Очень важно наличие качественного и своевременного медицинского обслуживания. Это значит, что потенциальными покупателями становятся и пожилые пары, и семьи с детьми. Потенциальные покупатели с доверием отнесутся ко всему, что входит в структуру управления делами президента. Домом наверняка заинтересуются и жители коттеджных поселков на Рублевке это для них хорошая возможность приобрести представительскую квартиру недалеко от дома.



Главная --> Публикации