|
|
  |
Главная --> Публикации --> Могут ли права на недвижимость «устареть»? Цены предложения загородной недвижимости Подземная москва нас еще удивит Москва как европейский город будущего "вина" ипотеки в росте цен на жилье и ее судьба при стабильном рынке недвижимости Одним из таких форматов, ранее не представленных на российском рынке, и является Ритейл-парк. Конечно, его существование не новость для девелоперов и инвесторов, другое дело, что, несмотря на большое количество заявленных проектов, на практике из них пока не был реализован ни один. В последние годы сегмент торговой недвижимости не только утвердился в роли флагмана отрасли, привлекая более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость, но и продолжает развиваться в сторону повышения качественных характеристик. Важным показателем в этом отношение можно считать появление новых форматов торговых помещений. По словам заместителя директора компании Jones Lang LaSalle Полины Жилкиной, такое понятие как ритейл парк у нас действительно обросло множеством смыслов и все подразумевают под ним что-нибудь свое. Как правило, имеется в виду скопление коробок, ограниченных одной площадью и парковкой. В тоже время, в Европе подобные проекты сами по себе больше напоминают города спутники и находятся далеко за чертой города. На их территории наряду с максимально широкими спектрами различных товаров также представлены и услуги. Например, автосалон соседствует с техцентром и магазином запчастей, недалеко может располагаться автотюнинг. Единственное необходимое условие для девелопера, управляющего проектом - избегать конкурирующих арендаторов. Товарные группы в рамках одной территории должны непременно дополнять друг друга. Как правило, об архитектуре в таких масштабах речь не идет, уточняет Полина Жилкина. - Скорее, наоборот, при их строительстве используются только самые дешевые материалы. А имечко то у Вас нерусское! Вероятно, для того чтобы рассуждать о каком-либо объекте, не реализованном и существующем пока что только на бумаге, необходимо понимать следующее: говорят ли все участники рынка об одном и том же явлении или мы просто пытаемся надеть понравившийся заграничный термин на то, что уже и так давно присутствует на российском рынке. Дело в том, что в классическом варианте понятие ритейл - парк должно быть связано, прежде всего, с обширной территорией (от 100 до 200 тыс. кв. м.), а так же с общей идеей и архитектурной концепцией, которая эту территорию объединяет в единую целостную торговую систему. В России же, в том виде, в каком он представлен за рубежом ритейл парк, пока как таковой отсутствует. Что касается Московского региона сегодня, то самая оптимальная зона строительства ритейл парков находится, естественно, за чертой города, и даже не вокруг МКАДа, уже отягощенного крупными торговыми центрами, - считает Полина Жилкина. Куда разумнее, по ее мнению, размещать ритейл парки на скоростных трасах, соединяющих Москву с Ригой, Владимиром, по Горьковскому или Киевскому шоссе. Жители этих городов едут закупаться в Москву, поскольку в столице инфраструктура развита куда лучше. Правда особенно удалять постройки от московского платежеспособного населения в сторону региональных городов все же не стоит. Конечным потребителем вполне могут быть москвичи, в том числе и представители малой и средней розницы. В сущности, вопрос сводится не столько к самой территории, на которой планируется разместить торговые комплексы, сколько к ее транспортной доступности. Как отмечает заместитель руководителя Отдела исследований компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Денис Соколов, на фоне дефицита земельных участков с высокой проходимостью, возникает необходимость для девелоперов рассматривать менее оживленные участки, но способные при этом привлечь поток посетителей. Готовность потребителей тратить много времени на дорогу к торговому центру существенно повышает шансы на успех объектов расположенных относительно далеко от черты города. Где разместить новоявленных монстров? И все же, главными условиями для реализации и функционирования проектов масштаба ритейл - парка, в первую очередь, являются большая площадь под застройку и платежеспособность населения, занимающего близлежащие территории. Соответственно строить их необходимо в зоне досягаемости больших развитых городов. Первое, что приходит на ум в этом ключе это Подмосковье. Возможно, что реализация проекта строительства ЦКАД (многополостной магистрали вокруг МКАДа, захватывающей зоны по всей МО) создаст почву для развития нового направления торговых и логистических парков. Классика ритейл-парка это комплекс отдельно стоящих зданий. Классический ритейл-парк строится дешево и быстро. С позиции архитектуры в западной и европейской традиции ритейл-парков есть ряд отличий. Европа строит ритейл-парки из 2-3-этажных магазинов, при этом, обращая внимание на архитектурный облик; Америка практикует малобюджетное строительство - одноэтажные бигбоксы, здания ангарного типа, где главное функциональность, при этом, архитектурные изыски Запад не интересуют. Регионы впереди Но до тех пор, пока рядом со столицей вырастет гигантский город товаров, времени пройдет немало, а между тем, дефицит в крупных торговых форматах ощущается не столько московскими и подмосковными жителями, сколько населением более отдаленных городов. Вполне могут потянуть ритейл - парки и многие развитые сырьевые регионы. Один из таких проектов уже реализуется в Екатеринбурге. Как рассказал генеральный директор ГК Оборонснабсбыт (девелопер проекта) Игорь Суханов, общее количество торговых площадей будущего ритейл-парка составит около 200 000 кв.м. Общее количество арендаторов более 30 В тоже время, по его мнению, привязка к определенной концепции по большому счету не важна, решающую роль играет гибкость и умение чутко реагировать на потребности покупателей. В силу того, что российский рынок все ещё можно считать относительно молодым, многие форматы потребитель склонен идеализировать. Нужно понимать, что, во-первых, идеального формата нет, во-вторых, любой формат живет и трансформируется. Когда мы говорим российский ритейл-парк, мы должны понимать, что это очередная попытка взять международные наработки и приложить их к российской ментальности, - пояснил он. - Можно воплощать проект по всем канонам, но гарантии, что он будет успешным, все равно нет. Можно создать неправильный с точки зрения канонов проект, но он будет успешным и востребованным покупателями и ритейлерами. Каковы перспективы у Мифа? Итак, отвечая на главный вопрос данной статьи жизнеспособен ли формат ритейл парк на территории нашей необъятной Родины, мы склонны ответить да. Да - с некоторыми оговорками. Во-первых, понадобится некоторое время, прежде чем первые ритейл парки будут построены, причем ожидать их, вероятнее всего, стоит скорее в регионах, чем в Московской области. С этим согласен и Игорь Суханов, который указывает на удешевление строительства в регионах по сравнению с Московской области: Стоимость строительства зависит от многих факторов от архитектурной концепции, материалов, от того, кто реализует проект и в каком регионе. Если говорить о ситуации в России, то исходя из дефицита земельных участков, в нашем случае, целесообразно было поднимать магазины на 2 этажа в высоту, хотя с позиции классического американского ритейл-парка это не совсем правильно. Что касается архитектуры, мы выбрали золотую середину, благоприятное внешнее оформление магазинов, в то же время никаких особых архитектурных изысков, чтобы сохранить относительно низкую стоимость строительства, - отмечает Игорь Суханов. Вероятность перспективного будущего ритейл парков подтверждает и Игорь Суханов: Говорить о том, что в России не готова почва для создания ритейл-парков, я бы не стал. Ритейл-парки - жизнеспособный формат, это показывает зарубежный опыт. Отсутствие жестких критериев данного формата позволяет гибко планировать концепцию таких проектов. Исходя из некого портрета целевого потребителя, можно обозначить, что ритейл-парки формат востребованный. Если говорить о заинтересованности со стороны ритейлеров, тоона очевидна, многим из них нужны большие площади по оптимальным арендным ставкам. И ритейл-парк способен им это предоставить. Есть группы товаров, для которых ритейл-парк оптимальный формат. Это строительные и отделочные материалы, бытовая техника, мебель и прочее. В Москве стоимость строительства составляет около $1500-1600/м² - и это за классический одноэтажный бигбокс ангарного типа. В регионах подобный объект можно построить в пределах $800-1200/м² (без учета стоимости земли). Во вторых, пока не появилось общей терминологии и понимания, о каких именно форматах идет речь, в том или ином контексте, мы будем сталкиваться лишь с вариациями на тему ритейл парков. Это конечно вызовет некоторый резонанс в прессе, но, в сущности, для конечного потребителя товаров и услуг это не будет иметь большого значения. Различия в восприятии концепции ритейл - парков у операторов рынка, связано с отсутствием такого формата у нас в России, соответственно, нет и общего знаменателя, но ситуация скоро изменится, - считает Денис Соколов. - В условиях дефицита современных торговых площадей, у ритейл - парков есть неплохие перспективы. На фоне потребительского бума новый формат может пользоваться успехом у потребителей, постепенно пресыщающихся привычными вариантами ТЦ. Краткая справка Ритейл-парк уникальный формат специализированной розничной торговли, не имеющий аналогов в России. Ритейл-парки один из самых популярных и быстроразвивающихся торговых форматов в Европе. Как правило, ритейл-парки расположены на окраинах города или в пригороде и представляют собой комплексы из 1-3-этажных зданий, расположенных на одной территории площадью до 200 000 м² и объединенных общей парковкой. При этом каждый магазин имеет отдельный вход. В ритейл-парке нет бутиков, они представлены дискаунтерами. Обычно в ритейл-парках представлены якорные арендаторы, которые занимают 70-90% общей площади. Одна из особенностей ритейл-парка минимум площадей общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей), которые в классическом ТЦ занимают до 30-40% общей площади, а прибыли не приносят. Соответственно, стоимость строительства комплекса будет дешевле на 20-30%, по сравнению с классическим ТЦ. Высший арбитражный суд вчера отказался изменить свою позицию, по которой собственники строений, взявшие землю в аренду, лишаются права выкупа участков по льготной цене. Это означает, что земля под большинством предприятий в ближайшее время приватизирована не будет: даже льготные цены показались предприятиям высокими, и они выбрали аренду в надежде на изменение ситуации. На вопрос о перспективах строительства и популяризации формата ритейл парка в России нам ответил и Алексей Сафонов, начальник отдела брокериджа УК Торговый Квартал, который, апеллируя к истории и предыдущему неудачному опыту, не так оптимистичен в своих прогнозах: Первый ритейл-парк в Москве был построен на Варшавском шоссе, и если бы не близость Metro и не участие в этом торговом центре OBI, проект был бы невостребованным. Другим неудачным подобием ритейл-парка можно назвать Вэймарт на МКАДе. Показатели посещаемости данного центра ещё раз доказывают отсутствие на российском рынке успешных форматов российских сетей. Ритейл-парки это торговые комплексы отнюдь не гигантского масштаба, и в целом их развитие никак на рынке не отразится. Ритейл парк это один из форматов торгового объекта и не более того. Несомненно, что это формат успешный, но не для России в настоящее время. Центр такого комплекса должен состоять из действительно популярных и востребованных операторов. На сегодняшний день российских сетей, которые могут быть полноценными участниками ритейл-парков, к сожалению, нет. Классический ритейл-парк в России могли бы составить западные операторы: продовольственный оператор Ашан, DIY OBI , электроника Mediamarkt , спорттовары Decathlon , одежда Zara , мебель и товары для дома Ikea . Разумеется, дополнительным элементом данного комплекса будет выступать зона общепита, услуг, товаров импульсного спроса. Но на сегодняшний день каждый из данных операторов является звёздным в своём профиле и служит якорем в других торгово-развлекательных центрах. Подводя итоги, хотелось бы все же отметить еще один момент. Несмотря на разные точки зрения представителей ряда компаний, любое строительство, любых форматов будет успешно развиваться в той стране, где создаются все условия для успешной работы девелоперов со стороны правительства. Быть может, что, понимая все сложности изнутри процесса, и принимая в строительстве непосредственное участие, власти явились бы не сдерживающим фактором, а напротив динамичной составляющей для роста и развития рынка и строительства в частности. Что касается роли правительства в реализации таких проектов как ритейл-парки, можно сказать, что это идеальная модель, когда власть выступает соинвестором таких масштабных проектов. Хорошо, если представители власти понимают важность таких проектов для экономики региона расширение границ города, развитие экономики, формирование торгово-транспортных узлов, новые рабочие места и прочее. Однако в российской практике примеров совместной реализации подобных проектов я не знаю, подводит итог Игорь Суханов. Вчера президиум ВАС отказался создать прецедент, позволяющий арендаторам выкупать землю по льготным ценам. Предприниматель из Оренбургской области Вячеслав Болгарин просил суд обязать местную администрацию продать ему участок под зданием автосервиса, а предприниматель из Московской области Олег Новиков участки под торговыми павильонами. Оба предпринимателя вначале арендовали землю (после введения в действие Земельного кодекса), а потом, когда сроки аренды истекли, попытались ее приватизировать. Суды первой инстанции оба иска удовлетворили, но кассационные суды отказали предпринимателям в праве на приватизацию, сославшись на постановление пленума ВАС. Коллегия ВАС 23 марта передала оба дела в президиум, полагая, что отказ в праве на приватизацию противоречит Земельному кодексу. Но президиум ВАС вчера отказался пересмотреть дела, оставив в силе постановления кассационных судов и подтвердив незыблемость позиции пленума. Земельный кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, обязал собственников строений либо выкупить земельные участки, находящиеся в пользовании, по цене от 5 до 30 ставок земельного налога, либо взять их в аренду. Сделать это необходимо до 1 января 2008 года. Ряд спорных вопросов, возникавших в судебной практике, пленум ВАС разъяснил в постановлении от 24 марта 2005 года О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление запрещает местным администрациям отказываться продавать землю, но в нем есть пункт, по которому арендатор земельного участка, заключивший договор аренды после введения в действие Земельного кодекса, утрачивает право выкупа земельного участка по льготной цене. Многие компании выбрали аренду земли в силу отраслевых проблем. Электроэнергетические компании идут по пути оформления аренды, изначально отказавшись от выкупа земельных участков, поскольку это означало уменьшение и без того скромных инвестиционных ресурсов на развитие основной деятельности. Кроме того, это привело бы к повышению тарифов на электроэнергию и тепло, сообщил Ъ член правления РАО ЕЭС России Павел Смирнов. Арендаторов, желающих изменить решение и приватизировать участок, скорее всего, немало, считает замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилл Янков. Руководитель экспертного совета предпринимательского объединения Деловая Россия, экс-глава экономического управления администрации президента Антон Данилов-Данильян сообщил Ъ, что после вступления в силу Земельного кодекса подавляющее большинство приватизированных предприятий заключили договоры аренды земельных участков, решив не тратить лишние деньги на их выкуп. Это, по словам эксперта, объяснялось боязнью повышения ставок земельного налога, а также позицией региональных властей. В Москве земля под предприятиями почти полностью находится в аренде, причем, как правило, на небольшой срок (до пяти лет), говорит господин Данилов-Данильян. Источник Ъ в правительстве Москвы подтвердил, что приватизация московской земли, по сути, не ведется. По словам источника, чиновники принимают заявки на приватизацию, рассматривают документы, но до продажи участков дело не доходит. Антон Данилов-Данильян уверен, что заключение договора аренды не должно лишать права выкупа, поскольку экономическая ситуация меняется, а право собственности дает больше возможностей для бизнеса. С этим согласен Павел Смирнов: Более правильно было бы разрешить однократный переход от аренды к собственности. Теперь решение вопроса о приватизации арендованного участка будет зависеть от доброй воли органа власти, распоряжающегося землей, полагает Кирилл Янков. Он вправе будет выставить любую цену, поскольку ценовые льготы уже не действуют. Еще одной проблемой для предприятий стало постановление президиума ВАС от 14 марта прошлого года по делу ОАО Новолипецкий металлургический комбинат. Суд отказался отнести на себестоимость продукции свыше 1 млрд руб., затраченных компанией в 2002 году на выкуп земельного участка, поскольку они не являются амортизационными отчислениями, и признал законными 250,7 млн руб. претензий по налогу на прибыль. То, что выкупную цену земельного участка нельзя отнести на амортизацию, делает выкуп обременительным для акционеров, за счет средств которых он, по сути, осуществляется, считает директор судебного департамента ОАО ТНК-ВР Менеджмент Владимир Кузнецов. В понимании западного жителя любая незаложенная недвижимая собственность означает замороженные деньги. Любая недвижимость может приносить своему собственнику деньги, и такой возможностью люди предпочитают пользоваться, говорит Александр Черняк, генеральный директор компании АТТА Ипотека. Граждане современной России не спешат заложить свою недвижимость в ломбард. И далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию. Тем не менее эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, в Городском ипотечном банке на сегодняшний день доля такого рода кредитов составляет около 20%. А в банке DeltaCredit отмечают, что ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек. Среди множества ипотечных программ, существующих в России в настоящее время, развивается и так называемое ломбардное кредитование, или кредитование под залог имеющегося у заемщика недвижимого имущества. Простая схема Схема ломбардного кредитования проста. Передал в залог кредитору свою недвижимость получил за это деньги, вернул деньги получил собственность назад, не расплатился залог остается у кредитора, объясняет Наталья Кирпиченко, генеральный директор Миэль-Брокеридж. По оценке Аниты Берзиной, начальника отдела потребительского и ипотечного кредитования Хансабанка, доля этого сегмента на рынке кредитования по сравнению с классической ипотекой составляет примерно 30%. Система ломбардного кредитования позволяет деньги разморозить под залог собственной недвижимости заемщик получает определенную сумму денег, которую может потратить на свои нужды, постепенно выплачивая кредитору сумму залога и проценты. Чаще всего цель кредита оговаривается с банком. Обладатели столичных квадратных метров год от года становятся богаче, но многим это не слишком облегчает решение квартирного и иных насущных вопросов даже с помощью классической ипотеки, хотя могло бы. Ведь у потенциального заемщика уже есть недвижимость. И эта недвижимость, по словам пресс-секретаря Городского ипотечного банка Екатерины Правдиной, на самом деле является замороженными деньгами. Другой тип кредита выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости. В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита. А по словам Марии Базяевой, руководителя департамента оформления кредитов компании Контакт Элитная недвижимость, процесс отторжения недвижимости отнюдь не является целью банка. Цель банка получение прибыли за счет платежей по кредиту, уточняет она. Ввиду высокой степени риска редкие банки идут на ломбардное кредитование бизнеса. На что потратить? Василий Белов, генеральный директор компании Фосборн Хоум, выделяет два типа кредитов под залог недвижимости, которые существенно различаются по степени своей рискованности для банка. Наименее рисковые из них на нецелевые расходы под залог имеющейся недвижимости: в этом случае заемщик берет кредит, как правило, на небольшой процент от стоимости своей недвижимости, например на 20-30%, чтобы потратить его на любые свои цели, говорит эксперт. Нужен ли контроль Есть компании, в рамках программ которых четко ограничивается целевое использование кредита. Например, рефинансирующая компания АТТА Ипотека, работающая более чем со 100 банками, в 2005 г. вышла на российский рынок с ипотечным продуктом Ремонтный. Физические лица под залог имеющегося у них жилья получают деньги, которые они могут использовать на ремонт как заложенной квартиры, так и любого другого жилого помещения, объясняет суть предложения Александр Черняк. А другой продукт компании Новая квартира 2 позволяет банкам выдавать кредит только на покупку новой квартиры. Нецелевое использование выданной суммы полностью исключается, говорит Черняк. В основном в России ломбардное кредитование распространяется либо на нецелевые расходы (отдых, образование), либо на приобретение новой квартиры, ремонт старой, строительство загородной недвижимости. Например, можно заложить квартиру и пойти поиграть в казино, а можно купить другую квартиру, говорит Наталья Кирпиченко. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании Новый город, в основном к ломбардному кредиту прибегают для того, чтобы купить вторую квартиру, не расставаясь с первой. Если, например, клиент закладывает квартиру с целью приобрести другую недвижимость и четко оговаривает это с банком, то банк может попросить предъявить соответствующие документы. К примеру, для покупки новостройки требуется предъявить договор инвестирования или договор купли-продажи, объясняет Мария Базяева. Но, на мой взгляд, контроль нужен не всегда. Ведь если в залоге у банка имеется ликвидная квартира, в которой никто не прописан и с реализацией которой у банка не возникает проблем, то нет смысла в контролирующих документах. Целевое использование кредитных средств банк может проверить, обязав клиента предоставить договор с подрядной организацией об оказании услуг, договор купли-продажи недвижимости, договор о долевом участии в строительстве жилья и т. д., подтверждает Анита Берзина. Круг сужается К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика это обязательное условие всех банков. Другое условие количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только чистую квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей. Как говорят в компании Контакт Элитная недвижимость, можно найти кредитную программу, когда разрешается прописка несовершеннолетних детей, но без права собственности. Например, в банке DeltaCredit, по словам вице-президента DeltaCredit Аллы Цытович, при выдаче ломбардного кредита от заемщика не требуется подтверждения целевого использования кредитных ресурсов. Так и во многих других банках: заложенная недвижимость является гарантом того, что так или иначе кредитные средства будут возвращены. Тем не менее за кредитором всегда остается право на проверку целевого использования кредита. Еще одно условие это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы. В Контакт Элитная недвижимость рассматривают в качестве залога объекты недвижимости, расположенные на территории Москвы и Московской области, не далее 50 км от МКАД. Банк DeltaCredit предоставляет кредит под залог квартиры, расположенной в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти и ряде других городов, где реализуются программы банка. Некоторые банки допускают залог объекта, находящегося по месту работы или проживания клиента, в другом городе, если там есть их филиалы. Многие эксперты отмечают общую тенденцию смягчения требований к объекту залога в условиях жесткой конкуренции. Контакт Элитная недвижимость, по словам Марии Базяевой, работает с банками, которые оформляют в залог квартиру, где прописаны не только дети, но и внуки, имеется неузаконенная перепланировка, не выписаны предыдущие собственники. Кроме того, учитывая, что сумма кредита составляет не более 70% от стоимости залога (есть проценты и выше, но в основном в банках, работающих с элитной недвижимостью), при закладывании маленькой квартиры полученной суммы хватит разве что только на ее ремонт. Что касается самого закладываемого объекта, то это может быть любая недвижимость: квартира в многоквартирном доме, таун-хаусе или коттедж, земельный участок. Но необходимо, чтобы рыночная стоимость объекта была сравнительно высокой, а сам объект ликвидным. Как говорит Наталья Кирпиченко, на практике легче всего заложить жилую городскую недвижимость. По словам Аллы Цытович, немногие банки предоставляют кредиты под залог коммерческой недвижимости (офисы, склады) и загородной недвижимости (дома, коттеджи, земельные участки). В случае с загородной недвижимостью банк может иметь свои представления о стоимости объекта, которые не всегда будут соответствовать реалиям рынка, говорит Наталья Кирпиченко. Поэтому имеет смысл закладывать недвижимость, которая будет интересна банку. Основные критерии, по которым оценивается загородная недвижимость, это место расположения, коммуникации, инфраструктура, наличие всех необходимых документов, а также сами параметры домов, которые в отличие от квартир более индивидуальны, а поэтому менее ликвидны. Если, например, на загородном участке, находящемся в собственности заемщика, идет строительство дома, то предметом залога может стать земельный участок. Но на кредитование под залог земельного участка идут немногие банки. По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, при оценке загородной недвижимости существует гораздо больше параметров, которые могут сделать недвижимость неликвидной. Это связано с гораздо большим количеством критериев оценки, чем, например, при оценке квартиры. Впрочем, в Фосборн Хоум к сезону запустили программу Дачное предложение от 9% годовых на 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков, говорится в пресс-релизе. Кредитный брокер Фосборн Хоум сотрудничает с 27 банками, большинство из которых предоставляют ему преференции. Кредит предоставляется под залог не только квартиры (до 90% от рыночной стоимости), но и земельного участка (до 65% от рыночной стоимости). По сообщению компании, программа рассчитана также на частных застройщиков. Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли, объясняют аналитики Mirax Group. Хотя введение в оборот находящихся в собственности граждан земельных участков должно подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов. Довольно настороженно банки относятся и к объектам, находящимся в процессе строительства. Например, не все банки возьмутся выдать кредит под квартиру в новостройке (в незавершенной стадии строительства). В Хансабанке напоминают, что согласно статье 5 федерального закона № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть предметом ипотеки, в том числе и участок садового товарищества. Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита. В Миэль-Брокеридж говорят, что клиент может заложить все, что угодно, ведь все риски ложатся на него. Поэтому предоставление в качестве обеспечения кредита не одной, а, например, двух квартир не возбраняется, а только приветствуется. Конечно же, при условии, что клиент является собственником и той и другой квартиры. Сложность заключается в том, что объект строительства не может быть рассмотрен в качестве залога, пока он не оформлен юридически как существующий, объясняет Кирпиченко. Как говорят в Контакт Элитная недвижимость, новостройка не может быть объектом залога, так как в этом случае отсутствуют документы на право собственности. Помимо определения текущей стоимости недвижимости оценщики предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год, что особенно важно в ситуации роста цен. В компании поясняют, что именно исходя из этого банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму. Слово оценщикам Оценка объектов залога проводится независимыми оценщиками, аккредитованными при банке, обладающими сертификатами, дающими право проводить профессиональную оценку любой недвижимости. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. По словам Олега Репченко, оценка квартиры обойдется заемщику от $100, а вот загородного дома или многомиллионной квартиры от $500. Вот и договорились После проведения процедуры оценки между банком и клиентом заключается договор. Прежде всего определяется максимальная сумма возможного кредита. Из опыта компании Контакт Элитная недвижимость, сферой деятельности которой является городская и загородная элитная недвижимость, максимальная сумма кредита может составить 85% от оценочной стоимости. А в банке DeltaCredit согласно программе Delta Инвест по ломбардному кредитованию максимальный размер кредита составляет 70% от стоимости квартиры, если она используется как основное жилье. А в случае, если имеющаяся квартира используется для сдачи в аренду, максимальный кредит составит 50% от ее стоимости. Учитывая, что кредит дается на 10 лет, заемщик имеет право сдавать в аренду как заложенную, так и приобретаемую недвижимость, частично покрывая расходы на ежемесячные выплаты. Но банк может и недооценить стоимость недвижимости. В этом случае, советует Наталья Ветлугина, нужно обращаться к риэлторам. Однако все же следует понимать, что ни один банк не даст за квартиру 100% ее стоимости и даже 90%. Обычная цифра тут 60-70%, предупреждает она. Процентная ставка по всем банкам колеблется в интервале от 9% до 15% годовых в рублях. В DeltaCredit процентная ставка составляет 11,25%, если кредит выдается в долларах США, а если в рублях то 12,5%. В Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по кредитам в долларах составляет 9,9%, а в рублях 12,25%. В компании Фосборн Хоум, которая работает более чем с 30 банками, в числе которых Альфа-банк, минимальная процентная ставка по кредиту на 10 лет (на покупку квартиры или загородной недвижимости) 9%. Кроме того, процентная ставка зависит от предоставленной заемщиком справки по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Следующей ступенью является обсуждение сроков кредитования. В DeltaCredit максимальный срок 10 лет, в Городском ипотечном банке 25 лет. Сроки везде разные. Они зависят от возраста заемщика и от его пожелания, говорит Базяева. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому, например, клиенты пенсионного возраста заинтересованы, чтобы сроки погашения кредита были возможно больше. Удобнее брать кредит на максимальное количество лет, даже если планируется погасить его через год, так как ежемесячные платежи будут меньше, советует Мария Базяева. Непредвиденные ситуации В Городском ипотечном банке советуют: Если с погашением кредита возникают временные трудности, надо сразу обращаться в банк, чтобы согласовать взаимоприемлемое решение вопроса. Это может быть пересмотр графика выплат кредита или продажа заложенной квартиры. Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка. Это обязательная процедура, так как, даже если у банка есть в залоге объект недвижимости, он должен быть уверен в платежеспособности клиента, говорят в компании Контакт Элитная недвижимость. В DeltaCredit подтверждают: Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, препятствующих своевременному погашению задолженности, банк идет навстречу клиенту и предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке (например, через новый график выплат). В любом случае клиенту выгоднее изначально договориться и все согласовать с банком в индивидуальном порядке, чем потом в результате судебных процедур потерять еще больше. Сейчас многие банки, идя навстречу заемщику, предлагают выбрать альтернативную квартиру меньшей стоимости. В этом случае на квартиру, находящуюся в залоге у банка, ищется покупатель. На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной сумма долга, в другой оставшаяся сумма, которая идет заемщику. Часто банки идут на временные рассрочки. Известны случаи, когда с возникновением у заемщика серьезных проблем банк по заявлению заемщика пошел на отсрочку и в течение нескольких месяцев не взимал платежи, рассказывает Базяева. Кому это нужно По словам Аллы Цытович, ломбардные кредиты берут владельцы ликвидных квартир, которые хотели бы приобрести вторую квартиру, например, для родителей или детей. В Миэль-Брокеридж говорят, что заемщиками в основном являются люди среднего достатка, которые решили заняться бизнесом и им не хватает собственных средств и средств партнеров. У заемщика также есть определенный, хотя и маловероятный риск, что уже у банка могут возникнуть неприятности и тогда заложенная недвижимость может, по словам Натальи Кирпиченко, подвиснуть на неопределенный срок. Поэтому многие банки сразу советуют клиентам лишний раз не рисковать и не оформлять в залог единственную квартиру. Но в большинстве случаев люди просто боятся прибегнуть к такого рода кредитованию. Как объясняют в DeltaCredit, пока сделок немного. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье. В компании Soho Realty добавляют, что для покупки дополнительной недвижимости к ломбардному кредитованию прибегают в двух случаях: Первый когда покупатель не готов изымать средства из бизнеса (стоимость дорогой квартиры всегда составляет весьма внушительную сумму) и ему выгоднее прибегнуть к заемным средствам, оформив квартиру в залог. Учитывая темпы роста цен на дорогое жилье, покупка в кредит существенно улучшает показатели доходности сделки. Второй случай когда средств на желаемую квартиру оказывается недостаточно. На Западе недвижимость заложена-перезаложена. В современной России такой практики пока нет из-за отсутствия юридической базы. Когда она появится, то залоги могут стать колоссальным рынком, прогнозирует Наталья Кирпиченко. Это даст людям большую степень свободы и облегчит выход из различных жизненных ситуаций. Ведь обстоятельства бывают разные не обязательно дефолт. В Городском ипотечном банке отмечают постепенный рост сделок по ломбардным кредитам. Александр Черняк, в свою очередь, уверен, что ломбардное кредитование в России, как и рынок кредитования вообще, будет расти. Будут уменьшаться ставки кредитования, увеличиваться его сроки, пополнится число первичных кредиторов, предоставляющих такой продукт. Общественные стереотипы в отношении каких бы то ни было долговых обязательств будут также преодолены, добавляет он. Наталья Ветлугина тоже говорит о том, что далеко не всем банкам это интересно. Потому что одно дело, когда выдается целевой кредит на приобретение недвижимости, и совсем другое ломбардное кредитование: велик риск того, что заемщик потратит деньги на что-то еще. Хотя есть совершенно четкое ощущение, что этот рынок растет, уверена она. Согласно отчету European Office Property Clock компании Jones Lang LaSalle за первый квартал 2007 Почему-то пока банки обходят эту нишу стороной, и это при существовавшем росте цен на недвижимость! рассуждает эксперт. Представим ситуацию, что человек два года назад купил квартиру за $100 000 с привлечением кредита в $60 00 Сейчас его квартира стоит как минимум $300 00 Предположим, что $10 000 он уже выплатил, остался долг в $50 00 Почему бы этому человеку не выдать еще один кредит? Ведь он будет обеспечен текущей ценой недвижимости. Думаю, что такой продукт должен появиться в обозримом будущем. Париж проявил наибольшую активность - общее количество арендованных и проданных офисных площадей составило 645 000 кв. м, несмотря на то, что это на 16% ниже максимального уровня занятых площадей, достигнутого Парижем год назад в первом квартале 2006 года. Москва, 3 мая 2007 Компания Jones Lang LaSalle опубликовала очередной отчет European Office Property Clock, показывающий краткосрочные арендные циклы на основных европейских рынках офисных площадей. По данным отчета на конец первого квартала 2007 года максимальные базовые ставки аренды в Европе выросли на 8,9% по сравнению с первым кварталом 2006 года. За последний квартал ставки аренды выросли на 2,5 %, общее количество арендованных и проданных площадей достигло 3,3 миллиона кв. м, что на 6% больше по сравнению с тем же периодом 2006 года. Аластер Хьюз, исполнительный директор в странах Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle: Ограниченное предложение вместе с постоянно растущим спросом на офисные площади, вызванным стабильным экономическим ростом во многих европейских странах, привели к дальнейшему снижению доли свободных площадей на рынках Европы. В 18-ти из 24-х рассматриваемых стран доля свободных площадей выражена однозначным числом, и мы ожидаем снижение доли на протяжении последующих кварталов. Москва достигла впечатляющих цифр в первом квартале 2007 года общее количество арендованных и проданных офисных площадей достигло 541 000 кв. м, это на 136% больше, чем в первом квартале 2006 года. Коментарий:
Главная --> Публикации |