Главная --> Публикации --> Ипотечный брокеридж. сколько стоит довериться профессионалам? Могут ли права на недвижимость «устареть»? Цены предложения загородной недвижимости Подземная москва нас еще удивит Москва как европейский город будущего

Вчера индекс РТС снизился на 2,49% до отметки 1996,91 пункта. Таким образом, российский индекс уже второй раз за четыре месяца опускается ниже 2000 пунктов. В апреле фондовый индекс продержался выше психологически важной отметки только два дня. В этот раз на протяжении двух недель индекс РТС продолжал бить рекорды, достигнув своего исторического максимума 2091,26 пункта. Лидерами вчерашнего падения стали акции Татнефти, котировки которой снизились на 5,08%. Акции Сбербанка, Газпрома, ГМК Норильский никель, Сургутнефтегаза и РАО ЕЭС подешевели более чем на 3%.

Российский фондовый рынок вчера пережил самое значительное падение за последние пять месяцев. На мировых фондовых рынках также прокатилась волна продаж -- европейские индексы снизились в среднем на 3%. Причиной общей коррекции стала ситуация на рынке ипотеки США и публикация негативных данных по американской экономике. Аналитики указывают, что фундаментальные факторы сыграют на повышение индекса РТС, но только осенью.

Обострение ситуации в США отразилась не только на российском, но и на остальных мировых фондовых рынках. Турецкий индекс ISE National - 100 упал на 4,23%. Главный британский фондовый индекс FTSE100 стал вчера лидером общеевропейского падения, снизившись на 3,15%. Французский CAC40 и немецкий DAX30 снизились на 2,78 и 2,39% соответственно. Участники рынка не решаются наращивать позиции по российским бумагам и выводить индекс РТС на новые уровни из-за неопределенной обстановки на мировых фондовых площадках,-- отмечает замгендиректора компании Олма Алексей Быстров. По словам трейдера Альфа-банка Дмитрия Садового, вчера все инвесторы продавали бумаги, однако наибольшие объемы продаж прошли со стороны иностранных инвесторов.

Вчерашнее падение индекса РТС стало самым значительным с 5 марта -- тогда в результате серьезной коррекции японского фондового рынка из-за резкого роста курса японской иены индекс РТС опустился на 3,24%. Основной причиной вчерашней коррекции стал кризис на ипотечном рынке США. По словам аналитиков, на протяжении всего вчерашнего дня из США приходили новости о публикации статистических данных, которые заставили инвесторов задуматься о назревающем экономическом кризисе в США. Согласно отчету министерства торговли, в прошлом месяце количество проданных новых односемейных домов в годовом исчислении упало на 6,6% до 834 тыс., при том, что экономисты прогнозировали сокращение продаж до 890 тыс.,-- указывает начальник отдела продаж Уралсиба Денис Заболотнев. Кроме того, согласно опубликованным данным, объем заказов на товары длительного пользования в США в июне увеличился лишь на 1,4%. Экономисты ожидали, что рост этого показателя составит не менее 2,5%.

Положение со столичными парковочными местами можно смело назвать патовым. Частные инвесторы готовы строить гаражи и паркинги на любой вкус, но себестоимость этих проектов высока (особенно для подземных объектов). Сказывается стоимость земли, затраты на строительные работы, необходимость подведения и переложения коммуникаций, административные расходы.

Учитывая, что в последние недели российский рынок находился на максимуме, в ближайшее время коррекция продолжится, считают аналитики. По оценке Дениса Заболотнева, индекс РТС может упасть еще на 5-7%. Однако осенью, по мнению экспертов, индекс РТС вновь сможет подняться на рекордные уровни. Исходя из цен на нефть и стремительного развития мировой экономики, мы можем пересмотреть свой прогноз по индексу РТС, который сейчас составляет 2300 пунктов, в сторону повышения,-- отмечает ведущий экономист Дойче Банка Ярослав Лисоволик.
Сегодня москвичам предлагают купить машиноместа по ценам от $15 тыс. до $150 тыс. Понятно, что это не варианты для рядовых автомобилистов, чьи машины стоят в районе $10 тыс. А есть ли у них вообще шансы приобрести гараж?

Между тем большинство московских автолюбителей, ездит на машинах стоимостью от $5 тыс. до $15 тыс. Никто из них покупать машиноместо по цене собственного автомобиля и даже дороже не будет. Их вполне устраивают ракушки, которыми плотно заставлены столичные дворы. В свою очередь, городские власти с ракушками упорно борются. Однако доступной и понятной альтернативы хозяевам автомашин никто не предлагает.

В итоге цена машиноместа в спальных районах колеблется от $15 тыс. до $50 тыс., и это далеко не предел. По результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, расположенных в пределах Третьего Транспортного кольца (ТТК), проведенного аналитическим центром ирн.ru, средняя стоимость дома для автомобиля составляет около $97 тыс.

На взгляд сотрудников аналитического центра ирн.ru, решить проблему с парковками для народа вполне реально. Найдутся и земельные участки, и подрядчики. Вокруг домов и во дворах исторически сложились спонтанные стоянки, где как раз красуются малоэстетичные ракушки, которые так раздражают власти. На этих местах вполне уместно поставить небольшие (двух-трехуровневые) паркинги. Минимальная себестоимость строительства машиноместа в наземном гараже в Москве, по словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константина Королевского, составляет на сегодня от 150 тысяч рублей.

Впрочем, уже не первый год отцы города обещают реализовать массовое строительство народных гаражей. Но массовость этой программы вызывает большие сомнения. Согласно Целевой программе строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2005-2007 гг. в 2007 году запланировано ввести в эксплуатацию 126 тысяч машиномест. Заметим, что цифра общая и для коммерческих и для народных гаражей. Но даже если все 126 тысяч вдруг станут народными, эта цифра все равно более чем в два раза меньше показателя ежегодного прироста количества машин, до 300 тысяч. Сегодня в Москве насчитывается 3,3 миллиона автомобилей. По данным, которые приводил еще весной первый заместитель мэра Юрий Росляк, критическое состояние наступит, когда количество автомобилей в столице приблизится к 4,5 миллиона штук.

Для примерного расчета воспользуемся стандартными условиями ипотечного кредитования, которые широко применяются российскими банками. Итак, при стоимости гаража $10 тыс. с нулевым начальным взносом, сроком кредита 10 лет и ставкой 12% годовых в долларах месячный платеж составит $13 Если же брать кредит на 5-10 лет при цене гаража $6тыс. - $10 тыс. с начальным взносом 10% от общей стоимости и ставкой 12% годовых месячный платеж вполне уложится в сумму $100-$200.

Значит, гараж будет стоить около $6тыс. - $8 тыс. Для рядового москвича недешево. С другой стороны, даже при цене народного гаража до $10 тыс. продать гаражи населению можно. Если создать для этой цели городскую (государственную) целевую программу гаражной ипотеки и действовать в ее рамках.

В последние годы в столице наблюдается устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости. Его динамичное развитие во многом обусловлено экономическим подъемом и политической стабильностью в стране. Повышенная активность застройщиков и девелоперов объясняется высокой доходностью инвестиций в коммерческие метры. По данным аналитиков компании StilesRiabokobylko,
в зависимости от класса здания и его расположения она составляет 13-18%.

Надо отметить, что аренда скромного машиноместа составляет сегодня те же самые $100 - $200 в месяц. И если месячные выплаты по кредиту не превысят этой суммы, большинству автомобилистов станет выгодно купить народный гараж в рассрочку, а не арендовать чужое машиноместо или устанавливать ракушку, рискуя вызвать гнев властей.

Учитывая постоянно растущие темпы строительства офисных зданий и положительную динамику увеличения объемов новых ликвидных предложений, эксперты все чаще говорят о том, что уже в следующем году возможно перенасыщение рынка.

Несмотря на строительство большого числа офисов в течение последних шести месяцев, спрос превышает предложение примерно в 2,2 раза. По информации StilesRiabokobylko, в начале 2003 года общее предложение офисов международного класса составляло около 2,4 млн кв. м. К концу года будет сдано в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, объем строительства увеличится в два раза. Аналитики отмечают, что в 2004 году общее предложение офисов классов А и В, вероятно, превысит 3 млн кв. м. Площадь бизнес-зданий, которые закончат в следующем году, оценивается в 340 тыс. кв. м. По прогнозам специалистов компании МИАН, в 2003 году следует ожидать появления 300 тыс. кв. м новых площадей класса А и около 200 тыс. кв. м — класса В.

Качественный дефицит

Несмотря на это, потребность в офисах, соответствующих критерию «хорошее качество — приемлемая цена», по-прежнему не удовлетворена. В результате с каждым годом становится все меньше качественной недвижимости. Например, средний объем офисов международного класса сократился до 6,7% в 2002 году с 8,0% в 2001 году. Причем на долю помещений класса А пришлось порядка 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года данный показатель незначительно колебался и составил 5,6%. Специалисты StilesRiabokobylko прогнозируют, что, поскольку растущее предложение компенсируется высоким спросом, в 2003 году площадь свободных помещений либо останется на прежнем уровне, либо возрастет до 7,5–8%.

Наиболее острый дефицит помещений наблюдается в секторе офисов класса А. По сведениям StilesRiabokobylko, в этом году предстоит реализовать около 55% новых проектов в этой области рынка недвижимости. Причем порядка 40% из них предназначены определенному заказчику либо уже разобраны базовыми арендаторами по предварительным договорам с девелоперами. На долю новых офисных зданий класса А, не имеющих подобных договоров аренды, приходится всего лишь 143 тыс. кв. м.

Следствием недостаточного предложения на рынке свободных ликвидных офисов стал рост сделок по их предварительной аренде. Однако сегодня очень непросто найти выгодное предложение. В «обжитых» офисных центрах освобождаемые площади разбираются уже «прописавшимися» там арендаторами. В престижных бизнес-центрах класса А помещения реализуются на последних этапах строительства или одновременно с вводом здания в эксплуатацию.

Гораздо больший ассортимент и разброс цен характерны для офисов класса С. Их основными арендаторами и собственниками являются различные НИИ и производственные объединения. Достаточно предложений и в классе D, но все подобные строения нуждаются в капитальном ремонте.

В последнее время доля офисов класса В на рынке несколько возросла. В компании МИАН отмечают, что основным источником пополнения такого офисного пространства в Москве является реконструкция существующих зданий, переоборудование административных корпусов «умирающих» предприятий, а также устаревающие строения класса А. По мнению специалистов агентства, именно в сегменте бизнес-центров класса В сейчас наиболее активны инвесторы. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса В, а затем сдают в аренду.

Тенденции рынка

Приняв во внимание возрастающую конкуренцию между новостройками и ранее возведенными зданиями, нельзя исключать, что средние арендные ставки в ближайший год сохранятся на прежнем уровне или несколько снизятся. Пока для бизнес-центров класса А они варьируются в пределах $450–700 за 1 кв. м в год, класса В — $370–450, класса С — $100–37 Чем выше статус здания, тем большее значение при определении цены играет местоположение объекта, концепция организации рабочего пространства, техническое обеспечение и пр. Самая дорогая аренда, разумеется, у объектов, находящихся в центре Москвы, недалеко от основных городских улиц или транспортных развязок. Покупка готового к въезду офиса международного класса в зависимости от географического положения и качества помещения обойдется в $2300–4500 за 1 кв. м.

Альтернативой дорогостоящей аренде помещений является приобретение компаниями офисных площадей для собственных нужд. Наиболее крупные и солидные фирмы, не желая «прописываться» в многоэтажных «бизнес-скворечниках», все чаще отдают предпочтение отдельным особнякам площадью до 1000 кв. м.

По исследованиям специалистов StilesRiabokobylko, за последние несколько лет арендаторы изменили свое отношение к размерам помещений, предназначенных для ведения бизнеса. Так, после кризиса 1998 года наибольшим спросом пользовались маленькие конторы площадью 100–500 кв. м. В прошлом году средние размеры новых офисов варьировались в пределах 500–2000 кв. м. Общая площадь помещений, купленных и арендованных в 2002 году, составила 416 тыс. кв. м.

В качестве ярких примеров успешно функционирующих за пределами Садового кольца офисных центров можно привести объекты на 2-й Звенигородской, 13, и бизнес-центр на Спартаковской. В числе наиболее интересных строящихся зданий — «Кантри-парк» рядом с Путилковским шоссе, Westbridge Business Park, многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 19, и Хорошевский бизнес-центр. В планах застройщиков комплекс Kalibr по улице Годовикова, Аэропорт бизнес-центр, Mersedes-Benz Plaza на Ленинградском проспекте, 39, и бизнес-центр у Поклонной горы.

Несмотря на то что 60% строящихся зданий, предназначенных к сдаче в 2003 году, располагаются внутри Садового кольца, многие арендаторы стали задумываться о переезде из центра на городские окраины. Главные причины: растущие арендные ставки, отсутствие нужного числа парковочных мест и неудобная планировка помещений. Об этом свидетельствует возросший спрос на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных городских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице, проспекте Мира. Считается, что постройки за третьим кольцом привлекают фирмы более низкой арендной платой по сравнению с центральными районами, а также хорошей транспортной доступностью и приятной для работы атмосферой.

В этом году на столичном рынке недвижимости должен появиться целый ряд новых офисных центров. Наиболее перспективными объектами для финансовых вложений являются интеллектуальные здания, основные преимущества которых — безопасные условия труда и низкие эксплуатационные расходы. К их числу относится многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 1 Проектом предусмотрено строительство четырех малоэтажных зданий, каждое площадью 13 тыс. кв. м. Первые два корпуса появятся на рынке в 2004 году. Остальные — в 2005 году. Другой объект аналогичного класса — 14-этажный «Дукат Плейс III» (30 тыс. кв. м). Его планируется сдать в эксплуатацию во второй половине 2005 года. Пока на площадке ведутся работы по сносу стоящего там старого дома. Можно не сомневаться, что интерес к подобным инвестиционным проектам сохранится и в ближайшие годы. Однако, несмотря на растущую активность инвесторов, вряд ли стоит рассчитывать на исчезновение дефицита ликвидных офисных пространств.

Новые предложения

Дарья Афанасьева

Ряд крупных коммерческих объектов предполагается сдать в эксплуатацию уже в этом году. Среди них «Ефимия центр II» на Николоямской улице 40/22, стр. 5, комплекс на 1-й Брестской улице, 29/22 (15 тыс. кв. м), бизнес-центр в 1-м Лесном переулке (33 тыс. кв. м), Central Plaza на Овчинниковской набережной, 22 (24,5 тыс. кв. м), «Альфа Арбат-центр» на Старом Арбате, вл. 1–7 (46,7 тыс. кв. м), комплекс на Страстном бульваре, 9 (19 тыс. кв. м), «Новоданиловский дом» на Варшавском шоссе, 5, стр. 8 (15,7 тыс. кв. м) и пр. В следующем году планируется построить комплекс «Крылатские холмы» (56 тыс. кв. м) и комплекс New Century на Садовом кольце (86 тыс. кв. м). В более отдаленной перспективе к 2008 году на рынке появится порядка 2,5 млн кв. м офисных, торговых и прочих площадей в Московском международном деловом центре «Москва-Сити».

Средний уровень свободных помещений в 2002 году составил 6,7%, а отдельно класса А — 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года этот уровень незначительно колебался и на данный момент составляет 5,6%. Специалисты StilesRiabokobylko прогнозируют, что он либо останется на прежнем уровне, либо незначительно возрастет до 7,5–8%.

Начальник отдела исследований StilesRiabokobylk
— Ожидается, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества в Москве превысит 3 млн кв. м. Объем строительства офисных зданий на 2004 год оценивается в 340 тыс. кв. м.

Оптимальный путь любого инвестора, доверить управление инвестициями профессиональным компаниям, а не самому тратить время и силы на поиск наиболее привлекательных объектов для вложений. Недвижимость хороший инструмент для умножения капиталов. Как подчеркивает финансовый директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков, мы получаем альтернативу сразу трем способам инвестирования операциям на валютном рынке, на фондовом и рынке инвестиций в недвижимость.

В 2002 году общая площадь арендованных и купленных помещений составила 416 тыс. кв. м. Сейчас наблюдается рост спроса на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных московских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице и проспекте Мира. В августе некоторые здания класса А перевели в нижестоящий В, что повлекло сокращение предложения высшей категории. Рынок офисов Москвы по-прежнему демонстрирует некоторую незрелость. Одно-единственное здание по-прежнему оказывает значительное влияние на уровень свободных помещений в целом районе. Активность рынка по аренде помещений была высокой в августе. Общее количество арендованных и купленных площадей возросло более чем на 81% по сравнению с июлем и на 58% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости стоят миллионы рублей. Бизнес явно не для народа. Правда, некоторые ЗПИФы стали эту планку снижать. Начали появляться более крупные фонды, которые, возможно, предложат варианты и частным инвесторам. Считать ли это добрыми знамениями?

В большинстве своем закрытые паевые фонды служат альтернативой банковским кредитам, являются возможностью привлекать деньги в строительство, структурировать финансовую составляющую действующих уже проектов или готовить будущие. Работающие с недвижимостью ЗПИФы, в основном, приобретают права по договорам долевого участия в строительстве, а частенько и создаются под определенный строительный проект.

Со сферой недвижимости связаны закрытые фонды (рентные, девелоперские, управления недвижимостью, земельные). И, по мнению некоторых аналитиков, прямой зависимости между рынком недвижимости с его ценовыми показателями и деятельностью ЗПИФов нет. Все-таки ЗПИФы - в хорошем смысле инертный инструмент, расчет на который делается в основном крупными игроками, имеющими возможность вложить в ЗПИФы значительные суммы.

Еще одно преимущество защита от рейдерских атак, которую обеспечивают конфиденциальность и обезличенность актива.
Кто у нас пайщик

Защита от рейдеров
Самое главное преимущество закрытых фондов недвижимости, которое не теряет своей ценности при любом раскладе на рынке в особом режиме налогообложения, говорит Эдуард Воронин, заместитель генерального директора по работе с клиентами УК Метрополь. Налоги выплачиваются только в момент реализации паев, и все доходы, которые формируются на балансе фонда, не подпадают под налогообложение. За счет этого появляются налоговые каникулы, которые позволяют реинвестировать прибыль в новые проекты.

Почему же такой отличный способ заработков остается невостребованным частниками? По мнению Юлии Кондратенко, генерального директора Юридической Компании Бергер и Партнеры, невозможность массового притока частных инвесторов связана больше с отсутствием элементарных знаний о закрытых фондах и понимании соотношения риска и доходности в их деятельности. Именно в этом, по ее мнению, причина того, что данный инвестиционный институт пока характеризуется отложенным спросом.

Несмотря на все прелести ЗПИФов недвижимости, на максимально понятный способ прироста капиталов, который по мнению Евгения Плаксенкова, можно было бы рекомендовать широкому кругу инвесторов, частники не спешат штурмовать эту высоту. Типичный пайщик сегодня - это компания-инвестор, организатор строительного проекта, которая стремится сохранить в нем функции контроля. И продажа им паев на сторону обычно не значительна. Во многих фондах доля частных лиц и сторонних пайщиков составляет не более 20%.

По законодательству ЗПИФы могут создаваться на срок от года до 15 лет. Мы ориентированы на работу с крупными инвесторами. Частных инвесторов у нас не было. Но могу предположить, что в данном случае сторонние участники проекта с большей осторожностью относятся к строительным проектам, говорит Эдуард Воронин. Потому что норма прибыли, учитывая состояние рынка недвижимости, становится скромнее. Расчет может делаться только на премию за счет того, что недвижимость появляется на балансе фонда на ранних стадиях строительства, а реализовать ее можно на более поздних. Хотя и эта премия сейчас снизилась. В связи с этим в игре остаются клиенты, которые ориентированы на более серьезные инвестиции и длительные периоды.

Имеет значение и минимальный размер вложения. До недавнего времени, говорит Юлия Кондратенко, требования к минимальному размеру вложения были установлены в пределах от 500 тысяч рублей то есть, как правило, это были корпоративные пайщики. Сейчас ситуация на этом рынке меняется, и некоторые ЗПИФы уменьшают входную сумму даже до 10 тыс. руб., что привлекательно для частников.

Перспектива для частного инвестора
Динамика рынка паевых фондов такова, что каждый год их количество удваивается. Наряду с этой тенденцией 2006 г. стало возможным и формирование более крупных фондов с активами на сумму 1 млрд. руб. и выше. У таких организаций более широкие возможности, их средства проще диверсифицировать, то есть разложить по разным корзинкам. Такая тенденция говорит о переходе рынка в фазу зрелости. И это хорошая новость для частных инвесторов: можно рассчитывать, что и для них появится больше возможностей, снизится входной порог участия.

По оценке Эдуарда Воронина, паевые фонды меняют вектор своего развития и становятся доступными для более широкой группы участников имеются в виду все те же квалифицированные игроки, юридические лица. Если раньше проектами больше интересовались банки, которые кредитовали строителей, то теперь инвестировать в недвижимость хотят страховые компании и негосударственные пенсионные фонды.

Мы поняли, что найти свой фонд трудно, но возможно. Ситуацию мониторит все та же НЛУ. На ее сайте можно заказать список ЗПИФов недвижимости, познакомиться с их параметрами, а потом сесть за телефон.

Поделимся опытом
Мы решили проверить на практике выводы наших экспертов и открыли сайт национальной лиги управляющих nlu.ru (НЛУ - саморегулируемая организация, объединяющая компании, управляющие активами ПИФов, инвестиционных фондов, пенсионных резервов). Мы выбрали 10 ЗПИФов недвижимости в разных городах. Методично их обзвонили, представляясь частными инвесторами. Все ЗПИФы занимались проектами долевого строительства. Шесть ЗПИФов заявили, что частных инвесторов не принимают. В четырех из них нам сказали, - да, пожалуйста, участвуйте. География этих четырех фондов такова: Москва, Подмосковье, Казань, Санкт-Петербург. Правда, в московском и подмосковном фондах нам не смогли назвать минимальную сумму инвестиций для частного инвестора, сославшись на то, что данные у руководства. В казанском ЗПИФе нас обрадовали входным порогом в 87 млн. рублей. Наконец, в последнем питерском ЗПИФе, нам заявили, что никаких ограничений для участия частных инвесторов в проекте нет: Приходите осенью, хоть с тысячей рублей, всех примем.
Кроме того, в предыдущих трех фондах нам объяснили, что паи можно приобрести только на вторичном рынке, поскольку формирование ЗПИФа уже завершено. Надо было подгребать к началу.

Памятка для частного инвестора

Наш небольшой опыт общения с ЗПИФами недвижимости подтверждает в целом выводы экспертов: пока эти фонды без восторга относятся к частным инвесторов и крайне неохотно делятся информацией. Хотя кое-где частникам удалось пробить брешь в обороне ЗПИФов. Возможно, это и есть путь к светлому инвестиционному будущему.

Второй этап
Строительство
Управляющая компания вкладывает деньги в строительство объекта. Пока участок земли, на котором запланировано строительство, оформляется в собственность фонда, средства могут вкладываться и в ценные бумаги. Дом строится, цена на него растет, паи набирают вес.

Как работают девелоперские фонды недвижимости
Первый этап
Создание фонда, покупка пая
Как правило, девелоперские фонды создаются под конкретный проект. Его создает управляющая компания вместе с застройщиком, который и становится основным пайщиком фонда.
Информацию лучше получить заранее как это удалось нам в питерском ЗПИФе недвижимости. Напомним, что нас пригласили прийти осенью. В ином случае паи приобретаются на вторичном рынке (на бирже).



Главная --> Публикации