Главная --> Публикации --> Подземная москва нас еще удивит Москва как европейский город будущего "вина" ипотеки в росте цен на жилье и ее судьба при стабильном рынке недвижимости Краснодар: развитие по столичному пути Фнс призвала бдительных соседей доносить на тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги

Рынок недвижимости Англии сложен по структуре, для иностранного покупателя непонятен, а незнание нюансов работы английских риелторов часто приводит к разочарованиям. Настойчивое желание продать прямо здесь и сейчас несмотря ни на что свойственно большинству брокеров Соединенного Королевства, которые работают на продавца недвижимости, а не на покупателя. Им все равно, чего вы хотите. Главное выполнить план по продажам, отчитаться перед начальством и не вылететь с работы.

Рынок недвижимости Англии по-прежнему привлекает покупателей и инвесторов. За последние десять лет цены на жилье в Лондоне выросли на 223%, а спрос и по сей день значительно превышает предложение. Если вы думаете о покупке квартиры или дома в Англии, помните: это дело тонкое, требующее не только теоретических знаний, но и практических навыков.

Кто сказал, что будет легко?
Наталья Казарина, управляющий директор английской инвестиционно-строительной группы Fortus, вспоминает случай, когда клиент обратился в одно из центральных агентств Лондона. Помня о девизе Желание клиента закон, он настроился на обстоятельный разговор с работником. Но не тут-то было. Вместо внимания к собственным предпочтениям он почувствовал себя как на допросе, где единственное, что от него требовалось это отвечать да. Ему начали рассказывать, как выгодно инвестировать в лондонскую недвижимость и что у компании имеется несколько предложений, от которых невозможно отказаться. Итогом дня, потраченного клиентом на просмотр неподходящих объектов, стало предложение присоединиться к списку получателей рассылаемого агентством спама.

Что происходит после обращения в агентство недвижимости? В первую очередь работник агентства спросит, желаете ли вы зарегистрироваться. Согласившись, вы попадете в базу данных, и даже если не воспользуетесь услугами этого агентства, все равно будете получать регулярные рассылки о предложениях.

Конечно, услуги консалтинговой компании, давно работающей на рынке недвижимости, недешевы, зато вы сможете избежать ошибок, которые наверняка обойдутся намного дороже.

Так что если вы приняли решение о покупке недвижимости в Англии, обязательно воспользуйтесь помощью профессиональной консалтинговой компании. Специалисты консалтинговых компаний действуют в интересах покупателя и стараются снизить стоимость объекта, в то время как агентства недвижимости, наоборот, представляют интересы продавца и стремятся продать объект по максимально высокой цене.

Первый шаг юридическое оформление. Стоимость его различна. К примеру, в компании Fortus за юридическое оформление взимается 0,5% от суммы сделки, плюс расходы на непредвиденные результаты поиска. В случае стоимости недвижимости более 1,5 млн фунтов вам предлагают скидку в 20% (т. е. в среднем вы платите 0,4% вместо 0,5%). Сюда включена помощь по предоставлению ипотечного кредита. В среднем ставка банка за рассмотрение предоставления кредита 500 фунтов, эта сумма автоматически включается банком в предоставленный кредит и вам ее отдельно оплачивать не надо.

Британский стандарт
В Великобритании существуют определенные стандартные этапы покупки недвижимости, которые одинаковы для приобретения земли или дома. В среднем весь процесс оформления сделки может занимать от 3 до 6 недель, в зависимости от сложности проверки документации на объект.

Стоимость объекта,
фунты стерлингов

Следующий этап оплата налоговых сборов. Существует два основных налога при покупке недвижимости. Первый Stamp Duty Land Tax. Он зависит от стоимости объекта недвижимости и рассчитывается следующим образом:

Не облагается
60 001 249 999

Налог, в процентах
от стоимости объекта
0 60 000

3%
500 000 и выше

1%
250 000 499 999

Второй налог Land Registry Fees уплачивается при смене владельца недвижимости. Его величина также зависит от стоимости объекта:

4%

Налог, фунты
стерлингов
0 50 000

Стоимость объекта,
фунты стерлингов

60
80 001 100 000

40
50 001 80 000

150
200 001 500 000

100
100 001 200 000

Налог, фунты
стерлингов за кв. м
500 001

250
Стоимость объекта,
фунты стерлингов

750/кв. м

450/кв. м
500 002 и выше

Переводя в привычный для нашего понимания формат, поясним, что квартира площадью 120 кв. м в престижных лондонских районах Belgravia, Chelsea и Knightsbridge обойдется в среднем в 1 млн 740 тыс. евро. В других районах центрального Лондона цены более демократичны: 864 тыс. евро за ту же квартиру площадью 120 кв. м.

Еще один важный этап при покупке жилья услуги эксперта. Его помощь необходима, ведь цена объекта должна отражать реальный уровень в определенном районе Великобритании. В этом кроется особенность брокерского бизнеса в Англии: объекты продаются по общей стоимости, а не по квадратуре, как это принято в России.

К примеру, бюджет дополнительных расходов при покупке объекта стоимостью 500 тыс. фунтов будет выглядеть так:

Для выяснения реальной стоимости заинтересовавшей вас недвижимости можно воспользоваться отчетом, предоставленным продавцом, но лучше основываться на отчете своего сметчика ведь он не выступает в интересах продавца. Эксперты оценят и окружающую местность, отсекая варианты покупки объекта, расположенного, например, там, где планируется глобальное строительство дорог или комплексное развитие социального жилья. По окончании сделки клиент получает подробный отчет по суммам и видам выплат, возникшим в процессе оформления.

Stamp Duty Land Tax: 20 тыс. фунтов (4%)

Юридическое оформление: 2,5 тыс. фунтов (+ налог)

Property Search Fees (оплата услуги поиска недвижимости): 300-400 фунтов

Land Registry Fees: 250 фунтов

Услуги инженера или оценщика: от 600 фунтов

При покупке недвижимости по Leasehold (термин обозначает пользование недвижимостью на правах долгосрочной аренды, обычно от 99 до 999 лет. Прим. ред.) в сумму дополнительно включаются выплата по ренте земли, обслуживание объекта, страховка. Список индивидуален по каждому объекту, зависит от застройщика, агента или продавца.

Вот расчет ежемесячных расходов на 4-комнатный особняк площадью в 200 кв. м:

Расходы после покупки
После приобретения жилья, помимо затрат на ремонт, возникают новые неизбежные расходы на коммунальное обслуживание. Разброс цен здесь зависит от типа жилья, района, от выбора обслуживающих компаний для установления оптимальных тарифов и норм. К примеру, в некоторых районах Лондона вода оплачивается по счетчику, а в других по установленному тарифу. Обычно счета поступают раз в 3 месяца.

Идея платных дорог совсем не нова и во многих странах мира успешно реализуется. Например, в Лондоне еще в 2003 году, невзирая на протесты горожан, был введен платный въезд в центр на личном транспорте. Городские власти утверждают, что за истекших четыре года плотность движения в центре сократилась на 40%. Нужно отметить, что английские чиновники постарались сделать систему максимально удобной: оплата въезда осуществляется по бесконтактной карте, которая лежит в кармане у водителя. Как только автомобиль въезжает в зону с ограниченным движением, с карты считывается информация о владельце и регистрируется время. Затем, когда автомобиль выезжает из этой зоны, с карты снимается плата за время, проведенное в центре.

* Газ: 150 фунтов (в зимнее время)
* Электричество: 200 фунтов
* Телефон: абонентская плата 36 фунтов (без налога) + оплата переговоров
* Консульский налог: 130 фунтов
* Интернет: 90 фунтов
Департамент транспорта и связи Москвы сейчас всерьез рассматривает вопрос о введении платы за проезд в центр города. По мнению чиновников, только эта непопулярная мера поможет избавить исторический центр от многокилометровых автомобильных пробок. По предварительным прогнозам, пересечение границы Третьего транспортного кольца обойдется частным автолюбителям в 150-200 руб., Садового все 30 Для тех же, кто не может или не желает оплачивать каждодневный проезд до места службы, будут построены многочисленные перехватывающие парковки.

По аналогичному пути намерен развиваться и Нью-Йорк. Специальная комиссия во главе с мэром города уже разработала план, предусматривающий, что въезд в Манхэттен ниже 86-й улицы в дневное время (с 6 утра до 6 вечера) обойдется автовладельцам в $ Однако плата не будет взиматься с водителей транзитных автомобилей и таксистов.

А недавно платная зона для автомобилистов в Лондоне была расширена в два раза: к Вест-энду и Сити добавились такие районы, как Гайд-парк, Челси и Кенсингтон. Цена вопроса 8 фунтов стерлингов, но те, кто по работе часто посещает центр города, могут приобрести абонемент со скидкой. Владельцы же безвредных автомобилей, работающих на экологически безопасных видах топлива (водород, электричество), от платы освобождены. За всеми остальными строго следят более 700 видеокамер, установленных по всему городу.

Между тем автопарк Москвы составляет 10% от всего автопарка страны, и, как утверждают эксперты, уже к 2015 году, если прирост числа машин на дорогах останется на прежнем уровне, количество автомобилей в столице достигнет 5 млн, что попросту парализует движение на московских улицах.

Возможно ли внедрение аналогичных экономических схем в Москве? Столичные чиновники полагают, что да, однако признают: для этого необходимо провести большую работу по совершенствованию правовой базы, рассмотреть вопросы, касающиеся наказания для нарушителей, а также вопросы о координации работ городских служб ГИБДД, Департамента транспорта и связи, а также банковской системы. Вот почему пока возможность платного проезда в пределы Третьего транспортного кольца рассматривается лишь в долгосрочной перспективе на одном из последних заседаний правительства Москвы об этом шла речь как об одном из пунктов стратегии развития города до 2025 года.

И все же остановить поток автомобилей можно только рублем без экономических мер явно не обойтись. Параллельно с введением платы за въезд в центр ГИБДД предлагает активно развивать наземный пассажирский транспорт и существенно повысить штрафы за неправильную парковку. Не секрет, что брошенные вдоль тротуаров машины существенно затрудняют проезд, особенно по узким улицам московского центра. Однако сегодня, когда час парковки стоит дороже, чем штраф за стоянку в неположенном месте, сотрудники ГИБДД вряд ли могут кого-то испугать.

Напомним, что одним из самых популярных решений транспортной проблемы у нас по-прежнему считается создание многоуровневых развязок, однако и градостроители, и сами водители на личном опыте знают: зачастую такое строительство лишь провоцирует новые автомобильные коллапсы. Кроме того, власти города предлагают сокращать количество светофоров на улицах Москвы. Один из самых показательных примеров создание бессветофорного движения от Манежной площади до Ленинградского шоссе. Кстати, этот проект уже реализуется. Обсуждаются и более нетрадиционные градостроительные идеи, например использование под автомобильные нужды надземного пространства (крыш домов, о чем Собственник недавно писал) и подземных ресурсов. Так, согласно концепции развития и освоения подземного пространства города, уже в ближайшие годы в Москве запланировано строительство крупных многофункциональных комплексов на 25 подземных участках. Среди них пространство между гостиницами Метрополь и Москва, под Пушкинской площадью, площадью Тверской заставы, Триумфальной и Тургеневской площадями. По мнению столичных властей, также необходимо активнее использовать подземное пространство при строительстве новых заправок и пунктов технического обслуживания автомобилей.

Несмотря на то, что необходимость профессионального управление объектами коммерческой недвижимости была признана не так давно, сейчас этот рынок развивается очень бурно. Управляющие компании сегодня не только активно идут в регионы, но и расширяют свой бизнес экстенсивно, активно предлагая такие нетрадиционные для себя услуги, как консалтинг и брокеридж, таким образом, вторгаясь в вотчину традиционных компаний консультантов, которые в свою очередь пока не сильно обеспокоены таким поворотом событий, то ли не считая новоявленных брокеров серьезными конкурентами, то ли справедливо полагая, что на растущем рынке места хватит всем.

И, наконец, последняя мера, которая должна серьезно помочь борьбе с заторами, это специально выделенные полосы для движения автобусов, троллейбусов и маршрутных такси. В Департаменте транспорта и связи уже рассматривается вариант выделения полос для общественного транспорта на Волоколамском шоссе, Ленинградском и Ленинском проспектах. Впрочем, специалисты сразу столкнулись с множеством проблем. Прежде всего, не понятно, как выделять эти полосы. Если обносить их заграждениями, то это съест слишком много и без того дефицитного дорожного полотна, а если ограничиться специальной разметкой, то это вряд ли остановит вечно торопящихся водителей.

В тоже время, говоря об управляющих компаниях и анализируя особенности предложенной ими бизнес-модели, можно с уверенностью констатировать, что устойчивое развитие в рамках существующего тренда позволит им не только прочно закрепиться на рынке, но и отвоевать определенную его долю у традиционных консалтеров и брокеров.

Действительно, рынок пока ещё очень далек от насыщения. Уровень вакантности площадей в различных сегментах колеблется от 3 до 5 процентов. Растущий спрос поглощает все новые объекты. С учетом своевременного ввода в строй всех заявленных проектов, такая ситуация, по разным прогнозам, продлится ещё от 3 до 5 лет. Что произойдет за этот период, сказать сложно, однако в ужесточении конкуренции сомневаться не приходится. Пока же рынок недвижимости продолжает привлекать все новых и новых игроков. Первоначальный капитал, необходимый для запуска очередного стартапа, приходит из самых разных отраслей (вплоть до таких экзотических, как ресторанный бизнес). Другой вопрос, сколько из них смогут за это время накопить достаточно сил и опыта, чтобы остаться на плаву, когда за каждый объект будет идти жесткая конкурентная борьба.

При этом первыми УК в сегодняшнем понимании были крупные клининговые компании и эксплуатационщики, работающие по схеме Facility management. Многие из них создавались как подразделения в девелоперских структурах, которым было необходимо заниматься эксплуатацией возведенных объектов (Система-Галс) или входили в состав крупных зарубежных строительных корпораций, прочно закрепившихся на российском рынке (ENKA). Некоторые брокерско-консалтинговые компании также обратили внимание на этот сегмент, создав собственные отделы по управлению недвижимостью (Noble Gibbons, Colliers FM, СWSR). И хотя большинство из них начинали именно с Facility, в международной практике существует ещё несколько функциональных моделей деятельности управляющих компаний. Данные понятия, хотя и являются весьма условными, отражают, прежде всего, степень участия УК в процессе управления объектом коммерческой недвижимости. Как уже говорилось выше, Facility management предусматривает оказание услуг владельцу объекта недвижимости, связанных с организацией того или иного сервиса для его нормального функционирования с технической точки зрения: таких, как уборка, техническое обслуживание, безопасность, организация питания, транспортные услуги и т.п. Property management включает оказание дополнительных услуг собственнику, связанных с функционированием объекта недвижимости с коммерческой точки зрения, например: обслуживание договоров аренды, работа с арендаторами. Функция Asset management представляет собой полное управление активами собственника, со всеми вытекающими последствиями: от предоставления соответствующих полномочий для организации работы до определения надлежащего уровня ответственности за содеянное. Сюда входит: коммерческое управление финансовыми потоками и рискам (финансовый менеджмент), маркетинг, сдача в аренду, перепрофилирование (реконцепция) и т.п.

От Facility к Property
Как институциональное явление управляющие компании не появились на рынке одномоментно. На сегодняшний день специалисты выделяют несколько основных путей, по которым та или иная структура пришла к управлению недвижимостью.

УК 2.0
Несмотря на свою относительную новизну, услуги по управлению объектами недвижимости уже нашли своего клиента среди девелоперов. Большинство из них, так или иначе, признают необходимость привлекать профессиональные УК на самых ранних стадиях, вплоть до проектирования и разработки концепции. Мы рекомендуем привлекать УК на ранних этапах развития проекта сразу после разработки и утверждения концепции инвестором, - советует руководитель проекта компании Storm Properties Дарья Афанасьева. - Участие УК в разработке проектной документации позволяет сократить расходы на эксплуатацию проекта в будущем, а также исключить различные ошибки в проектировании зданий и сооружений, связанные, например, с расположением постов охраны или доступом в здания. Глубокое знание всех технических нюансов, а также большой практический опыт последующего управления объектом, особенно у компаний имеющих достаточно большое портфолио реализованных проектов, представляют собой столь же высокую ценность, как и отработанные методики сбора и обработки информации у традиционных консультантов. Так, по словам Управляющего директора компании CITY PROPERTY MANAGEMENT Управляющей компании Торгово-развлекательного Комплекса АТРИУМ - Дмитрия Степового, решающее значение при создании новых проектов играет именно предыдущий опыт. Когда запускался проект АТРИУМ, такого опыта не было вообще ни у кого, некоторые вещи делались впервые. И после того, как мы реализовали проект, в наших головах и в руках был сосредоточен достаточно серьезный, дорогостоящий опыт, которым, на тот момент, не обладали даже и консультанты, и вот на этом этапе - мы были сильнее всех. Получается так, что каждый новый объект это, прежде всего, новый опыт, - рассказывает Дмитрий Степовой. Конечно, опыта у консалтеров также предостаточно. Другое дело, что в таком контексте имеет смысл, прежде всего, говорить о людях, которые работают в той или иной компании, причем, это справедливо как для консалтинга, так и для брокериджа. Кадры здесь решают все: каждая компания настолько хороша, насколько хороши люди, которые в ней работают. При этом не секрет, что наиболее востребованные специалисты постоянно вращаются от одной компании к другой в поисках лучших условий. По нашему мнению, крупные УК, с большим количеством интересных проектов в этом отношении уже способны на равных конкурировать с традиционными брокерско-консалтинговыми компаниями.

Как известно, аппетит приходит во время еды, поэтому на сегодняшний день, все больше УК, традиционно работавших в рамках Facility, постепенно переходят к модели Property management. Facility неинтересна с экономической точки зрения, - считает Дмитрий Наринский, член совета директоров Placon properti management. По его словам, несмотря на всю её важность и значимость, эту услугу лучше предлагать в пакете с двумя другими, из-за высокой трудоемкости и низкой экономической эффективности.

Вопрос, у кого заказывать консультационное сопровождение нового проекта лежит скорее в области мотивации. По большому счету традиционные консультанты экономически не заинтересованы в успешности проекта, их ответственность носит в основном репутационный характер, что тоже немаловажно особенно для крупных компаний, однако все ещё продолжает вызывать недоверие, преимущественно со стороны региональных игроков. Что касается управляющей компании, то в случае, если собственник доверяет ей управление объектом на принципах Property management, УК будет кровно заинтересована в его успешности, отсутствии свободных помещений и высоких арендных ставках, поскольку будет получать прибыль исходя из операционного дохода на квадратный метр. С УК удобнее работать, если она будет консультировать, а потом управлять зданием. Так как, во-первых, УК будет более глубоко знать объект недвижимости, а во-вторых, будет нести ответственность за предоставленные консультации, - соглашается Борис Авксентьев, Операционный директор, отдел управления недвижимостью Компания Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. - Консалтеров же можно привлекать, если требуется информация, которой недостаточно или нет у УК, или для того, чтобы перепроверить. Действительно, в некоторых случаях практикуется приглашение на объект одновременно двух и даже трех консультантов. Причем никто из них не принимает каких-то конкретных решении и не несет впоследствии за них ответственность. Понятно, что консультанты делятся своими знаниями и умениями, а решение принимает в любом случае собственник. Однако если УК работает на принципах Property management, во всех отношениях с арендаторами она выступает в роли собственника. УК удобнее, так как она несёт ответственность не только за один из процессов, а за весь комплекс услуг и, что более важно, за конечный (годовой) результат работы объекта. И даже если существует необходимость привлечения отдельного консалтера, то это лучше делать с помощью и под ответственность УК, - подтверждает директор по маркетингу УК Манежная площадь Павел Бобров.

В собственных интересах
Получается, что если кадры это все-таки величина переменная, то создать консалтинговое или брокерское подразделение как в составе девелоперской структуры, так и крупной управляющей компании можно просто переманив отдельных специалистов.

Получается, что, по большому счету, речь идет о налаженных связях с различными категориями арендаторов. При этом наличие у управляющих связей с российским компаниями в принципе вопросов не вызывает, а вот примеров того, чтобы УК привела на рынок крупный западных якорей вроде Ашана, пока нет. С этим согласна и руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина: Если речь идет о каком-то небольшом торговом центре, и владельцу все равно, какие компании там будут сидеть, то я уверена, что УК очень успешно сдаст в аренду этот торговый центр. Если же это крупный торговый центр, то ему необходимо создание качественной концепции, привлечение якорных арендаторов, составления правильного tenant mix (подбор правильного состава арендаторов на объекте. прим. Арендатор.ру
), разработка долгосрочной стратегии увеличения прибыли от Объекта. Такими знаниями и длительными отношениями с крупными арендаторами, особенно с международными арендаторами, имеют только профессиональные компании, которые давно работают на рынке брокериджа. Отсутствие связей с международными арендаторами действительно можно назвать слабым местом УК и сильным крупных консалтеров. Однако в процессе роста и укрупнения существующих управляющих компаний ситуация вполне может кардинально поменяться. Простое и, в тоже время, оригинальное решение данной проблемы недавно продемонстрировала рынку компания Торговый квартал, заключив договор об ассоциативном партнерстве с одной из старейших европейских УК Larry Smith.

Заграница нам поможет
По этой же причине УК однозначно должны участвовать в процессе сдачи в аренду помещений на объекте, то есть заниматься брокериджем. Другой вопрос насколько полной должна быть степень этого участия. Однозначного ответа нет. Так, по словам управляющего директора компании The Sawatzky Евгении Власовой, степень участия УК в процедуре брокериджа должна ограничиваться согласованием условий договоров аренды. С другой стороны, технически брокеридж процедура несложная, - утверждает директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle Константин Деметриу. - Безусловно, профессиональный брокер имеет больше опыта на этом рынке, но это не значит, что хорошо построенная УК не может сама сдавать в аренду здание. Тем не менее, стоит отметить, что эффективная сдача площадей в аренду все-таки потребует от УК наличия контактов среди потенциальных компаний-арендаторов.

Результаты голосования на сайте Арендатор.ру

Вместе веселее
И все-таки для создания наиболее качественного проекта, на наш взгляд, необходимы совместные действия. Все дело в том, что в мировой практике большинство функций управляющие компании отдают на аутсорсинг. Это могут быть как клининговые услуги, так и консалтинг и брокеридж. Поэтому для любой компании, в том числе и для УК гораздо разумнее иметь специализацию, занимаясь чем-то одним, а остальные процессы знать и понимать, чтобы контролировать своих аутсорсеров. Управляющие компании не наш конкурент, они наш клиент, они должны делать свою работу, а мы свою, - считает Елизавета Эстрина. - Управляющая компания должна участвовать в проведении тендера по выбору консультанта, выбрать лучшего и отслеживать его работу. С другой стороны, можно сказать, что УК вряд ли согласятся с такой ролью. Большинство опрошенных нами компании либо уже имеют брокерские и консалтинговые подразделения, либо заявляют о своих планах расширения линейки услуг. Вряд ли кто-то из них захочет делиться прибылью, привлекая другие компании на аутсорсинг. Получается, что в долгосрочной перспективе конкуренция неизбежна. Стремление УК замкнуть на себе весь цикл от разработки концепции и консалтинга до брокериджа и управления объектом, их готовность брать на себя ответственность за успех или неудачу, глубокое знание технических тонкостей и большой практический опыт определяют их преимущества в это борьбе. Другое дело, что в России пока сложно говорить о каких то сформировавшихся направления рынок еще довольно молодой, набор оказываемых услуг очень разнообразный. Кроме этого, он очень быстро растет и пока места на нем хватает всем, - резюмирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Комментирует директор по развитию, ГК СлавГрад, Анна Цирульская
Управляющая компания не только способна оказывать услуги консалтинга и брокериджа, но и данные услуги являются необходимыми в портфеле профессиональной УК. Это связано с тем, что целью управляющей компании является увеличение капитализации объекта в долгосрочной перспективе и сохранение начальной концепции развития объекта. Управляющая компания, доход которой зависит от операционной прибыли объекта, качественно и эффективно подберет арендаторов и создаст им наиболее комфортные условия работы. Именно управляющая компания разработает концепцию развития объекта, функциональное зонирование, проектную документацию с учетом дальнейшей эффективной эксплуатации и управления объектом.

Специалистов какой из перечисленных компаний вы бы хотели привлечь в качестве брокеров?
Управляющие компании - (22.8%)
Консультанты из большой четверки - (33.5%)
Консультанты из других компаний - (14.6%)
Собственные подразделения - (21.5%)
Другое - (7.6%)

Комментирует управляющего директора компании The Sawatzky, Евгения Власова
Брокеридж это отдельный узкоспециализированный вид деятельности, который, безусловно, пересекается с управлением недвижимостью. Однако, на наш взгляд, специализация управляющей компании не есть брокеридж. УК должна использовать профессионалов в этой области для того, чтобы обеспечить отсутствие вакантных площадей на объекте. В нашей практике мы сотрудничаем с брокерскими компаниями, с тем, чтобы получать представление о текущем рынке, тенденциях и прогнозах, а также, что особенно важно для новых строящихся объектов, вместе разрабатывать договоры аренды, которые будут отвечать рыночным условиям и практике работы. Вместе проводим переговоры по согласованию условий аренды с арендаторами. Все это дает наиболее эффективный результат для собственника.
Главстрою теперь есть где развернуться в Петербурге. На вчерашнем аукционе компания приобрела за 7 млрд руб. еще один участок, увеличив площадь осваиваемой территории до 700 га. Цена на торгах выросла в 10 раз, но компания не переплатила за столь лакомый кусок, отмечают эксперты.

Комментирует руководитель проекта компании Storm Properties, Дарья Афанасьева
По нашему мнению, не следует привлекать УК для поиска арендаторов, поскольку основная задача УК оказывать услуги по эксплуатации и управлению, а не заниматься брокериджем. Конечно, управляющая компания должна участвовать в процессе разработки типового договора аренды, приложений к договору аренды с описанием эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, вести переговоры с арендаторами. Однако при этом тесно взаимодействуя с профессиональными брокерами. Без вклада тех и других довольно сложно реализовать качественный продукт, соответствующий всех требованиями рынка.

Участки земли под комплексное освоение (строительство жилой и коммерческой недвижимости, а также всей необходимой инфраструктуры) выставляются на торги с декабря прошлого года. В марте этого года Главстрой приобрел за 1 млрд руб. самый крупный из них 436 га в Конной Лахте (северо-запад Петербурга). По оценкам экспертов, на этой территории можно построить до 10 млн кв. м жилья.

Главстрой одна из крупнейших строительных компаний Москвы. В 2006 г. построила 1 млн кв. м жилья в Москве и Московской области. Единственный владелец холдинг Базэл, принадлежащий предпринимателю Олегу Дерипаске. Выручка в 2006 г. составила около $1 млрд.

На покупку этой земли претендовало еще семь компаний, в том числе столичные СУ-155, Ренова Строй Групп, Синтез-Девелопмент и местная Группа ЛСР.

Вчера на аукционе Фонда имущества Санкт-Петербурга Главстрой приобрел второй по величине лот. Участок на севере города (так называемая Северная долина) площадью 296 га обошелся компании в 7,073 млрд руб., превысив стартовые 667 млн руб. почти в 10 раз.

По условиям торгов компания обязана к лету 2010 г. закончить строительство инженерной инфраструктуры и передать ее в собственность города. Всего на работы компании отведено семь лет. Сроки реальная проблема, признает Маркарян. Коммуникаций на большей части участка нет. Трудности в первую очередь могут быть связаны с необходимостью инженерного обеспечения, считает директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. Учитывая объем возможного строительства, цена в 2400 руб. за 1 кв. м земли, которую компания предложила за Северную долину, более чем приемлема с точки зрения средней рыночной стоимости, считает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.

По словам гендиректора Главстроя Артура Маркаряна, по предварительной оценке, на этой площадке возможно построить около 3 млн кв. м недвижимости. Подавляющее большинство этого объема будет составлять жилье, кроме того, в состав комплекса планируется включить объекты социальной инфраструктуры и коммерческие площади. Инвестиции, по его словам, составят $3-5 млрд.

Дорогая земля
В ходе подготовки Северной долины к торгам условия для инвестора изменились. Изначально цена продажи составляла 395 млн руб., а срок строительства 15 лет. Впоследствии цена выросла на 70%, а срок сократился почти вдвое.

Маркарян не думает, что участок достался компании дешево. По сравнению с землей, приобретенной в Конной Лахте, эта территория более подготовлена для застройки в плане наличия транспортных и инженерных сетей, и это отразилось на цене, говорит он. В пересчете на 1 кв. м за землю в Конной Лахте компания заплатила около 230 руб. С ним согласен Пашков из Knight Frank Санкт-Петербург, который добавляет, что Северная долина отличается хорошей транспортной доступностью: недалеко кольцевая автодорога, Выборгское шоссе и станция метро Парнас.



Главная --> Публикации