Главная --> Публикации --> Вся недвижимость канн Будем скромнее Дома из золота Земельные войны Урожайное лето

Эксперты в области игрового оборудования для клубов и жилых помещений уверены, что такой рост популярности игр для дома обусловлен тенденциями, пришедшими с Запада. Другого мнения придерживаются психологи: они считают, что игры благотворно влияют на настроение и помогают обрести спокойствие.

Все чаще люди предпочитают активный отдых пассивному. Девелоперы, уловив тенденцию, предлагают поселки с фитнес-центрами и горнолыжными спусками. Но тяга к активным способам проведения досуга такова, что нейтральные помещения с традиционными диваном пледом телевизором уступают место ярким игровым комнатам. Спрос на игры для дома растет, подталкивая производителей к новым идеям: помимо традиционных бильярда и пинг-понга в домах состоятельных россиян появляются аэрохоккей, дартс и даже игровые автоматы.

Однако низкая цена на бильярдное оборудование не гарантирует комфорта при игре. В России еще не сформировалась культура игры в бильярд, говорит Геннадий Семиков, менеджер по работе с клиентами фирмы Бильярд Маркет. Эксперт считает, что клиенты часто выбирают столы далеко не лучшего качества, срок эксплуатации которых невелик.

В два шара
На рынке игрового оборудования уже несколько лет лидирующее место занимает бильярд. Большим спросом пользуются бильярдные столы российских фирм (Старт, Porter Billiards, Пирамида и др.). По словам Андрея Левакова, администратора магазина The Only Game, столь высокий спрос на бильярдные столы российских производителей определяет сочетание высокого качества и приемлемой цены.

По словам Андрея Левакова, бильярдные столы представлены четырьмя сериями: элитная, коммерческая, премиум- и экономсерия. Последние две серии рассчитаны на домашнее использование.

Качественный бильярдный стол, как правило, изготовлен из прочных пород дерева (сосна, береза, ольха) или природного сланца Ардезия. МДФ (древесно-волокнистая плита высокой плотности) может конкурировать с твердыми породами древесины, так как он не подвержен перепадам температуры и влажности. Эксперты не рекомендуют приобретать стол из ДСП или синтетического гранита. ДСП весьма подвержен влиянию окружающей среды, что значительно снижает срок эксплуатации. В основе синтетического гранита лежит мраморная крошка, связанная между собой эпоксидными смолами. Синтетический гранит наименее качественный материал в ряду каменных основ игрового поля: он имеет свойство крошиться.

Столы из премиум-серии это уже профессиональные столы, обычно изготовленные из дуба и ясеня и декорируемые резными элементами. Резные узоры наносятся на лафет и ноги стола вручную по авторским рисункам. Основание игрового поля изготовлено из природного сланца Ардезия. Стол премьер-серии укомплектован сукном от бельгийской фирмы Iwan Simonis. Это единственное сукно, рекомендованное Федерацией бильярдного спорта для проведения турниров.

Российская фирма Старт представила на рынок бильярдного оборудования стол экономсерии Классик. Рама стола изготовлена из ламинированного ДСП, борта из массива березы. Лафет конструкции облицован высокопрочной березовой фанерой. Лузы изготовлены из хлопчатобумажной сетки и отделаны кожей ручной работы. Андрей Леваков считает, что такой стол подойдет для любителей.

Игра не принесет желаемого удовольствия, если неправильно подобрано главное бильярдный шар и кий, напоминает о том, что важен не только стол, Геннадий Семиков. Кий должен быть математически прямым. Длину и вес кия, как и параметры стола, определяют виды игры. Кии для русской пирамиды, американского пула, снукера и карамболя разнятся конструкцией, весом, общей длиной и диаметром. Они могут быть цельными и разборными. Например, итальянская фирма Longoni производит разборные кии не только с металлическим или латунным соединением, но и с деревянным. Эксперты в области бильярдного оборудования считают, что это соединение значительно улучшает качество удара во время игры.

Параметры бильярдного стола зависят от размера бильярдной комнаты и от вида игры. Особенностью конструкции столов для русского бильярда являются узкие лузы, борта средней упругости. Столы для пула, напротив, отличаются более широкими лузами. В снукер (игра, в которой очки набираются при правильном сыгрывании шаров по цвету) играют на особом столе с закругленными губками луз, а карамбольный стол не имеет луз вообще.

Где поставить стол
Чтобы бильярдный стол прослужил долго и удовлетворял своими игровыми качествами, желательно еще на стадии проектирования дома подумать, где будет расположена и какой будет бильярдная комната, говорит Андрей Леваков. Юрий Белов, дизайнер, занимающийся оформлением внутренних помещений, предупреждает, что бильярдная комната не должна располагаться в помещениях с повышенным уровнем влажности.

Бильярдный стол экономсерии Классик стоит от 24 800 до 31 830 руб. в зависимости от величины стола. Цена на бильярдный стол премиум-класса, рассчитанный на профессионалов, значительно выше от 158 000 до 400 000 руб. (российские модели) и от 300 000 до 700 000 руб. за бильярдные столы европейских фирм. По словам Семикова, высокие цены на европейские столы определены мировой известностью зарубежных брендов.

Большой стол для русской пирамиды может весить более 1,5 т, т. е. на каждую из ножек приходится нагрузка около 200 кг. Поэтому пол в бильярдной должен быть прочным, желательно дополнительно укрепить его в местах расположения ножек, чтобы избежать перекосов и проседания стола со временем.

Располагать бильярдную комнату в подвале дома нежелательно, хотя и допустимо. Однако в этом случае стол должен быть изготовлен из МДФ материала, не боящегося сырости. Также нежелательно располагать комнату для бильярда в мансардных помещениях: возникнут проблемы с размещением стоек для киев и полочек для шаров, рассказывает Белов.

Существуют параметры, определяющие минимальные размеры бильярдной комнаты. Традиционно это размер двух киев и стола. Например, для 7-футового стола (2 × 1 м) размер бильярдной комнаты будет составлять 4,85 × 3,85 м, и т. д.

Лучшее покрытие для пола ковролин с невысоким ворсом. Если в комнате паркет, желательно вокруг стола постелить ковер или ковровую дорожку. Специалисты не советуют выкладывать пол плиткой: неудобно играть, и плитка может поколоться (шары, вылетающие за пределы стола, серьезная ударная сила).

Мебель в игровой комнате должна соответствовать дизайну бильярдного стола и совпадать с ним по стилю. Дизайнеры выбирают мебель спокойных, темных тонов. Традиционно в бильярдной комнате царит мягкий полумрак, создающий спокойную, уютную атмосферу, а основной свет падает на игровое поле. Интерьер бильярдной комнаты, как правило, выдержан в классическом стиле. Сама обстановка игрового помещения обязывает мебель вписываться в определенные цветовые рамки. Например, часто обладатели комнаты для бильярда хотят видеть в интерьере черный кожаный диван и стойку для киев из красного дерева, говорит Белов.

Нужна мебель
Юрий Белов уверен, что бильярдный стол всегда будет доминировать в интерьере помещения. Я не знаю ни одного случая, чтобы бильярдный стол вписался в готовый интерьер, говорит эксперт. Обычно мои клиенты подготавливают голое помещение, а я подбираю мебель и аксессуары для бильярдной комнаты в зависимости от дизайна стола и цвета сукна.

Все играют в хоккей
С недавних пор в России приобрела популярность игра в аэрохоккей. Игровое поле стола представляет собой ровную блестящую поверхность. Вместо клюшек используются биты, а шайбы гораздо больше, чем у классического хоккея. Игроки должны загнать шайбу в специальное углубление. Поначалу в аэрохоккей можно было поиграть только в клубах, но сейчас такое оборудование устанавливается в усадьбах и даже в квартирах.

Игра в бильярд любит ровный, мягкий, рассеянный свет. Для этой цели используются специальные светильники. Наиболее распространены модели, в которых источники света (от двух до шести) распределены вдоль единой штанги, реже встречаются светильники, где все лампы расположены под единым абажуром (так называемый гроб). Источник света может быть как люминесцентным, так и с лампой накаливания. Количество плафонов зависит от размера бильярдного стола. Считается, что чем больше плафонов в светильнике, тем более размытые тени, легче и приятнее игра. Для больших (12-футовых) столов используются 6-плафонные светильники. Цвет плафона должен гармонировать с цветом сукна.

Наиболее популярные фирмы производители аэрохоккея в России польская фирма Wik, испанская Sam Billiards и тайваньская Palmer. Однако Wik и Sam Billiards специализируются в основном на выпуске аэрохоккея коммерческой серии для клубов и игровых салонов.

Андрей Леваков нисколько не удивлен формирующейся модой. Игра в аэрохоккей намного динамичнее игры в бильярд и требует гораздо меньше умственных усилий. С такой игрой могут справиться даже дети, поэтому аэрохоккей идеально подойдет для семейного отдыха, считает эксперт. Кроме того, стол для игры в аэрохоккей более легкий, чем бильярдный, и в большинстве случаев его вполне реально разместить даже в небольшом загородном доме.

Аэрохоккеи, предназначенные для домашнего использования, имеют все возможности клубного, но они не рассчитаны на получение денежной прибыли.

Игровое поле коммерческого аэрохоккея Ice Fire изготовлено из нержавеющей стали, что, как уверяют производители, позволяет использовать оборудование очень долго. Коммерческий аэрохоккей оснащен жетоноприемником и поставляется с комплектом аксессуаров: две биты, две шайбы и 50 жетонов. Ice Fire оснащен модификацией с неоновой подсветкой, внешние элементы покрыты ударопрочным пластиком.

Игра в аэрохоккей менее дорогое удовольствие, чем бильярд. По словам Андрея Левакова, средняя стоимость аэрохоккея от 30 000 до 60 000 руб. Клубный аэрохоккей, который часто можно встретить даже в жилых помещениях, стоит от 100 000 до 200 000 руб. в зависимости от комплектации. Стоимость столов для аэрохоккея западных производителей традиционно выше российских аналогов.

Тайваньская фирма Palmer представила на российский игровой рынок аэрохоккей для домашнего использования. У него нет жетоноприемного механизма и неоновой подсветки, более спокойный дизайн производитель решил не удивлять домашних игроков яркими, кричащими подсветками. Корпус стола для аэрохоккея выполнен из многослойной фанеры и облицован ударопрочным пластиком.

И все же аэрохоккей не случайно занял место в загородных домах состоятельных граждан. Установка оборудования для аэрохоккея требует куда меньше финансовых и творческих усилий, чем установка бильярдного стола. Не нужно ни специальных полочек для хранения аксессуаров, ни светильников с определенным количеством плафонов устройство для аэрохоккея, как правило, уже оснащено подсветкой.

Увы, спортивные достоинства аэрохоккея сомнительны. Несмотря на то что игру в аэрохоккей можно назвать активным отдыхом, требующим значительной эмоциональной отдачи, вряд ли этот вид игры вызовет интерес у сторонников спортивного времяпровождения, убежден Леваков. Игра в аэрохоккей популярна за счет своей динамичности, но не из-за спортивных достоинств.

Здоровый азарт
На рынке игрового оборудования уже много лет пользуется стабильным спросом настольный теннис. Эксперты объясняют повышенное внимание к настольному теннису общемировой тенденцией: интерес к азартным играм медленно, но верно сходит на нет, а вместо него приходит мода на здоровый образ жизни.

Но на интерьер игровой комнаты все же придется обратить особое внимание. В обстановке комнаты, где будет размещен стол для аэрохоккея, приветствуется мебель в стиле хай-тек. Стол для аэрохоккея сам по себе, как правило, яркий, часто с неоновыми подсветками. Он не будет гармонировать с мебелью в классическом стиле или стиле модерн. Но если обладатели оборудования для аэрохоккея поддержат яркое оформление игрового стола темными обоями и, например, диваном из ткани, светящейся в темноте, они попадут точно в цель, убежден Юрий Белов.

Инвентарь для пинг-понга главным образом представлен на российском рынке западными фирмами-производителями. Григорий Давыдов, редактор сайта Настольный теннис в России, объясняет это тем, что в перечне одобренных Международной федерацией настольного тенниса (ITTF) столов пока нет ни одного, произведенного на постсоветском пространстве. Столов российского производства, конечно, всегда было много, выпускаются они и сейчас, объясняет Давыдов. Но, увы, все они без значков ITTF. Вроде бы мелочь, но ценовая категория другая. Проводить международные турниры на таких столах нельзя. Если надо купить что-то для дачи, можно и сэкономить, но стол придется буквально ощупывать руками и брать на себя весь риск.

По мнению Левакова, нынешний интерес к настольному теннису в России напрямую связан с популярностью большого тенниса. Мы едва ли не каждый день слышим о победах звезд большого тенниса на различных турнирах. Это, безусловно, влияет на продвижение на рынке пинг-понга, ведь обеспечить должные условия для большого тенниса далеко не всегда представляется возможным, говорит эксперт. Пинг-понг доступнее, поскольку компактнее.

Цены на инвентарь для пинг-понга существенно ниже, чем на бильярд и аэрохоккей. Но совсем уж дешевым это удовольствие, конечно, не назовешь. Инвентарь для настольного тенниса собственно стол, ракетки и мячик оценивается в сумму примерно $700 и выше, говорит Григорий Давыдов. Складной стол Stiga Expert Roller, рассчитанный на любительскую и профессиональную игру, стоит около 25 000 руб., ракетки для пинг-понга от 3000 руб., комплект из профессиональных мячей обойдется в 700 руб. Но это все со значком ITTF. Стоимость любительских столов для настольного тенниса гораздо ниже профессиональных. По словам Левакова, обычно цена колеблется от 6000 до 12 000 руб. за весь инвентарь.

Среди одобренных столов для тенниса фигурируют известные фирмы Andro, Donic, Stiga, Cornilleau и Joola. Они отличаются от российских столов отскоком в 40 мм по всей поверхности игрового поля, и не случайным образом, а в заданном ITTF порядке: мячик должен отскочить с высоты 30 см ровно на 23 см. Высота идеального стола 76 см. ITTF регламентирует даже шероховатость покрытия. Стол для пинг-понга Stiga Premium Compact, одобренный ITTF, изготовлен из древесно-волокнистой плиты толщиной 22 мм и имеет меламиновое покрытие. Среди столов со значком ITTF нет ни одного, изготовленного из ДСП.

Оборудование для игры в пинг-понг требует отдельной комнаты в загородном доме площадью не менее 30 кв. м. Мебель для игровой комнаты обычно выполняется на заказ. Дело в том, что стол для пинг-понга определяет общее настроение комнаты и цветовую гамму. Например, если игровой стол зеленого цвета, то шкаф для ракеток и мячиков должен быть похожего цвета или оттенка. Найти подходящую мебель в специализированных магазинах нелегко, поэтому приходится изготавливать все необходимое на заказ, объясняет дизайнер.

Оборудование для игры в пинг-понг редко можно найти в городских квартирах. Это удовольствие рассчитано на загородные дома. Интерьер комнаты для пинг-понга невозможно обыграть обычной мебелью, говорит Юрий Белов, нужна комната для занятий спортом. Мало кто из городских жителей позволит отдать целую комнату в своей квартире для игры в пинг-понг. Это дачная игра.

Оборудование для игры в боулинг гораздо сложнее бильярдного. В минимальный список составляющих для боулинга входят пинсеттер (механизм, собирающий кегли после удара), дорожка для боулинга, шары, кегли и специальная обувь на резиновой подошве.

Боулинг не для всех
За последние пять лет риэлторы все чаще слышат просьбы от покупателей квартир о необходимости иметь еще и комнату для боулинга. Этот вид игры по-прежнему остался клубным, но тем не менее заявки на изготовление оборудования для домашнего боулинга поступают. На Западе боулинг в квартире давно не новшество. И состоятельные россияне следуют моде.

Пинсеттер раскладывает кегли сразу над местами установки, сокращая рабочий цикл, если шар при броске попал в желоб или сбиты только крайние кегли. Местонахождение кеглей отслеживается широкоформатной видеокамерой.

Пинсеттер MC2 японской фирмы Zhonglu Bowling оснащен системами контроля Process Logic и Hydronic Drive. Система Process Logic контролирует все рабочие циклы и устраняет ошибки в среде электромагнитных полей. Hydronic Drive обеспечивает максимальный КПД электродвигателя при изменении нагрузки на узел.

По словам Андрея Левакова, на сегодняшний день синтетические дорожки пользуются высоким спросом, так как в боулинге их преимущества перед деревянными дорожками очевидны. Синтетический удароустойчивый и сверхпрочный пластик гарантирует дорожке долгий срок службы, защиту от влажности и расслоения. Он не требует покрытия лаком и регулярной циклевки, говорит эксперт.

Основой дорожки фирмы Zhonglu Bowling являются деревянные ляги. На них крепится деревянный массив, на который, в свою очередь, устанавливаются плоские панели из пластика, имитирующие дерево.

Бамперы дополнительное оборудование для боулинга для удобства детей. Бампер представляет собой два профиля, устанавливаемых по всей длине дорожки, или сконструирован, как обычный желоб. Когда бамперы находятся в сложенном положении, они не видны и не мешают игре. Если в игру включаются дети или новички, бамперы поднимаются, и шар, отскакивая от этих бортиков, достигает цели и сбивает несколько кеглей.

Дорожки монтированы из полносборной конструкции. Каждая дорожка имеет съемный разделитель. Дорожки Zhonglu Bowling оснащены инфракрасной системой заступа. Они могут быть оснащены бегущими огнями и светящимися бамперами в зависимости от комплектации.

Для игры в боулинг нужна специальная обувь. Подошва правого ботинка должна быть сделана из каучука, а подошва левого из кожи, для скольжения. К классу профи относятся ботинки со сменными подошвами игрок может выбрать из нескольких видов материала наиболее подходящий для покрытия дорожки и индивидуального стиля игры. Сменные каблуки прикрепляются к подошве ботинка с помощью липучки.

Кегли Zhonglu Bowling изготовлены из натуральной древесины и покрыты трехслойным пластиком. В зоне соприкосновения с шаром кегли имеют утолщение, чтобы уменьшить срок воздействия удара. Дно кегли зафиксировано основой, защищающей ее от трещин и расслоения. Шары изготовлены из уретана и могут быть любыми по цвету и дизайну от обычных красных до светящихся в темноте перламутровых.

Не подойдет мягкая или кожаная мебель: она не будет гармонировать с игровым оборудованием и придаст помещению мрачность. Более того, она может быть быстро протерта или порвана. Дизайнеры утверждают, что цельнолитная мебель, изготовленная из композитного пластика, в этом случае идеальный вариант.

Комната для боулинга по своим функциям и дизайну отличается от бильярдной и помещения для пинг-понга. Мебель для такой комнаты должна быть яркой. Оборудование для боулинга не бывает нейтральных цветов, говорит Юрий Белов Это значит, что доминирующая игрушка требует цветовую и световую поддержку в виде специальной мебели с ламинированным покрытием, отражающим свет. А мебель, светящаяся в ультрафиолете, смотрится завораживающе в вечернее время.

Стойки для шаров рассчитаны на хранение 12 или 18 шаров одновременно, а поверхность стоек может быть разной. Она может выглядеть, как небольшой столик для коктейлей (круглой формы) или как продолговатый стол для размещения на нем еды и напитков.

Столы и стулья могут быть скомпонованы в различных вариантах. Можно установить столики для игроков в сочетании с разным количеством стульев. Если по-разному скомпоновать столы, то площадь для игры примет форму треугольника, квадрата или прямоугольника. Особенно приветствуются стулья с обтекаемой формой сиденья, обеспечивающие комфорт.

Игры малых форм
Владелец малогабаритной двушки вряд ли может позволить себе разместить стол для пинг-понга, аэрохоккея и тем более бильярда в квартире. Решением проблемы может стать дартс. Учитывая, что игра в дартс приемлема по цене, а мишень не занимает много места в квартире, этот вид домашнего развлечения доступен каждому, считает Леваков.

Игра в боулинг у себя дома не всегда доступна даже состоятельным россиянам. Оборудование для боулинга стандартной комплектации, включающее пинсеттер, игровую дорожку и комплект из мячей и кеглей фирмы Zhonglu Bowling, стоит $29 700.

Выпускаемые устройства для электронного дартса отличаются по размерам, весу, количеству функций и спецэффектам. Одна из самых продаваемых моделей Navigator S малайзийской фирмы FH. Эта модель электронного дартса оснащена LCD-дисплеем, корпусом с открывающимися дверками, звуковыми и голосовыми эффектами, имеет часы и будильник.

Средний размер настенной установки для дартса 495 × 640 х 55 мм, вес колеблется в пределах от 2 до 7 кг. В российских магазинах можно найти два вида дартса классический и электронный. Классический дартс это обычная размеченная доска с дротиками, объясняет эксперт. Электронный дартс напоминает домашний игровой автомат. Электронный удобен тем, что автоматически производит подсчет очков во время игры, имеет звуковую и световую индикацию режимов игры и голосовое сопровождение.

Модель Speedy X той же малайзийской фирмы входит в число более компактных: длина 495 мм, ширина 55 мм, высота 640 мм. Но Speedy X оснащена девятью светодиодными дисплеями и имеет 150 вариантов игры. Помимо 12 дротиков и 30 игл-наконечников в комплект электронного дартса входят подставка для дротиков и аксессуаров и стартовая полоса. Однако питание эта модель может получать только от сети.

В игре в дартс могут принимать участие до восьми человек. Если в развлечении участвует один игрок, то он может выбрать себе виртуального соперника (дартс оснащен компьютерным регулированием уровня сложности). Можно выбирать из 109 вариантов игры. Правда, занимает такой дартс немного больше места, чем игровая установка среднего размера: длина 535 мм, ширина 75 мм, высота 630 мм, вес 5,7 кг. В комплект электронного дартса входят шесть дротиков, 30 запасных игл-наконечников и сетевой адаптер на 9 В. Питание установка получает от батареек или от сети.

Несмотря на то что игровая установка для дартса приемлема по цене и ее можно разместить практически в любом помещении, этот вид игры уступает по популярности бильярду, аэрохоккею и настольному теннису. По словам Левакова, спрос на дартс на 20-25% меньше, чем на настольный теннис и аэрохоккей. Это объясняется тем, что бильярд и пинг-понг традиционно считались лучшими развлечениями для дома в отличие от дартса, который появился на рынке игрового оборудования гораздо позже.

Цены на установку для дартса определяют комплектация, функции и фирма-производитель. Navigator S стоит 3480 руб., Speedy X 4700 руб. Но обычно цена на дартс не превышает 8000 руб.

Юрий Белов не советует размещать дартс в комнате, где много стеклянных предметов. Все-таки дартс опасная игра не только для нервов, но и для мебели. Поэтому крайне нежелательно размещать установку для дартса, например, вблизи деревянных шкафов. Да и потом, вряд ли человек с хорошим вкусом разместит современную игрушку в гостиной, выполненной в классическом стиле, считает эксперт.

Игру в дартс нельзя назвать идеальной забавой. Виной тому дротики, которые в руках не слишком меткого игрока могут лететь далеко мимо цели. Результат испорченные дорогие обои и разбитые стекла. В таких случаях, говорит Леваков, поклонники дартса устанавливают фанерные накладки на стену, которые защищают стены и мебель от повреждений.

Тяжело купить, труднее продать
Однако ценовые ограничения и трудности размещения в интерьере не единственные препятствия установки игрового оборудования дома. По словам PR-директора Vesco Group Ивана Лясникова, в последнее время поступает немного заявок от покупателей дорогих квартир на оборудование игровой комнаты. Он связывает это прежде всего с недостаточной площадью комнат. Стандартный размер игровой комнаты должен быть не менее 60 кв. м, т. е. обустроить игровой зал проблематично даже в элитной квартире, не говоря уже о типовой панельной двушке.

Но дартс можно разместить в рабочем кабинете или даже в спальне. Установка для дартса в большинстве случаев вписывается в готовый интерьер. Небольшие габариты игры позволяют даже избежать перестановки мебели в комнате, главное наличие свободной стены, на которую можно повесить установку для дартса и защитную накладку для стены. Конечно, оборудование для дартса будет смотреться странно в романтической дамской спальне, говорит Белов. Но, с другой стороны, любители подобных игр в основном мужчины. Дартс в мужской спальне будет смотреться кстати.

Особенно остра эта проблема в двух сегментах рынка: загородной жилой и торговой недвижимости. Издержки жесткого стандартизированного подхода к будущим проектам со стороны консультантов и части девелоперов в проектах, требующих нестандартного подхода, ведут к перенасыщению рынка однотипными форматами коттеджных поселков и торговых центров.

Крупные жилые комплексы высокой ценовой категории почти всегда имеют развитую инфраструктуру: спортивные залы, боулинг-клубы и бильярдные салоны. У потенциальных покупателей дорогих квартир нет необходимости обустраивать игровые комнаты у себя дома, говорит Лясников. В дачных поселках, даже в элитных, инфраструктура не так развита, как в городе. Кроме того, традиционно люди привыкли активно отдыхать в загородных домах, а городские квартиры ассоциируются с повседневной жизнью, работой, диваном и телевизором.
Рынок консалтинговых услуг в сфере недвижимости растет, как и сам рынок недвижимости. Но между предложением консалтинговых услуг и спросом на них уже наблюдается определенный разрыв, и пропасть только углубляется. Вакуум там, где требуется качественный маркетинговый концепт будущего проекта, к сожалению, начинает вызывать недоверие к консалтинговым услугам как таковым.

Лоцманы или Сусанины?
Концепция проекта разрабатывается консультантом по заказу инвестора или девелопера в идеале задолго до начала строительства и служит основой для определения будущих контуров развития перспективного участка или объекта. Далее утвержденная заказчиком концепция передается архитектору для разработки архитектурного проекта.

В результате некоторые девелоперы все более склонны отказываться от услуг консультантов для разработки нестандартных, интересных маркетинговых концепций. Полагая, зачастую не без оснований, что сами способны удивить потенциальных клиентов новизной, сделать проект заметным и инновационным на высококонкурентном рынке.

Одним словом, концепция является своеобразной лоцманской картой для инвестора-застройщика, по которой можно ориентироваться на просторах рынка недвижимости. Поэтому степень погрешности этих карт, разрабатываемых профессиональными консультантами для застройщика, крайне важна, ибо может обернуться миллионными потерями и убитой репутацией.

Обычно в маркетинговую концепцию входят сегментированный анализ рынка, маркетинговый план, определяются основные технические параметры будущего проекта, особенности его функционального назначения, приблизительный объем инвестиций, сроки реализации и стоимость конечного продукта, рекомендации по выбору архитектурного стиля объекта и т. д.

Нищета стандартной роскоши
Инвесторы и девелоперы загородных комплексов жилья часто сетуют на стандартизированный подход консультантов к выработке концепции будущего поселка. Один из таких инвесторов с возмущением признавался, что в трех различных агентствах заказал маркетинговую концепцию, предоставил фотоснимки участков и оплатил 50% от контракта на услуги. И от трех разных исполнителей он получил практически одинаковую как под копирку срисованную концепцию. Никто из консультантов даже не подумал выехать на место и собственными глазами осмотреть участок, весьма, кстати, немаленький и достаточно сложный по рельефу. Более того, как рассказывал инвестор, он потратил неделю личного времени, изучил то, что есть в Интернете на тему загородного жилья, и понял, что их (консультантов) совет строить поселок бизнес-класса с выходом на продажу по $700 000-900 000 за домовладение на 15 сотках земли практически обреченная на провал затея.

Учитывая, что в девелоперские проекты закладываются уже не десятки, а сотни миллионов долларов капиталовложений, концептуальная ошибка консультанта проекта сродни ошибке сапера. Разница в цене ошибки. Консультант в области недвижимости, как правило, за свои заблуждения не несет какой-либо существенной материальной ответственности в отличие, например, от налогового консультанта или аудитора. Отсутствует в России и общемировая практика страхования профессиональной ответственности консультанта по недвижимости, что негативно сказывается на уровне и качестве консалтинговых услуг.

Ни дефицита, ни выбора
Девелоперы и особенно потребители сетуют на однотипный формат торговых центров, заселенных одними и теми же брендами. В Москве разные торговые центры напоминают братьев-близнецов не только по архитектуре, но и по содержанию. Если человек захочет чего-то нового, выходящего за пределы ассортимента продукции 15-20 известных сетевых компаний, то в российских торговых центрах он желаемого не найдет. Поэтому многие россияне, не обязательно богатые, покупают себе одежду, обувь, галантерею, бижутерию и кучу аксессуаров не в Москве, а в Италии, Франции, Америке и даже Польше, где выбор значительно шире. Ибо у них рынок не так монополизирован, как наш многострадальный. Там есть крупные сетевые компании, но есть и маленькие, которые производят или торгуют оригинальной продукцией, предназначенной для определенного круга людей. И, к слову, цены на такую продукцию отнюдь не бутиковые в московском понимании этого слова.

Впрочем, учитывая, что к началу текущего года объемы поселков бизнес- и элитного классов, продажи в которых стагнируют, подошли к катастрофическим 80%, трудно не согласиться с сетованиями на качество консультаций брокерских компаний. Даже предположив, что половина из этих неудачных поселков возведена непрофильными инвесторами по собственному разумению, без обращения к консультантам, то другая половина все же создавалась не без квалифицированной помощи высокопрофессиональных консультантов, чья задача оптимизировать инвестиции заказчика, обеспечив проекту максимальную доходность. И если предположительно каждый третий возведенный поселок является провальным из-за непрофессионализма консультантов, то такая погрешность это уже даже не единичное заблуждение или досадная ошибка, а почти промышленное производство гробов-концепций для инвесторов и девелоперов.

Предложение типовых брендов в ТЦ до боли напоминает унылый пейзаж отечественного ТВ, где пара дюжин действующих лиц шоу-, бизнес- и политтусовки в клонированных передачах преследует зрителя годами сутки напролет. А сам формат ТЦ в прямом смысле стремительно приближается к существующему формату передач ТВ: местоположение никак не влияет на ассортимент продукции. Это когда по всей России клонируется более или менее успешный московский торгцентр, превращая наше торгово-развлекательное пространство в сплошной глобальный Макдоналдс с ограниченным набором блюд-брендов.

Монополизм 15-20 сетевых компаний сужает выбор. Что в этом хорошего? В Турции более 2000 марок одежды на разные вкусы представлены в различных торгцентрах. У нас в 100 раз меньше что называется, почувствуйте разницу. Выбирать одежду приходится либо в магазинах молодежного формата Села, Зара, Саш, Мекс и т. д., либо в совково-консервативном Реалисте и Эгоисте. Иного не дано. Грубо говоря, выбирай: или рваные джинсы, или строгий костюм. Нет середины.

Осознана ли необходимость?
Сетования девелоперов на отсутствие у консультантов перспективного видения проекта и креативного подхода имеют под собой почву, как бы прискорбно это ни звучало. Вспомним, как многие консультанты были скептически настроены против концепции Крокус Сити за МКАД. В штыки была принята концепция крупных усадебных комплексов в 80 км от Москвы, подготовленная семь лет тому назад КРТ (проект Другие берега), хотя данную концепцию сейчас не клонирует только ленивый. Список нестандартных, ярких проектов и концепций, своевременно недооцененных консалтерами и брокерами, наверное, можно продолжить. И, что существенно, все нестандартные проекты это в значительной степени плод усилий самих девелоперов, а не консультантов.

Обезличенность концепта, стандартизированность формата и отсутствие индивидуального лица уже превращаются в серьезную проблему для собственников торгцентров, отмечающих снижение количества потребителей (а не посетителей рассчитанных в первую очередь на молодежь фуд-кортов) и растущую необходимость в ребрендинге. Только ребрендинг заключается не в простой замене старого логотипа новым, а в полном обновлении концепции и позиционирования всего центра.

Некоторые девелоперы в этом смысле считают, что консультанты, выросшие из брокеров, коих абсолютное большинство на российском рынке, в силу специфики своего бизнеса и мышления не приспособлены дерзко мыслить, заглядывая далеко вперед, плохо предугадывают будущий тренд и лишены возможности адекватно оценивать нестандартные концепции и проекты. Этот феномен объясняется сравнением с продавцом в бутике, который, быть может, очень успешный продавец имеющихся товаров, но вряд ли он способен создать и предложить рынку новый дизайнерский продукт, инициировать новый тренд.

Недаром руководитель известного московского архитектурного бюро Сергей Киселев как-то сказал: Если бы девелоперы слушали только консультантов, то все дома были бы одинаковыми прямоугольными коробками. Быть может, поэтому на рынке можно встретить весьма успешных девелоперов, которые никогда не обращаясь к услугам консультантов для разработки и реализации перспективных проектов, демонстрируя великолепное маркетинговое чутье, опережающее на 5-10 лет возможные предвидения брокеров.

С другой стороны, сарказм архитектора Сергея Киселева может быть отнесен и к некоторой части девелоперов, для которых создаваемый объект всего лишь объем, помноженный на квадратные метры, без какой-либо привязки к ландшафту, исторической застройке и качеству работы. Для таких застройщиков, чье видение собственного продукта не выходит за рамки одноразовой посуды, качественный консалтинг иногда превращается в ненужную и дорогостоящую обузу.

Один из крупных и весьма успешных девелоперов в этой связи однажды даже сослался на Льва Толстого, сказавшего, что грамотная стенографистка не обязательно может стать хорошим писателем. С этим мнением можно согласиться или поспорить, но оно довольно устойчиво среди части профессиональных девелоперов.

Нередко качественный концепт, разработанный консультантом, в процессе реализации проекта девелопером претерпевает столь значительные изменения, что от первоначального замысла остаются лишь грустные воспоминания, как о юношеской несостоявшейся любви. Коррективы вносятся заказчиком для максимальной оптимизации, т. е. снижения затратной части проекта, что при необузданном стремлении к экономии приносит больше вреда, чем пользы.

Надо признаться, стоимость услуг действительно высокого профессионала-консультанта, да еще и креативного, в России явно недооценена в разы. Поэтому часто консультанты вынуждены добирать свой гонорар за счет брокериджа.

Части и целое
У большинства серьезных девелоперских и консалтинговых структур в настоящее время весьма остро ощущается дефицит квалифицированных маркетологов, обладающих даром прозрения, умеющих прогнозировать часто вопреки различным математическим формулам тенденции рынка на ближайшие 5-7 лет. Это предвидение жизненно важно для застройщика, ибо объект почти год проектируется, почти два года возводится. От того, сможешь ли ты за 3-4 года до реализации проекта предугадать главную маркетинговую доминанту будущего или стилевой тренд, модную тенденцию, зависит коммерческий успех, который основывается на правильном маркетинговом концепте, учитывающем основные экономические показатели, движение рынка, изменения потребительского спроса и др.

Многие девелоперы, чрезмерно уверенные в собственной непогрешимости, рассматривают обращение к консультантам как дань некоей моде, считая признаком высшего пилотажа потом поступить вопреки разумным советам. Однако стабилизация рынка недвижимости и обострение конкуренции скоро расставят по местам амбиции, стратегии и результаты согласно простому критерию реальной капитализации произведенного продукта.

Главная проблема российского девелопмента как раз и состоит в заниженной оценке собственного продукта, воспринимаемого многими застройщиками и консультантами как простая сумма квадратных метров без добавленной стоимости в виде хорошей архитектуры и идеи.

Именно такие маркетологи и должны создавать концепты, обозначать общее видение будущего проекта, что давно происходит в фэшн-индустрии и автомобильной промышленности, где дизайнер и маркетолог-концептуалист либо одно лицо, либо работают в связке, словно космонавты на околоземной орбите.

Анализируя и сравнивая все, что связано с визуализацией потребительских предпочтений, не выпуская из поля зрения мировые новинки архитектуры или автомобилестроения, основные макроэкономические показатели, он может обрисовать контуры развития рынка недвижимости, чтобы вооружить свою компанию шансом хотя бы на шаг опередить время. Тем самым он не разделяет креативность и стандарты на враждебные лагери, а, наоборот, используя стандарты, добавляет креативную специю и создает инновационный продукт.

Хороший маркетолог-концептуалист чаще всего не ограничивается изучением статистики (которая в России иногда по точности напоминает метеопрогнозы), а прощупывает эти тренды буквально кончиками пальцев (как в ювелирке), нюхом (как в парфюмерии), внимательно наблюдая за тенденциями в мировой фэшн-индустрии, музыке, живописи, литературе, дизайне, кино.

Последний отчет European Housing Review 2007 Королевского института сертифицированных оценщиков по жилой недвижимости, в работе над которым были использованы данные национальных статистических бюро, центральных банков, министерств жилищного строительства, а также национальных ассоциаций риэлторов ряда стран Европы, продемонстрировал неожиданные результаты. Казалось бы, вполне консервативный рынок жилья Европы в этом году продолжит рост.

А в условиях усиления конкуренции на рынке недвижимости всего один опережающий шаг может стать судьбоносным. Возможный выход из ситуации искать и привлекать к проектам креативных маркетологов, а не брокеров-консультантов. Это разные люди, у них разный тип мышления. Потому разнятся результаты работы. Платить им нормальные деньги. И доверять им.

Старая vs новая
Ожидалось, что в прошедшем, 2006 году достигнувшая пика доходность на европейском рынке жилой недвижимости пойдет на убыль. Как это случилось по другую сторону Атлантического океана в США, где подобные обстоятельства способствовали сворачиванию жилищного строительства как отрасли. Вопреки американскому сценарию, в большинстве европейских стран цены на жилье продолжали расти. Рекордсменом можно назвать Исландию, где за прошедший год цены выросли на 30%, за ней следуют Дания, Норвегия и Испания (на 22%, 18% и 16% соответственно). Вместе с тем, по данным RICS, в минувшем году темпы роста цен на недвижимость начали снижаться: Испания показала 5%-ное снижение темпов роста, а Франция и Финляндия 3%-ное и 2%-ное снижение соответственно.

Ключевыми тенденциями развития глобального европейского рынка недвижимости, по мнению ассоциаций риэлторов, стали двузначный рост цен в большинстве стран континента в течение 2006 г., рост числа и объема ипотечных кредитов. Самые высокие темпы роста наблюдаются в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), а также в небольших государствах Греции, Ирландии и странах Скандинавского полуострова. Наименьший рост демонстрируют рынки жилья Германии и Португалии.

Снизились относительно предыдущих лет и темпы роста цен на жилье в странах ЦВЕ. Так, в Чехии стоимость жилья возросла всего на 2% за год, и то за счет сектора элитной недвижимости. Новым лидером на рынке стран ЦВЕ стала Польша, где цены на жилье в 2006 г. выросли в среднем на 33%. Такое положение объясняется в первую очередь дефицитом жилья: по данным PricewaterhouseCoopers, он составляет примерно 1,5 млн квартир. В столице Польши Варшаве, где более половины населения младше 40 лет, демографический бум прогнозируется на 2010-2012 гг. В прошлом году в Варшаве было сдано в эксплуатацию 12 000 квартир, что на 20% меньше первоначально запланированных объемов жилья.

Примечательно, что наибольшие темпы роста цен продемонстрировали небольшие государства, в частности страны Скандинавского полуострова. Аналитики объясняют это высокими ценами на жилье в столицах этих стран и невозможностью широкой диверсификации цен на недвижимость вследствие малой территории государств.

Обещают жилищный бум и в странах новых членах ЕС: Болгарии и Румынии. Впрочем, инвестиционный бум в Болгарии и не затухает. По данным британских аналитиков, только за I квартал 2007 г. цены на болгарскую жилую недвижимость возросли на 10%. В Румынии жилищный бум еще только начинается. Так, по оценке портала reporter.ge, в ближайшие 4-5 лет жилищное строительство в Румынии станет самой динамично развивающейся отраслью. По предварительным оценкам, инвестиции в этот сектор недвижимости составят 6 млрд евро. В основном инвестиции в румынскую недвижимость интересуют жителей Испании и Израиля, а также самих румын. Так, испанская группа Fadesa Immobiliaria заявила о том, что инвестирует 1 млрд евро в строительство жилищного комплекса на 12 000 квартир в предместье Бухареста Stefanestii de Jos. Кроме того, Fadesa примет участие еще в четырех проектах жилищных комплексов, общая емкость которых составит 4000 квартир и апартаментов.

Основными сдерживающими факторами на рынке жилья Варшавы, по оценке PricewaterhouseCoopers, являются отсутствие системного подхода к генплану отдельных районов и пресловутый человеческий фактор. Другой двигатель роста цен на рынке жилья Варшавы растущий спрос у иностранных инвесторов, главным образом из Великобритании, Ирландии и Испании. Все это привело к тому, что сектор жилья стал самым привлекательным для инвесторов. В результате доходность варшавских девелоперов составляет 25 -35% годовых. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Варшаве, по данным польской консалтинговой компании REAS, составляет 6200 польских злотых (1636 евро), тогда как цены на популярные в городе высотные кондоминиумы достигают 10 000 злотых (2638,5 евро) за 1 кв. м.

Ипотека двигатель цен
В Европе наблюдается бум ипотечных займов. По данным Европейского центрального банка, в восьми из 12 стран еврозоны рост объема ипотечных кредитов выражался в 2006 г. двузначными показателями. Наибольший рост ипотечных займов был зарегистрирован в Греции, Ирландии и Испании, причем в Греции общий процент ипотечных займов все еще остается низким по отношению к среднеевропейскому. Кроме того, значительный рост ипотечных кредитов наблюдался в Великобритании и Скандинавии.

Новый виток роста цен наблюдается также на англоязычных островах Кипре и Мальте, их продолжают выбирать покупатели домов для отдыха.

В целом рост объема ипотечных кредитов был особенно ощутим в Великобритании и Ирландии, куда усилился приток эмигрантов трудоспособного возраста из стран ЦВЕ. Ожидается, что аналогичные явления могут вскоре наблюдаться и в других экономически развитых странах Европы, куда в поисках работы приезжают жители новой Европы.

Растущий спрос на ипотечные займы способствует росту процентных ставок по ним. По данным RICS, рост процентных ставок по ипотечным кредитам вследствие опережающего роста цен на жилую недвижимость начался еще в 2005 г., когда средняя процентная ставка в большинстве стран Европы составляла 3-4%.

В Польше, переживающей пик инвестиционного бума в жилую недвижимость, банки все чаще предлагают кредиты в размере 110% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. По мнению аналитиков, этим они достигают сразу двух целей: удовлетворяют растущий покупательский спрос и позволяют населению с толком вложить солидные накопления в недвижимость высокого класса.

Любопытная ситуация с ипотечными кредитами наблюдается в Венгрии. Здесь объем кредитов в иностранной валюте уже превысил 40%. Жители страны предпочитают номинировать кредит в иностранной валюте, так как в этом случае имеют дело с более низкими процентными ставками. В этом случае, по оценке директора европейского направления структурированных финансов агентства Standard Poor's Эрве-Пьера Фламье, заемщики особенно зависят от повышения кредитного риска, поскольку коэффициент долг/доход крайне чувствителен к изменениям валютного курса. По оценке специалистов агентства, активы, номинированные в иностранной валюте, больше подвержены риску дефолта, чем активы в национальной валюте, особенно в случае макроэкономического кризиса.

В 2006 г., по данным Испанской ипотечной ассоциации, был зарегистрирован 7,5%-ный рост объема ипотечных кредитов относительно 2005 г. (в денежном выражении), несмотря на то что общее их число сократилось на 10%. Общая стоимость выданных в 2006 г. 1,1 млн ипотечных займов составила 160 млрд евро. По данным Национального института статистики (National Statistics Institute, INE), cредняя стоимость ипотечного кредита составляет 150 760 евро, что на 21% больше, чем в 2005 г. Самая дорогая стоимость ипотечных кредитов наблюдалась в Мадриде и Стране Басков 214 000 и 190 000 евро соответственно.

Манящее Средиземноморье
Испания один из лидеров на рынке недвижимости Европы. Это объясняется как перманентным ростом населения страны, так и незатухающим спросом на курортные дома, главным образом у иностранцев. Покупателей не останавливают даже высокие по европейским меркам цены 3000 евро за 1 кв. м. Только в 2006 г. иностранные и отечественные покупатели приобрели в Испании более 0,5 млн домов, что, безусловно, является очень высоким показателем как по испанским, так и по европейским стандартам в целом. По данным консалтинговой компании Roan, всего в 2006 г. в Испании было построено 800 000 новых домов, и это еще не предел. В ближайшие семь лет объемы жилищного строительства в стране удвоятся, отмечается в отчете Roan.

На Кипре, демонстрировавшем на протяжении последних пяти лет удвоение цен на недвижимость, продолжается умеренный рост стоимости жилья (8% в год). Сегодня на Кипре одни из самых высоких в Европе темпов строительства жилья. Уверенный экономический рост, поступательный рост населения и вступление в еврозону уже в 2008 г. позволяют надеяться на сохранение стабильного покупательского спроса.

Это явление имело место, несмотря на инфляцию, съевшую доходы населения, что в конечном итоге привело к 40%-ному росту стоимости ипотечных кредитов в период с конца 2005 г. по конец 2006 г. По данным INE, экономика страны в значительной степени зависит от рынка недвижимости: более половины всех кредитов и займов выдается в сфере недвижимости и строительства.

В весьма неоднозначном положении оказался итальянский рынок недвижимости. В минувшем году цены на жилье в Италии поднялись всего на 4%. В большинстве крупных городов цены остались неизменными. Исключение составляет рынок курортных домов, предложение которых сосредоточено главным образом на побережье моря и на берегах озер. В среднем рост цен на рынке курортной недвижимости составляет 5,5% годовых, а в самых престижных районах озеро Комо, озеро Лаго-Маджоре и др. достигает 10% годовых. Несмотря на слабый рост цен и сравнительно небольшое количество сделок с недвижимостью, Италия может похвастаться довольно высокими темпами роста инвестиций в жилищное строительство (включая реконструкцию уже существующих объектов).

Долгие годы Франция оставалась одной из стран с самыми значительными колебаниями на рынке недвижимости. Практически на протяжении 10 лет, вплоть до кризиса 2001 г., цены на жилье во Франции росли. Очередной пик роста цен (на 16%) пришелся на 2004 г., сменившись легким охлаждением. В конце 2006 г., если судить по изменению цен, по данным Французской национальной ассоциации агентов по недвижимости, на французском рынке жилья наступила стагнация. Вместе с тем другие индикаторы количество сделок с недвижимостью, темпы строительства и объем ипотечных займов свидетельствуют о том, что спрос на рынке недвижимости сохраняется на высоком уровне. Еще одна интересная особенность французского рынка недвижимости состоит в том, что начиная с 1999 г. число сделок с квартирами во Франции остается на прежнем уровне, тогда как число сделок с домами и виллами, напротив, растет. Так, количество сделок с домами выросло за последние пять лет на 40%. В последние два года благодаря усилиям французского правительства наблюдается также рост количества социального жилья для малообеспеченных групп населения.

Мы констатировали существенный рост числа заемщиков, привлекающих ипотечные кредиты на сумму, превышающую 100%-ную стоимость объекта недвижимости, отметил президент Hypoport Томас Кретчмар. Возросло значение и таких важных составляющих, как предоплата, дифференцирование процентных ставок по ипотечным кредитам, финансирование домов-новостроек как инструмент для рефинансирования общего долга. На сегодня только 10% граждан Германии, берущих ипотечные займы, являются гражданскими служащими или работниками офисов. Свыше 70% заемщиков имеют частичную занятость или являются фрилансерами.

Проснувшаяся красавица
По данным RICS, в 2006 г. Германия продемонстрировала самые низкие в Европе темпы роста рынка жилья. Однако если учесть, что несколько предыдущих лет рынок не рос вовсе, то это уже положительные изменения. По данным Немецкого индекса цен на жилье Hypoport, в начале 2007 г. стоимость нового дома в Германии составила в среднем 221 500 евро, или 1785 евро за 1 кв. м. Это на 2,2% выше, чем в начале 2006 г. Hypoport оперирует данными, полученными в результате своей оригинальной разработки B2B-платформы Europace. В среднем платформа анализирует от 4000 до 7000 сделок с недвижимостью в месяц, а в прошлом году через нее прошло свыше 81 000 ипотечных сделок.

Устойчивый рост (6% годовых) наблюдался на рынке жилья Голландии. Однако в середине прошлого года покупательская способность неожиданно снизилась. Это было вызвано ростом процентных ставок по ипотечным кредитам. Вместе с тем Голландии удалось избежать кризиса на рынке недвижимости, которого ожидали целых пять лет после глобального снижения цен в 2003 г., и теперь рынок практически восстановлен.

Уверено в хороших перспективах развития германского рынка жилья и руководство люксембургского холдинга Gagfah, специализирующегося на рынке жилой недвижимости Германии. Председатель совета директоров Gagfah Бурхард Дрешер заявил о намерении компании приобретать в течение следующих нескольких лет по 25 000 объектов недвижимости в стране. На сегодня Gagfah является крупнейшей компанией в сфере недвижимости, акции которой торгуются на Франкфуртской бирже. Компании принадлежит свыше 150 000 апартаментов в Германии.

Островной бум
Рост цен на недвижимость в Великобритании в 2006 г. происходил неравномерно: если средние показатели составили 9-10%, то в ряде крупнейших городов страны этот показатель выражался двузначными числами. Объем сделок с жильем в 2006 г. на 25% превысил показатели 2005 г. А в I квартале 2007 г., по данным Национального центра по изучению цен на жилье, средняя цена недвижимости в Великобритании на 35% превысила долгосрочные прогнозные ожидания.

Но предложение остается все еще очень ограниченным. В последние 10 лет в сфере жилищного строительства наблюдался застой, который, впрочем, практически ликвидирован. Следствием застоя стал рост цен на жилье, главным образом на отдельные дома. Высокий спрос на отдельные дома объясняется голландской традицией: каждой семье по дому.

На днях вступил в силу закон о резервировании земли для государственных и муниципальных нужд, который ограничивает возможности спекулянтов заработать миллиардные состояния на покупке и перепродаже с наценкой земли в зоне будущего строительства автодорог. Впрочем, у пользующихся инсайдерской информацией земельных спекулянтов по-прежнему остаются весомые козыри для извлечения из таких операций сверхприбылей. Процедура изъятия попавших в их распоряжение участков настолько сложна и длительна, что дорожникам проще либо отказаться от новых проектов, либо удовлетворить финансовые запросы спекулянтов.

Ирландский бум цен на недвижимость продолжается: в минувшем году рост цен на жилье составил 12%. В столице Ирландии Дублине цены выросли еще больше на 18%. Хотя доля строительной промышленности в ВВП составляет 11%, спрос все еще опережает предложение. Не так давно Банк Ирландии выразил озабоченность по поводу рисков, вызванных перманентным ростом цен на жилье и ростом объемов ипотечных займов. Впрочем, в ближайшее время кризис ирландскому рынку жилья не грозит. Дело в том, что ирландские инвесторы очень активны и на других европейских рынках жилья, однако в случае ухудшения условий инвестирования непременно вернутся на родину, а вместе с ними и их немалые средства.
Задуманные властями грандиозные проекты дорожного строительства вроде возведения новой автотрассы Москва Санкт-Петербург или проходящей по Московской области Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) могут быть сорваны по срокам или пройти со значительным отклонением от первоначально заданного маршрута. Виной всему непомерные требования придорожных землевладельцев, многие из которых специально, пользуясь инсайдерской информацией, заранее приобретали участки земли, проходящие или примыкающие к запланированным объектам, с целью извлечь сверхприбыль при ее перепродаже застройщикам.

Если владелец участка или постройки не согласен с предложенной ценой, то изъять собственность можно только через суд, который можно намеренно затягивать на многие годы, говорит зампредседателя совета по земельным отношениям Московской области Николай Дижур. По его словам, такая процедура очень удобна спекулянтам, которые уже скупили участки вдоль трассы Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). В связи с этим значительная часть бюджета ЦКАД в 12 млрд. евро может быть израсходована на компенсации изымаемых земель. Бутовский синдром уже несколько раз заставил проектантов менять трассу ЦКАД, длина которой уже увеличилась на несколько километров, поясняет Дижур. На сегодняшний день длина ЦКАД составляет 504 км, но нет никаких гарантий, что трасса не сделает еще несколько изгибов, которые значительно увеличат ее протяженность. Активные работы на этой магистрали пока не начаты, а сроки окончания строительства могут переноситься из-за многочисленных судебных тяжб по поводу недостаточных компенсаций.

Новый закон фактически запрещает перепродажу участков вблизи возможных трасс. А также снижает размер компенсации при изъятии всех построек на зарезервированных участках. Если же сооружения появились после введения режима резервирования, то они могут быть изъяты у владельцев вообще без всякой компенсации. Однако даже такие драконовские условия резервирования никак не упростили саму процедуру изъятия собственности, оставив ее слишком рискованным и затратным мероприятием.

В соответствии с 281-й статьей Гражданского кодекса в цену выкупа включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, при этом рыночная цена земли может оказаться даже ниже кадастровой, говорит пресс-секретарь дорожного агентства Андрей Меньшов. По его словам, непосредственная близость садовых участков к оживленной трассе или промзоне может снизить их рыночную стоимость практически до нуля. Надежды спекулянтов на получение от государства сверхдоходов в дорожном агентстве считаю призрачными, поскольку в случае неразрешимого спора о компенсации у дорожников всегда есть возможность пересмотра проекта с обходом конфликтных территорий.

Аналогичные проблемы возникают и у строителей скоростной автомагистрали Москва Санкт-Петербург длиной 712 км. Проблема спекуляций недвижимостью вблизи федеральных трасс действительно существует, однако публикациями в прессе лучше ее не обострять, посоветовали корреспонденту НГ в Федеральном дорожном агентстве. Чиновники этого ведомства неофициально признают угрозу полной остановки строительства из-за попыток спекулянтов затянуть судебные разбирательства о размерах выкупа.

При этом речь идет не только о земле непосредственно под автодорогой, но и о более широкой полосе отвода, на которой будут размещаться объекты дорожного сервиса, коммуникации, наружная реклама и другие объекты. В апреле правительство утвердило постановление О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог, которое закрепило за Федеральным дорожным агентством функции изъятия и выкупа. При этом сами размеры полос отвода трасс будет определять Минтранс.

Протяженность будущей платной автотрассы от Москвы до Санкт-Петербурга составит около 650 км, и дорогу планируется построить к 2011 2012 году. Суммарные расходы на строительство, по словам руководителя дорожного агентства Олега Белозерова, составят около 240 млрд. руб. Всего под строительство планируется изъять около 5,5 тыс. гектаров, главным образом на территории лесных массивов. Однако если изъятие федеральных лесных земель под строительство больших затрат не потребует, то отчуждение участков вблизи двух столиц обойдется в копеечку. Расходы на выкуп недвижимости вдоль новой трассы Москва Санкт-Петербург могут составить около миллиарда долларов, говорят эксперты Минтранса, которые уже провели предварительные переговоры с некоторыми владельцами построек на отчуждаемой территории. Пока же замминистра транспорта Александр Мишарин признает, что длительность процедур изъятия земель не позволяет нормально двигаться при строительстве новых автодорог.



Главная --> Публикации