Главная --> Публикации --> Туристы постсоветского периода Застройщик дерипаска Студенты-архитекторы вскружили голову мэру За новые квартиры теперь платят на треть дороже, чем в прошлом году Арендное многообразие

Режут крупными кусками
Первое, с чем столкнется мелкий бизнесмен (а им может быть владелец турфирмы, фотостудии, торговой компании, сувенирного бутика), это с дефицитом подходящих площадей. Особенно если размеры их требуются действительно небольшие до 200 кв. м в офисных или торговых центрах высокого класса, находящихся в центре города. Менее престижные площади, находящиеся не в Центральном округе, найти проще. Но в целом для малых офисов и торговли давно характерна проблема дефицита: собственники зданий и управляющие компании при заполнении помещений ориентируются на потребности крупных арендаторов. Все, что сдается потом, распределяется по остаточному принципу из расчета cделать как можно более крупную нарезку оставшихся территорий. Причина понятна: меньше список постояльцев проще управлять процессом.
По закону опта

Любой бизнес начинается с поиска помещений в аренду, малый бизнес практически всегда. Ведь только крупная компания в состоянии возвести себе отдельное, оптимальное по площади здание, чтобы разместить там свои подразделения.

* Бизнес-центры класса А, отдельно стоящие здания класса А, офисы в жилых комплексах класса А: от 650 до 1400 долларов за кв. м в год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Проблема дефицита определяет стоимость. В компании МИЭЛЬ-Недвижимость говорят: стоимость аренды небольших помещений действительно выше это закон опта, применимый во всех сферах бизнеса. Показательный пример торговые центры, где якоря арендуют 10 тыс. кв. м по ставке $300 за кв. м/год, а ставка для небольших торговых помещений площадью 50 100 кв. м составляет $3000 4000 за кв. м/год. В сегменте офисной недвижимости разница не столь заметна, но также может существенно отличаться. В компании МИАН-Агентство недвижимости приводят следующий диапазон стоимости арендных ставок:

Постоялец на год
Когда помещение найдено, это вовсе не значит, что все проблемы решены. Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании МИЭЛЬ-Недвижимость, объясняет: арендные договоры на небольшую площадь практически никогда не заключаются на длительный срок (свыше одного года), так как многие арендодатели считают бессмысленным регистрировать аренду 50 кв. м в Федеральной регистрационной службе из-за высоких временных издержек и отсутствия уверенности в арендаторе. Часто во взаиморасчетах стороны используют серые схемы оплаты. В связи с дефицитом предложения потенциальным арендаторам зачастую приходится оперативно принимать решения, так как времени на обдумывание, проверку юридического статуса компании и ее предложения просто нет.

* Бизнес-центры класса В и В+ и административные здания, административно-жилые здания: от 500 до 700 долларов за кв. м в год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

В целом права мелкого арендатора могут быть ущемлены с самого начала, если не соблюдено правило о регистрации договора аренды помещения сроком более одного года. По сложившейся практике арендодатели не хотят регистрировать договоры аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы, и закон это позволяет если срок договора аренды составляет менее одного года. Таким образом, договор составляется, как правило, на 11 месяцев и не регистрируется. Арендатор производит улучшение имущества, заручившись устной договоренностью с арендодателем о фактическом сроке аренды, превышающем указанный в законе период, но формально в договоре стороны указывают меньший срок. При истечении срока арендодатель отказывается заключать договор на новый срок, и арендатор вынужден искать другое помещение.

Эту тенденцию подчеркивает и Юлия Кондратенко, руководитель компании Бергер и Партнеры:

* Своими силами и за свой счет обеспечивать уборку прилегающей к помещению территории, регулярно осуществлять вывоз отходов, мусора и ТБО.

Каждый арендатор обязан знать...
Что может быть возложено собственником в обязанности арендатора? В компании МИАН приводят на этот счет довольно объемный список пунктов, в числе которых:

* Устранять за свой счет последствия неполадок, аварий (вода, канализация, тепло-, электроэнергия и др.), пожаров, используя соответствующие эксплуатационные службы (собственные или городские), а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненный помещению и третьим лицам.

* Нести расходы на содержание помещения и своевременно за свой счет производить текущий (косметический) ремонт.

* После окончания срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, не подлежит возмещению арендодателем.

* Нести расходы по страхованию помещения от огня и других опасностей.

А не пошли бы вы отсюда?
Возможно ли выселение из помещения раньше срока? Сергей Лобанов считает, что выселение раньше срока возможно, так как краткосрочные договора, характерные для этого рынка, не предполагают регистрации, а значит, расторгнуть их гораздо легче. Как это может произойти? Вариантов ситуаций может быть много. По наблюдению Константина Королева, менеджера департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow, для выселения любого арендатора (вне зависимости от площади помещения) применяются приблизительно одни и те же приемы: повышение стоимости аренды при перезаключении договора или отслеживание несоблюдения условий договора (просрочки платежей, нарушения правил работы на объекте и т.п.).

В случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, а также в случае невыполнения им условий договора по оплате, гарантийный взнос не возвращается.

Мальчишки разбили окно
А теперь рассмотрим ситуацию, может быть, и не характерную, но все-таки не уникальную для нашей жизни: на первом этаже здания, где арендуются площади, хулиганы разбили витрины. Кто их будет восстанавливать? В компании МИАН, ссылаясь на распространенную практику, комментируют эту ситуацию однозначно: обычно ответственность за вандальные действия третьих лиц несет арендатор, и своими силами и за свой счет он будет восстанавливать окна в подобной ситуации (в отдельных случаях может восстановить арендодатель, но за счет арендатора). По закону, отмечает С. Лобанов, арендодатель не несет ответственности за ущерб имуществу, помещению или убытки, причиненные кражей, актом вандализма, пожаром, потопом, дождем, взрывом, прекращением электроснабжения или снабжения горячей водой помещений, если только это не вызвано невыполнением арендодателем обязательств по договору аренды при наличии вины (умысла или грубой неосторожности).

В компании МИЭЛЬ приводят пример: по закону собственник обязан проводить плановый капитальный ремонт. Воспользовавшись ссылкой на это, он может потребовать выселения и крупного, и мелкого арендатора. Однако крупный арендатор, скорее всего, обратится в суд, где будет отстаивать свои права, в то время как арендатор небольшого помещения предпочтет не терять времени из-за нескольких тысяч долларов. При этом в Гражданском кодексе закреплена норма (ст. 621 ГК РФ), по которой старый арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новых условиях независимо от срока договора и размера арендуемой площади. Что касается судебного разбирательства, то на практике, когда речь идет о суммах до 100 200 тыс. рублей, редко какая компания обращается в суд. Сегодня процедура судебного разбирательства занимает далеко не один месяц и предполагает серьезные затраты на юристов. С учетом того, что, как правило, мелкие арендаторы не имеют возможности проверить правильность составления договора и полномочия арендодателя, то перспективы на положительное решение пропадают, так как договор изначально может быть признан недействительным.

Вообще условия договора важный аспект, который во многом может определить характер взаимоотношений сторон, в том числе и решить дело при возникновении спорных обстоятельств. По мнению Сергея Лобанова, подписывая договор, арендатору следует обратить внимание на наличие полномочий у собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества. Нередки случаи, когда сдаются помещения, на которые еще не оформлено право собственности. Или другой вариант площади, арендованные у городских властей в субаренду без разрешения собственника. А это, несомненно, влечет за собой немалые риски, поскольку арендатора/субарендатора могут на законных основаниях выдворить с занимаемой площади. Кроме того, помещение может быть заложено в банке, а значит, также не может сдаваться в аренду без разрешения кредитора. Чтобы обезопасить себя от возможных правовых рисков, необходимо заказать выписку из ЕГРП о состоянии прав собственности и обременениях выбранной площади. Однако арендаторы обычно пренебрегают этой предосторожностью, поскольку за то время, в течение которого делается справка, объект может быть сдан кому-то другому.
История с отстроенными в районе Крылатской поймы Москвы-реки на территории природно-исторического парка Москворецкий особняками выходит на новый уровень.

В компании МИЭЛЬ-Недвижимость полагают, что текущий ремонт в помещении обязан делать арендатор (ст. 616 ГК РФ). А вот степень ответственности за вандализм третьих лиц зависит от условий заключенного договора аренды. В случае, например, если хулиганы разобьют витрины в арендуемом помещении, расходы по ремонту лягут на собственника. Однако если в повреждении недвижимого имущества есть вина арендатора например, в результате неправильного монтажа проводки произошел пожар, все расходы по возмещению ущерба будут возложены на него.

На заседании рабочей группы по самострою под председательством мэра рассматривался список из восемнадцати адресов с различными застройками, намеченными под снос. Шесть строений из списка уже снесено по решению судов, по остальным дела находятся в различной стадии судебных разбирательств.

На прошлой неделе Юрий Лужков дал жесткое указание о сносе всех самовольных построек в городе.

Добавив, что, как правило, это осуществляется в общественных городских зонах, в частности в природных зонах и на пляжах.

Часто возникают случаи, когда город теряет землю на самостроях. Сначала формируются палаточки, потом они обносятся кирпичиком, потом оформляется в собственность и земля. Такие случаи недопустимы, сказал мэр.

В представленном списке спектр построек очень широк: от временных торговых павильонов и пристроек до отдельно стоящих зданий и складских помещений. Адреса от Северного Бутова до Трубниковского переулка.

Уже снесены пристройка в Столешниковом переулке, автосервис на улице Академика Варги, летнее кафе на Наметкина, торговые павильоны на Каширке и Кантемировской. К сносу намечены склады на Сиреневом бульваре и торговый комплекс на Краснобогатырской, административное здание по Б.Спасоглинищевскому переулку и деревянный дом в Старом Свиблове.

Когда-то эти садоводческие товарищества были созданы решением Кунцевского сельсовета. Земля выделялась под яблоневые сады с разрешением построек под хранение садового инвентаря. А сегодня здесь возвышаются трехэтажные особняки с собственными причалами и яхтами, подземными гаражами и теннисными кортами.

Однако практически ни у кого не вызывает сомнений, что рабочая группа создана специально по олигархической застройке в Крылатской пойме. Во всяком случае, борьба за снос Речника (около 650 построек) и Огородника (более 180 домов) будет носить самый ожесточенный характер.

Среди защитников садоводов-любителей уже был замечен депутат Госдумы Александр Лебедев, который предложил им стоять до конца. Так что борьба с самостроем в Крылатской пойме грозит быть нешуточной. О чем свидетельствует хотя бы тот факт, что в свое время из-за самовольной застройки пришлось даже сдвинуть строящийся Краснопресненский мост.

Среди жителей этих хозяйств, по слухам, есть не только олигархи, но и губернаторы, а также прокурорские и судейские работники. По слухам, потому что председатели Речника и Огородника отказываются предоставить списки членов садоводческих товариществ.

После чего в поселках было отключено электричество и водоснабжение, но это не подействовало на садоводов: почти у всех здесь автономные электрогенераторы и артезианские скважины.

Когда Юрий Лужков приехал сюда вместе Олегом Митволем, он заявил: Незаконных сооружений в Москве быть не должно! Мы умеем защищать интересы города.

Сегодня в Интернете можно найти объявления о продажах в Крылатской пойме на любой вкус. От 90 тысяч долларов за 8 соток с летним домиком до 2 млн. долларов за 13 соток с домом в 340 кв. м, отоплением, гаражом на две машины, гаражом для яхт с подъемником, бассейном, сауной, причалом и панорамным видом на Строгино.

Московская природоохранная прокуратура подала серию исков о сносе незаконных строений. Уже есть решение о демонтаже автостоянки на 300 машино-мест и сносе двух особняков. Ответом садоводов стала серия перепродаж земли и строений.

Впрочем, вряд ли кто-то со стороны инвестировал деньги в столь рискованные активы. Остается предположить, что местные домовладельцы совершают фиктивные сделки сами с собой. После чего они могут в суде представить справки о добросовестном приобретении и требовать возмещения ущерба в случае сноса строений.

Цена для этих мест невысокая. С одним нюансом: невысокая она, только если все документы по землеотводу и строительству оформлены надлежащим образом. В противном случае эта земля и дом ничего не стоят. Однако многие подобные сделки уже совершены.

Пока власти ищут пути решения затянувшегося конфликта с садовым товариществом Речник, на природно-исторический парк Москворецкий свалилась новая напасть. На последнем заседании комиссии по экологии в Мосгордуме обсуждался Проект планировки парка Москворецкий, который экологи тут же переименовали в проект массовой застройки. По нему на территории парка в дополнение к существующим спортобъектам будут строиться гостиницы, картинговые трассы, олимпийский центр хоккея на траве, автостоянка для машин и т.д. общей площадью 12 гектаров.

Из всего этого можно сделать вывод: огородники и речники собираются защищаться всеми доступными способами. А значит, депутаты и всевозможные лоббисты не останутся без работы.

Мы представляем проект, разработанный с учетом действующего природоохранного законодательства, заявила завотделением ландшафтного проектирования ГУП НИиПИ Генплана Москвы Ганна Омельяненко. Тем более что Крылатское прочно ассоциируется у всех со спортивным комплексом олимпийского класса.

Речь идет о территории между Москвой-рекой, строящимся Звенигородским проспектом и Крылатской улицей.

Но оказалось, что в проекте учтено все, более того все законно (закон от 21 октября 1998 года №26 О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы). Вся соль в режиме регулирования №5: разрешается сохранение и реконструкция существующих объектов <> также строительство новых объектов жилого, общественного, делового назначения <...>. Правда, есть оговорки, что при этом зеленых и водных территорий должно оставаться не меньше 70% от общей площади.

Получается, раз уже все застроено (имеется в виду спорткомплекс, построенный к Олимпиаде-8 МК), так гори оно огнем? Мы еще и гостиницы на 500 человек построим? прервал ее замглавы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь. А антропогенную нагрузку вы учли?

Что касается антропогенной нагрузки, то и здесь, по словам представителей НИиПИ Генплана, проблем нет. По их расчетам, одновременная максимальная антропогенная нагрузка на парк от 38 до 48 тыс. человек.

Вместе с площадью спортивного парка (342 га) сохраняется 80% зеленых территорий, продолжила г-жа Омельяненко.

Но экологи однозначно считают, что реализовывать такой план застройки нельзя.

Примерное количество местных жителей 11 тыс. человек. К этому числу прибавляется общая вместимость всех будущих построек 8 тыс. 300 человек. И получается, что антропогенная нагрузка в пределах нормы.

Я принимал участие в проектировании Звенигородского проспекта. Мы специально предусмотрели дорогостоящую эстакаду, чтобы связать Крылатскую пойму с Москвой-рекой и Серебряным Бором. А теперь спорткомплекс сажается как раз напротив эстакады, чтобы заткнуть последний проход, соединяющий пойму с Серебряным Бором.

Это очень опасный для природы объект. Больше 12 видов краснокнижных растений обитают как раз в том месте, где планируется строить гостиницы. Вместо трав и подснежников мы получим английский газон так прокомментировал ситуацию представитель Всероссийского института охраны дикой природы Борис Самойлов.

Конфликт пресловутого садового товарищества Речник вновь стал темой для дискуссий. Олег Митволь неоднократно заявлял, что самовольные застройки мешают традиционной промывке главной водной артерии столицы, которая не проводилась с 2000 года. В 2005 году г-н Митволь даже грозился открыть шлюзы на Москве-реке, так, чтобы поднявшийся уровень воды смыл все строения.

Впрочем, не только спортивные корты и площадки для хоккея наносят урон природе парка Москворецкий.

Начинается все с благих намерений, а потом, только отвернешься, так застроят, что мы ни одного кустика не найдем. Поэтому нужно срочно вносить поправки в закон №26 и убирать 4-й и 5-й режимы регулирования построек на охраняемых территориях.

У нас и так хватает проблем в парке Москворецкий, я имею в виду самострой. Сегодня только 4 дела о сносе выиграны в суде, но объектов более 800! А штатная численность сотрудников природоохранной прокуратуры 4 человека, сказал г-н Митволь. Охраняемые территории инвесторам как ком в горле.

Основной поток инвестиций в 2007 г. придется на торговые объекты, говорит председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева. В Екатеринбурге будет сдано шесть крупных ТЦ (более 4000 кв. м) и пять торговых комплексов (менее 4000 кв. м). Ожидается, что их арендаторами станут федеральные и зарубежные сети: Карусель, О'кей, Castorama и др.. В городе также появится новый рыночный комплекс, 10 автосалонов, пять автосервисов, шесть складов всего 74 объекта, добавляет Чернышева.

В итоге комиссия приняла решение выйти на мэра с предложением не подписывать разработанный проект планировки парка Москворецкий.
В следующем году Екатеринбург войдет в тройку самых привлекательных для инвесторов городов России, считают городские чиновники. Пока же основная масса инвесторов местные девелоперы, привлекающие капитал местных банков.

Еще 177 млрд руб. требуются для реализации других стратегических проектов и программ, призванных поддержать и повысить инвестиционную конкурентоспособность Екатеринбурга. В частности, предполагается увеличение числа представительств иностранных компаний в Екатеринбурге, строительство международного конгресс- и выставочного центра, развитие офисной и гостиничной инфраструктуры (из расчета шесть номеров на 1000 жителей). В числе перспективных планов создание авиатранспортного узла, третьего транспортного и малого транспортного кольца, строительство линии метро Север юг, развитие терминальной и складской инфраструктуры (общая площадь 1,2 млн кв. м).

Общий объем инвестиций на 2007 г. не сообщается, однако согласно Стратегическому плану развитию города с 2005 по 2015 г. ежегодные поступления в экономику города должны составлять не менее 50 млрд руб., а после 2010 г. более 60 млрд руб. Разработав общегородской проект Повышение инвестиционной привлекательности, за 2005-2015 гг. администрация Екатеринбурга планирует привлечь не менее 546 млрд руб. (в ценах 2004 г.).

УГМК реализует проекты Екатеринбург-Сити и Стражи Урала общей площадью более 600 000 кв. м (объем вложений более $1 млрд), Ренова-Стройгруп строит жилой район Академический на 9 млн кв. м жилья (общая сумма вложений должна составить примерно $20 млрд). Кроме того, Ренова-Стройгруп будет строить офисный центр на 100 000 кв. м в центре города, на месте перебазированного за пределы Екатеринбурга завода ОЦМ.

Правда, пока эти масштабные планы остаются только на бумаге. По словам директора консалтинговой фирмы Урал-Гермес Александра Засухина, сейчас основная доля инвестиций в недвижимость и инфраструктуру приходится на местных застройщиков или девелоперские отделения крупных холдингов, работающих в Свердловской области. Основные игроки и инвесторы на рынке коммерческой недвижимости это Уральская горно-металлургическая компания (УГМК), Трубная металлургическая компания (ТМК) и Ренова-Стройгруп, говорит председатель совета директоров ГП Корин Холдинг Андрей Бриль. Эти компании являются основными инвесторами в регионе.

Засухин убежден, что в городе будут появляться новые ритейлеры-инвесторы. По его словам, в Екатеринбурге возможны и крупные инвестсделки с участием международного капитала. Meinl European Land (MEL), уже купившая в 2005 г. торговый центр Парк Хаус, будет финансировать строительство и второго торгового центра в городе, заявил Засухин. Косвенно это подтверждают и в MEL. Как сообщала ранее Ведомостям директор по связям с инвесторами MEL Надин Гилес, из 4,5 млрд евро вложений, сделанных и запланированных ее компанией, 1,8 млрд евро приходится на Россию, в том числе на 13 строящихся в России объектов.

Засухин говорит, что на рынок недвижимости Екатеринбурга постепенно приходят и федеральные, а также зарубежные игроки. У нас появилась IKEA, Metro AG, Auchan, Obi. Они будут расширять ареал своего присутствия, убежден эксперт. Например, Metro AG строит напротив ТРЦ Мега второй магазин площадью 15 000 кв. м. Auchan заявил о строительстве еще пяти гипермаркетов в городе.

В сегменте офисной недвижимости федеральные и зарубежные инвесторы не проявляют такой активности, как в торговой, хотя по привлекательности вложений офисная недвижимость стоит на втором месте, отмечает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Пока что наполнение бизнес-центров идет в основном за счет местных компаний, объясняет он.

Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в Екатеринбурге, по мнению Засухина, будет идти путем присоединения региональных операторов к международным или федеральным сетям. С ним согласен Лев Ковпак, вице-президент сети супермаркетов Кировский, одной из крупнейших в Екатеринбурге. В 2010 г. мы планируем выйти из бизнеса, надеясь зафиксировать максимальную прибыль. Мы понимаем, что как региональная сеть мы достигнем в этот момент своего пика, делится планами Ковпак. По его словам, оценка стоимости компании пока не проводилась, однако, по предварительным подсчетам, цена сделки может достигнуть 10 млрд руб. Такой расчет собственник объясняет высокой выручкой, а также тем, что 90% магазинов (120 000 кв. м) сети находится в собственности компании, их общее число достигнет в этом году 15 У нас было много предложений, но мы пока ни с кем не ведем переговоры о продаже, говорит Ковпак.



Главная --> Публикации